策划新思维以概念地产策划实践为例

筹划新思维一一以概念地产筹划实践为例1823年，当英国著名的传教士马礼逊假道美洲前来中国传教时，他的J海上航程共用了222天；而目前，假如我们从香港起飞，去伦敦的I航行时间却只有十个小时左右，我们同欧洲的距离在过去的一百数年里，已经大大缩短了在我访问澳门旧基督教坟场时，我为这个发现颇感惊讶然而，我也注意到，在大部分的思想领域，我们同欧美先进国家的距离并没有如此成比例地缩短，征询业就是其中之一在市场全球化的今天，这已经是一种迫切日勺问题社会科学同自然科学不一样的地方在于，社会科学的真理不具有唯一性我们可以以充足有效性、时间性和逻辑自洽性作为衡量一种社会科学理论成立的原则我们一直在中国的地产筹划、旅游筹划和都市营运筹划等领域里探索，但愿寻找一种对目前处理中国企业问题有协助的实操性筹划理论，以弥补同欧美国家的差异，并但愿对中国筹划业走向理性思维时代有所裨益一种筹划思维的新模式我常常提到，一种好汉三个帮，一种筹划“三个桩”意思是说，一种完整的筹划应当由理论研究、思想采购、市场调查三个部分构成由于地处西南少数民族文化区域与东部楚汉文化区域的交汇之地，楚巫文化在这里得到弘扬明、清以来，县境内修建的大型寺庙、会馆、祠堂就175座，仅2平方公里的县城就达58座之多，此外，由于交通闭塞，受战争的影响少，众多的I文物至今保留完好，属省级著名风景名胜区，成为全省新增的两条黄金旅游线路之一，近来公布的中华旅游第一廊也将凤凰列入其中凤凰县的旅游业在20世纪80年代之前，一直处在自然、自发形态，基本上没有形成行业和产业的概念及构造60年代中叶著名国际友人、新西兰诗人、文学家路易•艾黎到过凤凰，并留下了对这一漂亮小城的著名评价一一“凤凰是中国最美的两个小城之―O根据县旅游部门简介，凤凰县的旅游业大体来源于1985年，当时该县提出要大力发展旅游事业日勺目的，成立了专门肚I管理机构，并且聘任凤凰籍著名画家黄永玉担任顾问；1986年凤凰县被列为全国旅游外事开放甲类县城；1997年被列为湖南省级风景名胜区；1999年被列为省级历史文化名城和国家级生态示范县但凤凰旅游业真正起步是在2023年，当时该县政府把握西部大开发的有利时机，确立了的旅游带动整体经济发展的战略，保护维修和合理开发并重，加大了旅游业的I开发力度，并于2023年被列为国家级历史文化名城2023年可以说是凤凰旅游事业的一种转折点和高速发展的起点，我们可以从凤凰近五年旅游总人数和旅游总收入两上方面来进行分析和研究2023年一2023年凤凰旅游总人数和总收入的变化状况据凤凰县旅游局记录，在过去短短时五年间，前来凤凰城观光旅游日勺海内外游客激增近5倍，旅游收入1988年仅2023万元，而2023年已突破亿元大关客源构成调查显示，凤凰客源70%是湖南省内的I,30%是外地的I湖南省内游客重要来源于省会长沙和湘潭、株洲、衡阳等地区，而近两年沿海的广东等都市游客有所增长，目前凤凰城已成为长沙市民的周末度假胜地，省外游客虽以东南沿海发达都市省份为主，但北至东三省、西至云南、贵州等20多种省市的游客均有；外国游客也有所增长，包括美、力口、日、韩、奥、意、菲、印等地和港澳台的游客，但数量不多据记录资料显示，2023年整年接待外国人数仅900人消费能力目前来凤凰旅游的游客消费能力与层次都不太高按其职业和身份可划分为散客画家、美术工作者和学生、摄影爱好者、自游人、采风艺人和记者、家庭度假游客等等团体国内旅行团、单位团体等上述游客有很大一部分是中低级次的I游客，消费能力不高，除了景观门票、食宿外，购物和饮食消费能力不高2023年的I人均消费为

76.5元/人次，2023年为128元/人次，2023年为130元/人次消费习惯通过我们的调查发现，目前来凤凰日勺团体游客大多数是过路客，住在吉首或张家界，而不在凤凰当地过夜，虽然在当地逗留，一般也只住一晚而散客较多会选择在当地过夜，但周末的I省内客和自游客较多会选择民宅改造而成的私家客栈，每人每晚约20元左右欧I水平，而选择在正规宾馆居住的消费档次和水平较高，尽管没有星级宾馆，但一般都要100多元一间房从2023年10月起，凤凰的八大旅游景点的50年经营权被黄龙洞企业以

8.33亿元买断，开始实行套票制每人150元/套，带有一定搭配和强制性色彩，虽然使旅游门票收入大幅增长，但也带来某些管理问题目前，团体游客的古城旅游路线一般如下所示凤凰古城-熊希龄故居-沈从文故居-东北门城楼-石板街-杨家祠堂-沱江泛舟-夺翠楼-吊脚楼群-虹桥市场调查结论1大多数景点和景观设计者是停留在观景、看景、留影的水平之上，缺乏体验式和互动型的活动消费产业链由旅游带动日勺消费产业链具有如下几种特点⑴饮食方面以湘西特色为主，有一定特色和风味，但档次和烹饪水准一般，卫生和用品也不够讲究，这对招徒高档来宾会有一定难度⑵旅游产品多来源于贵州和浙江义乌，包括许多蜡染工艺品和银器，而当地生产和制作的商品不多，只有少许土特产，如姜糖、绢织绣品产于当地，并且经营的种类也较雷同，又难以成行成市⑶住宿消费的档次水平较低，大多数不在当地留宿，中高档的宾馆酒店有一定发展空间，但同步也要面对大量中低级宾馆、客栈的竞争压力⑷交通消费重要是散客，团体客一般不在当地租车，最多坐一下游艇；的士收费过低，起步只有2元，加上摩时和电瓶车，使这一消费展现供过于求的局面产业链增长图表产业链特点评述总的来讲，凤凰旅游产业链的特点是起步晚、发展快、势头高、问题多尽管旅游收入2023年只占当年GDP的J

