1医院物业保洁保安管理服务技术方案范文

医院物业（保洁保安）管理服务技术方案范文1医院物业（保洁、保安）管理服务技术方案

1.企业基本情况

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1.公司简介某某某公司2002年3月6日，注册资金1000万元，主要从事高科技节能、环保产品的研究、生产、销售及能源系统咨询、诊断、设计、施工、托管服务、投资、物业管理服务于一体的高新技术企业中国节能协会会员，获“中国节能优秀企业”称号国家物业管理企业二级资质，机电安装三级资质，公司现有员工1500人，技术人员占公司总人数的55%主要来自于清华大学、上海交通大学、中国科技大学、哈尔滨工业大学、天津大学等国内著名工科学府公司拥有良好的管理基础，强劲的技术实力，完善的技术体系，优秀的企业文化，高素质的员工队伍，一流的服务团队某某某有限公司2000年与清华大学合作研究、开发出新型高效节能环保换热设备“激波加热器”，被国家发改委定为最佳节能换热产品在节能方面先后与清华大学、国家众多部委（交通部、统计局、信访局、体育总局、外交部、铁道部、审计署、文化部等）合作，取得卓越的节能成效，并得到合作方的高度认可我们以严谨的科学技术、优秀的施工队伍成功的完成了国内很多著名工程的节能改造或EMCA合同能源管理费用托管，并获得甲方的一致好评如在交通部、外交部、统计局、信访局、体育总局、文化部、解放军总医院、空军总医院、中日友好医院、北京中关村昌平科技园区热力公司、北京西客站、贵州省政府、安徽省亳州市交通局、中石化胜利油田等经过奥天奇人的辛勤奋斗，现已发展成为建筑节能行业内规模较大、技术先进、产品优良的专业化公司目前公司拥有多项自主知识产权专利，并积1）执行政府有关法律及市、区物业管理主管政府部门规定的各项标准2）该物业一经入场即按照IS09000国际质量管理体系标准进行管理3）自本物业正式投入使用即按照国家级优秀示范管理标准进行管理，且在符合政府要求的参评自然条件、贵我双方严格履行政府及全委合同规定的有关责任、义务

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5.管理指标承诺为了将解放军总医院第一附属（304医院）建成一流的高档医院，参照国家有关标准，结合我公司的管理目标及质量方针,特制定如下管理指标及实施措施

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6.管理指标表序号项目国优标准承诺指标内容及实施措施

1.房屋完好率98%100%指定维修技术人员负责责任区域内的房屋巡查,建档记录，确保房屋完好、整洁，无改变使用功能、无乱搭建、无随意占用公用设施及通道

2.房屋零修、急修及时率99%100%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修及时完成，急修不过夜

3.维修工程质量合格率、优良率及回访率合格率100%100%85%100%分项检查，结合部位严格把关，按照工序一步到位，并按《维修回访制度》进行回访，以确保维修质量

4.清洁保洁率99%100%医院内实行卫生责任区包干，指定专职保洁员全天12小时进行保洁工作，实施巡查制度，建档记录，由保洁主管监督，以确保垃圾日产日清，空气清新，设施完好，环境无污染

5.排水管、明暗沟完好率100%实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保排水畅通无阻、无积水、无塌陷

6.大型及重要机电设备完好率95%99%指定机电设备及公用设施管理人员负责维护，定期检查及维护保养实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保机电设备完好无损及正常运行

7.公共文体设施、休息设施完好率98%98%实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保公共问题设施、休息设施完好无损，整洁美观治安案件发生率1%WO.1%实行24小时保安巡查制度落实保安岗位职责，明确责任区域，力保年度无重大刑事案件发生，以确保物业使用人的人身极其财产安全

9.消防设施设备完好率100%100%实行巡查制度，建档记录，由维修主管监督，以确保消防设施及设备完好无损，正常使用加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织，定期进行消防演练，及时消除火灾隐患

10.火灾发生率W

0.1%加强消防宣传，增强物业使用人防火意识、建立义务消防组织,定期进行培训及消防演练，勤检查，及时消除火灾隐患

11.违章发生率及处理率无标准95%1%、100%建立巡视制度，跟踪管理，及时发现及时处理并记录，增强宣传力度，取得物业使用人的理解，杜绝违章现象的发生12物业使用人有效投诉率、处理率及处理时限80%W

0.2%/年100%按照政策规定，作好各项工作，提高管理人员素质，加强与物业使用人之间的沟通，定期征求物业使用人意见，主动改进工作；定期举行物业使用人座谈会，了解物业使用人的愿望及要求，满足物业使用人的合理的要求，将投诉及时处理及记录并建立回访制度（处理时限立即处理，分类考虑可能处理的时间，一般不超过半天）

13.管理人员专业培训合格率100%建立培训考核制度，对员工分别进行入职、在职及升职的培训，并予以考核，不合格者淘汰，对于特种作业人员，实行外送有关部门进行培训考核，并监督其上岗作业证的有效期，确保培训合格率达到100%,以此确保员工的高素质

