REITs到底是什么

到底是什么REITs麦尼骄子财富特许金融分析师资格证持证人CFA近两年，受到投资理财课程的影响，开始走进大众视野，慢慢的火REITs了起来关于的内容，也是众说纷纭，但似乎都没有讲明白REITs到底是什么？投资的底层资产是什么？收益怎么样？有什么风险？REITs未来会是什么走向？本文将对这些问题展开深入探讨首先，REITs01到底是什么？REITs是一个缩写简称，全称是中文叫做房REITs Real Estate Investment Trust,地产信托投资基金一看到“信托”两个字，你会联想到什么？安全，保本，收益高？如果你印象中的信托是这样的，建议你先看看关于信托投资，这一篇文章就足够了补补课，再来了解REITs先解释一下，什么叫做房地产信托投资基金，和房地产有什么关系？和信托有什么关系？和基金又有什么关系？这里的每个词都是重点,我们一一展开来说这要从年美国的金融市场说起当时的信托公司发行了一种基金，I960这种基金和普通基金最大的区别是什么呢？就是这种基金把以上的75%钱都投资在房地产上，这些房地产都是已经建好的房子，而且是用于出租的房子也值得投资，前提是你得有判断能力如果你没有投资能力，建议趁早离场怎么判断你有没有投资能力呢？你是赚了还是亏了？P2P,如果你没有投资能力，但是觉得自己运气好，说不定能赚到钱，那祝你〜好运！债券是什么？债券有多重要？股票和债券，是最常见的两种投资产品股票，很多人都接触过，但是债券，却没有几个人能弄明白说到债券，总是会冒出一连串的问号到底什么是债券，债券值不值得投资，债券在哪买……债券似乎离我们很遥远其实，债券是一种很基础的投资品，投资也很方便对大部分人来说，投资债券比投资股票更合适为什么呢？这篇文章将带你认识债券，认识债券投资，以及债券在家庭资产管理中的重要性（其重要程度可能会超出你的想象）什么是债券？01债券，是一种有价证券，简单的说，就是发行主体借债，买债券的人把钱借给发行主体，双方是债权债务关系债券的发行主体，可以是国家，地方政府，公司等债券有三个基本要素面值，期限和票息简单来说，就是借多少钱，什么时候还，利息多少这里举例说明一下债券的三个要素面值元，期限年，票息为100203%的国债，就是国家向你借块钱，借年，年之后还这1002020块钱这年期间，每年付块钱的利息100203现金流如下图所示现金流收入（以面值100元，期限20年，票息3%的国债为例）

50200397.9亿投标总量比计划发行量高出一倍，也能看出，债券在市场上的受欢迎程度，这正是利率下降所引起的综上，我们能看到债券不仅有固定收益，随着银行利率降低，债券价格会上涨，还会带来另一笔收益从收益方面来看，债券确实是非常优秀的投资品但是，在投资前，你还要了解一下债券的风险债券有哪些风险？03债券的风险有很多种，最主要的有三个违约风险，信用风险，利率风险违约风险I违约风险是最严重的风险，也就是债券不能按照约定还本付息对投资人来说，就是借出去的钱，收不回来了哪些债券会有违约风险呢？这里要从发行主体说起，根据发行主体的不同，债券大致可以分为四类国债，地方债，公司债和企业债国债，是国家发行的债券，是以国家的信用为担保的，不会违约（这里说的是中国国债不会违约，其他国家的国债还是有违约风险的历史上出现过的债务违约最大一次要数年的阿根廷，违约债务达亿美元2001950在阿根廷债务危机中，债务违约最终通过债务减免和延长利息支付来解决）地方债，是地方政府发行的债券，比如某个省市发行的债券，违约风险较低，安全性稍低于国债公司债，是上市公司发行的债券，风险和公司的信用评级相关信用评级在下面具体讲解企业债，是大型企业和一些央企发行的债券，违约风险和具体的项目相关从发行主体来看，有违约风险的主要是公司债近几年，几乎每年都会有债券违约，不能还本付息其中不乏一些知名品牌，比如年月20191111日，贵人鸟亿债券违约；年月，华晨集团亿债券违约520201010信用风险I这里说的信用风险是狭义的信用风险，指信用评级下降的风险（广义的信用风险包含违约风险）信用评级是专业的评级机构给公司评估的信用等级比较权威的评级机构代表是标准普尔和穆迪以标准普尔的评级为例，标准普尔公司把债券的评级定为四等十二级:、、、、、、、、、、、AAA