重庆某花园策划方案-40页

重庆南方集团永川南方花园策划（部分）刖S随着西部大开发的进一步深化，“渝西经济走廊”经济发展迅速，永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道近两年来以“渝西广场”、“阳光花园”、“伟映-帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设永川的目的，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区目录第一部分市场分析永川市基本情

1.况1永川市房地产市场基本情

2.由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层，并认为是流行

22.高档户型消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺少评判

33.标准⑷.各乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现有住房条件的需求⑸.现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市中心地带，住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计一般，没有规模和配套环境.永川房地产发展趋势4永川市现在正处于房地产开发的早中期，以市中心城市改造为重点的商品房开发存在明显的区域不平衡性但是随着人们对生活质量的要求不断提高对居住环境的要求也逐渐提高，我南方集团有限公司在城乡结合部南大街的开发将会把这种不平衡性缩小主要竞争对手分析

5.⑴.伟映-帝琴花园该项目由深圳建筑设计院重庆分院进行建筑设计，环境景观由浩丰园艺景观设计公司设计，销售代理由重庆伟联销售代理公司公司代理项目以多层建筑为主，配以部分别墅的园林花园小区，中庭地下层为停车场，项目位于永川经济开发区腹地汇龙大道第二转盘，总占地亩，总建筑面积万平方米，绿化率达1101540%由永川伟映实业开发，售楼部设在汇龙大道第二转盘处，属临时售楼部，一期完工后拆除售楼部周围绿化基本完成永川伟映实业是永川三大房地产开发商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅游经营单位，其开发的伟映东岳农贸市场位于汇龙大道第一转盘处，属多排连排楼，是永川近年涌现的优秀楼盘之一，现已全部卖完它为伟映实业在永川房产开发赢得了较好的声誉和较高的知名度其价格为平层均价元/平方米、跃层520均价元/平方米、写字楼元/平方米；两层住宅别墅面积590780平方米，均价元/平方米372988位于汇龙大道第二转盘的帝琴花园，分四期建成主要为层的多层建筑，少数别墅主要分布在第四期“冬景园”小7〜8区成“田”字型布置，主要有两个大入口［见方位图］进出小区，中央活动区内设有游泳池、大型背景音乐、儿童活动区和休闲广场一期“夏景园”主要以高大绿色植物环园四周，中间为小桥、卵石、流水、凉亭等景致套住宅中跃层占建面的错层30835%,面积平方米占建面平层面积平方米，占建120~13050%,80^100面的15%0其规划建设的二期“春景园”主要景观以花草为主，强调春暖花开后所成景致三期“秋景园”以红叶和秋季乔树、果树为主表现秋景四期“冬景园”突出冬季景象以石山水景为主表现冬景智能化系统有室外

①小区中央背景音乐

②可视对讲电话

③红外线周界监控

④园区闭路监控

⑤三表出户

⑥漏电保护

⑦塑钢窗室内

①燃气泄漏报警

②手动紧急报警系统

③红外线室内监控报警

④宽带网入户

⑤门磁防盗

⑥子母防盗门推广宣传*.该小区月日已开始咨询，但具体房价、物管、付款方式均518未出台*.望城北路中段单立柱型跨街广告牌一块T礼汇龙大道第一转盘到第二转盘，公路两边路灯杆上双面灯箱广告礼由体育馆发往现场售搂部购房直通车一辆*月日在渝西会展中心召开了一次新闻发布会.728*、月份在永川市体育场和渝西广场组织了几次促销宣传活动.78礼、月份在永川日报上刊发了次广告，并协办专栏出软性784文章次3*、月份做报刊夹页次.783*.与永川电视台合办伟映一帝琴花园专题节目次2*.准备在渝西广场建一永川最大户外广告牌*.准备做永川市内公交车身广告市政配套及交通.汇龙大道是永川市政府规划的重点工程，也是新城区主要交1通干道，路面平整宽阔.市政府将迁到该项目正对面