3.拟建立的组织机构及人员的配备、培训管理

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1.拟建立的组织机构及人员的配备

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1.管理机构设置为保证解放军总医院第一附属（304医院）的物业管理服务质量，确保304医院物业项目部，采取直线职能机构，实行垂直，减少管理环节，提高工作效率根据解放军总医院第一附属（304医院）创（烧）伤楼的具体情况，项目部下设客户服务部、保洁服务部、安全管理部、工程维修服务部形成以客户服务部为核心，各专业部门作为支撑的客户服务前项化组织结构项目组织架构图项目经理客户服务保洁服务安保服务工程维修服务行政

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2.人事行政人事质量监督质量监督小时接小时接垃圾清运垃圾清运夜班保洁24夜班保洁日常保洁日常保洁巡逻员巡逻员大厅岗大厅岗日常维修日常维修机房值班机房值班工程运行服务工程运行服务技术服务暖通工程师暖通工程师给排水工程师给排水工程师弱电工程师弱电工程师电气工程师电气工程师总工管理服务人员配置.项目部管理层序号部门岗位/职责范围人

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3.1数备注项目经理医院物业服务整体运营管理

130413.

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2.客户服务部序号部门岗位岗位/职责范围人数备注1客服中心主管

1.24小时客户接待、项目部内部管理建设，对外联络、质量检查行政人事；2行政人事管理人力资源管理，培训管理；建章建制;1客服接待接待来电来访客户34质量管理物业管理服务质量巡查42采购员物料采购51库房管理员库房管理62合计11人

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3.保洁服务部序号部门岗位岗位分工人数备注1管理层（3人）部门主管保洁部总体运行管理1保洁部领班协助经理处理保洁服务工作22保洁作业岗位（67人）一层医疗广场4二层泌尿外科33骨科U!3三层神经外科43五层骨科63六层骨科73七层骨科83八层普通外科九层肝胆外科93103十层手术室116层设备层12H—3十二层透析133层康复科15+U!3十三层整形科143十五层烧伤科163十六层烧伤科3B1B25垃圾清运工2电梯养护步梯清扫11中班1负责步行梯、通道、扶梯的清洁维护171夜班、夜间清洁维护183合计68人

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4.安保服务部序号部门岗位负责范围人数备注1管责任区域内外环境的清洁191理层（3人）安保主管负责安保部的日常事务和管理工作1安防领班负责秩序维护；负责消防管理

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2.23消防中控4人中控员负责监控室电视显示屏幕的监视工作4四班三运转5安保员（12人）固定岗一层大厅2个8巡逻岗F1层至16层4合计19人

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5.工程维修服务部序号部门岗位负责范围人数备注1管理层9人工程部主管工程部总体运行管理1楼内低压配电室暂不设值班人员运行领班工程部运行管理协调生活水机房值班生活水机房值班技术服34445务部人总工程师大楼内技术总负责人51暖通工程师大楼内暖通技术工作61给排水工程师大楼内给排水技术工作71弱电工程师大楼内弱电技术工作81电气工程师大楼内电气技术工作91工程运行维护部人运行检查维修供电/水系统维修检查、日常维保10208维修电工电气专业维修维修水工供水系统维修空调维修空调系统11512313专业维修综合维修物业管理专业设备设施的维护、维保、客户报修处理2142合计34人

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4.管理服务人员配置原则管理中心职能:负责代表公司履行物业管理合同规定的责任内容；客户服务部职能服务过程中的受理、分办、协调、督导和信息反馈职能安保部职能:负责小时治安、交通与消防管理；工程维修部职能24负责设施设备、公共设施及智能化系统的维修及保养；保洁部职能:负责环境卫生及绿化服务，负责文化氛围布置和一些辅助活动；

（一）服务第一的原则管理机构的设置与各类员工的配备，均以提高解放军总医院第一附属（304医院）物业管理的整体水平为前提在充分满足把创（烧）伤楼管理成为“安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐”的医院这一目标的基础上，在组织机构和人员素质上确保高标准、高档次、高品位地为物业使用人提供全天候、全方位的优质服务（-）精干高效的原则着眼于管理现代化和组织科学化，通过提高员工基本素质，增加管理科技含量，来达到机构精简，人员精干，工作高效的目标既保证服务的高质量，又实现运行的高效率，使解放军总医院第一附属（304医院）物业管理具有可持续发展的长久后劲

（三）知识化、专业化的原则各类员工的配备，均以具备较高的知识水平与精湛的物业管理理论和丰富的实践经验相结合根据员工不同的工作职责，要求员工必须具备相应的文化知识水平，在此基础上，取得政府部门颁发的物业管理岗位培训合格证书,并辅以不间断的物业管理专业知识培训，使员工的素质与物业管理工作都处于不断完善与提高的最佳状态

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5.服务人员素质要求

（一）项目部经理1）年龄男/女士，不超过五十周岁2）身体状况身体健康，无肝炎、肺结核、心脏病、高血压、糖尿病等3）工作态度服从、听从分配、积极主动、认真负责4）工作能力要求能够熟练处理木岗位的各项工作5）学历职称大专以上学历

