柳城印象项目策划正式方案模板

柳城印象项目策划正式方案因此我们的客户为向往高品质生活渴望宁静环境的中产阶级政府及事业单位人员外来生意人重视生活品质但资金有限的人群希望三代居家人群到了结婚年龄而进行购房且希望一次到位的人群柳城印象项目入市前体系部署

1、总体目标为楼市入市前销售作好充分准备进行入市前信息告知，预热市场，制造局部供应求的内部认购气氛展示一个成熟、优良和专业的发展商形象和楼盘形象

2、阶段目标

1、市场期（1月24日一一1月31日）完成售楼部现场布置户外广告设计制作发布，简单宣传印刷品及赠品的设计制作各种销售文本设计前期造势海报设计印刷及发放内部认购

2、形象确立期，内部认购（2月1日一一4月16日）新闻媒体软文造势开盘海报设计印刷及发布在取得预售许可证前进行内部认购，聚集前期人气，经过控制销售等方式,制造供不应求的卖方市场效应,为正式开盘创造题材取得预售许可证,确定销售价格,将内部认购客户转换为签约客户

3、正式发售期（4月16日---------4月15日）进行媒体组合造市，配合公关活动，卖点有步骤施放营销攻势全面展开柳城.印象销售体系部署

1、总体销售目标时间住宅销售比例目标4月16日7月回笼资金1650万30%日167月15日10月回笼资金1100万20%日1610月16日1月回笼资金1100万20%日161月16日-------4月回笼资金1100万20%16□

2、价格策略低开高走内部认购期间不公开价格，在利用公关和广告媒介取得消费者对项目高品质认同后,采取低价位入市,利用内部认购及开盘人气,经过销控制造供不应求的局面，逐步提高价格，同一楼层朝南住宅价格比朝北住宅价格微上调，经过对比促销朝北大户型住宅的销售

3、销售现场管理及人员培训1（已完成）

4、销售进度控制保持与项目推广策略节奏一致,视现场销售情况,灵活机动安排,实施销控

5、付款方式及促销折扣一次性付款按揭分期付款注1＞可采取住房购房款和装修款项同时计入合同，统一办理按揭，减轻客户购房后住房装修压力，可是只能是进行内部现场控制,不进行广告宣传

2、按揭能够采取首欺分期付款，房屋封顶前交清，可是合同要先签定,而且协助开发商办理银行按揭手续柳城.印象销售体系部署

一、销售现场

1、软件总体目标:树立专业顾问形象,制定严格有效的现场管理制度,现场接待规范化，调动所有销售人员的积极性，培养良好的沟通协调能力和团队精神，做到来客必记,记客必访,访客必杀-1-2--1-23销售现场培训完毕-1-24--1-31熟悉楼盘所有数据知识，了解竞争楼盘及区域内行业状况-2-1---开盘现场销售演练，客户追踪，签定定金单

2、硬件总体目标:营造良好的楼盘形象展示氛围,塑造楼盘的优良品质,彰显柳城印象品位生活-1-24提交设计稿样稿-1-26--1-31现场硬件包装制作完毕

二、现场销售道具建议1月31日前完成销售现场所有道具销控板销售图册名片、工作牌制作来人来电登记表银行住房利率表产权费用清单现场客户资料库建立现场销售海报准备认购协议（开盘前）认购协议（开盘后）底价表销售价格表准备公摊组成部分及权门部门确定公摊系数表个人住房按揭工资收入证明表客户办理银行产权证、银行按揭费用简表缴款通知书计价表销售周、月报表销讲其它

三、现场销售策略建议总体目标进行内部认购，签定定金单，发放选房号码（内部控制部分较好房源），积累大量有效客户，便于开盘销售一炮走红，也利于后面销售价格的上扬-1-25-1-31前期登记客户电话拜访,建立良好关系-2-1起所有第一波广告推出,开始全面接受内部认购内部认购重点:定金可退还只发放选居号码,不进行具体户型确定开盘前转为认购协议认购协议重点:预售许可证取得后定金不退还确定具体户型开盘当天签定合同,制造气氛

