龙湖物业管理公司竞标书

物业管理企业竞标书目录序言PART1市场分析

1.宏观经济环境分析

2.市场竞争环境分析PART2项目分析

1.项目优势分析

2.项目劣势分析

3.项目机会点分析

4.项目威胁点分析PART3市场定位

1.目的客户设定

2.市场定位提议

3.详细规划设计提议

4.室内装修的几点考虑

5.价格定位PART4营销推广方略提议

1.营销推广流程图资产量100万元以上为主交通工具以出租车TAXI为主，私有汽车占少数b.行为描述工作准点上下班，晚间工作应酬少习惯按照原住地生活方式进行购物大型外来超市Carrefour和专卖店，以居家生活物品为主运动网球、高尔夫等中高档运动，运动适量，但规律嗜好旅游、泡酒吧旅行国内名胜地点交通长期乘坐出租车TAXI金融消费信用卡、现金c.心理描述恐惊身住异地，安全、健康等方面得不到保障自信充斥自信，勇于提前消费消费忠诚忠诚伴随中国入市成功、西部大开发时深入，以及国家对直辖市优惠政策的加大，重庆市已成为西部重点发展都市之一，加之重庆在国外的影响力远不小于西部其他都市，因此近年来国外及港澳台企业大量来渝拓展市场，开设办事处，时代广场的著名度，地理位置，以及设施配套都符合外资管理人员规定，将是他们的置业首选专业投资者a.静态描述年龄35-45岁职业私营企业主、专业投资者家庭构造3-5人收入主源经营利润、股票、期货及房地产投资家庭收入数额（不确定）资产量100万元以上交通工具以私有汽车为主，出租车（TAXI）占少数b.行为描述工作无精确上下班时间，晚间工作应酬多，每天无明确工作目日勺起居生活规律性不强购物品牌百货企业和专卖店运动几乎无运动时间和此习惯嗜好泡酒吧、夜总会、桑拿旅行新加坡、香港、澳门等东南亚区域，目前较喜欢韩国及欧洲交通以私有汽车为主金融消费信用卡、现金c.心理描述恐惊对人身安全的恐惊；（家庭资产较多者）对资产保值恐惊；对投资项目风险的恐惊自信充斥自信，勇于进行风险投资重庆市有相称一部分私人业主，生意上获得成功，手中有一定量游资他们一般已拥有住房，但由于住房档次相对偏低，区位和环境较差，按现时的身份和工作需要都不能满足高端的需求，因而存在再次购置住房的也许，同步投资也将是其目的之一准时代广场所处地理位置投资潜力相对较大，专业投资者可从中获取较大收益，因此，专业投资者必将成为目的客户的一部分品质崇尚族a.静态描述年龄30-45岁职业私营企业主、政府公务员、自由职业者家庭构造不确定收入主源经营利润、薪金、股票投资收入数额8000-20230元/月资产量50万元以上交通工具以中、低级私有汽车为主，出租车TAXI占少数b.行为描述工作无精确工作地点、时间起居生活规律性不强购物品牌百货企业和专卖店运动所有流行aI运动内容嗜好泡酒吧、夜总会、桑拿旅行新加坡、香港、澳门等东南亚区域金融消费现金、信用卡（有但较少使用）C.心理描述爱虚荣喜欢炫耀衣食住行，常在语言中有所体现不自信缺乏自信模仿有一定的攀比心理消费忠诚不忠诚他们缺乏自己主见,诸多流行的都是他们需要改J,只需稍加引导便可激发他们的购置欲望该类客户群的存在对于项目推广起着力推助澜的作用,将成为重要时宣传群体

