2025年-绩效管理工具简析

绩效管理工具简析绩效管理工具简析2006年集团提出了未来五年的战略规划，为集团未来的发展指明了目标和方向而目标的实现依赖科学的管理和全体员工的不懈努力，德鲁克曾对管理的本质进行过如下描述〃管理是一种实践，其本质不在于‘知而在于行〃集团财务预算部通过全面预算管理的方法，已经使我们明确了〃应该完成哪些工作，工作目标是什么〃，那么，〃怎样才算把工作做好〃、〃如何为目标实现做贡献〃、〃怎样才能有效改进工作成果，实现工作目标〃，如何将战略目标转化为具体的行动方案？就需要我们围绕战略目标，运用有效的绩效管理工具，引导公司及个人的经营管理行为在此，我们就绩效管理的工具与方法与大家共同学习

一、绩效管理概念绩效是为了实现企业的总体目标，企业或个人所必须达成的业务成果绩效管理是管理者确保企业各团队或个人的工作活动及业务成果能够与组织的目标保持一致的过程，是促进企业和员工成功实现目标的管理方法绩效管理体系是一套有机整合的流程和系统，专注于建立、收集、处理和监控绩效数据它既能增强企业的决策能力，又能通过一系列综合平衡的测量指标来帮助企业实现战略目标和经营计划

二、绩效管理的作用通过绩效沟通，使组织上下对公司的战略有一致的明确认识导引员工的行为趋向组织的目标，帮助组织实现战略目标；不断提高员工的职业能力，改进工作绩效，提高员工在工作执行中的主动性和有效性；招募与甄选有效性的依据；培训与开发有效性的依据；晋升、调职、降级的依据；员工潜能评价和职业发展指导

三、绩效管理的主要方法

（一）平衡计分卡（）］、平衡记分卡概念平衡记分卡为核心:的绩效管理体系是目前最有效的管理手段之一平衡记分卡从财务、客户、内部业务流程以及学习和成长四个不同的角度，将企业远景和战略目标转化成具体的目标和衡量指标，并且为衡量指标设定目标值，制定相应的行动计划作为完成目标的支持从而实现对企业绩效全方位的监控和管理，使战略变得可量化可管理平衡记分卡在保持对财务业绩关注的同时，清楚地表明了卓越而长期的价值和竞争业绩的驱动因素，公司管理人员可以通过平衡记分卡测量自己的公司如何为当前以及未来的顾客创造价值（如图1）