AAA BBB BBB CCC CCC DDD DDD从到信用等级逐步下降简单地说，级债券为投资级债券，基本A D,A上没有违约风险；级及以下债券为投机级债券，违约风险较高；级债BC券为高收益债，也叫做垃圾债，处在违约的边缘；级债券还本付息基本D无望，离关门倒闭就一步之遥信用风险，就是债券评级下降的风险，有些债券，可能你买的时候，还是级，但是公司经营不善，盈利情况逐渐恶化，偿债能力降低，最严重的A情况就是违约，最终不能还本付息利率风险I利率风险主要因为银行利率变动引起的风险，不会影响到本金安全对个人投资者来说，影响不大，在这里不做过多解释利率风险主要是对一些投资机构的大笔资金有影响，当然投资机构也会有相应措施来应对利率风险这个问题，后续会更文详细说明以上，就是债券的主要风险，只要避开违约风险，债券的风险几乎可以忽略不计国债是没有违约风险的，投资国债，就可以规避违约风险债券在资产配置中有多重要？04债券在资产配置中是必不可少的，其重要程度可能会超乎你的想象债券到底有多重要呢？从金融市场的规模来看，很多国家，包括中国和美国，债券的规模都比股票规模大，而且是大很多以中国为例，年年，债市大概是是2015-2019股市的倍（年以后，因为疫情影响，金融市场受到冲击，还没22020有恢复到经济正常发展的状态）从机构投资者的资产配比来看，债券比例基本上都高于股票以保险公司为例，银保监会规定，险资配比中，债券占比不得低于为什么要55%投资这么多债券？因为债券本金安全，收益稳定只有持续稳定的现金流才能保证保险公司的偿付能力，也就是，买保险的人理赔时，保险公司有充足的钱赔付对家庭资产配置来说，也是同理债券，是必须配置的资产为什么这么重要呢？原因很简单，债券带来的是固定收益，固定收益是每个人必需的为什么每个人都必需呢？从生活的实际需求出发，因为每个人都有固定支出，每个人都需要安全稳定的固定收益，就这么简单那对于家庭来说，债券在投资中该占多大比例呢？这个因人而异，但是有两个通用的原则可以参考第一，参考机构投资的债券比例，家庭的债券比例应该更高，毕竟机构有更专业的投资能力，对风险的把控也更加准确和谨慎，跟着机构配比，总比自己想当然靠谱第二，随着年龄增长，债券比例也应该增长，因为年龄越大，抗风险能力越低，越需要安全稳定的资产试想岁的人，如果在股市里亏损3020万，可能只是损失几个月的工资，还能再赚回来；而岁的人，如果在60股市里亏损万，那养老生活就会大打折扣，所以年纪越大，越依赖于20安全稳定的资产因此，一个专业且合理的资产管理方案中，一定会配置债券不含债券的投资，一定是不健康，且不安全的，无论你的股票赚了多少钱，没有固收类产品，你的资产依然是不健康且不安全的但是，从实际情况来看，很多人都在玩股票，对债券的了解却少之又少，一部分原因是财经媒体上，股票占据了大部分内容，大众缺乏对债券了解的渠道还有一部分原因是，大众对资产管理缺乏最基础的认知这可能颠覆了很多人的理财认知，但是事实就是这样，很多人在投资理财上，都是没入门就上路了，可能也包括你既然债券这么重要，该怎么投资债券呢？怎么买债券？05大众对债券陌生的另一个原因，也是因为很多债券都是对机构发行的,个人没有便捷的投资渠道但是现在也有成熟的债券交易市场个人投资债券主要有以下两种方式交易所市场I交易所市场，就是在深交所和上交所的债券市场当然，现在还有北交所购买方法和股票一样，输入债券代码即可可以买到的债券包括国债，地方政府债，还有向公众公开发行的公司债这里再强调一下，所有的公司债都有违约风险，即使是级债券，也有可能违约，所以，买公A司债，一定要谨慎购买债券基金I债券基金，是主要投资债券的基金债券基金的收益，长期看来，大概在很多人都觉得这个收益很低，4%-5%0买股票可能收益会更高但是股市一直都是法则，的人亏损，72170%20%的人盈亏平衡，的人赚钱债券基金的收益，能妥妥打败股市10%90%的投资者，当然，买股票的人，都觉得自己是赚钱的结果如何呢？