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文本内容:
商城X X XX招商策划方案第一部分招商策略第二部分招商进度中的比例分配第三部分招商付款方式第四部分经济分析第五部分招商费用预算第六部分各楼层商品结构定位第七部分招商准备工作及时间安排、达成目标及实施内容第八部分广告宣传策略第九部分开业庆典须超额或提前完成此目标，否则将影响整个招商的成功、第一阶段完成招商任务的12003/02/18——2003/05/0120%此阶段主要操作方案是通过项目广告宣传及内部预登记商户，进行提炼筛选，电话及营销方式，DM从商业项目对投资者的吸引程度分析，达成此目标较有保障，之所以设定任务的目标,是为了保证项目20%招商商户质量，只假设登记客户中存在低于的商户是达到我们招商标准的、20%2第二阶段完成招商任务的2003/05/01——2003/08/0130%此阶段进入招商成熟期，由于前期招入商户的口碑相传作用，会同时吸引同业或相关联商户；另外第一阶段的电话、营销的滞后反应将在此阶段收效；同时外埠招商赴当地设点的大规模展开；以及国际DM招商部分预计于此阶段到达见效最明显阶段；以上四方面支持本阶段完成的任务指标30%、第三阶段完成招商任务的32003/08/01——2003/11/0150%此阶段由于建筑主体出地面，结构达到封顶前阶段，商户对项目的信任度大大加强；招商比例中设计的生产型商户（厂商及隶属厂商营销机构），的产品代理商及经销商，的普通经营商户，50%40%10%前两阶段主要针对对象为比例设计中的前此阶段由于接纳其余类型商户，标准降低，招商难度50%,50%相应减小；通过招商进展顺利、商户踊跃等方面的事件公关活动，对剩余招商起到催化作用；恰当的时机运用精品商铺拍卖会的形式，用夺标宣传刺激招商的最后阶段工作；完成最后阶段任务是具有一定可行性的另外，具体招商过程中，最后阶段的实际情况应该是剩余任务远远低于计划目标，实际已处于收官（围棋术语）微调阶段
四、招商实施内容、管理组织架构1）招聘原则1为了更好地完成项目的招商工作，需要根据需求进行对招商队伍的建立由于项目属性的特殊性，以及工作进度和工作强度的实际要求，无法任用缺乏经验的人员，同时没有时间对销售人员进行从业岗位培养，故对招聘人员进行严格的从业经验及工作能力方面的考量招聘原则对商业专业的招商人员，必须具有本行业从业年以上招商管理的经验，优先考虑从事过3商业房地产项目的招商工作、招商策划等方面的工作经验、或从事相关行业市场招商、拥有行业内大量全国性和国际客户资源者）招商部人员编制2总人数为人（暂定）按楼层分招商分部28）部门设置3招商部层，人，设招商主管一名负责对男女鞋类、皮具、箱包的招商工作1B14招商部、层，人（暂定），设招商主管一名负责对男、女服装、男女皮装的招商2Fl F24招商部层，人，设招商主管一名负责童装、童鞋、儿童玩具、儿童用品、哺乳用品等的3F34招商招商部层，人，设招商主管一名负责针纺织品、服装配饰、家用小五金、电气产品、家4F44用小电器、小百货、文化用品、汽车饰品、工艺礼品等的招商招商部层，人，设招商主管一名温馨家居用品、床上用品、家纺布艺、窗帘、绳草编织、5F54国际精品等的招商招商部层人，设主管一名负责餐饮、娱乐、健身房、电玩厅、图书、办公间的招商6F64国际招商部人，设主管一名负责国际商品的招商，任务是填充层的香港厅、台湾厅、韩日4F5厅、欧美厅的招商工作.）、管理架构4商城董事会f招商总部-＞市场部、总协调处、招商部一市场调查、策划、广告（公关、媒体、创意）、市场督导、招商一部至六部、招商国际部、外埠招商计划2外埠招商以轻工产业聚集区域、商品集散中心、区域代表中心城市为主要目标以下为招商（及广告辐射）目标城市服装鞋类广州（春夏时装、鞋类皮具）；上海（名牌服装、进口服饰）；中山（休闲装）；花都（皮鞋皮具）；增城新塘（牛仔服装）；东莞虎门（春夏时装、针织品、鞋）；东莞盐步（内衣）；佛山南桂（童装）；深圳（春夏时装）；杭州（春夏时装、丝绸服装）；石狮（牛仔、休闲、童装）；宁波（名牌男装、衬衫）；温州（名牌男装、童装｛永嘉｝、鞋）；威海（韩国服饰）；义乌（针织、袜子）；海宁（皮衣）；河北辛集（皮衣）；晋江（运动服饰、鞋）；厦门（台湾服饰产品）；哈尔滨（冬季服装）；沈阳（冬季服装）；浙江湖州（童装）；辽宁海城（童装）；针织家纺布艺类宁波；浙江绍兴（柯桥）；海宁；上海市；广东南海（西樵）；山东青岛；苏州；常熟；箱包类上海市（奉城）；浙江瑞安（仙降）；河北高碑店（白沟）；辛集（皮具箱包）；海宁；广州（高档箱包）；辽宁南台;儿童玩具类（义乌；广东省）深圳（外销产品为主）；广东澄海；60%;文化用品类上海市；义乌；温州；宁波（宁海）；广东潮阳；深圳市；小百货商品类义乌；温州；石家庄；除此之外，考虑到全国各经济区块中心城市的辐射作用，在以上城市的有针对性的招商计划以外，同时包含对典型中心城