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文本内容:
弟一早肥城市基本情况及总体社会经济发展概况
一、肥城市概况肥城市隶属于泰安市，泰安市下辖两市（肥城市、新泰市）、两县（东平县、宁阳县）、两区（泰山区、岱岳区）肥城市是一个经济发展较快、实力较强的县级市，它位于泰安市的西部，济宁市的北部北邻济南长清区，西邻平阴县，南靠东平县与宁阳县距省会济南约公里，距泰安市中心约公里6545在肥城市区西南边界约公里处有国道南北穿过，向东45105约公里处（泰安市中区西边界）有国道南北走过，此处还45104有京福高速公路南北经过，经过市区的省道南北有济微路,东西有泰平路，铁路仅有泰肥铁路用于运输货物，无客运列车目前市区占地面积平方公里，人口万人左右从人，
13.4913绿地率35%、艺苑小区3该小区位于市场路繁华地段，烟草公司西临，地理位置优越,属肥城市黄金地段，小区占地亩，设计建筑面积万平方米，214居住人口人，配套设施齐全，具有优良的物业管理服务
1000、河西小区4该小区位于白云山小区往东米，北京路路南、路北，建筑800面积约万平方米，现已全部建成并入住，只有少量房源未13售出、新新家园5该小区位于工业二路和工业三路之间，长山路以东，紧邻苹果园小区东接济兖路，占地亩，总建筑面积万平方米，
14517.9居住人口人，绿地率450035%、农机公司沿街楼6该沿街楼位于上海路中段，与长山街交汇现已竣工该楼采用欧式建筑风格，商住两用
一、二楼联体，面积
172.49—
189.35平方米，三楼以上为住宅楼，面积为平方米，总
94.65—
119.99建筑面积约平方米
8000、阳光花园7该小区总占地余亩，位于丰园小区、白云山小区之间,由阳400光玫瑰园、阳关舜花园、阳光花园三个社区，以及阳光金街（社区服务中心暨西部商业中心）四部分构成，形成肥城市最大生活圈和第二商业中心，绿化率高达容积率各种配套设39%,
1.08,施齐全，与白云山小区形成直接竞争、龙山小区8该小区西临济兖路，北为龙山河，占地面积亩，建筑面积156万并可于今年月份上房10m2,10肥城市城区目前主要开发住宅项目情况见本章附表一
（二）城区在售住宅项目分析、基本特征见本章附表二
1、户型分布情况2以下统计表根据肥城市主要住宅开发项目一一丰园小区、苹果园小区、艺苑小区、河西小区、新新家园、农机公司沿街楼、龙山小区个楼盘的户型统计结果7开发户型开发小区楼盘数两室一厅3两室两厅3三室一厅5三室两厅6别墅1图中显示，城区目前开发项目中三房出现频率较高，三房中又以三室两厅在各开发片区的出现频率最高这说明肥城市人民的生活水平正逐渐提高，房屋需求逐渐变大，向舒适型、功能型转变、各片区优劣势分析
3、艺苑小区1优势
①、地理位置在市场路繁华地段，最能体现肥城人概念中的优越性；
②、购物、医疗、上学等极其方便；
③、开发企业实力雄厚、信任度高；
④、现已主体完工，上房期将近劣势
①、不能按揭；
②、价位高；
③、无车库；
④、规模小无环境、绿化；
⑤、交通不便；、白云山小区2优势
①、政府工程，前期由市府主持开发，有一定知名度；
②、证件齐全，具备了签订合同示范文本的条件；
③、小区单体立面造型美观；
④、车库超前规划；
⑤、会所、物业中心等配套设施齐全（需确认）；
6、建设标准高（前期核算成本600元/n）；、选聘建筑单位知名度高（市建第
一、二项目部等）；7劣势
①、外地企业，信任度不够；
②、不确定因素太多；
③、与专业公司关系难协调；
④、受前期销售的影响较大（价格、承诺）；@、距离中学较远（）、新新家园3优势
①、小区成规模；
②、地理位置位于工业二路和三路之间，东接济兖路，距老城镇较近，市民观念中位置较好;
③、生活便利，交通及域市配套逐渐完善劣势
①、同一小区，多家开发，不利物业管理；
②、贮藏室不可选，与主房对应；
