徐州经济型酒店发展的SWOT分析及战略分析

徐州经济型酒店发展的分析及战略研究J SWOT王欣经济型酒店Economy Hotel是相对于老式的I全服务酒店Full ServiceHotel而存在的一种新兴酒店业态，其突出特点是价格经济实惠Economical,提供有限服务Limited-service,目的顾客群定位在一般消费大众上因而在酒店硬件设施上省去了豪华的大堂和宴会娱乐等辅助设施，不追求高档次、大而全，而把服务功能集中在住宿上，精心打造旅居客停的休息空间，大大节省了成本投入，从而可以把经济实惠时房价让渡给顾客经济型酒店最早出目前20世纪3050年代末的美国，随后从美国发展到欧洲、日本等国家，〜成为世界酒店业发展的新亮点20世纪末，我国的经济型酒店也开始在北京、上海等大都市起步，而后迅速向国内其他地区发展

一、徐州简介徐州是江苏省辖市，位于苏鲁豫皖四省交界地区历史上徐州始终是区域性aI政治、经济、军事、文化中心，英雄才俊辈出，人文积淀深厚如今，徐州是江苏省重点规划建设的四个特大都市和三大都市圈核心都市之一，也是新亚欧大陆桥东端第一种区域性中心都市和淮海经济区的中心都市作为国务院批准日勺“较大的市”，徐州曾先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游都市等称号

二、徐州经济型酒店发展的SWOT分析SWOT是英文Strengths,Weakness,Opportunities,Threats第一种字母的|缩写，S和W是指内部优势和劣势，0和T是指外部机会和威胁

1.优势D低廉的成本投入徐州地处苏北，与苏南以及某些大都市相比，经济发展相对滞后，地价、房价、建材价格和物业成本都较低，如年南京的地价是

1920.1元/平方米，徐州的地价

899.2元/平方米，还不到南京的一半此外，从员工工资薪金支出看,在苏南的某些都市，酒店一般服务员的月工资在700元800元，而徐州酒店一般服务员的月工资在500元600〜〜元可见在徐州投资开设经济型酒店的经营管理成本较低2诱人的客房价位目前，苏南某些都市经济型酒店的平均房价在150元左右苏北地区消费水平偏低，从运作成本来看，南京的地价近乎徐州日勺2倍，如果在利润一定的条件下，徐州经济型酒店客房的出租价格在150元的基础上明显具有下调的空间，更能迎合一般公务、商务旅行者和一般旅游者的消费需求3充足的客源保证徐州是淮海经济区制造业、现代服务业、物流业的中心，经济地位在苏北地区举足轻重，随着地区经济的发展，徐州已成为苏北地区重要的商务目的地，其中不乏一般商务人士和中小公司主，此类商务客人成为经济型酒店的稳定客源之一徐州旅游资源丰富，以“汉代三绝”汉墓、汉画像石、汉兵马俑为代表欧I两汉

[4]杨继瑞.年我国房地产走势预测与对策解析[J].中国房地信息，

（2）.

[5]寥英敏.年房地产市场形势分析及年预测[J].中国房地信息，

（2）.

[6]张寅.中国房地产业走势估测[J].发展，

（3）.

[7]倪鹏飞，赵峥，车峰.中国都市房地产市场分析[J].中国都市经济，

（1）.

[8]马宝珠，耿晓兰.房地产业存在的重要问题与对策[J].辽宁经济，

（1）.文化遗存驰名海内外，云龙山水、黄河风光带迤遮迷人，每年都会吸引大量游客来徐旅游的国内游客中，1524岁的J占

12.69%,24岁44岁时占

65.67%,这些年龄层次的人喜〜〜欢独行或与家人亲朋一起出游，但经济承当较重，对价格较为敏感，同步又对住宿质量规定较高，因此价格实惠、住宿舒服的经济型酒店就成为首选之处

2.劣势1专业管理技术不高徐州目前所谓的经济型酒店大多是当时为满足部门利益而建立的馆舍或招待所,产权关系不清，公司制度不健全，管理制度欠规范,管理思想落后,迷信经验管理，忽视制度建设，习惯通过领导者的I能力和情绪控制酒店经营状况的走向2专业管理人才缺少目前，徐州开设旅游专业的各院校中，共有中专生735人,大专生611人，本科生429人，这些学生所学习的酒店管理知识均是与高星级酒店有关的I,学生实践也重要在国内外大中都市的四五星级酒店进行，可见将来的酒店管理者都是为高星级酒店“量身定做”的，经济型酒店的专业管理人才严重缺少3酒店市场不规范这种不规范重要体现为多种酒店间的削价竞争，如年徐州星级酒店的客房平均出租率为

