城市花园项目策划方案样本

“**都市花园”项目策划案月日925要因素之一考虑项目是公益性和商业性结合体，在拟定入市时机时既要考虑公众、政府利益，又要考虑项目经济价值本项目入市时机几种因素如下令公众期待公众期待是尽早享有项目带来好处，她们往往规定项目越快越好，越早投入使用越好政府政绩需要政府部门从政绩角度考虑，但愿能把本项目作为为**市民办好事、办实事政绩工程，入市时机最佳能与国家重大节假日挂钩，形成节假日献礼工程第二篇项目成本和效应从经营角度看，项目投入营运时机重要取决于投入使用初期，能受到广大市民最捧，有足够消费力第三篇建筑施工进度施工进度也是入市时机重要因素，其她条件再好，如建设施工每完毕，项目也不能如期对外开放第四篇依照以上因素分析，建议将月日国庆节作为101公园对游人正式开放日，提前月作为试开放月1第五篇项目总体营销方略项目总营销方略分析通过对项目市场调查和分析得出业态定位分析，站在“**都市花园”项目整体来看，按经营效益和利润来源这两个指标来划分，从宏观角度出发,项目可以分为如下四大板块令纯商业地产板块令纯公益地产板块令综合地产板块个住宅地产板块

二、其中，综合地产板块指是商业和公益融合地产板块

三、依照市场对各个板块投资收益预期，咱们要充分调动**市政府和社会广泛资源，针对每个板块采用适合自身特

四、纯商业板块营销方略

（一）纯商业板块概念阐释

（二）纯商业板块是指在公园中修建用于餐饮、休闲、娱乐、超市等商业经营使用商业房产在公园投入后，在公园经营过程中纯商业板块是公园重要利润来源

（三）纯商业板块筹建方略本板块房产筹建方略需要考虑该某些房产用地划入公园用地（公益性用地）还是开发用地，下面就分这两种状况讨论.公园用地1公园用地属于公益性用地，其房产建成后来不能对外销售，难以谋求合伙开发单位，该房产筹集重要由**城投公司出资开发固然，**城投公司也可以对外谋求合伙，但合伙难度较大

2.开发用地开发用地属于商业性用地，其房产在开始建设并获得销售资格后就可以及时对外销售，在较短时间内收回成本，实现利润这样，在筹建时就可引入战略合伙伙伴,由**城投公司出土地，对方出资金，合伙共建重要有如下三种思路思路一**城投公司独资修建，但不对外销售，作为**城投公司资产，作为公司长期利润来源

（四）思路二**城投公司独资修建，并销售给投资者，尽快收回投资

（五）思路三**城投公司引入资金实力雄厚战略投资者，合资修建，并销售给投资者，尽快收回投资

（六）建议采用思路三然，要引入资金雄厚战略合伙伙伴，这就需要在项目筹建前通过精准市场调查，科学地拟定项目定位和业态规划，并依照项目业态规划，寻找实力雄厚经营者，在项目未开工建设就拟定入驻意向，找到项目经营者，就等于找到了项目购买者、项目业主，这样，反过来寻找资金实力雄厚开发商就水到渠成了

（七）纯商业板块经营方略

（八）纯商业板块直接采用对外招商办法，在招商过程中可以采用**公司提出“量身定做，定向招商”方略，即在修建前，与商家拟定入驻意向，并按照商家层高、承重、通风、通气等特殊规定，量身定做，避免在房屋修建完毕后再作大调节，节约城投公司投资

（九）纯商业板块效益分析e纯商业板块是公园经营过程中最重要利润来源，其收入重要在于商家向城投公司交纳租金及管理费等，详细收益来源如下令商家交纳租金令商家缴纳管理费令商家经营利润提成（合伙经营某些）令房产增值（可以出售或转让某些房产）令房产外墙广告收入令其她商业经营收入

五、纯公益板块营销方略

（一）纯公益板块概念阐释（-）纯公益板块重要是指入口广场、道路、绿化等公园基本配套某些中，在公园后来营运中不能对外经营，不能产生直接经济效应某些建设项目

（三）纯公益板块筹建方略.绿化工程筹建方略1纯公益板块筹建需要动员全市各级政府部门、企事业单位共同参加建设,可按建设单位名称不同设立市委绿化园区、市政府绿化园区、市人大绿化园区、市工商局绿化园区、市国税局绿化园区、市地税局绿化园区、市教诲局绿化园区、市电信公司绿化园区、市移动通讯公司绿化园区等等绿化园区，并在绿化场地设立建设单位责任区纪念牌，责任划分到每个详细单位各单位不但要负责筹建还要负责后来维护，固然，大某些单位都没有精力来筹建和维护，最直接办法就是出资请城投公司负责筹建和维护，这样，就有效解决了绿化问题.入口广场筹建方略2第一篇项目分析5—市场分析5