3.5%,2023年占

8.8%,但2023年就已上升到

13.4%,持续两年每年增长了近5个百分点市场调查结论2目前凤凰旅游吃的是“三碗饭”一是名气；二是配套；三是独特这三方面目前尚有许多局限性之处，名气虽然远扬，但还不能吸引多少省外和国外游客；配套虽每年都加大了投资力度，但还远远不够完备，尤其是接待外国游客的档次和水平还不够，脏、舌L、差日勺现象虽有改观，也还仍然比较严重；独特方面虽有一定特色，但体现苗族、土家族生活风貌和风俗习惯的J特色却很少，体验式和互动式的旅游活动也不多这些方面，我们认为可以有所作为未来五年旅游发展预测根据2023年4月公布的政府工作汇报，2023年旅游方面规定争取实现旅游人数到达150万人次，旅游拉动有关收入

2.2亿元，这一目的J目前看来由于受非典口勺影响，恐怕难以实现目前凤凰抓紧下六个月时有得时机，积极出击，请宋祖英回来开演唱会，请常昊和韩国选手来兴办中韩围棋赛，这些活动对提高凤凰的著名度，传播旅游特色与景观的信息有很大协助前面已经提到过，在过去五年中，凤凰的旅游人数和收入均有近5倍以上的增长，假如一直保持这样的势头发展下去，凤凰的旅游业在GDP的I比重会更大，旅游人口也会有大幅增长，目前每年不到100万人次，而根据上海同济都市规划设计院为凤凰做的I保护性规划，凤凰古城区规划旅游人口日勺容量为6,000人/日，最高峰控制为10,000人/日，按这一指标估算，未来凤凰日勺旅游人口约比目前增长

1.5倍，这是完全有也许在5年之中实现的增长幅度，平均每年的增长幅度只有20%,这是完全有也许实现和到达的在旅游收入方面，未来五年按保守估计每年递增30%,这是比较有把握实现时，预测可到达5〜

5.5亿元左右，估计届时GDP在13〜

13.5亿左右，占GDP欧I比重可达

38.5%〜40%左右，平均每年占GDP比重增长股I约为5个百分点市场调查结论3假如不出现大的政策偏差或天灾人祸，凤凰的旅游业完全有也许成为当地首屈一指的龙头产业，可以说，目前凤凰的旅游产业已开始进入起飞的高速增长阶段，是一种机不可失、时不可待日勺机遇，应当予以高度重视和切实地把握物业租金据调查，凤凰的J物业租金饮食店铺每间一般在1500—1600元/月左右（如临江的一般老房子），商铺租金要更廉价某些，月租金视档口大小而定，其中虹桥的J店铺在9—12M2/间，现为650元/月o档口分布状况目前凤凰古城的商铺档口重要分布在虹桥和东正街等处虹桥有24个铺位，东正街有200多家店铺，多以经营旅游商品、饮食服务、手工艺品为主但由于周一至周四受客流减少的影响以及地段原因的影响，只有虹桥、东关门一带生意好房地产价格当地房地产市场还基本处在自然开发的阶段，小区开发和成片开发的状况比较少见，比较多是居民自行拆旧房改造，这些住宅的造价成本较低，一般住宅的售价不超过700元/平方米由于凤凰开发旅游的势头很猛，当地人对商用物业的前景普遍看好，地价普遍上涨目前凤凰卖铺的不多，虹桥也只卖了3间铺，目前不对外发售了，留着自己出租，这阐明大家普遍对商用物业日勺市场前景看好，许多人也想在好时地段买铺按虹桥的商铺卖价每平方米高达1-