62.42%,年为

105.95%,上升了

43.53%,而平均房价则由日勺

193.55元/天间，下降到年的

1123.89元/天间，下降了

69.66元这种入住率大幅提高的现象是酒店压低房价导致的，在收益方面并没有改善此外有些酒店和招待所因从属于各级政府和企事业单位，成为组织接待有关人员的机构，多数状况下面对的都是内部市场，一旦面对公众市场时，常用的法宝就是不考虑成本，实行恶性价格竞争抢夺客源其成果必然削弱经济型酒店的I性价比优势，客源遭到不公正剥夺，整个行业的J有序分布规律也遭到破坏

3.机会1大众旅游时代时到来随着我国经济日勺发展和“五一”、“十一”黄金周日勺履行，旅游活动成为我国公民休闲活动的热点，中档消费的工薪阶层成为国内旅游的主力军徐州是全国历史文化名城和全国优秀旅游都市，加上市政府对旅游业的I大力支持和投入，徐州都市的出名度越来越高，周边地区来徐旅游的游客将逐年增长2徐州区域中心欧|地位日渐明显据中国都市竞争力课题组年度的研究报告，涉及港澳在内的1200个都市中，徐州都市综合竞争力排名第四十一位，列全国地级市第十六位，在苏鲁豫皖四省交界的淮海经济区20个地级市中，徐州市经济总量排名第一年、年，徐州持续两年被台湾电机电子同业公会评为大陆“竭力推荐投资都市”，持续两年荣登《福布斯》“中国大—陆最佳商业都市”排行榜京沪高速铁路建成后，徐州至北京、上海的时间均缩短为

2.5小时，并使其进入长三角和环渤海“三小时经济圈”，届时将进一步夯实淮海经济区区域中心都市的地位3徐州酒店供应构造的断层目前徐州共有五星级酒店1家，四星级5家，三星级18家，二星级22家，社会旅馆的数量达到了一千多家，而质量与价格均适中日勺经济型酒店数量则明显局限性，酒店业供应构造存在很大的I断层，与目前市场及I需求不能有效对接另从“十一五”发展规划来看，到年全市将拥有各类星级饭店87家，其中五星级饭店5家，四星级饭店12家将来供应断层扩大的趋势更为明显，这将为经济型酒店的发展带来广阔的I空间和良好的J机遇4国内外经济型酒店发展势头良好近年来，国际出名日勺经济型酒店品牌，如速8Super

8、每天客栈Days Inn、宜必思Ibis等纷纷在中国开设经济型酒店中国发展自主经济型酒店的佼佼者如北京时如家快捷、上海的锦江之星等，除在北京、上海、广州、杭州等大都市开设多种连锁店外，还在江苏省内的苏州、常州、南京、扬州等地开设了一大批经济型酒店根据国外经验，经济型酒店的客房出租率达到50%就能保本，中国经济型酒店日勺入住率则普遍稳定在70%左右它们先进的I经营管理措施可以成为徐州经济型酒店学习和取经的样板

4.威胁1行业管理的缺位旅游饭店星级划分与评估原则是中国饭店宏观行业管理的基础性手段，它对星级饭店业的规范经营和主管部门的统一管理都起到了较大的作用但由于缺少差别化的规定，发展中的“经济型酒店”在这套星级原则中找不到应有的位置:经济型酒店虽然投资额有限，但在必备项目和基本服务上，也应有相应的规范2对经济型酒店缺少足够的结识从目前徐州市旅游局的记录资料看，纳入住宿记录范畴时只有两类饭店，一是星级饭店，二是社会旅馆，经济型酒店业并不属于记录中的任何一类，可见管理部门并没有予以足够的I注重社会上某些服务质量不稳定、卫生条件差、管理不规范的I社会旅馆，为了牟取经济利益，纷纷打出“经济型酒店”的旗号，使得人们一提到经济型酒店，就联想到脏、舌L、差，而对真正的经济型酒店则缺少对口勺的结识3大量新进入者和替代者挤压市场空间经济型酒店是世界酒店业发展的J新机会,相对国内其他大中都市，徐州巨大的发展空间虽然尚未引起业界日勺足够注重，但国内外资本的进入是迟早的事，将来的竞争强度仍会加大止匕外，从徐州本地的市场发展看，由于人们生活水平的提高，会有一部分客源流向高星级饭店，考虑到价格竞争方略的I影响，将来经济型酒店的市场空间也许会受到影响

三、徐州经济型酒店发展的战略选择通过上述分析，结合目前的实际状况，运用专家征询法特尔斐法对上述因素进行加权计算，将各因素互相匹配起来进行系统研究，我们就可以采用相应的发展战略我们假定徐州经济型酒店发展的内部因素和外部因素中各影响因子的权重值之和都为1,权重值越高，阐明其在整体中H勺价值相对越高各内外部因素定量加权aI计算公式为总分:2重要性得分X权重/，权重徐州经济型酒店发展日勺优势与劣势分析可以采用内部评价矩阵,如表1所示表1徐州经济型酒店的内部因素评价矩阵关键内部因素权重重要性得分-5〜+5加权数低廉的成本投入

0.