（一）项目优势与劣势分析5

（二）项目机会与威胁分析6

二、项目定位6

（一）项目总体定位6

（二）项目功能定位7

（三）项目业态定位8

三、卖点分析9

四、入市时机9第二篇项目总体营销方略14

一、项目总营销方略分析14

二、纯商业板块营销方略15

（一）纯商业板块概念阐释15

（二）纯商业板块筹建方略15

（三）纯商业板块经营方略17

（四）纯商业板块效益分析17

三、纯公益板块营销方略19

（一）纯公益板块概念阐释19入口广场可以运用“成功人士回报故乡”题材，动员有**背景（**籍或在**生活、工作过一段时间）成功人士，回报故乡，建设“**市名人文化广场”，并在广场设立一块建设纪念牌，记载本文化广场建设背景,同步也勉励和回报这些名人出资建设本广场义举.园区道路筹建方略3园区道路可以考虑采用军民共建、警民共建思路，动员**市驻军和武装部队、警察局出资或出力修建，既弘扬了**市拥军爱民老式，又能解决园区道路建设，固然，在建设道路旁也需要做一种精美军民共建、警民共建责任区及建设单位纪念牌

（四）.其她纯公益性建设4

（五）其她纯公益性建设项目均可采用上述办法，发挥**人民爱国、爱卫、爱*，拥军爱民等精神，动员全**人民力量，动员全社会资源，解决公园纯公益性某些建设问题

（六）纯公益板块经营方略

（七）纯公益板块重要是为市民和游客提供公益性服务，在这某些场地和设施经营上，可以成立公园经营管理公司，提供统一管理和服务令由于纯公益板块重要是为市民和游客提供公益性服务，因此其效益重要在社会效益上，经营效益很弱，重要有如下几某些令对入场某些经营性活动收取管理费今对在公园内宣传活动收取管理费政府财政予以公园寻常营运补贴令责任建设单位予以某些维护费用

六、综合板块营销方略

（一）综合板块概念阐释

（二）综合板块是既是公益性质，又能通过经营活动，赚钱产生收入某些场地和设施涉及由保存山体改造植物园某些、游乐场合和游乐设施某些、文化馆、图书馆、体育场合等

（三）综合板块筹建方略

1.植物园筹建方略植物园是由保存山体重新规划设计而来生态公园植物园区，里面规划有苗圃园区、花卉园区、药材园区等园区详细筹建方略如下苗圃园区苗圃园区可以同**市绿化局（园林绿化大队）联合筹建，考虑后来即将成立绿化公司，建议在本次即可与**市绿化局（园林绿化大队）合伙成立绿化公司，共同建设苗圃园区在苗圃园区建设上，还可与纯公益板块绿化某些结合，动员有关部门联动建设花卉园区花卉园区可同**市有关花卉公司联合筹建，可以以绿化公司名义同这些花卉公司合伙，作为这些花卉公司基地药材园区药材园区园区可同**市药材公司和全国范畴内中草药研究机构、医科院校合伙，建设为这些单位药材基地和药学教学和科研基地.游乐场地及设施筹建方略2游乐场地及设施是赚钱能力较强公益性经营项目，可以直接作为招商项目，对外招商，由经营者负责建设，让其拥有-经营权，合同期满后，8该场地和设施移送城投公司游乐场地及设施招商对象为国内生产、制造、销售娱乐设施厂家和代理商、国内其她公园内从事游乐项目经营者以及对游乐项目经营感兴趣其她个人或社会投资者文化馆是市民享有文化产品，接受文化熏陶重要场合，是一座典型公益性项目，是**市文化部门基本职责本场馆理所固然由市文化局和文化部门组织有关力量与城投公司联合筹建，城投公司出土地及商业经营思路经营权中公益某些经营权为市文化局，商业某些经营权为城投公司.图书馆筹建方略图书馆是市民学习文化知识，提高市民素质场合，属4于公益性质经营场合，它可以设立完全对市民免费某些、某些免费某些以及完全收费、商业运作某些本某些可由省、市图书馆两级文图书馆与城投公司联合建设，建设完毕后商业运作某些经营归城投公司，其她某些归市图书馆.体育场地及设施建设5体育场地及设施是市民健身、提高身体素质场合，可以分为纯公益性质健身场地和设施以及商业经营性质场合（如白领健身中心等）本某些可由省、市两级体育主管部门和城投公司联合建设经营权中纯商业经营某些归城投公司，其与公益某些经营权归体育主管部门

