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服务方案办公楼物业管理XXXX服务单位:XX服务电话:XX地址XX第一章企业简介WYGS是一家以物业服务为关键的综合服务供应商，企业成立于2023年6月，注册资本50万元，国家二级资质，一般纳税人企业，同步获得劳务派遣资质和劳务外包许可，并获得人力资源服务许可证为实现从分散粗放型老式服务业向现代集约型服务业第二节设想及筹划
一、管理思绪根据实地勘察，我们将设置各个岗位的岗位职责、工作原则以及各岗位的I作业指导书和有关的登记表格，认真贯彻服务方案中的每一点，力争做到业主满意、企业满意、自己满意在物业服务的过程中，将积极与甲方有关部门沟通，及时理解需求，促使所有工作人员可以拥有一种良好的办公、学习、工作环境在物业管理运作中，将根据“精干、高效、层次明晰、减少管理环节”的原则，确定直线职能式的管理架构；根据XXX装备制造基地办公楼的特点，提出合理的I人员配置方式；在人员管理上，确立“竞争上岗、鼓励约束、量化考核、首数晋升和尾数淘汰”的“四机制”原则；在人员培训方面，确立“全员培训、梯级培训、全过程考核”的培训方针，提高各类人员的综合素质，造就一支“思想合格、素质优良、管理有方、服务周到”的员工队伍根据XXX装备制造基地办公楼所在区域的特点，将通过构建具有自身特色的管理文化、服务文化、经营理念，将管理活动和服务内容赋予深厚的文化底蕴，力争全面提高XXX装备制造基地办公楼的管理品位
二、整体管理方案筹划
1.秩序良好欧I需求良好的秩序是全体业主工作、办公的重要保障，同步也是对物业管理的第一规定,秩序的I好坏，直接影响全体业主的生活、工作和学习质量因此，满足基地办公楼日勺良好秩序需求将是管理工作的重点
2.环境需求优美的环境是工作、学习和办公日勺重要保障，对环境的关注体现了现代人居住观念H勺更新，同步表明物业管理工作对环境的维护、美化的重要意义给业主们提供一种良好、舒适的工作、学习环境，是对我们物业管理工作的基本规定
3.精神需求伴随生活水平日勺不停提高，除“衣、食、住、行”之外，业主对办公、学习的人文环境日勺规定也越来越高，因此，人们更多日勺是期望感受到一种理想日勺精神环境和文化大气氛
三、物业管理详细措施基于对XXX装备制造基地办公楼的特点及管理要素的分析，现提出如下管理详细措施
1.整体设想及筹划确实立原则目的I明确，共建精品；精心管理，周到服务；以人为本，持续改善；诚信经营，满意达标
2.高原则、高水平管理的措施⑴、组建专业化、高素质的员工队伍一流的I物业需要一流的I服务，一流的I物业服务需要高素质的员工，在XXX装备制造基地办公楼项目的物业管理中，要打造高效的物业管理品牌，必须选派具有丰富管理经验和杰出管理能力日勺管理人员，以及技能纯熟的操作层员工，保证物业管理服务人员的高素质在员工管理方面，将采用尊重人、教育人、协助人这种“以人为本”的管理方式，透过这种“人性化”欧I管理及时理解掌握员工的心理活动和思想状态，将员工在言行中表露出来的I多种不良情绪及时予以纠正，将也许影响服务质量的原因消灭在萌芽状态,保证服务中心的I正常工作秩序不受到干扰和阻碍同步，将积极实行和推进人的品质建设工程，以团体职业化、管理市场化、观念同一化为目的，建立人才规划、实行有效考核与管理等措施，建立一支高素质的人才队伍
2、实行服务原则化对本中心服务力争完善，是对服务质量的一贯追求倡导“严格追求、自觉奉献”的工作精神，并且将其充足体目前各个岗位各项作业的详细实践中为此，将在XXX装备制造基地办公楼大力实行和推进管理品质建设工程和服务品质建设工程，保证服务品质日勺完善
3.发明优美舒适、文明、洁净环境的设想
1、安全管理服务我们提供进驻的所有人员进行岗前安全培训，做到人人都是安全员，在平常物业工作中，要及时检查、发现安全隐患，配合保安人员做好本中心安全保卫工作
（2）、加强环境文化和环境保护建设，树立环境保护观念全面导入环境保护文化概念，通过开展环境保护主题文化活动、悬挂环境保护标训I、使用环境保护性服务用品等措施，宣传环境保护知识，引导每一位业主重视环境保护事业，积极行动，从自我做起，爱惜环境，共同营造整洁、舒适H勺工作和办公环境
4.各项物业服指标名称国标管理指标管理采用的重要措施务原则序号
1.采用合理、科学的1作业方式，给师生营造一种良好日勺工作环境
2.垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染
3.定期进行消杀，区域内无白蚁、蚊蝇、鼠害
4.杜绝乱张贴现象198%以上清洁保洁率
5.管理人员每日巡视检查卫生保洁质量状况，发现问题及时协调处理
6.管理人员每日巡视检查卫生保洁质量状况，发现问题及时协调处理
7.管理人员每日巡视检查卫生保洁质量状况，发现问题及时协调处理每年
1.以“业主至上、优质高效”为服务准则，竭诚为业主提供一流日勺服务2有效投诉率2%如
0.5%如下下
2.加强与业主的1沟通，理解业主的愿望和规定，满足业主的J需求
3.设置24小时投诉和服务网站
4.接到投诉，及时记录并处理，同步建立档案，跟踪处理成果95%以100%投诉处理率上
4.接到投诉，及时记录并处理，同步建立档案，跟踪处理成果
4.接到投诉，及时记录并处理，同步建立档案，跟踪处理成果精编科学、先进、实用的培训教材，选派教学经验丰管理人员专富日勺教员，对员工进行入职培训、岗位培训和定期的3业培训合格100%培训率
1.每六个月做一次业主意见调查，将征询到的信息进行记录分析，及时纠正和采用防止措施，并将处理成果予以公布
2.服务中心经理每周主持召动工作例会，总结经验教物业管理服训，不停提高服务水平495%95%以上务满意率
3.服务中心经理每周主持召动工作例会，总结经验教训，不停提高服务水平
4.服务中心经理每周主持召动工作例会，总结经验教训，不停提高服务水平