四、销售策略调整总体目标经过前期市场反应及内部认购的展开，对市场已经具有相当大的准确把握度,根据实际情况进行销售策略的适当调整行销通路建议

1、虑当地报纸电视媒体的匮乏，建议在常德市主要出入口发布户外看板广告作为本案前期品牌形象宣传的主要媒体

2、在火车站附近和沅水大桥设置户外看板，一是广告效果较好,过往车辆行人眼线必及之处，暴光率与记忆率极高二则这两处的广告为价格较便宜，能够以最少的成本达到预期的广告效果三是这两个位置是外地打工回来的人群必须接触的位置

3、在步行街附近设置广告位一块，一是接触人群量大，二是有利于提升本案的美誉度

4、海报:配合现场销讲，设计精美大海报，较为直观的表现项目情况与特色同时具有收藏价值

5、DM:配合不同的销售周期，设计精美的DM DM主题根据销售需要进行O调整，在一对一销讲或针对目标客户的直邮，夹报时,形式灵活,发挥效果良好

6、SP活动SP活动常德市区人口集中，而且对活动的接受程度较好,经过公关活动、事件营销的开展引起社会的普遍关注,或直接与目标客户群对话、互动,从而对销售起到较大的促进作用

7、《常德晚报》《广播电视报》常德较有娱乐性的报纸，在项目开盘近期进行集中炒做，而且进行有节奏有目的的新闻舆论宣传广告总精神只有好品质才有好印象柳城印象印象一中国城市第一湖,常德未来最佳人居环境印象二:320度主卧观景阳台、生活阳台、休闲阳台印象二:平方不是立方,错层设计,享受空间的立体印象三:宽HOUSE,面宽14米进深仅9米,享受一天12小时的阳光印象四:常德芷兰学校近在咫尺印象五1800平方米地下车库印象六:适中面积,购房一次到位印象七:高品质楼盘，低端位价格阶段行销策略建议第一阶段酝酿期2月1日―3月15日行销主轴开盘前项目个案形象推广，进行内部认购，为项目正式销售做前期酝酿常德地产现状分析近年来，常德地产发展迅猛，以42%的增长率远远高于第三产业的增长率增长全市新开发面积为H0万平方米,实际投资为11亿元，其中用于商品房开发建设的为

7.5亿元左右，占总投资的68%,实际商品房销售面积为

44.67万平方米，实现销售6个多亿从当前状况来看，常德经济发展势头良好，城市扩张速度加快，整个房地产的有效需求迅速升温（主要体现在住宅需求的有效增长），其主要因素有以下几个方面首先,居民可支配收入增加及国家大力发展房地产金融，城市居民住宅购买能力和购买欲望大大增强，将极大提升房地产的有效需求其次，中国社会保障体系逐步建立和完善，减少居民的后顾之忧,居民敢于用手中的钱甚至是未来的钱第三，大规模的城镇化发展引导市郊及外来人口的发展从而产生购买,加大对地产业的推动第四,人们对住宅投资性消费动机的增强第五,伴随着常德地产业的发展,一级市场土地供给日益减少,土地出让价格的逐步抬升以及旧城改造的扩张，势必带来大量住宅的有效需求业务执行:

1、务人员销售讲习及培训工作

2、收集准客户资料

3、业务人员进行客户电话拜访，签定定金单

4、业务人员阶段性激励竞赛,实行淘汰制SP活动

1、统一内部认购时间

2、统一内部认购优惠

3、告之开盘时间

4、接受下定条件广告战略阻隔战略项目推出时机确定后，具阻隔及分导作用的看板计划，即先行付诸实施,树立大型围墙看板，预告项目即将推出，劝阻消费者暂不进行购房计划，期待本项目即将推出

