物业公司项目考核制度

考核制度为规范公司物业项目单位服务行为，保障公司、业主和物业项目管理单位的合法权益，整体提升物业管理服务水平，加强公司总部属物业管理单位考核工作，根据《省物业管理条例》及有关法规，结合公司总部，项目管理单位的工作实际，制定以下考核办法

一、考核范围本公司总部内从事物业管理服务的文教大院生活服务处、第一物业管理中心、第二物业管理中心、万和物业公司

二、考核的组织领导由公司总部成立物业管理单位考核领导小组，负责组织指导公司总部属物业管理单位的考核工作，并具体负责公司总部属物业管理单位的年度考核工作，并将考核结果报我公司总部备案

三、考核的基本原则坚持公平、公开、公正、定量考核，年终考核与平时考核相结合的原则

四、考核内容公司总部属项目物业管理单位从事物业管理服务行为，包括基本要求、房屋管理、共用设施设备的维修养护、公共秩序的维护、节能管理、保洁服务及绿化养护管理等六个方面

五、考核办法考核工作采取平时考核与年终考核相结合的办法进行，实行量化打分制，平时考核占60%,年终考核占40%,具体规定如下

（一）平时考核每个季度对物业管理单位考核1次，平时考核主要采取抽查、突出检查、现场调查的形式进行根据检查的情况依据评分标准得出平时考核分数，作为年终换算分数的基础

（二）年终考核年终考核工作主要采取各物业管理单位联评形式进行由公司总部考核领导小组组织联评会议各物业管理单位根据全年工作情况，写出书面自查汇报，公司总部考核小组根据各物业管理单位自查汇报组织各物业管理单位领导进行实地检查，检查后，由各物业管理单位相互打分，最后计算得出各物业管理单位年终考核分数

（三）考核分数的计算考核分数按平时考核占60%,年终考核占40%的比例得出全年各物业单位的综合分数

六、考核结果的作用

（一）考核结果作为物业管理单位评选公司总部先进单位的依据，凡综合考核超过90分以上的物业管理单位，才能取得参加公司总部先进单位评比的资格

（二）对于综合考核分低于60分的物业管理单位，将通报批评并限期整改公司总部属物业管理单位物业管理考核评分标准一一序现得定号考核要求分评分标准分值--*基本要求301服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确3签订规范的物业服务合同3分2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业管理有物业共用部位、共用设施设备验收手3所需资料续及物业管理所需资料3分3物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操物业管理岗位资格证书L5分；专业操

2.5作人员持证上岗作人员持证上岗1分4做好自查记录

2.5自查记录

2.5分5加强自身文化建设，积极组织开展文化活动加强自身文化建设1分；开展文化活动

1.

50.5分6质量管理

0.4分;财务管理

0.4分；档制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管案管理

0.4分;竣工验收档案

0.2分；设理、档案管理等）；建有较完善的物业管理档备管理档案

0.2分；业主及非业主使用案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主人资料档案

0.2分；物业租赁档案

0.1及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日

2.5分；日常管理档案

0.1分；物业管理方常管理档案等）；有物业管理方案，对各管理案

0.2分；对各管理和服务人员进彳亍和服务人员进行考核；运用计算机手段进行管考核

0.2分；运用计算机手段进行管理理

0.1分7管理服务人员佩戴标志1分；仪表仪容

1.5管理服务人员佩戴标志仪表仪容整洁规范整洁规范

0.5分8公示24小时服务电话急1小时内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，公示24小时服务电话1分；按时到现有报修、维修和重点维修项目的回访记录2场做应急处理

0.5分；有报修、维修和重点维修项目的回访记录

0.5分9在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项公开服务流程、服务制度、收费项目和目和标准提供物业服务合同之外的特约服务

1.5标准1分；提供特约服务和便民服务

0.和便民服务5分10按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收3公布物业服务费用的收支情况3分支情况11按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修3规范使用住房专项维修资金3分资金12制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理装修管理制度

0.5分；建立业主装修档制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行案，无不符合规定的行为

0.5分1为及时劝阻和报告13采取多种形式如电话、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低有与业主沟通，征询业主意见的记录