1.严格执行巡视检查制度，及时纠正和制止多种违规行为
2.通过通告、宣传栏等，加强对有关规章制度的1宣传，以获得业主的理解和支持，从而防止和杜绝违章时发生
3.实行违规处理跟踪制，对违规事件及时处理，5100%违规处理率处理后记录归档备查
4.实行违规处理跟踪制，对违规事件及时处理，处理后记录归档备查
5.实行违规处理跟踪制，对违规事件及时处理，处理后记录归档备查第三章物业管理服务方案第一节服务中心经理服务方案
1.服务管理中心运作方式
1.1服务管理中心实行服务管理中心经理负责制的直线制领导形式，下设保安部、保洁部两个部门，实行管辖区域内统一的物业管理
1.2服务管理中心经理集指挥与职能于一身，全面掌握平常工作及人员状况，减少失控各项工作的安排及临时任务的I下达，均由服务管理中心经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向服务管理中心经理负责
2.服务管理中心经理职责
1.1在企业日勺领导下，全面负责服务管理中心内部管理、业户服务、保安服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作
2.2组织拟制、审核和贯彻服务项目管理服务的J工作计划和作业文献
2.3负责服务项目管理服务的质量控制和费用控制
2.4负责协调与业主、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业企业之间的关系
2.5负责组织小区公益性活动
2.6完毕企业交办日勺其他任务第二节保安服务方案安全保卫服务方案在物业管理所处的现阶段中，合适运用既有的科学技术手段与管理手段，依托多种先进设备、工具和人的主观能动性，维护办公楼和业主的安全，减少和减少各类案件、事故发生率，是物业管理工作的I重中之重，最为广大业主所关注，因此需切实行行三级常规防备与技术防备相结合的24小时全天候安全防备管理手段，贯彻各责任部门的结点处理，使安防管理运行到达最有效日勺层面安全防备管理方案安防管理包括治安秩序、交通秩序、消防和紧急事件处理等内容是保证园区工作秩序、防止各类治安事件发生日勺重要基础工作，同步也是物业服务中心工作的形象安防管理的I基本原则•安全第一，防止为主•防消结合，群防群治
一、管理内容
1.常规防备采用24小时门岗执勤的方式，并设置车辆秩序管理人员进行车停放管理，以协助公安机关维护园区内公共秩序，减少和减少任何危及或影响园区公共秩序的行为1门岗日勺任务•理解熟悉所有园区业主的车辆牌照号码，熟悉业主人员的外貌基本特性•礼仪服务向驾车业主和个人行举手礼或注目礼；•维护出入口的交通秩序;•对外来车辆和访问人员进行礼貌问询，拜访对象核准，验证登记；•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区；•严禁携带危险物品进入园区；碰到外来人员将大件物品带出园区，即与业主核算，并按物件放行单；•为业主、使用人提供便利性服务；遇事或需要转达的事项按操作程序及时与巡查人员、车管人员及管理人员联络2车辆秩序管理任务•指挥和指定进入车辆按规定停放；•对违章停车实行劝阻和纠正告知；•对超速或违规车辆劝阻教育；•配合其他责任单位做好规定工作
2.技术防备A.值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把状况反馈到监控中心，监控员对报警处理状况作详细记录，留档备查；
3、加强夜间欧I巡更，每30分钟一次
二、管理措施L实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实行，以增强保安人员欧I工作责任心；
2.强化保安人员的J内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理措施预案》，定期组织演习；
3.加强保安人员的J行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；
4.严格执行保安巡更点到制度，保证巡查质量；
5、监控中心定期检修、保养，保证监控设备完好；
6、监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案
三、操作规程门岗保安员岗位制度门岗秩序维护员对园区大门口安全负重要责任
1.每班交接时务必所有事物交接清晰完毕；
2.门岗保安必须按企业规定着装；
3.在工作期间必须保持门岗有一名队员立岗服务，对外来车辆、人员问询时，必须使用文明用语，严禁以任何理由同任何人进行打架斗殴；操作程序拦下一敬礼一问询一联络一登记（有效证件或车牌）一发卡一放行
4.负责对出入人员携带可疑物品进行检查；
5.对出园区的物品必须经业主承认后放行；
6、遇强行进入园区的人员和车辆，应及时用对讲机告知巡查岗进入人数和车牌号；
7、负责保安值班室的I接听及有关内容的处理和解释；
8、负责大门口及值班室内的卫生保洁工作；
9、接到报警应以最快的I速度告知治安巡查员或有关人员，并做好记录；
10、协助处理园区内突发事件；
11.门岗队员不得接待亲朋好友，不得看书、看报纸杂志，不得听收音机等，不得做与工作无关区I事人员出入管理
一、对熟悉的业主进入园区时，门岗保安员应积极问好
二、当陌生人进入园区时
1.门岗保安员应积极说“您好！请问您去哪？”
2、当来人阐明是业主时，门岗保安员应礼貌的J规定对方出示有效的身份证明，经查对证件无误后，将证件还给来人，并说“不好意思，刚认识您，谢谢您的合作，请进！”
3、当来人阐明是来访者，门岗保安员应首先问询其去哪，找谁——如来人能精确说出去向，则应验证后按《来访人员登记表》严格登记完毕后容许来人进入园区；——如来人无法说出要访的人姓名或单元号时，门岗保安员应说“对不起，请您与您的朋友联络好后，再来访好吗？”——如来人不愿登记或说不出要访的I人姓名及单元号且要强闯入入园区时一，门岗保安应立即告知队长前来协助处理
