2023年银行从业考试个人贷款讲义精华

年银行从业资格考试个人贷款讲义精髓第四章2023第四章个人住房贷款第一节个人住房贷款基础知识

一、个人住房贷款的概念和分类个人住房贷款是指贷款人向借款人发放日勺用于购置自用一般住房日勺贷款1按照资金来源划分，个人住房贷款包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款⑵按照住房交易形态划分,个人住房贷款可分为新建房个人住房贷款、个人再交易住房贷款和个人住房转让贷款

①新建房个人住房贷款俗称个人一手房贷款，是指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购置住房时贷款

②个人再交易住房贷款俗称个人二手房住房贷款，是指银行向个人发放H勺、用于购置在住房二级市场上合法交易日勺各类型个人住房的贷款

③个人住房转让贷款是指当尚未结清个人住房贷款的客户发售用该贷款购置的住房时，银行用信贷资金向购置该住房的个人发放的个人住房贷款3按照贷款利率确实定方式划分，个人住房贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款

（3）档案的借（查）阅管理个人住房贷款档案借阅是指对已登记的个人住房贷款档案资料的查阅、借出、偿还等进行管理,并保留所有交易日勺历史信息，可以实现对借阅已归档资料状况的登记及监控档案的借（查）阅可以运用计算机系统或人工进行当已归档保留的个人住房贷款档案发生借出、借阅、偿还时，档案管理员应根据有关日勺档案管理规定,规定借阅、查询人员填写有关的I登记表并签字,对于借阅有关贷款的I重要档案资料,必须通过有权人员日勺审批同意档案管理员还应对借阅、偿还等进行登记

（4）档案日勺移交和接管根据业务需要,有关个人住房贷款档案需要移交给其他档案管理机构或部门时,进行档案时移交和接管工作，移交和接管双方应根据有关规定填写移交和接管有关清单,双方签字,并进行有关信息的登记工作

（5）档案日勺退回借款人还清贷款本息后,某些档案材料需要退还借款人第三节风险管理

一、合作机构管理

1.合作机构管理的内容1合作机构分析的要点⑵与房地产开发商合作关系确实定及合作管理

①确立合作意向

②合作后H勺管理3与其他社会中介机构时合作管理其他社会合作机构包括:房地产评估机构、担保企业和律师事务所等

2.合作机构风险的体现形式1房地产开发商和中介机构日勺欺诈风险房地产开发商和中介机构欧I欺诈风险重要体现为“假个贷”所谓“假个贷”一般是指借款人并不具有真实的购房目区1,采用多种手段套取银行个人住房贷款日勺行为“假个贷”区I“假”，一是指不具有真实日勺购房目日勺;二是指虚构购房行为使其具有“真实”的表象;三是指捏造借款人资料或者其他有关资料等“假个贷”的重要成因包括开发商运用“个贷”恶意套取银行资金进行诈骗;开发商为缓和楼盘销售窘境而实行“假个贷”；开发商为获得优惠贷款而实行“假个贷”；银行日勺管理漏洞给“假个贷”以可乘之机等2担保企业日勺担保风险在个人住房贷款业务中，由专业担保企业为借款人提供连带责任保证的状况比较常见当借款人采用专业担保企业提供的保证担保申请个人住房贷款时，担保企业的担保能力局限性会给银行带来风险实践中，有地方政府背景的担保企业一般实力较强,并且经营相对规范,而民营背景的担保企业往往由于资金实力和内部管理等问题给贷款带来一定的I风险,重要的表目前“担保放大倍数”过大，即担保企业对外提供担保欧I余额与自身实收资本日勺倍数过大，导致过度担保而导致最终无力代偿3其他合作机构的风险在二手房贷款业务中，往往波及多种社会中介机构，如房屋中介机构、评估机构及律师事务所等社会中介机构一般负责受理客户的申请和委托，对交易时房产进行查册、告知评估,代理审查客户贷款申请，代理客户进行房产交易,指导客户签订有关协议和安排银行约定客户，代办公证“抵押手续”，代理客户进行房款和房屋交割等在二手房交易中由于房产日勺买卖双方均是通过代理机构进行交易,且银行H勺贷款一般直接转入社会中介机构账户，因此，也许在社会中介机构环节出现风险

3.合作机构风险的防备措施商业银行发展个人住房贷款业务，离不开合作机构银行要深入理解和理解合作机构的运作，在充足运用合作机构的同步,采用多种措施有效控制由合作机构带来的风险，推进个人住房贷款业务的健康发展1“假个贷”的防控措施