③、无车库、龙山小区4
①、交通便利；
②、价格适中；
③、部分房屋具备上房条件；
④、东临龙山河，环境优美，区内有幼儿园、娱乐中心;
⑤、绿地等配套齐全劣势
①、贮藏室不可选；
②、无车库；
③、开发企业不具备资质，证件不全；
④、距离市区较远；
⑤、半地下贮藏室；、无法按揭；
6、距大道太近，来往车量多杂，影响居住
7、丰园小区5优势
①、地势平坦，位于城市西部开发区，大的发趋势良好;
②、经济适用住宅，价格较便宜；
③、户型丰富；
④、开发商实力雄厚，信任度高；
⑤、龙山河穿过小区、交通便利，路况好；
6、医疗一一人民医院7劣势
①、物业管理差；
②、建设标准低；
③、远离中小学，特别是高中；
④、新区交通工具目前欠发达、阳光花园6优势
①、地势平坦；
②、引进先进理念，聘请策划公司；
③、推出时间在房地产业“金九银十”的黄金季节；
④、开盘前的客户积累期较长；
⑤、当地企业信任度高；、金起点幼儿园在小区内；
6、初期推出，后期可塑性强，可根据市场行情随时调整开7发方案劣势
①、小区以商业为主，新区开发短期内效果差;
②、开发商起步较晚，经验少；
③、营销人员思路狭隘，营销理念缺乏一室二室三室四室别墅ms户型、项户面户面户型面积户型面积户型目名型积型面积积两室
一、三室—、别墅一
68.
75191.91无无无无厅厅层
63.
6382.94丰园小区271三室
二、别墅二
116.63无无无无无无厅层
149.96两室一无无、无无无无无无7578厅苹果园小区两室
二、
84.57无无无无无无无无厅
117.56三室一无无无无无无无无102厅艺苑小区两室二三室二无无、、无无无无
96.
58119124126.48厅厅农机公司沿街三室二无无无无无无无无〜90120楼厅三室一新新家园无无无无无无无无
76.35厅两室二三室二无无无无无无7595厅厅两室一三室一无无、无无无无
55.
772.
384.76厅厅苹果园小区三室二无无无无无无无无
119.09厅两室一三室
一、
80.97无无无无无无
60.37厅厅
84.96龙山小区三室二无无无无无无无无
119.09厅、各开发项目户型及面积段分布情况4从以上表格可以看到肥城市城区建设项目中，均是二室、三室住宅只有丰园小区有别墅一室及四室以上的项目为同时也反映出肥0城市消费属中抵挡消费大多数开发商注重这个阶段的开发针对这种情况，公司对现住房进行了一次市调，经统计，结果如下面积范围所占比例购房价位范围所占比例以下元以下A.60nf
8.2%600/nV
13.53%B.60-90m
246.78%600-800元/itf
71.18%C.90-100m
241.52%800―1000元/nV
11.76%以上元D.130nV
3.5%1000—1200/itf
2.94%元以上1200/itf
0.59%合计100%100%以上数据来源于白云山项目部的市调报告年月开始至年月底，新城开发新增面积平方公里，200132001114修公里的道路年计划城市向东向西发展，新增平方公
4.620027里用地，修建城市道路公里至年城市总用地达万平方17200425公里，人口达万25按照肥城市发展规划，年城市占地平方公里，人口
2010127.7达万，形成一城两镇（新城、王瓜店镇、老城镇）格局
96.02肥城市作为一个新兴城市，现状规划建设较好市区内道路平整宽阔、环境整洁，龙山坐落城中形成一处天然公园，龙山河东南、西北贯穿而过
二、肥城市社会及经济发展的历史成就自年新城区搬迁以来，城市开发拉出了框架，基础设施建80设实现了新的突破国民经济呈现加速发展态势，综合实力进一步增强
（一）、国民经济持续发展肥城市部分年份主要经济指标计量单年平均增长指标名称年年19992000位年2001率年末常住人口万人
96.
023296.
238596.392%农业人口万人
72.
727370.
