2023年物业管理制度

员工行为准则（-）遵遵法律法规和社会道德准则，不停学习并强化自身的法律修养及道德情操

（二）严格按照企业各项规章制度办事，遵守企业纪律，积极地提高各项服务操作规程的实践性

（三）员工须保持制服整洁清洁，仪表端庄，精神饱满，努力提高企业的整体形象

（四）提供各项服务时，服务用语要规范得体，做到微笑服务，对自己处理不了欧问题，应当及时汇报上级I看待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系

（五）不准损坏企业信誉和对企业有欺诈及不诚实行为

（六）不得有损坏企业利益的行为I

（七）所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏企业财物，对各物如有损坏，须负责赔偿（）必须遵守和执行企业所发出的一切通告A I保安队岗位职责一遵守国家法律法规以及企业的各项规章制度二必须明了和掌握物业管理区内多种保安设施如对讲机、警钟、消防器材伸缩门等欧操作和效能,I熟记报警及企业值班三应熟悉物业管理区内业主、物业使用人的姓名、年龄、家庭组员职业此等资料必须保密，不得泄露四应有礼貌的问询任何进入物业管理区的来访客人，做好进出入登记，如有怀疑，应与办公室获得联络如I访客携带可疑物品时「更须提高警惕严禁衣衫褴褛和精神不正常者进入物业管理区域

5.巡查人员必须熟悉小区内的内外部状况，熟悉区内各类设施、设备以及其他物品的I放置，发现移动设施、设备的I可疑状况需立即查明（如消防器材）

6.发现打架、吵架、斗殴时，应予以劝止

7.发现火烛应立即组织扑救并迅速报警消防安全管理制度

1.消防工作要贯彻“防止为主、防消结合”的方针，保护公共财产和广大客户日勺生命财产安全

2.认真贯彻执行消防法规和上级有关消防工作指示，开展防火宣传以及消防知识的普及工作

3.常常检查防火安全工作，纠正消防违章，整改火险隐患

4.管理消防设施、设备、器材，要对其进行定期检查并做好有关记录，保证各类设施器材和装置处在良好状态

5.安全防火通道要时刻保持畅通，保证紧急状况时人员疏散

6.接到火灾报警后，在向消防机关精确报警的同步，迅速奔赴现场，启用消防设施进行扑救，并协助消防部门查清火灾的原因保安部交接班登记表年月日NO当值人员缺勤人员缺勤原因班次交接器械名称数量使用状况对讲机检查项目手电及内容雨伞其他上班未处理状况工作状况记录本班遗留状况备注交班人员签名/时间接班人员签名/时间下班后进楼客户登记表日期进楼时间姓名性别被访客户出楼时间备注来访客户登记表日期进楼时间姓名性别被访客户出楼时间备注物品进楼登记表年月日客户名称房间号联络人联络进楼时间进楼原因搬入物品清单客户签字办公室签字保安签字物品放行登记表年月日客户名称房间号联络人联络出楼时间出楼目的1搬出物品清单客户签字办公室签字保安签字车辆夜间出入登记表年月日NO车主单位证件名称车牌号码进场时间出场时间值班员备注车辆停放登记表年月日NO车主单位车牌号码证件名称车辆状况进场时间离场时间值班员备注保安巡查记录本年月日NO巡查起止时、故苕口班次间巡查贝上班次未处理状况值班情况登记本班次未处理状况备注消防安全巡检登记表年月日NO巡检起止时间火灾隐患摘要整改措施与复班组长复查意主管审核意见巡检员查成果见室内装修施工许可证施工单位NO房号施工人数施工天数面积动工日期注意事项签发人

1、严格执行《室内装修管理规定》签发日期

2、严格遵守小区各项管理规定

3、若延长工期，须及时申请延期手续物业接管原则作业规程

1.物业接管工作流程:

2.项目物业管理处开始进入物业办公

3.发展商在移交物业日勺同步，应当向物业管理企业及业主提供《住宅使用阐明书》和《住宅质量保证书》管理处进驻物业后，应立即同供电局、自来水企业、燃气企业、供暖企业、邮局时行联络协调，以保证小区的正常供电、供水、供气、供暖、通邮；同管辖派出所、街道办联络，处理小区的治安等问题；同银行联络，处理小区多种费用的银行代收代缴问题

5.《钥匙移交一览表》《物业移交清单》物业接管验收原则作业规程程序要点、准备好接管验收登记表格一《房屋本体接管验收表》1-《公共配套设施接管验收表》-《接管验收问题整改表》-《机电设备接管验收表》、接管验收日勺工作程序:2总经理下达接管验收指令企业组建接管验收小组作好接管验收准备进行资料验收移交/I规定对的、真实补齐资料一（否）验收与否合格是I进行硬件设施、设备验收/!规定发展商限时整改一（否）与否合格是I记录归档、发展商委托物业管理时需向物业管理企业移交有关资料3产权资料