4、对企业领导或员工进入园区检查或进行工作时，门岗保安员应积极问好，然后在值班记录本上记录姓名、部门、进入时间、离开时间等物品出入管理
1.外来人员进入园区携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，门岗保安员应礼貌的拒绝物主将此物品带入园区内
2、业主有物品搬出园区，须事先向物业服务中心申报，物业服务中心应及时传达至门岗保安员，并保证在物品搬出时提供以便的J转变，我们整合自身的优势成立了如下子企业XXX人力资源有限企业、XXX装饰工程有限企业、XXX家政服务有限企业、XXX餐饮管理有限企业，意在为单位提供一体化的后勤服务，为小区业主提供一体化日勺小区生活服务详细业务涵盖物业服务、物业顾问征询、专业保洁、秩序维护服务、园林绿化、水电维修、物业设施设备维修保养、人力资源服务、劳务派遣、人事代理、代理招聘、社保代理、代发工资、室内外装饰工程、食堂管理、快餐配送、家政服务、教育征询、020小区生活服务企业成立以来，不停完善内部管理，通过了质量管理体系、环境管理体系和职业健康安全管理体系IS09001/IS014001/OHSA
18001.AAA信用等级认证企业全体管理人员均到达持证上岗，80%以上日勺管理人员具有5年以上的物业工作经验，中层以上管理人员具有中级以上职称和大专以上学历，是一支年富力强、充斥朝气、具有专业化水准的服务团体着眼未来，XXX人将继续以“诚信、务实、高效、创新”的企业精神，以“敬业、责任、合作、学习”的员工信念，以“发明快乐生活，打造友好小区”的经营理念，把“以人为本，业主至上”作为服务宗旨，不停超越自己，铸就“XXX物业”品牌全体XXX人正以蓄势待发的姿态和百倍高昂的斗志，发掘所有发展的契机，向社会展现XXX物业口勺风采，传播XXX物业企业文化，为业主单位提供一体化口勺后勤服务处理方案，为小区业主提供一体化的小区生活服务处理方案宣言XXX我们一直坚信人类最宝贵的精神一一诚信、务实、高效、创新我们有权选择一种最值得回味的I生活方式来度过此生我们要勇于冒险，也善于规避风险；我们要勇于拼搏,也善于措施与方略；勇于承担责任，也善于抓住机会
3、物品放行后，门岗保安员应及时填写业主物品出门岗记录保安交接班规定
1.接班保安员须提前十分钟到园区，做好接班准备
2.交接班时，上一班班长（或指定人员）须把警械设备运行状况如实移交，并将下一班应注意事项，待处理问题交待记录清晰
3.交接班时间内，接班员要对管区内巡查一遍，确认上班与否还存在其他问题，如有应及时向上班提出使上班承认签字，交班员记录离开时间
4.接班员验收发现的J问题，由交班员承担责任，接班员签字后发生的问题，由当班人员承担责任
5.接班人员未到，交班人员不得下班
6、上班队员在交班十五分钟之前，把本园区值班室及门岗四面环境卫生彻底打扫洁净
7、接班班长（或指定负责人）对上一班交待事项或卫生等其他问题尚有异议的，可将问题记下，由上班班长（或指定负责人）签字后再接班停车场及车辆管理方案1管理内容
（一）保持良好的I秩序，明确园区内车辆停放区域；
（二）地面及地下停车库设置完善的车辆行驶标识和警示牌
（三）对地下停车库中业主专用的车位，车辆秩序管理员应做好有关标识，制止和劝诫其他车辆不得占用此车位2管理措施
（一）建立地面停车场管理规定;
（二）做好园区车辆停放管理宣传工作3操作规程园区车辆管理规定车辆停放是文明的重要体现，园区物业服务中心应向业主做好宣传工作，共同劝阻、制止乱停乱放现象的发生，自觉到指定停车泊位停车
一、机动车管理
1、对居住园区的业主和单位的车辆进行详细的登记，并建立车辆档案（车辆型号、车牌号码、颜色），对已登记立案的车辆发给园区出入通行证
2、为业主临时停车提供以便，园区设地面停车场
3、多种车辆不得在园区道路上随意停放，临时进入园区的机动车应在指定地点停放，严禁车辆在道路交叉口停放
4、停放在停车场的所有车辆，车主必须关好车门、车窗，治安巡查员如发现车辆门窗未关好应及时告知车主，防止车内物品丢失
5、车辆进入园区应减速慢行，最高时速不得超过园区限速标志的规定，出入大门时遇对面行来车辆，应做到先出后进
6、园区内道路及停车场不准学习驾驶机动车，严禁试车和随意鸣叫喇叭
7、园区驶出的非业主车辆，携较珍贵或大量物品时，园区大门岗有权检查车辆并规定其做出阐明
8、外来车辆进入园区，应做好问询、登记工作，在必要时，应和业主获得联络，获得业主同意后，方可放行
二、摩托车、自行车管理
1、园区如设有停车棚，应作好明显标识寄存车辆的业主必须按规定有序地停放车辆
2.自行车出入园区大门时须下车推行
3.外来人员的摩托车和自行车原则上不得进入园区
4、园区治安巡查员要认真履行职责，发现车辆停放不整洁要及时整顿
5.业主自行车不得停放在楼道内园区道路交通管理
1.管理内容
（一）园区内实行人车分流，明确行人、车行道路，并做好有关标识；
（二）引导车辆安全行驶和停放，保证地面、停车库和消防通道畅通，制止无端使用车载报警器或随意鸣喇叭；
（三）巡视车辆停放状况，如发现车辆门、窗未关好，及时告知车主，以防车内物品失窃；
2.管理措施
（一）车辆秩序管理员对园区内部车辆实行全面管理，建立详细的车辆管理档案
（二）对来访人员在地面泊位停放的I车辆，执勤门岗应做好问询和登记工作；多种警示标志及标牌管理措施根据园区设计的交通组织和流向，在入口及重要道路、地下停车场地制定和完善多种交通标识、提醒及指示标识，并定期进行维护保养及更新1管理措施
（一）完善园区各类警示、提醒、指示标识系统；
（二）根据园区实际状况，配置各类标志及标牌；
（三）物业管理人员和安保员在每日巡查工作中，若发现警示标识等有破损、丢失等,应立即上报并及时维修或更换