（二）工程主管1）年龄男性，不超过45周岁2）身体状况身体健康，无肝炎、肺结核、高血压、糖尿病等疾病3）工作态度服从领导、听从分配、积极主动、认真负责4）工作能力能够熟练处理本岗位出现的各种问题，熟悉机电设备保养5）学历职称要求大专以上学历或中级以上职称

（三）维修技工1）年龄不超过40周岁，身体健康2）学历要求高中、中技以上3）专业水平必须有二年以上本专业工作经验

（四）护卫员1）年龄18-25周岁之间2）身体状况健康、五官端正、身高174cM以上3）学历具有高中（同等学历）以上文化程度4）有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心

（五）清洁工1）年龄在18-30岁之间2）身体健康、五官端正3）具有初中以上文化程度

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2.管理服务人员培训

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1.培训目标通过培训，提高员工的文化素质、业务能力和管理服务水平，掌握酒店式服务操作技能，为解放军总医院第一附属（304医院）物业管理培养出一支品质优良、技术过硬、服务热情周到的员工队伍

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2.培训方式全员参加，分阶段、分层次实施第一阶段入职培训凡确定派入解放军总医院第一附属（304医院）的工作人员，都必须参加针对此项目而设计的有关培训，如解放军总医院第一附属（304医院）的基本简介、商务礼仪礼节、住宅医院的管理与服务技巧等的培训第二阶段上岗培训在正式上岗前，都必须通过各部门、各岗位职责、工作流程、质量标准及相关的业务知识培训和考核第三阶段管理骨干提高一升职培训在此项目工作期间，将根据不同的对象，开展系列化、正规化的培训工作

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3.培训方法集中授课；公开讨论；分析案例；总结学习体会.员工培训计划

（一）

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2.4管理中心全体员工入住前培训计划（如下表所示）序号课时课授课人培训对象方式12管理中心概况、架构及规章制度服务中心经理全体员工课堂讲授22医院情况介绍及管理目标方向服务中心经理全体员工课堂讲授视听教学33文化和医院文化两用人才与精神文明建设的融合服务中心经理全体员工课堂讲授43行为礼仪规范、服务理念、职业道德教育客服部主管全体员工课堂讲授样板示范53消防安全、应急常识讲解及案例分析保安部主管全体员工课堂讲授视听教学64各岗位职责、服务规程、服务标准培训各部室主管按部门、分散上课课堂讲授集中研讨74现场参观考察全体员工按部门侧重参观样板示范现场模拟82考试公司人事部全体员工笔试闭卷备注公司人事部统一规划，统一安排、统一考核、统一记录,培训时间为入住时间前半个月

（二）管理层员工及服务中心接待员培训计划1）目的更新知识，增强技能，创综合素质优良的管理干部队伍2）传递信息通过培训及时了解管理中心的目标、方针以及同行业中各类信息更新知识；及时补充、更新各类技能知识，跟上时代的步伐；提高能力提供各种外培机会，全面提高管理人员各项管理服务水平3）内容与进度（详见下表）时间方式聚了一批暖通空调和自动化控领域的专家，聘请了暖通界著名专家狄洪发教授为本公司技术顾问2022年起，公司通过先进的能源管理优势，成功托管了哈尔滨医科大学第一附属医院物业管理服务工作，首次开展了全国第一例“节能与物业管理服务一体化”模式，取得圆满成功并于2022年成功接管海军总医院，开展节能和物业管理服务工作，以“服务赢得客户品牌创造价值”为经营宗旨，以“精益求精、追求卓越”的企业精神，秉承“为国节能，为民造福，追求卓越品质，满足顾客需求”的经营理念，继续立足科技，勇于创新，以新颖的产品、优良的质量、优质的服务回报客户

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2.企业优势与特色赢得业主的认可，从“细微之处”作起在某某某物业的项目里，一直引导和提倡每位服务人员都要从行动中，想业主之所想，服务业主之所需，都必须有“蚂蚁”般的行动来服务于业主的需求“亲情服务”拉近物业公司与业主的距离“亲情服务”是奥天奇物业公司基础服务的升华，通过奥天奇物业人对业主亲人般的呵护，感受家人般的关怀，零距离地拉近物业人与业主间的距离，更好地开展工作视每位业主如“贵宾”，充分体现奥天奇物业“业主至上”的服务理念、在服务的感性认识上提高服务人员的思维，从行动上提升服务人员的水平，视每位业主为贵宾，让每位业主真正享受尊贵的服务目的方式考核岗前培训24学时

