成都重庆两花园社区营销策划案

重庆某花园小区营销筹划案

一、重庆房地产市场简析

1.重庆市房地产住宅市场继去年市场的火热，再续引起了重庆房地产市场的“沸点”首先，重庆市房地产通过几年的J发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，另首先大范围的都市拆迁与旧城改造的深入实行，刺激了房地产市场的投资和开发，同步也促动了一大批住宅消费群体的需求

2、伴随重庆市住宅市场的发展和成熟，其住宅的需求也日益展现出多样化日勺格局小户型仍然受到市场一定的青睐，尤其在解放碑以外的I市场；低密度住宅成为今年的房地产中高档市场的主流产品，其风行盖过了江景房和都市中心公寓,在一定程度上，正阐明目前重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依托的中低级次住宅，尤其受到消费者的追捧，重庆市大范围的拆迁，直接拉动了此类住宅的需求

3、产品的差异化定位已成为项目之间的品质划分龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出的千亩大盘，可谓是如火如荼，但伴随重庆滨江路环境与配套设施的日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛的金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特的概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域的共赢吸引较多消费者的眼球然而江景楼盘日勺异军突起加剧了重庆房地产市场的竞争

二、重庆房地产市场开发简析开发投资

1.上六开发施工面积房屋竣工面积房屋销售面积房屋销售平均价额个月重庆市（万平米）（万平米）（万平米）格（元/Hl）（亿元）房地产市小区借道，但不适宜设为主入口，有损产品品质2该路段交通的日趋成熟离项目十分钟处设有轻轨站点，在的即将竣工同通车同步，该路段设有公共汽车站3周围地块的I日益成熟据我司对周围地块的调查和估计，伴随轻轨站点的修建和住宅项目时不停开发，该路段在后来将会形成一种日益成熟的住宅片区

②绿化景观将转换层架空，修建1200平米左右空中花园同步，对建筑物一侧的堡坎进行景观处理4由于项目地块的限制，无空间进行较大面积的景观绿化，属于项目的缺陷之处考虑到对此缺陷的弥补和充足的运用空间，可在转换层修建空中花园5建筑物一侧近25米的堡坎给建筑的较低层住宅带来诸多不便，如产生较大的压抑之感、采光通风较差等等，为了缓和这些不良后果，可考虑对堡坎进行景观绿化上的处理，如种植藤状开花植物等

③道路考虑消防规定，沿地块的外边界布置环形车道同步在临滨江路一段地块两侧预留车行道进出口

（二）商业物业

（1）商业平面布置如附件2所示

（2）商业物业项目的13层裙楼定位为餐饮、娱乐，单层面积在平方米左右，总建筑面积在6000平方米左右

（三）住宅物业1住宅物业平面布置如附件3所示2住宅物业

①概况项目塔楼部分定位为住宅，其单层建筑面积在900平米左右，一梯9户，平均每户建筑面积控制在100平米以内住宅塔楼为27层，总建筑面积约为

2.43万平方

②户型本项目成功日勺要素之一是产品的品质，而户型又是体现项目品质日勺要点该项目一梯9户，设计了六种精致户型0户型套内面所占比例套数配比为主卧客厅积计户型三室二厅双卫三室二厅双卫二室二厅单卫二室二厅单卫二室二厅单卫跃层一室一厅单卫0户型功能设计亮点1观景单层平面设计保证70%的户型皆可直观江景这是本项目较大的卖2采光每个户型重要空间均有较大的采光面此外，提议观景阳台与客厅之间采用落地窗这将成为本项目的另一卖点3增大阳台面积，扩展阳台功能对离江较近的两个优质户型设计大面积阳台大面积阳台使客厅与户外有机结合，亦有引户外风景于户内之功能

④弧型采光面对梯形退台处理的第二层户型转角采用弧型采光面防止了观景阳台对背面住户的观景影响，也保证了这些户型的采光、观景效果

⑤精致斜阳台对部分离江较远，易受周围建筑物影响的户型设计精致的观景斜阳台，增大景观面以弥补这些户型欧I不利之处0户型细部设计的亮点户型内部的功能区布局轻易引起重视，不过某些细部环节却轻易被忽视，而细部的人性化处理能给顾客带来真正的实惠与以便2所有户型客厅开间都保证在

