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一、成都市年月土地市场分析20231-7今年上六个月全国楼市一片大涨，而接下来楼市又将展现出怎样日勺发展趋势？先于楼市日勺土地市场历来是房产行情的风向标，土地市场的走势曲线也将反应出未来一段时间房产的波动趋势在我司的今年上六个月土地市场I研究汇报的记录显示，年上六个月出让土地的成交总价比去年同期大幅上涨其中，外来开发商拿走七成土地，I2023并且今年1〜7月H勺92%成交宗数比创历史新高
1、住宅用地所有成交从土地市场研究汇报中的数据显示，成都土地市场正进入一种异常活跃的阶段据记录，今年上六个月土地成交均价比去年同期有较大幅度上涨，其中，成都市六城区土地供应宗共亩，成交宗，共亩，仅宗5035184633224亩商业用地由于区域环境不成熟而流标，其勺成交宗数比也创下历史最高19692%H今年上六个月与去年上六个月相比，土地供应量和成交量均大幅提高，其中需求的涨幅超过了供应日勺涨幅，供不应求在土地市场中也完全显现出来
2、热点区域领跑房地产市场在市政府“向东向南”等新城区发展规划引导下，国际城南、中产城东、北部新城、大城西温江、成都西部新中心郸县、地铁沿线等有题材的区域板块土地炙手可热目前，三环路内外都市大道两侧及近郊区较大宗土地价格涨幅高于中心城区较小地块由于开发商占有土地资源的欲望强烈，新资本进入瞄准的重点也是大宗地块，从而形成大家都绕开小且贵的主城区地块而到近郊圈层争地的从众格局，目但凡上百亩至数百亩日勺较大块土地，成交价都大大高于起拍价本年月日，三宗百亩以上土地平均720成交价是起拍价的倍温江、郸县、新都可拍到多万元至万元/亩，彭州也可拍至万元/亩I
3.9920040080-902006年上半年与2007年上半年土地市场供给与成交情况（按面积计）・供应■■成交・300025002000150010005000年上半年年上半年
200620073、外来开发商占据绝对积极据最新记录，外来开发商拍得六城区土地达亩，占成交总量近七成其中，像香港嘉里、信和、重庆金
2243.4科、河南鑫苑、福建六建、中天盈等初次夺地入市的外来开发商与日俱增据成都市记录局年上六个月最新数2023据港澳台资和外资在房地产开发上日勺投资，分别抵达亿元和亿元，同比上升倍和倍部分
45.
5241.
541.
361.15有基金或巨款背景时外来企业热衷拍地，但开发节奏缓慢政府及时放量供应土地，目的在于尽快增大住宅供应，以平抑市场的旺盛需求但部分港资和外资进成都拍地的开发进度都不理想，产品千呼万唤出不来成都市场研究有限企业提供的汇报认为，有“囤地”嫌疑的少数外资地产企业将影响整个市场竞争的公平性
二、成都市年月商品房市场状况20231-
61、2023年1・6月商品房供需记录年「月，成都市五城区供应商品房万平米，与去年同期日勺万平米相比增长幅度达；
20236568.
1299.
8789.45%成交商品房万平米，总体市场展现供销两旺势头
300.734「月，五城区商品房当期供销比为供应量不不大于销售量，供求关系比较缓和
61.
892、2023年月房地产市场分析（）规模中小楼盘愈加活跃1假如说年出现了大盘、小盘齐上阵的局面，那么上六个月中小楼盘则体现得愈加活跃相23J07对于年不停被刷新勺土地拍卖纪录，年千亩大盘在逐渐淡出，这意味着成都楼市的发展越来越理性，开发商23H23拿地的机会越来越均等，中小开发商也有了更多日勺机会实际上，本土企业双盘齐开，多项目齐动的状况在上六07个月并不罕见推盘分批次/分栋推出产品2多数年驻足观望日勺开发商都在年推出了自己日勺项目年上六个月楼盘仍然延续年分期分批次或23232323者是分栋的模式推出产品；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的战略，在时间上配合消费者产品类型电梯公寓成为绝对主导3电梯公寓已经不仅仅限于主城区内，三环外和郊区也不停涌现大批的电梯公寓项目，尤其是城南三环外和城西三环外的区域；郊区则以华阳和郸县较为明显由于主城区内多层住宅的建设受到限制，因此多层住宅都集中到了郊区而电梯公寓则向着越来越高的方向发展户型:仍然是需求主力480-120年月，全市商品房住宅项目户型供应面积仍然以为主，各楼盘日勺销售主力产品同样以231-680-120nV80-120的套套户型为主日勺套、套户型是目前主力购房群体最需要的nV2380-120nf23
三、成都市房地产市场发展趋势展望、城东房地产市场趋势分析1城东起步较晚，起点较高、底蕴强劲建设路区域楼市勺崛起与爆发，无疑为老城东工业区的发展和二次腾飞H奏响了时代最强音年，城东东调置换出的大量土地已全面进入开发阶段浅水半岛、万科•金域蓝湾、龙湖三2023千里、首创•爱这城、中房红枫岭、华裕高地、颐和家园、华润城、阳光等十数个高品质楼盘都集中在此区域24100两公里半径内，目前该区域在售供应量已达余万方，120后期勺供应量愈加巨大实力品牌开发商的相继进驻、互相竞争，使得片区的破旧形象彻底颠覆，区域价值迅速H