2.永川市人民医院在该项目对面，其职工大搂主体已完工

3.业主子女上学可就近读汇龙幼儿园、汇龙小学、永师附中，4但办学质量较差目前伟映正联系与永中联合办学（）昌州城市花园

2.位于小南门（川主沟）至英井路区内，与电影院、文化馆、寺庙、永川中学、红旗小学、客运中心、演艺中心、人民医院、大南门商业中心完全连成一体，繁华红尘一墙之隔，出入相当便捷与南方项目相比，由更成熟的小区和商业环境区位图项目占地亩，总建筑面积平方米，绿地平方米，11014000022000一期工程占地亩，总建筑面积平方米，绿地平方44585667800米，住宅平方米，商用门面平方米，还建房160001200020500平方米，车位个，中心商业步行街平方米（商场未计入1208000总建面中），幼儿园一所平方米，会所平方米，展览馆600650平方米，写字间平方米1200600一期住宅全为多层和别墅，其中多层主要是层，平街一层为商8业门面，层为住宅2~8主要户型及分配百分比户型种•面.百分比平.二室一.平56方.10%二室二.平方米平方.80/8520%三室二.平方米平方米平方.115/120/13050%错.四室三.平方.18010%另有栋别墅，面积每栋平方米6300小区特点阳台为弧型阳台，窗为阳光窗，外墙色调以黄色为主，上部20%为白色，下部为黄色，层顶为兰色或橙红色小区内修有商80%业步行街，设计与渝西广场架空层相似，底层为商业步行街，上部作为小广场该项目二期规划用地亩，总建面平方米，全为层的66880007〜8多层住宅处在成熟商业区，区位优于我永川南方花园专案其户型及所占比例较能体现永川的市场需求，值得我们留意第二部分永川南方花园专案概况.地理位置1地处重庆作物研究所，即永川西南面南大街，紧靠市中心，麻柳河上游（长约公里）处2主要经济指标

2.项目占地公顷（计亩），总建面积约万平方米,其中

22.333430一期主要经济技术指标如下用地面.总建筑面.住宅面.道路面.广场、水体面.临街商店公建面.折算绿化面.地下车库面.绿化.总居住户数平方.平方.平方米平方米平方.平938091286309806022143方.平方.平方.户

37805664840.

3.

695.项目规划3⑴.项目总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的小区本着世纪居住建筑人性化原则，在整体规21划上突出以下特点.林荫步行道沿麻柳河两岸环绕并贯穿全区

1.以米以上宽的景观大道和米宽的步行街为全区骨架23016在充分考虑环境均好性、集中与分散、动静分离等原则的基础上将小区分为五个组团，让更多住宅有良好的景观朝A.B.C.D.E向.小区景观大道和步行街对外开放，将是该区域乃至整个城市3的公共空间而各组团间相对独立，各自围合成院落在保证小区与城市相融的同时又充分保证了业主生活的私密空间⑵建筑风格

①.半坡屋顶与屋顶花园及外飘塑钢阳光窗等有机结合，既有古典风味又具现代特色

②.在立面造型上，采用三段设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚，白色的玻璃和高档的白色塑钢窗，加上浅灰色的高级外墙面砖，使各组团色彩雅致和谐.户型指标4（按户型分（暂定）D.户.面积户.平面布局.结构形式ni2/.三室二厅二卫一.三厅三卫一.平.错.跃层.150-

20.

14.

2.

11..

1.

0.201-

25.

1..

1...18合.

69.

56.

13.

14.

41.135占户数比例⑵二期户型设计建议面积（含公摊.平方.平方.平方米85-95110-125130T50占建.

30.

50.20%建议户型面积需.客厅开间、面积＞.客厅开间

4.2M20＞面积＞客厅开间、面积〉

4.2M

20.

4.5M25nV餐厅＞餐厅＞餐厅＞

28.

8.10m厨房〉厨房＞厨房〉而

6.

7.7主卧＞主卧＞主卧＞

214.

14.15m次卧〉.次卧〉.次卧〉11ii nitf卫生间〉主卫＞主卫＞

25.

5.5m观景阳台＞次卫＞次卫＞

24.

4.4m生活阳台＞.储物间＞起居室＞2可不单独设置

32.12m,原.