930471.08-
1.15%附表二城区楼盘基本特征表项目名占地面建筑面均价发展商主要户型备注称积积万三室一厅、三室二厅、二室一绿化率丰园小
20.4肥城市房地产综合开发亩元300868/nf厅、高档别墅区m2公司38%苹果园肥城市房地产综合开发二室一厅、二室二厅、三室一绿化率万35亩元300987/nfm小区公司厅、三室二厅35%艺苑小肥城市房地产综合开发亩万元二室二厅、三室二厅214nf1080/nf区公司河西小万
12.6肥城市房地产综合开发亩元20860/itf区m2公司新新家万肥城市阳光房地产开发179亩元145972/nV三室二厅、二室二厅、二室一厅园有限公司m2绿化率阳光花余肥城市阳光房地产开发
400、容积39%园亩有限公司率
1.08门面曾20入伙日物业目前交沿一期层名称位开发规模容积率f展商农:管鲤洗情况三层以上—*/2约万兀/肥城市阳光房地产开发1III亩
2.4为司沿街m2住宅元有限公司950三室二厅住宅楼楼/m2肥城傲饰房地产开发公绿化率龙山小万10亩元156890/nf三室一厅、三室二厅、二室一厅rtf司区31%附表一肥城市城区目前主要开发住宅项目情况汇总表非农业人口万人
23.
292925.
308125.
311.16%国内生产总值亿元
70.
2078.
1290.
1113.32%工农业总产值亿元
112.
05114.
71146.
3314.97%工商税收亿元
6.
997.
498.
208.35%财政收入万元
32417355694318615.55%财政支出万元
39701426155297115.8%年末移动电话户
114392931553589169.5%万千瓦全年用电量
6654772402661853.95%时全年供水总量万吨
12292124981.7%万立方15681819751-
21.5%全年供煤气总量米全社会固定资产亿元
10.
5013.
8820.
2038.86%投资实际利用外资万美元
289415908.
681.27%全部职工年平均万人
11.
6010.
9910.
385.35%人数全部职工年平均元
59886835851219.35%工资元
4279.4471•
4.5%市人均储蓄余额元
2760288030555.2%农民人均纯收入
（二）、经济结构不断优化升级肥城市在保持经济总量快速增长的同时，也在大力推进经济增长方式的根本转变和经济结构的优化升级，努力把肥城市建成一个以工、农业为主导，集科技、金融、旅游等为一体的现代化城市年至年，肥城市三年间累计完成固定资产投资共
1999200144.58亿元（其中年亿元,年亿元，年亿
199910.
5200013.
88200120.20元）同时培植了一大批新的经济增长点，与住肥企业共建区域经济共同体的思想全面展开，创造了地企联手融合发展的新格局旅游资源开发进一步加快
（三）、对外开放水平不断提高，城市规划建设日益优化在肥城市市委、市政府的正确领导及决策下，招商引资工作取得显著成果并坚定不移的把招商引资摆在各项工作之首，形成了大开放、大发展的良好氛围和崭新局面仅年引到位的市外资2001金就达到亿元，其中利用外资万美元，自营出口创汇
10.
98908.6万美元，比上年增长456015%o坚持把城镇开发和以道路为主的基础设施建设作为一大重点和具体项目运做实施，实现历史性跨越运用经营城市的理念“以地生财”迈出大步子完成了西扩平方公里的开发框架工程，东区4优化完善全面展开，泰西大街路面改造，“一线两翼”的开发建设格局，正在向纵深推进
（四）、肥城市年国民经济预期目标及城市建设任务目标2000o肥城市实施一系列扩大内需、刺激消费、优化产业结构等促进经济发展的政策措施，同时注重用市场化推进城市化，靠经营城市发展城市，尽快建立起适应城市经济发展要求的运营体制，实现城乡建设的健康快速发展,为促进全市扩大开放，招商引资，实现跨越发展，营造良好的环境根据《肥城市政府年月日政府工作报告》提出的2002212002年政府工作的目标任务中可以看到国民经济预期目标为国内生产总值增长即达到亿元；地方财政收入增长即14%,
102.7115%,万元；农民人均纯收入增长全社会固定资产投资增长
49663.96%,达到亿元；人口自然增长率控制在以内32%,
26.