1.2万元宾馆业基本状况目前，凤凰还没有一家星级宾馆，长城大酒店在当地属于比很好，最高收费套间可以到达318元/日，双人房在150-250元/日之间，但团体和单位可以打5-6折，其他的宾馆如政府宾馆、新华大酒店、边城大酒店、奇峰大酒店、湘裕宾馆等，一般双人房都在100-150元/日左右目前，凤凰号称具有5,000多种床位的I接待能力，但很大一部分是民宅改建而成的客栈，这些客栈散布在各处，一般开价是20元/铺位•日，实际有些也可以收到40-50元/人•日当地政府对兴建星级宾馆和改善旅游接待服务设施日勺态度十分殷切和积极，提出“政府主导、市场运作、群众参与”的模式，争取早日实现三星级以上宾馆投资建设零日勺突破在凤凰投资兴建三星级以上的J宾馆，市场上几乎没有竞争对手，但要留得住客，提高住房率和缩短投资回收期的难度也相称大，这也是为何到目前为止还没有投资商率先在凤凰兴建三星级以上宾馆的原因之一假如要说有竞争对手，那就是吉首的宾馆业，尤其三星级口勺边城宾馆，该宾馆日勺套房可以到达358元/日，双人房可以收到278元/日，这在当地可以说是比较高档的宾馆目前，许多到凤凰来的游客都不在当地过夜，一般都是住在吉首，因此人们有一说凤凰的旅游是“凤凰受累，吉首受益”，变化这种状况的主线措施，就是提高当地旅游接待的档次和水平目的消费人群分析由于当地政府采用了“放水养鱼”的做法，为当地和外来的商家提供了许多经商机会和便利条件，同步也带动了当地民营经济的发展目前商业物业欧I所有者基本上都是当地居民，他们普遍看好凤凰旅游发展的前景，首先大兴土木，改建和建造可以出租和经营的商铺和客栈，势不可挡；另首先这些商用物业又大都是只租不卖，尽管租金水平目前并不很高，但商业物业升值的I潜力的空间都是相称可观的本项目的目的客户群体并不是那些来凤凰旅游的游客，而是有能力购置本项目新开发的投资物业的买家或承租者；包括当地民间买家；当地、吉首及省内的单位买家；承租商用物业日勺经营者旅游消费的重要来源根据旅游学的规律80%的游客来源于800公里以内的范围凤凰也不例外，但就目前而言，凤凰旅游日勺重要来源还是本省，约占70%以上，可见国内市场尚有很大潜力也许挖掘省内游客以度假和周末游客居多，这些游客一般是自游人和家庭游客，会在当地过夜，但一般选择比较廉价及J民宅客栈住宿，购物消费以绿色产品、副食产品、土特产业为主这些游客的回游率比较高，但消费档次和水平不高，目前来凤凰的人均旅游消费只有130元/人次左右，就与本省游客比例较高有关外省游客目前重要是沿海发达地区团体游客较多这部分游客的消费和购物能力较强，由于凤凰旅游接待设施档次不高，夜生活不丰富，难以吸引游客驻留过夜，这也是人均旅游消费偏低的一种重要原因，假如这些旅客都留下来过夜，消费将会大幅上升，由于许多旅游胜地的经验表明旅游收入的2/3是来源于游客时夜生活消费，这一点十分重要海外游客目前每年海外游客包括港、澳、台才3000多人，外国人只有900人，这与凤凰的名气和著名度是不对称的I朱铭基、曾庆洪、宋祖英、常昊这些名人都到过凤凰、上过虹桥，但却没有多少外国来宾到访，原因是多方面的，但除了客观的硬环境条件欠缺外，主观上和软环境不够重视也有很大关联会议和商务游客目前凤凰周末的客源一般都不成问题，甚至常常人满为患，但周一至周四就人气骤降，要处理好这个问题，可开发商务会议旅游市场，即考虑增长举行全国性会议设施，发明吸引会议和商务游客的条件，这样就可以处理平时游客不多的老大难问题市场调查结论4凤凰的旅游正处在高速发展中，目前正面临上品牌的非常时期，要处理游客参与性差，夜生活单调的问题，要吸引游客在凤凰过夜，服务配套要上档次，这正是我们投资的产业着眼点三理论研究基本评述地块关键竞争力研究结论通过反复研究、分析和观测，我们认为这块地可以说是凤凰古城绝无仅有时“地胆”、“地王”，其商业价值是难以估计的，由于这是一块绝版地块，独一无二，属于稀缺资源，在凤凰古城再也找不出这样一块地了怎样体现其地力和价值，这就是我们筹划能否成功的关键所在凤凰古城旅游业这条产业链已经形成，并处在起飞和迅速发展阶段，因此必须要与这一产业链紧密挂钩，才能获得地块的关键竞争力，才能在旅游业腾飞的带动下获得项目开发的成功因此，这一地块开发要与旅游业紧密有关要上档次、出品牌让土地的地力和价值充足显现出来就是要与当地已经有的宾馆、商铺和景点项目有所区别，要明显地拉开档次，建宾馆就要建成三星级以上的I宾馆，建商铺就要根据凤凰特点整合民族风情；建景点就是要处理游历单调、夜生活贫乏等瓶颈问题我们的目的就是处理凤凰旅游产业链中的可反复旅游参与性差、夜生活单调的J瓶颈口问题，而这一问题时顺利处理，又能给我们带来巨大的I商机，这就是因势利导的J投资方略四思想采购基本评述水乡周庄模式研究周庄是中国古镇旅游的I最成功案例，因此它的产业链及服务配套业的发生发展过程值得我们认真研究周庄镇位于苏州城东南38公里，昆山市境内西南30公里，宛如一颗灿烂的明珠镶嵌在上海大观园旁的淀山湖畔，已经有九百余年的历史周庄的魅力，还在于它的文化蕴涵沈厅、张厅、迷楼、叶楚伦故居、澄虚道院、全福寺等名胜古迹，具有一定的I历史、文化和欣赏价值台湾作家三毛钟情周庄，旅美华人画家陈逸飞的油画《双桥》驰名世界，著名画家吴冠中撰文说“黄山集中国山川之美、周庄集中国水乡之美”，海外报刊则称“周庄为中国第一水乡”个案研究周庄江南人家周庄江南人家旅游商业项目位于周庄古镇入口处，建筑面积逾4万平方米该项目以“清末民初江南民俗再现”为开发主题，以“主题公园式休闲购物中心为设计概念项目功能融参观、游览、特色商业、餐饮服务、休闲娱乐、影视演出、展览展示为一体，充足满足了现代旅游消费的多种需求肩负着整合周庄旅游形象、提高旅游服务品质的重任江南人家的环境规划以“水”为中心，通过人工河、人工湖及江南老式环境及建筑元素日勺使用精确体现了“江南风情”的景观风貌；同步，在引入现代购物休闲中心及主题式公园规划理念的基础上，通过对河道系统、步行系统、建筑尺度及多