①老年人与年轻人生活习惯、生活需求不同，需分开居住老年人喜静，且社交范围相对较窄，生活所需空间相对较小

②刚踏入社会的年轻一族需购房组织家庭，但因经济不太宽裕，对小户型的需求较大

③部分岁的公职人员，其父母居于农村30-40或其它地方，现家庭经济状况允许将父母接到身边，但又不愿父母影响自己现有的生活方式，有购置小户型供父母居住的愿望

④父母为子女购房组织小家庭.观景阳台＞.储物间＞43nV生活阳台＞观景阳台〉

23.4m

①永川市常住人口万，其中在职工作人员依靠国家或单位集21资建房，获得产权或买断公房产权占房地产市场的另有45%30%是当地老居民，房屋产权由祖辈处继承所得实际通过购买商品房获得房屋产权的消费者占房产市场的以上所获产权的住房25%O一般档次不高，户型不合理，配套不齐全，有次置业需求对2面积要求适中，户型、环境和配套要好

②原居民住房面积偏小，且多居于旧城改造范围，配套和环境较差，有次置业需求

③2家庭人口不多，交际广泛，时有来访人客，需有客房供客人居住.生活阳台＞

①家庭人口多，需购置较大户型

②交际广泛，时39有亲朋好友来访，为休息、娱乐互不干扰，需购置跃层

③经济富裕,需住房豪华气派的需购置跃层*门面开间开间与进深比例约为单个门面面积控

4.2-

4.8M,13,制在平方米；40-60*底层反跃设计是为减少底层门面进深，同时丰富底层住宅的结构变化；*景观阳台面积暂按计算，生活阳台面积全算50%永川市场特点分

3.析3永川房地产发展趋

4.势4主要竞争对手分

5.析4第二部分永川南方花园专案概况地理位

1.置8主要经济指

2.标8项目规

3.划户型指标

4.第三部分分析SWOT专案优势:L[S]⑴.集团公司的品牌优势永川南方花园项目的规模优势

2.永川南方花园户型等的“人性化”设计处处体现企业“以人

3.为本”的经营理念米宽步行街、余米宽景观大道等的繁华与独立围合而成

4.1630组团的宁静相得益彰，充分体现项目的规划优势⑸.紧邻永川市中心离渝西广场仅多米，周边购物、交通、800教育、医疗、银行等配套齐全，尤其本项目位处“麻柳河”上游，水清树绿，独具区位优势⑹.小区内配套齐全，备有会所、游泳池、篮球场、超市、幼儿园、音乐广场等设备设施⑺.小区直饮水系统将改变永川市饮用水差的历史，让小区内居民户户喝上质优价廉的纯净水⑻.小区优秀的物管服务将给小区居民一个全新的、安全的、舒适的生活环境⑼.永川南方花园是市委、市府形象工程之一，在政策上能得到支持专案劣势

2.[W]⑴.项目所属地块目前尚未形成较有规模的开发，交通设施等不够完善，南大街铁路桥在心理上更是交通瓶颈永川市民目前仍习惯上把项目所在地一一南大街片区理解为城郊结合部，市政配套设施不够成熟，人气涣散⑵.目前房价普遍较低，项目配套设施多，施工条件差，增大了建设成本，提高了成本控制难度⑶.城北新区是市政府近几年的发展方向，将给项目销售带来一定影响专案机会

3.

[0]⑴.在西部大开发的带动下，永川市近年经济发展迅速⑵.永川市目前还没有成规模开发的大型园林式小区，永川市目前开发商中实力普遍较弱，竞争力不强⑶永川市物业管理水平很低，在这里我们的物管优势明显⑷城I北新区的成熟尚待时日，给了本项目运作的时间项目威胁

4.[T]⑴.市场容量有限，存有客源分流的危险⑵.随着永川市城市建设的展开，一些有实力、有经验的开发商即将进入，加剧了市场竞争⑶.永川市大量的集资建房减少了集团购卖的可能永川市一部分低挡楼盘仅售元/面-元/肝左右与