3.6m以上；主卧室开间至少一面在

3.6m以上，便于摆放室内家俱，卧室最小开间不低于

2.7m2大部分户型的主卧室都布置在室内走廊尽头，且室内通道的长度不超过其宽度的4倍2大部分户型都设置了入户玄关，作为空间过渡，使重要空间愈加私密，同步也以便换鞋，整顿衣冠2大部分户型设计中厨房尽量靠近入户门，防止了穿越客厅2所有的户型设计都保证了客、餐厅在空间上尽量的连通，一是使得空气流通，二是照顾到了人们边吃饭边看电视的习惯

③配套设施规划规划在转换层建集中会所，约800平方米由于项目周围配套设施的不完善，需要在项目内部设置一定的配套设施，但地块自身存在诸多限制，不也许将配套设施置于建筑物周遍，因此，将配套设施集中在会所，设于转换层，实现与空中花园时浑然一体集中会所需要配置的功能:小型超市健身房台球室成都某花小区营销筹划案项目基本状况本项目位于龙江路，毗邻雅典国际小区，新锦江花园等，是小高层电梯公寓项目总占地

40999.68M2,总建筑面积14038M2,容积率

3.04,绿化率

54.4%,总户数为905户，停车位632辆（其中地下422辆，地上210辆）

二、区域概况A、本案地处市中心地段，是旧城改造的I重点区域和未来的发展热点，周围配套设施齐全、生活以便、交通便捷、道路四通八达周围住宅小辨别布状况雅典国际小区、新锦江花园、鸿禧花园、莱茵河畔、万高都市欣城项目档次B、中高档为主，少许高档

1、周围配套状况教育系统完善

2、名校众多龙江路小学、四川音乐学院、成都市第七中学、成都幼儿师范学校等等分布四面

3、医务安全保障市第七医院、华西附院

4、购物商场红旗直销商场、伊藤洋华堂

5、健身休闲省体育馆交通便利多路公交车直达:6路、76路、11路、32路、302路等

三、周围项目状况概述

1.雅典国际小区开发商成都倍特新时代置业有限企业建筑面积130000平方米栋数5栋构造框架剪力墙层数:26层均价:4500按揭:8成30年公推

16.6%面积区间

165.447—300左右主力户型

165.

447169.

436176.308装修状况全装修（可选方案）交房日期:/8—10备注一期C.D、E座已销售完毕，目前A.B座预售，销售率约70%

2.锦江花园城开发商四川百事佳国际房地产开发有限企业栋数4栋占地:38余亩建筑面积160267平方米构造框架剪力墙层数:33层均价:4000按揭8成30年公推18%面积区间

117.59—

364.99主力户型

125.62等装修状况全清水交房日期.4备注目前正销售一期，销售率约70%,二期两栋估计从今年年终开盘销售

3.鸿禧花园栋数5栋构造框架层数21层均价:2580按揭成年830公推

12.6%面积区间88—219装修状况全清水交房日期:.3备注销售状况良好，目前所剩最小面积135M24•万高都市欣城投资商四川省万高集团股份有限企业栋数单栋“三段式”构造框架剪力墙层数:28层均价:3200按揭8成30年公推16%面积区间134—300左右装修状况全清水交房日期.3备注基本销售完毕，仅余少许