（四）工程人员做好园区标识维护保养工作，及时进行油漆粉刷及更新突发事件处理
2.突发事件的处理
（1）目的迅速、坚决进行处理，保护人身财产安全
（2）合用范围车祸、盗窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾害等异常状况
（3）职责1）服务管理中心经理负责组织员工进行突发事件及异常状况处理能力的培训2）值班人员严守岗位3）保安部负责治安、交通事件日勺处理4）其他员工听从服务管理中心领导的调遣，积极参与救护或抢修
（4）突发事件的处理D暴力事件在执勤过程中，如遇某些暴力事件，保安人员应立即制止犯罪行为，并汇报队长，告知监控室，同步向物业服务管理中心经理及有关领导汇报巡查保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散，必要时报警110,并协助警察将犯罪分子制服监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验2）聚众闹事事件处理原则平息冲突，驱散聚众闹事者，保证园区正常工作秩序对聚众闹事者，保安人员要通过疏导、劝说或与事件代表交涉，协商处理问题的措施，调解冲突，控制事件扩大，以保证园区日勺正常工作，并将现场状况及时汇报必要状况下，根据事件严重程度向公安机关报警，祈求援助，严防局面失控，导致混乱同步，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验3）执勤中发现可疑分子、可疑物品的处理线索来源固定岗执勤、巡查执勤、监控中心报警及群众举报
①处理方式
②查验证件，开箱检查物品
③对检查出的可疑物品交服务管理中心处理，必要时移交公安机关深入审查对有作案嫌疑人员，送交派出所审查严格按有关条例执行，严禁超越权限违规行为
⑤增强自律意识，杜绝敲诈、讹诈现象存在
（4）暴风骤雨等自然灾害的防止和补救
①防止措施A.应急工具齐备（排水设备，水带等）性能良好，防灾设施贯彻到位，备用沙袋寄存在指定地点B.急救基本药物齐备C.保持天台、沟渠、管道、地漏的畅通无阻D.紧闭所有门窗，同步做好防火措施E.加固所有树木，搬离空中悬挂物及高处放置的物品F.亲密关注受灾状况，及时将最新信息通报给工作人员G.值班员工必须与监控中心或服务管理中心联络，听候指示H.灾害来临期间，员工轮番值班，随时做好抢险准备I.采用安全措施，注意自身安全
②灾害过后的补救措施A.加大巡查力度，及时做好现场督导工作，真正做到“三个关键”，即在关键的时候，出目前关键的地方，处理关键的问题加强与各部门、班组欧I联络和沟通，做好协调配合工作及灾后的补救工作B.及时进行检查及填报损毁汇报；以最迅速度保证灾后系统恢复稳定工作
（5）车辆事故处理1）疏通车辆，防止事态扩大影响到其他车辆时正常运作2）拔打122报警，移交交警处理3）全力急救受伤人员，保护好现场4）记录肇事车辆车牌号码、车型和颜色，告知前方拦截，并及时报警处理5）监控室调整监控设备实时录像
3.火灾事件应急处理措施
（1）监控中心在系统报警时应立即指挥保安员到现场查看，如属误报则查明原因,排除故障恢复正常监控状态如发生火灾，立即运用现场灭火器材、设备设施进行扑救,并告知物业服务管理中心经理及有关领导在不能自救的状况下拔打119报警，并疏散有关区域的人员
（2）消防中心切断大楼有关部位的电源、液化石油气源，迫降客梯，运用紧急广播疏散系统疏散着火区域人员
（3）消防监控中心开放有关的出入口以利于人员疏散，对现场进行监控录像，以备事后调查火灾原因第三节保洁服务方案
一、管理思绪
（一）、创立环境运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生习惯、爱惜多种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止
（二）、维护环境根据园区工作生活特点，把握不一样区域、不一样步段的环境维护特性，从时间和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境维护工作（三”改善环境针对安徽气候的I特点和多种常见有害微生物的习性，采用视察诊断、作业效果跟踪确认等环节进行调查分析，制定对策，定期对老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害生物进行消杀，以防治有害生物的J滋生和多种不一样类型灾害发生，通过“清洁、改造、消杀、隔离”等环节使内、外环境得到改善
二、作业规范
（一）、垃圾桶垃圾桶由专人负责，垃圾量超过二分之一时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥
（二）、洗手间洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭菌处理,及时保洁保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁完毕，清洁工具应清洗洁净
（三）、办公室应防止在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业，应先敲门，如办公室内有人，需征得同意后才能入内工作;如确认办公室内无人，才能用钥匙开门作业时应防止发出大的响声，同步作业应小心，不得碰撞桌、椅等物件，严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应随手带关门，并告知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记录
（四）、“四轻服务”和“五个不”