2.市场定位提议3-2-1形象定位纯粹品位阐明巴渝文化与海外文化有机结合，“纯粹、品位”的市场定位将区别于其他都市时代广场，将赋予她一种全新的概念，以吸引更多的消费群体3-2-2主题定位个性化、人性化、智能化阐明人性化、智能化、个性化是未来高档住宅的发展方向，而个性化是对人最高层次追求的一种满足，人性化是4C原则的充足体现，智能化是后信息时代生活的必备或希O在项目推出中突显“个性、人性、智能”的概念，把建筑与生命有机的结合在一起，借此提高物业H勺品质;在定位中引入智能的概念把人性融入建筑，以建筑体现个性；在这里让消费者体会更多的是产品自身品质的I提高

3.详细规划设计提议整体规划设计以智能化为主题，突出不一样于其他项目日勺品质，让消费者切身感受后信息时代所带来日勺生活品质附表规划设计提议表O电梯配置3部/幢国际品牌高速电梯；在一处集中安装项目分项指针详细内容强电按每平米配70—80瓦口勺电源，每套配4—5千瓦日勺电源三个独立回路（照明、空调、插座）；按每30M2使用面积配置一种空调插座，每15M2使用面积配置一种一般电源插座配置发电机组，保障电梯运行设备强电、弱电、配供24小时不间断置水及布线系统弱电配卫星电视、IDD、宽带网络线路按每30M2使用面积配置一种光纤插座，每15M2使用面积配置一种（含宽带网）插座供水配置24小时供热水系统、直饮水系统布线综合布线系统消防每间写字间设烟感探头，公共信道设烟感探头、喷淋系统和自动消防报警系统安全公共信道设自动监控系统、可视对讲及室内安防智能化系统系统停车停车场管理系统信息配置楼宇管理系统、VOD视频点播系统网络小区模拟服务器系统地面花岗石或大理石（高档原则）墙面高档乳胶漆公共信道装修顶部采用弧型透光玻璃作顶部装饰装饰摆置植物、花卉；灯光以较柔和乳色调为主地面花岗石或大理石（高档原则）电梯厅墙面花岗石、大理石或高档面砖（高档原则）地面花岗石或大理石（高档原则）原则墙面花岗石或大理石（高档原则），间以名贵木制装饰材料公寓大厅顶部采用白色高档乳胶漆装饰摆置植物、花卉，访客用沙发灯饰简约、时尚灯具布置废物箱布置废物箱、业主信箱

4.室内装修的几点考虑以体现个性化之市场定位，提出时代广场“E计划”-个性化家居顾问服务阐明“E计划”一崇高而完美Elegance ParExcellence重要从如下几种方面考虑3-4-1高档公寓辞别清水房伴随人们生活节奏的I加紧，时间的宝贵，由于购房者对家居装修、建筑材料不甚理解，购置清水房自行装修、又要花费大量的时间和精力，费用又高许多楼盘,交付后一两年内装修不停，业主不能安静入住清水房实际上是一种不完整的半成品从国外经验看，倡导和推行带精装修的商品房，使建设同装修有机结合势在必行3-4-2“精装修”的I误区由开发商统一精装修的I物业，交房后即可入住，为卖房者提供了极大时以便由于开发商在成本及工期上的考虑，千篇一律、缺乏个性以及用料不精的弊端在所难免因此一般由开发商提供的统一原则化的装修很难满足客户个性化的需求3-4-3菜单式精装修近年来某些开发商为客户提供二到三种装修方案让客户去选择，这是一种菜单式的精装修服务客户只能在发展商提供的几种即定方案中选择，虽有一定的改善但仍不能满足客户个性化的需要3-4-4个性化家居顾问服务体系提议开发商与专业设计企业强强联合，在专业室内设计师欧I指导下，根据客户的I需求提供的一种完整日勺个性化居室装修服务a.专业设计师征询服务业主可与开发商所聘任的专业室内（建筑）设计师、家居美化专家、艺术家共同探讨家居设计方案，设计师根据客户的需求，在装修风格、材质、家居饰品配件、家俱等各方面提供专业指导和征询服务以提高业主生活品质，从而体现项目品质b.全新的品牌组合开发商将组合优秀的材料、家装品牌以及家俱、饰品，给客户提供充足的I选择空间，由客户自行决定家中的I品牌组合c.减轻装修预算承担将装修费用打入房款中，使您可以享有到银行按揭服务将一次性的I银额支出，分摊到未来的二三十年中