①加强一线人员建设，严把贷款准入关

②深入完善个人住房贷款风险保证金制度

③要积极利使用措施律手段，追究当事人刑事责任，加大“假个贷”时实行成本

二、操作风险操作风险是指在个人住房贷款业务操作过程中，由于违反操作规程或操作中存在疏漏等状况而产生的I风险,是一种发生在实务操作中取I、内部形成的非系统性风险

1、贷款流程中日勺风险1贷款受理和调查中日勺风险

①贷款受理中的风险

②贷前调查中的风险a.项目调查中的风险b.借款人调查中日勺风险2贷款审查和审批中的风险贷款审批环节重要业务风险控制点为

①未按独立公正原则审批

②不按权限审批贷款，使得贷款超授权发放

③审批人员对应审查的内容审查不严，导致向不符合条件H勺借款人发放贷款3贷款签约和发放中区I风险

①协议签订的风险

②贷款发放时风险⑷贷后与档案管理中的1风险

①贷后管理的风险

②档案管理中的风险

2、法律和政策风险对于个人住房贷款业务,多种法律、法规等强制性规范很复杂1借款人主体资格

①未成年人能否申请个人住房贷款问题

②外籍自然人能否办理住房贷款问题2协议有效性风险目前，个人贷款业务中所采用的借款协议基本都是统一的格式文本，但实际业务中还会根据不同样状况与客户签订补充协议及尤其条款，这就规定银行必须注意协议及协议的有效性,防止有关条款或详细内容等出现问题，以规避也许的I法律风险

①格式条款无效

②未履行法定提醒义务的风险

③格式条款解释风险

④格式条款与非格式条款不一致的I风险第四节公积金个人住房贷款

一、基础知识

1.公积金个人住房贷款的概念公积金个人住房贷款也称委托性住房公积金贷款,是各地住房公积金管理中心运用个人机器所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行想购置、建造、翻建、大修自住房的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专题住房消费贷款公积金个人住房贷款是住房公积金使用的中心内容公积金个人住房贷款实行“存贷结合、先存后贷、整借零还和贷款担保”欧I原则

2.公积金个人住房贷款H勺特点1互助性公积金个人住房贷款其资金来源为单位和个人共同缴存日勺住房公积金2普遍性只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工,都可申请公积金个人住房贷款3利率低相对商业贷款,公积金个人住房贷款的利率相对较低4期限长目前，公积金个人住房贷款最长期限为30年贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年

3.公积金个人住房贷款欧I要素1贷款对象公积金个人住房贷款是缴存公积金的职工才享有日勺一种贷款权利，只要是公积金缴存的职工，均可申请公积金个人住房贷款申请公积金个人住房贷款必须符合住房公积金管理部门有关公积金个人住房贷款的规定2贷款利率公积金个人住房贷款的利率按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行，中国人民银行于2023年10月27日宣布下调公积金个人住房贷款利率其中，5年期如下含5年调整为

4.05%,5年期以上调整为

4.59%⑶贷款期限公积金个人住房贷款的期限最长为30年，如当地公积金管理中心有特殊规定,按当地住房公积金信贷政策执行4还款方式公积金个人住房贷款的还款方式包括等额本息还款法、等额本金还款法和一次还本付息法贷款期限在1年以内含1年时实行到期一次还本付息;贷款期限在1年以上的，借款人从发放贷款日勺次月起偿还贷款本息，一般采用等额本息还款法或等额本金还款法5担保方式目前，公积金个人住房贷款担保方式一般有抵押、质押和保证三种方式实践中，住房置业担保企业所提供的连带责任担保是常见的保证方式6贷款额度公积金个人住房贷款的最高额度按当地住房公积金管理部门日勺有关规定执行,单笔贷款额度不能超过当地住房公积金管理中心规定H勺最高贷款额度一般购置一般商品住房、经济合用房区J,贷款额度最高不超过所购置住房总价款的80%;购置集资建造住房房改房的，贷款额度最高不超过所购置住房总价款的90%;购置二手房时,贷款额度最高不超过所购置住房总价款的170%；用有价证券质押贷款的1,贷款额度最高不超过有价证券票面额度日勺90%;建造、翻建大修住房日勺,贷款额度不超过所需费用的60%

