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文本内容:
一、厦门岛最亲近后花园
二、后花园之商务中心区CBD
三、海沧房地产研究
四、个案市调表
一、定位宗旨
一、基地特色
二、基地资源评析
三、规划建议
一、主题概念及理论根据
二、居住形态及其文化载体
三、西班牙居住文化掠影
四、行销概念归结
五、产品魅力中心・厦门已经哺育了一大批年轻创业者，这一特殊群体是最急切需要住房阶层,但没有太多积蓄，无法消费价格昂贵房子，而岛内普通住宅开发逐渐消失,高档住宅开发越来越多，而这批具备强大购买欲望工薪阶层在岛内难以找到适当房子，海沧有机会成为这一阶层购房者最佳选取区域，因素是海沧房价与岛内相差元海沧整体规划最11000——/m\2接近岛内现状,・岛内二手房市场体现得极为活跃，无论是成交面积、金额，还是成交件数每年呈递增趋势，因而岛内具备普通经济承受能力逐渐开始将目光转向二手房市场，而二手房换房者就具备了消费大户型、高品质、环境优美、豪宅需求和能力正是这种联动效应促使岛内住宅开发档次越来越高，而这一现象也表白岛内房产市场承受能力在发生变化，消费需求也在发生变化，而依照市场信息获知，当前大量二手房市场总价在万之间，其中以万左右为最大多数，而这一房价15—3520与当前海沧重要户型主力总价相吻合，也即岛内二手市场客源支付能力正好是海沧新居产客源支付能力，而作为一级市场具备更好房款支付筹划，即如何吸引岛内二手房客户成为海沧房产主力客源呢？从客观看，二手房活跃后，促使岛内房价不断上涨，而海沧价位相对较低，且开发规模和档次不断提高，某些消费者会对岛内外相似品质房产进行比较，具备价格优势海沧房必定可以吸引一批具备较强消费能力购房者，即二手房原业主等较富裕人士因而，将来海沧客源面将非常辽阔•海沧大桥与厦门岛内连在一起，厦漳跨海大桥使海沧与漳州连在一起，而海沧市中心规划又给厦门及外地人民描绘了美好居住梦想，可以以为海沧将会成为外来购房者最看好区域之一，•海沧作为世纪厦门新城区观念还没有被消费者广泛接受，扭转观念还需要时间，21长期生活和居住在厦门岛内，本岛观念给购房导致了较大影响•海沧规划前景是美好，但美好预期与现实差距是明显，规划与执行存在着脱节，海沧作为住宅区仍是新鲜事物•海沧房产项目规划达不到她们规定，居住品质与岛内房产比差距明显・第三产业如服务业发展无法适应高质量生活规定，当前配套设施仍有待改进,如社区休闲设施、学校教诲水准、幼托所条件、娱乐场合等，都是居家必要考量因素，并且此类因素并非短期内就能解决，而配套设施达不到一定水准,就会形成空楼•从全市整体规划看，海沧是厦门重要工业地带，属生产性公司云集区域，众多大型公司汇集于此，这就决定了海沧是一种经济物品生产基地，而不是一种物品流通集散地，其所有配套设施都是以“工业生产”为中心展开，也即海沧将来发展并不是商业中心•海沧吸引购房者重要因素是其经济发展前景和房产品质提高，初期来海沧购房人是为了投资，当前是为了居住，寻常生活细节问题受到关注例如公交车费、公交线路、休闲场合等对于居住者来说，大桥收费不是重要问题，只要进出海沧公交车增长班次和频率，辐射岛内地区更广，人们就会感觉到以便和快捷当前海沧不以便重要是第三产业即服务业局限性，海沧居民可娱乐，消费场合少因而，公交细化，服务业水平，数量跟上去，海沧发展将会越来越被承认•厦门由海岛型向海湾型都市转变，海沧作为厦门世纪中心，将始终受到21市场关注，建设海沧新市区就成为市府重要工程，而海沧新城规划贯彻，对完善海沧交通网络和区内生活休闲配套将是里程碑式突破•海沧第二产业不断发展，实力不断壮大，一批文化娱乐实行规划建设，第三产业发展特别是房地产业作为海沧开发建设重要产业来抓，将极优化海沧投资环境•大量岛内公司搬到海沧进行易地改造，带来了岛内人员与海沧密切交流,这将进一步集聚海沧人气及岛内居民对海沧理解•据资料显示，在厦台资有近项，总投资亿美元，海沧就占吸引台资总额170035而美国柯达，翔鹭及大批世界知名公司进入海沧，增长海沧就业机会和区内40%,人口提高人口质量，并造就一大批高薪阶层，这决定海沧将来居住都以年轻人、小家庭、上班在海沧者为主，社区居民年轻化，决定其整体消费行为快节奏和居室外潮流化•海沧在三明、龙岩等地影响日益扩大海沧房地产竞争分析
5.依照海沧管委会《关于经营性房地产用地清理专项会议纪要》，海沧在近一两年将•有宗房地产用地投放市场，海沧房地产竞争态势将非常激烈，类似于情景32宗房地产用地中，涉及超大规模将来海岸和绿苑社区，这两个项目将主导海沧房•32地产走势，给其她中小项目较大竞争压力小结从宏观讲，海沧房地产发展要与岛内协调一致，运用岛内房地产深层次构造变化带来客源市场机遇，充分运用海沧自身优势（规划、地价、产品升级），对将来购房客源作透彻分析，规划与岛内同等品质产品吸引游离于岛内客户，从微观讲，海沧区内房地产项目竞争在于如何区隔市场，避免同质产品竞争，创造差别化竞争优势