市的招商工作安排主要有天津；武汉；成都；重庆；杭州；南京；济南；沈阳；大连；福州；厦门；郑州；长沙国际招商部分通过中国工商联、贸促会的协助联合各国驻华使馆商务参赞、外商驻华机构、有关外资企业及行业协会主要针对的国家有香港、台湾、韩国、日本、美国、德国、法国、意大利、英国、澳大利亚等、外埠招商部分（备选方案）3在初期由公司自行进行外埠招商工作，每月总结同时做委托代理公司招商计划，个总结期之后，1-2若在外埠自行招商进展欠理想的情况下，全面考虑将外埠、国际部分招商进行委托，同时公司的招商计划继续进行（委托建议以松散式合作方式为主）o第八部分广告宣传策略广告宣传是招商中占用费用比例最大，操作方式安排对招商工作又会起到极大影响的部分广告策划得当，会取得事半功倍的效果，取得良好的招商业绩将成为顺理成章
一、广告宣传准备工作由广告公司完成广告推广策划方案及创意（创意与预算由广告公司K2002/12/01——2003/01/20做出）由公司决策层及相关人员审定并提出修改意见、完成所有招商印刷品的设计、排版、印刷包括《招商文告》、22002/12/01——2003/01/30《招商楼书》、名片设计制作、广告立牌、拉架、擎天柱、户外广告牌、流动广告、沙盘、POP3D vision光盘、礼品等、32003/01/30——2003/03/30DMO〃完成广告创意方案，并制作出胶片与平面创意稿胶片分、
4.2003/01/30——2003/02/015〃、三种，分别为形象广告、主题招商广告、叙述性招商广告几种，并提前做出春节配合公关活动等1530的公益广告片（针对港澳台胞）同时由广告公司做出媒体发布的方案及预算此工作建议由几家公司同时提交，以把握广告发布的费用支出并保证不会贻误战机
二、广告宣传实施部分:、各种媒体发布准备工作就绪12003/02/01——2003/02/
10、完成户外、流动广告的发布22003/02/10——2003/02/
18、开始进行立体媒体投放（电视、平面、电台等）32003/02/
15、正式招商开始同时配合相关的公关活动42003/02/
18、密集广告轰炸期，海陆空全面协动（包括终端支持）52003/02/15——2003/03/
30、间歇叙述性广告投放，与形象广告穿插进行根据招商情况调整62003/03/30——2003/05/01广告发布力度，总体遵循递减投放的原则、间歇性广告投放配合公关活动72003/05/01——2003/08/
01、根据招商进展情况，顺利的情况下调整大幅减少电视媒体的投放82003/08/01——2003/12/30力度（成本控制），保留平面媒体的投放计划、招商工作进入尾声，完成预定计划任务92003/12/30进入后招商期，完成招商工作总体总结，作出总结报告提交公司领导层保留部分招商部功能设置，招商部其他设置解散，按公司需求，部分继续留用人员转入商业管理编制、根据招商过程中商铺位置分配情况（部分商铺位置已确定），102003/12/30——2003/03/30策划安排其余商铺的分配按抽签方式确定、策划开业庆典准备工作112004/01/01——2004/03/30第九部分开业庆典开业庆典就是揭起盖头的时候，应该做到浓重、热烈，并且得到社会各界的祝贺，场面必须宏大除了必要的广告宣传方面的支持，同时还要将公关放在极重要的位置调动一切可利用的社会资源，包括剪彩领导的确定国家有关领导；崇文区政府要员、北京市政府有关官员；各行业协会、商业组织领导；经济界有影响的学者、院士；有关国家驻华商务代表；外商商户代表；中心商户代衣守守O期间组织大型活动，例如明亮一条街、彩旗飘扬北京城、揭起你的盖头来活动、镭射彩链当空舞、不夜城摇滚晚会暨模特表演等等旨在得到媒体的广泛报道，尤其是央视及全国卫视，达到开业渲染并广告全国的目的第一部分招商策略招商策略立足北京、面向全国、走向国际以北京为重点，在确保北京地区招商工作全面、顺利开展的同时，各招商部门安排出的招商力量，20%对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、等现代化通讯手段进行招商效果理想的情况下，在保证北京地区招商指标的同时，随时进行调整DM加大外地（及国际）招商力度第二部分招商比例招商的前期阶段，招商的比例计划为北京地区招商占左右；外地招商占左右；国际招商占60%20%左右；预留出的比例，作为机动或炒作其中北京地区招商所占比例不得超出整体的外地15%5%60%;招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大，扩大部分可占用本地招商份额；根据招商实际情况，如果招商出现火爆，可加大预留部分的比例（例如）这样后期可通过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位10%水平，在项目只有同期推出的情况下，通过预留部分享受到商铺升值的部分利益第三部分招商方式