1.在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、发言轻、操作轻、敲门轻
2、严格遵守欧J职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的I地方不动，不该看的I不看，不该问的不问，不该说时不说
三、工作原则序号项目工作周期工作标准每天拖地二次，每季度晶面处理一保持洁净，无污渍、无尘迹、无痰渍，花岗石、大理次，垃圾随脏随扫地面明洁如镜、光亮如新1石地面每天拖地二次，每月清洗一次，垃圾无杂物、无积水、无污迹、无痰迹，随脏随扫保持洁净、现本色2一般地面每天擦拭（2米内），每月全面刮洗无积灰，无污渍、污点，蛛网，地角墙面一次线洁净，无“牛皮癣”3天花板每天（2米内）抹尘一次，每月全面刮洗一次4瓷砖内墙面光亮、无尘、无污渍门页门洞、窗框、窗槽每天抹尘一次，玻璃明亮，门页门洞、窗框、窗槽无玻璃内侧面每周刮洗一次，玻璃外侧灰尘、无杂物，窗帘整洁、5窗户、门面每月清洗一次无污渍随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗玻璃门、窗玻保持通透明亮、洁净，无水迹、无手一次6璃台、玻璃桌印、无污点，门上贴物保持整洁洁净、光亮，无任何污迹、尘迹随时保洁、清抹，每周用清洁剂清洗7各类镜面一次台阶无杂物、污渍、水渍，楼道护手每天拖楼梯踏步一次，抹扶手一次无尘，及时清除乱堆放物品8楼梯每周清抹一次，每月用清洁剂抹一次天花板、墙灯、9无灰尘、无蛛网、无“牛皮癣”灯具地面每天清拖二次，每月清洗一次，墙面每天擦拭（2米内），每月全面各层电梯前室10无灰尘、无污渍，楼梯口杂物箱整洁刮洗一次地面、墙壁卫生间内玻璃每天用玻璃清洁剂清刮一次,随时清11无水渍、无污迹、无手印镜面抹保洁无异味，无垢、无水锈、无纸屑、无每天清洗、消毒三次，发现水锈及时杂物，保持瓷器的明洁光亮、洗手台大、小便器及用除锈剂清除12面无积水、无污渍洗手盆每天抹尘一次，每周清除污渍一次，洁净无尘、无污渍，地面保持干爽，卫生间门、地面每周冲洗一次，垃圾随时清除无污渍、无垃圾、室内无异味隔断板、地13面桶体洁净光亮，无污渍、无垃圾附着果皮箱、垃圾每天清倒垃圾一次，清抹表面一次，14物，桶内垃圾不得超桶口，无虫、蚁箱每周洗刷一次等,无过度异味我们一直坚信“以人为本”的管理，我们尊重每一种人口勺人格，也懂得诚信与平等意味着友好，意味着社会发展的最终趋势诚实做人，诚心做事，理解人，关怀人，以真诚赢得忠诚，以信誉赢得信任无论回报社会，服务顾客，还是团体合作，我们都将坚守诚信之道，并努力发扬光大我们一直如一地追求出类拔萃，我们坚信“务实”的精神，防止夸夸其谈，华而不实我们宁愿对自己毫不留情的剖析，也不愿沾沾自喜，自欺欺人我们一直认为高效是XXX物业生存的法宝，由于我们一直认为只有高效才能节省客户的时间，只有高效才能提供更快捷的产品，只有高效才能提供超值的服务我们崇尚创新，爱惜员工的发明热情，爱惜员工的I首创精神，提高员工的发明力是我们信奉的准则，我们深知创新是企业发展的不竭动力我们倡导团体协同，精诚团结，坦诚沟通，真诚合作，目的统一是我们持续发展的主线我们依托团体的力量充足满足客户需求，超过客户期望，发明卓越成就，并由此赢得世人日勺尊重我们一直认为XXX物业的使命是为社会发明价值，是为顾客提供卓越的服务，是为员工发明财富不管碰到任何困难和挫折，我们都不会放弃我们的信念，我们必须为信念而奋斗，这种奋斗不仅是人生最大的快乐，也是我们面对人生别无选择的唯一道路我们一直坚信“快乐”的企业文化，使客户快乐、员工快乐、股东快乐是XXX物业的终极目的优势XXX团体优势XXX物业一直坚持以人为本的原则，吸引了一批有志于物业服务的优秀人才，他们或毕业于著名大学物业专业，或有着数年的物业服务经验，也有来自德国物业专家,尚有资深的专业市场营销和企业管理人员，是业主可以信赖的专业人士和最佳助手服务优势以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁随时保洁，每天擦抹一次用剂的残留痕迹15其他器材设施每周打扫一次，每月对设施抹尘一次（遇暴雨、冰雪等状况对楼顶、天沟屋面无杂物、无积水，设施无尘、无及其他下水沟渠、管道畅通状况进行楼顶、天沟16污渍、地漏及水沟无污物积聚、无堵巡视，及时排除积水、积雪）卫生塞六净”既路面净、路沿净、人行道净、树坑净，墙根净、雨水口净；及时清除道路垃圾、积水、积雪17路面、墙角垃圾随脏随扫每天抹尘一次,用带金属保养剂18各类指示牌无尘、无指印无污渍、无乱张贴物0W布擦拭随时清除杂物、枯叶，每天抹尘一次表面无尘渍，盆内无杂物、无枯叶19花盆每天抹尘一次，每季清洗一次20开水器表面光亮、无尘、无污渍随时保洁，每天抹尘一次防火门、消火21无尘、无污渍栓无纸屑、无果皮、无杂物、无枯枝、22绿化带垃圾随脏随扫无积水下水道、留泥23每六个月清理一次保持畅通井、化粪池
四、服务工作程序一般程序
1.工作时间必需穿工作服，服装整洁并佩带工作牌
2.严格执行企业的J各项规章制度，做好四个“不”，即不该进入的I地方不进入,不该动的地方不动,不该看日勺不看,不该问日勺不问
3.清洁工具应严格辨别，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标识明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干
4.清洁工具应严格辨别，如办公室用抹布、公共区域用抹布和卫生间用抹布，拖布也应分开使用，标识明确，抹布、拖布使用后应洗净再消毒，悬挂晾干
5.室内公共通道每天定期通风，保持空气新鲜
6、强化自我保护意识，防止工作摔伤，在高处作业一定要有两人以上
7、垃圾装塑料袋内封闭运送，建筑垃圾与生活垃圾应分开