1、现场所有销售道具的准备所有外定点媒介暴光

2、公开前话题制作及散布，引起关注

3、前期海报制作完毕

4、相关宣传资料准备

5、DM邀请函邀请客户及相关人员参加开盘活动阶段性目标品牌品质度导入，引起消费者注意并产生兴趣，实现项目价值与价格差异诉求客源

1、开发商员工亲戚朋友

2、自然人流客户

2、春节外地客户

3、

4、常德市区新客源补充3月15日—4月16日，利用前期已经下定的客户，签定正式的认购协议（预售许可证下来后）一是防止项目开盘后客户反弹，二是为开盘销售现场客户提供准确房源三是为开盘当天提供确定客户制造人气重点突出战略采用DM点对点的方式,针对特定区域及潜在目标客户和来过现场的客户策划公司已有常德客户资料，邮寄精美、具有说服力的印刷品，直接到达筛选的有效客户手中，激发其好奇心和购买欲望,引起口头传播,并吸引到现场参观广告文案看板:老公,我要超前一点舒适一点老婆,我要超前一点舒适一点海报正面主标:老公，我要超前一点,舒适一点！文案:你是不是现在居住的片区面临被拆或已经被拆了？你是不是饱受拖儿带女，日复一日的租房之苦？你是不是

四、五年前买的火柴盒式的房子觉得很老土？你是不是以前买房银行按揭还没有还清，现在的居住条件让你又要二次购房？你是不是在城里生活了几十年，现在的居住条件让你感觉不像城里人？你是不是觉得自己发福的体重、怀孕的爱妻和年迈的双亲难以承受爬梯之苦？你微薄的收入是不是难以承受市中心昂贵的房价？……如果你属于以上现状之一，那你一定要到柳城印象来看看！反面大主标:除了房价,你最关心的是居子的品质！副标:只有好品质,才有好印象！文案标段

1、环境诉求主标:常德最优质的居家板块到底在哪里？文案:常德近两年房地产市场热浪逼人到柳叶大道去看看吧发现别人居家生活的品位之高你才会知道自己以前对家的选择是多么的没有眼光柳城印象不说什么离尘不离城至少在这里你能够带着家人处处“拈花惹草”常德最大的原生态居家板块柳叶湖更是你一家人放肆撒野的好地方选择柳城印象,还送47公里中国城市第一湖,好大的面子!

2、外观及结构诉求主标:买房不是请客吃饭，随随便便！文案:是不是对自己现在的居住条件很不爽？是不是老婆、孩子在你面前经常唠叨抱怨说你

四、五年前选房子没眼光,四平八稳像个火柴盒？柳城印象拒绝四平八稳的平庸居家下沉式客厅打破你一潭死水般的平淡生活，让你感受什么叫错位美的立体居家流线型外观和常德为数不多的弧线型三阳台设计，如美妙的音符全通透绿波和320度主卧阳台给你最大限度的视野生活,用阳光招待客人动静之间更呈现几何美学与结构力学的完美结合

3、面积诉求主标:你没必要半辈子都欠银行的钱！文案:

三、五年前是不是因为手头紧，选了现在居住的小房子？是不是银行按揭还在交，而窄小的空间让你在外人面前很没面子？是不是又准备二次购房？是不是继续月月接听按揭银行恼人的催缴电话？其实你没必要半辈子欠银行的钱柳城印象倡导居家生活一步到位从120平方米--276平方米的10余款颠峰户型使你下半辈子再也无需二次购房与银行的催缴电话说ByeBye

4、电梯诉求主标:还在爬楼梯？老土了！文案:你可能没有想到十月怀胎的老婆或年迈的双亲每天从六楼至一楼间爬上爬下让她们整天提心吊胆、眼冒金星你可能没有想到宝宝三岁前要让你从一楼至六楼间抱上抱下让你筋疲力尽你更没有想到你渐渐发福的体重让你难以承受日复一日的爬梯之苦老土,都什么时代了,还在爬楼梯？快快到柳城印象来领略高速电梯的便捷居家吧下半辈子彻彻底底跟楼梯说ByeBye担心停电？大可不必，备用发电机组早就全天候处于应急状态了