2、平衡记分卡的主要内容平衡记分卡从财务、客户，内部流程和学习与成长四个层面相互间的协调和平衡，形成一个完整的绩效发展循环，实现企业全面绩效管理，驱动公司战略目标的实要坚持以人为本，不断促进社会和谐始终把人民群众的根本利益放在首位在就业、教育、卫生事业等方面，明年国家作出了新的部署国家将高度重视零就业家庭的就业，加强对大学毕业生就业的指导和服务；积极扩大城镇社会保险覆盖面，尽快使养老保险、医疗保险、工伤保险覆盖到各种所有制企业；坚持公共医疗卫生的公益性质，加快建立覆盖城乡居民的基本卫生保健制度，完善公共卫生和医疗服务体系，抓紧研究医药卫生体制改革方案民企新考验加入全球市场集团工会摘入世5年来，中国经济的突出表现，世人共睹，她已成为世界经济稳定增长的一支重要力量尤其是经过30年的改革开放，而今的民营经济占据了国民经济的半壁江山由计划经济体制向市场经济体制过渡，表现了中国人对市场、对竞争、对优化资源配置、对自主创新，对冲破传统思想、意识形态、理论、体制等诸多的勇气和胆识尽管还存在这样和那样的问题，在发展层次上还不均衡，但中国经济列车稳步、快速前行由计划经济、统治经济，到市场经济、政府退出市场、企业自主发展、全球化，中国的企业也只有不到30年的实践对融入全球市场，客观地说，无论是企业自身，还是整体外部环境，还没有完全到位，这就使得其挑战更加严峻应对这一挑战，在刚刚结束的中央经济工作会议上，无不表达着这样的思路要又好又快地发展我们的经济由过去的又快又好到今天的“又好又快发展”，这是科学发展观的具体体现，也是反思中国多年发展里程的总结，也是面对入世后新挑战的战略方针而针对企业而言，是做大做强到做强做大的战略转型同时，中央将坚持开放战略提高开放水平列入明年八项主要任务这些都显现出，中央在对外开放面临新形势的理性部署然而，在实际层面上，我们应该看到，一方面，经营环境、法制建设、政府改革等步伐还应加快；另一方面，企业自身的制度建设的完善、素质的提高、产业升级、自主创新、核心竞争力、诚信和市场美誉度，适合现代市场经济的企业文化，制定和执行正确的经营战略等都将面临新的考验而中国的民营经济还处于“稚弱期”今天，如果我们把2005年初国务院颁布的“非公经济36条”放在融入全球市场这样一个大前提下，来思量“非公经济36条”这一重要文件的出台，其意义更加深远虽然这一突破性的政策文件，在落实中还未尽人意，还有“玻璃门”，还有各种认识上的不统一，但市场经济必将按照其自身的发展规律将得到完善而认识上和思想上的交锋，是一必然过程我们的目的是什么，是共同富裕，构建和谐社会中央要实现的是马列主义中国化，让全中国人民共享改革成果这就需要让一切创造财富的力量充分涌流非常巧合的是50年前1956年的12月份，毛泽东在同工商界人士谈话中说道“革命把生产关系和上层建筑加以改变，把经济制度加以改变，把政府、意识形态、法律、政治、经济、文化、艺术这些上层建筑加以改变，但目的不在于建立一个新政府、一个新的生产关系，而在于发展生产”“我们要写送穷文中国要几十年才能将穷鬼送走”面对新中国的建设，毛泽东还提出“最好开私营工厂，同地上的作对，还可以开夫妻店，请工也可以这叫新经济政策”“可以搞国营，也可以搞私营可以消灭了资本主义，又搞资本主义”显然毛泽东要把竞争和多种经济成分引入新中国的建设实现共同富裕，是中华民族和中国共产党人始终如一的伟大事业经过30年改革开放我国现阶段的整体环境已不是1956年了，而今天的非公有制经济人士已不是当年的民族资产阶级，他们是中国特色社会主义事业的建设者，是新的社会阶层在新世纪新阶段中，新的社会阶层产生我们看到，新的社会阶层正成为完