I得到提高、城中房地产市场趋势分析2城中土地一直都炙手可热但上六个月亮相的楼盘均价在元左右对于都市中心位置，这样日勺7000-8000/nf价格还是充斥了诱惑力目前城中房源充足，曦城、皇后国际公寓、雕墅、锦天国际、号观邸陆续推出；集CLUB78英覆、西锦国际等备受关注日勺楼盘也将在下六个月陆续推出、城南房地产市场趋势分析3国际城南通过近几年的高速发展，如今，世纪城新国际会展中心、成都高新科技商务广场、天府软件园、高新技术孵化区的建成使用，高新区管委会的南迁、政府新办公区及新领事馆的即将落户以及地铁的催化作用，为城南楼市带来了一大批都市新贵人群、城西房地产市场趋势分析4伴随浣花溪风景区、光华片区和羊西线片区的强力带动，城西的土地和居住价值近年来也持续得以回归在城区拓展方面，明显展现出沿光华大道向温江发展以及沿羊西线向郸县发展的双向发展趋势、城北房地产市场分析5伴随北新干线日勺通车，成都楼市向北扩展的步伐越来越快尤其是交通瓶颈的打破使得城北的居家环境得到了极大勺提高H第三节区域构造调查与都市发展规划调查
一、地理位置及概况光华大道片区是位于温江境内，依托光华大道沿线发展起来的新兴居住片区光华片区处在成都上风上水的位置，公里活水公园，亩湿地公园，亩原生河滩竹林屏障，环境优美，空气清新片区内楼盘以花博会展馆为依31200600托，借助周围大面积的生态公园和江安河形成一种生态小区在其沿线上发展行政办公、商业、文化会展，营造良好的人居环境目前外光华片区楼盘开发如火如荼，该区域成为追求舒适生活和自然原生态环境的购房者心目中理想的居住区域
二、公共设施状况商业贸易大型购物中心（规划为家乐福）文化教育大学城成都七中温江中学,幼稚园:金苹果幼稚园餐饮酒店舒肘子光华店雍雅山房光华店休闲娱乐花博会公园碧落湖公园柳城公园置信都市公园温江政府新都市广场温地公园奥园运动中心、鱼凫温泉
三、交通道路体系状况公交线路:、等309309A904年光华大道青羊段将正式建成通车光华大道总长公里左右，宽米，双向车道，道路设计时速20231550860公里，光华大道日勺开通使业主出行更为以便
四、区域性质与功能特点本区域为大众楼盘最为集中的片区，其定位为平实的平常生活区区域内设施重要是为满足居民平常生活日勺小型购物场所及小型娱乐场所
五、规划展望由于区域开发是朝着大型生态生活区前进，因此未来区域居民将会越来越多物质需求也会日渐增多，为了满足居民的平常生活需求，部分大型的生活超市及某些专卖场将会进驻本区域而大的金融商务场所、娱乐休闲场所等将不会太受重视第三节区域个案调查目前，在项目周围光华大道区域有仁和•春天大道、万科•朗润园、珠江国际花园、西花汀、泰基•花溪谷、香瑞湖•香草国际、边城香格里、等已建或在建项目这些项目首先是本项目日勺营销推广的竞争对手，另首先则与本项目一起营构成熟的住宅小区的区域气氛，形成板块的整体吸引力项目周围的楼盘是本项目定位的重要参照和研究对象，为此，我们对周围项目进行专题研究与分析，认为本项目定位提供参照根据
一、仁和•春天大道、项目背景1投资商成都春天房地产开发有限企业/四川省道诚实业投资有限责任企业开发商成都市江安春置业投资有限企业物业管理成都仁和春天物业管理有限企业、项目位置2成都市光华大道江安河畔、建筑规模3占地面积亩600建筑面积平方米500000总户数户左右
3600、规划用途4别墅、一般住宅、商业会所、销售价格:5起价元均价:元4900/nf5200/nf、户型面积:6两居室户型型面积2室厅卫G7T85m222奇数层面积:2室厅卫F8-186m222三居室户型型面积室厅卫D6-11341n2322型面积室厅卫G8-11171n2322奇数层面积之室厅卫F5-1114nl322奇数层面积2室厅卫D6-1135m322户型等（其中，电梯公寓以、为2*2*13*2*24*2*24*2*37*2*42*2*13*2*2主,别墅以、为主）4*2*24*2*3总供应量户
3600、装修原则7清水房原则、交房时间8年月交房
20235、销售进度9已开盘部分所有售罄、项目综合评价10仁和•春天大道是由成都春天房地产开发有限企业投资开发，周围环境优美，紧邻江安河，并引江安河之水营造项目活水景观紧靠光华大道，交通十分便利作为独立的生活小区，其拥有区域浓厚日勺生活气氛，和较完善I的生活机能；区内多种生活小区相辅相成，人气聚升仁和•春天大道分批次进行开盘，至年月别墅与已放量20238物业已基本售磬，销售状况较为理想；能有如此销售状况重要有如下原因
①自然环境优美、景观好可俯视江安河畔漂亮江景；小区内有别墅物业，使得整个小区的环境更为清幽，周围绿色植被也比较多
②其日勺面积和户型，基本适合电梯物业消费市场的需求85—135112/2*2*1—3*2*2
③户型设计较为合理，动静分明，很好日勺处理通风采光不太好的问题
④聘任成都仁和春天物业管理企业进行物业管理存在问题在高品质、高原则开发的同步，也必然导致楼盘整体价格普遍高于同区域其他楼盘同步，光华大道上几乎所有楼盘都面临一种问题一一商业配套等的缺陷，仁和•春天大道也仅仅只有小区配套会所，项目旁的建信•奥林匹克花园的商业物业以及万科•朗润园勺小区底商也只能提供较少的补充而大型购物超市目前只有珠江国际花园拟将引入H大型超市家乐福，不过正式经营至少在年后来4-5
二、万科•朗润园、项目背景1开发商成都万科倍富置业有限企业物业管理成都万科物业管理有限企业、项目位置2温江区成都七中试验学校面对面、建信•奥林匹克花园在旁边、建筑规模3占地面积亩64总建筑面积万平米，
