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合同法合同保全（优质篇）10随着法律法规不断完善，人们越发重视合同，关于合同的利益纠纷越来越多，在达成意见一致时，制定合同可以享有一定的自由合同的格式和要求是什么样的呢？下面是小编为大家整理的合同范本，仅供参考，大家一起来看看吧合同法合同保全（优质10篇）合同法合同保全篇一答辩人因与原告—房屋租赁合同纠纷一案，提出如下答辩意见
一、答辩人不是原告房屋的承租人，原告的起诉主体错误，应予驳回
1、12月1日，原告与—公司签订《房地产租赁合同》，合同期限自月1日至12月1日签约双方于年12月12日办理了备案登记—公司在租赁原告的房屋后，将公司注册地址迁移到该房屋内，并在该房屋内开展经营活动（见证据《房地产租赁合同》、营业执照）合同期满后,—公司继续使用原告出租的房屋，并继续向原告支付租金，原告在开具给—公司的收据上，交款人写的也是“—公司”由此可以说明，原告出租房屋的承租人是—公司，原告与—公司之间存在租赁关系（见证据〈收款收据〉）
2、被告是—公司的法定代表人，有权代表—公司对外签订合同原告与—公司签订的《房屋租赁合同》，就是被告代表—公司与原告签订的，该合同的实际承租人是—公司理由如下a、原被告签订合同时，原告与公司的房屋租赁合同仍在有效期一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡（包括宣告死亡、宣告失踪），共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件（共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益），并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”；若租赁在先，查封在后，可以使用该原则第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持［解读］本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第
（三）项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限一一15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突,由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”此所谓“跟价法”在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序1拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场2优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍3举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持一房屋共有人行使优先购买权的；三出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；四第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释【解读】本解释于209月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序,均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释合同法合同保全篇六随着经济的发展，借款合同纠纷成为了司法领域中常见的一种案件类型作为一名专业律师，我一直致力于解决借款合同纠纷，为当事人提供最佳的法律服务在多年的实践中，我积累了一些宝贵的经验与体会，愿与读者分享并探讨第二段借款合同的约定与履行在处理借款合同纠纷时，首先要审查合同的内容与条款借款合同应包括借款金额、利息、还款期限等重要条款当事人在签署合同时应尽职尽责，明确每一条款的含义与约定而在履行过程中，双方务必遵守约定，确保按时足额还款如遇到未履行或违约的情况，就需要通过法律手段进行救济第三段借款纠纷的解决方式在借款合同纠纷中，解决方式多种多样可以通过协商达成和解，尽量保持双方关系的和谐，减少纠纷对双方的伤害也可以选择调解，在第三方律师或仲裁员的指导下找到中立的解决方案当然，有时候无法解决纠纷，只能通过法院的诉讼程序解决对于当事人，选择合适的解决方式是十分重要的，需要综合考虑各方面的因素第四段借款纠纷案件中的法律风险借款合同纠纷案件中存在一定的法律风险首先，合同条款的约定如果模糊不清或有歧义，可能导致争议的产生另外，在借款人资金困难的情况下，可能会存在无法按时偿还的问题，从而引发纠纷止匕外，借贷双方的诚信问题也是一个重要的风险因素综上所述，律师在处理借款合同纠纷时，要逐一分析相关风险，为当事人提供可行的解决方案第五段律师在借款合同纠纷中的角色与职责作为律师，在借款合同纠纷中担任着重要的角色首先，律师要与当事人建立良好的沟通与合作关系，充分了解案件的每一个细节其次,律师应指导当事人依法维护自身权益，提供相应的法律意见在案件处理过程中，律师需要通过法律手段，为当事人争取最大的利益最后，律师还应具备丰富的实践经验与法律知识，为当事人提供全面的法律服务结尾段总结与展望借款合同纠纷往往牵涉到高额资金，直接关系到当事人的财产安全与生活稳定在解决这类纠纷时，律师的角色尤为重要律师不仅需要有深厚的法律专业知识，还需要具备良好的沟通能力与解决问题的能力未来，随着社会的发展，借款合同纠纷将会继续增多，律师也将面临更多的挑战但是，我相信只要我们保持专业的态度，并不断学习与提升自己，就能够为当事人提供更加优质的法律服务合同法合同保全篇七乙方:________________________为甲方与纠纷一案，甲方委托乙方进行代理经双方协商，订立下列条款，共同遵照履行
一、乙方接受甲方的委托，指派律师为甲方在诉讼（包括仲裁、非诉讼调解等）中的诉讼代理人，甲方应向受委托的律师出具授权委托书，写明委托权限和委托期限
二、乙方律师必须认真负责维护甲方合法权益，并及时办理、按时出庭，不得延误或推诿
三、甲方必须真实地向律师陈述案情，提供相关证据乙方接受委托后，发现甲方捏造事实，弄虚作假，有权终止代理，依约所收费用不予退还
四、如乙方无故终止履行合同，代理费全部退还甲方；如甲方无故终止合同，代理费不予退还
五、甲方委托乙方律师代理权限见授权委托书
七、甲方涉案性质属，争议标的为元
八、根据国家司法部、财政部、物价局联合颁发的《律师业务收费标准》规定，结合本案的难易程度，经双方协商同意，甲方向乙方交纳代理费元整另，甲方应向乙方支付函电、通讯、交通、资料、调查等项费用计人民币元整
九、本合同有效期限，应自本合同签订之日起到本案止（包括判决、调解、仲裁，案外和解及撤销诉讼）
十、如一方要求变更合同条款，需再行签订书面协议，未达成书面协议前，依原合同执行任何一方违约，按应收代理费的.—%承担违约责任甲方委托乙方办理的案件进入诉讼程序（以立案为准），甲方提出终止代理合同的，代理费一律不予退还H■、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，代理律师一份，各份具有同等法律效力
十二、本合同发生争议，由乙方所在地人民法院管辖
十三、本合同经双方签字或盖章后生效甲方乙方住所地住所地法定代表人法定代表人代理律师__________电话电话合同法合同保全篇八《租赁合同纠纷案司法解释》相关解读核心内容本文是对最高院关于租赁合同纠纷的司法解释