（四）.其他公益性质经营设施建设6

（五）其他公益性质经营设施可以参照上述办法，采用国际流行BOT模式，经营者负责投资建设，经营权，期满后转交城投公司总之，10-本板块场地和设施筹建原则是尽量争取合伙者或社会资源支持，以经营权换得投资者支持

（六）综合板块经营方略

（七）综合板块由**城投公司负责商气、人气营造，收取管理费等城投公司方部期满后城投公司也可继续出让经营权给筹建管理和服务性工作，筹建单位负责前经营，期满后经营权转交10-单位，收取转让费即可

（八）综合板块效益分析令综合板块既是公益性行为，又是商业性行为，其收入重要来源于城投公司直接经营某些收入和对外租赁某些租金收入详细收入来源如下个绿化公司苗圃收入今植物园药材园区收入令文化馆、图书馆、体育场地经营收入令政府补贴令某些场地租金收入＜联合建设单位某些维护性投入

七、住宅板块营销方略

（一）住宅板块概念阐释

（二）住宅板块重要指城投公司在打造“**都市花园”周边环境，汇集商气和人气，塑造“**都市花园”品牌后，通过土地经营，引导**市开发商资源，开发周边住宅某些

（三）住宅板块筹建方略令在住宅板块上,］城投公司要始终坚持统一规划、统一风格、统一管理原则,发挥对住宅板块开发主导作用，坚持整个区域统一在“**都市花园”品牌下，做大做强“**都市花园”品牌本板块可以如下几种方式建设令某些社区由城投公司自己房产公司开发＜某些社区由其她开发公司依照城投公司总体规划和规定开发令某些社区由城投公司和其她房产公司联合开发

（四）住宅板块经营方略令住宅板块经营基本原则是“统一规划、统一品牌、统一管理”城投公司重要采用“用商业和公益板块带动住宅建设，提高土地价值，走土地开商道路”经营方略可以考虑住宅社区使用如下子品牌方略令“**都市花园.川西名居区”令“**都市花园.云南名居区”令“**都市花园・紫微苑”令“**都市花园.藤阁苑”令“**都市花园・碧水锦楼”e“**都市花园.绿杨新屯”

（五）住宅板块效益分析令住宅板块收益是“**都市花园”运作中最大收益和利润来源，也是“**都市花园”运作目的，住宅板块重要收益是土地增值带来收益和直接开发带来收益详细收益如下今“**都市花园”品牌树立后，带来土地增值收益令城投公司直接开发房产收益城投公司与合伙者联合开发房产收益第六篇营销推广方略

一、整合营销

二、所有方略思路实现，都需要和消费者沟通，都离不开信息传播，营销推广重要采用以大型活动推广作为项目营销推广中主线，不断以有影响力活动连接、影响、并逐渐以看得见真实打动投资者和经营者及消费者以公关活动为中心，整合其她资源，辅助以媒体报道、硬性广告、人员促销、事件行销、促销活动、口碑传播、现场包装等，形成强大市场冲击力

三、包装方略

（一）现场营造

（二）项目销售和招商现场周边商业环境应与项目高品位相一致,让投资者和商家体会到专业服务水准，欣赏到专业服务工作精神由于本项目有餐饮、娱乐、休闲等经营业态，因而，在商业环境营造和业态统一规划方面必要注意既要保持充分协调统一，又要考虑不同商业目

（三）导示系统弋区域导示今销售及招商处批示牌

（四）业态位置标示牌等业态标示不但涉及商业楼业态分布,还应涉及商业某些详细业态规划，这样才干给商家以整体业态规划专业服务感觉

（五）环境包装

（六）售楼处和招商处要营造一种整体性商务氛围，因而招商处环境布置应与售楼处整体风格一致，并突出舒服商务氛围

（七）在恰当时候运用项目已经成形外围环境引进“露天吧”，烘托吧类文化氛围，提前哺育人脉与商气

（八）资料包装

四、项目宣传等资料印刷品设计风格也应与项目品位相一致,制作应细致精美，图片清晰，方案流畅招商前印刷品涉及招商手册，租务管理公约、合同范本、宣传海报、进度控制表、业态规划图、项目定位和前景简介、级别口岸分布、商业地产营运公司简介等现场布置，进行招