13.7其中住宅建筑面积约2108000m商业建筑面积21500m总套数套
992、规划用途4一般住宅、小区底商、销售价格:5起价元/疔3750均价元4000/nf最高价元4950/itf、户型面积6两居室户型、户型建筑面积而室厅卫A A-a
87221、户型建筑面积行室厅卫D D-a84221三居室户型、、户型建筑面积室厅卫B B-a B-la125nl
2322、户型建筑面积以室厅卫C C-a:118322户型建筑面积室厅卫C-2a:121nT
322、装修原则7清水房原则、交房时间8年年终
2023、销售状况
9、号楼已开始销售，号楼尚未开盘
123、项目综合评价10万科•朗润园是由成都万科倍富置业有限企业开发，项目位于仁和•春天大道旁，号楼紧靠光01华大道，物业形态为多层住宅，附有小区底商；号楼正对仁和•春天大道的、号楼；号楼靠近江安河，但02343503仅有部分户型能直接观江景项目定位之基准错误!未定义书签
二、项目市场定位原则错误!未定义书签
三、市场定位（开发档次）错误!未定义书签
四、价格定位错误!未定义书签
五、客户定位错误!未定义书签
六、功能定位错误!未定义书签
七、户型定位错误!未定义书签小区配套万科•朗润园配有部分小区底商，与建信•奥林匹克花园的商业遥相呼应，为小区生活提供便利卖点分析万科•朗润园除万科物业品牌与建筑特色卖点外，并无其他特色卖点其中，建筑特色为“新折学建筑”存在问题万科•朗润园占地面积亩，容积率高达总户数户，这必然导致该物业出现某些问题、
644.39,9921建筑密度过高由于采用型布局，号楼更为拥挤、小区景观较少在小区总体规划中，该项目的景观规划由“W”022于总体占地规模的影响，显得更为紧凑，对物业品质有不利的影响I
三、珠江国际花园、项目背景1投资商广东珠江投资有限企业发展商成都珠江投资有限企业物业管理广东康景物业服务有限企业（国家一级资质）、项目位置2温江区光华大道•花博会碧落湖公园西侧、建筑规模3占地面积余亩60总建筑面积万平米24总户数户左右
1200、规划用途4一般住宅、酒店式公寓、商业贸易、销售价格:5均价:元/而4200-4800户型面积两居室户型户型建筑面积:2室厅卫B
84.05m221户型建筑面积2室厅卫B
187.97m221三居室户型、户型建筑面积行室厅卫Al A
2120.48322户型建筑面积2室厅卫Al-K A2-
1121.18m322户型建筑面积2室厅卫C
2129.61m322户型建筑面积2室厅卫C2-
1130.85m322户型建筑面积2室厅卫C
1131.52m322户型建筑面积:2室厅卫C1-
1132.77m
322、户型建筑面积2室厅卫D D
1126.83m
322、装修原则7精装修（按原则装修交房）、交房时间8年终，年初
20232023、销售状况9正在接受征询，将于月中旬开盘，目前进行排号
8、项目综合评价10珠江国际花园项目总占地余亩，总建筑面积万行，分三期开发完毕该项目集住宅、商业、酒店式公寓于6024一体，规划最高达层的精装修住宅该项目以国际化的精装原则为关键竞争力，板式设计，两梯三户、三梯五户，32高端精装电梯间，并有酒店式入户大堂，车位配比，精装地下车库等
10.7小区配套该项目内酒店式公寓中将引入酒店进行运行，在三期中已经有家乐福意向性入驻不过家乐福估计在3〜5年后才开始营业近来珠江地产已成功拍得花博会，这将有效增进该项目的增值卖点分析国际原则精装物业，两梯三户、三梯五户与酒店式大厅也是本物业的一大卖点存在问题（）该楼盘小区配套较少该项目总占地余亩，建筑呈型分布，小区内仅有160少许绿化与景观（）一期电梯公寓公部分户型为四房两厅，整体布局比较紧促，主卧比较小2项目优势精装修物业价格在元在该区域具有较强的竞争力，加上珠江地产的品牌价值，优势4200-4800/m I明显近来有成功拍得花博会，也将有力推进该项目日勺发展
四、西花汀、项目背景1投资商成都万厦置业有限企业开发商四川宏信实业有限企业四川宏义实业集团有限企业物业管理成都和盟物业管理有限企业、项目位置2光华大道与南熏大道交汇处（花博园前行米）
500、建筑规模3总占地面积余亩100总建筑面积2164513m总户数户
1095、建筑形态4层层层电梯洋房11\18\20-
24、规划用途:5一般住宅、销售价格:6起价元/平方米均价元/平方米33503500两居室户型E型户型建筑面积120m2室2厅1卫C型户型建筑面积85m22室2厅1卫三居室户型B型户型建筑面积:93-130m23室2厅2卫A型户型建筑面积106-140nf3室2厅2卫F型户型建筑面积139面3室2厅2卫H型户型建筑面积138nl23室2厅2卫K型户型建筑面积143m23室2厅2卫N型户型建筑面积1331n23室2厅2卫四居室户型A3型户型建筑面积155球4室2厅2卫B2型户型建筑面积152nl之4室2厅2卫F1型户型建筑面积155nl24室2厅2卫建筑面积153m24室2厅2卫五居室户型跃层户型K建筑面积220m25室2厅2卫跃层户型N、户型面积:
7、装修原则:8清水房原则、项目综合评价:9西花汀位于城西新温江关键，花博园与江安河之间西花汀总占地约亩，由层、层、1001118层电梯洋房疏落布局而成户型区间其中以为主力户型该项目对小区园林景观打造比较重20-2490-200itf,110-140视，由区外、区内、室内三重风景互相围合渗透外围景观为花博园与江安河；中庭景观为小区立体园林；内部景观为大堂、观光电梯、室内花园等小区配套由于靠近花博会与珠江国际花园，该项目的小区物业较为微弱，仅有少许临街商业I卖点分析该项目勺重要卖点是靠近江安河与花博会，其自身的小区景观也是一大卖点在建筑上无太多的H J亮点