（一），即《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》全文的法条解读希望能够帮助广大法律快车合同法的读者为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理但法律另有规定的，适用其规定当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释【解读】本条系关于本司法解释适用范围的规定本解释只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本解释城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体所有，均适用本解释，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本解释调整范围之内依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本解释第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效内，双方没有办理任何解除合同的手续，原告也没有将房屋从—公司手中收回来，并交给被告本人b、原告是—公司的法定代表人，代表—公司与原告签订了第一份租赁合同这第二份合同也是代表—公司与原告签订C、原告证据《委托书》、《欠租款单》和《解除合同的结算单》可以证实，原告明知承租房屋的是—公司d、原告自208月至207月，都是向—公司开具《收款收据》收取租金，从来就没有向被告个人开具收款收据，也没有向被告个人要过租金e、原告此前与此后开出的租金收据，均是开给—公司的，但因原告至今仍扣押—公司的保险柜等办公用品，这些收据都被原告扣押，无法当庭举证房屋的实际承租人如果原告坚持认为2006年11月16日签订的《房屋租赁合同》，是原告与被告个人签订的话，则该合同是一份没有实际履行的合同，该合同对实际承租人—公司没有任何约束力
三、被告作为承租人的法定代表人，愿意在这里说明—公司与原告之间租金结算的有关事宜a、被告自始至终都是代表—公司承租原告的房屋被告本人没有私下租赁原告房屋的需要，也没有私下使用原告的房屋物品，受到严重损失该损失—公司将另案与原告解决原告换锁对本案产生的最直接后果就是，被告要用的证据被原告控制，无法及时在本案中举证原告换锁的事实有—可以作证，证人现已在法庭外等候,请求法庭在质证阶段传唤作证c、由于原告在6月23日不让公司使用出租房屋，公司应付给【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，具体包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效对于租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理【解读】按照《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，属于返还原物的范畴合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信赖利益即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信赖，一方由于信赖而支出一定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和准备履约所支出的合理费用，此外还包括丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持由于房屋租赁合同管的特殊性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本解释都有明确规定第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人
（一）已经合法占有租赁房屋的；
（二）已经办理登记备案手续的；
（三）合同成立在先的不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，按照如下顺序确定履行合同的承租人
（1）已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺骗等非法手段占有租赁房屋的，不在此列；
（2）已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权；
（3）合同成立在先的，即合同成立时间在先，判断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最后签字盖章的时间“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下
（1）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
（2）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；
（3）承租人未经出租人同意转租的；
（4）承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的；
（5）承租人未按照约定的方法或者租赁房屋的性质使用租赁房屋，致使租赁物受到损失的；⑹不定期租赁，出租人有权随时解除合同出租人作为房屋所有权人，当房屋因承租人擅自改变主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人恢复原状，不受任何期限限制但当出租人行使本条规定的解除权时，必须在“合理期限”内要求承租人恢复原状，承租人在此期限内不予恢复的，出租人方可解除合同实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，如果承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，请求解除合同对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必须在一定期限内恢复原状，承租人在此合理期限内不予恢复的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向承租人发出通知，要求其在一定期限内恢复原状，同时载明如果不再此期限内恢复原状，合同即自动解除第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持
（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；
（二）租赁房屋权属有争议的；
（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的的；⑵出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的；
（3）因不可规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的；
（4）不定期租赁，承租人有权随时解除合同；
（5）租赁物危及承租人安全或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;
（6）司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用的;
（7）租赁房屋权属有争议导致承租人不能使用的；
（8）不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致承租人不能使用的；
（9）一房数租之有效合同不能实际履行的在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规（主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等）关于房屋使用条件强制性规定情况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非任意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法使用”所谓“无法使用”是指无法按照租赁房屋的约定用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丧失了使用、管理权，权利人只有妥善保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的使用、管理和收益权，仅处分权受限实践中，租赁房屋被查封，如果是由于出租人的原因，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;如果是由于承租人的原因，出租人因此遭受损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的所有权人，如果出租人最终被确认为房屋的所有权人，则房屋租赁合同有效;如果出租人最终被确认不是房屋的所有权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人,房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行承担装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已使用房屋的时间予以折旧，不能按照租赁期限进行分摊实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待