种空间关系的巧妙处理，极为完美地实现了物业的I各项功能需要、赋予景观全新的丰富内涵；最终在环境欧I规划与设计上，通过中西交融、古今对比欧I手法获得了物业整体形态的J高品质体因此我做筹划总是先分解问题树，然后兵分三路，分别做理论研究、思想采购和市场调查三方面的工作，待形成初步方案后对客户作中期汇报，通过充足的沟通，再进行概念产品的设计与实操方案的建立我们明确地把这种筹划工作程序，作为不一样于其他筹划人的思维模式提出来，是基于我们对中国企业在全球化市场竞争格局的位置，和中国筹划业的思维方式的I现实状况总结出来日勺其中，“理论研究”是指对特定筹划对象有关的行业，对其发展变化模式，从理论高度上作好大势把握；“思想采购”则是尽量在世界范围或全国范围寻找同类筹划对象的成败经验，进行纵横比较，寻找可行的开发模式，尽量防止决策风险；“市场调查”则从若干假想方案出发，寻找最合适的目的市场、主题定位及概念产品在市场调查中，要尤其小心掉入琐碎主义的J泥坑，由于进行市场构造分析才是市场调查日勺目的，而许多市场信息都是多出的这种筹划思维有几种重要的规定，即一.要认真分析企业的真问题企业的自诉往往是表明问题，在治疗前要致力于诊断二.要尽量扩大思想采购的范围，要学会突破个人基本价值观的束缚现在环境规划方面，以江南水乡小镇中较为经典的I“临水”布局为特性，在区块内设有大面积活水湖与人工河，与基地西侧白蛆湖的广阔水面联成一体在水域中央，设有造型别致的水上演出区，形成了以水为中心的I景观规划格局我们发现，该地块开发设计的关键是水上演出舞台，它是汇集人气，融入周庄整体旅游环境的重要考虑可以把这个设计当成总体区域开发的驱动引擎丽江古城研究丽江是中国云南日勺滇藏公路上的一颗灿烂明珠丽江又叫大研镇，人口30多万，是一种以纳西族为主体的自治县它处在云南省西北部，金沙江上游境内重要有玉龙雪山和老君山两大山脉有金沙江、澜仓江两大水系，海拔2400米，长年可以看见雪山具有非常漂亮的自然景观一天之中，可以有寒、温、热三种立体气候丽江古城具有光辉灿烂的东巴文化丽江历史上曾是汉族、纳西族、藏文化的交汇之所，是古代的茶马互市的重要的集散地，因此，丽江文化旅游将茶马古道作为文化品牌正大力开发纳西族在丽江古城建设了灿烂的J文明据传，丽江古城是由历代的纳西先祖主持建设的其建筑从古代的穴居发展到目前的三房一照壁、四合五天井、走马转阁楼的古城民居模式由于丽江处在滇藏贸易的集散地上，是南丝绸之路口岸及茶马古道，因此，历代不停受到外来文化、中原文化、藏传佛教、道教以及后来的基督教的I影响，从而多种文化兼容并存发展在漂亮的I丽江城，泉水从玉龙雪山上分西、中、东三大主流流入古城，形成若干个支流，使得城中的水网在雨花石铺就日勺道路中互相交错，形成家家泉水绕、户户垂杨如画的美景，被中外建筑师称为高原姑苏、东方威尼斯丽江古城的旅游依托于古城独特日勺建筑文化和漂亮的景观，以及东巴文化和纳西族的风俗，形成了中国旅游业中一张极有号召力的品牌我们深入研究了丽江古城的街道格局，发现丽江的“四方街”设计的非常好，它处在各个街区交汇的中心，是游客积聚的地方，这是形成丽江整体商业气氛的关键可供借鉴之经验凤凰古镇旅游比周庄、丽江旅游发育慢了一步，但同样前途广阔以周庄模式鉴定，凤凰正走向集团投资，搭建新一轮发展平台的前夕，率先进行地产投资前景看好不过，思想采购显示，地产项目同旅游结合的设计非常重要，一种旅游街区要旺人气，必须有“周庄江南人家”的“水上演出舞台”和丽江“四方街”这样的场所设计，作为街区开发的驱动引擎假想方案评述（略）多种假想方案均有一定的优缺陷和可借鉴之处，但都不能同步满足发展商的规定，却为我们找出处理措施和合适方案提供了许多参照根据五筹划推荐之综合方案将理论研究、思想采购、市场调查三者欧I结论通过反复研究，我们认为本项目的地块做单一产品的开发是不可行的，唯一可行的做法是集合上述几种假想措施各自的长处，形成一种功能较多、比较有投资回收把握的综合方案综合方案综述本方案是通过综合开发将宾馆、餐饮、景点和商场、商铺的功能融为一体，形成一种多功能区I旅游服务、休闲、游览、购物中心这个中心既包括景观中心、服务中心，也包括购物中心即建立一种近千平方米面积口勺“秋千广场”，以此为中心开展少数民族旅游活动，使之成为游客的汇集中心、夜生活的广场；沿江商业街和广场日勺周围将构成一种以民族手工业加工、民族产品销售及文化产品为主的商业购物观光中心，广场附近日勺商铺和较大规模的商场将以销售绿色产品为主同步另一部分建成一种别墅式三星级酒店，每一栋都带有独立产权，既可发售也可出租，属于投资型物业，还可以采用返租回报日勺措施和提供回购保证、按揭商业等方式来吸引买家，减少买家和发展商各自的投资风险总体项目可称为“凤凰秋千广场”商业街区概念产品要点主题广场主题广场就是要具有鲜明的景观特色和别具一格的风采，例如突出苗族风情和文化的主题苗家文化中的八人秋千、鼓舞、上刀梯、篝火等是非常具有地方特色的东西，可以大力挖掘这样可以处理凤凰旅游参与性差，夜生活单独的问题，可以大大汇集人气，从而带动整个商业街的兴旺投资型物业重要是指可供投资的商用物业，包括商铺、出租房以及产权式宾馆目前，凤凰的I商用物业市场价格和前景被普遍看好，市场上基本买不到价格合适，地段合适时商铺，一般都是不租不卖因此，我们将本项目开发成具有独立产权的别墅式宾馆和深受投资型买家欢迎的临街商铺，是适应市场需求的产权式宾馆采用所有权与经营权分离日勺做法，将所有权和投资权出让给买家，从而减轻和减少投资和经营的压力这种做法已经有成功的经验和案例可以借鉴再通过返租回报、提供回购保证和按揭服务来打消买家的疑虑和担忧，提高其购置能力和供楼能力这一措施一般用在商铺销售，但产权式宾馆也完全可以合用，并且商铺应当与产权式酒店配合使用才更有效回购保证这是一种为买家提供购置信心和保证日勺做法，可以说是一种“欲擒故纵”的方略和手段，与房地产“无理由退房”有异曲同工的功能价格估算及投资评价（略）综合方案的操作要点