3.350400本项目均价元/后相差一半，将分流部分客源800第四部分专案定位策略目标客户群说明

1..公务员、教师收入一般但相对稳定，对环境及按揭等有较1高要求；.小企业主、经商成功人士有一定的消费实力，支付能力强，2对交通等有较高要求；.乡政一级领导班子的目标客户群收入较高且往往有隐性收3入，注重户口、子女就学、家属就业等专案定位策略

2.根据上述目标客户群体的特点，本项目定位为高档楼盘，价格取中高水平，针对二次置业者及相对成功人士在营销方面，充分展示品牌开发商的优势，给消费者信心的同时充分满足业主尊荣感；在本质塑造方面，充分展示区域、规模、规划、配套等优势;在服务方面，售前、售中、售后均充分体现人性关怀，以人为本的理念楼盘定位策略

3.由于历史、地理等原因永川房地产开发比较滞后，从现有土地资源分布和开发商实力情况来看近两年会出现大量的小区，但不会出现大型成规模小区随着社会生活水平的不断提高，人们对生活居住的质量要求也随之提高小区绿化、配套、物管等逐渐成为一些收入稳定的公务员和高收入经商人士（如电信、银行、政府部门和一部分拥有黄金铺位的工商户、私营企业主等）二次置业的必要条件永川南方花园项目针对年收入万元、积蓄万元以上的目标客26户群，把楼盘定位于大规模高档小区，以超越永川现有小区和竞争对手的环境景观、小区配置和物业管理等方面来体现楼盘个性，突出楼盘质量，进而吸取消费人群如小区配置采用:室内

①.子母防盗门

②.塑钢阳光窗

③.空调及冷凝水预置

④.预留烟道

⑤.水、电、气、闭路、电话到户

⑥.小区直饮水系统到户

⑦.赠送花台，户户有景室外

①级环境外.A观设计

②.游泳池、网球场、会所、钓鱼池

③.局部底层架空休闲空间

④.音乐广场、步行街、儿童游乐场、公共厕所

⑤.晨跑小径、室外健身设施

⑥.南大街入口处设红绿灯、并设有公交车站和治安岗亭

⑦.亲水人行道

⑧.幼儿园（一级标准）

⑨.老人、婴幼儿、孕妇用品专卖市场⑩.学校、医疗保健、农贸市场、超市、银行和邮政等智慧化

①.小区背景音乐

②.电子巡更

③.三表出户

④.对讲系统

⑤.小24时闭路监控

⑥.宽带网入户特别是通过中轴上修建一条米宽的30景观大道，与步行街和亲水绿化观光道相互辉映，把楼盘定格于高档，在锁定目标客户群的同时，吸引潜在客户物管定位策略

4.永川南方花园物业管理服务由具有一级资质的重庆南方花园物业管理有限公司提供永川南方花园将积极引进重庆或国内各发达地区先进物业管理理念和服务体系，并结合本地人力资源组建专门的物业管理公司，为小区业主提供高档次、超值、周到、高效、方便、称心的服务

一、物业管理服务项目

（一）、公共服务.清洁卫生小区公共场所和共享部位的卫生清扫、垃圾清运及1经常性的保洁绿化日常维护管理对绿化物进行修枝整形、浇水、施肥、治

2.虫，保持绿化物生长良好.治安管理设安全保卫人员对小区进行安全防范和治安管理工3作.共享蓄水池的维护定期清洗、消毒，保证饮用水符合卫生质4量标准.水电维护对业主共享的供水、供电管线设施进行日常养护维5修，保证正常使用排污设施维护清疏和维修业主区用的排水排污下水管

6.道、化粪池，确保正常使用.道路维护对小区内的小区级道路（不含市政道路）进行7日常养护维修，保证道路良好.房屋共享部位日常维护对房屋屋顶、外墙、楼道等公共8部位进行日常养护维修，保持完好