四、个案市调表案名开发商工地位置面积配比面积去化公摊、按揭、物业费产品特性及其他备注1R:47—50m2共三栋，一层店面、二至五层住宅、
六、七层为楼中楼以2公摊1现厦门永鸿裕2R:61—80m2房为主，3房、楼中楼较少，5000nf中庭花园、社区周边经银都沧二路与海五806150109物业费:
0.45元/nf・月按投资发展有限3R:109m2外线、防盗系统、公共场闭路电视监控花园路交界处147揭七成十五年按揭七公司以2房为主，3房、楼中楼较少，5000nf中庭花园、社区4R:147m2成十五年周边经外线、防盗系统、公共场闭路电视监控4R147m21R:50m2总建筑面积125mJ,以观海、听潮、采用三大主题，建筑群、公摊10%栋距50M、中庭花园8000,一层店面挑高6M,3R2R:82m2厦门旭程房旭日海天路与沧二82—9050108物业费:
0.35元/户.月按超大客厅宽
4.7m地产开发有限3R:108—115m2海湾路交汇处115200揭七成十五年五大健康设施、戏水乐园、羽毛球、乒乓球场、健身中心自公司5R:200m2按揭七成十五年选式物业管理、超大栋距、外墙梁柱外移、四大四明、封闭（楼中楼）管理功能配套、风景园林与建筑设计一体化、绿化率35%、人工1R:49—52mJ公摊11%湖（内湖公园）公200M路程，总建筑面积4089文轩2R:82—88m278-10050105物业费
0.35元/nf•月海沧房地产海五路后段绿化7343nV由7幢7层建筑构成花园3R:105—124m2130170按揭七成十五年户型南北朝向1R小卧、大厅、主力3R/
4.9m宽敞客厅、双共180户按揭七成十五年阳台、楼中楼在一层2R:75—80m2湖景公摊13%三福裕房地滨湖北路3R:90—1307590130按揭七成十五年按揭中庭规划请专门园林公司设计华庭产七成十五年3R90—130位于沧一路新市区中段，周边社区服务功能一应俱全，占地1R:50m
21.8万行，建筑面积5万6168m中庭花园，分三期完毕公摊
10.98%风格独特、品位崇高、功能齐全，具备维多利亚建筑风格设2R:78—100m2亚桥（厦门）亚桥海沧一路（建738650100物业费
0.357L/m2•月按计，一层南北朝向大客厅面宽
4.7m2,长
4.4m2,带大露台房地产开发有3R:105—130m2花园行对面）142176179揭七成十年风格独特、品位崇高、功能齐全，具备维多利亚建筑风格设限公司4R:170m2按揭七成十年计，二层南北朝向大客厅面宽
4.7肝，长
4.4m2,共194户带大露台首座地标性亲水园林式住宅，占地3万而，中庭花园8000店1R50m2福公摊:
9.10%面130间，对面是汽车与公交总站、周边配套完善2R:73—86m2厦门海沧投场沧二路与海四物业费:
0.35元/户•月按住宅大多数南北向、绿化率高、自身配备完善（游泳池、喷总房地产有限3R:100—142m27695105海路汇处揭七成十年泉等）主卧带大凸窗、楼中楼送露台、小高层带空中花园公司4R:176—179m2广按揭七成十年4R176—179m22R:84m2东方3R:109m2滨湖北路84109按揭七成十五年名园3R109m2公摊10%占地面积
1.2万行，由六栋五层至六层住宅楼构成，绿化主厦门海沧房2R:75—76m2沧二路（海福1091119276物业费:
0.4元/疔•月30版周边配套完善富祥苑地产开发有限3R:95—105m2共广场后段）61按揭七成十五年砖混构造、南北朝向、面积适中、A型客、餐厅自然区隔、独公司192户立用餐窖、明厨明卫按揭七成十五年1R;51—58mJ占地面积10473中庭花园30000肝，整体设计，欧公摊10%厦门恒隆信2R:73—100m23R:73—10051—5洲古典建筑风格，由4幢住宅楼构成，1层店面，2-8层住物业费
0.35元/户•月新华园房地产开发有沧二路99—126m2899—126130宅按揭六成十五年限公司4R:130—180m2-180户型大多南北朝向、东西向少数、3R客厅面宽
4.2m（原则按揭六成十五年4R130—180m2型）整体布置恰当规模较小，只有一栋，没有绿化，一层店面，2-7层为住宅2R:61—111m2公摊10%客厅，主卧带阳，客厅面积约35nl
2、宽
4.2m,主卧朝西南、厦门鑫星河鑫银3R:109—111m21091119276物业费:
0.45元/nf•月按客厅朝北房地产开发服沧二路公寓店铺18户61揭六成十五年按揭六客厅，主卧带阳，客厅面积约35nf、宽
4.2m,主卧朝西南、限公司店铺18户成十五年客厅朝北1R:50—55m22R:81—91ma3R:占地12664m2,四栋八层，商住两用楼宇，底层为沿街商场公摊10%沧二路钟林路89—108m2楼中楼客厅带阳台、面积28m，主卧带阳台、构造较方正，挥霍信海花厦信房地产物业费
0.35元/nf・月交汇（海福广场139—185819189108较少，多采光较好园发展公司按揭七成十五年对面）楼中楼139—185客厅带阳台、面积28疔，主卧带阳台、构造较方正，挥霍按揭七成十五年较少，多采光较好位于沧一路，靠海四路段，幼儿园、学校、农贸市场等，有1R:47—55m2公摊12%近中庭花园金茂花海沧投总房2R:55—88m2885510255物业费
0.3元/nf•月按户型为两房居多，客厅为20-28m带阳台，主卧带阳台，沧一路园地产有限公司3R:85—102m274揭七成十五年按揭七露台面积8—69nf,多采光不好户型为两房居多，客厅为20—28nf带阳台，主卧带阳台，3R85—102m2成十五年露台面积8—69of,多采光不好1R:45—58mJ2R:65—81m2都市益马房地产3R:110—130m28158110142按揭七成十五年较佳期中庭规划田园4R:142m24R142m2地处海沧繁华地段，占地面积10974而，总建筑面积26098100各种车位2R:85—89m2公摊11%2R楼中楼，小面积超豪华，5个第一，澳洲名师规划新古典名仕花沧一路与海四3R:91—125m285—89150—1物业费
0.6元/nf•月花园城堡，拥有亚热带椰林泳池度假社区，规划私人会所星园路交汇处4R:150—175m27591—125按揭七成十年级社区，采用智能化安全系统封闭社区4R150—175m2按揭七成十年2R楼中楼，小面积超豪华，5个第一，澳洲名师规划新古典花园城堡，拥有亚热带椰林泳池度假社区，规划私人会所星级社区，采用智能化安全系统封闭社区备注以上各项目销售均已接近尾声，市场上住宅销售有断层状况
一、项目工作组构造
二、服务本项目人员简介
五、市调分析除将来海岸、绿苑社区配套设施较完善外，各项目基本上是共用社会配套设施，已建成社
1.区内配套并不十分完善，导致生活不以便而即将交付有效期房与海沧既有配套距离较远，而新配套远未跟上，这样在将来几年内，区域生活性能差除将来海岸外，各项目产品无明显特色，市场区隔不明显，都是、、平1R2R3R面层配备，而成为主力市场需求产品其中3R规划范畴是2主力面积是21R46—67m50m规划范畴是2主力面积是22R62—107m73——90m规划范畴是2主力面积是
22.3R96—140m100——115m开发商注重产品包装，并辅以各类促销活动，并冠以各种风格，如欧陆建筑、维多利亚风
3.格、澳洲风格，或邀请体育界等名人现场作秀发展商较注重行销方略，并在龙岩、三明进行广告促销活动，或设立售楼处，如将来海岸
4.三明阐明会，圆梦园龙岩产品简介会，亚桥、银都三明义演，旭日海湾三明设售楼处，收效较好个案绝大某些客源定位在A.周边地区如龙岩、三明、南平等重要是由于价钱低，海沧前景等因素B.在海沧工作年轻人及外地打工者C.国企易地改造职工家庭D.岛内规定大面积套房家庭E.公司自用F.海沧居民，这些人购房目是自用或投资，当前投资、自用比例不相上下随着大厦门观念逐
5.渐进一步，海沧规划逐渐贯彻，海沧房产客源已在慢慢变化，岛内居民已开始关注该区域房产从海沧房产起步到当前处在发展阶段房产运营轨迹看，初期房产类型重要是以中低档较小规模单一多层住宅为主，而近期则浮现走中高档较大社区型产品，并配以中庭绿化，以小高层和多层搭配成较丰富社区产品前面已提到，海沧店面租金价值到当前还没有完全显现出来，月租金在元，，20—40/m店面平均售价在元/不等，相对前几年投资火爆相比，店面炒作市场冷清5000-8000许多第二章产品定位
一、定位宗旨要想获得最后、全面良好销售业绩，必要把握全程开发有效市场容量及经久个案市场美誉度，而这两个条件达到仅仅凭借单一市场区隔和简朴产品价值提高是无法办到唯有创造一种具备普遍认知和持久魅力、令人向往生活型态，以震撼市场,征服目的客群，才干真正解决存在行销困难因而，着眼既有市场，立足既有资源，打破既有市场壁垒，谋求更辽阔市场空间,必要创造一种独一无二，全新生活型态及产品形式，跳出既有市场竞争层次，实现“超越竞争”一一才是最主线解决之道“突破、创新、超越”是咱们定位宗旨