10%,看下图，自行体会买债券基金比直接购买债券更加方便快捷，但是手续费会比直接买债券高一点，至于怎么筛选基金，可以参考往期文章《挑选基金》，在这里就不赘述了为什么人口老龄化会带来利率下降？【导读】三胎政策来了，人口老龄化到底会如何影响你的生活？年月号，国家公布开放三胎政策，背后的原因无疑是人口老龄2021531化越来越严重人口老龄化会带来一系列问题，比如，对经济发展以及国家医疗体系的挑战，以及对利率的影响人口老龄化会使利率越来越低，这已经是常识，为什么会使利率越来越低呢？很多人不理解，今天，我们就来聊聊这二者之间的关系利率是什么？I我们平时听到利息这个词比较多，利息就是本金口利率，比如存在银行元，年化利率是那一年的利息就是元口元银行为什1003%,1003%=3么能给你块钱的利息呢？因为银行拿着你的钱借贷出去，可以赚更多的3钱在这个过程中，相当于是你把钱租给银行，银行拿去用了，给你一点租金，也就是利息这个就和我们租房子是一样的，房东把房子交给中介公司，中介公司给房东付一笔租金，然后中介公司再把房子租给租客，可以赚更多的钱，相当于是中介公司在用房东的房子赚钱银行的角色，和租房中介是一样的，银行用储户的钱去赚钱以房租为例，什么时候房租会降低呢？市面上有大部分房子空着不住,需要租出去的时候，这时候供过于求，租房的人少，房子多，租金就会降低同理，什么时候银行用我们的钱，租金会降低呢？什么情况下利率会降I低？当有大量的钱可供银行用的时候，也就是很多人都去存钱的时候，供过于求，存钱的人多，贷款的人少，银行有大量可以用的钱，那钱的租金就会降低，也就是利率就会下降那什么时候存钱的人多呢？我们得先看看谁是存钱的主力军，他们为什么要存钱？谁爱存钱？I想想你的生活里，谁最爱存钱？尤其是一家三代人生活在一起的家庭,或者一家四代人生活在一起的家庭，一目了然，自己家的老人最爱存钱每个家庭都是这样，简直是全国统一的他们的消费观几乎一致，能不花的钱就不花父母爱存钱，比父母更爱存钱的，是父母的父母有没有想过,他们为什么爱把钱存起来呢？是没有花钱的地方吗？是钱不够花吗？似乎都不是！他们为什么爱存钱？I是因为他们花钱的时候，花的是存量，不是流量换句话说，他们的钱，就那么多，自己攒下来的养老钱，加上孩子们孝敬的零花钱，总数就那么多，花完就没有了为什么越老越爱存钱呢？因为钱越花越少随着年纪越来越大，剩余越来越少的钱可能会不够花，这种恐惧一直支配着他们，就让他们越老越不敢花钱，毕竟，谁都希望自己高寿，更希望，高寿且有钱花但是，他们也知道，一定金额的钱，早晚会花完的，这就要求自己计划着花钱，不能提前把钱花完了这就是，花钱花的是存量，永远都不知道还缺多少，永远都不知道存多少才够，只能尽量多存点看到这，也许有人会说，不是所有的老人都这样当然，有一部分退休老人，他们可能就生活的自在多了因为，他们花钱花的是流量每个月都会有退休金到账，不用担心提前花完了，只要活着，每个月都有现金流入这样的老人，花钱就惬意多了他们也相对不那么爱存钱但是，现在老龄化的群体中，有退休金的只占很少的比例，大部分都是没有退休金的，只能靠着自己辛苦大半辈子攒下的积蓄，以及儿女不定期的零花钱，规划自己晚年的开支，并且因为通货膨胀，物价越比如说，已经在经营的店铺、门面等，房地产信托基金主要就是买这样的资产，并且至少的钱都要用来买这些资产基金的收益主要来源于房租，并且有75%相关规定基金收益的必须用来分红，也就是赚到的钱必须要分给90%投资者这就是的最初形态REITs当时一经发行，非常受欢迎，因为投资门槛非常低，只要有点闲REITs钱都能参与进来，相当于用买基金的钱，参与了房地产投资房地产租金的收入，比股票投资收入要稳定得多，只要有人租下店铺，就会有租金收入所以，比普通的股票基金更有吸引力REITs的出现，几乎实现了所有人的梦想收房租尤其是对于小额投资REITs者来说，可能辛苦一辈子也买不起一套房，更别说再投资一套房来收房租但是没有关系，面前，人人平等，没有房产也可以收房租拿点小REITs钱买就可以享受收房租的快感，简直做梦都要笑醒REITs,那投资结果怎么样呢？