（1）属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值
（2）属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失
（3）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状【解读】适用本条的前提条件有三
（1）承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附；
（2）租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列；
（3）装饰装修未形成附合适用本条的注意事项
（1）承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件；2承租人在拆除装饰装修物时，必须尽到必要的注意义务，不得对房屋造成毁损，否则应恢复原状或赔偿损失；3当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理四因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担法律另有规定的，适用其规定【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则1因出租人违约导致合同解除，承租人无法按照约定的租赁期限使用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失2因承租人违约导致合同解除，承租人应自行承担剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿,补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值3因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人按照各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方按照各自的过错程度分担4因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除，按照公平责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值计算残值的方法是按照租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值若双方对装饰装修投资数额无法达成一致，可委托专门的鉴定机构进行鉴定第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持但当事人另有约定的除外【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;如果出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可直接认定出租人对装饰装修已经默示同意对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人恢复原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并恢复原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应承担赔偿责任在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严重，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人恢复原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的承担有约定的，出租人仍可要求承租人恢复原状、赔偿损失第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理一办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；二未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，按照《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证本条所规定的“过错”仅指导致“未办理合法建设手续”的过错，具体包括以下四种情况1若系单纯出租人的过错所致，则扩建费用由出租人承担；2若系单纯承租人的过错所致，则由承租人承担；3若系双方过错所致，则由双方按照各自的过错程度分别承担；4若双方均无过错，则按公平原则，由双方分担房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理1因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人承担;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别承担原告的租金应该计算至206月23日考虑其他情况，被告在此代表—公司表态，同意结算到6月底，即按—公司出具给原告的《欠租款单》上的金额结算，应付原告租金为18600元d、由于原告在接受了—公司的《欠租款单》，同意在月底收取欠付的租金后，又提前单方收回房屋，扣押物品，原告无权没收—公司的保证定金且根据原告与—公司签订的第二份房屋租赁合同，—公司交给原告的是租赁定金，而不是保证定金原告无权没收—公司的租赁定金—公司结算租金时，应当扣除已交的8400元租赁定金合同法合同保全篇二第一段引言（字数200）借贷是人们生活中常见的交易之一，而借款合同纠纷是在借贷过程中常见的法律问题之一作为一名专业律师，多年来我在处理借款合同纠纷时积累了许多经验和体会在本文中，我将分享我对借款合同纠纷的理解和解决方法，以及如何避免潜在的法律风险第二段合同起草与解读（字数250）借款合同的起草和解读是避免借款纠纷的重要一环在起草合同时，律师需要确保合同的明确性和可执行性，避免模糊的条款和漏洞在解读合同时，律师需要仔细研究合同的条款，明确各方的权益和责任,并确保合同的合法性止匕外，借款人和放款人应在签订合同之前充分了解合同条款，避免不必要的误解和纠纷第三段合同履行与违约（字数250）合同的履行是借贷交易的关键借款人和放款人都有责任按照合同约定支付和返还借款然而，由于各种原因，有时候会出现违约情况律师在处理合同违约纠纷时，首先需要明确合同的约定和违约行为，并2因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由请求减少扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主张不承担扩建费用3因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人承担扩建费用，但可以适当减少；若未办理合法手续，则由双方按照过错程度各自承当相应的扩建费用4因不可归责于双方原因导致合同解除的，若办理合法扩建手续,则由出租人承担扩建费用，否则，由双方按照过错承担分别承担关于扩建造价费用的计算，最高院主张采用工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效但出租人与承租人另有约定的除外【解读】适用本条应注意如下几个问题1群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为2再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租该6个月期限的性质为除斥期间,不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人（订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租）可以要求承租人赔偿损失在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持但转租合同无效的除外次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