二、目的市场定位跳出区域市场，立足全市是出发点之一;充分衡量基地承载力，确立中档市场需求为主，中高档市场需求为强力补充是出发点之二;以初次置业与二次置业换屋族做核心与主流多元市场为目的，是出发点之三由此，咱们在老式二维市场定位基本上，构筑起一种符合市场发展方向，拥有雄厚市场基本，顺应市场潮流更辽阔三维市场空间依照市场消化基本原则，本项目即是海沧将来区，在海沧属于绝对强势地段因而，CBD在既有项目对外地中下层客户抢夺已进入白热化市场产品同质化严重状况下，本案聚合项目所有优势资源做中高档项目同将来海岸并驾齐驱，同步又区别于将来海岸产品,共同引领海沧房产市场，积极出击，全面变化海沧房产既有市场印象咱们想法吸引岛内工薪阶层及周边地区中上阶层客户,…让她们一改进居住条件，…让她们实现岛内所无法实现居家梦想或居家品质目的客源定位
1.、依照海沧当前房产销售客源变化趋势（即由外地为主转为岛内与外地并举）咱们将本A案目的客户设定为，低总价、多功能、高享有一次置业和二次换房为主,客户来源呈多样化态势，详细可界定为、岛内急于买房年轻白领（参照“海沧房地产研究某些”）B、准白领，业务近年工薪阶层及小公司主C、岛内工作（如湖里、滨北）高档白领D、岛内换房追求生活享有较富裕层E、岛内公司搬迁至海沧、杏林中高档职工F、闽南（泉州、漳州）及龙岩、三明地区中上阶层G、台湾人（台资公司多）H、在海沧跨国公司工作高档白领I在海沧公务员，企事业单位职工总体特性为以低总价优势吸引岛内工薪阶层和二次置业客源；以海沧前景和良好区位规划吸引龙岩、三明、泉、漳等地区中上阶层；以地处海沧区位优CBD势吸引海沧工作高薪或政府工作人员其共有特性为第一次支付能力强，对产品、社区规划、周边环境较挑剔与岛内同类产品相比较有较明显优势客源面积配比建议
2.、初期在市场上起主导作用是中低档普通多层住宅，当前市场上起主导作用是小A高层住宅和别墅，这几类物业销售都较不错，反映了海沧市场兼容性较强，如本案规划延续此前中低档普通多层住宅，那么、市场风险较低B、利润率低C销售难度不大D^、客源容量逐渐缩小E、无法使项目与周边将来规划实现相协调F、项目不具备保值，增值潜力或较低G当前生活配套设施非常不健全，即不适合低档收入居家、如果本案与将来海岸同步规划为别墅型、高层产品，使之成为海沧最A高档物业社区，贝！I、面对将来海岸直接竞争，本项目很容易被市场遗忘B、售价太高，总价更高，客源层小C、销售难度太大，销售周期太长，项目风险大D、客源很容易被将来海岸吸引走E因而本案面积规划将吸取两类市场长处，走中高档产品路线，用产品差别化规避竞争，用新颖产品设计引导海沧房地产市场和创造高额市场利润，用普通产品减少市场风险构造布局咱们将产面枳范畴总价范畴总面积比品设定为户型以内总价不超过万平面层1R40m2125%80—90m2总价不超过24万30%平面层2R总价不超过万夹层屋80—90m22615%总价不超过万平面层90—100m22925%3R110—130m2总价控制在38万左右10%挑空楼中楼迷你楼中楼总价控制在万挑空120—1404010%舒服楼中楼总价控制在万挑空150—180m2545以上面积定位重要是在小高层和多层中得以实现，针对客源购房动机（一次购房60%,-次购房投资）和客源区域分布（岛内、周边地区）而设定30%,10%,第三章建筑规划基地特色:本案位于海沧新城心脏地带，而海沧新城整体区位是依山面海，环境优美，景观独特在自然景观方面其北部、西北部、南部三面环山，分别为太平山，蔡尖尾山和京口岩山，东面紧临厦门西海域，景观依次为大烧屿、大屿、猴屿、鼓浪屿等因而，山、海、水（湖）、岛成了海沧新城内部及区域范畴内重要自然景观要素在人文景观方面海沧大桥，岛内员当中心区，中山路中心商业区依次呈当前本区对岸由此，海沧新城背靠蔡尖尾山，东北临海沧大桥，东临金门西海域，近可观大烧屿、大屿、猴屿等诸多岛屿，远可眺厦门新旧中心区，是一片山海相抱，自然景观与人文景观无与伦比绝佳腹地
二、基地资源评析基地所具备资源条件是本项目发展最重要根据与基本在对自然环境资源、社会环境资源、人文环境资源三个方面进行了广泛调查研究及深刻体会与分析后，现从行销角度对地块资源价值给出如下评析:、基地规模及自身内部自然环境资源局限性，发挥余地较小A——行销障碍基地北、南、西南角度景观视野良好，但东边方位视觉效果不佳，和其她方位相比落差感B.强烈——行销障碍与利基共存偏离老式、成熟社区中心、生活中心，地块有孤僻感C.——行销障碍联系外部便利限度不够，出入行程心理感受不佳D.行销障碍、周边各类生活配套实际可运用度与便利度较弱，以便性较差，生活半径过E长，且整体配套综合品质不佳一一行销障碍、周边寻常休闲、运动设施及场合缺少F——行销障碍、医疗配套尚可，教诲配套品质与完备性不佳；G——行销障碍结论基地既有资源条件存在诸多高强度、高难度行销障碍点，只有充分挖掘、运用、扩大仅有利基点，创造新利基点，一一解决存在行销障碍，才干肩负起项目发展之需特别要强调是，只有给基地既有物质基本，注入一种独特、强大、美好、人文主义精神力量，赋予土地以高度文化价值和生命灵魂，才干使这块飞地及飞地上承载项目真正“飞起来”