（二）、有偿服务、房屋代管、代租、代售、家庭清洁12（钟点、长期）、代商3品、代购、租、育花木

4、搬5家、代送鲜花、礼品

6、商务服务（票务、打字、复印、传真等）

7、组织儿童假期各类培训

8、洗车9护、空n房看管、客人接送（汽车、火车、轮船、飞机）

12、家电安装维修

13、业主（住户）自有设备设施定期维护14

（三）、无偿（超值）服务、日常家政服务代办电话安装申请；代办有线电视开通;代办1天然气开通；代订牛奶；代办收发报刊；特快专递；临时代为保管物品；组织家庭装修讲座；代叫出租车；叫起床、文化娱2乐服务代联系举办喜事庆典；提供棋类活动场所；举办居家常识讲座；组织居民摄影展；组织小区休育活动；组织小区老年人活动；建立老年人活动组织等、医疗服务建立住户医疗档案；配备急救箱，急救药品;住户3生病代为联系医院等、园艺绿化提供家庭园艺咨询

4、安全服务义务检查安全用电、用气情况；义务宣传家庭安5全用电、用气、消防常识

二、物业管理服务承诺

（一）、保修期维修自工程竣工验收之日起计，负责代表业主联系，督促保修单位按发展商提供之《质量保证书》的约定期限完成

（二）、常规期维修接到维修/投诉，分钟内答复；维修请求/投诉记录后，物10管工作人员分钟内到现场；除大、中修外，一般维修三30小时内处理完毕

（三）、清洁服务生活垃圾袋装化，定期灭四害；可回收利用资源（废金属、玻璃制品、塑料制品等）分类存放，定期收集、清运；废旧电池专门存放，定期回收

（四）、保安服务小区内组团与组团公共范围机动巡逻；组团门岗和内部机动巡逻；设中央控制室，智能安保系统集中监控

（五）、环境园艺定期修剪、补栽；定期施肥、除虫；景观水池定期清洗、消毒；道路、景观照明完好充足另永川南方花园物业管理费标准根据同类小区收费标准，暂定为元/（按建筑面积计算）元/（按建筑面积计算）元/（按建筑面积计算）以上价格的最终执行价格以物价部门核准标准为准宣传定位策略

5.“导入期”嫁接南方集团公司开发实力和企业品牌形象作为重点宣传“说服期”宣传围绕“高档”、“最佳”展开，以“康居乐园”锁定诉求目标客户一一年龄在岁的企业管理25-45人员、国家公务员、文化、教育、卫生从业人员以及收入相对稳定的私营企业主和拥有黄金铺位的工商户“营造期”从质量、区位、人性化服务等方面及“柳河都市人家”着手，将高档生活小区不可阻挡的魅力完全释放，给目标客户一片寻梦的天空第六部分.专案营销推广⑴.按户型划分（暂定）9⑵.二期设计户型建议10第三部分分SWOT析专案优

1.[S]势11专案劣

2.[W]势11专案机

3.

[0]会12项目威

4.[T]项目现场包装

1.工地周围采用砖砌围墙，刷白后画上宣传画，树“康居乐园”形象，营造“永川南方花园，柳河都市人家”亲和气氛售楼部装修简洁明了，采用大幅落地玻璃窗，增加室内通透性，室内布置重点突出南方集团企业形象，售楼部家俱以及室内色调应温馨，尽量营造亲和气氛，让客户走进售楼部就象走进朋友家一样自然亲切交易谈判时如朋友间知心交谈售楼部外环境由围墙围合而成，依地块情况建议设一停车场、一休闲娱乐场（南大街附近没有广场或步行街），从而让附近的居民休闲娱乐到售楼部来，进而集聚人气停车场与休闲娱乐场用绿化带分隔休闲娱乐场内设户外娱乐健身器材如综合秋千架、铁吊椅等，环境表现绿化建设步骤建议