1.规划设计要点商业街日勺进深沿江的一面最佳到达8-10M,以增大营业面积，可以用于餐饮和手工作坊经营内街商铺进深为6米商业街的宽度控制在

3.8-4米沿江的商铺下沉1米左右，既可导致错落，又可以增长首层商铺的面积，轻易吸引游客和提高商铺的商业价值风貌控制区的建筑，包括商铺和别墅式宾馆均建成

2.5—3层，规定天际线错落有效秋千广场做成下沉式不规划的格局，既便于游客游览购物，还可以用于演出8人秋千、爬梯和鼓舞、傩戏等节目别墅式宾馆应当建成“二合一”或“四合一”的I联体式别墅，外观和造型要与周围建筑相融合区域控制区的别墅式宾馆基本上以3层为主园林设计要形成小桥流水的中式风格，别墅式宾馆向景围合式排布宾馆服务区要考虑设置三星级宾馆所需的硬件设备，包括会议、餐饮、娱乐等设施

2.营销推广要点凤凰之心本项目日勺地块紧靠虹桥，观景角度最佳，可以将周围优美景色尽收眼底，并且是凤凰古城的绝版地，具有不可估计的价值，在“凤凰之心”这一种整体概念的框架下，建造一种全新欧I景观中心、购物中心和旅游接待中心打导致继“虹桥”之后的新的旅游高潮区秋千广场这个下沉式广场以苗族8人秋千为标志，结合其他苗族的特色活动，如鼓舞、刀梯等，使这里形成一种新的旅游高潮点，将虹桥这一旅游路线的终点站向前延伸至本项目，吸引人流前来观光和购物并且，这一广场是可以互动的具有体验式的娱乐广场，可以给游人留下终身难忘日勺印象名人效应通过对路易•艾黎RewiAlley的I推介和宣扬，使他成为凤凰国际化传播的“形象大使”和“代言人”，可以立一种雕像，向人们简介他的生平，推介他的作品，扩大凤凰对内和对外的影响营销方式产权+分供+返租+回购，可以保证投资者的利益，减少投资风险“水深火热”夏季可组织沱江水上活动项目，如泼水、捉鸭子，冬季可以搞篝火晚会、演出苗族歌舞等节目最佳观景台漂亮的沱江和古朴的吊脚楼群是凤凰古城的灵魂景观，而无论是匆匆过客，抑或是痴迷的美术爱好者，都需要选择一种最佳视角细细欣赏通过我们实地观测和分析，本项目地块处在独一无二的I最佳观景处，因此，应考虑合适设置“观景台”六本筹划结论本项目的开发正处在凤凰古城旅游业高速发展欧I起步阶段，项目的I启动可与当地日勺产业链形成互动的作用，可以增进凤凰旅游业上档次、上规模和出效益可以采用分期开发，先做旺人气，再做旺财气的方略来运作本项目提出的“综合方案”，无论是从市场需求、投资回收和政策规定来看，都是完全可行的；从通过初步核算的成果来看，可以满足发展商的筹划规定目前，本筹划正在实行中，进展顺利全球化思想采购日勺缘起在以上旅游地产的筹划实践中，我们发现不停进行的思想采购，使我们真正弄懂了旅游街区的建设的奥秘，这是我们的筹划被发展商立即接受的关键在我们完毕的武夷山和神农架有关旅游项目日勺筹划中，我们的I思想采购范围真正到达了全球化如，为了确定武夷山三仰峰和神农架神农顶的定位，我们便采购了全世界许多名山区I旅游定位方式，总结成山顶旅游模式进行综合研究为了确定武夷山大峡谷的旅游定位，我们也采购了世界山谷旅游模式进行研究成果发现，这种思想采购大大拓展了我们口勺视野，对筹划非常有效由此，我们体悟到，中国同整个世界是相通日勺，企业碰到日勺决策问题早有人研究过其实我们看待市场的手法还很原始，我们确实尚有诸多东西要向他人学习假如中国的企业就这样走向全球化的I舞台，我们无疑以长矛对大炮这使我们转向全球化时代筹划理论的研究20世纪90年代以来，伴随通信技术和因特网时不停发展，全球化问题已经成为报纸、杂志和人们口头最时髦的语言，在世界各个地方，人们都在谈论市场技术和人才竞争的全球化问题不管是欢呼还是诅咒，全球化毋庸置疑地已经来到了我们身边在过去的十年里，全世界已经出版了两千多种著作和三万多篇文章来讨论世界全球化问题英国著名社会学家阿尔•布劳曾经谈到全球经济的起、全球性机构口勺出现，以及文化在全球aI扩散和交融，都被视为出现全新世界秩序的证明2023年春天，我受著名筹划家王志纲先生的I邀请，去对欧洲的都市与房地产运作进行全方位的考察在欧洲，通信业的发展就让我非常惊讶，让我充足意识到了全球化的趋势正在包围着每一种人欧洲与中国相距万里，不过漫游日勺让我们如同在自己的都市生活同样里我们在法国、比利时、意大利都可以随时听到来自于广州和中国内地的消息，进行无障碍的沟通在著名的山城卢森堡，我曾经运用下榻宾馆的电脑上网，在遥远的异国他乡看到自己的网站，便通过Email向自己企业发送了信件，就仿佛在自己企业同样，很以便这种全球化的经验提醒一种重要问题，从博弈论角度说，竞争，最重要日勺还是同步代、同市场、同环境下的竞争，而不是不一样世代或者不一样语境和环境的竞争因此我们在谈到筹划时，有人随时都谈到《孙子兵法》怎样，中国古代智慧怎样当然，《孙子兵法》是重要，中国古典的智慧也是对人类目前思想的形成有重大影响的，不过，我们目前的竞争格局是，在同步的环境中，同世界上强大日勺国家和企业进行竞争因此，研究即时的企业运作经验和筹划思想愈加有重要日勺现实意义今天的中国企业，在全球化的浪潮中，已经逐渐熟悉了同世界打交道的规则我们在汽车业、百货业和电子