①项目同意文献

②用地同意文献

③建筑执照

④业主（客户）名称及物业建筑、实用面积清单政府验收合格资料

①建设工程竣工证书

②建筑消防验收合格证

③用电许可证、供用电协议书

④卫星地面接受设施许可证、电视共用天线许可证工程技术材料

①施工图包括平面图、建筑、构造、设备、附属工程、隐蔽管线等图纸

②地质勘测汇报

③工程协议及开竣工汇报

④工程预决算分项清单

⑤图纸会审记录

⑥竣工验收证明书

⑦水、电等设备检查合格证

⑧供水、供气的试压汇报

⑨隐蔽工程验收签证等需移交给物业管理处的资料

①供电协议书、用电许可证

②用水申请审批表及月供水计划执行表

③卫星地面接受许可证需移交接受的复印件及图纸

①业主（客户）名称及用房面积，单位、人员清单

②建筑工程竣工验收合格证书

③建筑消防验收合格证书

④卫星电视接受系统许可证

⑤建筑、电器、给排水、空调等施工图

⑥机电设备单台阐明书，调试、定购、楼宇主体硬件设施的详细验收原则4

①主体构造外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密，不渗漏

②楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓整体面层平小、无裂缝、无脱皮；块料面层表面平整，接缝均匀须直、无缺棱掉角、粘贴牢固

③内墙面无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层粘贴，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍

④卫生间、是台地面应低于相邻地面厘米左右，不应有积水、倒泛水和2渗漏卫生洁具安装牢固、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水畅通

⑤门、窗门启动自如，无晃动和裂缝、零配件齐全，门锁、窗销连接牢固、启动灵活；玻璃安装牢固、无刮花痕迹这、无损伤；不锈钢防盗门表面无刮花、变形；

⑥水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤

⑦给水设施安装牢固、无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力地漏、排水管道无堵塞是、排水畅通、完好无损天台天沟、落水畅通完好；隔热层、防水层完好

⑧门铃、对讲效果良好

⑨道路路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌筑整洁、无缺角损伤；块料面层、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清晰完好⑩室外消防栓消防箱标识清晰、玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足业主验房表业主房号楼层号查验项目土建门窗供水排水电气采暖厨房卫生间有线通讯智能化业主姓名联络房间号码水表电表煤气表钥匙遗留问题业主验房状况业主签字业主签字交房人签字五在工作当中，不能由于任何原因与客户发生争执，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户六听到住户呼救或发现可疑人员，须立即告知上级并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理切勿鲁莽采用行动七保安实行小时巡查制度，对于重点安全区域保安要重点巡视，提高巡查质量以防止事故的发生24八若发生罪案，应采用下列环节协助破案

（一）立即报案或告知上级，并维护现场秩序直至公安部门抵达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即急救和监护

（二）切勿移动、也不容许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，以便调查工作

（三）向公安人员如实提供有关罪案状况，如案发通过，与本案有关人物的相貌、衣着、有关的车牌号I及坏人逃走方向等九服从命令听众指挥及时完毕上级交给的其他任务保洁班岗位职责一根据操作规程依时清洁物业管理区域内道路、大厅、楼梯、电梯、停车场、雨水井、墙面等公共场所二告知各业主或物业使用人将自产垃圾请放入物业企业指定地点,请勿置于走廊、楼梯等公共部位,以免影响卫生三发现任何影响卫生的行为均有权利去制止，发现公共设施、设备发生故障及其他隐患及要及时汇J I报上级装修负责人身份证号联络装修申施工单位营业执照请表施工人数装修天数装修项目室内装修管理责任申请时间年月日装修期限年月日一年月日书物业企业初审

一、装修业主责任装修保证金装修管理押金收款人业主本住户和施工队保证遵守《装修管理规定》和物业企业其他管理规定装业主（住户）签名施工队负责人签名修需要装修承诺时，应提前经理审批一周向物业企业提延期施工记录管理员出申请，详验收惩罚状况细如实地管理员填写《装修申请表》，向物业企业领取《室内装修管理规定》，并逐项签订《装修施工承诺表》，物业企业同意后方可施工业主装修施工需按物业企业审查同意的方案进行施工，如按实际状况需更改，必须经物业企业确认同意后方可施工业主装修需选择有资质的装修单位业主装修需严格遵守《方大创新园室内装修管理规定》，如有违章行为，同意执行《方大创新园室内装修管理规定》，按方大创新园惩罚措施及其他有关规定进行惩罚业主应自觉接受物业企业的监控和检查，配合物业企业对施工人员和施I工现场日勺管理，并承担因施工人员违章施工和违反小区治安、清洁、环境管理的连带责任

二、装修单位责任装修施工单位需各物业企业提供资质证明、营业执照复印件各一份，并交验原件，并签定本责任书后方领取装修施工许可证装修单位需如实申报施工共员名单，交身份证、暂住宅楼证复印件一份，并交验原件（若无身份证，则必须由具有本市县级户口的居民作担保人）施工人员必须办理临时出入证，凭临时出入证进出本小区，无证者严禁进入装修单位需交装修管理押金元，个体装修人员按每人义义元缴纳X X如丢失临时出入证扣款元/证，如丢失施工许可证扣款元XX XX装修施工必须按物业企业审查同意的方案执行，严格遵守《室内装修管理规定》，若违反规定，施工单位将承担连带责任装修施工应严格按照设计方案及有关规范规定进行施工，不得偷工减料、粗制滥造，装饰材料不得以次充好、弄虚作假，不得野蛮施工、损害装修业主的合法权益隐蔽工程需报请物业企业检查同意后方可隐蔽装修施工期间，所有人员必须服从物业企业的管理，接受物业企业的监督和检查，严格遵守小区日勺其他各项管理规定装修竣工后，要及时告知业主及物业企业共同对装修工程进行检查验收，验收合格后，业主、施工单位凭验收单、临时出入证、施工话可证，及时到物业企业办理有关手续