五、公关方慌商环境氛围营造令所有公关活动不但仅针对商业某些自身，而是与整个“**都市园园”销售与

（二）纯公益板块筹建方略19

（三）纯公益板块经营方略20

（四）纯公益板块效益分析20

四、综合板块营销方略21

（一）综合板块概念阐释21

（二）综合板块筹建方略21

（三）综合板块经营方略23

（四）综合板块效益分析24

五、住宅板块营销方略25

（一）住宅板块概念阐释25

（二）住宅板块筹建方略25

（三）住宅板块经营方略25

（四）住宅板块效益分析26第三篇营销推广方略27

一、整合营销27

二、包装方略27

（一）现场营造27

（二）导示系统27

（三）环境包装29

（四）资料包装29招商相得益彰、共同增进因而，整个公关活动组织与策划需要紧密配合,密切协作，项目公关活动费用与日程安排需要在项目运作工作中拟定本项目采用公关方略详细如下令采用“政府+公司+商家”形式，组织政府、专家学者和商家举办“公园商业经营”，“公园与商业”媒体研讨，为项目进行新闻炒作，扩大项目知名度和影响力令在招商突破阶段，在项目现场“露天吧”举办项目投资交流会，以“情景互动交流沙龙”形式营造人脉、商气组织商家对项目进行研讨并考察现场，目在于阐释公司整体运营方略，说服并争取经营者今通过公园及商铺营销活动联动合伙，组织以潮流消费、休闲文化为主题活动是项目公关策划主线，不断吸引消费者到本项目体验休闲娱乐生活，扩大项目影响力

六、在招商获得成功，商家准备就绪后，举办统一隆重开业典礼，与开发商、商家联合举办某些庆祝活动，为项目正式经营预热造势

七、在招商巩固阶段，组织入驻商家回访恳谈会，为后期租务管理提供建议并且，在商家经营一段时间后，将视商家经营状况组织某些管理征询或管理经验交流活动,协助商家提高管理水平和经营档次

八、广告方略在本项目中，将依照商业地产特点，积极沟通与合伙，制定相应广告和媒体策划，保障招商工作顺利完毕.广告目1展示“**都市花园”及商业经营某些精品形象，呈现项目全新定位巨大商业空间，并有效提高项目知名度与美誉度令

2.广告主题令**都市花园,**市新都市中心**都市花园，花园式婚庆、寿宴中心**都市花园，花园式商务、约会中心◊令**都市花园，花园式旅游、观光中心**都市花园，花园式餐饮、休闲、娱乐中心.广告组合3软硬结合，强势推出，并以公关活动作重点突破，并注意招揽国际、国内知名公司注意

4.广告诉求点广告对象不但是商家，并且还应当有本地消费者，通过多方互动，共同提高项目人脉商气广告内容必要符合项目总体定位，需要向商家和消费者诉求诉求点重要涉及项目九大优势，详细内容如下1）优质整体业态规划2）将来商业升值潜力3）当代化建筑与人性化入口广场设计4）先进公园商业概念5）专业后期租务管理与增值服务6）周边崇高住宅社区消费需求7）周边专业市场经营者及其他潜在高品位需求）交通便利，位置优越

8.媒体选取5依照项目诉求点营销策划，建议选用**日报、**电视台、成都商报、华西都市报、四川电视台等，以达到直观、权威效果第七篇.效果监控、评估及修正6第八篇通过对目的商家回访拟定效果，理解商家与消费者对本项目餐饮、休闲、娱乐概念理解，不断修正业态定位第九篇商业运作方略

一、进度方略结合“**都市花园”商业地产某些目的规定和专业商业地产运作办法,建议采用如下阶段性运营方略:.第一阶段招商导入期1采用大手笔创新式营销活动迅速炒热市场为主，提高本项目市场关注度，增进招商；采用规模化集中式商家洽谈形成高比例意向承租率，并以定向招商为核心，迅速锁定优质商家，再以精良招商人员进行针对性招商公关，并订立委托面积框架合同，为引进符合业态规划商家做好前期工作80%.第二阶段招商突破期2在前期锁定优质商家基本上，组织商家对项目进行研讨并考察现场,充分阐释“**都市花园”商业地产整体运营方略，说服并争取经营者下单，完毕招商率80%.第三阶段招商巩固期3在前期商家资源积累基本上，针对疑难商家和铺位，调动多方资源,进行强力公关，完毕招商率95%