善社会主义市场经济体制和推动经济发展的一支新兴力量，尤其在促进共同富裕、构建社会主义和谐社会、全面建设小康社会中发挥着重要的作用历史就是这样虽然眼下还有些人在划分所有制，随着中国经济社会的发展，混合所有制经济将会成为未来经济的主导虽然还有一些人提出所谓的“第一桶金”和“原罪”的看法但当中国的企业不再按所有制来划分，完全的融入全球市场，共同在一个规则下来发展，无论是国有企业，还是非国有企业，都是社会财富和经济发展的重要力量要使一切创造财富的力量充分涌流，才能实现共同富裕今天的一切，都是我们走向世界的开始而对今日的民营企业家来说，其肩负的使命，所要实现的社会责任是显而易见的入世所面临的挑战和新的考验，正等待着中国的民营企业做出全新的回答宁可不做也不当改革的牺牲品柳志袒露心路历程传柳传志最近在忙什么？如今，昔日联想集团总裁、董事局主席的柳传志已经成为其母公司联想控股有限公司总裁当人们习惯把目光聚焦于联想集团的海外市场时，柳传志已经把联想控股带入新的投资领域作为董事长，柳传志现在掌控着包括联想投资、融科智地、弘毅投资三大子公司，涉及、风险投资、房地产等多个领域在联想实现变革之时，柳传志也完成了一次从企业家到风险投资家的转变时至今日，柳传志对于伴随着一起成熟的联想依然念念不忘，向记者悉数了联想发展历程中的几个关键时刻“当年与戴尔一战太重要了”柳传志说“一个企业，特别是制造业的企业，非常像军队，在策划一个行动的时候，经常是几路人马同时行动，再同一时刻到达同一地点，事情才能做好”1998年之前，中国加入还仅是奋斗中的梦想，国内市场的竞争远未白热化1998年，联想成为国内大企业中进入（企业资源计划项目）的第一家柳传志说“当时我们已经意识到，加入之后如果没有我们会被打得落花流水，做最困难的是业务流程重组，业务重组等于是权力重新分配，供应链、研发链等打破重来，这个对企业是个很大的挑战”事实证明，联想并非“杞人忧天”从1995年到2000年，联想年利润和营业额还能保持7080%的高增长，然而在2001年之后，形势发生变化，联想遇到国际竞争对手戴尔的阻击柳传志说“在2003年底，当时杨元庆组织召开了一个战略会议，详细分析了戴尔是怎么做的，我们应该如何应对”之后，联想从组织架构到业务模式都做了调整，与戴尔这场市场争夺战可谓短兵相接柳传志说“当时联想内部上下关系接不上，导致2004年开始执行的时候一阵大乱，营业额和利润双双下滑”事实上，当时联想上上下下都处于高度紧张的状态之下，因为在2004年之前，联想正处于和谈判并购事宜的关键时期2004年底，联想情况开始好转，由于改组成功，使得联想市场份额由2004年最低的24%升到目前的35%左右“联想曾反复等待股改时机”众所周知，在1984年，中国科学院以20万人民币做资本投资建立了一个典型的国有企业中国科学院计算所新技术发展公司，这就是联想的前身从中科院计算所H名科研人员开始发展的联想，在最初的几年，就有员工提出持股建议“我们很希望员工能够持有股份”柳传志说“在1987年前后，吴敬琏老师带着工作组已在中关村进行过股份制改造，但我没有找他们，认为时机不合适”1993年前后，柳传志向时任中国科学院院长周光召提出“员工持股”的要求柳传志说，“科学院就是我们的‘婆婆’，而且是一个非常开明的婆婆，周院长非常理解，跟我们说院里非常支持我们进行股份制改造”2001年，时任国务院副总理李岚清非常关心企业股份制改造的问题，柳传志回忆:“当时准备拿联想做试点，由财政部、科技部、北京市牵头进行改造，财政部认为不能让国有资产流失，让我们拿钱买35%的股份”“后来，经过评估，联想当时的净资产在打7折之后是