行业已经走上了以全球化的物质采购来整合资源，节省成本的创新道路然而，就我个人的见解，这种全球化的采购，尚有更深一层次的含义全球化的思想采购将愈加有力地增强我们在未来世界的竞争力这便是我倡导全球化思想采购的一种基本信息在全球化的背景里，思想就是资本，其他的只不过是资金我们必须充足意识到思想的作用，在知识经济的时代，只有不停地去挖掘思想这一宝库，才可以在未来的市场竞争中立于不败之地，而资金只是我们思想竞争日勺最终体现形态全球化的思想采购让我们把思想作为资本的问题，提到了重要日勺议事日程，从而使我们把思想的丰富性和采掘，作为一种重要日勺竞争手段提出来了全球化采购减少决策成本在中国都市中，深圳和上海一直都在争夺全球采购中心的I地位这种全球化的物质采购，是由市场全球化不停融合以及网络，尤其是电子商务发展带来的全球化贸易壁垒逐渐减少，使得外贸进出口业务变成了全球采购过程，这是中国企业目前面临的一种重要日勺问题有的企业目前在中国设置所谓全球化的生产车间，即采用OEM生产方式，又叫贴牌生产方式，充足加入到全球制造业日勺分工合作之中，这是拓展海外市场日勺一种重要措施这种方式可以使企业流程再造，到达零库存生产而这一切都是建立在企业信息化基础之上的因此说，企业日勺信息化是全球竞争的通行证尤其那些高新技术企业的发展，更是不停在同国际上流行的I全球化采购靠拢全球化采购也是规模经济的重要保证总结沃尔玛成功的经验，我们不难发现，实际上在整个经营过程中，在每一种环节中都尽量减少成本它拥有自己高效率的配送中心，迅速的运送系统和有效的营销成本控制而最重要的是，在全球化背景之下，充足运用科学技术，到达最充足的使用全球化性知识和信息系统为此，沃尔玛采用了先进的卫星通信网络，从而最有效运用信息，最大程度减少成本信息的充足运用是全球化物质采购中一种重要的出发点，合理的采购和运送销售途径又使得成本降到最低全球化时代的竞争已经需要我们透过多种不一样的文化和政治体制看到事物的另一面，这就市场的同一性，人们需求的同一性，沃尔玛在这一点有许多的经验值得我们借鉴走向全球化思想采购研究日本企业的J发展，可以发现，日本在上个世纪九十年代此前，实际上仅用了40数年的I时间，模仿和学习美国的发展之路，从而导致日本的I经济奇迹般地崛起中国改革开放23年，假如按日本类似的经验看，中国企业尚有至少有23年的时间，重要是模仿和学习欧美aI先进经验和思想措施思想和措施，是真正影响我们大脑中怎样去决策的重要原因全球化的思想采购，规定我们在做决策时，可以比较其他地方同类决策情景、全球化的发展趋势，从而找到最切实际，最有效日勺措施我们在同一种地球村里，别日勺国家和地区日勺经验教训，历史上不一样步期不一样民族和企业的发展思绪，对我们都很有借鉴意义，可以让我们少走弯路因此，当我们面临一种复杂的问题时，我们可以问一问自己，这个问题与否属于世界上其他国家和地方曾经碰到过的问题，同其他行业与否有某种类同，那些经验教训可以给我们提供某些什么样的思绪和指导？全球化采购的概念和思想，能为我们提供非常广泛的处理问题的思绪，节省盲目试错的成本当然，思想采购也是需要成本的，对于波及知识产权的I东西，我们还要按市场规则处理思想的嫁接也能让我们看到某些美妙的杰作我在研究澳门都市发展历史中，就发现一种有趣日勺现象，大三巴的建筑就是一种综合东西方文化的成果大三巴本来是圣保罗教堂的门楼，不过它上面的壁画居然有观音像，圣母和观音合二为一，并且有某些道家文化的符号，这是一种很有趣的融合当东方文化和西方文化进行剧烈冲的时候，人们采用了一种愈加兼容并蓄的态度一旦人们接受了它，它又成为一种新的文化起点同样，我们看到香港和日本的建筑，也非常有选择地借鉴了不一样文化的要素，从而形成一种独特日勺风格因此，当有人认为我们的嫁接没有文化，缺乏那种古典文化纯粹性时，我们大可不必理会我们懂得所谓的I文化有两种一种是纯粹从审美意义上看待日勺三.要学会构造性思维，分析问题的J构造以及构造性处理问题这是处理信息大爆炸时代的复杂问题的有效措施而在整个筹划过程中，思想采购的范围和质量对处理问题具有尤其重要的作用我们只有比客户见得更多，看得更远，既有理论高度，又有实践深度，才有也许产生棋高一筹的筹划案先行一步日勺概念地产筹划思想采购实际上是许多筹划决策者不自觉在使用的措施这点在地产筹划领域体现得尤为明显即我们称之为概念地产的操作方式土地开发与房地产筹划区I真正内涵就是赋予土地以尤其的意义农夫眼里的滩涂荒岛，可以变成旅游胜地；飞鸟难渡的沙漠，可以变成世界名都；特殊的主题和产业选择导致经济繁华，最终导致土地价值不可思议的暴涨，这一切不是神话，而是上演了千百年的故事这其中日勺奥秘，就是人们为土地注入了一种尤其的意义我们把运作土地时，故意识地赋予土地以一种尤其文化意义、并将这种意义长期而全面融入整个小区建设中的地产开发形式，称为概念地产我把概念地产提成旅游地产、主题地产、产业地产和都市地产四类所有成功的房地产项目运作都可以归结为一种概念，一种成熟的思想，这就是项目欧I灵魂理念先行，在房地产操作中可收到事半功倍之效无论是马志民筹划锦绣中华时，对马