海湾别墅整体策划案

上海海湾别墅整体筹划案第一部分、项目研究背景为精确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研根据该项调研性质，我们采用实地考察与有关人员访谈相结合的方式,依托上海商品住宅市场（主要为别墅市场）有关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达成如下目的

1、了解上海市别墅市场的整体情况及变动趋势；

2、了解上海市别墅市场产品设计的发展趋势；

3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；

4、掌握海湾项目所处地块的基本特征；

5、掌握海湾项目周围房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；

6、明确海湾项目与周围主要竞争楼盘以及其他区块的I优势、劣势所在；

7、掌握各类目日勺消费群体及业内专业人士对项目的J初步认知;行情2023年购置独立别墅的百分比上升，入世后境外购置日趋增长市场偏好具有上海海派文化特色代表楼盘余山银湖别墅/云顶别墅/虹桥高尔夫/——联体别墅主要分布区域莘庄周围主力总价范围70—80万元主力面积范围250平米左右单价3000—4000元/平米行情是上海别墅市场的主角市场偏好车程在45分钟以内代表楼盘当代艺墅/君临颐和花园/樱园/君临天下/——排屋主要分布区域沪松公路沿线主力总价范围40—60万元主力面积范围200平米左右单价2023-3000元/平米行情是上海别墅市场的主角市场偏好车程在45分钟以内代表楼盘新上海里弄人家/悦景园

三、区位差别分析阐明鉴于别墅类物业的特殊性，不同的区位会存在相当大的差别性,我们对各区块的别墅市场作比较分析目前上海的别墅市场能够划分为如下几种较成型的区域别墅市场区域分布示意图

1.莘松地域莘松地域是本市别墅起始区之一，目前已形成相当规模，能够进一步细分为新桥地域、九亭地域、沪闵路沿线区域及顾戴路沿线区域，如下我们将分别加以论述——新桥地域基本情况该区域别墅开发始于90年代初，早期以联体别墅为主1998年后来中低档内销别墅开发呈现出供过于求日勺趋势，随即中高档产品需求转旺，该地域出现新一轮精品别墅销售高峰，其中有桃花源田庄、浅水湾、绿洲比华利、同润别庄等目前区域内联体别墅均价3500—4000元加2,双联别墅4000—5000元/m2,独立别墅均价5500—8000元/n2|简析|新桥地域为政府规划的“莘闵高级别墅生活园区”，而因为地价等原因，♦该地域的中高档别墅具有强大价格优势，对老式虹桥别墅区亦有所冲击，但区域目前配套设施较为缺乏，因而对个体项目而言，会所及内部配套日勺营造亦至关主要需求构造决定了区域内面积控制很好的独立别墅在将在竞争中占据先机♦经典楼盘解析浅水湾花园1）基本资料地理位置莘松路999弄，西临场东路发展商上海新世界正润置业有限企业代理商上海信证置业投资征询有限企业建筑设计华东建筑设计研究院景观设计美国JY建筑规划设计事务所占地面积300亩容积率