三、物业管理企业责任物业企业要严格按照《室内装修管理规定》对业主装修申请及时进行审批物业企业要及时对装修隐蔽工程进行验收物业在业主装修施工期间，要派人随时检查，对违章行为要及时纠正和按规定进行惩罚物业企业在业主报验后要及时进行装修工程验收，验收合格后，出具装修工程验收单物业企业管理人员若因不及时、不配合而影响业主装修的，物业企业给负责人以扣奖金、工资及解雇等方式进行处理本责任书一式三份，三方签字后生效业主装修单位物业企业（签章）（签章）（签章）年月日年月日年月日室内装修管理规定

一、报批程序住户装修应提前一周向物业企业申报，详细如实地填写《装修申请表》并提供装修施工单位资质证明、营业执照复例子件一份经物业企业审批同意，签订《室内装修管理责任书》，并签发室内装修施工许可证，之后方可施工

二、装修范围

1、任何装修均不得拆改原屋墙、柱梁板等建筑主体和承重构造及公共设施，轻质隔墙的拆改需上报物业企业并采用详细措施后方可进行

2、不得扩大承重墙上原有门窗洞口的尺寸不得变化房屋及配套设施的使用功能楼地面不得凿除原水泥面层，只容许凿毛

3、不得将没有防水规定的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

4、厨房、卫生间地面装修，严禁破坏防水层，不得变化厨房、卫生间的构造和使用功能改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水原则制定施工方案，并做闭水试验

5、不得拆改供暖、空调管道和设施，严禁增长采暖设施不得隐蔽水表及各类阀门，管井检口不得封闭

6、不得影响、占用公共部位，不得阻碍楼梯通行和消防

7、严禁在窗户阳台外安装防盗网、晒衣架等不得在外窗、阳台加设任何形式日勺雨篷

8、未经市规划部门同意，不得搭建建筑物、构筑物；不得变化住宅外立面、在非承重外墙上开门窗、变化外窗样式及色调

9、空调机必须按规划位置安装，安装必须牢固，空调出水接至集中排水管，不得破坏楼宇构造，凿坏墙体

10、需进行焊割作业或明火作业时，必须上报物业企业，采用对应的安全防护措施后方可作业

11、人工运垃圾时必须小心，不能破坏公共墙体、楼梯及地面，洒落的I多种物料必须及时清理本措施所称建筑主体，是指建筑实体的构造构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等本措施所称承重构造，是指直接将自身自身与多种外加作用力系统地传递给基础地基的重要构造构件和其连接接点包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等

三、装修期限及时

1、装修施工应安排在每天上午700—1200,下午1400—2100,不得延长工作时间，以免影响他人休息

2、装修期限按报批时装修时间为准，确需延长时，要办理延期手续否则，按未经容许私自装修进行惩罚

四、垃圾清运

1、装修垃圾严禁与生活垃圾混放装修垃圾必须袋装堆放在楼下物业企业指定位置，由物业统一清运

2、严禁在楼梯、过道等公共场所堆放装修垃圾，严禁向窗外、阳台外抛散建筑垃圾，严禁焚烧装修垃圾，严禁装修垃圾倒入下水道

五、装修施工期间要注意用水、用电安全因装修而导致日勺管道堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品，导致他人损坏时由装修业主负责和赔偿

六、装修施工竣工六个月内，如发现因装修而导致的管道堵塞、渗漏水、停电、损坏他人物品，导致他人损失日勺由装修业主负责和赔偿

七、违章处理对违反以上规定者，园区物业管理企业可采用如下方式处理令其停工；恢复原状；赔偿损失及罚款；拒绝装修队进入园区；上报有关行政主管部门依法处理，或采用其他有效处理措施以上处理可同步并处装修施工单位安全责任须知为使业主有一种舒适、安宁的生活环境，维护业主权益和园区的正常秩序，加强对装修工程队伍欧I管理，凡住户申请装修物业企业审批同意后，装修单位进入园区施工，需履行如下责任

一、责任范围

1、装修单位需办理施工许可证及人员临时出入证

2、施工人员仅限于装修户活动，除正常出入外，不得在园区内其他范围活动

3、装修单位负责人必须教育工人遵纪遵法，服从物业企业的管理，严格遵守园区的各项规定否则，引起的一切后果均由施工单位负责

4、爱惜各楼层公共设施，保持楼层洁净、整洁，不乱写乱画，不乱贴小广告，不乱发宣传品，不随地大小便发现一次罚款100元

5、施工人员不许在园区内争执、打架、斗欧及从事赌博、吸毒、色情等违法犯罪活动

6、装修施工单位必须做到文明施工，不影响他人生活和休息，不准在其他房门前停留、休息及堆放物品，杜绝周围住户投诉事件时发生

7、施工期间，施工队做好治安、消防工作，防止案件和灾情时发生，发现可疑状况，须及时汇报园区内物业企业

二、违章处理措施

1、如有违反上述范围事项者，园区内物业企业有权拒绝其进入园区内，如有多人违反，园区物业企业有权拒绝该工程队进入

2、违反上述

2、

4、5款项者，园区物业企业将扣除装修管理保证金，并送有关部门进行处理

3、违反第7项及园区其他管理规定者罚款200元，并参照园区其他管理规定进行惩罚保洁工作流程室内外公共区域清洁原则作业规程首先，对室内外公共区域保洁部主管应根据气候变化、小区的卫生状况等制定出每月清洁计划计划内容不一样天气状况保洁频率；重点路段的保洁频率；重点保洁工作措施;清洁费用的预算等

1、室外1道路的清洁、保洁

①下雨天应及时打扫路面，保证路面无积水；旱季是每月冲洗1次路面，雨季每周冲洗1次；发现路面有油污应及时用清洁剂清洁

②道路的清洁原则目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙；道路、人行道无污渍，每200平方米痰迹控制在1个以内；行人路面洁净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍；路面垃圾滞留时间不能超过1小时2广场、花园日勺保洁原则地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾；花坛外表洁净无污渍；广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过1小时间3地下管井的疏通