五、检查与考核保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，服务处经理每日巡查，不定期检测，发现问题及时整改，企业领导每月不少于一次不定期抽查
1.企业质量品质部负责平常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全面检查
2、服务中心经理负责平常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工作
3、保洁主管每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于两次，遇应急事项及时抵达现场、采用措施和向领导汇报
六、清洁工作应急方案
2.发生火灾后的清洁工作应急处理措施1救灾结束后，清洁班长组织全体清洁员参与清理现场的工作2用垃圾车清运火灾遗留残物，打扫地面3打扫地面积水，用拖把拖抹4检查户外周围，如有残留杂物一并清运、打扫
3.污雨水井、管道、化粪池堵塞，污水外溢的应急处理措施⑴维修工迅速赶到现场，进行疏通，防止污水外溢导致不良影响⑵该责任区清洁员将垃圾车、扫把等工具拿到故障点，协助维修工处理⑶将从污雨水井、管、池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，防止导致第二次污染⑷疏通后，清洁员迅速打扫地面被污染处，并接水管或用桶提水清洗地面，直到目视无污物
4.暴风雨影响环境卫生的应急处理措施⑴暴风雨后，清洁员及时打扫各责任区内所有地面上的I垃圾袋、纸屑、树叶、泥、石子及其他杂物2发生塌陷或大量泥水沙溃至路面、绿地，清洁员协助管理处检修，及时清运、打扫⑶清洁员查看各责任区内污、雨排水与否畅通如发生外溢，及时汇报管理到处理
4、原则清洁处理后符合《清洁工作检查原则和措施》中对应的原则
5.安全注意事项
1.清理火灾场地时，应在消防部门调查理解状况后，经同意方可进行清理
2.台风时，清洁员不要冒险作业，以防止发生意外
6.梅雨天气梅雨季节，大理石、瓷砖地面和墙面很轻易出现反潮现象，导致地面积水，墙皮剥落,电器感应开关自动导通等现象
1.在大堂等人员出入频繁的地方放置指示牌，提醒客人“小心滑倒”
2.加紧工作速度，班长要加强现场检查指导，合理调配人员，及时清干地面、墙面水迹
3.若反潮现象比较严重，应在大堂铺设一条防滑地毯，并用大块的海绵吸干地面、墙面、电梯门上的J积水
4.仓库内配好干拖把、海绵、地毯、毛巾和指示牌
5.安全注意事项梅雨天气作业宜穿胶鞋，不适宜穿着塑料硬底鞋以防滑倒
7、暴风雨天气L清洁班班长勤巡查、督导各岗位清洁员的工作，加强与其他部门的协调联络工作
2.天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏由班长派专人检查，尤其在风雨来临前要巡查，如有堵塞及时疏通
3.检查雨、污水井，增长清理次数，保证畅通无阻
4.各岗位清洁员配合秩序维护员关好各楼层的I门窗，防止风雨刮进楼内，淋湿墙面、地面及打碎玻璃
5.仓库内备好雨衣、雨靴、铁勾、竹片、手电筒，做到有备无患
6.安全注意事项暴风暴雨天气注意高空坠物
8、楼层内发生水管爆裂事故当楼层内空调水管，给水管时接头发生爆裂，导致楼层浸水时应按如下环节处理:
1.迅速关闭水管阀门并迅速告知秩序维护员和维修人员前来救济
2.迅速用扫把扫走流进电梯厅附近的水，控制不了时可将电梯开往上一楼层，并告知维修人员关掉电梯
3.电工关掉电源开关后，急救房间、楼层内的物品，如资料、电脑等
4.用垃圾斗将水盛到水桶内倒掉，再将余水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分
5.打开门窗，用风扇吹干地面
6.安全注意事项处理水管爆裂事故时，应注意防止触电第四章人员配置、培训及管理第一节人员配置根据XXX办公大楼实际状况，对本服务中心服务人员做出如下配置:序号岗位名称人数岗位职责备注全面负责物业服务的1各1服务中心经理1项管理工作负责办公大楼的安全护含保安队长1人，卫，维护良好的工作秩门岗4人、巡查岗12保安人员6人序各楼层及室内外3保洁人员2的清洁工作合计9人第二节培训方案
一、管理服务人员的培训持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的重要手段物业服务中心大多数的管理障碍，可以通过有效培训加以改善基础员工在某些工作上日勺局限性，尤其是服务观念上的差距，也可以通过培训得到处理员工培训是企业管理升级的重要环节物业管理企业高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发H勺基础工作，每年安周密的员工培训、考核计划
二、员工培训方案人力资源培训是提高员工素质最直接有效的工作途径，因此遵照“以人为本”的员工培训方针，将培训计划贯彻到每个岗位上，制定了不一样级别、不一样专业、不一样步期、不一样阶段的各项培训计划，创立了一套完整、系统的培训与考核机制，构建一支具有多方面综合素质日勺人才队伍为了把XXX办公大楼管理成为市高品质物业日勺典范，必须培养一支高层次、高素质日勺物业管理专业队伍，通过多种形式的培训，使员工具有全面的物业管理素质规定，从而实现预期的I管理目的
（一）、员工培训管理体系
1.梯级培训原则•理论联络实际，学用一致；•专业知识技能培训与文明礼仪培训兼顾；•全员培训与重点培养相结合；•严格考核，择优奖励
2.培训期员工聘任入职后，安排15天左右的入职培训期，期满后对员工进行重点分类培训及实操训练