1.岗位职责

2.基本业务知识业务范围、工作技巧

3.酒店式服务基本技巧能独立上岗、独挡一面直接领导者面授和自学、实践相结合上岗考核鉴定在职培训240学时

1.月工作总结，分析、积累工作中处理得法或不当的案例，积累经验及吸取教训

2.物业管理法规学习

3.学习经济学常识和管理知识

4.举行各类专题知识讲座（根据临时通知安排）不断提高管理能力，更新管理知识，掌握行业信息以部门为单位集中研讨，案例分析，灌输新知识第四季末管理知识考试；年末管理技能考核外培取证按外培单位要求物业管理岗位资格培训各类专业知识培训寻求发展，实现达标率脱产或半脱产取得证书参观考察半年一次同行业中业绩优良的单位扩张管理思维，学习先进经验公司人事部统一组织安排

（三）维修工培训计划1）目的明确维修工的职责任务，树立维修服务职业意识，不断巩固和提高基本理论知识及操作水平，培养一支技术熟练、纪律严明、热心服务的维修队伍，保质保量地完成维修达标任务，达到使业主及物业使用人满意的目的2）内容及进度（详见下表）容方式负责人考核2小时《员工手册》面授部门主管一个月维修文明语言、维修服务范围和流程、维修工职责、维修养护技能及操作技巧个别辅导和自学实践班长期满由主管领导对其进行上岗考核鉴定三个月熟悉楼宇结构、初步了解设备特点（水电工）、水电气走向、班组主要机具、维修服务标准、维修工作程序在班长带领下实操实练部门主管和班长技能知识书面考试、实操水平、工作表现等具体业务考核

（1）岗前培训时间内容方式负责人考核每月上旬及中旬各一次，每次2小时维修手册、设备手册、消防手册、维修技巧及常识、消防知识、主要设备知识、工具使用方法讨论学习维修班长每半年一次实操考核，每年末专业知识书面考试每月末两次，每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结一月工作情况，扬长避短集中研讨部门主管和班长半年一次设备操作演练集中学习主管部门每年一次全体维修工按工种、级别分别进行各类专业技能强化培训，而后进行等级评定考核公司人事部和业务主管部门按工种、级别分别进行实操和书面考核

（2）在职培训时间内容方式负责人考核3小时护卫员职责、工作规程、工作标准、纪律和奖惩制度、安全保卫服务的各项规章制度和有关政策及法令集中学习与个别辅导相结合部门主管和班长一周本岗位安全保卫服务的基础知识运用消防、护卫设施、设备的操作实习班长期满进行上岗考核鉴定一个月岗位服务技能、队列训练、素质训练实际操作培训班长期满部门主管进行实操考试

（四）护卫员培训计划1）目的明确护卫员的职责任务，树立护卫职业意识掌握上岗应知应会的基本知识和组织纪律，培养建设一支爱岗敬业、训练有素、纪律严明、文明值勤的护卫员队伍2）内容及进度（详见下表）时间内容方式负责人考核每月上旬及中旬各一次，月末两次政治思想、职业道德、法律常识、消防知识、本岗位专业知识讨论学习护卫班长每半年一次实操考核，每年末专业知识书面考试每月末两次，每次2小时政治思想教育、职业道德教育和技术交流，案例分析；总结一月工作情况，扬长避短集中学习班长每年末进行一次岗位知识考试周

二、四各3小时队列、擒拿格斗、防卫术、捕俘拳、体能集中训练班长每季度一次军训考核每月一次“小教员”集训一次集中训练公司主管部门每季一次消防知识、紧急集合演练集中训练公司主管部门半年一次消防实战学习集中训练公司主管部门

（1）岗前培训

（2）在职培训

（五）清洁工培训计划1）目的明确本岗位职责任务，树立清洁服务职业道德意识和从业热情，掌握本岗操作规程和服务标准培养一支爱业敬业、纪律严明，专业技术过硬的保洁员队伍2）内容和进度（详见下表）时间内容方式负责人考核3小时公司概况，员工守则，职业道德面授保洁部主管一周本岗位职责、工作纪律；本岗位清洁操作和工作标准；环境保护意识，医院清洁处理概念清洁班长带领下学习班长一周后进行“员工上岗考核鉴定”三个月相应岗位的操作规程、工作标准；环境保护意识，医院美化概念实际操作与个别辅导相结合项目经理书面考试，以及转正考核鉴定

（1）岗前培训

（2）在职培训时间内容方式负责人考核每月上旬及中旬各一次职业道德、工作宗旨、工作精神；与清洁有关的政府法规、条例；岗位专业知识的更新与先进技术；清洁安全消防知识集中学习班长组织严格考勤制度，做好培训记录月末讨论工作中遇到的问题寻求解决方法；讨论如何吸取先进的工作经验；相互交流各种合理化建议座谈服务中心经理和班长班长负责做好工作总结记录季末清洁机械的操作、保养；清洁用品的使用及注意事项；清洁工作的要求和难点分析集中培训服务中心经理和班长每季度一次军训考核

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3.管理服务人员考核员工考核是以任职资格和岗位责任为依据，综合运用评议、询问、测试、调查等手段，对特定对象履行职位的能力进行结论性评价的过程，它为合理利用人力资源，充分发挥人员潜能，切实搞好人才培训提供依据