当然，有好有坏，受经济大环境的影响比如欧洲的在欧债危机之前，平均收益在左右，欧债危机之后，跌到REITs,8%-9%主要是受到房地产行业的影响房地产不景气的时候，不仅收不到房租，亏损也是有可能的这就是国际上的REITs来越高,他们不得不为以后考虑，只能把钱存起来当下的生活就是，有钱也不敢花随着老龄化越来越严重，存钱的队伍越来越庞大，对银行有什么影响呢？利率还会降低吗？I越来越多的钱涌进银行，银行需要这些钱干什么？银行需要把这些钱贷出去，收更高的贷款利息，从中赚钱的如果存进银行的钱，比银行需要的钱还多，会发生什么？存款过多，就像市场上等着租出去的房子过多，租金就会下降，也就是利率就会下降所以，随着老龄化越来越严重，老人只有固定金额的存款，没有现金流收入，存款越来越多，就会导致利率越来越低没有最低，只有更低参考世界各个国家老龄化人口比例和利率的情况，就能看出，老人爱存钱这件事，不只是全国统一的，简直是全世界统一的负利率意味着什么？I利率会低到什么程度呢？低到就很不可思议了0,但是，现象总是超出想象欧洲有些国家已经是负利率，在我们还没看懂什么是负利率的时候,中国已经有银行宣布元以下存款，利率50000不少储户抱怨存在银行的钱，怎么一点利息都不给，简直没天理实际上，这些抱怨才是没天理我们先看看负利率意味着什么当存在银行的钱，比银行要用的钱还多的时候，利息的性质就变了，就从租金变成了保管费利息是银行付给储户的租金，因为银行使用了你的钱当银行不用这些钱的时候呢，那就是银行帮你保管这些钱，你需要向银行支付保管费，就像你把车停在停车场一样，人家不用你的车，只是帮你看管,你当然要付钱了所以，负利率,就是你向银行支付了一笔保管费,从你的存款中扣除假设利率是也就是你存块钱，只能取出块钱，少的那块钱，-2%,100982是支付给银行当做保管费了以前有朋友问我，负利率多亏呀，如果是负利率,那我可以不存钱吗？当然可以呀，从来都没有人强迫你存钱但是问题来了你不存银行你存哪呢？把钱取出来放在衣柜里吗？放在枕头底下吗？想来想去，还是交给银行保管最靠谱呀综合以上分析，利率从正变为负，不只是一个数字的变化，而是银行在储蓄这件事情上，充当的角色发生了改变银行到底充当什么角色,是由存款的多少决定的至于中国到底会不会有负利率，这个问题众说纷纭，有人说，中国是跑着进入老龄化的，负利率早晚会来的，也有人说，中国政府一直有调控，是不会允许负利率出现的这个问题，我们按下不表，毕竟也不是我们争执几句就能决定的，我们还是先来看看自己能左右的事利率越来越低，对你有什么影响？I说到这,可能有人会说,利率正负和我没啥关系，反正我也没有存款，没有这种烦恼没烦恼的朋友们，我只想告诉你，世界没有你想象的那么简单先告诉你结论，利率越来越低,会影响到每一个人的生活，包括没有存款的你我们上面解释了为什么利率会越来越低，是因为老龄化人口大把存钱,不舍得花钱这还会带来另一个问题，就是消费不足引起的经济发展停滞为什么消费不足会影响经济发展呢？举个例子，比如我们每天都要用的杯子，年轻人消费能力强，可能要买很多个杯子，咖啡杯，牛奶杯，运动杯，旅行杯，果汁杯，等等，不买上十个八个杯子都不消停，但是老人呢，可能有两个杯子就够了，一个在家用，一个带着出门用，只要不坏，就一直能用如果大家都这样节省，那生产杯子的厂商得倒闭多少呀，你就确定你自己所在的公司不是倒闭的那一家吗？