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式、一次性交纳年的租金从第四年起租金递增第五年租金递增第六年租金递增总体租金递135%;6%;7%;增比例不超过原租金水平的20%o、首期交纳年租金的正式开业前再交齐年租金全款从第六年起租金递增第七年递增2530%,55%;6%;第八年递增总体递增比例不超过可签定租约合同期为年7%;20%20首期就一次性交纳年租金可获得年实际使用权的优惠政策从第七年起租金递增第八年递566%;增总体递增比例不超过除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会7%,20%、首期交纳年租金的入驻前交齐年租金全款可获得年实际使用权的优惠政策可签31030%,1012定租约合同期为年如年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间2010商铺位置的机会
二、租金交纳及优惠政策的备选方案首期就一次性交纳年租金可获得赠送个月无偿使用权的优惠政策从第七年起（含第年后半年）566租金递增第八年递增总体递增比例不超过除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺6%;7%,20%位置的机会首期交纳年租金的入驻前交齐年租金全款可获得年实际使用权的优惠政策可签1030%,1011定租约合同期为年如年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间2010商铺位置的机会
三、租金收益分析（以均价
8.5元计算）第年租金收入亿元；
6115472.04*365*
8.5*
1.05=
3.761646第年半年租金:年亿元;
63.761646=
1.880823五年的贷款利息亿元亿元;
17.91260*
0.07=
1.253882五年租金折损失租金:亿元;
917.91260*
0.1=
1.79126租五送个月损失亿元；
61.880823-
1.253882=
0.626941租五送一年的损失亿元;
3.761646-
1.253882=
2.507764租五送一比租五打折多损失亿元；
90.716504租五送半年比租五打折少损失亿元；
91.164319从上面的分析来看，一次性交纳年租金免费送个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损56失最多，但比打折只多损失千万，而从对商户的吸引力却大大增强同时保证提前还贷提高公司的信用97级别，综合考虑利大于弊注以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用
四、租金定案背景考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，同时，及时还贷将有利于公司信用等级的提高，对将来的公司发展极其有利上述方案一方面可以起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛），达到自然淘汰的目的同时，根据现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择年一次性交纳租金的方式此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出5具体的数据体现第四部分经济分析
一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）、根据可出租实际使用面积按万平方米计算；
1115472.
04、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
2、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算；39每层定价为:平均租金价格为元/肝天9楼层租金价格出租面枳说明应完成利润额（亿）六层未计算五层
7.
518503.
8918503.89*
7.5*365*
31.51963四层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
31.79180三层
8.
520454.
3020454.30*
8.5*365*
31.90378二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
31.97166一层
1216876.
9116876.91*12*365*
32.21763层B
19.
019175.
9819175.98*9*365*
31.88979层未计算B2总计均价元共回收五年租金费用
9115472.