3.培训内容•服务知识一一员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、小区文化等•物业管理知识与技能一一物业基础知识，物业管理服务措施与技能，物业管理服务内容及其原则、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等•IS09001:2023质量体系——基本知识、程序应用、详细操作方式等•法律知识一一物业管理条例、物权法、协议法、安徽都市住宅物业管理条例、企业规章制度等•安全消防知识一一校区治安、交通、消防的基本知识，防备不良原因的措施，安全意识等•交际常识与沟通技能等•项目物业信息一一本项目物业管理服务硬件概况•项目物业管理信息一一本项目物业管理服务措施与质量目的，物业管理服务内容、原则，公众制度等•物业管理风险规避•物业管理企业信息等
4.培训方式•时间安排为脱产、半脱产、双休日全职培训；•详细措施采用程序式教学、示范讲座、情景教学与专人指导相结合的形式，培训结束后，进行严格考核，合格者进入短期实习阶段，不合格者即时淘汰
5.培训目的塑造一支具有持续学习能力和工作适应能力的I、可以勇于创新的、可以不辱使命和充斥激情的员工队伍在员工中树立对的日勺人生观、价值观和职业道德观，弘扬社会主义精神文明、倡导爱国主义和集体主义精神，培养员工爱岗敬业的道德风尚，使员工都明确组织和个人的工作目改J,在管好XXX办公大楼的同步，为后续的物业管理服务工作做好人力资源储备⑴、保证新员工培训率100%,培训合格率98%⑵、管理人员持证上岗率100%⑶、员工年度培训率100%,培训合格率98%
二、培训计划
1.岗前培训新员工入职一种月内必须参与企业人力资源部组织的职前培训，培训结束后进行考核，考核成绩合格方可上岗，不合格容许补考一次，补考不及格者不录取
2.岗位培训新员工入职三个月内必须参与由服务中心或部门组织的岗位培训，掌握所从事岗位的I必备知识及基本物业管理法规
3.鼓励培训⑴、转正培训员工通过二个月岗位试用后，需参与企业统一组织的转正培训，它可以对员工二个月试用期内所掌握的岗位知识进行巩固，使员工顺利通过转正考核
2、晋级培训对体现突出时，拟晋升到高一级职位的员工所进行的I培训，这也是企业为了选拔人才进行的一次考核
4.专题培训我们一直坚持服务至上的原则，对客户的任何提议和评价都予以最大的关注,我们深知与客户良好的沟通才能更好地做好服务，才能最大程度地到达客户满意，让百分之百欧I客户百分之百的满意是我们永远的承诺管理优势.只有一流的管理才能造就一流的服务，规范化的程序，先进的管理制度，高度的协调和团体精神，所有这一切，都是我们生存和发展的基础，也是客户信任我们的主线价格优势.我们一直坚持百五利润法则，也即我们承诺只赚取百分之五的企业利润这让我们在同等服务的条件下，有着竞争对手无法比拟的价格优势技术的优势我们吸引了一批优秀专业工程师,他们有数年的房屋配套设施维修、维护、保养经验，能在最快最短的时间内为客户处理困难经验优势XXX物业层所有员工都拥有着五年以上的物业服务经验，团体丰富的服务经验是XXX物业提供高质量物业服务的保证.培训优势XXX物业拥有着一批优秀的人力资源培训队伍，任何一种上岗前的员工都将通过严格的培训，并且我们每周都将对不一样岗位的员工进行不一样的专题培训，我们的岗前教育和职业教育是提供高质量服务过程的保证专业优势.专业的人才、专业的技术、专业的团体、专业的管理成就XXX物业专业的服务企业文化企业精神诚信、务实、高效、创新员工信念敬业、责任、合作、学习经营理念发明快乐生活，打造友好小区⑴、专业培训以物业管理知识、有关法律法规、质量体系文化或物管案例等为主题进行的J培训I重要由对应专家、学者或同行优秀人士担纲主讲，到达拓宽视野、互相学习、沟通交流、提高认识的目的⑵、特殊培训为了体现我司的特色服务，我们将根据办公大楼时使用功能不一样对员工XXX开展具有针对性的专业培训及有关服务礼仪培训，使员工充足理解特殊岗位的特殊服务规定及必备知识第三节管理方案
一、管理控制方式物业服务中心将采用企业领导下日勺经理负责制，部门设置简洁，职责明确物业服务中心在内部管理中将按照IS09001质量管理体系原则和企业各项管理制度，对本服务项目实行专业化、规范化管理的综合服务物业服务中心在人力资源的I管理上，坚持“以人为本”的管理方式，调动员工积极性、团结性，不停提高管理服务质量
二、管理服务机构设置成立XXX装备制造基地办公大楼物业服务中心，下设保安部和保洁部
三、管理服务职责
（一）、职位服务中心经理
1、全面负责对所管辖的物业实行一体化综合管理，完毕与确定欧I年度管理目的I和经济指标
2.制定物业部年度、月度工作计划并组织实行，业务上接受企业总经理室的指导和监督
3.负责检查、监督各项制度的执行状况
4.合理调配人员，协调各岗位欧I分工协作，责任到人，同步关怀员工生活，保证物业服务中心员工有良好精神面貌和积极日勺工作态度
5、协调投诉的处理工作，贯彻安全、防火工作
6、负责定期安排及亲自拜访业主，调查业主意见，记录服务满意率，及时汇报上级
7、协助办公室对物业部所有员工进行绩效考核
8、负责跟踪业主对各项服务日勺满意程度，负责协助调查业主服务满意率
9、赤诚协助客人，积极自觉地为业主着想，搜集业主对物业服务日勺提议
10、必须准时上.、下班，礼貌待客，准时优质完毕业主所规定完毕的服务项目
11.准时保质、保量完毕上级所赋予的工作任务
12、培养得体的J言行举止，树立良好的I企业形象
13.必须有高度的工作责任心，以防工作中出现不必要失误
14.完毕企业布置的其他工作
（二）、职位保安队长
1、在服务中心经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责
2、对辖区内日勺车辆进出、停放进行规范合理的管理
2、负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审
3、负责对突发事故应急处理的现场协调
4、负责对消防设施及保安器材、公用物品日勺检查和管理
5、负责员工日勺消防培训及办公区消防安全知识宣传
6.负责对队员考勤和请假审批及工作考核