0.3绿化率65%建筑风格新古典建筑风格住宅单位一期为独立别墅，计104幢；二期为联体别墅，计29幢108户工程进度准现房物管单位、费用金城物业、

2.48元/月m2・浅水湾花园规划示意图2）交通情况20分钟至徐家汇3）内部规划全小区规划均以独立别墅为主，共135幢；小区内建筑走势西高东低，采用外向型功能布置，生活区集中南部采光，曲径通处、动静结合环境设计突出外部空间及环境日勺整体设计安排，近六万平方米林荫绿化、八千平方米观景绿轴、三千平方米中心绿地，独创区I阿基米德曲线分布，营造出典雅高尚而富有诗情画意的空间感觉4）面积跨度及主力户型面积跨度独立2721n2-446m2联体230m2-258iii2主力户型独立310nl2联体:2301n25）销售情况销售价格独立别墅6500元/m2-7500元/m2lj墅:4500元/m2-5500元/m2E园面积400-500平方米不等，销售方式较为独特，送与所买别墅建面相等的花园,剩余部分以860元/平方米计收；联体别墅花园不再单独计价主度交付日期2023年12月6）浅析浅水湾花园作为该地域较具规模的高档别墅楼盘，迄今为止整体运营良好，有如下几点值得我们关注提倡“新桥高级生活区的首席新宠”，可惜的是对此挖掘力度不够，仍停♦留在泛泛日勺论述上，区域的优势并未很好日勺加以利用规划考虑了价值对等原则，联体别墅布置在相对地块基本价值较低的临场东路♦一侧整体布局一般，值得一提的是开发商在地块东侧人工挖掘了一条河,与北竹港♦及北面日勺河浜一起围合成了一块占地约六万平方米的超大型林荫绿化群房型设计中将“新古典主义”美学理论结合上海海派居住理念，获选“2023年♦上海最佳房型评选”，目前又推出日勺9种2023年新版房型，确有其可圈点之处价格中涉及附加值较多，如赠予进口热水器、家用中央空调、遥控车库门，品牌家用水处理♦机等等多款家居必备品；且暗含了相当部分花园面积的售价，从其销售情况来看，目的消费群对此种价风格控手段接受程度较高发展商上海新世界正润置业有限企业的品牌效应对其销售也起了一定的主动♦作用，浅水湾花园的销售是在3万平方米建筑完全封顶之后再行开始的，显示了其不同凡响的开发实力——九亭地域基本情况九亭的别墅市场源于1999年，最先推出来的该类型物业是半岛花园一期、北美经典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑（松亭绿茵苑）中日勺部分别墅产品，其销售价格定位在2023元/平方米左右虽然当初九亭的物业配套设施还属于起步阶段，深亭路还未开通,公共交通只有某些市郊日勺公交线路；但是30-40万元一套别墅日勺定价还是对多数喜爱别墅物业的消费群体产生了一定的I诱惑力2023年之后，尤其是2023年，九亭地域在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，其别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着本身特色的大致量别墅物业项目，强烈的产品吸引力和集中广告效应引起了市场的强烈反响，需求大幅拉动近年来，九亭别墅市场价格增长实现了三级跳，均价从2500元/平方米跳至4520元/平方米，甚至连销售情况不甚理想日勺北美经典也随之水涨船高，长久以来区位概念对九亭地域别墅造成的不利影响已经基本消除，甚至直逼莘庄的I同类物业简析纵观九亭别墅各盘，销售情况普遍良好新上海里弄人家

一、二期目前推出的三期别墅，在房型、面积等方面有所调整，虽然总价合适放大，但销售依旧红火三盛颐景园、江南文化园、半岛花园（二期）、九州大唐花园等基本上能达成平均六个月销售65%以上的J业绩这从另一方面也反应了九亭别墅市场的影响日益扩大以及上海房地产市场对别墅物业日勺需求量逐渐上涨但也应该看到，在九亭别墅市场也有像北美经典等去化较慢的项目，可见别墅本身的产品力仍是销售率得到确保的主要原因之一经典楼盘解析新上海花园洋房/三盛颐景园——沪闵路沿线区域该区域的别墅以联体别墅占绝对主导99年中，樱园在区域内首家推出了具有充分自然性的联体别墅，引起了市场的联体别墅热潮随即君临天下花园、水仙苑、圣淘沙等一大批项目日勺动工，从而奠定了闵行联体别墅市场价值将来莘闵迅速干道日勺建成将使得区域内别墅楼盘进一步升温——顾戴路沿线区域顾戴路拓宽竣工以来，区域房产发展迅速，一大批别墅商品介入其中，使中高档消费概念初露雏形圣淘沙花园、当代艺墅等高档楼盘借助环线交通优势及本身品位，也有效形成了买方市场综述莘松地域是沪上掀起别墅第二次浪潮的主要发源地，联体、叠加等经济型别墅占了主导地位，其50-100万之间日勺总价，相当于环线附近的一套公寓价格，因而此处别墅多以出售为主，鲜有出租者需求构造相当广泛，企业中高级管理阶层、私营业主、专业人士等各行业都有分布