3、常用的平衡计分卡指标体系

（二）关键绩效指标（）

1、关键绩效指标概念关键绩效指标是将战略目标层层分解量化，建立团队和个人的绩效衡量指标体系，促进目标达成的一项管理技术关键绩效指标能够帮助把握工作方向，准确衡量工作成果，是一种先进的绩效管理方法

2、关键绩效指标体系的建立关键绩效指标通过总目标的一级级的分解，由上而下建立起指标体系每一个指标指向上一个指标，最底层的指标都通过这种链接方式通向总目标，形成了九九归一的指标网络，就象参天大树归于一个树干埋入大地（如图4）

3、关键绩效指标的特点及选取原则

4、关键绩效指标的制定方式（如图5）关键绩效指标制定案例（某生产企业）第一步开发业务〃价值树〃即分析目标的关键成功因素（）通过逐步分解得出为了实现某个目标而必须满足的条件（如图6）第二步在潜在的关键业绩指标中进行筛选，确定影响大的〃关键业绩指标〃（如图7）第三步将〃关键绩效指标〃分配给有关责任人（如:图8）第四步确立〃关键绩效指标〃（如图9）绩效管理是联系企业策略，外部竞争环境和每个员工个人表现的纽带，这条纽带使每个在具体工作岗位上的员工看到个人的付出对企业成功与失败的因果关系，绩效管理是一个完整的系统，在这个系统中，组织、管理人员和员工全部参与进来，将组织的战略、管理人员的职责、管理的方式和手段以及员工的绩效目标等管理的基本内容确定下来，在持续不断沟通的前提下，共同完成绩效目标，从而实现组织的远景规划和战略目标随着竞争环境的变化和战略的发展，公司的绩效目标在不断改进面对集团新的战略目标，绩效管理工作要有新思想、新办法，希望大家和我们一起思考，共同构建有效的绩效管理系统，提高和改善员工的绩效，使集团的业绩能够得到持续不断的改进，保障集团战略目标的实现境的门槛，此次东坡底希望之旅令我由衷地感动清晨，我与同事们一起踏上了前往东坡底华宇希望小学的行程，参加“希望之旅爱心起航”的活动，本次活动是由集团工会与购物中心共同举办的，旨在通过“手拉手、结对子”的活动形式让城市的孩子体验农村生活和学习环境的艰苦，从而更加珍惜父母给自己创造的学习条件，虽然只有短短的一天时间，但是留给我的却是终身难忘的回忆……经过“艰难的跋涉”，我们终于来到了目的地，还没有到希望小学门口，就听到了孩子们整齐噫亮的欢迎声，听校长说，为了迎接我们，孩子们在一个小时前就集合在这里等待了，看着一张张黝黑的小脸和一双双充满期待的眼神，我不禁为先前还抱怨路行难的想法而感到惭愧！简短的欢迎仪式结束后，大家在校长的带领下先参观了孩子们的宿舍，进到屋子里，正当中是一张大大的通铺，孩子们的被褥叠的整整齐齐，旁边的桌子擦拭的干干净净，上面摆放着各式各样的孩子们的水壶，这个“家”的陈设虽然简单，但显然经过了孩子们精心的布置，可以看得出，孩子们喜欢他们的“家”联谊活动开始了，来自太原市的孩子们和希望小学的孩子们互相结成对子，结为朋友，共同做着属于孩子们自己的游戏这时没有了城市与农村区别，没有了富有与贫困的差距，我看到的只有来自同一片蓝天下的不同地方的孩子们一样快乐纯真的笑脸……中午时分，短暂而开心的联谊活动结束了，学校为我们这些远道而来的客人准备了丰盛的午餐，一大盆花卷，两大盆炒菜，一人一大碗蛋汤看着孩子们狼吞虎咽的样子，我不禁向身旁一个正吃的津津有味的山里孩子问道“香吗？”“香，里面有肉呢！”孩子头也不抬的回答着我，简单的话令在场的每一位华宇人心灵受到了巨大的震撼……山里的孩子们不会说感谢的话，没有华丽的辞藻来表达内心的渴望，有的只是灿烂而真诚的的笑容，真诚的笑容使我们亲如一家人短暂的一天时间，也许对于有些人来说只是感受了一天不同于城市的生活，而对我来说东坡底之行更是收获了太多的感动与感激依然记得当我们离开时，孩子们的送别声、挽留声、哭泣声，似乎还在我的耳边回荡着“叔叔阿姨们，你们还会来看我们么？”说实话，我不知道，然而，这毕竟是一个给孩子们、给自己实现愿望的时间，对明天的美好期待支撑着我们所有人认真、努力的在今天奋斗着！“明天”是一种力量，代表着新生，代表着未来和希望；明天是一种期待，代表着渴求和向往，“明天”尽管看不见，摸不着，但在我们每个人心里，它就是奋斗的方向！孩子们盼着“明天”的到来，他们就是明天的希望，为了希望的明天，让我们携起手来，共同托起明天的太阳！“希望之旅爱心起航”10月28日，集团工会与购物中心共同举办了“爱心之旅、希望启航”的活动，邀请了华宇会员及其子女前往华宇东坡底希望小学参加房地产企业核心竞争力的识别与培育集团公司顾伟京我们集团是一个多元化经营的企业，经营范围涉及房地产、商业、客运等多个领域在集团的战略业务规划将地产业务作为主导的形势下，房地产企业核心竞争力的识别与培育也就应提到相应的高度来看待房地产业既无百年老店，又无跨国公司，在企业无法控制政策环境、市场变化的情况下，要想在激烈的竞争中站住脚，房地产企业就必须有自己的可持续发展之道强化核心竞争力所以如何实施针对性的战略培育、有效管理核心竞争力，乃至如何从实务上指导企业识别、获取、培育和提升核心竞争力，对房地产企业来说有着重要的理论意义和实际应用价值

一、房地产企业核心竞争力的内涵房地产企业的核心竞争力就是房地产开发企业在开发、经营过程中形成的不易被竞争对手效仿的能带来超额利润的独特的资源、知识和能力房地产企业的核心竞争力具备以下四个特性用户价值性，主要体现在房地产开发企业在保证用户对房地产的适用性、安全性、卫生性和经济性要求的前提下，产品在房型、环境、配套设施等方面具有超前性和性价比优势，产品价值在一定时期内会增值或具有一定的增值空间延展性，指房地产企业为满足客户的要求，提供的物业管理、中介服务和社区服务等衍生服务独特性，指企业所特有的，没有被当前和潜在的竞争对手所拥有的，如土地储备、地段、资源整合等方面的独特优势动态性，企业核心竞争力是在长期的经营、实践中逐步积累形成的，它作为支撑企业长期发展的主动力，具有较强的稳定性，其生命周期也远远超过房地产开发的生命周期