0.5于70%；每年至少1次征询业主对物业服务的

1.5分；对业主反映问题的处理率达90%以意见，对业主反映问题的处理率达90%以上上1分14制订争创公司总部先进单位或相应的物业管理

1.5有规划

1.5分项目达标规划房屋管理201对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有巡查记录1分；维修记录1分；保养较完善的巡查、维修、保养记录记录1分2每年1次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理属于小修范围的，及时组织修复；属于大、房屋检查记录2分；及时组织小修中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资31分；及时编制大、中修计划或决金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主定组织维修1分大会）的决定组织维修每周1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗关闭正常；门窗玻璃保持95%以上的完好率每年2次以上（雨季前门、窗安全检查记录，玻璃保持95%须安排1次）对屋面泄水沟、室内、室外排水以上的完好率1分;保持屋面泄水沟、管道进行清扫、疏通,保障排水畅通；定期检室内、外排水管道排水畅通1分；检查查屋顶，发现防水层有气朦、碎裂，隔热板有屋顶，及时做出屋面专项维修计划1断裂、缺损的,应及时做出专项维修计划，与分委托方或业主委员会协商安排专项维修按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项每签订装饰装修管理服务协议1分；无影日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共用管线等损害公共利益现象1分共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时无违反规划私搭乱建、擅自改变劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门3房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为3分墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整，整

1.5分；如有缺损未及时修补扣

0.5如有缺损，及时修补分7物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识有平面示意图、路标1分；有明显标识1分8物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识；每设置安全防范警示标识1分；设置清晰月检查1次，保证标识清晰完整2完整的安全疏散指示标识1分共用设施设备维修养护20—*1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）共用设施设备共用设施设备完好率95%以上2分；急完好率95%以上，急修及3修及时率达98%以上1分时率达98%2设施设备运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合记录齐全1分;办理年检手续1分；设3国家相关标准施设备性能符合国家相关标准1分3设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作设施设备标识齐全、规范

0.5分；责任维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规2人明确

0.5分；操作维护人员严格执行范；设施设备运行正常设施设备操作规程及保养规范

0.5分;设施设备运行正常

0.5分4属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或及时组织小修1分；及时编制大、中修、专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委2更新改造计划或组织维修、更新改造1员会（业主大会）的决定，组织维修或者更新分改造5每年保养1次水泵，泵房整洁，按规定定期清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，定期保养水泵，定期清洗水箱、蓄水池水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对

1.

50.5分；保证二次供水水质符合国家生泵房、管道进行除锈、油漆保证二次供水正活用水标准

0.5分；其他

0.5分常，二次供水水质符合国家生活用水标准6按合同约定保证电梯正常运行定期进行安电梯正常运行，定期进行安全检测并全检测并持有有效的《安全使用许可证》发持有有效的《安全使用许可证》1分；生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员2物业管理人员及时到现场应急处理重大须立即到现场应急处理事件1分消防泵每季启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常；消防栓每季巡查1次，消防栓箱内各种配件完整；每年1次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器消防泵启动记录

0.5分；消防器材材能随时有效使用；按需配备灭火器，每季2能随时有效使用

0.5分；消防通道检查1次灭火器，临近失效立即更新或充压；畅通

0.5分；其他

0.5分消防通道畅通设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、和鼠害现象

0.5漏和鼠害现象

0.5分不定期巡视路面、侧石、围墙、窖井等，发现损坏的，一周内修复，要求路面不积水（因无路面、侧石、围墙、窖井等损坏的1市政、管道结构因素除外），窖井不漫溢，围分；路面不积水、窖井不漫溢、围墙不墙不倾斜，窖井盖无缺损；健身设施随时检查，

1.5倾斜、窖井盖无缺损

0.2分;健身设施使其能正常使用（需更换除外）主要道路及能正常使用

0.1分；交通标识齐全、停车场交通标识齐全、规范规范

0.2分10路灯、楼道灯完好率不低于95%损坏路灯、楼道灯完好率不低于95%1的应在2日内修复分11对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标有明显警示标识和防范措施

0.5识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故

1.5分；对可能发生的各种突发设备故障有应障有应急预案急预案1分师协助维护公共秩序公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；工作认真负责，体态良好；不定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安全防范能力，知识与技能培训，持证上岗L5分；能能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；上岗时正确使用各类消防、物防、技防器械和佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪设备

0.5分；上岗时佩带统一标志，穿表规范整齐；当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠；会戴统一制服，器械佩戴规范

0.5分；配讲普通话；配备必要的安全服务器械物业区域出入口备必要的安全服务器械

0.5分24小时值班，并有交接班记录和外来车辆的登记记录；对装修等劳务人员实行登记；对进出车辆进行管理和交接班记录和外来车辆的登记记录1疏导；保持出入口环境整洁、有序,道路畅通；阻止小分；对装修等劳务人员实行登记