2.沪青平公路沿线区域基本情况早在23年前，沪青平公路沿线就出现一阵别墅开发烧潮，因为此区域既是西郊主要门户，又拥有淀山湖这一独特的优势，所以成为上海一种主要别墅区目前区域热点主要集中于徐泾地域，西郊景园、西郊美林馆、叠

8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会；

9、提出海湾项目的市场定位（涉及项目定位、目的客户定位、户型定位等）的若干思绪；

10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思绪和提议ii经过对各类信息、数据日勺搜集和调研成果日勺反馈得知，此次调研日勺实施过程和实为Iiii第二部分、市场概况了解

一、整体情况分析

1.上海别墅市场趋向成熟上海别墅市场起步于80年代后期，发展一直较为缓慢，进入90年代后期，伴随上海对外开放程度的进一步提升和房产业时迅速发展，在上海出现了大批外销花园别墅群，形成上海别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针正确潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随即日勺几年中再次跌入了谷底直至1998年下六个月，伴随中国经济日勺连续、高速发展，作为国内经济中心的上海欧I住宅市场得到了迅猛发展，同步也带动了别墅市场的复苏地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销别墅时开发烧潮经过这二年的发展，上海的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存日勺市场形态排屋概念日勺出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，翠别墅、长堤别墅等别墅的I登场亮相该地域新一轮市场竞争态势已经形成简析318国道的便捷优势加之环境和价格优势，该区域在与虹桥别墅区争夺客户上具有较强竞争力，而且取得很好的销售业绩其客户主要为沪上私营企事业主及外资高级白领，成为沪上目前仅次于虹桥的I别墅区另外值得一提的是西侧依傍于淀山湖河畔的威尼斯花园、国际华城等景观稀有别墅，呈现出休闲性度假的物业特征，这也是我们需要关注的经典楼盘解析西郊景园/国际华城

3.余山地域基本情况别墅市场在近两年内的“火爆”使得松江毗邻闵行区的住宅用地也迅速升温，地块选择不断西移，向余山中心挺进而作为上海海拔最高处之一，上海的“后花园”，集休闲、度假、旅游为一体的国家级旅游区日勺余山风景区，其投资的价值日渐为众多发展商所看好与余山紧邻的松江泗径镇，原来仅有丽茵别墅等为数不多的别墅项目，而目前除了去年底闪亮登场的云顶别墅、余山银湖外，近期即将亮相的三盛泗径颐景园（占地达800亩）、同润的开发商圈地600亩，均以依山傍水的别墅概念为出发点进行规划而香港天安集团和明鸿集团麾下的香港信溢投资有限企业近日也宣告，在洞泾镇独资开办上海余山乡村俱乐部，根据澳大利亚著名设计企业COX企业的规划，在沈成公路以北的3760亩范围内，建造一座国内首创的具有优异规划设想、优越休闲度假空间、优等文化教育设施和优良生活居住环境的新型人文小区该区域有望成申城新的别墅居住区域余山地域近期一直是上海楼市日勺热点区域，余山银湖别墅开盘时众多港台明星的齐“造势”及近期天价豪宅一一上海紫园的登场吸引了众多眼球，确实此区域伴随沪青平高速的全线开通，不论地段、交通、环境等无不具有了顶级豪宅的原因，此点从上述楼盘的销售形势亦可看出经典楼盘解析云顶别墅1）基本资料地理位置泗泾，泗陈公路、方泗公路口发展商上海富淘房地产有限企业代理商上海盘古房产征询有限企业建筑设计同济大学规划建筑设计研究总院景观设计美国DND设计与开发有限企业占地面积430亩容积率