生产衣服鞋子的厂商呢？要倒闭多少？以此类推到各个行业，餐饮店呢？教育机构呢？孩子越来越少，老人花钱能省则省，如此消费不足,经济发展会减慢，甚至倒退，这就是为什么国家一直刺激消费的原因如何自救？I既然这种趋势会影响到每一个人，我们有没有办法自救呢？在趋势面前，每个人的力量都是渺小的，加起来也不足以改变趋势人口老龄化已经是事实，现在让年轻人多生孩子，降低老龄化程度，任重道远，也不是一时半会能见效的国家有国家的长期规划，我们也可以有个人的短期规划，为刺激消费出一份力消费不足的源头是老人没有现金流收入，不敢花钱，只能大把大把的储蓄我们能做的，就是为父母规划好晚年生活的开支，比如每个月固定给他们零花钱，让他们安心，钱花完了还会持续的有比如把他们的储蓄拿来理财，赚取稳定的收益，只要本金在，收益就可以持续的花,前提一定是稳定无风险的收益，如果有风险,那就得不偿失了如果把父母的养老安置妥当，恭喜你，也为国家出了一份力，比三胎计划还见效快，全世界都要给你鼓掌如果条件允许，最好也给自己的退休生活做好规划，毕竟只有管好自己的生活，才有精力去考虑要不要二胎三胎国家的政策还是要积极响应的挑选基金，这五步就够了上文简单介绍了基金是什么，以及在基金投资中需要避开的坑还不知道基金是什么的读者，可以查看往期文章基金投资，你需要避开哪些坑？今天主要聊一下，挑选基金的方向市面上的基金五花八门，看介绍，业绩都挺好，好像买入基金就能财富自由了一样，真的是这样吗？看看你身边那些投资基金好几年的朋友，你就知道答案了基金作为一种投资产品，比股票风险要小一些，因为做了适当的分散化管理，对于非专业投资者来说，是个很好的投资选择为什么那么多人买基金没有赚到钱呢？那是因为不会挑选基金，基本上都是跟着平台推荐买，推荐什么就买什么，最后，平台赚的盆满钵满，自己亏得一塌糊涂下面就分享几个挑选基金的参考指标行业板块01现在很多基金都是主打某一行业板块，也就是投资该行业的几个公司,比如医药板块、能源板块、白酒板块等有时候，选对行业就能躺赚，到底哪些行业值得投资呢？这要看行业发展前景如何，影响行业发展的因素有很多，比如政府的政策导向、消费者的消费习惯、竞品或替代品发展情况、供应链上下游动态，这些都会影响一个行业的发展到底哪些行业有投资前景，你可以观察身边发生的变化比如，你有多久没有去银行存钱取钱了？你有多久没用过自动取款机了？你考虑过这对银行有什么影响吗？这会不会影响你的投资选择呢？从投资的角度看:银行业，虽然是稳赚不赔的行业，但是股价并不高，并且，随着电子支付和手机银行的普及，银行的传统业务大幅缩水，即使是这样，银行的营业网点依然要支付高额的房租成本和人工成本,银行柜台的管理已经略显臃肿至少从现在看来，并不是一个理想的投资选择从行业来看，尽量选择朝阳行业和稳健的行业朝阳行业，比如新能源板块、科技板块；稳健行业，比如大众消费品，零售业这两类行业的投资点并不一样投资朝阳行业，目标是赚更多的钱，像是搭上“造富”的快车道，当然也是有风险的；投资稳健行业，目标是赚取稳定收益，像是“守富”的过程，不求更快，只求更稳，风险会小一些没有绝对的好坏之分，根据自己的资产状况和投资目标，适合自己的就是最好的基金经理02基金经理简直就是基金的“灵魂人物”，投资基金就是你要把钱交给基金经理去管理，当然要找一个靠谱的人来管理筛选基金经理可以从两个方面去看历史业绩和从业年限从历史业绩上看，当然是赚钱的基金经理更好，这个标准没错，但问题是，赚钱的基金经理太多了，你要怎么选择呢？赚的越多越好吗？我们看历史业绩到底是看的什么呢？在赚钱的基础上，历史业绩越稳定的越好稳定的高收益才能代表基金经理的投资能力，如果是波动很大，起起伏伏，那赚到钱很可能只是一时运气好，没有持续性可言从从业年限上看，当然是从业年限长的基金经理更有优势他会积累更多的经验，并且面对市场的跌宕起伏也会有更多的策略去应对尤其是经历过一个牛市熊市完整周期的基金经理，普遍来说，经验会更加丰富，业绩也会更加稳定那些业绩不好的或者能力不足的，早就被淘汰了，长期来看，能留下来的都是做的不错的基金经理基金规模03一般来说，规模大的基金普遍业绩好一些这个也不难理解，基金公司一定会给规模大的基金分配最好的基金经理和团队，管理也会更加国际上的REITs