人所有的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主张返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主张逾期腾期间的占有使用费第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁房屋本条司法解释将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡（包括宣告死亡、宣告失踪），共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人正确适用本条司法解释，涉及到个人合伙的认定认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件（共同出资、共同参与经营、共担风险、共享收益），并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权则更注重标的物的使用价值，二者并不冲突但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则但先出租后抵押的房屋发生所有权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”；若租赁在先，查封在后，可以使用该原则第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主张优先购买权的损害赔偿请求权关于“合理期限”的认定，《民通意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第
（三）项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限一一15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以请求法院判令其直接以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避免承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以一定的义务，如承租人主张与出租人成立买卖合同的，应当交付一定数额的定金或提供担保，以使出租人信任其履行能力承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，保护其履行出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定判断承租人行使优先购买权主张以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先保护出租人履行合同，取得房屋所有权，由此第三人无法继续履行合同的，第三人可以主张出租人承担违约责任第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主张优先购买权，只能按照第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在一定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有一定的优先效力，在拍卖程序亦不例外《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人”此所谓“跟价法”在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序
（1）拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场
（2）优先购买权人应按照拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参加竞拍
（3）举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主张优先购买权出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权，这里强调“明确表示”《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产所有权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移所有权的权利，受让人仍取得其所有权“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释【解读】本解释于9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释;本解释施行前提起的诉讼，本解释施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本解释;本解释施行前已经终审的案件，在本解释施行前提起再审程序，且于本解释实施时仍在审理中的，应当适用本解释;本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释合同法合同保全篇九析一起商品房预售合同纠纷案黄奕新
一、案情9月29日，a房地产公司与b房地产公司签订《合作开发合同》，约定联合开发某房地产项目，a公司提供土地使用权并负责办理工程前期的土地征用、房屋拆迁、居民安置、清除地面地下障碍等，使施工场地具备施工条件，负责办理合作开发手续和商品房预售许可证等b公司负责前期费用外的全部资金投入合同约定利益分配方案即部分住宅及全部店面归a公司支配享受，部分住宅归b公司享受b公司享受的住宅按每平方米800元价格结算，b公司交纳税金后，余款作为投资利润归b公司所有，但若平均售价超过1000元时，超过部分双方各享一半工程竣工后，a公司还应补贴b公司工程管理费用等各种税费及前期所受损失合同还约定结算和担保条款工程竣工验收后3个月内，a公司应付清b公司应收的结算款a公司还将本归其享有的部分店面抵押给b公司（后有进行登记，但讼争店面不在抵押范围）合同签订后，合作开发项目没有办理合建审批，a公司仍以自己名义办理用地批复、项目立项批复、建设用地批准、建设用地规划许可、建设工程规划许可、施工许可及预售许可等手续，土地使用权也仍在a公司名下对外发包工程，有的以a公司单独名义、有的以b公司和a公司共同名义与施工单位签订工程施工合同b公司有向其他部分购房户收取了水电增容费等费用b公司还和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书因a公司缺乏资金，b公司为其垫付了部分本约由其出资的前期工程费等款项，a公司还挪用了由b公司支付给第三方的部分押金款双方曾因“合作开发合同纠纷”诉至法院，后于8月28日调解结案，协议继续履行原合作开发合同双方还多次因“投资款”或“垫付款”纠纷引发诉讼204月28日，a公司以自己名义与自然人甲签订《认购合同书》，约定预售本案讼争店面，价款
34.7万元签订后，甲交纳定金5万元、购房款5万元房屋竣工验收后，a公司未依约交付店面甲遂起诉，后双方达成调解协议，由a公司返还定金和购房款并赔偿损失，201月16日法院作出民事调解书年3月5日，a、b两公司在代垫款纠纷案执行中达成协议，a公司同意将讼争房抵债给b公司3月8日，b公司办理了预售合同登记备案甲以a公司隐瞒其与b公司合作开发及因双方合伙债务纠纷，讼争房已被法院查封的事实，甲是在不明真相下才同意调解为由，于1月7日对民事调解书申请再审，原审法院经审查决定再审再审中，原告追加b公司为共同被告，请求二被告连带承担交付讼争房并赔偿迟延交房损失的责任a公司同意甲的主张本案该如何处理？
二、问题
1、甲与a公司签约，而要求b公司承担责任，这与债之相对性原则有否冲突？