四、项目优劣势分析

1、优势分析A、地段以便性B、伴随本市地产业的发展，尤其是“西部大开发”日勺号角日勺吹响，房地产开发展现出热火如荼的情形”新成都、新形象”是本届政府的工作任务之一，大力整改和改造旧城，使都市中心地段的房地产开发又上一台阶，此前那种要以便无环境的开发思绪也荡然无存，取而代之的是既有好的环境又能以便生活的良好小区C、本案的地段优势不言而喻，府南河边，与龙江路小学、四川音乐学院相邻,生活、学习和工作都是十分以便和舒心D、发展的内城潜力无穷本案的J周围旧城，伴随市政府旧城改造的更多深入，全新的J小区环境和愈加完善的小区配套正在形成，相信假以时日，一种优越的生活小区如同府南河般会亮相登场C.整体规模独一无二虽然本区域的I楼盘众多，但开发多以高层电梯公寓为主，主体规模较大且占地面积较小，而本案的I开发以小高层电梯公寓为主，占地面积宽、绿化率和总平布置较合理，在该区域应当是有相称竞争力的ID.户型小巧而功能齐全由于本案欧I开发重要以80rtf—130m为主，且在相对较小日勺户型内做到三室两厅双卫，而公摊有仅为13%,与本案日勺目区I群体的I购置心理相称，实用的户型、优惠的价格、良好的配套和优美的环境，将使本案在该区域拥有崭新的市场群体E、环境配套优势由于本案是以小高层电梯公寓为主，绿化空间较大，环境配套与公共设施配套也较完善，是此后宣传的靓点和卖点，网球场、游泳池及水景绿化是本案高档次的重要标志

2.劣势分析A.位置不临河由于本案所处地理环境、既不靠府南河边，又不与干道相邻，再则，与雅典国际小区、锦江花园城、南岸一家相伴，这几种楼盘的地理位置较为优越、社会的认同度较高，从这首先看，本案的地理位置处在下风B.外围环境本案是处在旧城中心，周围的旧城形象还不能及时变化，两者新旧对比的反差很大，对本案时存在着一定的J负面影响C.楼间距较小从总平上看，本案的J楼距较小，视觉上感觉较密，假如不能在期房阶段尽快完毕销售，那么，伴随楼房的竣工，这种影响将愈加明显和突出D.竞争楼盘较多本案周围楼盘众多，加“雅典国际小区”、“新锦江花园”、“鸿禧花园”、“莱茵河畔”等，它们各有特点，各有各的客户群体，其中“雅典国际小区”因其形象好、定位高、宣传到位、开发较早，在该区域客户中拥有较佳的形象和较稳定的客户群体，目前属于一枝独秀，而其他几种楼盘的客户群体特性性多多少少与本案的客户群体有关，竞争应当是相称剧烈的，故后期的I宣传包装中，应把这几种楼盘作为对比，避其锋芒，击其软肋

五、目的客户分析

1、为更好的为本案找准目改I客户群体，分析其购置动机，针对性的开发出他们所需的住宅，特分析如下

2、变化居住环境的二次置业者A、区域内居住小区和单位职工宿舍区较多有二次置业需求者较多目的为改善居住环境，提高生活品质B、某单位效益好但居住环境差C、客户对本区域状况较熟悉

2.独身族或年轻夫妇A.以事业为重B.但愿有个人空间C.月收入在4000元左右者

3.都市白领族A.30-40岁之间B.事业上小有成就C.白领层或小企业经营者D.置业规定“个性化”及工作、生活的J便利度

4.买给父母

5.用于投资者一意识到房地产的增值性

六、推广提议A.开盘时间提议，由于本案的预售许可证12月才能办理完毕，如10月中旬大规模的广告推出稍嫌太早，由于开盘期积累的客户，迟迟不能签定正式协议，首先对其的I信心的打击较大，另首先其他楼盘欧I竞争不确定性增多，从而影响开盘销售效果提议将开盘日定在获得销售许可证前10天（或一周），进行房号接受由于预定,推杰出多的优惠措施，同步加强广告宣传力度，在报纸、电视、广播等媒体上大力宣传,推出一系列的活动，让这一时段上的购房客户欧I目光都集中在本案上来此前，可做现场看板、路牌等包装引导工作，累积一定数量的意向性客户B.销售控制提议为到达开盘前后销售的良好状况，应对多种套型有所分派、结合宣传内容和客户的I详细状况，提议推出的套型面积不适宜过大或在总平中所处的位置很好，宜给第一批客户传递出“物廉价优”的信息，从而带动后期的销售C.装修原则菜单式服务现本案的装修原则为全清水，较符合目前的趋势，但更好的服务于客户，发明出全新的生活气氛，此外也便于企业进行后期管理、提议厨房、卫生间的装修一步到位，材料由企业提供菜单，供客户选择D.环境配套提议从总平上体现出日勺小区环境配套也将完善但应注意的I是环境与楼房的J结合，环境与生活欧I结合既然环境以水为主线，那么与水有关的如鱼、石、树的布置就场的总体供求表指标上六个

3781.