668.87%根据《年城乡建设和基础设施建设工作汇报》可以看到2002年城市建设总任务目标是城市规模达到平方公里，新增200225城市住宅面积万平方米，城市绿化覆盖率、气化率、热化率等各40项基础设施指标都有大的提高，城建工作快速向前推进,城乡网络进一步完善
（五）、肥城市年上半年社会发展及国民经济现状2002固定投资方面年月完成全社会固定资产亿元，增长20021〜
720.
681.5%全市GDP年月份达到亿元，其中
一、
二、三产业增加值20021〜
720.6分别增长、、
10.1%
15.7%
16.9%o财政金融方面年月地方财政收入实现万元，增长20021〜
72689624.2%利用外资方面全市共引进各类项目个，到位市外资金亿元，同比增
3427.5长其中利用外资万美元
33.1%,253工业经济情况截止月底，全市规模以上工业企业实现销售7收入亿元，利税亿元，利润亿元,同比分别增长、
31.
62.
81637.7%和
51.2%
74.6%从以上经济指数可以看出，肥城市经济发展势头强劲，居民收入增加，消费旺盛，这都为房地产市场的发展提供了良好的外部环境与广阔的发展空间注以上信息指数来自刘卫东同志年月日《在全市200191经济形势分析会上的讲话》第二章市场供给分析、肥城市房地产市场供给分析
（一）、肥城市历年住宅市场开发面积情况位平方米年年年9920002001项本年施工房屋面积817373942082292住宅795373942082292001500其中别墅、高档公寓安居工程39420394207500本年度竣工房屋面积254201400037500注以上资料来源于《肥城市统计年鉴》由此表中可看出，肥城市在此前房地产开发市场较小或尚未启动，受房改政策、市场需求等多方面影响严重年开发量相1999对较大，且新开面积全部为安居工程，但随着房改政策的推出，好多人以观望为主，影响了年的房屋开发，由年的2000199981737平方米降到年的平方米，降低了一半多随着政策的200039420逐渐深入，房屋开发在年又承上升趋势，一举2001又超过了年个百分点，而且随着经济的发展又出现了别墅19997及高档公寓年政府加大了城市建设的力度，加快了城市化发2002展的进程，在一线两翼整体建设思路的指引下，东西部均出现了较大规模的开发片区，年开发量成倍增长，市场机遇与风险共存
（二）、肥城市历年来商品房销售情况单位平方米年年年年份199920002001项目名矛商品房实际销售情19118790056300况商品房预售面积不详22876100商品房空置面积不详101307900通过此表可看出，商品房销售同样受政策及需求的影响较大,经历了先降后升的局势（1999年空置房其中以安居房为主，部分营业用房；年空置房屋多为办公楼）；年实际销售是年200020011999的近倍，是年的倍多；同时预售情况也出现了良好的上升320007态势，空置房屋逐渐减少
二、肥城市住宅市场分析
（一）、肥城市住宅开发现状肥城市房地产起步较晚，现仍处在初级阶段截止到2002年月，肥城市共有开发公司家，既山东九巨龙房地产开发公司95肥城分公司、新城房地产开发公司、肥城市房地产综合开发公司、阳光房地产开发公司、傲饰房地产开发公司其中新城房地产开发公司目前无项目整个城区开发项目有个，即丰园小区、苹果园7小区、艺苑小区、新新家园、农机公司沿街楼、白云山小区、龙山小区近期以建成的开发项目有个，即河西小区近期即将开工1建设的项目有个，即阳光花园下面分别作以介绍:
1、丰园小区1该小区位于肥城市区西部，北靠上海路、南临新城路东侧是龙山小区公园，西南为城市公共绿地，小区占地公顷,总建
22.7筑面积万平方米，居住户数户，总人口人,建
20.420147049筑密度容积率绿地率小区配套设施完善、交通
17.6%,
0.9,38%,方便、苹果园小区2该小区位于工业二路和工业三路之间长山街以东，紧邻苹果园小区，东接济允路，区内活动中心、商用设施、幼儿园、儿童游乐场一应俱全是高标准、封闭式管理的新型住宅小区，占地亩，总建筑面积万平方米，居住人口近万30035。
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