二、.第四阶段招商维护期4

三、协调配合商家入场装修等有关事宜，促成商家顺利开业；继续关注商家经营管理，维护商业运营稳定性和发展性，并向商业管理公司移送有关商家资料，保证物业顺利进入后期经营管理期

四、招商方略令

1.定向为主，整合实行今定向招商令根据业态规划，对主力商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商人员重点贯彻适合主力商家业态定位商家资源以商引商令在定向招商基本上，运用主力商家及牵头商家在其行业影响力，扩大宣传,以吸引更多目的商家加盟令广告招商通过各种推广活动和宣传制造题材，扩大“**都市花园”商业项目影响力，吸引目的客户注意力，增进招商令

2.主次分明，把握节奏令根据商家资源储备和优化目的客户层，先易后难，严格控制和把握项目业态定位，完毕主力商家招商工作掌握时机，运用引进主力商家及品牌商家在业界影响力，扩大宣传，全面开展招商工作依照引进主力商家及品牌商家业态实际状况，灵活调节业态，并实行定向招商，提高招商成功率

03.积极引导，赢得信赖今对商家要进行正面勉励和引导，建立商家经营信心，对商家提出经营建议,体现最大真诚度，赢得商家信赖今充分把握不利因素，规避和淡化对本项目不利舆论，对不同态度商家采用不同应对方略

五、对意向性较强、业态相符、经营规模适度商家，要积极跟进，增强商家经营信心，消除其对项目担忧，促使其下决心

六、对于踌躇、徘徊商家，找准因素，对症下药

七、业主方略令

1.合理规划，引导实行令拟定业主自营数量和经营品类，并及时在招商图表上公开，借势引商依照商家意愿，结合业态规划为商家选取个场地方案，使业主接受商2-3家认定租金原则对某些持观望态度之业主，在未订立委托合同前，将其视为自营，并加以发布，既宣传了已进场商家数量，又能迫使其尽快明确委托出租或自营，有助于招商顺利进行

02.特殊矛盾，积极应对

八、对有对立情绪、不配合业重要采用个别沟通或转移矛盾、无形施压、

九、对于整体租赁、投资盲目、无主见业主,要让其感到该冷解决及难题回馈、小利驱动等办法，使业主认同租赁方案规划方案无风险、稳当，不能因个别业主因素使方案天折

十、规划方略令统一规划设计广告位、商家店招、导识系统、POP广告等，有较高信息能见度令合理规划项目周边区域，吸引消费者令公园内路灯、商业大楼光彩工程等

十一、人流、车流动线设计，形成对人、车有效引导

十二、依照业主委托和自营状况存在变数实际状况进行动态调节，最大限度保持规划布局整体性和完整性

十三、管理方略令通过有效组织和组合，充分发挥团队精神，销售部门和招商部门紧密配合,互相协作，以完毕预定招商任务为目的令营造良性竞争机制，增进和调动招商人员工作积极性和能动性，合理调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中特长

十四、定期组织专业培训，不定期依照招商中详细状况及时沟通交流，强化、提高每位员工专业技能和综合素质,提高整个团队工作效率和能力

十六、价格方慌

十五、组织提供有关资料，加强招商人员谈判技巧，增长招商成功率今商铺租金价格考虑对业主投资回报规定，结合资产增值速度，原则上采用统一租金额度、先低后高租金价格方略，并逐年进行递增，减少商家前期经营承担，树立商家经营信心，形成旺铺局面令依照制定参照价格体系及不同口岸级别原则与商家洽谈所能接受详细租金