（一）考核工作坚持“三公”“三严”“四结合”“四挂钩”1）“三公”为公平，考核标准公平合理，人人都能平等竞争；公开，考核实行公开监督，人人掌握考核办法；公正，考核做到公正客观，考核结果必须准确2）“四结合”为组织考核与自我考核相结合，全面考核与单项考核相结合，常规考核与特别考核相结合，定性考核与定量考核相结合3）“四挂钩”为考核结果与职务升降挂钩，与收入多寡挂钩，与荣誉得失挂钩，与工作去留挂钩

（二）全面考核员工德、能、勤、绩四个方面德主要考核思想觉悟和道德品质；能主要考核学识水平和实操能力；勤主要考核工作态度和出勤情况；绩主要考核劳动效率和工作业绩在进行具体的考核工作时，根据考核目的和岗位特点，再将考核项目加以调整,考核条件加以细化日常进行的员工考核工作主要有转正考核、续约考核、培训考核，专业考核，日常考核，年度考核等

（三）一般情况下，员工考核都要让被考核者对照考核标准先进行自我考核，以促使其自省、自悟、自励组织考核的结果，一般也要与本人见面，以激发其成就感和进取心

（四）所有各类员工考核材料，都应当及时转交公司人事部，并由人事部负责存入本人档案4）拟采取的工作计划和物资装备情况

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1.拟采取的工作计划为了使物业保值、增值，管理中心在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使304医院与某某某公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的

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1.业主入住前在收到贵方接管通知后，我公司成立前期介入领导小组由物业公司总经理为组长、项目经理为副组长、设前期介入组、人事保障组组、后勤保障组，三个职能组，分别负责三个方面具体工作

（一）前期介入组主要负责工作1）与医院领导进行接洽，确定签定合同内容和时间明确移交验收的具体事项；交接日期、验收标准等；相关问题的处理办法做好接管入住计划4）根据工程进度提前确定前期开荒时间5）熟悉创（烧）伤楼内部构造，为后期管理作准备

（二）人事保障组主要负责工作1）按要求的人员配置和开展员工招聘、培训、考核工作2）按照IS09001质量管理体系标准，制定符合本医院的各项操作规范结合创（烧）伤楼的实际情况，对各项操作规范进行调整完善

（三）后勤保障组工作根据前期介入领导小组的工作安排，完成项目部后勤保障工作，具体内容包括1）办公设备和办公用品的配置（办公桌椅、电脑、打印机、复印机、传真机、文件柜等）；2）日常办公用具的准备（办公用品采购、公章雕刻等）；5）另一方面，做好项目的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉大楼情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户

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2.业主入住中进入业主入住阶段，物业服务中心将开展以下工作（但不限于）