五、泰基•花溪谷、项目背景1开发商四川泰基地产有限责任企业、项目位置2温江区光华大道温江段花博会主场馆温江新行政中心旁、建筑规模3占地面积亩140建筑面积万平米
22、建筑形态4代欧式建筑风格日勺花园洋房、电梯公寓、规划用途:5一般住宅、销售价格6别墅元电梯公寓价格未定5000-6000/nf,四居室户型型户型建筑面积:2B
1181.46m、户型面积7B2型户型建筑面积
181.41m24室2厅4卫型户型建筑面积2室厅卫B
3164.98m424B4型户型建筑面积
162.87m24室2厅4卫五居室户型A1型户型建筑面积
241.04m25室3厅4卫A2型户型建筑面积
240.62m25室3厅4卫、装修原则8清水房原则、项目综合评价:9“泰基•花溪谷”位于成都市城西光华大道旁，温江花博会主场馆正对面，毗邻温江新行政中心，项目总占地近亩，总建筑面积万平方米，绿化率以上,容积率采用现代欧式建筑风格重要产品有第三代台地1402245%
2.35式叠拼别里、花园洋房、云岭电梯洋房等小区配套项目主体规划为别墅区，小区配套相对较弱综合评价项目建筑密度较高，楼间距较小，感觉比较拥挤户型设计也充足考虑动静分区，合理运用有利地势
六、边城•香格里、项目背景1开发商成都温江区天祥房地产开发有限企业、项目位置2温江区光华大道与华屏东街交汇处、建筑规模3总占地面积:287256m总建筑面积2214959m地上建筑面积2164992m总户数户
1299、建筑形态4电梯公寓、叠院洋房、高层、规划用途:5一般住宅、销售价格6均价元4680/nf、装修原则7清水房原则、交房时间:8年年终
2023、项目综合评价9该项目采用西班牙建筑风格，建筑采用颜色较为明快的白墙、红瓦，大面积落地玻璃窗，大花园、大露台的设计，所有户型的、楼均带有私家花园、下沉式花园、露台、半地下室、独享车位楼都带有两个以上的大面积空中123-5I花园或入户花园，大多数户型都是南北朝向、所有采用大开间、短进深、通风采光效果好、户型观景性、舒适性强该项目有栋叠拼花园洋房与高层，栋为目前销售接待中心，后期也许座位商务会所并有栋电梯公寓，这1813部分物业将对本项目形成直接竞争
七、香瑞湖香草国际、项目背景1开发商蓝光和骏实也有限企业项目位置:、2物业管理成都嘉宝管理顾问有限企业温江区光华大道成都七中旁建筑规模:、3占地面积亩180建筑面积万平米，其中电梯公寓万平米）
2214.2总户数户1064建筑形态:、4别墅、电梯公寓规划用途:、5一般住宅销售价格:、6起价23180TC/m均价:元/肝3500户型面积:、7建筑面积:两居室户型Dl-K D1-2型户型83m2D2-l D2-2型户型建筑面积:84m2三居室户型A-
2、A-1型户型建筑面积:132m2C1-2型户型建筑面积:105m2型户型建筑面积:2B1-2122m建筑面积:、、2B3T B3—2B4-K B4-2119mB2-K B2-2型户型建筑面积:121m2C3-K C3-2型户型建筑面积102H12C2-K C2-2型户型建筑面积:101m2C1-K C1-2型户型建筑面积:99m
2、装修原则:8清水房原则、交房时间:9年年初
2023、销售状况:10别墅已基本售罄,电梯公寓已开盘部分仅有少许剩余、项目综合评价:11该项目分为别墅与电梯公寓，其中别墅已基本售罄目前推出电梯公寓，其高层阔景电梯洋房户型日勺主力户型面积在22并带有入户花园与生活阳台88m-138m,本项目别墅物业已基本售罄，电梯公寓部分仅有少许剩余，对我项目的开发与销售将无直接竞第四节市场需求及消费者分析
一、购置新居情有独钟通过对该区域目的购房人群调查成果反应出，打算选购新居占；二手房占尚未决定占重要以选购76%13%,11%,新居为主这首先阐明置业者主流的强劲购置力，同步也预示着住宅消费仍将由二级市场占据主导地位□新房11■二手房口尚未决定
二、自用为主导购房用途日勺选择中，自住占投资占75%,其他占23%,2%购房的用途重要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方面，满足自己的居住需求占绝对主I导，度假和购房给亲友打勺比例较少□自住■投资□其他
三、潜在需求旺盛以计划购房时间来分析计划近来购置的占六个月后来占一年后来占两年47%,27%,17%,后来占9%从计划购置时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三这显示近期的潜在需求非常旺盛I I第一节房地产市场宏观环境分析
一、年月金融政策分析20231-
61、上调金融机构人民币存贷款基准利率根据决定，活期存款利率由上调至上调个百分点,为近年来初次上调金融机构一年期存款
0.72%
0.81%,
0.09基准利率上调个百分点，由现行的提高到；一年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的
0.
273.06%
3.33%
0.
