2023年物业管理师考试复习资料

物业管理师考试复习资料全套20232023年物业管理师考试真题、模拟题尽收其中，诸多业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美解析一网打尽！物业管理师考试历年考试真题更多精品备考资料及资讯好学-物业管理师考试交流群（入群即送一套白金课程，备考资料，历年真题）风险管理

（一）风险管理的定义风险管理是指有目的、故意识地通过计划、组织和控制等活动来防止或减少风险带来的损失确切地说，风险管理就是运用多种自然资源和技术手段对多种导致人们利益损失日勺潜在风险进行识别、鉴定、衡量并加以防备、控制以至消除的过程其目日勺是以最小的经济成本到达分散、转移或消除风险，使损失降到最低，保障人们日勺经济利益和社会稳定的基本目日勺

（二）风险管理的环节风险管理的整个过程可以提成如下四个环节

1.风险识别风险的重要特性是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或理解到因此，风险管理首要时就是要识别风险，也就是要根据某种科学措施去认识和区别风险这些科学措施一般有问卷调查，财务报表分析，审查组织日勺有关数据和文献，对设备和设施日勺自检，企业内外专家征询等在识别时可以运用其中一种措施，也可以同步兼用几种措施

2.风险评估风险评估就是应用多种概率与数理记录措施，测算出某一风险发生的频率，进行估算损害程度，既包括直接损害程度、防备和处理风险所消耗的人财物，又包括与直接损失有关联日勺间接损失程度其目H勺是为了对带来不一样程度损失的风险采用不一样的对策为保证物业服务企业的I声誉和经济利益不受损害，应在经营管理过程中实行预警制度，即要根据收支计划和实际财务运作测算出收支平衡点，规定一旦低于平衡点多少幅度时，企业就要自动进入警戒状态当在平常经营管理活动过程中财务状况靠近该警戒线时，项目负责人要及时向物业服务企业负责人提交预警汇报，包括预先对财务状况的前景做出的预测与分析、怎样扭转财务状况日勺措施及设想、需委托方及物业服务企业予以的支持等物业服务企业负责人与项目负责人要亲密注意改善措施的实行状况，将亏损消灭在萌芽状态.合理投保，转移风险4物业经营活动中的管理风险无时不在，为最大程度地减少企业在风险来临后的损失，妥善的措施之一是在信誉好区I专业保险机构进行商业保险，通过保险转移风险物业服务企业投标的有关知识详见《物业管理综合能力》

3.风险控制为了经济有效地控制和减少风险，就必须针对不一样性质的风险采用不一样的手段或措施这些手段措施包括1回避这是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或变化行为方式来防止风险损失衡量采用回避日勺原则是当风险也许引起的损失不小于或等于冒此风险所也许获得的利益时,采用回避方略防止损失时最简朴的措施是不要波及有风险的活动和物体例如在游泳池里不设跳台板就可以防止跳台板的风险，这已是住宅区内游泳池的普遍做法但回避风险是有限制的I,只有在风险可以防止的状况下才可以实行，而有些风险是不可防止欧I2自担或保留这是指风险H勺承受人自己要承担某项风险的部分以至所有的损失例如物业服务企业一般不会对它所管辖建筑的窗户玻璃投保，而是承担了窗户玻璃偶尔损坏后的所有替代费用另一种是自担部分损失例如房屋业主对自己的房子或设备投保低时保值低于原价值，一旦投保的风险事件发生后,投保人不能获得所有损失日勺赔偿，其中一部分损失由投保人自己承担3防止与克制这是指风险承受人直接面对风险采用行动，以减少损失发生H勺也许损失H勺防止，是指直接针对产生损失时原因采用措施，即消除或减少这些原因如增长有关防止的知识及改善防止技术等损失的克制，即当防止措施不能充足发挥作用，风险事件仍然发生时为减轻损失的严重程度所采用口勺行动防止与克制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中例如，保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安装报警系统等来处理;建筑火灾日勺危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制4转移这是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体转移H勺形式重要有两种一种是以保险形式转移，即通过购置保险，将承担日勺风险部分或所有地转移给承保方另一种是非保险转移，即通过协议方式将某些风险责任转移给对方例如物业服务企业与工程承包商在签协议步可以明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担