2345.

3532.

861987112.75月住宅

2823.

1240.

7481.21763同比增长

19.

967.

4104.

44.

3437.2（%）办公楼

128.

18.

33.62848商业营业

83096.

339.063882用房

2.结论分析

（1）上六个月，重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度的增长，全市商品房销售面积达

1042.1万平方米，同比增长

46.9%其中主城区销售面积达

708.8万平方米，同比增长

29.6%与此o同步，商品房竣工面积则低于销售面积，重庆市房地产竣工面积为

1020.6万平方米商品房销售面积不小于竣工面积，在一定程度上减少了商品房的空置量，对于房地产业的发展是一大利好，同步也表明重庆市房地产业充斥着活力，开发前景广阔

（2）上六个月，重庆市商品房商品面积更得到高速增长，房屋销售面积远高于竣工面积，上六个月房屋销售面积同比增长在

104.4%,分析市场欧I重要原因在于一场全市范围内的大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产的旺盛需求和价格的I上涨要有所体现加桂花树、李子树、桃花树、梅树，给人的I感觉是实实在在的花香鸟语

七、推广方略

1.客户心理要素根据市场分析，本案最可行的市场定位应抓住最大的客户群体是有一定的经济实力，由于众多原因，不得不在市区中央购房的消费者他们心仪的房屋为建筑外立面有特点，小区配套齐全，有好的绿化生活空间，合用的住房面积，适中的售价，较长的按揭年限

2.市场区隔要使本案脱颖而出，成为该地区的热销楼盘，供我们使用的题材还是较多，如良好的小区配套，户型设计、环境布置、建筑特点外，还能与周围的学校，医院等相结合，形成独立的卖点由于本案与新锦江花园、鸿禧花园等楼盘存在较大的竞争性，客户的选择相对较大但上述楼盘由于都已经开盘，在社会上已经有一定的著名度和形象、也有一定量的客户追随，因此，我们在后来的宣传中，应重点分析他们的特点，抓住其弱项，发挥自身的I独特卖点，如小高层电梯公寓、有档次、有规模、有配套重点宣传本案与他们的不一样之处，才是制胜的关键，才能起到抑他扬我的作用

3.营销通路A.常规营销现场述求、广告述求B、运用口碑在后期服务上下功夫，运用老客户的关系带动新客户

八、宣传推广目的

1、打响锦宏•骏苑著名度，建立项目的|品牌形象；传播高品质精品住宅小区概念，激发公众购房欲望;增进分期销售任务的完毕，最终到达总任务完毕

九、宣传推广主题

1.中心广告语拟为”空间蒙太奇”

2、“空间蒙太奇”首先单从表面听读和第一感觉的效果来讲，具有时尚感，与本案的I基本状况相符合，另一方面，内涵方面可从如下几方面来诠译，争对房地产项目来说，“空间”分为室内、室外空间，本案空间日勺合理性、完美性、实用性、美观性等等都可以充实这一句中心广告语，以此中心广告语来提高项目自身日勺档次，从而到达上述宣传推广目的的实现

十、宣传推广思绪在整个宣传推广中，对“锦宏・骏苑”的都市精品住宅概念，赋予实在的内容在整个营销活动中，提出都市精品住宅概念，重要是为了提高项目的心理价位，通过营造都市精品住宅的I气氛，使人们对锦宏・骏苑产生“物超所值”的印象，提高项目在人们心目中的价位等级，激发其购置欲望从宣传推广方面来说，单纯的I都市精品住宅概念，假如没有实在的项目内容很难得到消费者的认同因此，应当在宣传推广中，真正展示项目作为都市精品住宅的实际内涵，提高人们对锦宏•骏苑的好感度和信赖度，在人们心目中建立“名副其实”的都市精品住宅形象，从而增进销售的成功锦宏・骏苑作为崇高住宅，其项目具有如下特点1高品质特点地处都市生活的腹地，具有显赫的地理位置；且颇具规模；全框架异性柱构造，采用超薄砖体；层高