0.276绿化率约65%建筑风格“超现实主义建筑风格”住宅单位一期计有独立别墅126幢工程进度一期分两个区域顺序施工，目前第二部分（即球场周围区域）业已主体封顶物管单位、费用丸红；2元/m2•月云顶别墅规划示意图2）交通情况10分钟车程至虹桥机场，经沪青平公路、延安路高架中心30分钟可达市中心人民广场3）内部规划整个小区规划了200多幢独立别墅，原生态的自然环境与超现实主义建筑的巧妙结合，景观设计中强调推土造坡及引水饶屋，力图呈现法国南部“普罗旺斯”的原生态生活气息房型设计较之一般别墅加强了对地下建筑面积的利用，但整体过大的地下室面积加之缺乏新意，对目的客户群吸引有限内部比照五星级原则日勺双会所设计及健身房、壁球室、餐厅、酒吧、灯光网球中心等配套设施亦弥补了周围配套的不足4）面积跨度及主力户型面积跨度房型面积跨度为358nl2-528m2花园面积在500-90（W之间主力户型主力户型面积为420卡左右5）销售情况销售价格总价200-350万元/幢花园不再单独计价I销售进度I楼盘目前销售为一期单位，已售约75%交付日期底交付一期云顶别墅立面实景图余山银湖别墅1）基本资料地理位置泗陈路888号（方松路口）规划示意图发展商广东黄河实业集团上海房地产有限企业代理商旭阳传播•万欣房产建筑设计同济规划建筑设计研究总院占地面积总占地7000亩，一期420亩容积率

0.2绿化率近80%建筑风格美式乡村别墅住宅单位一期计有独立别墅130幢工程进度今年10月一期整体交付物管单位、费用上海世邦魏理仕物业顾问有限企业

2.85元/n,月2）交通情况经方松公路可匝口可直接上沪青平高速（建设中）、延安路高架中心20分钟可达市中心3）内部规划7000亩的完整规划，1000亩一次定型，而一期420亩的占地仅规划了130幢别墅，80%的空间为景观环境设计用地，体现了开发商日勺大手笔30000平方米日勺人工湖及小区内错综复杂的河流使得一期真正实现户户临水、家家枕河，而颇具特色的亲水驳岸、人工造坡及众多胸径30公分的成年大树的引进等使得银湖别墅的景观设计成为一大亮占AV、o房型设计中将前廊、前厅与门厅的概念进一步细分，另外家庭室的概念在此应用也较为合理英式休闲康体配套及近7000平方米的I超大豪华会所无不彰显目的客户群的高贵身份4）面积跨度及主力户型面积跨度房型面积跨度为296m-485ni2花园面积在500-2023m2之间主力户型主力户型面积为450nl2左右5）销售情况销售价格单价8000T0000万元/m2花园不再单独计价|销售进度|楼盘目前销售为一期单位，已售约70%交付口期一期今年10月交付面实景图6）浅析余山银湖作为一种面对高层次客户日勺产品，自今年元月开盘以来,销售相当顺利，且一期销售至今已形成良好的著名度及美誉度，对本项目有一定的借鉴意义，如下从定位、规划、房型、营销等几方面详细加以论述定位♦从案名就可发觉，余山银湖的定位首先是以区域环境为基础和依托，与市场对接时强调区域性环境特征，“山水首席，高峰领袖”,可说将地段的先天性优势充分发挥规划♦对像余山银湖一样总占地达7000亩的超大型项目而言，首期日勺销售至关主要，因而发展商在规划时强调了均好性，而户户临水、人工造坡、大树引栽等更是使其直接跳出区域市场日勺限制，并直接形成楼盘的附加值体目前项目销售价格中另外余山银湖别墅引进原汁原味的美式乡村别墅，成为区域内目前最令人瞩目的高档住宅区，阐明了一种较纯粹的建筑风格对其建筑价值提升不可忽视的作用房型♦房型设计中将前廊、前厅与门厅日勺概念进一步细分，而家庭室日勺概念在此应用也较为合理营销♦余山银湖的售价达成了8000-10000万元/m2,但销售情况依然火爆,可说其营销策略起了主动日勺推动作用，开盘的成功造势、案场日勺气氛营造、样板区日勺精心雕琢等均体现了发展商日勺实力与以人为本的开发理念，物业形象较为鲜明

4.虹桥地域这是上海高档别墅日勺集中区域近年来该区域相继开发了如皇朝别墅、虹桥金斯、奥订宫廷、虹桥中华园等高档物业，价格不菲，“入住虹桥”一度成为业主高贵身份的象征该区域的另一大特点是多以租赁为主，需求构造主要为港澳台人士和外商构成