三、公关方略29

四、广告方略31第四篇商业运作方略35

一、进度方略35

二、招商方略35

三、业主方略37

四、规划方略38

五、管理方略.39

六、价格方略39第五篇总结43

一、项目分析43

二、总体营销方略44

三、营销推广方略46

四、商业运作方略47原则第十篇依照对行业市场状况、业主投资回报规定，按分区制定租金统一原则第十一篇拉大次级口岸与顶级口岸租金差距，增进次级口岸出租率，对优质商家提供有巨大吸引力优惠政策第十二篇总结项目分析・项目优势重要涉及强强联合优势、土地资源优势、项目定位优势、规划设计优势、终端消费预期、文化背景优势、自然环境优势、道路交通优势，项目劣势重要涉及**市都市综合经济实力较差，人均可支配收入低，都市消费能力较差；当前周边项目多数为新建和待建项目，商业氛围劣势■项目机会重要涉及“挖空老城区、建设新城区”政策导向为该项目提供了有力保障；区域内开发了大量中高档品质新盘，住宅地产品质提高大，项目威胁重要涉及该区域商业气息较弱，投资者投资信心局限性；老式商业惯性威胁；本项目位于新城区并且处在新城区当前边沿地带，人气难以汇集1项目总体定位为**市独一无二，集山水、森林、文化、观光、度假、休闲、娱乐为一体，兼顾都市景观、科普教诲、全民健身、绿化生态等多功能开放性园林式当代都市生态花园■项目功能定位重要涉及休闲功能、观光功能、度假功能、游乐功能、科普教诲、购物功能、餐饮功能、娱乐功能等八大功能■项目按照功能来进行业态划分及业态定位，共分餐饮娱乐业态、购物休闲业态、文化科普业态、运动健身业态、康体游乐业态、旅游观光业态、综合服务业态等七大业态■本项目项目卖点重要有**市独一无二公园概念、独特文化背景、项目规模效应、强大品牌效应、物有所值高品质物业、政府全力支持等六大方面依照公众期待、政府政绩需要、项目成本和效应、建筑施工进度分析，建议将10月日国庆节作为公园对游人正式开放日，提前月作为试开放月11总体营销方略■按经营效益和利润来源这两个指标来划分，项目可以分为纯商业地产板块、纯公益地产板块、综合地产板块、住宅地产板块四大板块，针对每个板块采用适合自身特质营销方略■纯商业板块是指在公园中修建用于餐饮、休闲、娱乐、超市等商业经营使用商业房产，在公园经营过程中纯商业板块是公园重要利润来源本板块房产筹建方略需要考虑房产用地划入公园用地还是开发用地■公园用地属于公益性用地，其房产建成后来不能对外销售，该房产筹集重要由**城投公司出资开发开发用地属于商业性用地，在筹建时就可引入战略合伙伙伴，由**城投公司出土地，对方出资金，合伙共建，纯商业板块直接采用对外招商办法，在招商过程中可以采用**公司提出“量身定做，定向招商”方略■纯商业板块是公园经营过程中最重要利润来源，其收入重要在于商家向城投公司交纳租金及管理费等■纯公益板块重要是指入口广场、道路、绿化等公园基本配套某些中，在公园后来营运中不能对外经营，不能产生直接经济效应某些建设项目■纯公益板块筹建需要动员全市各级政府部门、企事业单位共同参加建设,可按建设单位名称不同设立市委绿化园区、市政府绿化园区、市人大绿化园区等绿化责任园区，入口广场可以运用“成功人士回报故乡”题材，动员有**背景（**籍或在**生活、工作过一段时间）成功人士，回报故乡，建设“**市名人文化广场”园区道路可以考虑采用军民共建、警民共建思路，动员**市驻军和武装部队、警察局出资或出力修建，既弘扬了**市拥军爱民老式，又能解决园区道路建设纯公益板块重要是为市民和游客提供公益性服务，在这某些场地和设施经营上，可以成立公园经营管理公司，提供统一管理和服务由于纯公益板块重要是为市民和游客提供公益性服务，因此其效益重要在社会效益上，经营效益很弱综合板块是既带公益性质，又能通过经营活动赚钱产生收入某些场地和设施涉及由保存山体改造植物园某些、游乐场合和游乐设施某些、文化馆、图书馆、体育馆等苗圃园区可以同**市绿化局（园林绿化大队）联合筹建，考虑后来即将成立绿化公司，建议在本次即可与**市绿化局（园林绿化大队）合伙成立绿化公司，共