[1]RealEstateInvestmentTrust房地产信托投资基金

[2]以上的钱都要买房地产

[3]75%以上的租金收入都要分给投资人

[4]90%投资门槛低，没有房产，也能收房租

[5]那国内的与之相比，有什么区别呢？REITs国内的有什么不同？02REITs,其实，在国内，并不是新鲜玩意，早在年，就有不过REITs2002REITs,当时是私募的形式，主要是机构投资，不对公众募资，大众并没有机会参与投资，所以大众对的认知度并不高REITs直到年，国内才开始发行公募所以，年可以说是国内2021REITs,2021公募发行元年但是，这个和以上讲的根本就不是REITs REITs,REITs,一回事儿简称类别基金管理人平安广州广河高速公路平安基金REIT浙商沪杭甬高速公路浙商证券资管REIT华夏越秀高速日高速公路华夏基金R T富国首创水务环保富国基金REIT|中航首钢绿能环保中航基金REIT中金普洛斯仓储物流中金基金REIT红土盐田港仓储物流红土创新基金REIT东吴苏园产业产业园东吴基金REIT博时蛇口产园REIT产业园・博时基金，华安张江光大产业园华安基金REIT建信中关村产业园产业园建信基金知乎回受后REIT以上是年国内发行的只公募202111REITs买了这些就能坐等收房租，妥妥的赚收益吗？并不是光从名称上REITs,就能看出来，这几乎和房地产没什么关系那他到底是什么呢？首先，之所以叫做房地产信托基金，是因为那是信托公司发行的产REITs,品但是国内的公募并不是信托公司发行的，而是基金公司发行的，REITs,和信托没有任何关系早期的私募大部分都是信托公司发行的，勉REITs,强可以叫做房地产信托产品现在的公募也就是年发行的这REITs,2021只，在投资软件上能买到的并不是信托公司发行的11REITs,如果有人告诉你，通过买就可以参与信托投资，那他就是胡说八道REITs,和信托，没有关系，没有关系，没有任何关系REITs其次，从投资的资产来看，国内的并不是投资了房地产，而是以投REITs资基础设施为主比如环保项目，高速公路，产业园区等，如果你买了REITs,坐等收房租，那可能和你想象的不太一样当然这些基础设施，未来可能会有收益，比如高速公路过路费，环保项目的盈利等第三，从资产状态来看，国内的投资的项目，不完全是经营状态的，REITs有的项目，还在开发建设过程中未来能不能顺利完工，能否顺利投入使用，这还是个未知数这个环节，又提高了投资的风险综上，从发行主体和投资的资产来看，国内的和信托没什么关系，和房地产也没什REITs,么关系准确地来说，应该叫做“不动产基金”，而不是房地产信托基金这里还要补充一下，不动产基金，和普通的基金一样吗？当然不一样如果你以为买了就相当于随便买了一只基金，那你想得太简单了REITs,和基金有什么区别呢？REITs普通的基金，投资的资产主要是金融资产，比如股票，债券，票据,这些资产的价格会有浮动，所以基金会有赚有亏但是，价格基本上不会跌到零，所以经常会听到基金亏了或者但是几乎没听说过基金亏了30%50%,100%而基金，就不一样了投资的不是金融资产，是实际项目REITs REITs一旦项目垮了，投资的钱就全军覆没了，这就不是亏损的事儿了这30%么看来，和你以为的基金，也没什么关系了REITs所以:国内的REITs〜和信托没有关系[i]和房地产没有关系

[2]准确来说，应该叫做不动产基金

[3]所投项目处于在建状态，不是经营状态