5.价格定位结合市场基本状况，并且结合“加减法”原则，以购置者导向作为本项目定价措施详细价格定位为无风险下限3998元/平方米（清水房）市场冲击上限6188元/平方米（精装修）平均价5000元/平方米（精装修）PRAT4营销推广方略提议找准目日勺客户进行宣传全面开展促销活动制定进入目的市场的整体规划促销活动计划（充足考虑人员、价格、服务等组合）广告计划

1.营销推广流程图分析现实状况，进行必要调整硬性软性注释1作整体推广规划计划以便概念传播日勺统一性和完整性；在项目执行过程中将严格按照上述流程图进行，但可根据市场变化而调整I

2.营销方略以形象定位的理念为宗旨，进行一系列宣传，即遵照AIDAS原理引起注意Attention------产生爱好Interesting-----引起欲望Desire------Action促使购置行为Satisfaction---到达满意通过宣传,保持整个促销活动的战略性、持续性、系统性,逐渐把销售活动推向高潮,并在宣传的同步树立起自己的品牌营销方式4-2-1可通过广告、活动行销、新闻报道、公布消息等手段，树立品牌，树立形象，并通过专业销售人员与客户进行最全面、最深入、最亲密的沟通和良好的服务形象，使之到达共识，促成I销售营销重点分析4-2-2强调个性化家居顾问服务体系强调区域内勺相对价格优势H突出智能化日勺居家环境突出人性化的物业管理营销执行重点4-2-3促销前准备a.此阶段既是后来销售工作的准备，也是统一“时代广场”整体营销过程视觉识别阶段，是建立和形成品牌的初级阶段，须完毕如下工作营销队伍建立形象宣传引导期（开盘前三个月）b.形象导入通过“白领沙龙”俱乐部成立正式导入“时代广场”

2.营销方略

3.销售渠道及方式PART5有关提议事项

1.银行选择

2.物业管理企业的斟选

3.香港装饰企业的引进PART6参照楼盘资料序言首先感谢贵司予以我司参与时代广场全程营销代理招标的机会，我司深感荣幸通过贵司所提供的资料和与贵司的沟通、交流，使我们对项目及贵司的基本状况和开发思绪有了一定的理解，并经我司各类专业人员的反复思索、反复论证，最终形成本提议书由于时间匆忙，提案中仍有许多内容需充实和调整，望谅解！PART1市场分析

1.宏观经济环境分析中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实行已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一种五年计划一一国民经济“十五”计划中将实行西部大开发的战略列为国策以及中国加入WTO均为重庆市提供了前所未有的发展机遇重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设置直辖市、关键理念，并通过媒体炒作引起社会关注，吸引目日勺消费群，汇集人气，对“时代广场”的形象定位产生I认同，以便顺利过度到下阶段推广注释:适合群体外资企业驻渝高级管理人员、私人企业主等目的客户群，以及外延群体OFFIC活动内容以商务活动、服饰文化展示等以体现文化色彩的主题活动为主，从而展现出项目的品位初次活I动可将九龙仓房地产及有关产业作形象展示介绍，以扩大企业著名度此活动将成为整体营销推广中的主线条，将长期保留和延续公开期（略）c.强销期（略）d.延缓期（略）e.媒体选择4-2-4工地包装和看板报刊（当地报刊、国内著名商业周刊、香港著名商业周刊）直投和商业信函道路看板电视电台网络销售渠道及方式

3.目的客户群的设定决定了应从多渠道销售提议从三方面进行销售4-3-1现场销售这是重要的销售方式，客户向来重视眼见为实，一般均有会到现场考察多次才会购置因此做好现场包装，是争取客户在第一时间成交的重要手段4-3-2定向直销对潜在客户，尤其是外资企业进行针对性销售，包括信函销售，以多渠道获得客户资源，增长客户数量积累4-3-3网络销售在目的客户群访问量较大的网站开设网上展示销售，以拓宽和扩大产品知晓度PRAT5有关提议事项银行选择