276.57%提高到；其他各档次存贷款基准利率也对应调整
6.84%□政策解读这是央行自年以来在持续两次上调存款准备金率后，初次上调银行基准利率央行的加息也给房地产市场2023传达了一种明确日勺信号，即克制过热日勺房产投资行为，打击房产投机者贷款利率勺上调则使想购房者压力增8大，亦也许减少购房需求，使得一部分购房者靠后需求，客观上对楼市供需起到了调整作用，这样日勺调整将有助于房价稳定化趋势日勺发展但另首先，地产商开发项目日勺资金压力也将随之增大，他们也许以转嫁成本为借口导致房价短期内上涨，短期内但愿房价下降日勺也许性很小
2、个人住房公积金贷款利率上调
0.09%自月日起，国内个人住房公积金存贷款利率实行调整其中，个人住房公积金贷款利率将上调个百分
5190.09点五年期如下（含五年）从调整为五年期以上从调整为
4.32%
4.41%,
4.77%
4.86%o根据建设部《有关调整个人住房公积金存贷款利率日勺告知》，从月日起，上年结转的个人住房公积金存519款利率由现行的调整为当年归集的个人住房公积金存款利率不变
1.98%
2.07%,
3、存款类金融机构人民币存款准备金率上调
0.5%央行月底宣布，决定从年月日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分
420235150.5
四、三房是首选在房间户型的选择上，选择房占房占房占房占房以上占购房者重要选择三14%,228%,355%,410%,53%房单位为主，另首先是二房，选择一房和四房单位日勺比例不多
五、最但愿的面积区间在该区域购房者口勺调查，但愿购房面积日勺选择上，但愿购置面积在平方米比例最高；另首先是90-11070-90平方米，但愿购置面积在平方米如下的比例不高与但愿购置的房间数交叉分析表明,选择二房的购房者但愿面积70在平米占比较大的比例，也有部分但愿平米和平米70-9090-110110-130整体选择面积的中位数平米M0=85选择三房的购房者但愿面积在平米占较大比例，也有不小比例选择日勺小三房整体选择面积的90-13070-90中位数二平米;M0104
六、按揭付款是主流频次分析表明购房者在购房过程中选择按揭付款占一次性付款占按揭的比例超过八81%,19%成，阐明按揭正成为人们购房中普遍口勺选择，也阐明银行按揭对长沙住宅市场的支持作用不容小视
七、环境原因很重要在促成购置的原因中，环境占重要位置从记录可以看出，为了改善居住环境口勺占以便小孩上学占65%,10%,离上班近点占生活以便点占显得更有身份占目前的房子太小占4%,15%,1%,离亲戚朋友更近些及其他占改善居住环境、生活以便、以便小孩上学是促成购置前三位的4%,1%原因
八、年轻人成为主力军在对该区域目的购房调查分析中表明，购房者的年龄岁如下占岁占岁占256%,25-2931%,30-3532%,36—39岁占岁占岁以上占15%,40—4510%,456%购房者日勺年龄段重要集中在岁之间，占；另首先是岁之间，占；显示年轻日勺群体是目30-3532%25-2931%5%6%10%岁一*下□25岁15%3■25-29口岁30-35口岁36-39岁■40-45口岁以4532%前置业的重要构成成分
九、置业者关注的置业原因从调查的问卷记录的关注度来看，超过二分之一以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型构造应J I当关注；另首先近二分之一日勺受访者认为物业管理、工程质量、交通、周围配套等原因也很重要；大概不到的30%受访者认为其他原因、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑买房应当关注的原因关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型构造、交通、工程质量、物业管理、周围配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施冈第五节项目运行思绪在今日地产市场，项目之间的差异性越来越小，同质性越来越高，令得市场争夺日益困难战略上看，项目日勺竞争战略应立足于“攻心为上，攻城为下”，要脱颖而出，就要击中消费者日勺心，在其心中占据阵地，营销即沟通，占据消费者的心灵，是营销的终极战场
一、改善现存规划中的局限性项目作为单体楼在市场上竞争力局限性，必须做好一切细致的规划，与既有的区域成熟小区结合起来成为整体，使既有的资源得以充足合理的运用，提高项目日勺综合素质，树立精品生活区形象，在市场上立于不败之地
二、把握市场需求，迎合买家心理伴随房地产市场日勺转变，供方面临的严峻问题就是，产品的消费与否迎合客户日勺需求因此，充足把握市场，迎合消费者的需求心理，倡导新现代的生活居住概念，才能更有效地增进销售
三、营造现场舒适环境，引起客户购置冲动在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功日勺关健项目应当在规划设计、园林绿化、现场包装、接待中心、示范单位等方面营造一种非常舒适勺内部环境，配以销售方略上营造的热烈买卖气氛，力争迅速打动客H户的心，增进客户成交
四、体现“以人为本”的经营理念面对多元化的目的客户，我们必须抓住人的特点，规划设计愈加“人性化”项目不仅应在规划中力争细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境规定，还可在企划营销中体现以客为尊时诚意和“以人为本”的理念通过融合项目“以人为本”的经营理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，增进成交
五、找出项目“个性化”的形象客户对品牌勺认知程度往往取决于品牌日勺个性，没有个性的商品品牌极易在市场中流失通过对项目的分析H和理解，挖掘内在长处加以筹划包装，提炼“个性化”日勺项目形象，可以大大提高项目的著名度，提高项目的附加值，从而增进销售业绩的提高从以上几点企划思绪出发，我们将对项目的市场定位，规划设计销售方略等方面一一作出提议，期望做出一种有特色的、成功的精品项目第六节项目整体定位分析
一、项目定位之基准地产项目的定位是基于:、项目地块决定的地块合适建造的建筑功能;
1、市场调研反应的具有有效需求的市场空间;