5、假设认定合伙关系不成立，a、b两公司将可能成立什么法律关收集相关证据进行分析然后，律师应根据法律规定和案例判例分析客户在纠纷中的法律地位和权益，并提供相应的法律建议和救济途径同时，律师还应通过谈判、调解等方式寻求解决方案，以避免诉讼的成本和风险第四段法律风险与风险防范（字数250）借款合同纠纷往往伴随着一定的法律风险因此，律师在纠纷处理过程中需要警惕潜在的法律风险并积极进行风险防范这包括定期审查并及时更新合同条款，确保其合法性和有效性止匕外，律师还应帮助客户了解和遵守相关法律法规，预防违约和纠纷的发生如果纠纷已经发生，律师还需要帮助客户评估法律风险，并提供相应的法律策略和建议第五段结语（字数150）借款合同纠纷是一个复杂而常见的法律问题，需要律师具备扎实的专业知识和丰富的实践经验通过起草合同与解读、合同履行与违约、法律风险与风险防范等方面的努力，律师可以在纠纷处理中起到积极的作用，并帮助客户实现合法权益的保障然而，最好的解决方法始终是避免纠纷的发生因此，借款人和放款人在借贷过程中应充分了解合同条款，并寻求律师的专业意见，以避免不必要的法律风险和纠纷通过彼此的理解和合作，我们可以共同营造一个健康、可靠的借贷环境合同法合同保全篇三第一段引言（150字）物业服务合同纠纷是当前社会经济发展中普遍存在的一个问题作为现代生活中必不可少的服务，物业管理在为居民提供便利的同时，也有可能导致合同纠纷的发生本文将从合同履行、争议解决、补救措施等多个方面对物业服务合同纠纷进行探讨，为居民和物业管理公司提供系？
三、评析
（一）债之相对性原则及其例外债之相对性原理，为学者和司法实践所公认并遵循从债的定义看,债权人请求相对人（债务人）为或不为一定的行为的权利和义务关系从债的内容看，这一原则具体体现为合同相对性与侵权行为法上的“自己责任”合同是当事人之间的法律，其效力仅及于当事人，侵权责任如无法律特别规定，也只能由侵权行为人自己承担这是传统民法固守的原则但是，事实上合同不仅对当事人的权利义务产生变动，而且客观上也会对其他人的利益间接产生影响，侵权行为不仅会对直接受害人而且客观上也会使其他人间接受到损害随着经济生活的进一步复杂化和社会关系的越来越相互依存，这种间接影响正在不断地被放大，进而危及到社会秩序和正义的实质分配在此情况下，债之相对性例外理论不得不应运而生，集中体现在合同第三人效力理论和侵权行为法上“替代责任”理论上前者通说如涉他合同、代位权和撤销权、第三人侵害债权,后者通说如雇主责任、法人侵权、产品责任等如果拓宽视野，一些传统的民法制度甚至也可以纳入这个理论范畴来考察，如保证、合同转让、第三人履行等债之相对性理论还在继续发展之中，更多的“例外”情形正被学术界和司法界所认同，我国新近的立法和司法解释可资佐证如19建筑法设定了建筑施工人转让、出借资质的对外连带责任，承包人转包、违法分包的对外连带责任，工程监理人的对外连带责任20最高院人身损害赔偿解释设定了社会活动人安全保障责任，定作人责任，建设工程发包、分包人责任，构筑物设计、施工人责任这些责任都可视为合同效力的扩张本案争议焦点在于合伙关系，而合伙关系的效力包括内部和外部两方面，这其中就可能蕴含着债之相对性例外的精神，仅依据合同相对性原则，就断言甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系，恐怕过于简单化，因此有必要作具体分析
（二）合伙特质及事实合伙所谓合伙，《法国民法典》第1832条规定，“乃是两人或数人约定以其财产或技艺共集一处，以便分享由此产生的利益及自经营所得利益的,契约”《英国合伙法》第1条规定，合伙是“以营利为目的而从事业务活动的个人之间的建立的关系”我国民法通则区分个人合伙与企业合伙型联营，第30条规定，“个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动”第52条则规定,“企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任”从这些规定中，可以归纳出合伙的本质特征在于:
1、合伙是“合同”关系传统民法将法律关系区分为“契约”关系与“合同”关系，前者当事人订立合同的目的在于发生债权债务关系，双方的利益、意思表示、权利义务方向均相对，最典型的如买卖关系；后者当事人订立合同的目的在于确定共同投资、经营共同事业并从中共同获利，双方的利益、意思表示、权利义务方向平行、一致，最典型地就是合伙关系
2、有相对独立的合伙财产，即如前述“以其财产或技艺共集一处”合伙财产是合伙共有财产，德国和我国台湾地区更是认为是公同共有合伙人一旦出资，不得随意分析或抽逃，对外负债也先以合伙财产清偿，不足时才由合伙人负补充责任
3、具有团体性我国民法通则将合伙作为民事主体制度看待而加以规定，台湾地区及其他一些国家民法典虽然将其作为特定之债规定，但法理上也承认其为非法人团体
4、具有事业性或营业性合伙人之间的结合是出于共同的事业或营业，往往并非一时一事，具有相对稳定性本案b公司辩称，其与a公司不是“合伙”而是“协作”关系，并引用民法通则第53条关于合同型联营之规定但是，本案b公司与a公司签订《合作开发合同》，约定合作开发房地产项目，方式是联合开发，a公司以土地使用权出资并负责合作项目的前期投资、办理相关证件等，b公司负责其他全部资金投入a公司因缺乏资金无力按合同约定支付前期费用，以借款的形式请求b公司垫付相关的前期投资款项，仍然是按合同约定履行合同义务的行为，属共同经营的表现形式，仅是在双方合作之外又以借款的形式在合作内部形成新的债权债务关系，不影响共同经营的性质b公司按合同约定负责合作项目除前期投资外的全部投资，实际上履行了合同义务，按合同约定进行了投资，完成了共同经营的行为共同经营中各自履行合同义务体现了合作双方的分工，并非各自独立经营，合作双方分工的目的是一致的，即共同完成合作项目该合作项目财产理应属双方共有，不因合作双方内部约定分割归属各自所有而改变其性质综上，b、a两公司合作开发已经形成事实合伙关系至于所谓“协作型”联营，并无法律上之特质，用合同法调整足矣，现行民法通则第53条之规定毫无必要，必为将来民法典所摒弃
（三）合伙登记及合伙的法律认定但是，本案有一特殊情节，即本案中房地产开发项目没有办理合建审批，项目立项、用地、规划、施工及预售等手续均还是由a公司以自己名义办理，土地使用权也仍在a公司名下那么，对合建审批及立项审批、土地使用权变更登记等的性质如何看待？首先，合建审批，根据最高法院的有关解释，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同不过是土地使用权有偿转让的一种特殊形式同理，这时的合建审批，也不过是国有土地使用权出让许可的一种特殊形式本案a公司拥有的土地使用权如果是划拨地使用权，未经审批依法不能用于合伙出资，则仅因出资瑕疵，而在合伙人内部产生相应的违约或缔约过失责任，不能对抗合伙外善意第三人而至于项目立项等许可及土地使用权变更登记，对合伙关系是否成立，倒颇具意义合伙在形式上可以区分为契约型和组织型组织型合伙表现为组成新的实体，进行商业登记，取得独立字号，并对外公示如我国经工商登记的个人合伙、合伙企业法中的合伙企业及中外合作经营企业法中的合伙型合作企业、外资企业法中的合伙型外资企业等，这些合伙组织受相应的商业立法的规制，应当进行商业登记这种登记，一则具有证明的效力，二则具有公示的效力，三则使合伙组织取得特别法上的主体资格，四则便于工商、税务等行政管理而作为受民事普通法保护的“契约型”合伙，并不以登记为成立的形式要件，如最高院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第50条明确规定，“当事人之间没有书面合伙协议，又未经工商行政管理部门核准登记，但具备合伙的其他条件，又有两上以上无利害关系人证明有口头合伙协议的，人民法院可以认定为合伙关系”契约型合伙是否成立，关键是考察其实质上是否具备合伙的特质，虽在形式上不以登记为要件，但如果未经登记可能否定其实质要件时，合伙关系倒有可能不予认定比如，本案的合伙营业为特定的房地产开发，这种营业中的合伙财产必然表现为土地使用权及项目立项、规划、施工及预售许可等上的“无形资产”土地使用权仍在a公司名下，项目立项、规划、施工及预售许可等手续只以a公司名义办理，则该项目上的所有财产在法律上仍属a公司单独所有，本案b公司甚至还以项目上的财产以a公司为所有人名义，为自己设定了抵押权因此，如果事实上的财产共有关系不予认定，自无合伙可言无独有偶，与房地产开发类似地，日本及我国台湾地区矿业法均规定，共同矿业权设定呈请人得选用合伙组织，应拟定合伙契约并推定代表人由全体连署具呈所以,我国现行法律对合作开发房地产中的合伙组织虽并无特别法上的规制，但项目立项、规划、施工、预售许可及土地使用权登记等可能被视为具有合伙登记之功效，未履行这些手续，事实关系将可能难以在法律上得以认定这一问题，归结到理论上，是形式与实质的关系之争由于实在的法律规范未予“盖棺定论”，司法实践中，各地各级法院对此也认识不一，裁判结果各异