1.鉴于目的客户群的特殊性，提议选择多家商业银行作为客户按揭贷款服务机构，最佳引进外资银行，以利于突破国内银行对非中国籍购房者无法办理按揭手续的限制同步应与银行沟通，以减少对投资客户办理按揭申请繁锁的手续物业管理企业日勺斟选

2.鉴于重庆消费者对已经有港资物业管理企业的认同，同步引进香港物管企业可提高项目自身品质形象，因此提议引进香港怡高物业管理企业等著名企业加盟时代广场香港装饰企业区引进

3.I为体现和提高自身品质，提议引进多家著名装饰企业供消费者选择PRAT6参照楼盘资料华庭嘉园开发商重庆润隆实业广告商高戈广告地址/渝中区临江门15号6381185863811868房屋类型rWj层房屋构造全框架总栋数2幢主力户型三室一厅（115M2）价格均价3200元/M2交房原则清水房交房期现房配套设施4000犷会所,400岭艺术大厅，周围配套巴蜀中学,车站,医院,酒店,娱乐场所,购物中心物管香港华润项目特色江景房活力新都开发商达美实业代理商香港中原地址/渝中区民生巷19号6376446663725624房屋类型高层房屋构造框架户型/面积53/65/105/123M2价格2500/起价交房原则清水房配套设施休闲运动会所,400M2休闲绿化平台，宽带网等1周围配套周围配套非常齐备物管达美物管1定位都市白领项目特色充足体现生命在于运动的主题天伦华苑开发商重庆大信地产代理商阿佩克思地产企业广告商阿佩克思广告地址/渝中区大同路19号6378318863783198房屋类型高层房屋构造框架户型/面积232/278/147/118/162三室二厅，四室二厅，五室二厅价格3380元/犷起，均价4400元/M2交房原则清水房交房期2023年3月配套设施小型室内景观，三部三菱电梯，红外线报警，烟感，温感，喷淋，周围配套新华书店,学校,医院,商场,娱乐中心,酒店,车站1定位成功人士的家项目特色跃层客厅空图6米.都市庭院开发商重庆工程建设总企业地址/渝中区棉花街6378820463789027房屋类型高层房屋构造框架户型/面积38/39/46/71M2,一室一厅，二室一厅主力/滞销户型一室一厅价格1800元/人/（起价）交房原则清水房交房时间现房销售率65%配套设施4000才中庭,5000绿色走廊，宽带网周围配套超市，银行，医院，农贸市场，车站物管华兴物管定位投资或过度房御景江山开发商重庆万利房地产开发有限企业代理商中原代理地址/棉花街旁6377622263776333房屋类型小区房屋构造框剪总栋数3总建面98000M2绿化5400M2一室一厅一卫