3.0米；大量采用飘窗设计，……2高品味特点小区拥有时尚的I外观，整体外观采用现代建筑欧I特色风格；超大绿化率，套型多样且套内面积分布合理，户型优势尽显；小区内设有泳池、健身房、超市等完善的J配套设施，以便生活的J同步愈加增添了生活情趣；小区内物业独具特色，入住其中，品味无穷……3高科技特点采用摄像监控，小区周围及公共区域均设红外线监控系统,楼宇对讲系统；智能网络方面……这一系列高品质、高品味、高科技特点使锦宏•骏苑可以充足满足人们所追求的高档次生活享有，因此，我们将对其注入“崇高”的血液，以致贯穿整个宣传推广当中

2.循序渐进，逐渐传递信息，将锦宏•骏苑的都市精品住宅概念，从整体到细节完整地传达给消费者锦宏・骏苑作为新上市的项目，刚上市时消费者对其缺乏关注和理解,因此，在锦宏・骏苑推向市场之处，提议制造某些市场上的热点或新闻点例1都市生活最适合居住地段，靠近府河的现代城同步提议采用相对较高的广告频率，形成较高的I抵达率，推出锦宏•骏苑的都市精品形象，使人们留心锦宏・骏苑，并得到锦宏-骏苑具有“高品质、高品味、高科技、高享有”的整体印象，然后对本案内涵进行细化、深入，对各个卖点进行述求,使人们对其整体印象好，或对某一特点感爱好，从而增进销售的成功

2、

3、以不一样方式，从不一样角度引起客户对锦宏•骏苑的关注

3、人们对项目而言，对开发商的信任乃是销售成功的关键，认知感与信赖度的形成，必须通过信息传递来实现，即通过宣传推广来实现因此，需要配合新闻炒作、软性报道、公关活动和促销活动等手段，将锦宏•骏苑的优势、买点充足展现开来，运用人们对媒体的信赖度，使其对本案所提供的服务等深信不疑

4、合理选择媒体由于锦宏•骏苑宣传推广费用预算限制，我们必须合理紧凑的安排媒体宣传详细来讲1报纸广告《成都商报》在众多报业中相对优势较强，可考虑将其作为主打媒体，

5、然而，选择性的在其他也同样拥有大量固定读者群的报业上做某些预告发售、封顶、活动安排等还是可为的I,如《华西都市报》止匕外，为了大规模的宣传造势而又节省开支，选择新型的联合媒体方式也是可行的

6、2此外，在现场可运用围墙看板、指路牌、灯箱、广告牌等方式，使客户得到直观感受

7、亲密关注反馈信息进行合理安排与调整宣传推广计划因销售不可预测原因，亲密关注媒体反应，即时进行总结检讨，以及客户反馈信息的记录分析相称重要，在总体思绪的延续条件之下，及时调整，安排宣传推广详细操作

十一、广告方略

1.公布广告日勺时间广告的公布应当与项目推广紧密结合，时间间隔不易太长安排上可提前一周作预告性广告、提醒目的客户群体注意，从而制止其购置其他楼盘的冲动，静待本案的登场提议公布广告的时间为11月中旬

2.公布广告的媒体A.开盘广告以商报为主、篇幅以彩版为主，时间安排为一周一次、持续上一至两个月由于商报读者较多，发行量30万份/日以上，影响力较大，是目日勺客户群体获取信息的重要渠道成都晚报为辅（1/2彩版）二周一次，作为商报广告的补充与延续，查缺补漏，广开宣传通路B.中盘广告销售过30%后进入中盘广告阶段，以商报为宣传渠道（1/2彩版，二周一次），辅以DM宣传单，电视宣传、有关的I客户活动等，以“组合拳”的I套路出击，形成多点多面的广告宣传，从而起到及佳的I宣传作用C.尾盘广告销售到达80%后来，可减少广告投入量和媒体的选择，重点抓老客户的宣传工作,运用与他们之间的连谊活动，辅以每月一次的报纸广告，完毕后期的销售