5、目标顾客诉求主标1你是100%的城里人吗？文案:你可能是土生土长的城里人你可能是从乡里进城的外移民你奋勇打拼、努力工作你充满激情、满怀憧憬在城里买个房,安个家,才觉得自己像个城里人但你没有想到在城里生活了几十年感觉自己还不是百分百的城里人至少你现在的居住条件让你觉得很落伍柳城印象--房子宽,面子宽！阳台大,面子大！实现你百分百城里人的梦想主标2:还在拖儿带女租房吗？还在带着女友漂泊吗？文案:是不是生你养你的生活片区被改造了，在拖儿带女租房子住？是不是苦于没有房子，佳期遥遥无期,带着女友四处漂泊？你是一家之主，怎么能忍心她们这样居无定所地跟你生活下去？赶快结束这种东挪西搬,看房东脸色的流离生活吧手头不宽裕？到柳城印象来看看吧除了房价她将留给你更多的好印象让你彻底翻身做主人主标3:见过世面的常德游子柳城印象给你似曾相识的家文案可能你漂洋过海,在她乡整天穿梭于欧亚风格的建筑群当可能你南征北战,见识过太多美伦美奂的现代建筑但你的心始终没有忘记，你的根在生你养你的家乡为的都是今天的衣锦还乡,胜利凯旋该买个房,安个家报答自己和家人的时候了来柳城印象看看吧你会感觉自己还生活在海的那边来柳城印象看看吧你会怀疑自己还生活在那个城市柳城印象,给你似曾相识的家!设计稿附本方案后阶段行销策略建议第二阶段项目公开期（3月12日—7月16日）行销主轴常德最高性价比住宅终于诞生公开活动以开盘形式,邀请预定客户及新客户前来业务执行