72.81M2户型/面积二室二厅二卫94/96/99/111M2三室二厅二卫127/145/M2四室二厅二卫158M2主力/滞销户型三室二厅二卫127/145M2价格临江面起价3350元/M2不临江面起价2800元/M2交房原则清水房交房期现房销售率50%配套设施空中花园会所游泳池休闲绿化区车库可视对讲宽带网周围配套配套完备物管深圳金地物业（顾问）定位中高档住宅小区项目特色黄金地段景观住宅巴渝世家开发商渝海实业代理商宏佳代理广告商今天广告地址/民生路638299816382998263829983房屋类型小区1房屋构造框剪总栋数4绿化6000M2一室二厅一卫60M2户型/面积三室二厅二卫117/138/147M2主力/滞销户型138M2三室二厅二卫价格起价2700元/M2均价3300元/M2交房原则清水房销售率一期余16套二期尚未开盘配套设施会所3000M2闭路监控系统背景音乐车库宽带网一卡通系统周围配套兀备物管渝海物业1定位中高档住宅小区项目特色巴渝十二景时尚现代的生活方式地王广场名仕阁开发商渝海实业总企业代理商深圳宏厦地产交易企业地址/渝中区民族路6382342563823427房屋类型高层电梯房1房屋构造框架总套数232套户型/面积148m\131m\176m\179m\228m2均价7000元Ai（含装修），七成二十年按揭，首付交一缓价格交房时间现房销售率60%6000n）2生态广场，8个立体重叠的空中花园，网球场、高配套设施尔夫球练习场、羽毛球场、3部高速电梯、宽带网、全天候提供热水，24小时保安、电梯内设闭路电视系统，公共区域24小时电视监控、智能卡感应门、可视对讲、自动喷淋、休闲、娱乐设施，400个车位的停车场，每户一种______________________________________________备注可作为居家、办公两用，定位在渝中区的顶级豪宅时代天骄开发商重庆协信集团地址/渝中区新华路63732999房屋类型高层酒店式公寓，总高38层房屋构造框架，七度抗震户型/面积38-72m2一室一厅的商务套房，108m

2、200mz商务公寓租金价格小户型出租按每套2023元、2200元不等，平均48元/n,装修出租率80%销售率70%平街层2300m2广场，8000m2智能化车库，三台东洋高速静音电梯，高级会所，休闲、娱乐、运动、健身及住处冲浪为一体配套设施大型局域网，美国开利中央空调、智能化保安系统，水、电、气自动计表系统温感、烟感、喷淋、可视对讲银行，超市PRAT7企业简介伴随房地产业近十年日勺发展，整个行业逐渐进入高速、理性发展的阶段，而房地产开发作为一项繁复日勺系统工程，分工细化及专业化是其主流趋势物业企业正是为契合行业发展规定，以提供开发商卓有成效的市场研究、全程营销筹划、销售代理、开发和投资技术顾问、物业管理顾问等的智业服务为目的I而成立的企业成立以来，以对客户负责的职业精神，集合众多行业精英，充足发挥专业知识、技能，并依托强大的社会协作资源，屡创销售佳绩企业既有员工近50人,其中55%为本科以上学历；40%为大专学历，其中专业筹划、顾问人员均为原房地产开发企业、评估事务所、建筑工程技术部门从业人员同步，销售队伍均为富有销售经验的人员构成，并经企业系统化入职培训及定期专题强化培训，是一支能挑重任的专业队伍针对行业特点，企业十分重视社会协作资源的积蓄，同众多行业主管部门、媒体、国内外建筑及景观设计事务所、物业管理企业、有关设备供货商等均保持着良好的协作关系正是基于我们的人才和资源优势，企业在较短时间内屡创销售佳绩，从参与筹划、顾问日勺上河城、锦西名宅、S0H0,都市驿站等，到全程营销代理日勺王府井、MY HOTEL—美华酒店、重庆森林（重庆）、德艺大厦（重庆）、三峡广场（重庆）、千禧龙庭（昆明）等楼盘都受到业内的好评，当中涌现了多种明星楼盘，如MY HOTEL—美华酒店便发明了开盘三天便所有售磬的业界神话总之，我们的成功除了自身的能力与努力外，更多的是业主的信任与支持，由于我们深知成绩是伴随业主的成功而来的I,而我们只有以更专业的I服务来回馈业主的I厚爱企业重要业务范围三峡移民迁建和库区开发、实行西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展获得明显成就实现了国民经济的迅速增长，国内生产总值年均增长

9.4%,人均国内生产总值年均增长

8.8%,地方预算内财政收入年均增长

17.7%经济构造调整获得一定进展，三类产o业构造由1995年日勺

25.9:

42.3:

31.8调整为2023年时

17.8:

41.3:

40.9,城镇化水平提高到

21.7%固定资产投资五年合计完毕2409亿元集中力量加紧了一批基础设施建O设，都市形象明显提高人民生活水平有所提高，都市居民人均可支配收入年均增长

7.4%,到达6276元重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目的是以实行西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，增进国民经济持续、迅速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心更好地发挥中心都市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2023年前国内生产总值比2023年翻一番，国内生产总值年均增长9%,人均国内生产总值年均增长

8.6%,城镇居民收入增长，生活质量较大改善“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右2023年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增长到24平方米

2.市场竞争环境分析1-2-1周围项目市场分析渝中区作为重庆主城区老式的中心城区，在都市更新升级和都市建设方面获得了引人注目的I成绩伴随黄花园大桥、嘉陵江复线桥、轻轨欧I相继贯穿，旧（危）房地产市场研究及可行性分析房地产市场定位筹划规划及建筑技术顾问房地产投资运作顾问房地产市场营销筹划房地产销售代理物业估价房改造基本完毕，渝中区正在向国际大都市关键区域前进而解放碑正是关键区域的I黄金宝地，逐渐形成重庆中央商务区CBD（Central BusinessDistrict）,周围云集重庆市约60%的甲级写字楼（邹容广场、大都会国际商厦、半岛国际等）、涉外酒店（海怡酒店、万豪酒店）、高档公寓（天伦华苑、新华雅园、地王一名仕阁、恒通-云鼎国际公寓）及外国驻华机构周围开发住宅以单体高层居多；销售均价为3000-5000元/M；其中，以地王一名仕阁最高，均价达7000元/犷；面积跨度较大，面积30-200M不等，户型多为二室二厅、三室二厅，但主力户型多数定位在120M2左右，且销售势头良好（注参照楼盘数据详见附件1）附图L参照楼盘销售均价图附图2参照楼盘主力户型面积图1-2-2高档住宅市场分析a.建筑形式目前重庆市高档住宅建筑形式重要由如下几种单体-高层电梯公寓别墅（独立式别墅、联排式别墅）多层公寓b.主力户型、构造及功能面积在高档住宅中，以150-300》『为主力户型；在户型构造方面错层、跃层、复式、错跃结合等户型构造频繁采用，且新型构造还不停推陈出新，以适应市场需求功能在常规设计的基础上增长了衣帽间、洗衣间、储备室、保姆间洗手间、生活阳台、起居室等C.总价分布高文献公寓价格区间多数定位在25-150万元/套范围内；范围跨度较大，重要受区位、口岸、交通、政策规划等原因影响d.购置支付条件按选用付款方式比例排序按揭60-80%一次性付款20-30%分期付款10-20%e.主力消费群特性已拥有一处或几处房屋，进行

二、三次置业；专业不动产投资者；追求生活品质，望提高自身价值；初次置业，通过自身奋斗，获得事业上成功者e.主力消费群需求特点需求生活的便捷、人性化的服务、完善的运动休闲设施、充足的车位、可靠的安全保障系统、智能化配套设施；对于投资者而言，需求良好日勺产品品质和较大日勺投资收益，以及未来潜在日勺升值空间f.市场特点高档;豪华，众多开发商认为豪华与高档是同一概念，因此导致价格相对较高，与市场无法更好结合；硬、软件配套口勺不合用性PRAT2项目SWOT分析

1.项目优势分析2-1-1项目地处解放碑商圈中心区域，日均人流量达20万人次，最高可达80万人次商业环境优越，投资潜力巨大；2-1-2周围已形成良好的商务办公环境，甲级写字楼林立，并且生活配套设施完善，较适合商务活动和生活居住；2-1-3项目开发商为香港九龙仓，企业资金实力雄厚，信誉良好，对于目前重庆房地产市场较不规范日勺状况下，这必将成为项目的卖点之一；2-1-4项目开发规模为该区域之最，由百货商场、公寓、酒店、写字楼构成，功能齐备，因此易形成规模效应和市场认知度、影响力；2-1-5面积定位在80T20M2,与目的市场需求基本吻合