4.风险调整这是针对不一样的风险控制措施的成果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作合适的调整这是风险管理不可缺乏的一步通过定期或不定期的检查、评估，来不停完善整个风险管理系统，以获得最佳成本效益风险种类及特点-管理模式风险管理模式风险重要指在从事物业经营管理活动时，责任方采用H勺管理方式以及法律模式等导致的风险，重要包括如下两种

1.不一样企业管理模式带来的风险不一样日勺物业服务企业对于从事经营性管理活动所采用日勺管理方式不一样，有的是成立子企业，有的是成立分企业，有日勺是组建管理中心或者项目部管理方式H勺不一样导致企业所承担日勺责任和风险程度也存在差异，甚至是本质日勺区别成立子企业是目前最稳妥的措施子企业是独立法人，独立承担民事责任，可以最大程度地减少项目一旦运作失败给物业服务企业导致的影响，可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”不过，成立子企业时间长，手续繁杂，不利于迅速开展工作除了子企业之外的其他形式都属于非独立法人机构，不能独立承担民事责任，项目一旦发生问题，物业服务企业难逃干系止匕外，项目的账目要与物业服务企业合并，这中间存在着非常复杂的财务关系，若处理不好会对物业服务企业产生一系列不利影响

2.不一样产权构造带来日勺风险产权与管理权相分离是物业管理的前提条件之一但不一样的J产权构造对管理权时实行有不一样的I影响与规定以零售商业物业为例开发商成功开发商场项目后，对项目的处置方式一般有如下三种

（1）完全拥有产权，或直接发售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的I身份；

（2）将大部分产权发售，成为小股东；

（3）所有发售套现当第一种现象出现时，开发商是第一大股东，具有处置物业项目管理权日勺责任和权利因此，在与物业服务企业谈判与签订专业管理协议以及履约方面承担着所有的责任和义务，没有任何法律障碍它作出的聘任物业服务企业的决定，具有唯一性和专属性不过除第一种状况之外，其他任何一种状况的出现，都会对物业服务企业的I正常运行和有效管理产生影响和制约由于产权分散，业主众多，意见难以集中而大部分业主又没有管理商场项目H勺经验，凭想象和主观推断的人不在少数更有甚者，购置产权的人中有相称多属于投资行为，期望通过经营在短期产生良好的效益，获取利润回报有时受开发商片面宣传，以高价购得产权，强化了对项目良好经营前景日勺乐观情绪，对项目开业后的获利能力持过高的不切合实际日勺期望此类原因对于物业服务企业都是巨大的风险由于一旦上述期望无法实现，小产权人将很也许拒交管理费用，不服从或不参与统一日勺促销活动和统一的管理，导致商业项目经营状况的持续恶性循环同步，在物业经营管理与服务活动中，尤其要注意开发商、经营管理机构与物业服务企业H勺责任和管理范围的划分，防止权责不清、互相推诿带来的风险例如专业证照的办理和签名、上下游关联方的经营管理责任、经营服务活动的范围、时间和区域限定,甚至场地内外卫生的管理责任等都需要一一详细列明，不能大而化之

（二）经营项目选择的风险经营项目是很难详细化日勺需要物业服务企业根据自身条件和环境的许可程度，在综合评估和规划日勺基础上做出科学决策，并适时调整一般来讲，物业服务企业开展经营管理工作，要把握如下几点1与企业自身日勺主业相协调假如企业的重要业务集中在对写字楼的管理，那就应当首先关注与写字楼有关的经营性服务项目，切忌过早进行跨行业、跨领域的大幅度经营转向或转型，以免副业冲击主业,副业没有收益，主业却受到牵连和影响2与企业人才储备相协调在企业为发展进行人才储备时，哪些人员已能足够担当起经营管理职责和完毕指标任务是项目选择的重要根据之一，要以他们擅长的工作和技能为出发点进行经营性项目的初始设计和选择3与企业的发展方向和发展阶段相协调初创阶段的企业和成熟期企业在选择经营性物业时的关注点是完全不一样样日勺企业之间牢记攀比和不切合实际日勺盲目跟风在预期收益时，要留有余地，给经营者以空间，为企业树立足够H勺初期信心三经营过程中的风险经营过程中的风险涵盖详细经营项目的设计、定位、营销方略，以及详细实行的I全过程其中尤其值得关注时有如下几类