三、规划建议本案社区规划应一方面充分运用共有景观资源再结合本案基地条件综合规划实行,咱们建议社区规划如下商业设施分布；沿基地四周布置沿街店面，1社区主入口大门设在基地西南面与海沧酒店接壤处，入口门宽为米，次入口设在基230地西北面规划路上社区西南面与酒店之间设立大型雕塑广场，既可以让社区与酒店分开，又可以使社区档3次提高社区中央设计一条长米，宽米观光走廊，中央布置水带和各种亚热带森林植物，428020并配备各种休闲桌椅和小朋友娱乐雕塑，使社区品质得以质提高社区建筑呈多样化造型，东西向为波浪型，各栋住宅楼沿基地西南层至层向5412西北逐渐上升，以增强视野通透性U!、社区附属配套设施（结合酒店做规划）生活配套
1.西班牙风情购物街（菜市场、超市、餐馆）♦社区保健中心游憩设施系统设计♦♦健康会所
2.健身房网球场羽毛球韵律教室乒乓球室♦♦♦♦♦台球室壁球室高尔夫推杆果岭♦♦♦.休闲会所3棋牌室咖啡茶社中西餐厅图书阅览室♦♦♦♦书吧露天烧烤营艺术长廊♦♦♦结论入世后，对制造业、金融业、农业等冲击较大，而房地产业则是“渔翁得利”由于汽车受冲击成果必然使汽车降价，汽车价格下滑有也许带来都市“空心化”，一方面，市民可以用省下钱购房另一方面，市民就会拥有更多汽车，从而可以买离市区远一点房子，由于岛内土地存量有限，而岛外如海沧则储备丰富，房地产发展更具潜质因而，综合宏观经济形势，本案产品定位应恰当超前，与海沧将来经济高速发展，与“大厦门”强力履行相适应，做到不落伍立足于缜密、科学市场调研，从市场环境出发，面对市场、尊重市场,进一步分析市场供需，制定适当本案自身资源条件定位方略，在激烈市场竞争中，确立起本案“超越竞争”市场地位及强势品牌形象，是本报告所提供方略思考之宗旨所在唯有如此，一种具备独特且持久魅力行销定位及产品方略，才干突破强大行销瓶颈与行销障碍，最后达到开发物业最大价值，实现项目发展之经济效益与社会效益双丰收第四章经济测算因理解项目资料有限,此经济测算为概估价格建议
1.住宅均价元/而（多层及小高层）2900店面均价元6800/nf车位或车库万元/个3面积概估
2.住宅面积245600m店面26000m车位以为一种车位，共计个6000nf,30nl2200销售总收入预估
3.住宅收入万A.13224店面收入:万B.4080车位或车库收入万C.600共计万17904成本概算
4.前期含土地及建筑物设备，计万A.5000建筑成本户*元万（多层、小高层面积各半）B.57600950/m,=5472有关配套费用而*元/而二万（涉及水电安装、绿化、C.576002001152公建、配套等）管理及行销费用D.17304*4%=692万、营业税万E17304*
5.875%=1017小计万
13333、所得税万F17904—13333*15%=
686.利润总额万517904—13333—686=3885特别阐明:因贵公司筹划将三星级酒店提高为四星级原则设计及建设，并且此酒
1.店主体工程已验收依照国家法规容许酒店物业交房后包租销售，而我公司在年中《美丽新世界》个案曾做过酒店客房包租销售，在个月内销售3间客房，并且积累了大量此类物业投资客固咱们建议,贵公司可以先108行将酒店装修完毕，在本项目商品房办理报批手续及工程前期准备期间，将酒店客房予以销售回收市场资金因酒店客房面积不详，若酒店整体装修投入成本不不大于酒店客房销售金
2.额，则为贵公司对于酒店固定资产投资此经济测算中，对于酒店投入及产出未予纳入计算第五章行销概念设计一种生活型态实现，最后依赖于有形物质载体，这就是产品构想原始根据本案产品魅力塑造，在构筑“休闲渡假式”居住环境中，突出纯西班牙式“运动、健康、休闲、浪漫”生活型态在充分运用基地固有资源时，更将外在行销障碍点顺理成章转化成项目魅力中心详细如下
一、主题概念及理论根据渴望拥有一种最适当人居环境，是目的客群购房最大、最主线需求，顺应这一需求,咱们在充分评估及整合基地资源基本上，确立了创立世纪优质生活样板社区这一项21目发展主题定位新都市主义、新田园主义是当今都市发展理论最有影响力两大流派代表着都市化、郊区化两个发展模式但咱们以为其本质与核心是一致，都在倡导一种人与自然和谐相处生活方式，摸索最佳人居环境，在哲学层面上人文精神是一致从基地资源条件出发，以新都市主义融合新田园主义精要，咱们提炼出（都市乡村）“CITYTOWN这一主题概念它代表了新都市主义最高境界，同步也体现本项目策划灵魂厦门岛工薪阶层居家后花园自然中都市，都市中自然，建筑、人、自然三位一体21世纪人类最佳人居模式