同建设苗圃园区花卉园区可同**市有关花卉公司联合筹建，可以以绿化公司名义同这些花卉公司合伙，作为这些花卉公司基地药材园区可同**市药材公司和全国范畴内中草药研究机构、医科院校合伙,建设为这些单位药材基地和药学教学和科研基地游乐场地及设施是赚钱能力较强公益性经营项目，可以直接作为招商项目,对外招商，由经营者负责建设，让其拥有8-经营权，合同期满后，该场地和设施移送城投公司文化馆由市文化局和文化部门组织有关力量与城投公司联合筹建；图书馆可由省、市图书馆两级文图书馆与城投公司联合建设；体育场地及设施由省、市两级体育主管部门和城投公司联合建设综合板块经营方略为，城投公司负责商气、人气营造，收取管理费等管理和服务性工作，筹建单位负责前10-经营，期满后经营权转交城投公司方略・综合板块既是公益性行为，又是商业性行为，其收入重要来源于城投公司直接经营某些收入和对外租赁某些租金收入■住宅板块重要指城投公司在打造“**都市花园”周边环境，汇集商气和人气，塑造“**都市花园”品牌后，通过土地经营，引导**市开发商资源，开发周边住宅某些1在住宅板块上,］城投公司要始终坚持统一规划、统一风格、统一管理原则,发挥对住宅板块开发主导作用，坚持整个区域统一在“**都市花园”品牌下，做大做强“**都市花园”品牌住宅板块经营基本原则是“统一规划、统一品牌、统一管理”城投公司重要采用“用商业和公益板块带动住宅建设，提高土地价值,走土地开商道路”经营方略住宅板块收益是“**都市花园”运作中最大收益和利润来源，也是“**都市花园”运作目的，住宅板块重要收益是土地增值带来收益和直接开发带来收益营销推广方略■营销推广重要采用以大型活动推广作为项目营销推广中主线，不断以有影响力活动连接、影响、并逐渐以看得见真实打动投资者和经营者及消费者1项目销售和招商现场周边商业环境应与项目高品位相一致，让商家体会到专业服务水准，欣赏到专业服务工作精神X项目宣传等资料印刷品设计风格也应与项目品位相一致，制作应细致精美,图片清晰，方案流畅1采用“政府+公司+商家”形式，组织政府、专家学者和商家举办“公园商业经营”，“公园与商业”媒体研讨，为项目进行新闻炒作，扩大项目知名度和影响力・在招商获得成功，商家准备就绪后，举办统一隆重开业典礼，与开发商、商家联合举办某些庆祝活动，为项目正式经营预热造势1软硬结合，强势推出，并以公关活动作重点突破，并注意招揽国际、国内知名公司注意1广告对象不但是商家，并且还应当有本地消费者，通过多方互动，共同提高项目人脉商气依照项目诉求点营销策划，建议选用**日报、**电视台、成都商报、华西都市报、四川电视台等，以达到直观、权威效果通过对目的商家回访拟定效果，理解商家与消费者对本项目餐饮、休闲、娱乐概念理解，不断修正业态定位商业运作方略1结合“**都市花园”商业地产某些目的规定和专业商业地产运作办法，拟定如下阶段性运营方略第一阶段为招商导入期，第二阶段为招商突破期,第三阶段为招商巩固期，第四阶段为招商维护期1招商方略为定向为主，整合实行；主次分明，把握节奏；要根据业态规划,对主力商家及牵头租户实行定向招商，并安排招商人员重点贯彻适合主力商家业态定位商家资源X对商家要进行正面勉励和引导，建立商家经营信心，对商家提出经营建议,体现最大真诚度，赢得商家信赖充分把握不利因素，规避和淡化对本项目不利舆论，对不同态度商家采用不同应对方略，业主方略为合理规划，引导实行；特殊矛盾，积极应对；对有对立情绪、不配合业重要采用个别沟通或转移矛盾、无形施压、冷解决及难题回馈、小利驱动等办法，使业主认同租赁方案・规划方略为统一规划设计广告位、商家店招、导识系统、POP广告等，有较高信息能见度；合理规划项目周边区域，吸引消费者■管理方略为营造良性竞争机制，增进和调动招商人员工作积极性和能动性,合理调配和安排人力资源，充分发挥好个人在专业中特长，定期组织专业培训1商铺租金价格考虑对业主投资回报规定，结合资产增值速度，原则上采用统一租金额度、先低后高租金价格方略，并逐年进行递增，减少商家前期经营承担，树立商家经营信心第一篇项目分析