2、政府在都市总体规划上的限制3房地产发展历程表明，不同样档次的住宅项目所应具有日勺基本条件有所不同样详细如下表:影响原因独身公寓一般住宅中高档住宅豪宅别墅中高档住宅附加阐明、对公共交通的依赖性很强强一般弱不合适闹市区人员混杂区A、对噪音及环境干扰口勺适应性强较强弱很弱不合适临货运交通、高压线B等、对大气环境的规定低不周日;很高不合适临近污染性工厂、C j闹市【）、对小区配套规定高很高较弱弱不合适商场上加住宅、对周围自然及人文景观规定低一般高很高E、小区物业管理的规定低不高高很高高水准物业管理企业F、建筑、质量装修规定低一般高很高质量优良；材料高档G、容积率、覆盖率规定无一般低低低密度；高绿化率H、对休闲空间，绿化规定无一般高很高会所等康体设施配套齐全I景观规定无一般高很高最佳具有天然；稀缺景注根据上表所列举欧某些数据，将会在其后有争对性的对本项目进行分析，并由此而对整体定I位提出合理的提议
二、项目市场定位原则——最大化勺发掘该项目所在地段唯一性的价值；H——最大化的发掘地块特异性的价值；——最大化建立竞争优势，防止劣势，以减少专业风险
三、市场定位（开发档次）
1、重要竞争对手的物业档次及物业类型楼盘名称物业类型物业超灰I仁和•春天大道别墅、电梯公寓高档物业起价元/疔均价元/疔49005200万科•朗润园电梯公寓中等产品起价元/皿均价元37504000/nf珠江国际花园电梯公寓、酒店式公寓中高档物业均价元/行4200-4800西花汀电梯公寓中等物业起价元均价元3350/NF3500/KP泰基•花溪谷别墅、高电梯公寓中高档物业均价元别墅5000-6000/nf边城•香格里电梯公寓、叠院洋房中高档物业均价元4680/nf香瑞湖香草国际别墅、电梯公寓中等物业起价元/行均价元31803500/nf通过以上所列周围围绕本项目的物业档次、价位状况，可以发现竞争楼盘大多属于中等楼盘比较突出的有三个项目珠江国际花园，它是珠江地产在成都的第一种项目，以精装修物业为重要卖点1边城•香格里，它将是本项目勺最大竞争对手，距离本项目较近，地段较佳，更靠近光华大道不过由于有别2H墅群的存在，其价格相对较高，调查时均价元4680/4万科•朗润园，它是万科在成都的又一作品，其品牌与价格优势在该区域明显，但物业自身的某些缺陷，因此对3本项目日勺直接竞争较小
2、本项目状况分析项目位置处在光华大道板块内，位于光华大道与温泉大道交界的点周围楼盘如仁和•春天大道、万科•朗润园、珠江国际花园、边城香格里、西花汀等均价都维持在元左右光华大道板块已被人们誉为最具投资与居住的板块4500/nf近几年来许多当地实力开发商与外来地产品牌纷纷抢滩光华大道，使得光华大道区域楼市愈加趋向于品牌及品质的提高据调查接受元单价日勺客户对品牌规定最高而在有关品牌的联想延伸调查中，由品牌联想最多4200-5000/m2的选项分别是高品质的房子、优美的小区环境、不紧张有购房矛盾、有实力值得信赖纵观整个板块，本项目处在光华大道南大板块，同区域有边城香格里、香瑞湖香草国际、泰基•花溪谷，以及即将推出的和记黄埔•彩叠园都将对本项目形成极大冲击因此，要打的是一场突围战怎样防止同质性，提高项目品质是我们最需要关注的方面，既然已经有了独特的地理优势，就应当抓住此点来进行深度挖掘根据板块内其他状况来看，本项目定位于高质中等为佳，这样不必紧张过于高档受到国家政策克制和有限的高端市场，也不必紧张由于低端而受到品质方面的怀疑、本项目所应具有的基本条件分析3根据以上分析来结合本项日勺基本条件进行整合分析:H影响原因中高档中高档住宅附加阐明本案详细状况本项目与否符合对公共交通的依赖性一般不合适闹市区人员混杂公交较不以便；非闹市区；较差区对噪音及环境干扰的弱不合适临货运交通迅速离光华大道较远；噪音偏低周围以绿化带隔离，适应性干道、高压线环境很好对大气环境的规定高不合适临污染性工厂、闹周围无污染性工厂；紧邻公园；空气很好可抵达市对小区配套规定较弱不合适商场上加住宅无大型超市；可满足平常生活基本需求远景可抵达小区物业管理的规定高专业物业管理企业提议采用较高档物管可抵达容积率、覆盖率规定低低密度因是图层；容积率较图一般
4.5对休闲空间绿化规定高会所等设施配套齐全绿化率高，项目靠近中华养生园一般景观规定高最佳具有天然稀缺景景观优势尚待打造一般以上表格表明，本项目具有中高档住宅所必须的部分基本条件，但距离高档住宅的规定尚有某些障碍，例如交通状况的影响，地块较小问题因此，在规划设计上下功夫，在产品设计上找突破，同步加大内部造景力度，完善有关配套，可以成为非常有竞争力的高品质的中高档楼盘同步由于我们为本项目产品筹划、设计日勺高文化附加值，可以不停发展提高项目日勺形象从而给客户导致高档物业的印象或总体评价成为一种中偏高档楼盘归纳4本汇报提议项目总体物业档次定位为一一高质中等物业中等楼盘，高品质物业
四、价格定位本项目总体定位为高质中等楼盘，鉴于板块内楼盘均价为超过元我们提议将项目定位于高质中等盘为其市5000/m2,场空间，采用低开高走日勺方式，上市价格定位在元左右，均价控制在元详细均价可根据届3800—4000/m24400/m2时实际状况来进行调整，低开高走的方式有助于适应市场上扬日勺趋势详细价格定位筹划方案后来将会详细的单独列出
五、客户定位
1、主力目的市场的讨论市场仿如金字塔，不仅要瞄准金字塔的顶部，而更重要日勺是应瞄准金字塔的中部如下（即对准大多数的消费群体）I就我们光华大道区域楼市的调查分析，在此处日勺大部份购房者，最可接受的房价是万到万元之间，占五成左右；4070能承受万元如下的消费者也不多；可以接受万元以上的40100消费者就是金字塔日勺顶部了，本案日勺目的客户为45〜65万元这一阶段根据本项目日勺细分市场，本项目的目的市场应定位于中产阶级，进可攻，退可守中产阶级在现阶段的中国是一种新崛起的强大的阶层，购置力强，主导着消费口勺时尚，将影响中国未来欧政治、经J济、文化走向中产阶级也是一种相称宽泛的概念，公务员、自由职业者、职业经理人、广告、文化、演艺、体育界人士、新闻、律师从业人员、国企、外资、合资、大型民企高层管理人员、私营业主等，都属于这一种阶层实际成交客户潜在客户群市场需求总体根据项目在市场中日勺地位，其目日勺市场定位在岁的中高级消费者更符合项目日勺特性因此，本项目的28-45I主力目的市场是岁的成功或正在创导致功的人士28-45J
2、目的消费者的心理分析