1、以特别活动造市，项目正式公开，造成轰动公开当日销售情况配合媒体炒做

2、常德电视、报纸新闻舆论炒做

3、报纸夹报,DM发放投递SP活动现场销售炒做假客户配合,制造人气公布调价讯息,压缩成交时间活动中配合赠品促销广告战略全面攻击战略采用报纸、海报为主题媒介，对市民进行宣传，配酿耳语传播，制造声势，提升前期广告宣传主题，并用报纸夹报辅助报纸广告不足,打破版面不足,扩大报纸广告所不能到达区域媒体配合制作第二波海报第二波DM电视、报纸新闻报道报纸、电台广告宣传阶段目标利用开盘进行强制销售，经过已成交客户口头传播宣传本项目优势,达到市民普遍认同报纸媒体报道（4月12日—4月15日）标题柳城.印象,宽House,投射生活本质品质不在昂贵品质源于选择主标伏玲玲的老公被宰了!内容不可能那么聪明的一个人,那么有头脑的一个人,才32岁,硕士文凭,有自己的公司，又是做市场策划的，智商绝对够高，能力绝对够强，怎么就会被宰了呢？可还是房不胜防啊！毕竟,她的对手是无形的,刚买了低性价比的房子虽然房子品质不错，可价格呢？唉！低性价比,真是杀人不见血啊！好在,她损失的只是钱!项目介绍文案:常德商品房现状及发展趋势常德商品房价格格局基本上能够分为四个阶梯:3000—4000元左右/平方米别墅1400—2500兀左右/平方米小局层导层950-1400元左右/平方米多层950元左右/平方米郊区经济适用房常德房地产近年在市场的调整及引导下，价格攀升很快，而且均以小高层为主力军但据调查，在多层与小高层实际销售比例中，小高层的销售不尽人意，能够说，常德住宅发展在改进居住环境和质柳城.印象,宽House,面宽近14米,进深仅9米,绝对朝南真正自然采光全明设计,观景、起居、休闲三阳台设计主卧室朝南、次卧室朝南、厨房朝南、起居室朝南、餐厅朝南，你喜欢任你挑客厅错层，全面阐述立体空间生活品位，320度全透明观景阳台，18层高度俯仰,让你品位天地18层不是常德最悬，1188兀可能是常德最低，品质不在昂贵，品质源于选择,买也冷静,卖也冷静，以伏玲玲老公为代表的二十一世纪冷静的中产阶级,永远追求高性价比的消费标题柳城.印象,宽House,投射生活本质品质不在昂贵品质源于选择主标姚波波被她老爸黑了！内容开玩笑当爸的怎么不会爱儿子呢！！盼星星盼月亮，盼来宝贝儿子，骑脖子、亲屁股蛋儿整天笑得合不拢嘴每天小波波从大塔楼里起来,虽然房间已经照不进太阳，可是把儿子往怀里一抱,瞬间整个房间马上亮堂起来原来还说房子进深太长，房间采光不够，黑漆漆窝心窝肺，现在，有什么不好啊瞧！在这里养个儿子都比别家的白！！天啊！我儿子多白啊！项目介绍文案柳城.印象,宽House,面宽近13米,进深仅8米,绝对朝南真正自然采光全明设计,观景、起居、休闲三阳台设计主卧室朝南、次卧室朝南、厨房朝南、起居室朝南、餐厅朝南，你喜欢任你挑客厅错层，全面阐述立体空间生活品位，320度全透明观景阳台，18层高度俯仰,让你品位天地18层可能不是常德最接近太阳的，可是用2/3的价格拥有100%的阳光可能是常德最实在的品质不在昂贵，品质源于选择，买也温馨,卖也温馨,以姚波波为代表的二十一世纪新生儿的中产阶级,要求一周七天每天十二小时都生活在阳光中，用阳光招待客人！标题柳城.印象,宽House,投射生活本质品质不在昂贵品质源于选择主标官彪一家的幸福泡汤了!内容:好消息！官彪一家又搬新家了啊！老婆相信有天有地的生活浪漫而充实,而两个小家伙也为自己的小天地雀跃不已狭窄的黑过道里是和福尔摩斯捉迷臧的好地方，趴在黑黑的楼梯间里数蜘蛛网的圈数锻炼爱因斯坦的思维，时常在北边阳台的花盆里采摘蘑菇，说不定又是一个达尔文，在狭长的屋子里象刘翔一样奔跑，说不定能够培养一个未来的奥运冠军呢！孩子们多么懂事啊！官彪还有什么不满足呢？天啊！官彪一家泡在低性价比的房子里的幸福！项目介绍文案:柳城.印象,宽House,面宽近13米,进深仅8米,绝对朝南真正自然采光全明设计,观景、起居、休闲三阳台设计主卧室朝南、次卧室朝南、厨房朝南、起居室朝南、餐厅朝南，你喜欢任你挑客厅错层，全面阐述立体空间生活品位，320度全透明观景阳台，18层高度俯仰，让你品位天地120-168平方米，购房一次到位，天也宽敞，地也宽阔，阳光更宽阔阳光一泻到底品质不在昂贵，品质源于选择,买也宽阔,卖也宽阔，以官彪为代表的二十一世纪冷静的中产阶级,要求一周七天每天二十四小时都生活在宽阔中标题:柳城.印象,宽House,投射生活本质品质不在昂贵品质源于选择主标相同时间，相同地点，相同面积，阳光更多的House,一定是柳城印象内容印象一舒适性/柳城.印象，宽House,面宽近13米,进深仅8米,18层高度，320度观景阳台，中国城市第一湖尽收眼底，观景、起居、休闲三阳台设计1800平方米地下车库印象二向阳性/主卧室朝南、次卧室朝南、厨房朝南、起居室朝南、餐厅朝南，你喜欢任你挑客厅错层，全面阐述立体空间生活品位,320度全透明观景阳台，18层高度俯仰,让你品位天地印象三实用性/120-168平方米主力户型，购房一次到位，满足居住的舒适性和使用性印象四自主性/南北通透，大跨度空间，全框架结构，可随意自由分割,无功能死角,超高使用率印象五:性价比/高品质楼盘,常德首家房屋质量保证书，全程质量全民监督,彻底保障施工质量,1180元小高层起价印象六便捷性/孩子自动进入常德芷兰实验学校就读，距离不到一公里印象七健康性/紧贴市区的繁华，享受常德最佳人居环境的健康常德市中医院全年免费身体检查主题促销活动柳城印象住宅质量承诺签约仪式