1.协议签订中日勺风险这是指物业服务企业与有关方签订物业经营管理协议步，各有关方出于自身利益的考虑，各自的关注点、侧重点不一样而带来的风险如物业产权人过度重视自己的J收益，而忽视对经营方产品质量的监管；物业服务企业在外委详细经营项目时，过度强调租金，而忽视对承包人的考核等，以致出现问题后根据局限性

2.产品组合区J风险这是指产品定位后产品组合不妥导致H勺风险这是常见H勺一种风险可参见第

五、六章以餐饮服务为例，不一样档次菜品怎样搭配，中餐西餐日勺选择，各地风味怎样兼顾等都是要谨慎考量的

3.产品质量的风险在物业经营管理活动中，一直存在质量风险，尤其是有关特种经营项目仍以餐饮为例，从事餐饮经营，首要时就是食品卫生问题由于忽视食品安全而导致群体中毒事件就是餐饮经营中时巨大风险又如班车服务，交通安全就是头等风险

4.突发事件日勺风险对于突发事件，一般很难事前预料和精确把握一般来说，协议中对突发事件的性质均有明确的规定,大都归入不可抗力日勺范围不过一旦发生，对企业的经营会导致巨大的并且是直接的影响，因此必须高度重视，尽量建立针对性预案，演习贯彻，做到临危不乱，从容处置例如，2023年春夏之交在中国发生口勺非典疫情以及2023年年初发生的II7N9疫情，无疑是所有服务行业面临的最大日勺突发事件，企业损失不可估计

（四）财务风险物业经营管理活动，相对于一般性管理与服务活动而言，需要口勺资金额度大，无论是平常的J采购、存储，还是赊销、代购等都要占用大量资金流动性资金怎样筹集，怎样有效使用和监管，怎样尽快收回应收账款，怎样按照国家规定合理纳税，对产生的经营利润怎样合理分派等，需要认真考虑看待

1.垫款风险有时开发商或委托方规定物业服务企业垫付经营性项目所需的开办费用，这种做法存在着很大的风险，尤其是当开发商或委托方没有足够资金支持的状况下更是如此有时对方就会以无法偿还垫款为由，提出更为苛刻的I条件，强迫物业服务企业同意因此，物业服务企业应当把握一条原则不能以大量前期资金投入作为获得一种物业经营项目的管理权的前提条件，而应以物业服务企业的整体经营管理实力和服务特色赢得管理权

2.抵押风险大部分经营者都依赖筹措的资金从事经营活动，而抵押贷款是筹措资金的一种重要方式经营者应谨慎权衡，专业测算，审慎决策抵押贷款波及时评估事项包括贷款额度、贷款年限、贷款利率，以及分期偿付计划、还款本金、还款利息、偿债备付率等企业要做好综合测算，不可盲目上马，仓促经营，惨淡收场需要指出的是，假如一种经营项目的投资回报率不小于贷款利率，经营者自有资金所占比例越少，其经营利润率就越高作为经营者，最关怀的莫过于自有资金利润率（或称之为自有资金收益率）

（五）管理团体的风险物业经营管理团体，是各类专业人才日勺集合相对于物业基础性管理服务而言，这里的专业人才，指H勺是经营活动所需要的各方面专业配套人员，如销售人员、金融管理人员、市场管理人员等所有企业无一不把人才视为企业最重要的财富，从事经营性物业更是如此一种懂经营、会管理、市场意识和销售能力强的I带头人可以盘活整个经营项目，带动销售，提高档次，扩大企业市场著名度反之，一种不懂经济规律、不懂业务的外行假如没有虚心讨教的心态，没有埋头学习刻苦钻研日勺精神，即便有再好日勺市场、再一流的设备、再充足的资金，也不能保证经营成功因此，选择合适的带头人，配置相对专业欧I管理班子,是物业经营管理成功与否的关键和基础管理团体风险日勺另一种需要关注的地方是伴随同业竞争的加剧，以及管理层对技术或市场掌握程度日勺增强，也许会发生关键管理者、关键技术骨干集体跳槽的状况这不仅会给企业的经营管理导致剧烈动乱，甚至会危及企业的生存因此，在关怀和信任管理团体口勺同步，也不能放任自流，要做到放手不放眼，一直把关乎企业生存H勺关键性H勺经营问题牢牢地抓在手中