2.建议以步行街和景观大道为小区建设骨架，沿景观大道逐步扩散建设以景观大道为引入，有利于展示南方集团的雄厚实力和企业形象，增加项目社会信誉度，有利于销售工作的顺利展开，同时游泳池计划在年月份以前投入使用，以便形象20026地展示规模小区的配套优势永川南方花园是南方集团走出重庆市区的首个大型项目，在永川得到了当地政府的高度重视，被列为“永川市委、市府形象工程”，集团公司也确定将该项目建设成永川市“园林生态住宅小区”为将项目全面、准确地推介给消费者，并且创造良好的销售环境，推广将分“导入”、“说服”、“营造”三个阶段进行“导入期”年月中上旬至月下旬][200199主要采用“阻隔策略”嫁接重庆南方集团公司品牌,告知消费者“永川南方花园”是占地亩的高档次的园林式生334态住宅，是由重庆市著名房地产开发企业南方集团在永川开发的“永川市委、市府形象工程”，并且详尽介绍重庆南方集团企业以及南方集团的开发业绩，进行嫁接品牌以工地围墙广告牌、电视广告、户外广告牌、车身广告和报纸广告推出，劝阻消费者推迟购买其它商品房，防止客户分流“说服期”月下旬，开盘前后][9主要采用“全面出击策略”以大量的报纸广告突出“麻柳河畔和离尘不离城”的区位优势，同时利用详尽数据的项目介绍和全面细致地推介小区精品户型，独特的人文景观个性，优秀质量和企业文化、形象等，塑造第一楼盘品牌质量,促使消费者追捧、购买“营造期”充分运用报纸、楼书、纸手袋和促销活动以及售楼现场和精致样板房展示等营造出“为成功人士度身定造”的成功者感觉和“柳河都市人家”的一片都市田园天地第七部分专案销售策略策略一根据永川市场的实际情况，建议采用低开高走，促使出现“羊群”效应，让消费者追捧南方花园项目策略二一期组团开发全是多层住宅，为使资金快速回笼,同时A聚集人气，建议开盘适当额度优惠，并限量销售，制造“热销抢购”效应策略三从整体上有计划地把握销售节奏，以保证项目持续畅销第八部分宣传推广计划第一阶段品牌嫁接实施步骤一.报版广告报版广告一.时间月日星期一1910版面整版套红

2..报纸《永川日报》

3.内容祝贺教师节，诚邀永川市优秀教师、各校领导及意向性4客户参加重庆南方集团各大楼盘一日游告知活动时间月日、915月日922报版广告二月日星期二n版面整版

2..报纸《永川日报》3内容

4..引语［见初稿］

1.开发商自述［见初稿］

2.编后语由编辑记者发编后语，引发永川地产业内讨论3月日星期四《永川日*914报》整版.南方集团荣誉榜

1.介绍南方集团业绩名人苑、龙景苑等几大特色苑区的建2设，环境配套、物管等特色，并展示所获荣誉牌.插入图片

3.编后语一一南方集团将给永川市带来巨变

4.告知明日周六重庆南方集团各物业一日游二.活动重庆南方5集团几大小区一日游宣传时间月日

2.910报纸广告中穿插宣传方式

3.意向客户、全永川市优秀教师、学校领导参游人员

4.包车交通

5..时间月日、月日［实施时间］

1915922.当日行程安排上午永川重庆文景苑名人苑6中午酒店吃午饭下午区上C格林彩电苑永川.费用预算元/次万76000折第二阶段楼盘质量塑造重点从区位优势和项目理念着手楼盘质量塑造一报版广告报版广告一.时间月日周二

1918.报纸《永川日报》2版面整版

3..内容永川南方花园专案介绍4

①.经济指标.整体规划理念

2.环境设计理念

3.建筑造型及立面设计理念

4.配套、设施规划

5.区位优势分析6报版广告二月日周五时间

9211..报纸《永川日报》2版面整版

3..内容倡导健康生活及生活环境4⑴.健康生活主义⑵.健康生活环境的标准⑶.紧扣健康生活、环境，推荐永川南方花园健康生活.环境1麻柳河畔空气清新洁净，林荫小道晨练、散步a.景观大道、背景音乐、步行街b.环境安静，远离喧闹d.出入方便，安全e.生活居家方便、市政配套齐全f..项目效果图小区整体鸟瞰图、组团效果图、景观效果2图报版广告二.时间月日周二

1925.报纸《永川日报》2版面整版

3..内容⑴.以“麻柳河畔新景观”为题，从项目自身高贵质量4优秀质量点评编后语——永川南方花园给南大街、麻柳河以及永川市带来了

52.巨变户型研讨活动

63.

