2025年-碧云中惠项目策划书

一、项目分析V、概述1本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与路，交汇□东北地块本项目共为栋楼其中楼为层、3A28B1为层，、均有层裙楼B219A B2项目于年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据1994市场环境变更功能要求为以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求本项目现已经主体封顶，预计年底可以交付使用总建筑面积为平方米，设计停车位为个发展商将预留楼

84013.16258A26-28F,楼层楼楼楼合计A B1B2地下一层1901629781981F1812158576986522F1901258511483-21F12743-16F7213-16F标准层631001100681120517-19F22-28F17-19F屋顶设备层26219072524总套数5232762041003共三层，总计平方米，因此可以销售套，面积平方米

330094359800、优势2本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带，属于上海的经济密集区域，周边中外企业云集，大公司与品牌企业比比皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、、、Kodak NEC等等，区域内存在大量高收入青年白领与企业管理层人PHILIPS.SHARP员，此类群体消费能力强、消费欲望高其次本项目周边没有类似的项目在运作，直到碧云社区内才有产权式商务酒店，因此是一个市场空白点第三是交通便捷环顾本案周边，交通网络健全，地块三面临路,南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有公里，与陆家嘴3金融贸易区约为公里，到外高桥保税区约公里到浦东机场与910虹桥机场均很方便虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力第四，本项目销售面积属于中等楼盘，一千户左右的楼盘基本上可以形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松、劣势3本项目的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全在周边基本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所的生活配套设施其次由于是中断过的房产项目（即为烂尾楼），中断过的项目对消费者所产生的不良印象始终影响到本项目的销售再则本项目为商业用地，由于中断了将近十年，其产权使用期限仅余年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力40，从规划的角度来说、楼与楼的楼间距过小，因此直接影B1B2A响至、的采光问题尤其是楼的采光问题严重其次楼UB1B2B2B1户型有问题，按照项目介绍中描述楼户型有平方米、平方米、,B1122145平方米、平方米、平方米、平方米，大面积户型，其148156157184套数占整个项目套数为但是平面层没有体现出，关于这个问题我

7.9%部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认关于这个问题如果确认存在，必须考虑不均衡户型将导致产品定位与目标消费者定位的错乱，导致销售推广的复杂而引发销售成本提高，而该物业的性质为商业用地，因此在销售中首付款必须在以上，40%以本项目平均面积为平方米，如果均价为元，首付款基本上在638000万以上万对于投资客相对来说比较容易处理，但是对于自用客来2020说，将产生较大的抗性威胁首先来于其项目东侧的科德电子信息楼，其次是碧云社区（一个改善与享受型的社区）内销售房产科德电子信息楼是一个定位杂乱的项目，其定位为一个商业、办公、产权式商务酒店三者相结合的综合楼但是根据市场调研，其销售价格可能在元/平方米的层面上，对于碧云中惠项目销售价格的提升将7500造成一定束缚碧云社区中的房产基本上是改善型与享受型的项目虽然本项目与之定位错位，但是作为成熟的大型社区，与金桥开发区不远，并且金桥项目潜在的购买（使用）群体——青年白领与企业管理层人员对于生活品质要求相对比较高，因此对于本项目具有一定威胁、机会5对于本项目来说，最大的机会是抓住金桥开发区内青年白领与企业管理层人员，无论是考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目的要把握好的群体对于投资客来说，此类群体基本上是房产的使用者，直接影响投资本项目的收益率而对于自用客来说，基本上围绕在金桥工作的青年白领与企业管理层人员范围内所以本项目的最大机会是抓住金桥开发区内青年白领与企业管理层人员其次应该把握与金桥开发区做配套的厂家，该类厂家往往都会在上海设立办事处，如果将其挖掘过来，由于该类消费者往往都是办公加居住的使用者，购买或使用面积均比较大，虽然数量少，但是总量大、对策6缺乏生活配套设施对策对于本项目缺乏类如大型卖场、休闲娱乐等生活配套设施，如果由开发公司通过引入方式解决，基本上是不可能的，本项目体量不是大盘，不可能全部解决，可以借鉴的方式是引入接送巴士，通过接送巴士与陆家嘴相连接，利用陆家嘴的生活配套来解决该问题其次通过项目内的裙楼引入一些休闲娱乐措施，增加该房产使用者在物业的逗留时间而这些措施的引入应该更多的从方便、实用角度出发烂尾楼的不良影响对策对于烂尾楼所造成的不良影响，首先要更改项目名称与开发公司名称；其次在项目销售中，要以高投放与高品质广告使潜在消费者有项目开发商具有强大的资本背景，来扭转消费者心目中的不良印象，同时该项目主体已经封顶，在开盘阶段预计可以进入装修阶段，可以有效消除该影响年使用权限对策40在项目推广中，利用收益率的计算使购买者认识到年的投资40。