二、房地产企业核心竞争力的识别

（一）从价值链入手分析房地产企业的核心竞争力“价值链”是由美国哈佛商学院教授迈克尔•波特提出，他把企业内外价值活动分为基本活动和辅助活动，基本活动和辅助活动构成了企业的价值链下面让我们来分析房地产企业以客户为中心的价值链

1、客户需求房地产企业首先要对市场细分，对客户细分，明确企业是对哪个细分市场的哪类客户服务的需要了解客户需求

2、产品定位房地产企业通过做什么样的产品来实现战略目标产品定位是属于战略方向的范畴，地产企业在这方面的任何闪失，都会在竞争中处于不利的位置

3、土地储备土地储备与产品定位密切相关，也就是要在最适合的区域实现产品定位首先是有没有相对价格低廉的土地储备其次是能不能把握获取土地的时机再次，对未来判断能力地产和其他行业一样有波峰，也有低谷，把握住地产行业的周期节点，是一种很强的能力，理性的地产商一般不在地产高峰期拿地，而在地产低谷时积土地，等待行业由低谷走向下一个循环的复苏和波峰

4、产品设计产品设计是在完成了市场分析、客户分析、地块分析之后进行的，它的最大意义在于用什么样的产品形态和整体规划来最大程度的满足客户需求，同时最大程度的挖掘地块价值产品设计是最能体现创新的环节

5、产品建造产品质量始终是消费者关注的焦点成熟的开发商总是能事先关注建筑过程中容易出质量问题的地方，并有措施规避产品建造还体现开发商的成本控制能力，成本控制从图纸设计阶段开始，任何不能产生最终价值的多余线条都会导致成本增加而招标采购过程的公开透明和专业化更是可以节省成本

6、营销营车前自力是地产企业员工素质、企业文化、销售技能积累的综合释放，与公司积累的厚度直接关联好公司总是有好的销售策划

7、售后服务售后服务包括销售服务、产权服务、会所服务、物业管理等等由于地产企业提供服务的人众多，客户接受服务的人也众多，任何差错都会有负面评价，众口一致称赞并不容易正因为这个特点，整体服务好才愈发珍贵

（二）从资产分析地产企业的核心竞争力企业资产包括有形资产和无形资产有形资产在地产企业起重要作用的是资金，自有资金、银行借贷能力、国际融资能力、资本市场集资能力为地产运作的先决能力但是稳定而持久且不易模仿的核心竞争力主要来自于无形资产地产企业的无形资产主要是品牌、人力资源和企业文化

1、品牌企业品牌具有独特的识别性，竞争对手难以模仿对于地产行业，品牌宣传要与品牌特征联系起来对于实行全国发展战略的地产企业，公司品牌可以在新区域很快获得消费者的认同，而项目品牌可以在异地复制

2、人力咨源人力资源相体现在企业员工身上的才能，包括专业素质、文化素质、创造力、解决问题的能力、执行能力，也包括管理层的领导能力等市场竞争归结到底是企业间人才的竞争注重员工较高的教育背景，把代表行业专业水平的员工凝聚在公司内部，这是人才竞争的基础

3、企业文化企业文化由企业的庄严使命、企业宗旨、企业战略目标、企业标语、企业精神所组成，也就是企业的价值观企业只有具有员工都认同的价值观，才能把员工的思想凝聚在一起，激发起最大的工作热情品牌、人力资源、企业文化是企业的长期投资，是不断积累的结果，从而具有难以模仿和复制的特征在地产行业，品牌、人力资源、企业文化具有十分明显的价值创造，消费者往往是从喜欢公司到喜欢公司的产品，而企业的品牌特征、人员特征、文化特征越来越多的渗透到企业的产品中去，因而强大的品牌、好的人力资源和进步的企业文化无疑是地产企业的核心竞争力

三、房地产企业核心竞争力的培育既然地产企业的核心竞争力涉及地产价值链系统，涉及品牌、人力资源和企业文化，培育核心竞争力就应该从这些方面入手

（一）房地产企业培育核心竞争力的战略路径房地产企业在有意识地培养核心竞争力的过程中，应该从内核入手，强化资源整合能力，紧抓企业核心竞争力的灵魂创新能力，进行企业内部全员、全过程的培育，一定会取得较好的效果其主要的战略路径包括下列内容