1020.20优势诱人的客房价位

0.

2030.60充足的客源保证

0.

2541.00专业管理技术不高

0.10-2-

0.20劣势专业管理人才缺乏

0.20-3-

0.60酒店市场不规范

0.15-3-

0.45合计

1.

000.55徐州经济型酒店发展口勺机会与威胁分析可以采用外部评价矩阵，如表2所示:表2徐州经济型酒店外部因素评价矩阵关键外部因素权重重要性得分—5〜+5加权数大众旅游时代的到来

0.

1530.45徐州区域中心地位日渐明显

0.

2040.80机会酒店供给结构的断层

0.

1030.30国内外经济型酒店发展好

0.

1020.20星级评定标准的制约

0.10-2-

0.20威胁对经济型酒店缺乏认识

0.20-3-

0.60一新进入者和替代者的威胁

0.152-

0.30合计

1.

000.65根据计算成果和SWOT分析法的基本原理，拟定徐州经济型酒店所处的象限，就可拟定其应采用的发展战略如图1所示省—型技哈XVO

0.55防3P型占口略WTSWOT分析成田各迂择由图1可以看出，在目前的I环境下，徐州经济型酒店的发展优势与劣势并存，机会与挑战同在，但两者相较，优势大于劣势，机会大于挑战，应采用增长型战略徐州作为淮海经济区的中心都市应发挥领头羊的作用，运用成本、价格优势和客源供应充足的优势，深化结识，确立经济型酒店应有欧I行业地位；提高管理水平，进一步细分市场，找准市场定位，运用自身既有的资源，对经济效益差、地理位置好、符合经济型酒店改造原则的酒店进行积极改造；统一品牌形象，找准市场定位，连锁经营，规范服务，强化市场推广，发挥出经济型酒店的活力，为徐州市酒店行业的发展增长动力同步努力向国内外同行学习借鉴成功的经营模式和管理措施，结合实际，走集团化的连锁经营模式，发明出更具徐州都市特性的经济型酒店，并在此基础上树立自己的经济型酒店品牌,争取在经济型酒店发展方面走出一条具有自身特点的路子参照文献

[1]江苏省国土资源厅.江苏省都市地价动态监测报告[Z].

[2]江苏省旅游局.江苏省国内旅游抽样调查资料[Z].

[3]徐州市旅游局.徐州市旅游行业人力资源调查表[Z].,12

[4]徐州市旅游局.旅游工作总结及工作计划[Z].,12

[5]黄健:对重庆发展经济型酒店的|思考[J].重庆教育学院学报，55558〜〜有关房地产公司战略环境日勺分析SWOT李健摘要:为了求得长期的生存和发展，房地产公司必须制定和运用与外部环境和自身条件相适应的战略本文对房地产公司战略管理中的战略环境分析这一环节进行研究,将环境分为宏观环境、区域环境和公司内部环境三个层次，以天津的一家中型房地产公司A为对象，进行了实证研究核心词:房地产；环境分析;SWOT矩阵

一、外部环境分析外部环境涉及宏观环境和区域环境,是相对公司内部环境而言的I

1.宏观环境信息收集我国房地产公司所面对的宏观环境是大体相似的，应当注重它的I时效性本文以年前两个季度的I房地产行业宏观环境为例进行信息收集和分析,重要目的是呈现房地产信息收集和分析的过程以及应当关注的内容1全国房地产市场形势年1—5月，全国商品房平均销售价格同比上涨