①.向市民征集户型目的体现开发商“以人为本”的理念，建老百姓认可满意的住宅，吸引消费者关注操作方式市民自己设计抛出户型部分［前期a.b.设计图］.推出主力户型［前期设计图］征求意见

2.评奖一等奖一名、二等奖二名、三等奖三名，奖励钱或物

3.下期广告公布部分作品及专家点评

4.费用预算［元左右］

54000.发奖时间开盘之日［月日暂定］61010第三阶段营造销售氛围报版一.时间月日周四

1927.报纸《永川日报》整版封底

2.内容

①.祝贺国庆节

3.公布户型研讨部分作品及专家点评

2.推出售价竞猜活动3专家点评本项目优缺点b.售价竞猜表c.目的通过售价竞猜活动让市民逐渐认识项目质量,接受销售价格费用元左右发奖时3000间开盘之日［暂定月日］报版二1010《房市沙龙》专栏时间月日周五

1.

928.报纸《永川日报》半版封底

2.内容⑴.房市动态［业内人士关注南方集团抢滩永川］3购房知识

2.

①.购房程序介绍

②.选房技巧

③.破解购房陷阱⑶.法律天地，由律师事务所供稿版1/8⑷.专家点评重庆市范围内住宅小区名优楼盘点评分析报版三:.时间月日周四

1927.报纸《永川日报》半版封底

2.内容

①.公布户型研讨和售价竞猜获奖名单3

②.告知月日永川南方花园开盘1010二.常规广告.时间月日［车身广告投放］1920月日［渝西广场户外921广告牌投放］时间月日各类宣传数据投入使用［楼书、宣

2.928传单页、户型效果图等等］.广告语永川南方花园柳河都市人家三.开盘庆典活3动时间月日1010地点南大街专案售楼部第四部分专案定位策略目标客户群说

1.明13专案品牌定位策

2.略

13.楼盘品质定位策3略14物管定位策

4.略16宣传定位策

5.略18第五部分专案营销推广具体详见开盘庆典筹备计划第九部分媒体广告车身广告

1.永川石油路——永川九中路线起于石油路，横穿永川最繁华地区至九中，共有辆13车，是主要的市区路线其中川江车辆，山花车辆103费用辆元/年=万元/年13X3000永川胜利路一一永川成渝高速路口路线共有辆车，由胜利路经永川市中心最繁华地段和部分居民7区此线路面广，车速较慢（特别是在市中心），视觉冲击率极高对媒体传播市场还不太成熟的永川来说，公交车身广告效果非常好费用辆元/年=元/年（版面设计见附图）7X3000标志性广告牌

2.光华广场广告牌位于永川西大街渝西广场旁楼顶，永川渝西广场重百商场6入口的正侧面，是永川目前最大的一块户外广告牌永川渝西广场是永川市最繁华的市中心，是集休闲娱乐、购物为一体的永川新经济圈，人流量大，特在此设广告牌规格米米=平方米30X7210费用全年包用万元（版面设计见附图）12汇龙转盘广告牌位于通威公司人行道上，是永川车辆出入成渝高速路口的唯一路线，而且我主要的竞争对手帝琴花园距此不远，该花园已在转盘周围以及至帝琴花园的路段上制作了帝琴花园的灯箱广告为进一步吸引目标客户，避免目标市场分流,特有针对性地在汇龙转盘设广告牌规格米米平方米20X7=140费用全年包用万元（版面设计见附图）7南大街跨街广告牌位于小桥子，南方花园项目旁南大街上横跨南大街，因为是本专案所在地，特在此设一标志性广告牌规格（米米）面平方米X15X2=75费用全年包用万元（版面设计见附图）

3.5以《永川日报》为主，《永川日报》发行量万份/天，主要是企1事业单位和乡镇机关订阅这部分受众正是永川南方花园项目的主要目标客户计划从今年月开始投放，平均每周一次，共计9次，其中套红占报版的主要内容是:上半版与《永川日5220%报》合办，每周定期刊发软性广告如法律顾问、各类户型点评、购房须知、房地产开发市场动态等有利于永川南方花园销售的文章下半版是硬性广告，可根据销售需要调整广告内容和次数费用元/次次=万元3000X52重庆南方集团策划部年月日（本策划已经实施.项目现场包装118建设步骤建