1、战略资源整合能力的强化房地产企业战略资源的整合能力可以细分为组合、协调、判断与决策等能力，而企业则应该主要通过在有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强一般而言，房地产企业需要的有形资源主要包括市场资源、利益相关者资源、原材料资源、传媒资源无形资源则主要包含信息资源、政策资源、品牌资源、组织资源

2、激发创新能力只有创新才是企业生命的源泉创新的最主要结果是形成企业的竞争预见能力，使企业建立对未来最接近真实的假设，从而具备抢先到达未来并保持领先地位的，替力O

（二）品牌模式多样化提升房地产企业的核心竞争力房地产的品牌包括房地产企业品牌和项目品牌两种塑造一个房地产的项目品牌，例如当地的一个品牌小区，固然可以获得开发的成功，但其对市场的影响远不如房地产企业品牌对市场的影响那么大房地产企业品牌是终极追求，企业是品牌的载体，品牌的终极目的不是建立在消费者心目中的形象认同，而是要促成消费者对产品或服务的购买乃至重复购买以及代为传播品牌已进入品牌竞争时代的房地产业，以品牌为核心的资源重组和配置已成为企业重要机制品牌开发商不仅应加快向外拓展的步伐，而且还应在产品种类上大胆尝试，增加新产品，面对不同层面的细分市场，拓展客户群

（三）服务打造房地产企业核心竞争力

1、服务理念房地产新的竞争焦点房地产企业不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式；服务是房地产业的本质当今买方市场的条件下，客户正变得挑剔、精明，其消费行为也日趋成熟，平庸的服务再也不能赢得客户的青睐，房地产企业为客户提供满意的置业服务、产权服务责无旁贷，优质个性化、增值服务才是企业走向成功的金钥匙

2、服务能力企业要建立有效的客户服务系统并提升企业服务能力

3、服务营销市场营销的新杠杆服务营销不仅包括对现实客户的服务，而且也包括对潜在客户的服务；不仅要提高客户现实的（售后的）满意程度，还要提高预期的（售前的）满意程度

4、服务手段完善客户服务体系由于房地产市场上竞争模仿的日益加剧，企业的技术和产品的特征优势通常是短暂的，服务是产生差异性的主要手段服务对客户感知有很大的影响，因此服务可用来创造竞争者难以模仿的竞争优势，选择什么样的服务形式去满足不同客户群的需求就显得尤为重要

5、服务价值提高企业竞争优势房地产企业要向消费者提供全方位的服务和客户让渡价值使客户获得更大“客户让渡价值”的途径有增加客户购买的总价值；降低客户购买的总成本；提高客户服务价值

（四）成本控制构筑房地产企业核心竞争力随着房地产市场的逐步规范，开发商的利润空间主要来自于两个途径一是通过加强管理提升产品的品质，以获取更高的利润；再就是通过加强管理来控制成本成许多开发商在成本控制上存在的误区是，仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段，但毕竟是事后控制事实上，项目成本控制贯穿于项目开发全过程要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、物业管理前期介入等多方面采取措施实践表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%,施工图设计阶段，影响工程造价程度为25-35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键房地产行业竞争日渐加剧，成本控制能力，必将和资金筹措能力、社会资源整合能力、规避风险能力等一样，成为房地产企业核心竞争力之一总之，核心竞争力的识别与培育对地产企业来说至关重要，只有做好核心竞争力的识别与培育，才能增强企业的竞争能力，才能确保房地产企业的可持续发展让我们的商业地产走进新的时代华宇集团从高层到基层，都充分认识到了商业地产对集团未来发展的重要影响力,商业地产已经在祖国各地开花，并绽放出美丽的色彩，但是要让这美丽的花朵结出丰硕的果实，我们依然任重而道远！不回顾和总结历史，便难以清晰展望未来按照中国“商业地产”的发展历史可以概括性地分为三个阶段第一个阶段为2000年以前，称之为“商业、地产分离阶段”阶段，这个阶段的主要特征是

1、简单引用住宅开发模式来开发商业项目，那时还没有“商业地产”这个名词;

2、地产商对商业项目的开发以“商铺销售”为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商铺销售多为直接销售模式，即使部分项目有定位和业态规划，但也仅仅停留在概念上；