[4]I，g«I_I.——4I，J■—ft看到这，你可能想问，既然和房地产没关系，和信托也没关系，和基金也没关系，那为什么还叫做呢？REITs这真是一个值得思考的问题明明是“不动产基金”，为什么叫03REITs以高速公路为例，为什么现在要发行募集资金，来修高速公路以REITs前没有的时候，高速公路是怎么修的？以前修高速公路的钱从哪来REITs的呢？是个新鲜玩意，高速公路可不是看看以前的高速公路，这些基础REITs设施项目，都是有专项拨款的，政府有专项资金支持这些项目的筹建后来，政府资金不充足，还需要搞基建，怎么办呢？就开始发地方政府债，也就是地方政府借钱搞基建借过来的钱，都是要还的，如果还不上，财政部就会出手，给地方政府兜底还债当然，地方政府也不能无限制地借债，财政部对地方政府的借债规模都是有严格限制的,一旦超过一定规模，就不能再发债了这时候，地方政府就得想别的办法来筹钱，比如联合信托公司，发行融资性信托；比如联合基金公司，发行公募开始向大众募集资金，来支REITs,持一个基础设施项目的建设其实，除了地方政府以外，还有一类融资主体,也会通过融资性信托，或者来筹资比如某十八线小城市的商场，要建个停车库，需要融资REITs几十亿，他们也可以联合基金公司发行这个靠什么赚钱呢？REITs REITs,就靠未来几十年的停车费，十块八块的好吧，至于能不能收回本，全靠想象力这些发行主体，和地方政府不同地方政府是因为没有发债额度了，才去自己融资而这些盈利机构呢，压根就没有发债资格，不能发行债券，只能通过金融机构（比如信托公司，基金公司）发行证券，以此来筹集资金如果项目黄了怎么办？反正亏的都是投资人的钱如果盈利了，他们和投资人共享收益所以，说到底，投资的实质是什么？你就是参与了一个众筹项目啊！REITs说到众筹，你会想到什么？全民创业那几年,大概是年到年,几乎全网都是众筹项目，那么20142016多众筹项目，善终的有几个呢？你身边参与众筹的人，或许你也参与过众筹，钱都收回来了吗？为什么这几年没那么多众筹项目了？（因为换包装了呀，摇身一变，就成了）REITs投资的实质REITs你就是参与了一个众筹项目众筹的结果会怎么样呢？值得投资吗？值得投资吗？04REITs,面对所有的理财产品，你可能都有一个同样的问题值得投资吗？所有人都在关心这个问题，这里我们提供两种判断方法供大家参考判断之前，先回顾一下如果读到这，你还没什么概念，记住这个总结就够了REITs,国内的REITs和信托没关系，和房地产也没关系

[1]本质就是一个众筹项目

[2]以基金的形式众筹，贴了个的标签REITs到底值不值得投资，可以从两个层面去考虑第一是收益；第REITs二是投资逻辑从收益来看，年发行的过去一年的收益都不错，也不能说不2021REITs,值得投资如果只看短期价格会不会上涨，以此来判断值不值得投资，当然值得投资但是用这个逻辑判断，股票价格也上涨过，房子价格也上涨过，比特币价格也上涨过，这些资产似乎都值得投资问题是，这些值得投资的资产，都能赚到钱吗？显然，只有一部分人能赚到钱，即使是值得投资的资产，也不是所有人都能赚到钱所以，你能不能赚到钱，并不取决于这个资产值不值得投资，而是取决于你的投资能力你能不能捕捉到合适的价格，低买高卖，才是你应该思考的问题再从投资逻辑来看，到底值不值得投资REITs从投资逻辑来看，就是看你买的这个资产值不值这个价，资产本身,最终有没有投资价值以上也讲了的底层资产，本质上，就是个众筹REITs项目能赚钱的众筹项目，少之又少所以这里的观点是，不值得REITs投资最后的最后，基本上都会崩盘当然有人买了现在赚到了钱，以后还会不会赚到钱是另外一回事，REITs以后会不会亏损又是另外一回事，以后会不会本金都捞不回来又是另外一回事所以，到底值不值得投资，还真不能一概而论，要看你的判断标准REITs是什么这就像当年的从投资逻辑来看，就是不值得投资但是，确P2P,实有人从中赚到了钱，并且及时抽身了对他们来说，当然值得投资如果用他们的投资结果类推，那信托也值得投资，REITs。