德罗丹小人国的思想采购，还是郭梓文对奥林匹克运动概念日勺借鉴；无论是蒋文化，一种是市场经济意义上以市场的尺度衡量的文化，这两者都是人类文化系统中的独立系统有的时候，它们并不相容也就是说，当我们的劳动成果可以拥有市场价值的时候，在某种意义上，它本来就是合理的I要注意，思想采购并不是筹划与决策的I所有内容思想采购的I作用重要是扩展我们的视野范围科学决策的产生重要包括两个重要方面第一，从问题提出时的决策程序到结束的整个历时过程，规定在科学的程序下进行；第二，针对问题寻找解答的结论，也就是解方程欧I措施规定科学化，这两者缺一不可因此，思想采购也应置于理论研究、市场调查的共同构造之中由此，我倡导一种构造性的思维，这就是我一直强调真问题研究，努力拓展视野突破个人基本价值观，进行构造性分析欧I原因现代科学研究告诉我们，事物都是由大大小小的构造构成的构造决定了事物的点和面，也就是事物及I基本属性一种事物之因此区别于另一种事物，常常是由于它的I构造体现出不一样的I特质和形态，这是最深层次的J标注事物的I原因构造的I普适性启发我们，在考虑问题时，不一定规定对每一种问题的I细节和所有日勺资料都要进行掌握，相反，只要把握了事物在不一样层次上的构造，内在的特性和重要的接点之间日勺关系，那么我们对确认事物就有了比较明确的把握，实际上这就是构造性思维这种思维措施在现代信息大爆炸时时代具有尤其重要的意义我们认为思想采购的措施同全盘西化论者、刻意模仿照搬照抄者有本质的区别思想采购者在确定其采购清单时，是有选择时、方向明确及I,采购行为只是其问题处理方案构造中的I一种构成部分说究竟，拥有科学的I处理问题的I能力才是筹划制胜的主线,如构造性的思维方式中国不缺聪颖人，缺日勺是有耐心理解他人，用脚去思维的诚实人“全球化的思想采购”之说假如能提醒决策者注意拓展视野，尽量突破个人基本价值观的束缚，则功莫大焉晓松^I博鳌论坛，还是大连、青岛的都市运行，说究竟，房地产和土地运作项目的成功，都是思想、概念和视野的竞争与较劲的成果这种操盘成功日勺例子并不少见，某些顶尖的I房地产企业已深知全球化思想采购的I威力万科就是一例万科日勺世纪花城项目，其商业街就是采购美国迈阿密一条相似的街道的设计思想进行建设的华侨城在深圳开发的波托菲诺房地产项目也有明显的思想采购痕迹华侨城波托菲诺楼盘售楼处的两幅惊人相似的照片让人惊讶得说不出话一幅是意大利波托菲诺小镇的风景照，一幅是华侨城波托菲诺楼盘的实景照这样的例子俯首皆是，因之而成为一种值得筹划界研究的现象我在二四年处出版的I《概念地产与思想采购》一书，就是专门研究这一现象欧I我觉得，房地产筹划像前几年那样仅仅炒作概念是不行的I,不过设想一下，地产运作假如没有概念，我认为却是万万不行的我把房地产筹划中的概念整顿称为地块在文化和思想上的“三通一平”，土地和概念上的重整两者缺一不可，这是地块可开发的前提大地上日勺建筑物，因在人们的文化和生活中具有某种特殊日勺意义而体现为不一样日勺价值因此房地产筹划，实际上是寻找与赋予土地某种特殊的意义的行为不过千百年来，土地上日勺这种具有神奇力量的筹划已经被人们反复演习因此对中国走进市场经济很快的筹划人来说，努力拓展视野，学习消化全球范围那些成功的经验正是当务之急，在此一味强调创新反显出对历史与市场发展状态於I隔阂我也便是在此意义上，主张筹划要学会全球化思想采购欧I我甚至主张把中国未来走向市场经济全球一体化的23年，称为中国的I“全球化思想采购时代”一如日本战后对美国先进的科技和思想观念的I学习过程显然，在这种意义上进行的思想采购并不是一种拙劣的模仿与七拼八凑不要紧张我会鼓励大家做西化论者或不分青红皂白的I拿来主义者，尽管思想采购与拙劣模仿之间只有一线之隔，但真正基于市场背景成功经验的I思想采购，是成功措施的叠加，是思维的创新与整合应当胜算更大学会踏在巨人的I肩膀上眺望是一种理性的现代人的基本能力我想我们大可不必讳言思想的采购与借鉴，实际上马克思主义的理论也是继承并发展了黑格尔的辩证法、费尔巴哈的唯物主义和福立叶的空想社会主义的经典哲学成功而产生时一种旅游地产案的筹划实践凤凰古城“秋千广场街区”筹划案简介本项目是我们受某集团企业委托筹划的从最初性质不明，人人头痛的一块高价地，到找到一种政府和投资者都满意的开发方案，我们按照自己的I筹划思绪进行了完整的I探讨最终我们确定了这个以秋千广场街区建设为关键的思绪，意在体现凤凰苗族等多民族的I文化特点，志在以旅游景点欧I建设吸引人气，使该地块成为未来凤凰旅游的心脏地段，带旺整个街区的开发在本筹划案中，我们发现苗家民间的J“八人大秋千”是新一代互动旅游开发中的一种亮点，是概念地产运作日勺突破口最终我们决定打造一种民族风格日勺“秋千广场”，使之成为整个街区开发区I驱动引擎地块概况及筹划规定该项目地块位于湖南省湘西自治州凤凰县沱江北岸虹桥以西地段，东至虹桥路，南至老营哨路（沱江北岸），北至田家弄，土地总面积约为18亩该地块用途为商用地由于属于古城保护区，政府对该地块日勺开发有严格日勺规定及规定如建筑高度控制风貌协调区建筑层数为二层，檐口高度不不小于