二、居住形态及其文化载体通过客群分析与调查，目的市场抱负居住形态最重要是但愿有别于寻常生活形态，是一种放松、从容、旷达，可以让精神在居住形态中得到平衡与满足，照顾到身心健康居住方式在此，咱们为目的市场提炼出“运动、健康、休闲、浪漫”这一休闲渡假式生活型态作为主诉求在为目的市场确立主题生活型态及居住型态文化载体时，咱们注意到了地产开发越来越国际化这一重要资源优势，为扩大与强化这一资源优势，咱们为本案选取了最佳文化载体一一迷人西班牙居住文化
三、西班牙居住文化掠影——阳光国度西班牙生活与建筑艺术真谛康有为游历多国后，将最美赞叹留给了西班牙；肖邦夫妇在这里迎来她们创作颠峰期；欧洲皇家每年必至度假胜地……西班牙，一种布满热情、艺术与阳光魅力国度；蓝天白去、阳光遍野，红瓦白墙，树影婆娑；白石小径旁鲜花怒放；人们在如画美景中怡然自得•…・・多彩多姿阳光国度一一西班牙，其美丽绝伦自然环境和独特建筑艺术，具备无穷而神奇魅力，让无数人为之倾心西班牙人天生热情、浪漫、自信、自豪，兴趣旅游、热爱运动，居住与生活都与自然互相融合，喜欢布满欢声笑语家庭生活，注重家庭生活中深度沟通，互相协助，视亲人团聚，共享天伦之乐为高兴真谛喜欢上咖啡馆、酒吧，在优雅而洒脱生活中尽情呈现率性真我这一切不但暗合本案之目的市场丰厚资源与优越人居环境，造就了西班牙国民良好精神状态，而这幅美妙迷人、美化美奂生活版图正是本案目的客户群所梦昧以求生活乐园、行销概念归结从市场环境出发，顺应市场需求，整合开发商与基地资源，并满足社会需求之都市发展需要，确立起本案项目市场定位
1.概念归结•本案之产品定位，在市场定位统领下确立如下•产品市场定位中档住宅与中高档住宅双重市场之复合定位•产品功能定位“休闲渡假式”居住社区产品定位阳光西班牙・热力生活馆
2.概念阐释“阳光”
①目的人群之人生境况；
②基地风水因素；
③厦门气候因素；
④项目入市时机；“阳光西班牙”直奔主题，进入一种蓝天白云、风和日丽西班牙魅力氛围；“热力生活馆”生动描绘了树绿草长、气洁水清生机盎然美妙意境，更是一种活力四射、朝气蓬勃健康生活生动写照亦即，在丰富律动之中，将富于大自然和谐和生命力气息行之于空间，以独特浪漫主义形式，承载一种布满诗意生活
五、产品魅力中心白墙彩瓦纯西班牙式建筑
1.西班牙彩色屋顶下白墙与红花绿叶相映，窗台、阳台上鲜花盛开，石板铺就“花径”穿行于草木茂盛花园，恬美庭院掩映在阳光树影中，构成美仑美奂纯西班牙式“人间天堂”在建筑与自然之间，达到一种和谐之美，从而得以承载人与自然每一次密切接触,生命律动花与树盛会
2.超越绿化，超越园林，是一种无时不有、无处不在花与树盛会！整个基地幻化为一片花山树海，这就是西班牙地中海风格景观而房子，则只是花园点缀！立体绿化
3.当建筑外观不受空调机位限制时，便有更多空间可用来做立体垂直绿化，这也是西班牙“白壁人家”建筑特色所在，在空中也可以与大自然密切接触！丰富融入环境与生活游憩设施规划
4.随着社会经济发展以及价值观念多元化，人们逐渐结识到真正生活不是严肃地来回于工作与家庭，而是精神高度放松率性与自我体现，这种放松并非通过每年一两次统一出外“旅游”所能达到，本案追求正是贯穿于寻常生活却能焕发生命活力闲适境界拥有自己蓝天白去，绿树红花，游弋于花香鸟语和午后阳光咖啡，家是可居，可游、可赏景休闲天地、
六、案名参照
1、阳光西班牙
2、都市乡村
3、丽水青庭
4、天赐良园
5、金色领地
6、秋月枫舍
7、缤纷假日8第六章商务某些
一、项目工作组构造市场研展具企划及执行•现场包装及路线组•房地产市场综合分析织•个案资源调查作业•媒体方略•区域性市场调研•广告企划•竞争个案分析•公共关系企划•市场潜力研判销售执行•目的客群定位及消费行为、心理分析•销售方略拟定•产品定位方略建议•价格方略拟订•产品规划设想及建议•现场布置与销控管理•产品设计优化•职前培训专案经理•活动建议执行配合SP•销售方案建议与执行行销企销•协助业主办理签约手续•行销方略拟订•客户管理及关系维护•行销战术组合•个案包装企划•销售资料与销售道第一章市场研判