7、协助完毕服务中心布置日勺业主特约服务
（三）、职位门岗及巡查岗保安员
1、坚守岗位、服从指挥、文明服务、礼貌待人，认真做好记录
2.上岗时要认真检查设备，认真做好防火、防盗、防抢劫工作，发现不护全原因立即查明状况，排除险情，并及时汇报部门领导保证护全
3.发现违法犯罪份子要坚决制止并报警
4.熟悉本岗位的任务和工作程序
5.熟悉园区消防器材的护装位置，掌握多种器材的使用，碰到突发事件能对的处理
6.积极向业主进行遵纪遵法和治护防备知识的J宣传
7、负责巡查辖区范围，严防破坏及盗窃行为日勺发生服务宗旨以人为本，客户至上双百工程让百分之百的顾客百分之百的满意快乐文化客户快乐、员工快乐、股东快乐经营思绪以管理促服务，以服务带信誉，以信誉求发展企业业绩表XXXX第二章提高物业管理服务水平的整体设想及筹划第一节项目概况与服务人员规定
一、项目简介XXX环境科技有限责任企业初创于2023年，通过十年来的磨砺与积累，由最初的代理销售制冷设备的老式小企业，发展成为提供专业中央空调维保服务并且拥有多项专利的高新技术企业企业已于2023年通过招商引资入驻高新创新产业园以发展环境科技，发明美好生活为愿景，以打造节能环境保护产业链，开创绿色科技新纪元为使命，长期致力于中央空调设计、安装、维保、检测等领域，企业与多家科研院所建立了战略合作关系并引进多名专家企业成功研发了一系列中央空调整能产品,并获得多项国家发明专利企业成立以来，坚持以市场为导向，以技术为关键，以创新为目的的发展思绪，贯彻“领先一步，步步为赢”的经营方针，围绕“诚信为本，客户至上”的经营理念，全力将企业打导致节能环境保护领域航母XXX位于XXX处，为XXX环境科技有限责任企业未来重点打造的高端科技产品制造基地，前景及市场均不可估计
二、物业管理范
1.物业管理区域内日勺保安服务⑴负责办公大楼日勺安全护卫工作；负责主楼及大门入口处岗亭的值班⑵负责办公大楼的车辆停放秩序及交通秩序；⑶监控大楼各系统的运行；
（4）出门物品的检查；⑸负责传达室的接待、信访、问讯工作；
（6）做好紧急安全性事件的应急处理工作⑺完毕业主交办及I其他工作
2.物业管理区域内的J保洁服务
（1）办公大楼的公共场所、各类大小会议室、活动室及附属调入的平常卫生保洁、垃圾整顿搜集；
（2）卫生间的地面、墙面、玻璃、灯具、卫生洁具等调入物品的平常清洁保养；
（3）办公大楼周围庭院、绿地的平常卫生保洁、垃圾搜集；
（4）办公大楼外墙及玻璃窗定期清洗；
（5）负责卫生间清洁用品时及时更换；
（6）制定办公区消杀制度，定期灭除害虫
（7）完毕业主交办的其他工作等
四、物业管理服务人员配置及规定为保证服务质量和维护环境保护系统的形象，所有物业管理服务人员均规定礼貌热情，品行端正，为人正直，忠诚可靠详细规定
3.项目经理全面负责物业服务的管理人员配置规定年龄在45周岁收下，具有大专（含）以上文化程度，从事本岗位5年以上工作经验;有较强的管理能力和工作经验，可以充足调动全体员工和积极性，善于管理、善于沟通⑴
2.保安人员⑵负责办公大楼的安全护卫，维护良好的工作秩序人员配置5人，规定年龄在50〜55岁，身高
1.70以上，身体健康，有责任心，有处理突发事故的I经验和办公楼保安工作经历保安人员须通过培训后上岗，着装及仪态作风须正规⑶实行24小时值班巡查制（12小时制），保证办公大楼内外无火灾、无刑事事故、无安全隐患发生有应急处理计划和措施，能及时处理各类突发事件，事件处理及时率100%；
（4）责监控室的平常工作及设备的维护与保养；⑸负责消防、闭路监控异常状况处理，并且负责晚间任务接受及下达；
（6）无上门推销现象；⑺严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用；⑻对外来探访人员，建立问询登记制度，规定记录完整，有回执；⑼做好信件收发工作，严厉收发纪律和程序，不得有任何失误；⑩自行车、助力车、摩托车、汽车按指定地点停放并且进行有序管理；
3.保洁人员人员配置3人，规定年龄在50〜55岁，身高
1.55米以上，身体健康，仪表整洁,礼貌和蔼，有良好素养和职业道德，并有从事过办公大楼保洁工作经验⑴清洁基本规定⑵清洁制度完善，清洁设施配置合理、完备，能按照基地内作息时间、功能区域划分等特点，进行全天候、全方位地保持清洁;⑶办公楼立面、公共楼道及物业区域内道路整洁，无堆放杂物现象，并承担“门前三包”责任；
（4）大楼外墙（含玻璃窗）清洗1次/年；⑸楼内墙面清洗高位1次/月、低位1次/周、瓷砖部分高位1次/季、低位1次/周（3米以上为高位）；
（6）大理石、花岗岩、地板革材质部分（含墙、柱、地面）清洗打腊2次/年；⑺不锈钢材质部分（含宣传栏、楼道扶手、电梯门等）平常保洁，另视污染程度使用护理剂；⑻卫生间、楼道、走廊、化妆间等公共部位需制定保洁巡视制度，公共部位垃圾筒需清倒2次/日，无异味；⑼采用先进消杀技术，对办公区、绿化带等部位进行消杀除虫，1次/季；⑩室外道路（含地上停车场）每天对停车场、道路及两侧人行道随时打扫，白天专人不间断循环境保护洁；根据季节和需要确定路面洒水和冲洗；
（11）路灯、草坪灯泛光灯应每日保洁；⑫环卫设施垃圾桶、果皮箱每天清运1次；外表洁净；每周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场所进行；
（13）排水沟、地下管井随时清理，保证随时畅通；
（14）化粪池在保证出入口畅通日勺状况下每年清理2次，每周巡查1次；⑮绿化带清洁保洁专人负责保洁、清洁，仔细打扫绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾、拾捡烟头、棉签等小杂物；标识、宣传牌每天擦拭1次。
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