0.5分；出入口环境整洁、有序，道路畅通1分；无小商小贩、可疑人员随意入内0・5分商小贩、可疑人员随意入内根据物业特点，制定详细的巡逻方案，原则上每天巡查2次，重点部位增加巡逻频次，有巡逻记录；在遇到异常情况或业主紧急求助时，巡逻人员应取相应措施，巡逻方案及记录2分；及时处理异常情并及时报告物业管理处和相关部门况并及时报告1分设有监控设备的，应对控制设备做好维护保养，并保证24小时开通监控设备维护保养良好

0.5分;有火、水、警应急预案，应按计划组织应急预24小时开通

0.5分应急预案

2.5分；组织应急预案演习案演习

0.5分物业区域地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标；收取车辆看管费的车库、设立指示牌和地标

0.4分；专人管理场地24小时有专人管理，地面、墙面按车辆

0.2分；照明、消防器械配置齐全

0.6道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防分;车辆停放有序

0.2分;车库、场地器械配置齐全，车辆停放有序；车库、场地定清洁，无渗漏、无积水,通风良好

0.1期清洁，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、分；无易燃、易爆等物品存放

0.5分易爆等物品存放五节能管理1建立节能工作制度，制定实施方案；充分利用黑节能工作制度，实施方案L5分;板报、墙报、宣传栏、张贴节约提示标志等形2节能宣传

0.5分式开展节能宣传教育制定节约用电制度；公共场所的夏季空调温度设置在26摄氏度以上，冬季空调温度设置在20摄氏度以下；走廊、通道等场所，使用瓦节约用电制度

0.5分；温度达到要求数小的节能灯，无长明灯现象

0.3分；无长明灯现象

0.2分3建立节用水规章制度；普遍使用节水器具，无跑用水规章制度

0.5分；无跑冒滴漏冒滴漏和长流水现象；无直接用水冲洗现象1和长流水现象

0.3分；无直接用水冲洗车辆现象

0.2分4共用设施设备更新改造，优先采购经国家认证的节约型设备或产品，不采购国家明令禁止使不使用国家明令禁止使用的高消耗、低用的高消耗、低效率设备和产品1效率设备和产品1分六保洁服务、绿化养护管理101保持路面、绿地目视干净，地面垃圾滞留时间路面、绿地目视干净,地面无滞留垃圾、不能超过12小时；明沟无杂物；宣传栏、标明沟无杂物1分；宣传栏、标识牌、健2识牌、健身娱乐设施每周擦拭1次；及时清除身娱乐设施无污染、主要道路无积雪1主要道路积雪分2根据物业情况设置垃圾箱（桶），每日清理1次；保持垃圾箱（桶）及周围基本清洁、无明显异味、无积水；定期消毒灭害设置垃圾箱（桶），周围基本清洁1公共卫生间设置卫生桶，小区按规定设置果皮

1.5分、卫生桶、果皮箱无满溢、无异味、箱，每日清理1次；箱（桶）无满溢、无异味、无污迹

0.5分无污迹3雨、污水井每季检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每季检查1次，发现异常及时做出定期检查雨、污水井、化粪池

0.5分；及1清掏计划时清掏0・5分4楼道每周清扫1次，走道、门厅、楼梯地面无垃圾、杂物、灰尘、污迹，无乱堆乱放楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦试2次，保持基本无灰尘；消防栓、牌等公共设施保持表面基本无灰尘、无污渍、天花板、公共灯具定期除尘，保定期清扫1分；无污迹、无乱堆乱放12持目视基本无灰尘、无蜘蛛网，走廊、楼梯窗玻分璃每季清洁1次，门厅玻璃每周擦拭1次，目视明亮、无污迹5天台、屋顶每2月清扫1次，无垃圾堆积

1.5无垃圾堆积

1.5分6电梯轿厢保持目视干净、无污迹

0.5梯轿厢无污迹

0.5分7大理石地面、墙面按规定定期保养

0.5定期保养

0.5分8绿化布公司总部合理，绿地无杂物，无侵占现象以绿为主，绿地内植物覆盖率在80%以上花草树木目视花草树木目视外观长势良好

0.51外观长势良好，无明显杂草，无严重病虫害，分；绿地植物存活率95%以±

0.5分每年打药不少于1次死亡树木应在植树季节及时补栽，绿地植物存活率95%以上，绿地设施基本完好最高得分:原始分实际得分说明由于各项目单位所管理的物业情况不同，按本标准评分时，各单位要根据实际情况,扣除本单位没有的物业管理服务项目后计算出本单位应该提供物业管理服务项目的最高得分各物业管理单位实际得分等于原始分除以最高得分乘100。