（1）民营、私企老板个体户此类消费者重要是项目附近经商的人士，其事业多在该区域，对该区域较为熟悉，加之手头较为宽裕，有多出勺钱进行物业投资，但愿籍此变化居住环境或增大居住面积这部分人多为二次置业者，消费行为趋为理H性，对房产的整体素质较高2高级白领此类客户知识层面较高，综合素质较高，消费行为理性，对事物比较挑剔，属于完美主义者由于长期工作于办公室和活动于社交场所，对小区的人文环境、运动设施、休闲场所较为关怀3机关、事业单位/国企中高层领导此类客户年龄在岁以上，社会地位稳定，部分有隐性收入，支付能力强此类客户多为二次置业，因其子女相继35成年，会考虑投资以备子女或自己居住，其对楼盘综合素质规定较高，消费行为较为理性4其他客户重要指常年来回于此区域的商家或其他人，本区域的地理位置是其首要购置的重要原因J I
3、目的客户群特点小结1目的人群特性•他们在岁之间30—45•受过高等教育，学识广博，在企业身居要职•重视身份和地位，重视文化、社交、商务圈子的认同•他们时尚、现代，有自己独特的个性追求，是社会时尚的引领者•他们对生活有自己独到的理解，繁忙勺工作、生活，使他们需要一种自我的个人空间H•亲近都市生活，喜欢国际化日勺生活气氛2他们选择物业的原则•是他们熟悉并接受的生活环境点本次上调存款准备金率，是央行今年第次动用这一货币政策工具，也是自年以来第次上调存款准备金420237率这次调整后，一般存款类金融机构将执行的存款准备金率原则11%口政策解读针对近来物价上涨过快，投入股市资金大量增长，固定资产投资增长过快等状况，央行近年来频施提高银行存款准备金率政策，以减少货币流通，收缩银根，有效地缓和经济过热的状况新日勺财政年度刚开始就上调存款准备金彰显了央行回收流动性日勺决心以往央行都是在问题发生后才去采用补救措施，而这一次是未雨绸缪个百分点
0.5的小幅上调，在我国目前流动性富余日勺条件下并不是一剂猛药，而是适量微调但无疑又加重了房地产企业日勺融资难度
二、年月税收政策分析20231-
61、国家清算土地增值税中央强化楼市调控决心元月中旬，国家税务总局正发了《有关房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题日勺告知》，告知规定从2月日起清算房地产开发企业的土地增值税1此政策日勺征税对象是获得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕日勺；已竣工验收的房地产开发项目，已转让日勺房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积日勺比例在以上，或该比例虽未超过但剩余的可售建筑面积85%85%,已经出租或自用的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的而土地增值税税率采用四级超率累进税率其中，最低税率为最高税率为30%,60%口政策解读对于长期经营房地产业务日勺企业而言，这部提成本的增长在可以承受日勺范围之内；而供求关系仍然是影响房价勺决定性原因，未来房价走势还要从后期勺供求状况来看，对于房价不会有直接影响H H这一政策将会抬高开发商成本，深入缩小房地产企业盈利空间本次税收清算对于各家房地产开发商日勺影响不尽相似假如完全按照规定日勺累进税率计算，对原先有大量土地储备企业日勺利润水平有较大日勺负面影响由于这些企业此前拿地普遍价格低廉，这使得企业未来将会为此付出非常高昂日勺增•规定生活便利，可以在职场与生活中迅速转换•高品质物业，体现他们的身份和对个性、品位的追求3他们目前的生活形态•工作紧张，生活压力大，但任劳任怨；•休闲时间一般与家人逛逛街、看看电视、或者一起品茗、聊天；•渴望每年能去哪里旅游一次，能去国外旅游那是做梦的事情，因此由于时间和金钱日勺关系，往往只是想想而已；•他们爱惜与家人相处的机会，同步也但愿睦邻友好；•由于有了买楼计划，节假平常去看某些价格上能承受的楼盘4他们接受信息的渠道•他们喜欢阅读，对时尚生活非常敏感，因此常常阅读报纸、高档杂志•他们常常在车内收听广播•他们乐意交际，重视口碑•他们因工作关系会常接触网络5他们对目前居住条件不满意的方面•面积小，房型构造不合理、采光不好•出入人员复杂、缺乏管理、治安差•设施不齐备，交通不以便•楼层低，卫生状况差、缺乏绿化•近马路，噪音、污染•和父母住一起，显得拥挤6他们心目中的理想居住环境•园林绿化好，最佳还要有水，有较大日勺公共活动空间，间隔合理、实用率高、采光好、空气流通•完善日勺小区配套，最佳有运动休闲场所、幼稚园等，基本生活设施应有尽有最佳由大日勺、声誉好日勺开发商建设，物业管理好，能保证小区安全，没有闲杂人员出入，收费也合理•交通、购物以便，但愿附近就有公交车站，分钟内就能走到，最佳有地铁连接老城区5•邻里之间和睦，互有关爱7他们购房时重要目的•购房目的以“初次置业满足居住”和“再次置业改善住房条件”为主
六、功能定位根据区域规划设计要点，结合本项目的用地性质，可基本确定本项目的功能定位为以满足居住为主，同步兼容小I区商业配套商业功能的引入除了满足小区的配套服务之外，尚有如下重要欧考虑原因I I•可实现较高日勺开发利润；•为小区完善生活配套和服务；•充足运用景观优势，营造特色气氛；•观景休闲功能的增长，将商业街变成小区的亮点，成为休闲去处以及有烘托气氛和造景时效果
七、户型定位
1、周围物业的户型设置楼盘名称户型类别主力户型主力户型面积仁和•春天大道二至七房二房两厅、三房两厅85m2—135m2万科•朗润园二至三房二房两厅、三房两厅89m2—121m2珠江国际花园二至四房二房两厅、三房两厅84m2—132m2西花汀二至五房二房两厅、三房两厅85m2-143m2泰基•花溪谷四房四房两厅四卫162m2-181m2边城•香格里三至五房三房两厅、四房两厅122nV—150m2香瑞湖香草国际二至五房二房两厅、三房两厅83m2-132m2综合本项目针对的目的客户群，物业档次及竞争对手的状况分析，对本项目的商业功能、居住功能以及其他不可售面积的提议分派比例如下（容积率为）
3.63户型面积（）面积比（％）套数套数比（％）Df2*2*180-9023%36029%3*2*290-13061%74059%4*2*2130-15016%15012%合计100%1250100%（以上户型详细面积由建筑设计专业单位给出合理的面积设计，面积上下可以作10%左右的调整）由以上得出户均建筑面积等于285*23%+110*61%+140*16%=
108.9mo
2、户型设计要点户型设计要讲究方正、实用，减少无谓的空间挥霍；每种户型尽量留有自行组合空间日勺余地；每户均有良好朝向I及景观，通风及采光良好，平面布局紧凑；各房间大小适度，动静分区、洁污分区合理，空间比例适中；厨卫设计充足考虑人体尺度及行为习惯，厨房及卫生间有良好的采光及通风，充足考虑业主日勺储备、更衣、洗衣、晾衣等生活需求值税、印花税上调2《财政部、国家税务总局有关印花税若干政策的告知》去年年终开始实行，房地产企业进行一手房买卖时，销售协议日勺印花税税率，由调整为