十二、卖点广告例举

1、地理位置广告标题意想不到日勺位置，意想不到的空间广告文案设计与众不一样的现代都市生活自有其传奇的I血缘同是大都会的I香港和成都虽遥隔千山却在不一样的精彩中闪灿出另类日勺温柔……现代都市情浓……

1、广告平面设计需都市感、时代感较强，体现都市的繁华感，可借用大都会香港的部分图片来体现……

2、备注此则广告的标题结合平面设计等都给人以气势雄壮的感觉，其目的为可借此类型广告提高项目的心理价位

3、环境、外观广告标题生命本该风景如画!广告文案设计:40000M2的I锦宏・骏苑以蓝天白云为底，绿树碧草为墨在广阔天地间挥洒出巨幅现代都市风景画广告平面设计结合广告文案内容再加以本案效果图共同体现，其目的为借广告画面、文案等对美好环境与本案实际外观的勾勒，使人们产生一定美好遐想，从而有爱好关注、理解本案，到销售现场垂询，增进销售的最终到达

3.都市生活的便利性广告标题今天，太平洋的女主角是你！广告平面设计以太平洋百货做为背景，结合一名时尚B勺白领女性，设计要体现都市B勺热闹与繁华，五彩的霓虹灯，来往H勺人群从而体现本案位置H勺显赫，再在文案中加入其他部分卖点，定能吸引到向往B勺群体点击地产的口号是点击奉献必属精品！把最佳的资料拿出来与您一起分享，读完之后有何感想，有空多联络，多交流,让我们一起成长，一起进步！中国点击地产营销顾问铁蛋联络邮箱:肖机构中国.福州

三、市场调查分析由于本项目所在区域的I可比性江景楼盘较少，故我司以渝中区江景楼盘为主作调查分析

（一）市场调查分析表（略）二）结论分析

1、目前渝中区日勺江景物业建筑形态重要由高层建筑构成，其品质以中高挡为主，市场价格在建面3600—3900元/平米左右，本项目区域江景物业的市场价格在建面2800元/平米左右

2、江景物业日勺产品设计重要以建面120—150平米欧;两房与三房为主，热销户型重要以建面80-120平米内的小两房与三房为主，其重要原因是总价相对较低，导致以大户型为主力的江景物业销售较差

3、由于渝中区的嘉滨路沿线正处与规划建设中，其周围的环境较差，生活配套相对较弱，这也是目前影响江景物业销售的重要原因

4、通过市场调查发现本区域的江景物业在产品设计上有较多的1“黑房”，重要由于江景物业的占地面积相对较小，其落差较大，临江面户型多由3-4户，建面130平米一170平米的三室构成，而一梯8户的单层布局，导致其他背江的户型采光差和房间“黑房”形成

四、项目研究分析

（一）项目的I SWOT分析

1.项目优势（S）

（1）良好日勺江景资源本项目位于渝中区曾家岩嘉滨路，北接嘉陵江大桥，500米江岸线，视野宽阔,嘉陵江景一览无余2增值空间较大本区域尚处在规划建设期，其本区域住宅价格相对较低，伴随交通与生活配套上的完善、成熟，有助于提高本项目物业的增值空间

2.项目劣势W1地块面积较小，地形落差较大地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田、杂草地势起伏，中心低落差约20米，其两面由高层建筑夹集，这对本项目环境规划与产品设计有较大难度2交通系统不完善本区域道路嘉滨路作为进入渝中半岛的外环，重要分流进入主城区的外地车辆，其公交车辆较少，出行极为不便3区域商业配套设施缺乏本区域正处在规划建设中，其商业配套重要由上清寺与观音桥商业支持，而本区域配套设施重要由各小区与学田湾居民区独立构成，这与本项目所在位置均有较远的距离，也使本项目在配套服务设施上相对缺乏