3、对商业项目的经营管理也简单停留于物业管理阶段；这个阶段多数销售的商业项目大多经营混乱，部分难以开业，有的开业后也很快就陷入困境，这个阶段称为“商业地产”形态的原始阶段第二个阶段为2000年2005年，称之为“商业、地产叠加阶段”，这个阶段的主要特征是

1、提出了“商业地产”概念，其开发模式已不同于住宅地产开发模式，一些地产公司对商业地产项目开发模式进行积极努力的摸索；

2、将“商业”和“地产”进行简单叠加，发展商对“业态和商家”进行整合的目的是为了实现“地产价值”，“商业”更多地从属于“地产”，“招商”也是为了“商铺销售”；

3、这个阶段的地产商仍以尽快销售商铺实现短期套现为主要目的，销售模式不断创新，”带租约销售”、“短期返租”、“长期返租”、“回购”等销售模式纷纷抛向市场，有许多项目实现了较好的商铺销售，让发展商尝到了短期高回报的甜头，从而刺激一批又一批发展商投入到这种开发模式上来

4、商铺投资者不成熟，容易为各种诱人的“返租”回报和付款方式所吸引并投资；

5、多数项目不重视经营管理这个阶段虽然也出现了天河城、中信城市广场为代表的只租不售并经营成功的项目，但仅为个案这个阶段的项目，多数项目现在还在返租期内，经营情况好坏不一，但返租期结束后的项目普遍经营不善我们称这个阶段为“商业地产”形态的“初级阶段”第三个阶段为2006年开始的新阶段，称之为“商业、地产融合阶段”，这个阶段的商业地产模式将发生质的飞跃，商业和地产价值实现有机融合并相互提升的崭新模式将形成，追求商业运营价值带来的长期稳定的收益，完全不同于住宅开发模式，也不仅仅是商业+地产的简单叠加，这将是个与过去完全不同的新模式，是以深圳万象城、星河购物公园、海岸城等项目为代表的以长期经营获利为主要目标的开发模式我们称这个阶段为“商业地产”形态的“成长与成熟”阶段“商业、地产融合阶段”的出现有其深刻的动因和历史背景

1、商业地产领域的市场机制正在发挥其威力，经过前几年的实践和经验教训，市场已普遍深刻认识到“商铺销售”和“商业经营”存在着难以相融的客观矛盾，而商业项目的根本价值在于租金的可获得性和成长性，租金的可获得性则依赖于商业项目能否长期经营下去，因此，市场的参与者包括地产商、中介代理机构、媒体政府、商铺投资者在内的各方人士都在对上述第二阶段以“商铺销售”为主要目的的开发模式带来的商业项目经营的困境进行反思与总结，各方人士渐趋成熟，纷纷思考和寻求怎样才能实现多方共赢的商业地产开发模式，并有一批积极的实践者，这无疑是第三阶段来临的最直接也是最有力的动因；

2、随着中国加入，国际连锁品牌商家的进入，国内零售商家也日趋成熟并努力实行连锁品牌化，以及国际购物中心先进理念的涌入，促进了商业地产开发模式向符合商业本身内在规律的方向发展；

3、国家宏观政策允许国际基金介入商业地产领域虽仍处于个案阶段，但必将推动商业地产价值融合提升；而信托产品也渐趋出现以及机构商铺投资者的出现也为缓解目前多数地产商资金短缺提供了能兼顾长期经营的解决方案，并且也能鼓励商业地产项目成熟发展商业地产新纪元的“商业、地产融合阶段”的主要特征如下

1、地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融地产商与零售商是商业地产领域中最主要的两个主体，他们之间的紧密合作与角色交融是商业地产项目成功的基石

2、“只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则，长期获利得到越来越多的地产商的认同，并有一批成功的项目作为佐证

3、“做对程序”成为商业地产领域的流行语主要有一是先做深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划是否成立；二是主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；三是招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商；四是整个商业地产项目运作一开始就应有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等

4、注重经营和业绩中国第一代购物中心广州的天河城广场以其惊人的业绩再业内树立了标竿，并鼓舞着后来的实践者靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为许多地产商向往的模式