8.9%而前40个月，上涨的幅度为

12.5%o这阐明全国商品房日勺平均销售价格涨势有所回落前5个月，全国商品住宅平均销售价格上涨

11.3%,商业营业用房欧|销售价格上涨

4.1%;办公楼销售价格下降

4.6%与1至4月的涨幅相比，涨幅略有下降5月末，全国商品房空置面积为10320o万平方米，同比增长

6.2%其中，商品住宅空置面积为5933万平方米，下降

0.4%1至5月，全国合计完毕住宅投资增长

21.8%,完毕经济合用房投资下降

16.7%5月，反映房o地产市场状况的“国房景气指数”为

101.83，与4月基本持平2政治、政府与法律法规一是,房地产开发和经营的法规二是，金融政策由于国内房地产公司融资渠道少,重要还是依赖于贷款大部分房地产投资中,贷款份额能占到50%以上,有时甚至能占到80%以上从去年以来在中央银行和银监会指引下，商业银行通过提高贷款利率,严格贷款程序,来稳定金融秩序,防备金融风险,克制房地产市场的投资过热和过多投机性行为个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势三是，土地政策土地储藏能力是房地产各公司公认的核心能力，随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化近来出台日勺一系列土地政策表白了政府严格土地供应，限制开发规模日勺决心四是，税收政策目前房地产波及时税种多达十余种针对不断变化的形势需要，国家会不断改革税收制度3技术环境应当讲房地产产品的技术发展缓慢尽管近年来绿色能源和绿色建材开始流行并日益为消费者所关注,某些高科技配套设施也浮出水面，但与房屋的构造设计和布局规划相比不是影响产品的核心因素大多数房地产产品还是在地段、房型、构造、绿化、物业上做文章需要特别指出的是，国家有关部门对房地产产品的规格规定越来越细致和严格,有望将住宅建设规范化和原则化4社会文化根据经济收入来划分，中国社会已经分化出不同的I社会阶层,不同阶层的人的消费需求和消费行为存在明显差别，高收入者对住房的盼望已经上升到追求舒服豪华多功能等品质规定,而低收入还仅停留在满足一般的居住需求上需要引起注重的J是，随着社会的进步和中国人健康意识的增强,绿色、环保、智能化、适合人居等崭新理念越来越为房地产开发商所注重此外，受教育限度的普遍提高、人口老龄化、人口的都市流动趋势,都对房地产行业发展有重要影响5国际环境对中国公司影响最为深刻的应当是中国加入WT0随着市场开放限度日勺不断提高和国外公司准入条件的不断放宽,也许形成外资和外商涌如中国房地产市场日勺局面,对我国房地产行业形成巨大的冲击同步也存在着机遇,一方面入世也许带来房地产市场需求的增长,特别是高档住宅和高档写字楼的需求,另一方面在日趋剧烈的竞争中难免要裁减一大批规模小、管理差的公司，使行业向规范化和成熟的方向发展

2.区域环境信息收集房地产行业除了政策性以外的另一明显特点是它的区域性，有时区域环境分析甚至比宏观环境分析还重要这里以天津改IA公司为例，由于是立足于天津房地产市场的，因此应定期以天津市作为研究对象，对影响到本行业和我司的经济环境、人口记录、政策法律环境、行业和市场状况等方面进行信息收集，措施和信息形式和前面的宏观环境分析是同样的,这里不再具体列举

3.建立外部环境评价矩阵外部因素评价矩阵可以协助战略制定者对收集到日勺经济、社会、文化、人口、环境、政治、政府、法律、技术等方面的信息进行归纳和评价，是将宏观环境分析和区域环境分析中的有效信息进行分析和汇总的工具，戴维专家在他的《战略管理》中对外部因素评价矩阵以及背面要用到的I内部因素评价矩阵进行了具体地简介以A公司为例，通过对收集欧I信息进行筛选和分析后觉得它面临着如下机会和威胁1宏观经济的I持续增长、居民消费构造的升级、都市化进程、私家车的普及以及经济全球化都将有力地带动房地产业需求的增长；2天津区域经济增长和城乡住房制度改革的释放效应刺激房地产市场的需求；3年下半年开始,政府逐渐加大对经济合用房建设的支持力度；4天津地区尚未浮现具有全国出名度、已经形成品牌优势日勺房地产公司，仍处在群雄争霸的局面；5以土地招拍挂出让制度日勺确立为标志,房地产市场逐渐走向规范化和透明化,对公司来说这既是机遇同步也是挑战；6针对房地产市场存在的诸多问题，国家和地方政府各有关部门的调控措施将越来越严格目前房地产市场存在的重要问题有:房地产价格上涨幅度过大、投资构造仍不尽合理、房地产存量资源没有充足运用等；7土地获得方式的变革、土地成本和以钢材为龙头的建材价格的上涨、配套设施规定时提高、央行加息压力、土地增值税的严格征管将导致整体成本不断上涨公司利润下降；8行业内竞争日益剧烈，由于房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的减少,另一方面又极易导致楼盘产品日勺同质化,而同质化楼盘产品的竞争不可避免地产生剧烈日勺价格竞争，目前房地产市场已经趋向微利；9由于资本的逐利性特点,那些实行跨区域战略的出名房地产公司会随时进入仍然处在上升阶段及I天津房地产市场,给本地公司导致冲击将以上分析得出的成果简化成如表1中所列举的15个机会因素和5个威胁因素,并通过集体讨论以拟定因素的权重和相应评分，之后绘制外部因素评价矩阵以A公司为例做外部因素评价矩阵的表格如下表1A公司的外部因素评价矩阵

1.天津房地产市场有效需求稳步增加

0.