一、市场分析

（一）项目优势与劣势分析

1.项目优势项目优势重要涉及强强联合优势、土地资源优势、项目定位优势、规划设计优势、终端消费预期、文化背景优势、自然环境优势、道路交通优势

（二）.项目劣势2

（三）项目劣势重要涉及**市都市综合经济实力较差，人均可支配收入低，都市消费能力较差;当前周边项目多数为新建和待建项目,商业氛围劣势

（四）项目机会与威胁分析.项目机会1项目机会重要涉及“挖空老城区、建设新城区”政策导向为该项目提供了有力保障；区域内开发了大量中高档品质新盘，住宅地产品质提高大

二、.项目威胁2

三、项目威胁重要涉及该区域商业气息较弱，投资者投资信心局限性；老式商业惯性威胁；本项目新城区并且处在新城区当前边沿地带，人气难以汇集

四、项目定位（-）项目总体定位

（二）依照定位报告研究结论表白，项目总体定位为**市独一无二,集山水、森林、文化、观光、度假、休闲、娱乐为一体，兼顾都市景观、科普教诲、全民健身、绿化生态等多功能开放性园林式当代都市生态花园

（三）从名称定位来看，依照市调数据分析、项目市场分析以及当代营销理念，项目采用“**都市花园”名称；从概念定位来看，项目力求打造“生态花园”概念，充分运用项目山水、森林、园林景观特色，打造**市新都市中心，打造**市“生态花园”

（四）项目功能定位依照定位报告研究结论表白，本项目重要涉及休闲功能、观光功能、度假功能、游乐功能、科普教诲、购物功能、餐饮功能、娱乐功能等八大功能详细功能定位阐述如下休闲功能是指依照项目地理特性、山水内涵，项目在功能上完善休闲功能，修建以药材、药浴为特色休闲洗浴中心，设立公益型健身设备和健身场地，实现并满足市民休闲活动多样化需求旅游、观光和度假功能是指项目设立旅游、观光场合，集山水、森林、植物园、某些原始植被于一身，是市民和游客度假胜地，让游客在休闲、观光同步度过一种高兴、美丽、健康、生态周末或假期游乐功能和科普教诲是指考虑项目公益性内涵以及汇集项目人气，设立小朋友户外设施、摇摇乐、长颈鹿滑梯、小鸡跷跷板等游乐功能及科普教诲功能，开展科普活动、宣传科普知识，宣传**市历史文化名人

（五）餐饮、娱乐、购物功能是指本项目处在四三一片区生活区范畴内，又是政府机构住宅区，具备较强消费需求和消费能力，有必要设立配套购物超市、特色餐饮、娱乐项目

（六）居家功能是项目将来核心赚钱点，居家功能重要指在打造**都市花园周边环境，塑造“**都市花园”品牌后，城投公司通过土地经营，开发周边住宅社区居住功能

（七）项目业态定位依照定位报告研究结论表白，本项目按照功能来进行业态划分及业态定位，共分餐饮娱乐业态、购物休闲业态、文化科普业态、运动健身业态、康体游乐业态、旅游观光业态、综合服务业态等七大业态餐饮娱乐业态设品牌餐饮、特色餐饮、KTV歌城、夜总会等商业项目，为市民和游客提供餐饮、娱乐配套服务在品牌餐饮方面设立整个**市婚宴、寿宴中心本业态是纯粹商业经营业态，是项目营运中最重用赚钱点购物休闲业态设立中药浴场、阳光沙滩、购物超市（小型）等商业项目及其她综合服务设施，如宾馆、酒店、茶园、观景亭、花廊等，为市民和游客提供购物、休闲、度假配套服务文化科普业态设文化馆、图书馆、老年文化活动中心、青年文化活动中心、**文化名人广场，满足市民文化交流及青少年科普教诲需要运动健身业态设网球场、乒乓球、公益健身设备等健身活动，为本项目带来大量人流

五、康体游乐业态设大型植物迷宫、沙坑、打靶、射箭、小朋友天堂、游乐世界地图、游乐中华人民共和国象棋等游乐设施旅游观光业态依照项目自身山水、森林特性，将原始植被保护良好区域稍加修缮，改造为游客回归自然、接近自然、拥抱自然旅游观光景区

六、综合服务业态在办公区设立办公楼、公园派出所、配电房、医务室、苗圃等基本配套设施入口广场设停车场、入口广场喷泉、广场景观、标志性雕塑及某些公共设施，形成游客休闲、休憩抱负场合，汇集项目人气

七、卖点分析

八、依照定位报告研究结论表白，项目卖点重要指项目可以吸引消费者、投资者、经营者特色，是项目区别于其她项目亮点和特点本项目项目卖点重要有**市独一无二公园概念、独特文化背景、项目规模效应、强大品牌效应、物有所值高品质物业、政府全力支持等六大方面

九、入市时机＜本处入市时机是指公园正式向公众开放时间，恰当入市时机是项目成功重。