5.8m,区域控制区建筑层数为三层，檐口高度不不小于

8.5米，东西两侧红线范围内，建筑层数应按2—3层控制区域控制线应有空间过渡建筑形式所有采用小青瓦坡屋面，体量宜小，不适宜大，建筑色彩以黑、灰色调为主临河段红线范围内应收放有致，以退、高度应有空间变化周围间距控制西向除保持既有日勺空间尺度外，其建筑后退红线1米；北向为农行用地，应考虑对等后退，（两侧按三层建筑考虑）各自应后退红线3—5米，东向为保护时民居，后退线

3.5米建筑密度不不小于33%-35%,绿地率不不不小于30%o配套设施控制应按规范设置对应的消防及环卫设施多种污水应集中处理达标排放，进入都市下水道，所有管线应下地建筑材料的使用应符合古城保护规划日勺规定尽量采用砖木构造，重要视觉区域处墙体应采小青砖水样为此发展商规定筹划企业的筹划方案日勺可操作性要强，要获得当地政府日勺认同；项目的主题要鲜明、突出，要具有别具一格的特色；力争到达投资建设期短、成本造价低、资本回收快的目的I一筹划思绪及措施

1、市场调查市场调查分“文献研究”和“市情调查”两大部分文献研究包括当地的I多种文献如政府工作汇报，都市规划和发展规划、商旅开发现实状况及趋向、记录年鉴以及有关的文献、书籍和文献等资料，找出与项目有关的要素进行深度分析和研究市情调查重要是对项目所在地商业业态的分布、现实状况及发展趋势进行研究和把握，包括商业格局、旅游景点景观的分析、商铺和房地产的价格及走势等通过征询、专访和勘察等多种措施，理解和掌握大量欧I一手调查材料和数据，为项目决策提供科学、精确和可靠的根据

2.理论研究我们认为，商业用地定位的基本研究措施大体有如下三种产业链研究即根据项目所在地都市的重要产业构造及其上下游产业口勺关系进行研究，力争使项目的开发与当地重要日勺产业链挂钩和链接，形成良好的互动关系商圈研究即根据项目所在都市的商业分布所形成欧I格局及其辐射和影响的范围来确定项目在都市商业发展中的地位、作用和价值区位研究即根据项目在都市所处的I方位的I重要性来分析和判断项目日勺地位、作用和价值，但此法一般要与产业链或商圈挂钩和联络，从不一样的角度和侧面来分析项目时地块价值及关键竞争力根据凤凰县旅游产业链发展迅速的态势和目前都市商圈的实际状况，我们拟采用产业链研究与都市区位研究相结合的措施，对项目地块的价值和关键竞争力进行深度分析和研究，找出最佳日勺投资组合方案

3.思想采购也叫做“全球化思想采购”这种措施的基本理论框架是建立在研究同类项目的规律性和特殊性的基础之上的J,研究这些相似或相类似的地块开发成功或失败的案例，有助于发现和找出本项目的最佳开发方案，避害趋利本项目重要选用国内周庄、丽江此类古城镇商业旅游发展的模式作为研究对象

4.出发点多种假想方案“大胆设想，小心求证”也是我们常用的I项目研究措施之一尽量将本项目也许开发的方案所有或大部分罗列出来，再进论证、评述和选择，从而找出最佳的组合方案对本项目我们从五个方面做出假想方案

1、商业步行街方案；

2、一般性档口方案；

3、宾馆建筑群方案；

4、旅游景点方案；

5、中高档住宅方案从上述五个假想方案入手，来研究凤凰商业、旅业、旅游业和房地产的现实状况及趋势，这将有助于我们做出精确、客观、真实的分析和判断二市场调查基本结论旅游发展基本状况凤凰县地处湖南西部边缘，全县总面积1,

758.5平方公里，辖9个建制镇22个乡344个行政村，全县总人口

36.7万，由苗、汉、土家族等18个民族构成，少数民族人口占全县总人口的

63.6%,其中苗族人口

18.7万人，占全县总人口的

51.4%,是一种以苗族为主体的多民族聚居的山区贫困县县城距州府吉首市52公里，北距风景明珠张家界200公里，南距交通枢纽怀化市90公里，东距枝柳铁路新凤凰站14公里，西距贵州铜仁市58公里，离大兴机场27公里，209国首，1867省道穿境而过，经济区域优势独特，交通便利，为湘黔渝边区经济贸易的交汇点凤凰秦属楚地，是大湘西政治、经济、文化日勺中心凤凰县地灵人杰，名人众多仅清道光二十年至光绪元年的30数年间，先后出了43名提督、总兵级时将军，31名副将级欧I将军，31名参将级时将军，73名中将，30多名少将民国时期，民国初年至1949年，出了7名中将，30多名少将民国时期，这里还诞生了著名政治家、慈善家、民国第一任内阁总理熊希龄先生；新中国建立后，凤凰籍的现代著名文学家沈从文、原中宣部常务副部长刘祖春、原中国武警支队政委李振军，著名画家黄永玉和两院院士钢铁博士肖纪美，古城内既有6人被联合国教科文组织授予民间工艺大师，在国内外享有很高日勺声誉，产生过一定的J影响，有“画乡”、“满城文物、满眼风光”和“中国最漂亮的小城”称号凤凰县山清水秀，名胜古迹众多，自然景观，人文景观独特，古城风貌全整，名人民居众多，仅县级以上文物保护单位40多处，古街古弄20多条，保护民宅近200栋,。