①每月对地下管井清理1次

②每六个月地下管道彻底疏通1次

③地下管井清洁原则目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物；水流畅通，井盖上无污渍、污物

（4）化粪池的清理

①化粪池的清理每年清理1次

②化粪池清理后应到达目视井内无积物浮于面上，出入口畅通；化粪池盖无污渍、污物

（5）喷水池的清洁

①喷水池清洁每月1次

②喷水池清洁原则应到达目视水池清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污渍

（6）路灯的保洁路灯应每月保洁1次

（7）宣传标识牌的清洁宣传牌、标示牌等应每天擦拭一遍

（8）天台和雨篷的清洁

①用铁杆将雨篷、天台上排水口（管）疏通积水；

②天台、雨篷每半月打扫一次清洁原则应到达目视天台、雨篷无垃圾、杂物，无积水、青苔

（9）垃圾筒、果皮箱的清洁

①垃圾筒、果皮箱应每天清运两次

②垃圾筒每周清洗一次遇特殊状况应增长清洗次数清洁原则应到达目视垃圾筒、果皮箱无污渍、无油迹；垃圾筒、果皮箱周围无积水10排水沟的清洁

①水沟的清洁应每天进行一次

②水沟清洁原则应到达目视洁净无污迹、无青苔、杂草排水畅通无堵塞、无积水、臭味11信报箱的清洁每周擦拭信报箱2次

2、室内公共区域1大堂

①日间保洁每天早上用地拖把大堂门口拖洗洁净；用尘推将地板推尘，每天多次视客流量定；每周擦墙面1次

②夜间清洁每天晚上用地拖将地板拖洗1次，干后用清洁剂进行清洁和抛光;每月2次对大堂进行消杀工作

③保洁原则a大堂内摆放的烟灰缸内烟头寄存量不得超过3个；b垃圾筒内垃圾不得超过二分之一；c保持大理石地板无污滓、无垃圾，每平方米地板日勺脚印不得超过2个；d玻璃大门无受印和灰尘，保持光亮、洁净；e大堂的墙面、台、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘;四清洁公共部位时要坚持避让原则，回答业主或物业使用人的问题时要有礼貌，I不清晰的要明确给出其他日勺处理措施如拨打物业企业的热线五在工作当中，不能由于任何原因与客户发生争执，更不能谩骂、威胁、恐吓甚至殴打客户六遇雨、雪天气，及时打扫路面的积水、积雪，在入楼处放置防滑设施及防滑标识，并且要加强楼内的保洁I频率，减少雨雪天气对卫生的影响七协助做好企业其他部门的配合工作，如漏水及时告知维修组、发现可疑人员要告知保安队等八完毕企业交给的其他任务维修组岗位职责一维修人员应自觉遵守企业的各项规章制度二熟悉掌握物业管理区域内房屋、设备、设施的功能，做好平常的维修管理三维修人员应随时注意个人仪容仪表，按规定着装四维修人员在工作时应遵守操作规程，防止出现意外五在维修过程中碰到大问题应及时向部门主管请示、汇报六在工作中不能介入个人情绪影响与客户之间的关系，应与客户保持良好的关系以便工作七不接受客户的任何赠送品，不容许有吃、喝、拿现象八在维修过程中，将检查状况详细记录并教会客户对的使用和保护设备设施，以延长使用寿命九在工作当中，不能由于任何原因与客户发生争执，更不能谩骂、威胁,、恐吓甚至殴打客户十工作过程中严格按照企业制定的《物业管理免费服务项目、有偿服务收费原则》向客户提供服务并告知财务部进行收费十一维修工作完毕后维修人员应及时清洁工作现场f保持空气清新无异味2电梯梯间通道的保洁

①电梯保洁保持电梯地的清洁，对大堂、会所的电梯时不锈钢、镜面装饰物进行循环境保护洁；住宅楼电梯每天应巡回保洁；夜间对电梯内日勺墙面和地面进行擦拭拖抹

②每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶并拖洗洁净a各层和通道的防火门、电梯门、消防栓门、玻璃窗内侧、灯具、楼梯扶手护拦、墙面、地脚线、指示排等公共设施，应保证每周循环境保护洁1次b清洁原则地面、阶级洁净、无污渍、水渍、灰尘；铁栏油漆完好无脱皮；地脚线洁净无灰尘；地面目视洁净、无污渍3卫生间日勺保洁

①每日早中晚对卫生间保洁3次；

②每月1次用毛巾擦灯具打扫天花板；

③每周1次用玻璃清洁工具清洁洗手间堵塞玻璃镜；

④每月2次对洗手间进行消杀工作4办公室会所的保洁1办公室的清洁需派专人负责，每天清洁1次2办公室保洁时应注意不得翻动办公室内所有物品、文献，办公用品应轻拿轻放会所日勺保洁每天对会所日勺卫生彻底日勺清洁一次，循环境保护洁会所卫生，消杀工作每月进行两次5室内车库和地下室日勺保洁

①每天应打扫一次室内车库、地下室内的纸屑和垃圾；及时清除地下室进出口处日勺垃圾，以免下水道堵塞

②每周打开一次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板，应彻底疏通，冲刷一次

③每两月打扫一次地下室日勺管线.垃圾搜集与处理原则作业规程清洁工应根据规定期间进行小区垃圾搜集和工程垃圾的I回收

1、路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落飞扬引起二次污染该垃圾一定要倾倒在小区内指定地方，严禁倒入垃圾中转站