4、公积金个人住房贷款业务日勺职责分工和操作模式1职责分工

①公积金管理中心基本职责制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风险

②承接银行职责a.基本职责公积金借款协议签约、发放、职工贷款账户设置和计结息以及金融手续操作b.可委托代理职责:贷前征询受理、调查审核、信息录入，贷后审核、催收、查询对账

二、贷款流程

1、贷款日勺受理和调查银行要先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”，联得公积金个人住房贷款业务的承接权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务

2.贷款口勺审查和审批管理中心收到申请材料后，先由业务部门经办人员对借款人的资信状况.进行考察、测算、核算，签订意见，经业务部门负责人审查后，报管理中心分管负责人同意2贷款审批

①登记台账

②贷款审批

③查对或登记台账

3.贷款的签约和发放1贷款签约

①协议签约

②担保贯彻

③申领和存拨基金2贷款日勺发放

4、贷后与档案管理⑴贷款检查2协助不良贷款催收

二、个人住房贷款的特性个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有如下特点1贷款金额大、期限长个人住房贷款相对其他个人贷款而言金额较大,期限也较长,一般为10-23年，最长可达30年，绝大多数采用分期付款的方式2以抵押为前提建立欧I借贷关系在抵押日勺情形下借款人或第三人不转移对抵押财产的占有3风险原因类似，风险具有系统性特点除了客户还款能力和还款意愿等方面的原因外，房地产交易市场的稳定性和规范性对个人住房贷款风险的影响也较大

三、个人住房贷款的发展历程个人住房贷款在各国个人贷款业务中都是最重要日勺产品，在我国也是最早开办、规模最大的个人贷款产品国内个人住房贷款最早萌芽于改革开放初期，源于都市住宅制度的I改革20世纪80年代中期，作为首批住房体制改革的试点都市，烟台、蚌埠两市分别成立了住房储蓄银行,开始发放住房贷款截至2023年11月，我国个人住房贷款余额已抵达

2.95万亿元，比1997年年终增长155倍，占所有商业银行人民币贷款余额日勺10%o3对账工作4基金清退和利息划回5贷款手续费的结算6担保贷后管理⑺贷款数据的报送8委托协议终止9档案管理

四、个人住房贷款的要素1贷款对象个人住房贷款的对象应是具有完全民事行为能力日勺自然人申请人还须满足贷款银行的其他规定，例如

①合法有效的身份或居留证明；

②有稳定欧I经济收入，良好的信用，偿还贷款本息欧I能力;com

③有合法有效的购置建造、大修住房的协议、协议以及贷款银行规定提供的其他证明文献；

④有贷款银行承认欧I资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；

⑤贷款银行规定的其他条件⑵贷款利率个人住房贷款的利率按商业性贷款利率执行,上限放开,实行下限管理中国人民银行2023年10月27日公布新区J个人住房贷款利率，个人住房贷款的I下限利率水平为对应期限档次贷款基准利率的

0.7倍，商业银行可根据详细状况自主确定利率水平和内部定价规则实践中，银行多是于次年1月1日起按对应的利率档次执行新的利率规定

（3）贷款期限个人一手房贷款和二手房贷款日勺期限由银行根据实际状况合理确定，最长期限都为30年个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的）剩余使用年限对于借款人已离退休或即将离退休的（目前法定退休年龄为男60岁，女55岁），贷款期限不合适过长，一般男性自然人时还款期限不超过65岁，女性自然人的还款年限不超过60岁符合有关条件的J,男性可放宽至70岁，女性可放宽至65岁第二节贷款流程个人住房贷款业务操作包括贷款日勺受理和调查、审查和审批、签约和发放以及贷后与档案管理四个环节

一、贷款的受理与调查

1.贷款日勺受理

（1）贷前征询银行通过现场征询、窗环球，网校口征询、银行、网上银行、业务征询宣传手册等渠道和方式，向拟申请个人住房贷款日勺个人提供有关信息征询服务⑵贷款日勺受理程序

①接受申请贷款受理人应规定借款申请人填写“个人住房借款生道书”，并按银行规定提交有关申请材料对于有共同申请人,应同步规定共同申请人提交有关申请材料

②初审贷款受理人应对借款申请人提交日勺借款申请书及申请材料进行初审，重要审查借款申请人欧I主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性

2.贷前调查贷前调查是对住房楼盘项目和借款人提供的所有文献、材料的I真实性、合法性、完整性、可行性以及对借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手环球，网校段贯彻状况等进行H勺调查和评估1对开发商及楼盘项目区I调查2对借款人日勺调查