1530.

452.天津房地产行业逐步走向规范化

0.

0540.

203.天津的城镇化建设突飞猛进

0.

1030.

304.天津地区尚没有出现具有垄断性的房

0.

0530.15地产公司

5.政府鼓励加强经济适用住房建设

0.

0530.15威胁

1.国室实行收紧地根的政策加剧了对土地的盍争

0.

1530.

452.银行严格控制与住房有关的贷款

0.

1520.

303.天津境外房地产企业随时可能进入

0.

0520.

104.房地产产品成本不断增加

0.

1020.

205.行业内竞争日益激烈总计

0.

1520.30*■—■•a**a■•A»A・■4•LOO255权重评分加权分数从得分

2.55来看,A公司在有效运用外部机会和回避外部威胁方面大体处在平均水平需要注意的是透彻理解外部因素评价矩阵中的因素比评分自身更重要，由于评分具有很强欧I主观性

二、内部环境分析环节和建立外部因素评价矩阵同样,从内部环境信息中总结出核心内部因素,拟定权重和评分,然后绘制出内部因素评价矩阵的表格,整个过程需要有来自整个公司各个部门的代表时参与A公司的内部因素评价矩阵的表格如下表2A公司的内部因素评价矩阵关键内部因素权重评分加权分数内部优势

1.公司声誉

0.

1530.

452.长短期目标和计划

0.

0540.

203.强有力的管理队伍

0.

1030.

304.公共关系

0.

1040.

405.财务比率

0.

0530.

156.开发及经营经验

0.

0540.

207.营销策划

0.

1040.40内部弱点

1.品牌管理

0.

1510.

152.成本控制

0.

0520.

103.资源整合能力

0.

1020.

204.核心兄争能力

0.

1020.20总计

1.00275A公司的重要弱点在于缺少品牌优势和核心竞争能力,在天津同行业中处在中档地位总加权分数

2.75表白公司的总体内部优势略高于平均水平固然,分数自身不重要，只是协助我们更清晰地结识那些对公司有较大影响欧I内部因素

三、建立SWOT矩阵通过前面得到的内部和外部因素评价矩阵，可以拟定对公司外部环境的机会和威胁起重要影响的因素，以及对公司内部优势和弱点起重要影响作用的因素,接下来要建造SWOT矩阵，目的是协助管理者制定如下四类战略:SO战略、W0战略、ST战略、WT战略需要指出的I是,SWOT矩阵分析并不是要公司去选择四种战略中日勺哪一种战略，而是为公司制定合理的战略目的提供考虑周到的综合性的根据以A公司为例建立SWOT矩阵I洞臂卜解朝

2、陶《目脚般!|

3、强有加翻如3资费薛能力测务蟀

6、开发魁雌机会-090瓶仪）雕

1、律房研诩觥林厨增加

1、球营销管理.迅速1谑过产品开发加回笼成用耐金

2、天津触产行业逐步走向强品雌广.极蹒流掘讹2珈强企划额］研究

2、碗喃管理.增加产

3、天津的康耿健设史懒使力卡期培转业时品品耐品牌耐哨增悯

4、天津躯尚段有出现全国34喉房地产项目全同提高利解灿名的房地声洞程何做、实现多州

3、倍檄提高懿运作大面积开工桶

4、调整住宅供应结构售降僚垠鞭班妹）M公司为例建立矩阵:SWO T颇一TsM WT雕1脓实械期根的赚摘了肚糊1提高麻鹊水平默限1创屈嘲妹

2、静蛾脚雕雕魏孀瞒2篇泗能朋住靖知僦

3、海犒

2、蟒觑询目解枕企卿可融入4房新产版本硼物5撷静日碘!ST牖通过系统的战略环境分析，房地产公司所面对的机遇和威胁以及自身欧I优势和劣势就显而易见了，这为接下来的I战略方针和R的日勺制定和实行发明了良好的I基础□参照文献［1］弗雷德・R•戴维.战略管理（第八版）［M］.北京:经济科学出版社,.［2］赵国杰，于海洋.公司发展战略的选择［M］.天津:天津大学出版社,.［3］甘华鸣，许志峰，高照娟.战略流程操作手册［M］.北京中国物资出版社,.。