（四）合伙代表权及间接代理假设认定合伙关系成立，a公司以自己名义对外与甲签订“商品房预售合同”，b公司是否也要承担责任？这关涉到合伙之事务执行内部关系而言，合伙事务，除合伙合同特别约定外，由合伙人全体共同执行,也可以约定由合伙人中数人共同执行，而通常事务则可以由有执行权的各合伙人单独执行，内部关系准用委托合同关系对外关系上，执行合伙人按照委托旨意，在受委托范围内，对外从事合伙事务，当然代表其他合伙人执行合伙人从事合伙事务，准用代理规定通常情况下，执行合伙人应当以合伙或全体合伙人的名义，对外与第三人进行交易但如果执行合伙人以自己名义对外交易的，笔者认为，亦应当适用间接代理的理论执行合伙人因其他合伙人的原因对第三人不发履行义务，执行合伙人应当向第三人表明自己是在执行合伙事务并披露其他合伙人，第三人因此可以选择执行合伙人或者全体合伙人主张权利如福州某基础工程公司与某贸易公司签订桩基工程施工合同，工程竣工后，贸易公司拖欠工程款，基础公司便起诉法院判令贸易公司偿还工程款但该贸易公司已停业多时，其法定代表人亦因涉嫌犯罪被公安机关羁押基础公司经查证，发现该案所涉房地产项目系由贸易公司与另一家房地产公司合作开发，有相关机关合作建房、立项等审批为证基础公司遂以该房地产公司与贸易公司合作建房为由，另行起诉该房地产公司，要求其承担连带责任，中院一审予以支持，高院二审维持
（五）隐名合伙假设在法律上不予认定合伙关系，在此情形下，a、b两公司仍可成立隐名合伙关系关于隐名合伙，按照台湾地区民法第700条的规定，是指“当事人约定，一方对于他方所经营之事业出资，而分享其营业所生之利益，及分担其所生损失之契约”该法第702条规定，“隐名合伙人之出资，其财产权移属于出名营业人”对照b公司与a公司签订的《合作开发合同》及双方共同办理合建审批及立项等许可的实际情况，b公司完全符合隐名合伙人的特征在性质上，隐名合伙接近甚至等同于消费借贷（如借款）惟消费借贷应返还同种同等同量之物，而隐名合伙以返还出资之价额为已足；消费借贷收取固定的利息，而隐名合伙参与利润与亏损分派但在理论上，隐名合伙也可不以分担损失为必要（德日商法就采此说）；而消费借贷有时也可以约定，贷与人在确定利息之外参与利益分派或者以参与利益分派代替固定利息（这种消费借贷理论上称为“分配的消费借贷”）所以，基于隐名合伙不同于合伙的这种性质，各国均规定，隐名合伙人一般情况下仅以出资之限承担责任，且因其出资已移属于出名营业人，就出名营业人之行为，其与第三人不生权利义务关系
（六）隐名合伙之表见出名隐名合伙人虽然一般不对外承担责任，但在特定情形下却要例外地承担出名合伙人的责任台湾地区民法第705条就规定，“隐名合伙人如参与合伙事务之执行，或为参与执行之表示，或知他人表示其参与执行而不否认者，纵有反对之约定，对于第三人仍应负出名营业人之责任”如隐名合伙人明示、默示地容许以自己的姓名或名称用于出名营业人之商号，或以其商号用为出名营业人之商号时，外观上即有被误认为共同之事业又如实际参与全部或一部事务之执行，参与之原因、是否有参与权限，亦非所问，但如明确以代理人或受雇人名义，则与此无涉至于是否要以第三人善意为必要，则有主观说和客观说之别主观说，认为第三人在交易时必须有理由相信隐名合伙人是出名合伙人，并基于这种信赖才与出名合伙交易如台湾学者史尚宽解释，“盖此时与出名营业人为交易者，误以为共同事务或误以隐名合伙人为出名营业人而为交易，为保护第三人之利益，而适用禁反言之原则”客观说，则认为不问第三人是否善意，只要隐名合伙人客观上有使人误认之行为足矣本案合同签订后，在客观上，b公司有和a公司共同与施工单位签订工程施工合同，有向其他购房户收取了水电增容费等费用，有和a公司就安置补贴款共同向部分产权主发出通知书，还和a公司多次分别以“合作开发合同”、“投资款”、“垫资款”名义引发诉讼，为社会公众所知在主观上，甲与a公司签约时显然并不认为b公司参与合伙（否则第一次起诉时就应当将b公司列为共同被告），直到后来才以a公司隐瞒“合作开发”等事实为由申请再审因此，如依客观说，b公司显然已经构成表见出名如依主观说，则难以认定，除非甲能证明，其与a公司签约时，已相信或有理由相信b公司与a公司是合伙关系，并基于对b公司的信赖才与a公司签约，或许能说服法官，认定b公司构成表见出名这样，b公司则要与a公司对甲承担无限连带责任，对内则仍以隐名合伙人资格保有对a公司的追偿权只是此时的对外连带责任，在性质上不同于显名合伙的情形，而是属于一种“不真正连带责任”附带一个问题，即使表见出名合伙关系也不成立，且讼争房已最终过户给b公司，（）b公司还能主张善意取得？传统的善意取得理论只适用于动产，不动产善意取得的法律依据何在？再有，预售登记是否具有物权变动效力？这些属于物权法上问题，受主旨所限，本文不作讨论回顾开篇问题，甲与a公司个别签约，无特别情形只能要求相对人a公司承担合同上责任，这是债之相对性原则的体现但是，如能认定b公司与a公司系合伙关系，则依据合伙和间接代理的对外效力，b公司需承担连带责任，这体现了“例外”如果合伙关系不成立，b公司作为隐名合伙人，只就其出资行为，与出名营业人产生合同关系，这又体现了债之相对性“原则”即使只是隐名合伙，b公司还有可能因其表见出名而仍然对甲承担连带责任，这也体现了“例外”但甲如不能证明其为善意，便又回到了债之相对性“原则”因此，本案处处体现着“原则”与“例外”的辩证过程，简单地依据债之相对性原则，不足以解释经济生活的复杂性和人与人之间的依存关系，尤其是在房地产开发这类事关公共利益和广大消费者权益的事务最后，以本案的裁判结果作为结语本案某中院一审支持甲的全部诉求b公司不服上诉高院认为a、b两公司虽然存在内部合作关系，但该合作未办理合建审批和土地使用权变更登记，合作项目所有政府部门的批准文件均在a公司名下，a公司有权以名义与甲签约，根据合同相对性原则，甲与b公司之间不具有直接的权利义务关系由于原调解书生效后，a公司以房抵债给b公司，b公司依约取得讼争房，并办理了预售登记备案，该权利足以对抗甲的债权，甲已在法律上不能取得讼争房据此，高院二审改判a公司返还甲购房款并支付违约金，驳回甲对b公司的诉求于是，妹夫、弟媳，甚至远在农村的侄子的名字都被写进了集资建房的名单集资建房的名单上莫名其妙多出几个陌生的名字，办事处的干部职工不禁向吴润兰提出疑问，她解释道“这些都是关系户，是必须优惠、怠慢不得的”虽然吴润兰暗地里为自己捞了不少好处，但表面上，她还是为干部职工解决了住房难的问题为此，1995年底，中街办事处摘取了“全国街道之星”的桂冠而吴润兰，也因此登上了“广西自治区劳动模范”的领奖台d卸任在即，她拿公款行“善心”，实际为了自己狠捞一把尽管吴润兰自以为捞钱的手段很高明、很隐秘，但群众对她的所作所为仍然有所察觉，大家纷纷向有关部门反映情况为查清问题，海城区党委决定，将吴润兰调离中街办事处工作一听到这个消息、，吴润兰可坐不住了她没有深刻反思自己的问题,反而马上想到，得想方设法，在离职前再狠狠地捞上一把吴润兰先是盯上了办事处的公款她找到冯仁表和李振英，装出一副关心下属的样子，说“我快要离开办事处了，现在财务上还有点儿钱，拿出来我们几个人分了吧，每人5000元”话是这么说，其实吴润兰心中另有打算1998年8月8日，吴润兰叫会计、出纳提取公款
6.6万元，三人平分，之后又将一万元分给了冯仁表、李振英二人冯、李各领5000元后，心中还对吴润兰充满了感激之情私分完公款，吴润兰还想再捞一把于是，她自然想到了多年的老朋友陈吕此时，陈吕已有好长时间在外承包工程，可办事处与他还有好多工程款未结吴润兰心想，何不趁给陈吕结算工程款之机，从中再捞一笔呢于是，吴润兰给陈吕打去电话，对他说“我在离开办事处之前，一定想办法付清欠你的工程款但我装修房子，急需钱用，你能不能先借给我3万元用用……”明知吴润兰“借”字的含义，陈吕仍然无法推辞，只好一口答应下来1998年8月24日，陈吕到办事处来结工程款按照吴润兰的指示,出纳钟某从给陈吕的工程款
13.44万元中，直接扣下3万元交给了吴润兰正当吴润兰与她的同伙得意忘形地不断捞取钱财时，北海市海城区检察院反贪局接到举报，对吴润兰立案侦查，不久即查清了其涉嫌贪污、受贿的犯罪事实2003年7月9日，吴润兰和她贪婪的伙伴，一起走上了法庭的被告席同年10月8日，广西北海市中级法院终审以吴润兰犯贪污罪、受贿罪，数罪并罚判处有期徒刑十三年；以冯仁表犯受贿罪，判处其有期一些心得体会第二段合同履行（250字）物业服务合同的履行是避免合同纠纷的关键居民在签订合同前应详细阅读合同条款，并对物业公司提供的服务内容、价格、责任范围等进行明确的了解物业公司则要通过充分沟通，确保与居民在服务内容和收费标准等方面达成一致此外，物业公司应保证服务的及时性和质量，以提升居民对物业管理的满意度，减少纠纷的发生第三段争议解决（300字）纠纷的发生在任何合同中都无法完全避免当物业服务合同纠纷发生时，双方应首先进行充分的协商和沟通，寻找解决问题的共同方案如果协商无果，可以寻求第三方的协助，例如物业协会或者相关部门的介入，并通过仲裁、调解等方式解决争议在争议解决过程中，应注意保留相关证据，例如合同、通信记录、支付凭证等，以便维护自身权益第四段司法救济（300字）如果通过协商和调解无法解决争议，双方可以寻求司法救济居民可以向法院提起诉讼，要求维护自己的合法权益物业管理公司则需要保持合规经营，妥善应对诉讼风险在诉讼过程中，双方需要充分理解法律规定，积极提供相关证据，并遵从法院的调解和判决同时，双方也应该对诉讼过程中的成本和时间成本有一个清晰的认识第五段改进措施（200字）为了减少物业服务合同纠纷的发生，物业管理公司和居民都需要采取一些改进措施物业管理公司应注重提升服务质量，加强内部管理，与居民建立良好的互动沟通机制，及时反馈、解决问题居民则应提高自我保护意识，加强合同意识，详细了解合同条款和物业公司的责任范徒刑二年；以李振英犯受贿罪，判处其有期徒刑二年，缓刑二年；以会计王大燕犯贪污罪，判处其有期徒刑二年，缓刑二年合同法合同保全篇十本文系真实案例，为北京市第二中级人民法院唐延明先生为本刊特别提供