（一）入住期间的成品保护

（二）配合医院搬家

（三）治安管理

（四）控烟安全管理

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3.业主入住后进入全面管理阶段后，物业服务中心将以公司标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）容完成时间落实部门备注前期工程监督⑴审阅楼宇、设备图则及设计工作组⑵设施设备隐蔽线路的熟悉与标注工作组⑶从物业管理角度向业主方提供建议工作组⑷按标书文件承诺标准，编制验收表格⑸制定验收程序并接管物业设施、初检遗漏工程按工程进度工作组⑹向院方提供楼宇、设施设备保养及维修建议工作组人事管理⑴物管中心架构的制定入住前2个月内人事保障组⑵管理级员工的招聘入住前2个月内⑶各级员工编制、职责、聘用条件及员工福利审批入住前2个月内人事保障组⑷管理制度、各部门操作手册审批入住前2个月内人事保障组⑸公开招聘、客服、保安、保洁、维修人员入住前2个月内人事保障组⑹聘用人员入职入住前2个月内人事保障组⑺熟悉物管中心运作在职入住前2个月内人事保障组设立管理中心⑴管理中心的设立与装修入住前2个月内工作组⑵物资装备的准备后勤保障组⑶现场清洁及成品保护后勤保障组文件管理⑴新门急诊大楼服务手册制定入住前一个月后勤保障组⑵各类文件、表格的制定及印刷入住前一个月后勤保障组管理预算、启动预算及安排⑴制定初步管理预算、启动预算入住前部⑵管理费及各项费用制定及申报入住前工作组物业基本设备预算⑴设计及审定各类标牌、指示牌入住前后勤保障组⑵采购、制作及安装入住前一个月后勤保障组物业验收的准备⑴楼宇各单项验收根据情况确定接管组⑵公共地方的验收根据情况确定接管组⑶楼宇各项设施设备测试及验收根据情况确定接管组⑷楼宇内部验收根据情况确定接管组⑸遗漏工程跟进及监督验收根据情况确定接管组楼宇接管安排⑴制订接管计划物业验收一周内后勤保障组⑵安排准备各类表格物业验收一周内后勤保障组⑶人员安排入住前一个月人事保障组⑷接管培训入住前一个月后勤保障组⑸清洁开荒入住前一个月后勤保障组⑹现场氛围布置物业入住前一周工作组⑺进行接管工作根据情况确定工作组管理优势我公司拥有国家物业管理二级资质，在管项目有哈尔滨医科大学附属医院、西京医院、北京海军总医院均为三级甲等医院，医院物业管理服务面积超过100万平方米，提供的服务项目有保洁、保安、工程维修、设备设施维护、锅炉房运行、高压配电值班、停车场管理、大型会议服务、运送、司梯等，在实践工作中，总结了丰富的工作经验，对医院的服务需求和医院的后勤管理非常了解，同时培养了一批专业性强，行业知识丰富的物业管理服务人才，并总结了一套行之有效的、为医院服务的管理办法和管理方案，具备为医院提供全面的后勤保障服务的能力设备管理和技术管理我公司也是节能服务公司，在设备设施管理领域专业性突出，十余来年主要从事高科技节能产品、环保产品的研究，通过对诊断、设计、施工及物业托管服务，我公司即在节能产品开发方面拥有自主知识产权的专利技术四项，在管理人才方面，聘请清华大学江亿院士以及李震博士、狄洪发硕士等十余名高级科研管理人才，作为公司的技术支撑，为中央机关及部委，在中石化、中石油、医疗、电力系统、城市集中供热提供节能诊断、合同能源管理、对设备设施进行改造优化，并得到了客户的广泛认同和良好的社会知名度，同时我公司在2022年度被北京市发展与改革委员会评为“优秀管理企业”节能与物业管理服务一体化服务模式我公司通过实施节能与物业管理服务一体化服务模式，利用对（304医院）的用能管理和设备设施管理的完善，使节能与物业管理服务有效结合，实现技术节能和管理节能的互补目前社会上普遍采用的节能方式是遗漏工程跟进⑵维修后复检、根据情况确定接管组⑶现场施工方的管理根据情况确定接管组各服务项目检讨⑴检查物业管理人力资源入住前一个月工作组⑵检查保安安排入住前一个月工作组⑶检查清洁服务安排入住前一个月工作组⑷检查维护保养服务安排验收接管前一周工作组⑸检查处理客户投诉程序物业验收一周内工作组⑹检查入住布置安排物业验收一周内工作组⑺检查公共关系安排物业验收一周内工作组

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2.物资装备

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2.

1.物业管理用房为创造一个良好的工作和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合解放军总第一附属

（304）项目（创（烧）伤楼）的特点，除各类设施设备机房外，物业用房还包括:

4.

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3.管理设施的配置管理中心开办物资明细表序号部门名称品牌型号数量单位1办公室电脑组装6台3打/复印机夏普SHARP4818S1台4办公桌椅国产20套5档案柜国产15套6交换机TP-linkTL-SF1048Sl套7传真机惠普LaerJetM1319F序号部门名称品牌型号数量1维修、水暖工具十字螺丝刀得力牌6寸52一字螺丝刀得力牌7寸53管钳神力牌14寸347寸扳手通驰牌7寸05壁纸刀史丹利10T51-0-2336管钳350捷科牌350MM37管钳450捷科牌450MM1812寸扳手通驰牌12寸09工具包CT品牌450某245某200MM310盒尺5米中西YA1-5M某16MM211电工维修工具十字螺丝刀得力牌6寸512—字螺丝刀得力牌7寸5138寸扳手捷科牌8寸014偏口钳SANTUS6quot;315老虎钳得力牌616尖嘴钳蓝达牌417工具包CT品牌450某245某200MM418高压验电器任能牌35KV119三相短路接地线国产25MM2120高压绝缘手套国产221高压绝缘靴国产222低压验电器昆仑公司10A223电笔得力牌DL80011524维修空调工具组合式压力表中西FZ40-DZHF-1/2225涨管用工具台湾亚军CT-19522610寸扳手通驰牌10寸32712寸扳手通驰牌12寸328割管刀罗森博格ROTRAC28/42129电笔得力牌DL8001030壁纸刀史丹利10-151-0-23231维修弱电工具弱电工具像良木电器132场强仪上海苏特133网线检测器恒奥德DG-SM-8868234维修公用类工具一字大号改锥捷科牌150MM835十字大号改锥捷科牌150MM836一字中号改锥捷科牌100MM837十字中号改锥捷科牌100MM838一字小号改锥）捷科牌75MM839十字小号改锥）捷科牌75MM840套筒扳手STANLEY141开口扳手STANLEY142吹生风葫芦傲霎牌600W143线轴公牛牌30米144压线钳H台湾8p,6pl45钳形表VICTORS/N:993265454146兆欧表北京远东仪表1000V147橡胶锤国产148工作灯5米公牛牌2A250V60W249台虎钳200150水平尺史氏工具60CM151丝锥国产M6-12共8个152梅花扳手国产153钢丝钳上海捷科7quot;554尖嘴钳上海捷科6quot;255偏口钳SANTUS6quot;256管钳子捷科牌350MM357钢锯弓双叶工具258万用表VICTORVC9801A+159铁剪子王麻子牌160工作灯公牛牌2A250V60W261电烙铁广州黄龙80W

1...通过对设备的管理和和控制能耗来实现，往往忽略人为因素，物业管理只单一的侧重于服务对象业主，忽略能耗管理，分散的管理模式无法为业主实现真正的节能与物业管理服务，实现不了低投入、高产出的经济价值，将节能与服务良好的结合起来，实现医院服务的高产出，在最大限度满足医院能源供应低投入的同时，实现了社会效应和经济效应

2.对本项目物业管理的整体设想及策划

2.