3.项目市场机会T1交通系统日勺完善本项目区域公交车站的设置与6月，轻轨较新线2号的通行，在很大程度上完善了本区域嘉滨路日勺交通系统，大大提高了本区域的地段品质2政府规划有助于推进本区域房地产市场发展南滨路繁华景象将是本区域市场未来发展的前瞻，在政府对渝中半岛整体规划中，嘉滨路将规划形成集高档住宅、餐饮娱乐为一体的“休闲水岸”，这对本区域房地产市场开发有很好的I发展前景3楼盘、人气日勺汇集加紧商业成形在对本项目所在区域的市场调查分析中，本区域楼盘都以嘉滨路轻轨车站（曾家岩）为点，沿线1公里内集中开发，建筑形态重要以单体楼为主的，现已开发时楼盘江都怡园成功引进了餐饮巨头一一每天鱼港，建立了本区域良好的商业气氛，在本区域楼盘的陆续面市，人气的汇集，将支撑与增进本区域商业的迅速发展

4.项目风险

（0）

（1）目前本区域除江都怡园已建成外，其他在建楼盘已开始动工（场地平整），其位置都位于轻轨旁，与本项目地段相比有好优胜，这将在此后一定程度上加剧了本项目的区域竞争

（2）北滨路与沙滨路正处与建设发展中，实力较强的开发商也陆续在其圈地开发高品质的江景物业（如北滨路欧I金沙水岸、沙滨路的I金沙港湾），都将形成本项目较强的潜在竞争对手

（3）南滨路楼盘以较高的品质规模与成熟的商业配套成为消费者选择江景物业的重要区域，这将对本项目后来的销售有较大的冲击

（二）项目最大价值的挖掘本项目最大价值的挖掘是通过对项目地块的价值分析，努力克服不利原因的限制与影响，最大程度的发挥项目地块的资源优势，让消费者切实感觉所购置的住宅产品的超值性，充足挖掘其项目的最大价值

（1）品牌价值充足运用开发商企业雄厚的I自身实力与形象增进本项目的受众力度，提高本项目的潜在品质形象2产品价值通过对本项目可看山城“江景、夜景”日勺优势，合理及I规划，独特的产品设计，优质的物业管理来构筑本项目的产品价值，将本项目做成区域及全市的精品江景物业，在市场中脱颖而出，成为购房者关注的焦点3交通价值本项目紧邻轻轨车站，拉近空间距离，提高本项目品质优势4机会价值充足运用滨江路房地产发展的契机，炒热本区域，汇集人气，顺势推出“本项目”，一炮而红，大导致为江景楼盘的品质典范

三、产品定位项目所处地块面积较小，相邻项目都是以高层建筑为主，故我司将本项目规划设计为31层的高层建筑，重要分为裙楼地下一层，临街三层日勺商业部分和塔楼27层的住宅部分如下分别对裙楼和塔楼进行定位分析一裙楼定位一一餐饮、娱乐业根据地块所处位置一一嘉滨路沿线的发展大体走势，我司将其裙楼部分重要定位为餐饮、娱乐市场

1.本项目不适合经营百货业态百货业态一般建立在人流量大的商业中心地区，很大程度上依赖于人流的汇集来保证收益的产生而该地块虽然临街，但没有大面积的广场或其他公共休闲场所吸引人群逗留，仅仅依托少许的地区客户是远远不能保证此种业态日勺利润收益，因此，本项目不适合于百货业态生存

2.本项目不适合经营汽车、建材等专业市场该项目临街，存在做汽车、建材等专业市场的I条件但汽车市场对楼层层高有一定规定，裙楼高度的增长导致塔楼高度减少，从而减小住宅建筑面积；无论是汽车还是建材市场，都会因区域内没有同类市场而显得势单力薄，形成较大的市场风险