0411.29429说明⑴、亿元的为:亿元
11.2942930%
3.38829⑵、综合管理费亿元
115472.04*
1.5*365*3=
1.89663⑶、第一年综合管理费万元
6322.0941⑷、保证金（按一万商铺，每商铺万元收取）亿元22
二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）、据可出租实际使用面积按万平方米计算；
1115472.
04、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
2、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算；
38.5每层定价为平均租金价格为元/叶天
8.5楼层租金价格出租面枳说明应完成利润额（亿）六层未计算五层
6.
018503.
8918503.89*6*365*
31.21571四层
7.
020454.
3020454.30*7*365*
31.56782三层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
31.79180二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
31.97166一层
1216876.
9116876.91*12*365*
32.21763层B
19.
019175.
9819175.98*9*365*
31.88979层未计算B2总计均价元共回收五年租金费用
8.
5115472.
0410.65441说明（）、亿元的为亿元
110.6544130%
3.19632（）、综合管理费亿元
2115472.04*
1.5*365*3=
1.89663⑶、第一年综合管理费万元
6322.0941⑷、保证金（按一万商铺，每商铺万元收取）亿元22
三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）、根据可出租实际使用面积按万平方米计算；
1115472.
04、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
2、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算；39每层定价为平均租金价格为元/叶天9楼层租金价格出租面枳说明应完成利润额（亿）六层未计算五层
7.
518503.
8918503.89*
7.5*365*
52.53272四层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
52.98633三层
8.
520454.
3020454.30*
8.5*365*
53.17297二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
53.28609一层
1216876.
9116876.91*12*365*
53.69604层B
19.
019175.
9819175.98*9*365*
53.14965层未计算B2总计均价元共回收五年租金费用
9115472.
0418.82381说明⑴、亿元的为:亿元
18.8238130%
5.64714⑵、综合管理费亿元
115472.04*
1.5*365*5=
3.16105⑶、第一年综合管理费万元
6322.0941⑷、保证金（按一万商铺，每商铺万元收取）亿元22
四、租金经济分析、根据可出租实际使用面积按万平方米计算;
1115472.
04、按照每层出租实际使用面积平方米计算；
2、平均租金价格按每天每平方米元人民币计算;
38.5每层定价为平均租金价格为元/府天
8.5楼层租金价格出租面积说明应完成利润额（亿）六层未计算五层
6.
018503.
8918503.89*6*365*
52.02618四层
7.
020454.
3020454.30*7*365*
52.61304三层
8.
020454.
3020454.30*8*365*
52.98633二层
9.
020006.
6620006.66*9*365*
53.28609一层
1216876.
9116876.91*12*365*
53.69604层B
19.
019175.
9819175.98*9*365*
53.14965层未计算B2总计均价元共回收五年租金费用
8.
5115472.
0417.91260说明⑴、亿元的为亿元
17.9126030%
5.37378⑵、综合管理费亿元
115472.04*
1.5*365*5=
3.16105⑶、第一年综合管理费万元
6322.0941⑷、保证金（按一万商铺，每商铺万元收取）亿元22第五部分招商财务分析招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项，总费用预计在3000万万之间，其中广告费用是最大的一项支出，而广告费用必须根据实际运作情况进行调整如招商-3600非常顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减项目费用预算（万元）备注印务、创意、胶片、沙盘、、展具、户外、广告制作3D300流动媒体购买电视、电台、平面、户外、流动2400办公用品车辆、演示用具、移动办公150人员管理薪水、提成奖励、培训400差旅交通、住宿、招待20外埠费用场地、日常费用200电话费用电话、传真、网络30费用5邮寄、夹报、散发DM公关活动发布会、联谊、100合计3605分析其中广告制作费用约占媒体购买约占行政与管理费用约占应占比