0.3%
0.5%口政策解读普遍而言，印花税率本次上调仅对整个楼市影响不大，并且征收范围只在一手市场，影响面更窄但会
0.2%向购置豪宅日勺消费者发出增长成本日勺信号，导致心理压力，令购房者日勺信心局限性、职工低价获单位售房应缴个税3财政部和国家税务总局日前联合公布告知，明确单位低价向职工售房有关个人所得税问题单位按低于购置或建导致本价格发售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税
三、年月土地政策分析20231-
61、国土部严抓系统内部监管年，监察部将会同国土资源部等部委继续加强对土地市场秩序的监督检查，继续组织开展查处土地违法违2023规案件专题行动，督促地方和有关部门认真贯彻贯彻中央宏观调控政策，切实加强土地管理和调控国土资源部新增用地三大禁区须严控国土资源部日前下发《年全国土地运用计划》，该计划中，新增建设占用农用地与耕地量与去年持平，并2023再次强调严禁别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地
2、严控土地成片出让防止企业圈地月初，国土资源部副部长贪小苏国家八部委房地产市场秩序专题整改动员布署电视会议上体现将严格控制土4地出让日勺地块面积，对成片土地，由政府统一规划，统一进行基础设施建设后分块出让，防止企业圈地、囤地；同步将深入调整土地供应构造，严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地，增长民生用地；要加大闲置土地处置力度口动向解读“严格控制土地出让日勺地块面积”这一政策在成都三环内早已实行，若全面实行日勺话，未来动辄上千亩日勺“地王”将不会再现，届时竞争项目将会增长，市场竞争将会加大
3、中央“收紧地根”工业用地将成为新调控重点针对工业用地低成本过度扩张导致土地运用的反调控走势，国土资源部和监察部今年将联合在全国开展工业用地执法监察，范围是年国务院号文献下发以来，各地工业用地招标拍卖挂牌出让状况防止工业用地过度扩张202331导致土地隐性闲置和挥霍，实现中央的房地产调控目的□动向解读虽然政策对用地成本日勺影响不大，但却给市场一种明确日勺信号——严控新增用地，调控主线宗意在于深入紧缩“她根”，土地新政日勺出台实行，将从预期上减少新增建设用地供应量不过长远来看，企业获得工业用地日勺成本增长，将促使企业提高工业用地效益，从而克制企业日勺圈地冲动，减少工业用地日勺需求
4、国务院新一轮土地规划修编死守18亿亩耕地底线新一轮土地规划（从年到年）修编，目前正按照国务院领导提出的“用地要一分一厘20232023算，而不是一分一亩”日勺规定加紧编制中，围绕着怎样守住亿亩耕地底线，各方正群策群力要保证这一底线，18意味着从目前到年我国耕地减少许必须控制在万亩以内，其中包括20232700相称比例的生态退耕和农业构造调整，这个数字不及“十五”期间耕地减少许的；也意味着基本农田不能动，建设1/3用地规模要压缩
四、年『月全国房地产市场政策分析
202361、国务院强调增长有效供应克制过旺需求稳定房价中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎在听取北京市房地产市场调控状况的汇报会议上指出要增长供应，引导需求，稳定价格，规范市场，着力处理低收入家庭住房问题，增进房地产市场健康发展
2、建设部区别收税遏制大户型建设部部长汪光煮月日在北京召开的全国建设工作会议上体现，将全力扭转目前住宅供应与消费中的“贪123大求阔”现象，通过“有区别的税收政策”等遏制盲目消费
3、政府工作汇报谈楼市在今年的温总理日勺政府工作汇报中，房地产方面提出了四项楼市调控要点和五条土地管理内容土地经济行政“两手抓”保障土地资源、引导资本流向；楼市建立具有中国特点的（住房建设和消费模式、重点发展一般商品住房、科学调控，平抑房价、强化房地产市场监管同步规定尤其要严禁别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地
4、商品房预售款专户管理正在酝酿权威人士日前透露，有关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，不过政策最终出台和贯彻时间，“目前尚不明确”所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段获得的房款统一存入一种银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付□政策解读对预售款进行专户管理可以有效维护单个项目工程款日勺按期发放，保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款后出现资金链断裂，延期交楼、延期办证，甚至工程烂尾，而使广大购房人蒙受损失同步这一政策一旦贯彻并在全国推广，会对过早预售楼盘、“迅速滚动开发”日勺开发商资金链带，这对开发周期和市场供应都会带来影响也将波及到银行等其他关联行业日勺业务发展也许政策有鼓励市场现房销售日勺意图
5、国家趋于重视中小户型建设建设部部长汪光素昨日体现，要把满足居民自住需求的中低价位住房建设，纳入都市规划编制汪光煮体现，各地方政府要按照国务院的规定，重点满足当地居民自住需求的中低价位中小套型日勺一般商品房住房住房建设规划要纳入“十一五”发展规划和近期建设规划中
6、央行公布信贷投向指导严控外商投资内地房市继商务部今年月发文规定严格限制外商投资房地产后，央行上海总部月底公布的《上海市信贷投向指导（352023年修订）》提出，金融机构要控制对外商投资国内房地产的信贷支持，这是央行初次以文献形式刊登这一观点除规定银行把好信贷关外，央行公布的《指导》还一口气给商业银行提出了规范房地产开发贷J款、严格审核借款人勺购房用途、严格把握资金流向、严格限制超过偿付能力的贷款需求等项针对房贷业务的规H5定□政策解读央行日勺上述表态，是源于以大摩、德银为代表日勺国际投行也开始把投资触角伸向二线都市日勺房地产市场，在外资源源流入之时，国内房地产价格也展现出水涨船高日勺攀升态势本次央行以文献日勺形式对外公布观点，无疑会对入境炒房日勺外资起到威慑作用。
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