一、基本案情4月28日，贾某委托被上诉人某营业部作为有价证券买卖的受托人在某营业部提供的委托买卖有价证券承诺书上签字该承诺书载明本人自愿接受《业务条款》的全部内容，且将该条款归入并成为本承诺书的一部分《业务条款》载明凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负同日某营业部为贾某开立了委托买卖证券资金专用帐户，贾某遂开始委托其丈夫杜某在某营业部为大、中专户提供的交易场所里下达委托交易指令，买卖股票9月18日杜某查询得知209月12日，有人从某营业部提供的专户室两台电脑自助委托终端下达委托交易指令，将股东姓名为贾某的12000股爱建股份
（600643）和10000股华东医药
（0963）,并于当日分两次买入17000股银广夏
（0557）贾某以某营业部对其股票被盗卖盗买及不能使其及时减少损失负有责任为由诉至法院，要求某营业部返还12000股爱建股份和10000股华东医药及自被倒卖之日起至返还之日期间发生的红利和送股；赔偿资金
45231.72元及其被盗卖之日起至返还之日期间发生的利息；赔偿手续费
2532.29元、印花税
2894.03元及过户费12元；支付精神赔偿金80000元
二、判决要旨原审法院认为，证券公司接受投资者及客户的申请，为客户开立委托买卖证券资金帐户，就与客户之间建立了行纪合同关系在此关系中证券公司的主要义务是为客户提供行纪服务行纪服务是证券公司接受客户委托，以自己的名义为客户在证券交易市场进行有价证券的买卖并为客户提供相关的服务证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成这一程序的启动，是客户的委托交易指令本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托贾某为排除本案所涉以驻留委托形式下达委托交易指令进行买卖股票的自为行为，提交、出示了她自己与其丈夫单位的证明，这一证据不能采信,理由是这一证据的内容忽略了细节，用书面形式表达言词内容证据的细节往往是此类证据的核心由于我国目前尚无能从事软件安全鉴定的部门，在这种状态下，仅凭客户的怀疑，没有科学的结论为基础支持就推定计算机网络系统不安全是不当的，这种推断，既不令人信服，也不利于证券市场的正常运行,因此，对贾某要求某营业部电脑网络系统不安全应承担责任的主张不予支持对于贾某主张的是盗卖盗买，因其不能排除自身因密码失窃发生的盗卖盗买股票的可能，又不能进一步提出证据，不予支持贾某主张的某营业部未尽到管理职责导致股票被盗买盗卖也未能提供充分的证据，不予支持同时，对于贾的交易情况，某营业部也没有通知的义务贾某关于《业务条款》？quot;凡使用密码交易产生的一切损失由客户自负”是加重客户责任的格式条款应无效的主张也不能成立综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第二款的规定，判决驳回贾某的诉讼请求二审法院（北京市第二中级人民法院）经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人亦无异议，本院予以确认二审法院认为，在股票交易过程中，股票委托交易指令均由客户下达，而客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据使用该密码交易所产生的后果由客户承担，妥善保管密码、防止密码失密是客户的基本义务和责任因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重或扩大客户责任虽然某营业部认可贾某和其丈夫杜某当天未在某营业部专户室现场，也认可下达委托交易指令的电脑自助委托终端不是贾某通常使用的电脑终端，但仅能证明贾某和其丈夫杜某没有亲自操作下达委托指令，不能排除贾某委托其他代理人进行操作或因贾某自身原因导致密码失密的可能，现贾某无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能向法庭提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善致使他人侵入系统或破解其交易密码进行涉案股票买卖的相应证据因此，贾某要求某营业部承担其股票被盗卖盗买的民事赔偿责任，缺乏证据，本院不予支持综上，贾某的上诉主张，均不成立原审判决处理正确，应予维持依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第
（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判
三、本案审判中需要研究的主要问题
1、贾某与某营业部之间的主要权利义务关系是什么？
2、《业务条款》的规定是否系扩大贾责任的格式条款，是否有效？
3、本案的举证责任如何分担？
4、贾是否完成了举证责任？
四、法理评析
（一）贾某与某营业部之间的主要权利义务关系贾某签订的作为承诺书组成部分的《业务条款》载明凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负贾某认为该条款是某营业部加重客户责任的格式条款，根据合同法的有关规定属于无效条款判断该条款是否有效的关键是看该条款的规定是否加重了客户的责任加重客户责任是不应由客户承担的义务强加在客户身上或将客户的义务扩大化证券公司与客户建立行纪合同关系后，客户的每一笔交易都是经过客户自己下达委托交易指令，证券公司接受委托并验明身份、验证资金和证券后，使用自己的交易席位，将客户委托的内容传达至交易所，经集合竞价完成这一程序的启动，是客户的委托交易指令目前我国委托交易指令下达的形式有当面委托、电话委托、传真委托、函电委托、自助委托等多种本案所涉股票买卖的委托交易指令下达形式是驻留委托驻留委托是客户或客户的委托代理人，在证券公司提供的交易场所或专户室设置的电脑自助委托终端，用客户本人资金帐号和客户自己设定的交易密码下达委托交易指令的一种自助委托形式证券公司对于以自助委托方式下达委托交易指令的报盘、交易采用无形交易席位进行无形交易席位是证券公司的电脑系统与证券交易所相联网而无须驻场交易员，客户委托交易指令下达后的身份确认、验审资金、证券、报盘都是由电脑完成电脑对客户身份确认的依据是客户交易的密码和资金帐号，客户下达的委托交易指令在电脑审查确认后，由前置终端处理机和通信网络自动传送到交易所主机进行集合竞价驻留委托的交易指令下达形式决定了客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事股票委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的依据使用该密码交易所产生的后果由客户承担是这一交易指令下达方式的基本要求众所周知，客户自行设置的密码是客户进入网络系统从事委托交易指令下达的身份证明，也是电脑自动识别客户的根据正因如此，使用密码交易的后果由客户承担是客户不容置疑的最基本的义务这一义务既无强加也无扩大履行这一义务，不仅是客户进入证券交易市场，使用计算机系统下达委托交易指令从事委托交易的前提，也是证券交易市场的交易规则，更是科技高度发展，计算机网络普遍应用时代证券市场安全运行的保障因此，贾某与某营业部之间签订的委托买卖有价证券承诺书中约定的.凡使用密码进行的一切交易均是有效委托，由此产生的一切损失由客户自负的有关条款并未加重客户的责任，而是双方当事人的真实意思表示，合法有效，因此，贾某的主张该条款无效不能成立驻留委托的方式决定了贾某提出？quot;某营业部未经其指令卖出其帐户上的股票属无权代理行为，违反了保护其帐户资金及证券安全的法定义务”的上诉理由难以成立