一、活动主题质量一你我共同的追求

二、活动目的经过此次活动，引发常德住宅销售新革命，体现开发商对项目品质的要求和对消费者的责任心，经过活动的先驱性和唯一性，延续和升华本案前期广告宣传的高品质，提升项目品牌度，并经过新闻媒介的新画舆论产生直接的正面报道

三、活动主线活动时间4月2日（星期天）活动地点华天大酒店邀请单位及人员主要参与人员:柳城印象已签约客户柳城印象潜在客户主要参与单位相关市级领导常德市房管局柳城印象开发商柳城印象项目承建施工单位辅助单位常德电视台常德晚报常德日报常德电台司仪广告道具:气球4个拱门1个横幅2条活动议程安排

①承建单位项目经理发言内容:柳城印象项目情况及质量要求情况主题:质量一你我共同的追求

②柳城印象开发商代表发言内容:介绍柳城印象质量承诺书的由来及涵义主题:质量一企业家永恒的生命力

③柳城印象承建单位与开发商签订质量承诺书

④柳城印象已签约客户代表发言

⑤开发商向已签约客户颁发住宅质量承诺书

⑥邀请有关领导发言总结（可放在第一位）

⑦举行庆典酒会

四、活动主干线深化活动前奏方式:柳城印象项目建设项目经理发言发言主题:围绕活动主题质量一你我共同追求”展开内容介绍柳城印象当前工程进度情况以及项目具体规划情况，突出本项目独具的特色,兼顾消费者所感兴趣的话题目的:使到会者对柳城印象有所了解,形成初步共识活动深入展开具体方式:柳城印象开发商代表发言发言主题对前一个发言主题进行深化，“质量一企业家永恒的生命力”主要内容A、由开发商代表从企业理念出发探讨质量与企业的关系在当今的房地产市场环境下，全公司一致认为提高住宅整体质量的重要性,围绕相关主题展开阐述项目高品质和低价位的比较B、向柳城印象签约客户及潜在客户介绍确保柳城印象质量的全过程质量管理体系

1、建立柳城印象项目专案部，统一领导，协调作战，每一个环节分工明确，质量责任明确，质量目标明确，建立起一条全过程质量管理体系主干

2、有效、有序地抓住项目涉及的每一个单位工作质量设立专线投诉电话,由客户监督包括工程外的销售服务等各方面、完善质量记录，建立每一个环节的资料档案管理，从规划设计到交付3使用每涉及一个环节,都要留下完整的质量记录抓紧工程质量具体表现对容易引起工程质量的问题，采取有效防范措施，强化施工质量管理措施工地现场设置质量检验一览表，开发商定期或不定期检查，向施工单位发放质量通报,确保各工序的质量活动高潮部分柳城印象承建单位与开发商签定质量承诺承诺书当场签定，当场有效，给购房者树立信心，使客户感到真实,同时也树立了柳城印象开发商的良好形象，达到了客户内部口头传播开发商向柳城印象已签订认购协议业主颁发质量承诺书经过颁发质量承诺书活动，让客户们吃颗定心丸，使她们看到柳城印象的开发商确实在为客户服务；另一个方面，开发商敢于当场向业主颁发质量承诺书，证明柳城印象的质量确实有保证的这一活动，是此活动的重点，也是本次活动的高潮部分

五、活动尾声部分柳城印象已签约客户代表发言客户之间的交流是最真实、最直接的信息，客户的现身说法是对柳城印象的质量承诺书的最有力的肯定，会直接影响其它潜在客户群有关领导讲话对此次活动的肯定,全方位阐述该活动对社会各方面特别是房地产界的影响庆典酒会、赠送礼品以酒会的形式结束本次活动，目的是为了活跃现场气氛,答谢社会各界对柳城印象的关心，促使客户之间即兴交流