1.项目概况与分析

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1.

1.项目概况CCCC医院第一附属医院始建于1954年3月，是一所以医教研相结合、创（烧）伤外科、骨科、急救医学和危重症救治为主要特色的三级甲等综合性医院医院始终坚持“适度规模，内涵发展，突出特色，精字建院”的发展思路,努力建设一流的现代化医院医院现有医疗用房10万余平方米，共有46个临床医技科室，其中临床科室27个，展开床位1100张，每年收治病人近3万多例，手术16000余例拥有PET、MRI、某刀、DSA.螺旋CT、直线加速器等大型医疗设备,设有全军烧伤研究所（国家重点学科）、全军骨科研究所、全军创伤修复重点实验室、全国及全军临床药理基地、首都地区军队急救中心、交通伤救治中心、国际“S0S救治基地”，是第四军医大学、武警医学院的教学医院医院现有中国工程院院士2名，各类高级职称技术人员160余名；临床主系列医师博士学位30%,硕士以上学位占80%；国家突出贡献的中青年专家2名；中国医药青年科技之星2名；中国工程院光华奖1名；何梁何利奖2名；中国医师奖1名；求是奖1名；享受政府特殊津贴人员36名；享受军队优秀人才岗位津贴人员21人次近年来，获得各级各类成果奖项77项，其中国家及军队二等以上奖项28项，有国家科技进步一等奖1项，国家科技进步二等奖4项，军队科技进步一等奖3项，中华医学科技奖一等奖1项，北京市科技进步一等奖3项共获国家、军队和地方各级各类科研课题199项，研究资金3000万元，发表科技论文H97篇，其中SCI收录论文35篇本次投标的三零四医院创（烧）伤楼项目概述建筑面积

4.4万平方米，地上16层，地下2层电梯医用梯10部，-2F-16F；消防梯1#,2#两部主管-2F-16F；医用梯1部，主管-2F-1F；走道梯3处；低压配电室设置在TF,新风机房2F-16F（不含10F）各楼层均含有正压送风机、排风机、强弱电间、消防气体管道间、污洗间、开水间创（烧）伤楼各楼层面积/功能分区基本情况如下-2F含消防水设备、热交换站、暖通水泵房、生活水泵房、三气系统、气动物流机房、伽马刀治疗室及办公室；TF低压配电室、值班室、CT机房、心电图室、实验室、冷库、咖啡厅；2F泌尿外科；3F神经外科；4F骨科；5F-7F均为骨科；8F普外科；9F肝胆外科；10F手术室（含普通手术间10间），手术室及供应室均为洁净空间；11F设备层含洁净空调设备为10F手术室提供服务；12F透析科；13F整形科；14F康复科；15F、16F均为烧伤科

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2.物业管理服务的总体设想★以高效、便捷、安全、有序为主导的管理思路★专业管理、专业技术、专业人才为核心，提供全方位的优质服务★建立“节能与物业服务一体化”服务模式，达到高质、微利、低耗的管理目标我公司对304医院管理服务形成一个制度化、系统化的有机整体，以客户需求为导向，把内部管理和现场管理有机协调配合起来，为

（304）医院创建高标准服务、高质量要求的医疗后勤社会化服务体系，达到医务人员满意、病患满意、社会满意最终目标★推行星级服务让医院的后勤服务形成全方位，具有星级化水平，是公司经营每所医院后勤服务所追求的目标，我公司对

（304）医院所追求的目标通过以下三点来实现第一，医院委托的所有服务项目内容、标准和质量上必须到位，追求最高满意度第二，以医院后勤服务定位责任和服务意识，全员凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务使服务覆盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在第三，以病人和医院为中心，充分体察病人和医院的需要，使医院的后勤保障处于全方位、高水准，使医院职工和每个病人、顾客进入医院即处于尊贵服务之中★推行人性化、精细化的服务医院的发展不仅依靠医疗技术和业务质量，也必须重视广大患者希望被尊重、被关爱的心理特点和需求，我公司根据医院后勤社会化的发展趋势，在医院物业管理服务过程中，引入现代化服务意识和文化，用新的理念，新思路协调配合医院的精神文化建设，在医院引入体现人性化和高品位的服务文化，为医院构造多点文雅文化信息，输入多一点人性化服务，使病人有“消费者”的感觉；★导入现代医院形象的视觉与标识系统医院的形象，是医院获得社会效益和经济效益的重要因素在医院后勤保障服务体系尤为重要，我公司将把医院的后勤服务作为形象工程来打造除了通过严格有效的管理确保医院的机电设施良好运转、生活保障服务到位标识系统完善重点突出医院现代化的形象视觉建设，并导入一套完整、清晰、视觉效果好的识别系统，与医院的整体形象相结合★建立全方位的安全保障体系医院是安全事件和突发事件的易发地，因此对安全管理服务的安全保障和应变能力要求高，我公司将按照医院的实际和特点，充分研究和把握好医院的各种重要安全隐患和事故发生的源头、规律和因素，以及医院应对社会危难救灾等各种突发时件的运作，处理各类安全事故和制定安全管理的措施，以及协助配合医院应对突发时间的运作方案，从而在医院建立起全方位高系数的应变和安全保障体系★打造和谐、温馨、有序的医疗环境我公司为