2、有回收运用价值日勺垃圾要拣出分类单独寄存一处

3、垃圾桶的清理保洁部主管应安排固定人员专门回收运送垃圾桶内的垃圾;固定垃圾运送人员应巡回收取垃圾桶内的垃圾；保证垃圾桶内呈半空状态以便住户使用；将垃圾运送到垃圾中转站寄存

4、有回收选用价值的垃圾时处理垃圾运送人员对有回收价值的垃圾应及时拣出并分类寄存；将回收寄存时有价值的垃圾汇总，每月发售一次卫生消杀管理原则作业规程卫生消杀工作计划的制定，保洁部主管应根据季节的变化制定出卫生消杀工作计戈必

1、灭蚊、蝇、嶂螂工作

①每年的1—

4、11—12月份中，每天应进行一次灭虫消杀工作其他月份详细参照各原则作业规程的规定进行消杀

②消杀区域各楼宇的I梯口、及楼宇周围，别墅住宅的四面，会所及配套时娱乐场所，各部门办公室；公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共;员工宿舍和食堂消杀方式以喷药触杀为主

③喷杀时应注意梯间喷杀时不要将药喷在扶手或住房的门面上；员工宿舍喷休养时不要将药喷在餐具及生活用品上；食堂喷杀时不要将药喷在食品和器具上;不要客户出入高峰期喷药

2、消杀作业原则

①检查仓库或地下室，目视无明显蚊虫在飞

②检查商场酒楼和办公室，目视无苍蝇滋生地清洁剂使用原则作业规程

1、不锈钢擦亮剂使用范围合用于不锈钢表面，能除去油污，保持不锈钢表面光亮，防尘、防手印

2、金属除渍剂使用范围合用镀金属、不锈钢表面，清除锈渍及顽固污渍

3、洁厕灵使用范围合用清洗卫生间内的陶瓷制品上的污渍、锈渍特殊环境清洁原则作业规程

1、污/雨水井、管道、化粪池堵塞、污水外溢的清洁处理

2、当接到保洁主管的指令后，清洁工应带着垃圾车、扫把等工具迅速赶到现场，协助维修工对对堵塞处清理；将从污/雨水井、管道、水池中捞起的污垢、杂物直接装上垃圾车，防止导致二次污染；疏通堵塞处后，清洁员应迅速打扫地面被污染处，用接水管或用桶提水清洗地面洁净

3、楼层内空调水管、给水管上午接头发生爆裂清洁环节1关掉电源开关后，急救房间、楼层内的物品如资料、电脑等2用垃圾斗将水盛到桶内倒掉，将水扫进地漏，接好电源后再用吸水器吸干地面水分，打开门窗，用风扇吹干

3、户外施工影响卫生日勺清洁

①小区设施维修以及供水，供电，煤气管道，通讯设施等项目施工中，清洁员应配合做好场地周围的清洁工作

②及时清理住户搬家时遗弃的杂物，并打扫场地

5、新入住装修期的清洁，各责任区清洁员应加强保洁，对装修垃圾清运后的场地及时打扫，必要时协助住户或装修队将装修垃圾及时上车清运玻璃、灯具、不锈钢清洁原则作业规程、玻璃清洁1

①准备伸缩杆、玻璃刮、毛头、小铲刀先用铲刀铲除玻璃上的污迹及边缘上的污垢；将毛头浸入玻璃水中；把毛头按在玻璃上并上下洗抹；用玻璃刮刮去玻璃上日勺水分玻璃刮和玻璃平面应保持一定的角度；当玻璃的位置和地面较靠近时，应把毛头或玻璃毛虫作横向移动；用干毛巾抹去玻璃上的水珠，然后用拖把抹净地面上的污水；清洁高处玻璃时应把玻璃刮或毛头套在伸缩杆上；操作时应注意防止玻璃刮的金属部分刮花玻璃

②璃清洁原则；玻璃面上无污迹、水迹；用纸巾擦拭室内玻璃面50厘米，纸巾无明显污染

2、灯具清洁

①准备梯子、螺丝刀、抹布、两桶水，其中一桶放入少许（约200毫升）洗洁精关闭电源；架好梯子，人站在梯子上一手托罩，一手拿螺丝刀拧松灯罩的固定螺丝取下灯罩；将灯罩放在有洗洁精的水中，用布洗擦灯罩内外的污迹，再用清水洗一遍然后用干布抹干水分；将抹一次的灯罩装上并用螺丝刀拧紧固定螺丝；清洁日光灯具时应先将电源关闭，用手压住盖板取下盖板、灯管，然后用由分别把灯管和灯具盖板擦抹洁净再重新装好

③清洁灯具注意事项在梯子上作业时，应注意安全，防止摔伤；清洁前，首先关闭灯具电源，以防触电；人在梯子作业时，应注意防止灯具和；工具掉碰伤行人；用螺丝刀拧蛛丝马迹螺钉，固定灯罩时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩灯具清洁原则应到达目视灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清洁