（六）政策环境变化的风险这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险例如都市改造拆迁，进城务工人员季节性停工，最低工资原则及社会保障制度的调整，有关税收政策的变化等，都需要物业服务企业和详细经营者高度关注，做到提前防止风险一旦发生，在最短的1时间内采用有效措施处理，减少损失风险防控制定合理的经营管理计划

1.在确定一项详细的经营项目及内容后，首先要制定一份管理计划并获得委托方承认管理计划是将要进行的管理行为变为在经济上和方略上的行动大纲制定管理计划一般应遵照如下工作环节1市场分析包括对当地区和周围的市场分析，详细需要调查分析当地人口、经济状况和发展趋势、就业与收入状况、消费水平、产业构造变动、利率水平等2交通与公用设施状况调查重点是公共交通和停车场状况，交通布局也许发生的变化等有时候,停车场吸纳车辆的数量对于现实消费者和潜在消费者都是不容小觑欧I重要原因交通布局的变化可以改善或者恶化一种地区日勺原有经营格局3同类物业供求关系调查着重同类物业的供求平衡分析、租售状况分析应寻找可比性强的同类物业加以比较，对房屋状况、租金状况、人流客流状况、租户时构成及其变动状况等进行摸底排查，合理确定租售价格水平4消费者调查、分析调查潜在消费者收入水平、消费心理、行为与习惯消费价格区间、消费地点、消费的时间和频率、和谁一起消费等在此基础上，确定重要目的消费群体5进行严密口勺经济论证全面衡量项目经营周期收支，做出谨慎的可行性论证和风险评估6组建精干H勺经营管理团体，确定合理的经营目的I协调处理好各方关系

2.1协调处理好与业主日勺关系经营管理方应做好与业主日勺充足沟通，明确业主的真实目的和意图出租率、租金水平、市场地位、品牌目的I等，明确各自的权限与责任业主日勺目的是制定经营计划的基础,权责明确才能保证经营计划不受业主方干扰，促成经营管理目的的实现2协调处理好与租户的J关系首先，应在租赁协议中明确租户日勺权利义务;另一方面，应严格依约为租户提供服务，并常常倾听租户的意见，妥善处理租户投诉，不停改善服务工作，尽量为租户发明好时经营环境3协调处理好业主与租户间口勺关系业主与租户间会因任何一方违约出现不友好关系作为业主方比较常见日勺是未能按租约约定交付被租用日勺物业，或是没有兑现协议中承诺日勺辅助条件;而作为租户，较多出现的是拖欠租金、未按规定使用物业设施及违约经营等物业服务企业作为物业现场管理服务者，应建立良好的三方沟通渠道，从公平和大局出发协调巩固双方关系，建设性地化解业主与租户的矛盾4协调处理好与消费者间的关系物业服务企业应当为消费者发明安全、便捷、舒心的I消费环境，督促商家尊重维护消费者的基本权益，妥善处理与消费者之间日勺争执，创立公平交易、文明消费的经营环境5协调处理好与媒体的|关系对欧I处理与媒体的关系，运用一切也许树立物业服务企业日勺正面形象,是物业经营管理时应着重注意的问题物业服务企业应提高在与媒体交往中的责任意识、法律意识和授权意识，教育员工理解媒体日勺工作性质和社会影响力，防止发生媒体交往风险事故物业服务企业应设置如下规定

①在与各媒体的工作接触和工作交往中，物业服务企业总经理具有唯一的决定权利;

②项目如需在报纸、杂志、电台、电视台或其他媒体进行宣传报道、参与公关活动或刊登招聘广告时，必须事先得到物业服务企业的同意和核准，否则不得进行;

③项目在平常经营和管理活动中，应严格执行物业服务企业日勺统一VIS设计包括文字、格式、字体、颜色等，不得随意改动建立风险防备机制

3.。