5、商业地产金融功能和模式在国内将有广阔发展前景2005年中国商业地产金融市场一度被抑制，而商业地产项目通常资金需求量都很大，回收期也通常超过8年，因此市场期待着更多的融资渠道目前国际基金都纷纷在中国商业地产领域“试水”，这无疑会促进国内商业地产的发展，另外房地产投资信托基金也正被市场热切期盼我们有理由相信“商业、地产融合阶段”必将是一个商业地产运作更为成熟、商业和地产价值互相融合并提高的时代我们华宇集团投资兴建的太原、北京、大同、三亚商场、酒店、住宅小区都在正常经营；三亚百花谷商业街已准备在试营业；太原绿洲三期和大同华宇商业广场准备破土动工，可以说我们华宇集团的商业地产已经走进自己的新时代，相信在不久的将来，我们就会在这里收获的属于我们自己的“商业地产”之花结出的丰硕果实2007年中国经济的新信号集团党委摘2007年是我国发展和改革十分关键的一年7日在北京闭幕的中央经济工作会议，对明年经济工作进行了具体部署从这些部署中，我们可以看到政策的新信号、经济的新走向数字说明实现“十一五”规划经济发展目标只需保持

7.5%的年均增速在中国经济将实现连续四年两位数增长之际，处理好增长的质量、效益和速度的关系，成为明年经济工作的重点之一中国经济总量如今已跃上世界第四的新台阶实现“十一五”规划经济发展目标，只需保持

7.5%的年均增速，但要完成节能降耗减排指标，转变经济增长方式、优化产业结构、增强自主创新能力，还有很长的路要走与过去“又快又好”提法有所不同，这次中央经济工作会议强调，必须深刻认识“又好又快”发展是全面落实科学发展观的本质要求明年经济工作的部署主要围绕这四个字展开针对明年经济工作面临的新情况、新特点，中央经济工作会议强调，实现明年经济工作的目标和任务，防止出现大的起落，必须稳定、完善、落实政策，做到“三个协调”努力实现速度、质量、效益相协调，消费、投资、出口相协调，人口、资源、环境相协调，真正做到又好又快发展努力促进国际收支平衡数字说明高顺差使我国外汇储备迅猛增长目前攀升至约1万亿美元在“经济增长、就业、物价、国际收支平衡”四大宏观调控目标中，促进国际收支平衡，已被放在明年经济工作的突出位置中央经济工作会议着重指出，必须把促进国际收支平衡作为保持宏观经济稳定的重要任务按照部署，国家将坚持互利共赢的开放战略，提高对外开放水平着力建设“现代农业”展望前景切实加大对三农的投入实实在在为农民办一些实事现代农业是伴随农业现代化而产生的新概念，通俗讲就是用现代装备、技术、理念等来改造传统农业现代农业需要的是先进技术、一流设备和现代化农民扩大消费增添发展动力展望前景努力提高农民和城镇低收入者收入水平和消费能力中国经济正朝着宏观调控的预期方向发展，但投资增长过快、消费相对不足的结构性矛盾非常突出中央经济工作会议提出，要正确处理好投资和消费、内需和外需的关系，最根本的是扩大国内消费需求农民和城镇低收入者收入水平不高是制约消费的一个关键因素按照部署，明年要合理控制投资增长，努力优化投资结构坚持以增加居民消费尤其是农民消费为重点，加快调整国民收入分配格局，努力提高农民和城镇低收入者收入水平和消费能力节能降耗减排变成现实实现手段积极促进产业结构优化升级淘汰落后生产能力由于经济增长方式和经济结构中长期积累的问题一时难以立刻扭转，今年上半年单位能耗不降反升，主要污染物排放继续攀升，前三季度的形势也没有得到根本改观面对严峻的资源环境形势，中央经济工作会议指出，坚持以节约能源资源和保护生态环境为切入点，积极促进产业结构优化升级，淘汰落后生产能力，把对节能降耗和污染减排的“约束”变成现实调控和管理房地产市场实现手段抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨中央经济工作会议对当前社会上反映突出的房地产问题高度重视，明确提出要注意加强对房地产市场的合理引导和有效调控明年国家在继续发挥房地产业带动经济发展作用的同时，将抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨通过建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，搞活二手房市场，调整住房结构解决困难群众的住房问题等办法促进房地产市场健康发展提生活质量建和谐社会实现手段以人为本始终把人民群众的根本利益放在首位中央经济工作会议提出,。