2.议

18.广告推广策3略19第六部分专案销售策略20第七部分宣传推广计划第一阶段品牌嫁接20第二阶段楼盘质量塑造2第三阶段营造销售氛围24第八部分媒体广告26第一部分市场分析.永川市基本情况1永川古为梁州属地、至今有年历史，年月经国务院120019923批准撤县建市，辖区平方公里，个乡镇街道办事处，157534631个行政村，市区常住人口万，中央、市属科研单位个，各1111类专业技术人员万余人，大专院校所，中专技工校所，医2316疗机构个，三资企业余家拥有全国发行的报纸两家《永11140川日报》、《渝西经济》，电台家（永川市电台）、电视台两1家即永川电视台和永川市有线电视台永川市房地产市场基本情况

2.永川市现有房地产开发商家，其中万平方米以单栋多层临453街居多，有少量高层电梯房和别墅其特点是区位很好，处在成熟小区、周边市政配套设施齐全,结构采用底层（商场）框架，商场以上住宅部分均为砖混结构这种混合结构多为层，户型设计单一，主力户型为三室二厅和四室8二厅，面积平方米至平方米，没有成规模的小区和完善100130的配套及环境目前楼价分低档、中档和高档，基本情况如下楼盘.住宅单.门面单.地理位.特.销售状况裕丰商住.元/平方.元/平方.汇龙大道汽车城对.已3602800售50%福星.元/平方.元/平方.两.已售350200070%大众.正街元/平方米次街元/平方.正街元/平方米4203903000次街元/平方.南大街小桥子中心转.经济适用.已售220080%全发综合.顶层元/平方米其它楼层元/平方.元4004503000/平方.本项目范围内南大街办事处正对.已售85%志新大.层元/平方米层元/平方米顶层元/平3〜64607440400方.内街元/平方米沿河元/平方.农科所河对25003000面永川二环路.已售40%低档楼盘为多层砖混结构，是由小开发商开发的单栋楼如:中档楼盘为多层小高层砖混结构，地段位置较好，由中等实力开发商联建多栋连体住宅，为半合围状，有广场和绿地，如楼盘.住宅单.门面单.地理位.特.销售状况阳光花.均价元/平方米平米、平米、平.已售58060%海通大.元/平方.临街元/平方米次街元/平方.56030002300内环路与泸州街交叉处到火车站之.已售60%高档楼盘为高层、电梯，有广场和少量配套环境，位处成熟小区、市政配套较好如楼盘.住宅单.门面单.地理位.特.销售状态公交商.均价元/平方.位于内环路与泸州街交叉.全欧式风格、800框架结构，有全落地客厅玻璃窗，奥的斯型电梯，地处成熟3100小区，市政设施较.已售65%渝西光华世纪广.层均价元/平方米顶层元/平方.锦3~8660590华楼层为光华家电通讯计算机城元/平方米、外街02600010000元/平方米、内次街元/平方.位于永川市商业中心、商业街6000西大街与玉屏路、西外老街围合.锦华楼、盛华楼、风华楼均为9层住宅，盛华楼、风华楼底层是门面与光华大厦后面形成一条18米宽的商业步行街，门面大部分是还建面.已售70%平米，价格元/平方米平米，价格元/平方米栋三跃1080H80B层面积平米，价格元/平方.光华广.已售旺城山.128080%1280元/平方.位于永川市望城山山腰，东邻城市公园，北靠渝西步行.52幢别墅和少量多层公寓，和式风格别墅平米、车库A131622平米别墅平米（层）、车库平米别墅平米A2302222B1326（层）、车库平米别墅平米（层）型三室二厅322C12103D1双卫错层式公寓平米型三室二厅双卫错层式公寓平.126D2134已售10%综上事例可知，在永川市现有房地产市场尚无真正意义上的规模开发小区的情况下，永川南方花园项目凭借农科所地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势，和南方集团公司规模开发的成功经验与开发实力，营建永川市“园林式生态住宅小区”，必将成功地创造较好的经济效益和社会效、乙rm o.永川市场特点分析3（）由于小城市房价低、面积流行较大的大户型

1.。