④不锈钢的I清洁平常日勺清洁保养用已稀释日勺全能擦拭不锈钢表面；用干湿日勺毛巾抹净不锈钢表面上的水珠再用干布擦干；置少许不锈钢擦亮剂于毛巾上，对不锈钢表面进行抹拭；不锈钢表面面积大日勺可用手动喷雾枪或喷壶调试至雾状将不锈钢擦亮剂喷于不锈钢表面，然后用干布拭抹特殊污渍、锈迹的清洁用金属除渍剂倒在微湿的布上轻擦污渍；用湿巾擦拭洁净，干布擦干；抹上不锈钢擦剂操作时应注意清洁不锈钢应使用无绒毛巾，以免毛巾脱绒遗留在不锈钢表面上影响亮度；上不锈钢油时不适宜太多，防止沾污他人衣物；应使用洁净的干毛巾,以防砂粒划伤不锈钢表面不锈钢清洁原则亚光面不锈钢目视表面无污迹、无灰尘、50厘米内映出人影;镜面不锈钢目视表面光亮、无污迹、手印、3米内能清晰映出人影机电维修工作流程

1.机电部岗位职责1树立良好服务意识和职业道德，决不与业主发生争执2上岗时必须穿戴工衣，戴工牌3严格遵守企业日勺考勤制度，准时上下班4认真完毕本岗工作任务，服从领导工作安排，并准时完毕工作任务5发扬团结互助精神，做好各岗之间的协作，互相融合6上班时间不准私自脱岗、睡觉、喝酒、不得迟到早退、无端缺勤、也不得私自调班、顶班、做与工作无关的事7根据操作规程，亲密注视所管设备运行状况，作好记录；准时巡查，及时发现隐患，并尽快处理，如当班人员无法自行处理，应急时汇报有关人员

（8）交班双方人员必须做好交接工作

2.工具管理原则作业规程

（1）工具的分类机电维修部工具分为两类一类是个人使用工具；另一类是部门公用工具，个人使用工具个人保管，部门公用工具负责人领用并保管仓管员对所领用工具记录在《工具领用登记表内》

（2）个人使用工具管理a）机电员工正式上岗时，由员工填写《领料单》经机电主管同意后，在仓管员处领取一套个人使用工具b）个人使用工具注意事项不准乱打乱撬；用力应适度；测量不一样参数时注意对的换挡；注意工具的作用条件；工具用后擦拭洁净c）机电维修部员工个人使用工具属企业财产，严禁用作私人用途d）机电维修部员工个人使用工具丢失或人为损坏，由员工个人立即补上同规格同品质日勺工具；如属正常使用损坏则可以经机电维修部主管同意后在仓管员处以旧换新,仓管员作好登记e）员工辞工，被解雇或转岗应将个人使用工具所有退还机电维修部，丢失个人工具的员工应赔偿对应钱款

（3）专用组公用工具日勺管理a）专用组公用工具由部门负责人管理b）专用组公用工具使用注意事项小件工具参照个人工具使用注意事项大型工具应每月进行一次保养；对各转动部位加注润滑油；调整皮带，对于磨损严重的皮带应更换；检查启动电容，如变形、膨胀或开裂则应更换；检查或整修接线头；调整机械间隙至合理位置；清洁外表，必要时涂上防锈油c）专业组公用工具属企业财产，严禁用作私人用途d）专业组公用工具如丢失或人为损坏，则应由借用人负责照价赔偿专用组公用工具如属正常使用损坏，对于小型日勺（500元如下）经机电维修部主管确认，主管经理同意后可以以旧换新对于500元以上的公用工具须先由组长填写《报废工具登记表》经机电维修部主管同意后上报企业审核e）专业组组长工作调迁、辞工或被解雇时，由机电维修部主管会同管理处仓管员一起对组长所管公用进行盘点，发现缺乏或人为损坏时则应追究组长日勺责任

3.电梯原则作业规程

（1）电梯巡视监控电梯管理员每天应对小区内所有电梯的重要部位至少巡视一次

（2）电梯异常状况处置a）发生火灾处置电梯管理员立即按动“消防开关”使电梯进入消防运动状态，稳定顾客情绪井道内或轿厢发生火灾时，管理员应即刻停梯，疏导乘客离开，切断电源用干粉和灭火器控制祸事蔓延b）电梯湿水处置当底坑出现少许进水或浸水，应将电梯停在二层以上，段开电梯电源当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应停在进水层的上一层，段开电源开关当底坑，井道机房进水时，立即停梯，段开电源总开关，发生湿水，迅速阻断漏水源对湿水电梯，用抹布，热风吹干

（3）电梯平常维修保养a）电梯维修保养安全操作在电梯基口处放置“检修停用”标牌关上厅门，防止无关人员进入电梯在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门b）电梯管理员负责电梯平常维修保养工作，每三个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑c）电梯故障维修电梯发生故障后，电梯维修工应尽快抵达现场，查看故障现象、分析故障原因、位置，根据不一样的故障，进行对应处理d）电梯困人救援原则作业规程当发生电梯困人事故时，电梯管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员获得联络，务必使其保持镇静，不要惊恐，等待救援人员的援救，被困人员不可将身体任何部位伸出轿箱外

