物业管理企业财务管理规定

物业管理企业财务管理规定物业管理企业财务管理规定第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，有助于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理规定，制定本规定除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企.业财务制度》第二条本规定合用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（如下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任企业、股份有限企业等各类组织形式的企业其他行业独立核算的物业管理企业也合用本规定0第二章代管基金第三条代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金房屋共用部位维修基金是指专题用于房屋共用部位大修理的资金房屋的共用部位，是指承重构造部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等共用设施设备维修基金是指专题用于共用设施和共用设备大修理日勺资金共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道J路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等第四条代管基金作为企业长期负债管理国家税务总局有关物业管理企业的代收费用有关营业税问题勺告知H国税发号

[1998]217各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局有关物业管理企业代收费用与否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实行细则日勺有关规定精神，现告知如下物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取日勺水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务获得的手续费收入应当征收营业税维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》（财基字号）日勺规定,接

[1998]7受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管日勺房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金年月日1998125督代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人承认后转作代管基金滚存使用和管理第五条企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设置备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的协议、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供日勺经营用房第六条企业支付勺管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人承认H后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付日勺共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人承认后转作企业代管日勺共用设施设备维修基金第三章成本和费用第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用第八条企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员廿勺工资、奖金及职工福利费等直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗日勺多种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运送费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等第九条企业经营共用设施设备，支付勺有偿使用费，计入营业成本H第十条企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效有效期限内，分期摊入营业成本或者管理费用第十二条企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的计提坏帐准备金，计入管理费用

0.3%…

0.5%企业发生、坏帐损失，冲减坏帐准备金收回已核销的坏帐，增长坏帐准备金W J不计提坏帐准备金日勺企业，发生的坏帐损失，计入管理费用收回已核销的坏帐，冲减管理费用第四章营业收入及利润第十三条营业收人是指企业从事物业管理和其他经营活动所获得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入第十四条主营业务收人是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所获得的收人，包括物业管理收入、物业经营收人和物业大修收人物业管理杖胧侵钙笠辿蛭馍挡匚恕⑹褂萌耸杖〉墓残苑穹咽杖掰煨苑穹咽杖撕吞卦挤衿杖恕？

9.it物业经营收人是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施获得的收人，如房屋出租收人和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收人物业大修收人是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人日勺委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修获得的收人第十五条企业应当在劳务已经提供，同步收讫价款或获得收取价款的凭证时确认为营业收入口勺实现物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证承认后，确认为营业收人时实现企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款协议或协议的，应当根据协议或者协议所规定勺付款日期确认为营业收入勺实现H H第十六条企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补助收入第十七条补助收入是指国家拨给企业日勺政策性亏损补助和其他补助第十八条营业利润包括主营业务利润和其他业务利润主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额营业税金及附加包括营业税、都市维护建设税和教育费附加其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳日勺税金及附加后的净额第十九条其他业务收入是指企业从事主营业务以外勺其他业务活动所获得的收入，包括房屋中介代销手H续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等商业用房经营收入是指企业运用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动获得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收人第二十条其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生日勺有关成本和费用支出企业支付勺商业用房有偿使用费，计入其他业务支出H企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效有效期限内，分期摊入其他业务支出第五章附则第二十一条本规定自年月日起施行199811第二十二条本规定由财政部负责解释和修订年月1998312B建设部有关转发财政部《有关物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题日勺告知》日勺告知建综号

[2023]3各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，直辖市、计划单列市房地局为了规范物业管理企业的会计核算工作，我部配合财政部制定了《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》现将财政部《有关物业管理企业执行〈房地产开发企业会计制度〉有关问题日勺告知》（财会字号）

[1999]44转发你们，请遵照执行执行中有何问题，请及时向我部综合财务司反应中华人民共和国建设部二年一月五日OOO财政部有关物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题勺告知U财会字号

[1999]44国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题告知如下:

一、本告知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格勺物业管理企业H

二、物业管理企业日勺会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）

三、本告知自年月日起执行202311附件物业管理企业会计核算补充规定（试行）中华人民共和国财政部一九九九年十二月一日附件物业管理企业会计核算补充规定（试行）

一、会计科目及使用阐明第号科目预收帐款204本科目核算企业按协议规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫

1.生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收日勺公共性服务费等企业向有关单位和个人预收的款项，

2.借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项,作相反会计分录预收账款状况不多墓荆部梢越玄盏目铉铳苯蛹侨掰坝照丝睢笨颇康拇剑簧璞究颇俊？K本科目应按有关单位和个人设置明细帐

3.本科目期末贷方余额，反应企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反应应由有关单

4.位和个人补付的款项第号科目代收款项205本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位日勺款项，如代收日勺水电费、煤气费、有线电视

1.费、费等企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算.企业收到代收日勺多种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科2目，贷记“银行存款”等科目收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目本科目应按代收代交费用种类设置明细账

3.本科目贷方余额，反应企业尚未支付时代收款项

4.第号科目其他应付款209本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人日勺款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行

1.装修时，企业向物业产权人、使用人收取、也许因装修而发生、毁损修复、安全等方面费用的保证金等W JW J发生的多种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银

2.行存款”等科目本科目应按债权人或应付、暂收款项日勺类别设置明细账

3.本科目期末余额，反应企业尚未支付日勺其他应付款

4.第号科目代管基金281本科目核算企业接受委托管理日勺房屋共用部分、共用设施设备维修基金

1.企业收到代管基金时，借记“银行存款一一代管基金存款”科目，贷记本科目

2.企业收到银行计息告知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款一一代管基金存款”科目，贷记本科目本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位日勺款项，如代收日勺水电费、煤气费、有

1.线电视费、费等企业获得的各项收入，应按下列原则确认:

2.企业应当在劳务已经提供，同步收讫价款或获得收取价款勺凭证时确认为营业收入的实现H物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证承认后，确认为营业收入的实现；企业与J业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款协议或协议的，应当根据协议或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而获得的物业管理收入，借

3.记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供、房屋、建筑物和共用设施获得的物业经营收入，借W J记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程竣工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证承认后进行转账，借记“代管基金”科目，贷记本科目本科目应按经营收入日勺种类设置明细账，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”

4.等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的构成内容（如来源渠道等）设置明细账，进行明细核算期末，应将本科目勺余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额

5.H第号科目经营成本502本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转日勺经营成本

1.企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运送费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用”科目，不在本科目核算企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入

2.本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目本科目日勺明细核算应与经营收入的明细核算相对应

3.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额

4.

二、会计报表的编制阐明I在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反应企业接受委托管理的房屋共用部位、

1.共用设施设备维修基金的结余本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列.“物业工程”科目日勺期末余额在资产负债表“存货”项目中反应

2.“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反应3建设部办公厅转发《国家税务总局有关物业管理企业的代收费用有关营业税问题的告知》时告知建办住房函

[1998]161各省、自治区、建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（市政管委）、房地局（住宅局）现将《国家税务总局有关物业管理企业的代收费用有关营业税问题的告知》（国税发号）转发

[1998]217给你们物业管理企业代收代缴水、电气等费用，是一项以便广大居民，提高办事效率和服务质量勺工作请你H们按照《国家税务局有关物业管理企业口勺代收费用有关营业税问题时告知》精神，协调与有关部门的工作关系，指导、规范物业管理企业日勺代收代缴工作，努力推进物倒芾确幸档慕】捣⑰境？年月日19981229。