2.项目劣势分析2-2-1地处解放碑步行街腹心地带，且周围道路多为单行道，车流不便；2-2-2商业中心修建居住公寓，需用一定期间去引导，防止导致楼盘滞销；2-2-3目前重庆房地产开发正向生态住宅趋势发展，而项目在此方面规划受到严重制约；2-2-4项目现为在建期房、导致部分租用客户流失

3.机会点分析2-3-1重庆直辖、西部大开发速度加紧、中国加入WTO,这必将吸引大量的I境外企业抢摊重庆市场，从而大批外企员工来渝工作、生活，这样对重庆高档物业将带来新一轮发展；2-3-2重庆缺乏真正意义上区I高档住宅，仅停留在楼书和想象之中，但对此类楼盘的需求又占有一定比例，因此，可运用自身优势作出高品质住宅，以满足此类消费者日勺需求；2-3-3项目周围高文献住宅面积多在150M2以上以地王-名仕阁为例，主力户型为176M销售总价在100万以上，有此消费能力日勺客户相对较少，而时代广场以80-1202,M2为主，必然目的客户群范围及数量将对应增长

4.威胁点分析2-4-1周围住宅开发量较大，中、高档定位占据了较大比例，因此“同质化”竞争相称剧烈；2-4-2从2023年房地产交易会资料看出，南坪和江北的开发量占据了重庆总开发量口勺40%,市场份额在逐渐减少;2-4-3来至生态住宅的I威胁，目前重庆人热中于“住宅小区而将单体项目作为备选方案通过上述分析阐明,项目的区位大环境优势明显,但其居家小环境受某些原因的制约,因此只要开发商与代理企业共同努力、优势互补,通过科学的!市场定位、合理的规划设计扬长避短,并制定有效的营销方略,选择恰当的入市时机,采用整合营销传播方略,建立差异化的品牌形象,迅速建立认同感,同步运用纯熟的销售技巧和方式打动目的客户,促成销售,必将保证项目开发的圆满成功PRAT3市场定位在面对房地产商剧烈竞争的局势下，项目市场定位应充足尊重市场、贴近市场针对目前重庆市场环境、消费者现实状况，应将本土文化与海外文化有机的融合在项目定位中，使高档住宅具有更多的“时尚”和“文化”含量，同步，应重视人性化、个性化，从而实行产品差异化方略

1.目的客户设定根据对重庆市房地产市场环境分析，以及项目SWOT分析结论，可初步判断出目的客户是企业白领、外资企业及港澳台人土、专业投资者以及影响群体品质崇尚族企业白领a.静态描述年龄:28-35职业私营企业高级职工、外资企业中高级管理员工家庭构造2-3人家庭收入主源薪金、股票、其他家庭收入数额5000-15000元/月资产量10-30万元左右为主交通工具以出租车TAXI为主，私有汽车占少数户籍省内，本市占70%b.行为描述工作准点上下班，晚间工作应酬多起居有规律，居家时间少但重视家庭生活购物品牌商场和专卖店爱慕名牌但不一定全是名牌运动保龄球、网球等中等运动，运动量无保证嗜好旅游、泡酒吧、健身旅行高频度外地旅行交通长期乘坐出租车（TAXI）金融消费信用卡（一定有但消费规模有限）c.心理描述自信充斥自信，勇于提前消费消费忠诚不忠诚解放碑附近是重庆的商业、金融中心,云集大量中、高档商务写字楼,越来越多的!外资企业入驻解放碑,（据调查,邹容广场入住客户近50%为境外企业）,但附近相对配套的商务住宅有限,不能满足这些企业高级行政管理人员的居住需要外资企业及港澳台人士a.静态描述年龄28-50岁职业外资企业驻渝首席代表、高级职工、在渝经商、长住之港澳台人士家庭构造1-3人收入主源薪金、企业补助金、经营利润收入数额10000-50000元/月。