（三）本案的举证责任分担问题贾某认为本案所涉交易是在被上诉人某营业部提供的场地、并利用被上诉人提供的交易系统和交易方式进行的，被上诉人作为服务提供者，应拥有完整和准确的服务记录法院应当要求被上诉人承担证明本案交易是否是上诉人所为的举证责任在通常情况下，我国民事诉讼采取“谁主张，谁举证”的原则，只有在最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第74规定的情形和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第4条规定的情形下才适用举证责任倒置的原则由于本案情形并不属于法律规定的情形，因此，关于举证责任的分担应适用“谁主张，谁举证”的原则，故贾某和某营业部必须就自己的主张提供相应的证据本案贾某试图追究某营业部的侵权责任，根据我国民法理论，承担侵权责任的条件是侵权行为的存在、行为人主观上有过错、损害事实的存在、侵权行为与损害的发生具有因果关系，这四个要件可谓却一不可按照“谁主张，谁举证”的原则，贾某必须就以上四方面提供充分的证据，才能使自己的主张获得法院的支持在本案中，贾某提交的证据包括股东帐户卡、与某营业部签订的指定交易协议书、9月18日打印的历史委托明细查询表、交割单、资金对帐单、单位出具的贾某夫妇年9月12日上班的证明以及裴泰宏和初状的证人证言贾某单位出具的证明可以表明其夫妇二人在发生银广夏盗买盗卖的当天均不在现场，但是，这个证据的证明力非常有限，它只能证明贾某夫妇没有亲自操作下达委托指令，单凭股票查询单、交割单、资金对帐单只能证明股票买卖的事实，只能证明贾某财产受到损失，只能证明损害事实的存在而造成损失的可能性有多种，一是贾某夫妇委托其他代理人进行操作；二是贾某因自身原因导致密码失密；三是某营业部违规操作，盗买盗卖股票；四是其他投资者利用交易软件存在的问题破译密码进行操作由于贾某提供的证据职能证明没有亲自进行涉案股票的买卖，但是，无法排除其委托他人进行操作或因其自身原因导致密码失密的可能，同时，也无证据证明本案股票交易的委托指令是某营业部窃取其密码或利用自身技术服务优势所为，也不能提供因某营业部电脑交易系统不安全或管理不善使他人侵入系统或破解其密码进行涉案股票买卖的相应证据因此，贾某尽管蒙受了损失，却不能证明侵权行为的存在由于难以完成证明侵权行为存在的举证责任，贾某追究某营业部侵权责任已经失去了基础；关于某营业部存在主观过错一项，贾某指出“因某营业部作为证券公司管理混乱，不仅未履行保证投资者帐户内资金、股票安全，提供投资者一个安全防范严密、管理措施完善的金融交易场所的义务，未按中国证券监督管理委员会要求配备管理人员，对内部局域网信息点无安全防护措施，给内部或外部人员进行恶意交易提供条件”但是其并未就其主张提供某营业部没有尽到应尽的管理义务，提供正常的交易环境的证据，所以，很难认定某营业部主观上存在过错；至于侵权行为与损害的发生具有因果关系，贾某强调某营业部管理混乱以及没有在事后尽到通知的义务这种说法难以成立再次,管理责任与贾某的股票在采取驻留委托方式买卖而发生的损失之间不存在因果关系，交易密码通过软件系统是不能取得的因为，管理人员不足并不必然导致专户室以外的人进入专户室进行交易更重要是，即使外人进入专户室，使用电脑自助委托终端下达委托交易指令，也需知道客户的资金帐号和交易密码，客户的交易密码和资金帐号没有失密，外人即使进入专户室也无法下达委托交易指令上述两点足以说明，贾某主张某营业部管理混乱与其受到损害之间具有因果关系证据不充分关于某营业部未尽通知义务导致损失扩大一说，而证券公司在客户股票交易发生异常没有约定和法定的通知义务，因此，不必为此承担责任而且，事实上，银广夏在复牌后连续跌停，该股票的持有者根本无法卖出，即使某营业部通知了贾某，也难以减少损失可以说，承担侵权责任的四个要件中贾某仅仅证明了损害事实的存在，在“谁主张，谁举证”的举证责任分担原则下，这样的举证是远远达不到胜诉要求的贾某只是对本案的发生作出一番推测，提出了种种可能性，但是，并没有提供充分的证据，因此，贾某没有完成相应的举证责任，只能承担举证不力的后果作者唐延明.北京市第二中级人民法院来源同达律师事务所围，在发现问题时及时进行反馈，并保留相关证据，以便维权结尾（100字）物业服务合同纠纷是社会经济发展中常见的问题，合同履行、争议解决和司法救济等环节都需要双方合作，寻求共同解决方案通过加强管理和沟通，提升居民满意度，以及加强保护意识和权益维护，物业服务合同纠纷的发生可以得到有效的避免和减少，为社会和谐稳定做出贡献合同法合同保全篇四在法律领域中，借款合同纠纷是一类较为常见的案件类型作为一名借款合同纠纷的律师，多年来我积累了丰富的经验，并获得了一些宝贵的心得体会在这篇文章中，我将分享我的观点和经验，希望对遇到类似问题的读者有所帮助首先，了解法律条款的重要性借款合同的纠纷往往涉及到借款的数额、利率、偿还期限等重要的法律条款作为律师，我们必须仔细研究和理解这些条款，以便在案件中有据可依尤其是在起草借款合同时,我们需要尽可能地明确和详细地列出各项条款，以避免后续产生纠纷另外，我们还要熟悉国家相关法律法规的具体规定，以便在争议发生时能够从法律角度出发，为客户提供最有利的帮助其次，注重证据的收集和分析借款合同纠纷往往需要通过证据来支持我们的主张因此，作为律师，我们应该密切关注证据的收集和分析过程首先，我们需要从客户那里收集相关的文件、信息和证明材料其次，我们要对这些证据进行仔细的分析，找出其中的疑点和逻辑矛盾在此基础上，我们可以制定合理的辩护策略，并为客户争取最大程度的利益同时，在证据收集和分析过程中，律师要遵守职业道德的原则，保护客户的利益和隐私第三，善于沟通和妥协是解决借款合同纠纷的关键在处理借款合同纠纷的过程中，我们必须与各方进行积极的沟通，并寻求双方的共同利益在很多情况下，双方都希望通过友好的谈判解决纠纷，避免长时间和费用的法律诉讼因此，作为律师，我们需要有良好的沟通和谈判技巧，能够与对方建立良好的商业关系，以争取达成妥协在谈判过程中，我们要保持冷静和客观，合理听取各方的意见，并寻找解决问题的最佳途径第四，注重保护客户权益和维护社会公正作为一名律师，我们的首要任务是保护客户的合法权益，为他们争取最大限度的利益在处理借款合同纠纷的过程中，我们应该始终如一地坚持原则，不偏不倚地维护正义同时，我们要积极投身社会公益事业，为那些受到不公平对待的弱势群体提供法律援助通过这样的行动，我们不仅可以为个体客户提供帮助，还可以为整个社会带来正义和公平最后，持续学习和不断提升自我是成为顶尖律师的关键法律领域的法规和实践经验不断变化和更新，作为律师，我们必须不断学习和更新自己的知识和技能通过参加相关的培训课程、研讨会和学术会议，我们可以了解最新的法律发展和案例判决，以便为客户提供最准确和有效的法律服务此外，我们还应该不断反思自身的工作经验和实践，总结成功和失败的经验教训，以便提高自己的专业水平和能力总而言之，借款合同纠纷律师是一项严肃而复杂的工作通过了解法律条款、注重证据收集与分析、善于沟通和妥协、注重保护客户权益和维护社会公正，以及持续学习和提升自我的努力，我相信我们可以为客户提供更好的法律服务，并为社会正义与公平做出贡献合同法合同保全篇五第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效但出租人与承租人另有约定的除外【解读】适用本条应注意如下几个问题1群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为2再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租可以要求承租人赔偿损失在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必然与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的请求权因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立请求权的第三人，也可以是无独立请求权的第三人承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持但转租合同无效的除外次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同在转租合同有效的场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿请求权抗辩出租人的合同解除权在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿请求权次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利,。
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