1、前期来购买之客户再追踪

2、乡镇销售人员Call客

3、引导老客户介绍新客户优惠措施

4、经过口头传播增加项目影响力和销售5媒体配合、户外广告换版

1、现场来就送、定再送SP活动持续

2、精神堡垒更换

3、针对老客户寄发介绍信息4诉求客源常德市区客源

2、已购房介绍客源阶段行销策略建议第二阶段项目公开期（10月16日—1月16日）行销主轴〉配合工程进度,进行宣传,中心转移为商业的销售业务执行

1、重点为前期持币待望的客户

2、市区以人员Call客为主

3、老客户介绍,主要为商业的销售媒体配合

1、适当增加广告投放量、适度价格策略配合销售

2、报纸媒体新闻版

3、DM邀请老客户现场参观4诉求客源、市区客源

1、市县周边客源

一、优势

1、项目处于市区与郊区的结合地带，对于居住城市但向往健康与安宁生活的人群适应,较对于东方美景又更领近于市区

2、项目外立面现代感强,具有超300度的主卧阳台,生活阳台和休闲阳台，加上项目具有的地下停车场和近70%的绿化率,可极大提高楼盘的档次

3、临近柳叶湖自然景观

4、距芷兰实3佥学校较近

5、电力新村、报业基地、东方美景、维一柳岸、龙吟水榭的开发及推广，势必影响人们对其地块的关注，有利于增强投资者的信心

6、价格相对较低

二、劣势

1、项目交通环境十分不利，仅有二路公交车经过项目周边

2、项目周边市政配套设施基本空缺

3、靠北户型面积过大，导致总价偏高

4、项目工地现场未开工

5、项目周边生活配套设施基本空缺

6、项目规划已完全定稿，没有更改的余地

三、机会点

1、市场现状常德由于市区旧城改造，住宅价格的大幅度提升,对于购买能力有限的人群来说可望不可及但在受整个大环境影响，渴望提升居住环境和进入城市定居人群来说，选择市郊结合带价格较低的住房成为首选，关键在于如何满足这部份人群的心理价值需求

2、大部分选择市郊住宅的消费者，主要基于两种心理一是有二次置业的心理准备;二是有投资的想法因此，充分张扬本案的大户型，扭劣为优，将大户型等于高品质，好房子一辈子的购户一次到位的理念进行渲染传播

3、在项目本身配套环境欠缺的情况下，充分挖掘项目自身的品质，于细微处见真情做到”未成曲调先有情”，对于阳台、外立面、绿化率、错层、户型、售楼现场、业务人员等方面进行提升，充分显示开发商的人文关怀及项目品质,做到项目高品质造市，低价格入市的局面，提升消费者对项目性价比的心理认知

4、边交通环境的即将改进

四、风险

1、市场因素项目竞争同质化严重且大部分形景不佳，项目周边东方美景内部环境及价格上对本案有一定的冲击力、自身因素2由于项目设计已定稿，部分不是很完善之处无法更改，只有经过营销手段来进行弥补柳城印象市场定位任何一个项目的开发，客户才是真正的起点，只有找准客户在哪里,才能规划出我们的产品对于地产住宅置业群,主要有以下几类

1、一次购房者20-35岁达到已婚年龄阶段的人群

2、外来置业居住人群

3、投资类客户

4、二次购房:享受生活的人群,一般选择高端住宅和别墅中产阶级追求中高品质中端价格的人群

5、市区拆迁户由于地缘亲情的影响，较大部分选择原址柳城印象的目标客户是处于中端为主，低高端为辅的客户群，这类人的购房心理要求大概如下

1、价格永远放在第一位

2、对地理位置要求不是十分苛刻

3、具有一定的升值潜力

4、物业管理良好且物业管理费用适中

5、最好在低价格的同时满足其物业价值的虚荣心理

6、户型格局好，但户型不宜过大

7、有二次置业的想法

8、交通组织良好柳城印象的市场定位:高品质低价格好房子一次到位。