（304）医院提供的物业管理服务以构建温馨、和谐和医疗环境为中心，在维护物业和环境良好状态的同时，突出对客户的服务、满足广大客户不同层次、提供全面的社会化后勤服务，结合所接物业项目的实际情况，引进先进的管理机制，引进先进成功的管理经验，在品质和服务上下苦功夫，并针对物业管理建设的特点，采用多种形式，把主动、忠诚、敬业、负责的这种企业理念贯穿于整个物业管理服务工作的始终，以“服务赢得客户，品牌创造价值”的追求目标，融合提炼出独具个性的物业医院文化，促进物业管理服务创新提升使

（304）医院成为物业管理标志性产品，广树医院美誉度

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3.医院物业管理服务特点根据解放军总医院第一附属（304医院）物业的特点要求及市场定位，奥天奇公司将以“全程参与，全过程管理”的服务内容制定本方案奥天奇公司将为（304医院）医院营造有品位的、和谐的、人文的医疗环境和就医氛围，使（304医院）成为北京市医院后勤服务、就医环境、就医秩序优秀的标杆性医院，通过医院后勤社会化，消除医院在专业医疗、科研、教学、国际交流过程中的后顾之忧，从后勤服务层面升解放军总医院第一附属（304医院）的医疗品牌11）医院物业管理的服务对象具有双重性从业人员不仅给病人提供服务，还要同时满足医务人员的服务需要，而医务人员又在为病人服务病人属于弱势群体，绝不像住宅区内的住（用）户或写字楼里的办公人员那么易于管理和服务服务要求越高，管理难度越大22）医院对环境秩序要求标准高医院物业管理的功能除了是为医务人员和病人提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、整洁、舒适的环境，还必须保证医院正常的医疗工作秩序同时，良好的物业管理还能为医院树立品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益医院物业管理范围广泛，包括医院主体（门诊部、急诊、住院等）及客户两大部分每一部分的管理运作方式不同，由项目部统一协调控制因此，医院物业管理功能和范围决定了管理的高难度33）清洁专业性强，要求标准高保洁秩序的良好运行医院物业管理的一大特点清洁工作是重中之重,医院清洁工作不同于一般住宅、写字楼，清洁也不再是扫扫擦擦那么简单,即要预防交叉感染，具有完善的清洁、消毒工作流程，同时从业人员还要具备一定的医疗常识对人员素质有较高44）客户流动性大，安全管理作用尤为突出由于医院采取开放式治安管理方式，人员流动量大，进出人员复杂，并且楼内科室多，综合性强，管理难度大安全维护工作不只是局限于常规的治安、消防、车辆道路管理，还需从事陪护控制、救护接应、帮助病人等方面的医疗专业性服务工作55）配套设施数量大、种类多、保障要求高医院设备智能化和专业化程度高、保障性强，电梯使用极其频繁，人流密集使消防压力很大保持设备的良好运行状态，是创造良好的医疗环境的保障，相关设施一旦出现故障，要求必须在尽可能短的时间内予以处理，这对管理和维护提出了极高的要求可以说，医疗大楼物业管理的最核心内容，是楼宇设备设施的管理66）在保障各项医疗需求的前提下，节能难度增加根据我公司专来的节能管理经验，在运行一段时间后，通过合理的技改优化和规范管理，还是有相当的节能潜力可以发掘的由于不能影响医疗秩序，所有节能工作都必须在保障各项医疗需求的前提下进行，使节能工作的难度加大

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2.总体管理服务目标

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1.总体管理服务目标在市场经济中崛起的北京奥天奇科技发展有限公司，凭借良好的经营信誉，众多的优秀人才,先进的配套管理设备，有能力、有决心、有信心为解放军总医院第一附属（304医院）树立起一个新的形象，提升服务档次，全心全力为业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的现代化医院

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2.管理定位充分利用并完善解放军总医院第一附属（304医院）的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理

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3.效益定位充分发挥本公司的经营能力与专业化管理特长，降低管理成本，并通过开展多渠道的有偿服务与无偿服务，力争实现以楼养楼,收支平衡

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4.服务定位某某某展有限公司现对解放军总医院第一附属（304医院）物业管理做出如下郑重承诺:。