4.供配电设施设备原则作业规程1安全操作注意事项操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆操作低压设施设备时，必须穿戴绝缘鞋、带棉纱手套、防止正向面对操作设备严禁带电工作，紧急状况须带电作业时，需有监护人；工作场地空间足够，光线足够；所用工具材料齐全2供配电设施设备运行管理a巡视监控值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次b巡视内容变压器油位、油色与否正常；有无异常响声或气味；多种仪表指示与否正常，指示灯与否正常；多种接头与否过热或烧伤痕迹对于巡视中发现日勺问题，当班电工应及时采用整改措施加以处理，处理不了日勺问题如实汇报给组长，在组长和主管日勺协同下加以处理c异常状况处置触电处置发既有人触电时，当班电工应保持镇静、头脑要冷静尽快使触电者脱离电源，并进行紧急急救拉开电源开关；用干燥的木棒移开电线，用绝缘工具剪断电线；用干燥的衣服十二工作时间要合理使用文明服务用语十三准时完毕企业交给日勺其他任务项目部管理人员《条例》细则问答项目部管理人员人事管理技巧工程部纪维修人员常用设备自控原理及维护项目部管理人员公共关系学项目部管理人员怎样处理客户投诉项目部管理人员经济协议项目部全体人员物业管理有关法规项目部管理人员怎样有效鼓励员工项目部全体员人员消防安全知识项目部全体人员实用礼仪项目部全体人员简易维修常识项R部全体人员工作技巧和语言技巧项目部全体人员急救常识项目部全体人员员工守则管理人员服务过程中应注意的事项十二点一管理人员必须保持制服整洁清洁，仪表端庄，精神饱满二看待业主、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系三必须严格遵守企业规定的工作时间，准时上、下班（交接班），不得无端迟到、早退遇有特殊状况请假时，应履行正常时请销假制度四管理人员不得在当值时间内为个别住户做职责范围以外及对私人服务的工作五物业管理区域内房屋的出租、发售措施由企业与开发商统一约定，任何人不得私自参与物业的发售与租赁（重要指业主的委托）六各部门的管理人员应当准时执行企业的各阶段任务，并定期召开各级员工的会议，向企业做定期日勺汇报企业员工必须服从企业有关工作调配及岗位编排七不准损坏企业信誉和对企业有欺诈及不诚实行为垫住，将触电者脱离电源；防止触电者在断电后跌倒；如触电者八不得有损坏企业利益日勺行为尚未失去知觉，则要让其保持安静，并立即请医生救治如触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应让其舒适仰卧，将上衣与裤带放松，使其轻易呼吸，并请医生救治交配电房发生水浸时视进水状况，拉下电源开关；堵住漏水源；堵住漏水源后，应立即排水d交配电室管理非值班人员不准进入机房，如需要进入，须经机电维修部主管同意，并在值班人员陪伴下方可进入机房机房内严禁寄存易燃、易爆、危险物品，机房内严禁吸烟机房内应通风良好、光线足够、门窗启动灵活3供电设施设备维修保养供电设施设备维修保养包括；变压器维修保养、外委维修保养、外部维修保养、高压开关柜维修保养、低压配电柜维修保养

5.给排水设施设备原则作业规程1给排水设施设备运行管理a巡视监控水泵房管理员每两小时巡视一次小区内水泵房巡视监控内容水泵房有无异常声响或大的震动；电机控制柜有无异常气味；电机温度与否正常，电压表、电流表指示与否正常；控制柜上信号灯显示与否对时,控制柜内各原器件与否工作正常；水池、水箱水位与否正常水泵房管理员在巡视中发现给排水设施设备有不正常状况时，应及时采用措施加以处理，处理不了的问题，应及时详细汇报机电维修房的主管，祈求协助处理b）发生异常状况的处理主供水管迸裂的处置立即关闭有关连的水管欧I开关；假如关闭了水管的开关仍不能控制住大量泄水，则应关停对应的水泵；立即告知机电维修部主管，进行处理水泵房发生水浸时处置视进水状况关掉机房内运行的设施设备并拉下电源开关；堵住漏水源；立即排水，进行除湿处理e）水泵房管理非值班人员不准进入水泵房，如需要进入，须经机电维修部主管同意并在值班人员陪伴下进入水泵房严禁寄存有毒、有害物品

（2）给排水设施设备维修保养给排水设施设备维修保养分为水泵机组维修保养，水泵管理员每年4月、10月对小区内所有水泵机进行一次清洁、保养电动机维修保养检查电动机轴承有无异常声响，清洁电动机外壳，检查电动机与否脱漆严重

6.机电维修部员工培训管理原则作业规程

（1）新入职工工时培训新员工入职后上岗前需进行3天的培训，并经考核合格后方可正式上岗第一天由主管负责简介企业的基本状况，讲解企业的多种制度，简介本部的工作性质，岗位职责、安全作业规定以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按解雇处理2专业基础知识培训电工类进网作业电工培训教材；电工作业安全规程；维修电工技能培训教材电梯类电梯构造原理及安装维修；电梯实用技术给排水类给排水设施设备使用及维修保养技术3安全培训培训内容操作安全；平常生活安全九不得向业主、物业使用人或与企业有关的任何人收受或索取任何形式的礼品、赏钱十所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽损坏企业财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿十一遇有特殊事件发生，各部门要按照企业的特殊事件处理应急预案执行，做好企业分派给自己的任务十二必须遵守和执行企业所发出的一切通告突发事件处理预案明确一种概念:突发事件是指除火灾、火警以外的事件如治安、卫生、救急等方面掌握四个原则迅速反应原则、统一指挥原则、服从命令原则、团结协作原则迅速反应原则办公区管理制度保安值班制度

1.必须明了及熟悉区内多种保安设施操作效能，例如对讲机、报警系统，妥善运用已经有时设施

2.熟悉区内各客户，同步详细记录客户姓名及联络方式，但该资料必须保密且妥善寄存

3.各值班人员于交接班时应传递防盗讯息，认真填写交接班记录

4.严辞拒绝推销人员进入，尤其是自称公务人员或公共机构职工，应查验身份证、文献，如有疑问，应致电有关机构查询或向上级领导反应

5.应有礼貌地查询任何进入商务楼的访客，并尽量登记身份证，如有怀疑应告知各有关客户或向上级领导反应，如访客携带可疑物品更须提高警惕

6.至少每两小时巡查一次，但不应固定期间，以免坏人乘虚而入，巡查时必须有警惕性，尤其注意楼梯、走廊、配电房、机房及其他隐藏地方、通道等，以保证无任何可疑人物匿藏楼内伺机作案，并留心公众地方之门边、暗角与否预先藏备盗窃工具等