8.3%;
66.6%;
25.1%,例符合正常市场运作中的比例分配第六部分楼层功能定位楼层商品布局备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、囱帘布艺、国际精品厅四楼针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺礼品、小百货、汽车饰品三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料B1备选方案:楼层商品布置备注六楼餐饮、休闲娱乐、健身、电玩、图书五楼温馨家居用品、床上用品、窗帘布艺、国际精品厅四楼鞋类、皮具、箱包、服装辅料、布料三楼童装、儿童玩具、哺幼产品二楼男装、男士皮衣首层女装、女式皮衣针纺织品、服装配饰、文化用品、五金电气、家用小电器、工艺B1礼品、小百货、汽车饰品第七部分招商准备、目标及实施内容
一、招商准备、完成项目名称注册、以及项目标志等的设计并注册1CI（、注册中文及英文的国内域名）及国际域名（）
2.com.cn.como、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语
3、完成设计制作商城招商文告、招商楼书，包含项目功能分布及内部结构图
4、完成设计制作项目效果图的资料光盘5POP,3D、完成设计制作商城的主体、各分体剖面模型沙盘
6、完成招商队伍的建立（招聘），进行培训及人员甄选分配
7、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等
8、确定公司组织机构和部门设置
9、招商处的筹建
10、招商部各种管理规章制度、业绩考核奖惩制度、工作操行规则出台
11、制定商户准入标准、条件、和招商规则
12、制定并印制招商租赁合同、租赁申请表、登记表、相关协议、商业管理守则等
13、根据招商类别敦促各分部制定招商工作倒计时计划（包括招商区域、重点目标、任14务指标完成计划等）
二、招商时间安排招商前期准备工作阶段为2002/11/01——2003/02/10;正式招商时间确定为2003/02/18——2003/12/30;后招商期暨开业庆典筹划阶段2003/12/30——2004/04/28;（（、完成招商人员招聘天）及培训工作天），同时完成12002/11/01——2002/12/011010个人招商指标确认并按照招商任务指标提交各自的工作倒计时实施方案、完成印制各种合同、文件、申请表、登记表等完成项目标志等系22002/11/20——2003/01/01列设计，更换识别系统（包括名片、信函、旗标等）确定宣传包装概念及总体广告用语CI、完成前期招商文告、招商楼书制作，确定招商媒体广告计划（包括32003/01/01——2003/02/10广告创意、制作、媒体购买选择等）、招商各项管理费用支出预，算完成各种、、沙盘等的POP3D vision制作，完成招商部筹建工作、前完成一切招商准备工作42003/02/
10、招商工作正式开始52003/02/
18、配合组织公关活动，针对对象为行业协会、政府部门的，针对国际62003/02/18——2003/03/30招商部分的，如有香港招商计划单列、招商第一阶段72003/02/18——2003/05/01以北京为重点的招商工作，招商比例按计划控制在总体的以内同时负责外埠招商工作人员在本地60%进行外地招商工作国际招商部通过各驻华商务参赞、外商驻华代表处、国外产品在华代理机构进行招商外埠招商设个月试探期，如果反应良好，则由负责人员作出报告提交招商部，由招商部作出外埠实地2设点招商计划（包括地点选择、招商规模、策划广告宣传配合、费用预算等），报请总经理审批于、8前完成所有外地实地招商工作准备2003/05/
01、招商进入第二阶段在确保北京地区招商工作按计划顺利进行，并92003/05/01——2003/08/01达到预期目标、回款理想的基础上，提高要求进行市场二次开发目标定位于增加中心商品的名、特、优、新、独、多样化等的内涵，外埠与国际商品在这一阶段列为重点、招商进入第三阶段本期工作重点是拾遗补缺，针对中心的商品102003/08/01——2003/11/01结构进行微调整做到符合商城的原定市场定位及功能分布设计根据实际招商情况制定招商收尾计划，对招收工作未达到设定标准的进行最后突击攻关、招商进入尾声所有招商目标在前责成有关分112003/11/01——2003/12/302003/12/30部确实完成根据招商阶段预先挑选商铺情况、对未决定位置的商铺策划商户抓号的准备工作（地点、方式、安全保障、公正程序）、后招商期、开业庆典招商部人员缩编，部分人员转入商业管理122003/12/30——2004/04/28编制招商整体工作做总结，财务情况汇总报告公司董事会开业庆典的公关活动、促销活动、广告发布等（备选方案）:、同上
1、同上
2、工作内容同上32003/12/01——2003/01/
10、完成媒体发布前期工作，一切就绪42003/01/10——2003/01/
20、（阴历十二月十八日，大寒）招商正式开始52003/01/
20、春节招商工作正常进行，并针对广62003/01/20——2003/02/10东、福建、浙江沿海地区春节港澳台万侨胞回乡探亲机会，进行春节攻势结合韩国、日本、港台商人400回乡探亲机会，其扩散力将会极有成效、其他同上7
三、招商目标达成目标是按照商业项目招商的程序安排制定的最低限度招商进展要求实际招商过程中，必。
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