一、厦门岛最亲近后花园•海沧以其位于厦漳泉闽南金三角地区突出部之优势，成为中华人民共和国沿海珠江三角洲与长江三角洲经济发达地区中间连结点海沧大桥建成，以及将要兴建厦漳跨海大桥，海沧地理位置一下就突显出来，成为厦门这个国际性都市一种极其重要都市功能核心区•海沧，中华人民共和国大陆最大台商投资区月，海沧行政区成立，从“海沧台商投资5区”到“海沧行政区”转变，历史赋予海沧区新使命，一一建成厦门世纪海湾型都21市新港区、新工业区和新市区海沧作为厦门市实现当代化、国际性都市必备都市功能区，预测用年时间，把投资区建成5厦门市重要大型工业生产基地和国际航运物流基地，当前吸引外资已占厦门吸引外资总额40%,一批知名跨国公司和厦门岛内老国有公司易地改造纷纷落户，使海沧成为最佳工业生产基地、重要产业构造调节基地厦门由海岛都市向海湾都市转变，最易实现是海沧区，必要实现其发展大跨越，是政府建设大厦门当代化都市重头戏，具备良好发展前景小结海沧通过近发展，基本设施建设和都市功能配套仅次于岛内，而优于其她岛外区域；易地改造公司和外资公司成为海沧经济支柱力量，从业人员大都为初期岛内工作蓝白领阶层或外来务工人员等移民，这与集美区、杏林区大都为本地人员有着质区别；即无论是从经济联系紧密性、人员融入性，海沧区与厦门岛内已经完全融合在一起，也即无论是实际交通距离还是人心理距离，海沧区与厦门岛已经成为事实上一体从工业讲,海沧已经成为仅次于岛内最大最强区域；从居住讲，海沧即将成为岛内工薪阶层抱负家
二、服务本项目人员简介•专案经理由经验丰富、以往屡创佳绩资深专案经理余建飞担任学业背景湖北大学国际贸易专业专业背景从事房地产市场行销工作长达年9职业历程厦门有巢氏房产行销代理公司，1995~历任业务部、研展部主管；成立厦门甲子年房地产代理有限公司，并担任总经理；重要执行个案有武汉大厦、银都广场、大西洋海景城、1995〜百合花园、金尚千禧、吉品~美丽新世界、安宝大厦、金谷大厦（新疆乌鲁木齐）、悦禧国际山庄（湖南长沙）•行销企划由经验丰富、屡创佳绩资深经理苏端阳担任学业背景厦门大学新闻传播系广告专业专业背景从事房地产专业行销工作年6职业历程年进入厦门有巢氏房产行销代理公司，担任企划文案；1998新景祥（厦门、北京、南京）房地产策划代理有限公司，历任文案1999〜主任、企划总监；厦门甲子年物业代理有限公司，担任企划部总监；重要执行个案有年武汉大厦、百合花园、金丰花园、银都广场；1998润泽园、大厦；1999〜SOHO维多丽亚海湾（北京）、花开四季、锦江丽舍（南京）~西部国际超市、西部豪庭（新疆乌鲁木齐）香格里拉庄园（新疆石河子）•市场研展由经验丰富、屡创佳绩资深经理陶黄庆担任学业背景湖北纺织大学市场营销专业专业背景从事房地产专业行销工作年6职业历程年进入厦门有巢氏房产行销代理公司，担任市场研展专人；1998厦门禹洲集团，任职企划部；厦门甲子年房地产代理有限公司，担任研展部总监；重要执行个案有美丽新世界、五州大厦、旺宝荣1998〜小城故事、禹洲花园、华侨海景城~西部国际超市、西部豪庭（新疆乌鲁木齐）香格里拉庄园（新疆石河子）•销售经理由现任《悦禧国际山庄》现场销售经理刘胜担任专业及业绩背景进入甲子年，《美丽新世界》销售冠军重要执行个案有~美丽新世界、安宝大厦、金谷大厦（新疆乌鲁木齐）、悦禧国际山庄（湖南长沙）
三、服务方式及收费原则.代理劳务费为1销售佣金销售底价总额义
1.8%.我方能提供服务内容A.2承担本项目销售总策划操作；B,执行现场售楼处业务操作；C.承担本项目房地产代理境内、外销售业务和企划事项；D.承担平面广告企划设计费用；E.协助甲方办理客户按揭登记、户口、公证等关于手续；F.承担乙方售楼处业务人员薪资、业务提成及售楼处日用易耗品（如电话费、饮G.用水、文具用品等费用）；贵公司公司形象宣传及维护、以及公司定期人员培训；H.结束语结束阐述前，咱们由衷感谢开发商给咱们这次参加机会，挑战市场，挑战自我；同步，在深刻体认本案行销之困难时，咱们也深深地敬佩开发商所具备一种大公司战略眼光与战略胆识本案之行销，不但仅是一场产品战，更是一场认知战！甲子年人愿以一贯务实、诚信、规范、创新职业精神，与开发商精诚合伙，用共同智慧与心血，一起创造厦门•海沧地产新神话！海沧已经成为厦门岛最亲近后花园O
二、后花园之商务中心区CBD依照厦门市总体规划和发展战略以及海沧具备区位优势，在投资区总体规划中，将平方公里划分为四个互有关联功能分区即海沧港区、新阳工业区、南部工业100区、海沧新市区从海沧规划看，海沧新市区规划面积平方公里，重要发展商贸、金融、房地