3.项目裙楼宜做餐饮、娱乐市场尽管目前地块周围餐饮娱乐行业气氛还没充足显现，但每天渔港的餐饮巨头姿态就是该地区发展的I牵引力；并且渝中半岛都市形象“休闲水岸”定位也为本区域市场发展提供了政策支持；轻轨通车、嘉滨路交通的改善都将带动该地区的经济发展

（二）塔楼定位一一中高档住宅产品项目处在居住区之中，若做写字楼产品在交通方面条件限制相称大，因此我司将塔楼定位为住宅项目依嘉陵江而建，江景资源是本项目优势与卖点时突出体现由于该项目占地面积小，自身不也许在主题景观营造上大做文章，因此必须要对自然景观进行充足运用，倾力打造江景住宅嘉滨路已经有部分江景房存在，并且沿线仍有大量地块或圈地或已进入拆迁阶段，因此，我们的项目一定要寻求差异化竞争我们将项目定位为中高档产品，在塔楼建筑设计上采用梯型退台设计，加大住宅的景观面与采光面，走精致、阳光的产品路线，这重要依赖于产品户型的超大落地玻璃景观窗、弧形窗、景观阳台，以及在外立面日勺设计等方面，这部分将随即进行详细论述

（三）形象定位对于一种房地产项目来说，除了产品定位与特点之外，可以通过赋予产品概念来到达形象的树立与提高，也就是所谓的虚实结合根据产品定位和建筑设计，我司提出“上生活空间”的居家理念，本项目是一种居家的闲适之所，坐观潮涌潮落，人生却一直向着更高的方向走；“上”是一种趋势，一种冲劲，代表积极，上风上水，源于产品外观的梯形设计与户型上的跃层设计，体现生活往更高处发展之意，并可衍生出时“尚”之感居家理念时诠释，凸显本项目的一种标榜、一种个性、一种炫耀，丰富了其品质的I内涵

四、目的客户定位

（一）裙楼目的客户定位由于该区域目前只有每天渔港一家大型餐饮，市场环境成熟度远远不够，需要著名商家入驻为区域定位迅速造势，带动区域发展，因此裙楼目的客户介定为具有一定影响力和品牌形象的大型餐饮、娱乐商家，以带动当地区的娱乐业经营,同步也是为嘉滨路蓄势

（二）塔楼目的客户定位从对当地区的前瞻出发，我们初步认为该项目的目的客户群定位为以二次置业者和多次置业的投资户为主如下为细分

1.本区域企事业单位职工，占20%左右上清寺历来是重庆市的重要行政区域，该地区人群重要以企事业单位职工为主此类人群大部分已经有集资建房供居住，家庭人口多以三口之家为主，他们有稳定的收入来源，略显落后欧I居住环境令他们产生了更新换代欧I规定工作的就近性则圈定了他们选择住房的I范围

2.既有居所较远的渝中区上班族，占55%左右这部分人群年龄构造偏年轻化，约在25-30岁之间，是都市中欧I精英人群，收入高而稳定居家远离工作场所，每天挥霍大量的时间在交通上，生活、工作都不甚以便，这就提出了选择就近居家的规定他们或为初次置业，或为更新居所,或为第二居所，构成比例约为3:5:2O

3.一般投资户，占20%左右项目所处的居住区大环境必然涵盖了部分一般投资型客户在内，一般投资客户群资金量不大，但极具有投资意识，这部分人的闲散资金量约在15—40万之间,他们一般投资于中小户型，并且投资量不大，一般在两套以内，他们日勺职业特性是当地个体工商户、有数年资金积累的重庆老居民、政府公务员和小型企业老总等

4.当地区拆迁户，占5%左右该区域拆迁户数量不多，重要在沿江地带，他们在选择居所的心理靠近性和地区性上，拆迁户中的一部分会就近选择新居所规划提议-产品整体布局1产品整体布局如附件1所示2对产品整体布局的分析阐明

①入口在临嘉滨路段开设主入口，同步，为以便业主生活，考虑从龙泉小区借道，作为住宅的I次入口该地块自身的I限制，不能从其他地方开设主入口，虽考虑从龙泉。