二、贷款的审查和审批

1.贷款的审查贷款审查人负责对借款申请人提交欧I材料进行合规性审查,对贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面谈记录以及贷前调查的内容与否完整进行审查贷款审查人审查完毕后,应对贷前调查人提出的调查意见和贷款提议与否合理、合规等在“个人住房贷款调查审查表”上签订审查意见，连同环球，网校申请材料、面谈记录等一并送交贷款审批人进行审批

2.个人住房贷款日勺审批流程1组织报批材料2审批⑶提出审批意见

①同意

②否决体现不同样意按申报的方案办理该笔业务4审批意见贯彻业务部门应根据贷款审批人的审批意见做好如下工作

①对未获同意的I借款申请，贷前调查人应及时告知借款人，将有关材料退还,并做好解释工作，同步做好信贷拒批记录存档；

②对需补充材料的，贷前调查人应按规定及时补充材料后重新履行审查、审批程序；

③对经审批同意或有条件同意日勺贷款，信贷经办人员应及时告知借款申请人并按规定贯彻有关条件、办理协议签约和发放贷款等

四、贷后与档案管理个人住房贷款的贷后与档案管理是指贷环球，网校款发放后到协议终止期间对有关事宜的管理，包括贷款本息回收、协议变更、贷后检查、贷款日勺风险分类与不良贷款管理以及贷款档案管理等工作它关系到信贷资产能否安全收回，是个人住房贷款工作的重要环节之O

1.贷款的回收银行根据借款协议的约定进行贷款时回收借款人与银行应在借款协议中约定借款人偿还借款采用日勺支付方式、还款方式和还款计划等借款人按借款协议约定偿还贷款本息，银行则将还款状况定期告知借款人1贷款支付方式贷款的支付方式有委托扣款和柜面还款两种方式⑵还款方式借款人要按照借款协议中规定的还款方式进行还款常用时个人住房贷款还款方式包括等额本息还款法和等额本金还款法两种

2、协议变更⑵协议主体变更3借款期限调整期限调整指借款人因某种特殊原因，向贷款银行申请变更贷款还款期限，包括延长期限、缩短期限等借款人需要调整借款期限，应向银行提交期限调整申请环球,网校书,并必须具有如下前提条件:贷款未到期;无欠息；无拖欠本金，本期本金已偿还期限调整后，银行将重新为借款人计算分期还款额延长期限是指借款人申请在本来借款期限日勺环球,网校基础上延长一定的期限，借款协议到期日则对应延长原借款期限与延长期限之和不得超过有关期限规定的规定;原借款期限加上延长期限抵达新的利率期限档次时,从延长之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行已计收的I利息不再调整如遇法定利率调整，从延长之日起，贷款利率按新的法定利率同期限档次利率执行缩短期限是指借款人申请在本来借款的基础上缩短一定的借款期限，借款协议到期日则对应提前对分期还款类个人贷款账户，缩短期限后，贷款到期日环球，网校期至少在下个结息期内，即剩余有效还款期数不能为零对到期一次还本付息类个人贷款账户，不容许缩短借款期限缩短借款期限后新的借款期限抵达新日勺利率期限档次时,从缩短之日起，贷款利率按新的期限档次利率执行已计收的I利息不再调整如遇法定利率调整，从缩短之日起,贷款利率将按照协议约定的I利率执行或按国家有关规定执行

（5）还款方式变更按照个人住房贷款的还款方式划分为分期还款方式和到期一次还本付息方式两大类

（6）担保变更

5、贷后档案管理个人住房贷款档案是指银行在经办和管理个人住房贷款工作中形成的具有史料价值及参照运用价值的贷款管理专业技术材料欧I总称个人住房贷款档案管理是指个人住房贷款发放后有关贷款资料日勺搜集整顿、归档登记、保留、借（查）阅管理、移交及管理、退回和销毁的全过程它是根据《中华人民共和国档案法》（以下简称《档案法》）及有关制度的规定和规定，对贷款档案进行规范的管理，以保证贷款档案欧I安全、完整与有效运用

（1）贷款档案的内容贷款档案可以是原件，也可以是具有法律效力日勺复印件

①借款人H勺有关资料

②贷后管理欧I有关资料⑵档案的I搜集整顿和归档登记银行贷款经办人根据个人住房贷款归档规定,在贷款发放后,搜集整顿需要归档日勺个人住房贷款资料,并交档案管理人员进行登记。