7.如听到客户呼救或发现可疑人物，须立即报警并封锁出入口处及其他通道以等待警方人员到场处理，切勿鲁莽采用行动而不知会警方

8.应留心商务楼内安全漏洞或弱点并设法改善，例如防火门、卫生间、排气窗等皆可被坏人运用而犯案，应加强保安

9.详细记录各有关政府部门，以便需要时寻求协助

10.不无端空岗、缺岗；不在上岗时酗酒或饮酒后上岗；不在岗中谩骂、殴打外来人员及客户；不在岗中闲聊与工作无关欧I事；不徇私情，不打击报复，不诽谤、欺侮他人

11.值班中不准擅离岗位，不准看书报、吃东西、睡觉、嬉笑打闹，不准听收音机和进行与值班无关的活动

12.若发生罪案，应采用下列环节协助破案

（一）立即报案或告知上级，并维护现场秩序直至公安部门抵达，遇有伤员（被害人、案犯）应立即急救和监护

（二）切勿移动、也不容许他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，以便调查工作

（三）向公安人员如实提供有关罪案状况，如案发通过，与本案有关人物的I相貌、衣着、有关的车牌号及坏人逃走方向等保安部交接班制度

1.接班人员提前15分钟上岗接班，穿工服、戴工作牌，在登记簿上记录接班时间

2.查阅上一班日勺值班记录，问询上一班工作完毕状况，如有需要继续跟进日勺工作需记录以便跟进

3.接班人员清点岗位上所有公物，如对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺疑要立即向班组长提出，并规定交班人员阐明物品去向及做好记录

4.接班人员要检查区域内有无异常状况，如发既有异常则规定交班人员做出解释，并告知班组长前来处理及做好记录，交班人员要等接班人员验收后方能下班，接班人员验收时间无特殊状况不得超过15分钟

5.各岗位在交班前需进行岗位清洁工作

6.所有事项交接清晰后，交班人员离开岗位前在登记簿上记录下班时间并签名

7.接班人员未来，交班人员不得下班若接班人员未来，交班人员下班，这期间发生问题两人共同负责人员、物品出入管理制度

8.商务楼内所有客户凭出入证进出本商务楼，所办出入证只限本商务楼内办公人员使用，加盖公章、贴有照片方可有效

9.商务楼出入证只在敞开办公时间内有效，非正常办公时间进出商务楼需作登记

10.来访客户需先与本商务楼内客户联络后方可进入，进入时填写来客登记，离开时需有楼内客户签字方可离开n.若来访者说不出所找客户，保安人员有权不让其进入

12.租客、来访者及施工人员进入商务楼内携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，保安人员应礼貌的拒绝物主将此类物品带入楼内

13.保安人员要对施工人员带入楼内的施工工具、材料作好登记工作

14.租客、来访者及施工人员携带物品离开时，保安人员应礼貌检查放行手续，如已经办理有效的放行手续时，礼貌核查放行物品与放行条列明的物品与否相符，不相符只放行放行条列明的I物品；如没有办理有效放行手续时，应规定物主在办理有效放行手续后放行；物品经核查无误放行后，保安人员应及时在放行条上签订姓名及日期

15.物品放行后，保安人员应及时将物品的种类、数量等登记在《物品放行登记表》上停车场管理制度

1.本停车场仅供方大创新园内客户使用，其他任何单位无临时通行证日勺不得停放

2.需要在停车场停放车辆的客户，需到智强物业管理办公室登记，由管理部发放统一时通行证，持有此证，方可停放

3.进场的车辆，保安人员应检查其车牌号与否与通行证上的登记相符

4.临时进场的车辆，由保安人员发放临时通行证，出场时保安人员注意收回

5.夜间进场的车辆，保安人员要做好车辆检查记录

6.车辆进场时，保安人员应迅速指导车辆慢行，安全的停放在对应的车位上，提醒车主锁好车锁，随身带走珍贵物品，保安人员不代管任何物品

7.进场的|车辆，保安人员要检查车辆与否有损坏或其他不正常状况，如有不正常状况应立即向车主提出，并在《车辆停放登记表》上作详尽记录

8.进场的车辆，严禁在场内加油、修车、调剂刹车，严禁任何人在场内学习驾驶车辆

9.严禁载有易燃、易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场

10.当有车辆离场时，保安人员应及时检查车主证件，若发现异常状况，应立即拦截车辆并及时告知主管前来协助处理

11.保安人员每小时至少详细检查车辆的车况1次，发现漏油、未上锁等状况要及时告知车主，并在值班记录本上作好记录，必要时汇报主管进行处理

12.发现无关人员或可疑人员进入停车场要及时劝其离开

13.协助清洁工维护好停车场卫生安全巡查检查制度

1.保安人员在巡查过程中须配带对讲机，要多看、多听、多嗅，发现异常状况应立即查明并及时告知有关部门

2.检查治安、防盗、防火、水浸等状况，发现问题立即处理，并汇报上级领导及有关部门

3.巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现可疑人员应前去盘问，检查证件，必要时检查其所带物品

4.巡查时注意检查消防栓、道路、绿化、公共设施的完好状况，发现故障应及时登记、汇报。