27.6产、旅游以及娱乐休闲业市政府拟定世纪厦门定位是乡村都市，并佐以国际居住观，海21沧房市升值潜力得以保证从空间上可概括为“一核，二区，三片，十中心”即一核一一内湖，为海沧新市区核心二区一一海沧新市区以海沧大道为界，分为滨海绿化带和内湖周边两个区三片一一东屿生活片区，渐美综合片区和嵩屿海景城片区十中心——行政中心、商业中心、居住中心、信息金融中心、会展中心、体育中心、科技中心、文化音乐中心、旅游度假中心、水上活动中心海沧规划是按照“建设厦门世纪新城区”规定编制，可以以为是厦门岛二十年21都市发展经验缩影，厦门岛内最美丽风景都将在海沧沿海沿湖处体现，各项都市配套功能完善后，海沧将具备一种都市副中心水准，即几年之后海沧沿内湖片区将呈现员当湖同样居住环境和工作氛围海沧新市区则是海沧经济发展到一定水准后，开始全面提高都市当代化居住水平而适时推出超前规划设计它追求“以水为中心亚热带海滨都市特色”为基本诉求与厦门岛互相匹配，随着都市化进程加快，它与岛内差距越来越小从当前发呈现状看，海沧新城区自发形成三某些，即海沧生活区，沿海滨湖居住区和嵩屿居住区，海沧生活区因初期配合台商工业区设立而基本建设完毕，嵩屿居住区因适应海湾都市发展需要于去年开始大规模建设（如将来海岸），而真正全面提高海沧生活质素和都市品位沿海滨湖居住区在底才逐渐启动，也是海沧此后几年发展重点本案所处地块为其中“一核”，即沿海滨湖居住区内湖，这里将成为海沧新市区核心地带，它此后发展趋势将类似于岛内员当湖周边区域，成为一种集居住、办公、商务、休闲为一体高档中心商务区CBD小结政府对本区块重新规划，即区政府办公场合，人工内湖、行政广场、文化体育中心等调节，使本区域将来居住品质和商务潜力得以保证，并有机会把本区域塑导致一种高档居住片区和当代化办公休闲场合，使本区域成为海沧内外商投资公司商贸活动平台，成为追求居住环境，改进居住品质媲美岛内员当湖生活领地，成为岛外第一种高档CBD中心商务区
三、海沧房地产研究海沧房地产发展历程
1.年上半年1997—1999从年开始，海沧房地产业逐渐进入上升通道，特性如下197到年下半年，海沧合计完毕基本设施建设和社会事业投资多亿元，完毕土地开29950发约平方公里，竣工都市主干道和一级公路多公里形成较以便对外交通3080房地产开发面积逐渐增长，年开工面积万年开工面积万而，年开
3976.6nf,
9810.999工面积达万年均增长16nf,
155.7%房地产投资逐渐增长，年为万元，年万元，年达万元，497860098128009919200年均增长
149.4%o地产价格在国家整体经济通货紧缩大气候下，逐渐走高，年现房元25971300/m,98年现房元年期房则达到元某些产品甚至达到1400—1600/m1991600—1700/itf,元扣除房屋品质、户型等因素提高和改进因素外,房价整体上升势头非1800/m1常明显房地产销售形势较好，竣工商品房销售率在以上，正在开发房地产销售有超过690%九且预售证尚未领到已开始销售60入住率较低，“空楼”景观十分明显，整个海沧新区入住率不到30%房地产客源涉及海沧原居民、机关、事业单位以及某些公司工作人员，从当前看，龙岩、三明占据很大比例年下半年至前1999从房地产开发项目看，年推出数量最多，集中一种月项目推出达个，而从上半1994年状况看，推出项目仅个，房地产开始趋于冷静、审慎，推出项目则更少，多4为初期项目续建（）房地产价格水平开始走向平稳，并呈微幅增长之势，多层以年元/行市场均2991600价为参照，房价平均水平元左右略有上升，而小高层价格则达到1700/rtf2200元进一步提高了海沧房价/nf,（）房地产销售火爆势头下降，由于当年新推项目较少，主力竞争均在各项目余屋间展3开，但从每月销售看，已有较大滑坡（）从海沧店面看，在年仍能维持火爆销售状况，但从其经营效果看均不抱负，店面499租金水平仅在元•月，因而势必会影响整个海沧投资型客源进入20—40/nf（）房地产商开始在环境规划、户型设计，建材每个细节上都力求做到人性化、个性化，5在市场上浮现了某些精工细作项目物业形式上已浮现多样化，之前，海沧房产为多层和底层店面，但小高层住宅也纷纷在市场浮现客源已开始浮现变化，购房已从初期单纯投资行为到当前投资、居住并重，地区也由初期龙岩、三明一带开始向岛内居民辐射，入住率已明显提高至今（）因海沧规划逐渐贯彻，海沧住房市场已备受关注，厦门大盘时代从海沧开始（将来海1岸）（）物业类型由初期多层、小高层为主导向由小高层和别墅等多样化转变，高档住房市场2已经浮现（）房地产销售价格成明显上升趋势，普通多层元小高层元32200—2600/itf,2400—3400（将来海岸二期），别墅元（将来海岸二期）/nV4500—5800/nV（）从销售看，多层基本销售完毕，元/皿左右小高层销售基本结束，元以上427003000/nf小高层销售阻力较大，别墅因初期售价较低，销售较好（）市场基本上没有个案可以销售，当前竞争压力小;5。
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