5.浦东板块区域继浦东西北沿江片形成高档公寓住宅区后，浦东东片的I内外环线之间，又形成了以张江、金桥、华夏、康桥为区域关键的别墅住宅区位于康桥地域占地近3000亩康桥半岛，以“新独院住宅”概念尝试投资型别墅，将该区域推到别墅投资者视野前列，并使竞争区域扩大，市场反响强烈

6.市中心区土地的宝贵稀有性使城区别墅较为鲜见此类别墅物业管理、景观和空气质量等要求极高，单栋价格基本在200万元以上，个别精品别墅如静安的南草坪花园，以其地处中心城区的天然优势及毗邻苏州河黄金水岸将单价屡次提升均可看作是别墅日勺衍生产物，表白市场开始真正走向成熟近年来，上海别墅住宅建筑面积与销售量以连续15%的幅度递增,去年别墅的总体价格水平比前年上涨了10%,而伴伴随入世及第八次降息等利好消息的刺激，能够预见，别墅类物业的需求仍将呈放大趋势，别墅市场前景看好

2.市场供给情况分析——供给量连续放大据统计，目前上海别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右以综合容积率

0.7计算，则近23年内上海别墅市场的供给量将达成940万平方米，这〜还没有计算近两年内新批土地的潜在供给量另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，去年1—9月平均容积率为

1.32,第三季度则为

1.16；而前年同期分别为

1.87和

1.83进一步反应出今年投放市场的别墅仍将处于较大的上升趋势——区域分布以近郊为主据搜房网别墅数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通以便、环境很好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新

7、其他区域主要为嘉定及临近上海的昆山地域，针对本项目的地块特点，我们挑选具一定可比性日勺楼盘进行分析君安乡村别墅位于金澄湖休假开发区长虹南路668号，由苏州澄湖君安房地产有限企业开发，整体产品设计缺乏新意，且对小区的整体面貌欠缺考虑,因而在如此得天独厚的地段资源下售价仅为2730-3280元/m2,且销售前景不容乐观从其已售单位的客源分析，经历过国外生活的客户占了其二分之一以上，这从另一方面表白了纯休闲度假别墅在国内仍处于起步阶段,开发商在把握此类产品须谨慎嘉苑别墅（上海领地）1）基本资料地理位置嘉定区嘉戳公路658弄开发商上海虹业置业有限企业营销代理上海华燕房地产经纪有限企业建筑、环境设计上海建筑设计研究院占地面积11万平方米住宅单位独立别墅绿化率85%85幢工程进度一期已经有17幢别墅竣工，二期主体施工阶段小区配套会所、网球场、健身房等物管单位自行管理物管费用3元/月-m2嘉苑别墅规划总平图2）内部规划整个小区基本依穿越内部的两条河浜自然分割，形成3个组团，其大面积的私家花园替代了组团绿化3）面积跨度及主力户型面积跨度300m2-373m2花园面积在800-1300m

2.主力户型320m24）销售情况嘉苑别墅现房实景销售价格独立别墅3860元/ni2-4720元/m2花园售价750元/平方米每幢售价220万元起销售进度一期售罄，二期还未推出5）浅析嘉苑别墅去年6月开盘，号称“每幢别墅近2亩欧J私家花园”、“真别墅、大地位”，一定程度上抓住了那时别墅市场上的契机，但因为其规划较平，建筑立面更是乏善可陈，加之该地块受干扰原因较大:其项目出入口位于本地一一般多层住宅之后，而地块内现仍有相当数量的本地居民未拆迁，使目的客户群产生一定的排斥心理，所以销售周期拉得相当长值得一提的是开发商对花园的处理，并非简朴的铺设草坪，而是采用植树、造景等手段已替客户基本布置，现场环境颇为吸引人第三部分、区域市场分析

一、区域环境简介奉贤位于上海市南翼，杭州湾北岸，东邻南汇县，西靠金山区，总面积687平方公里，人口52万人，下辖22个镇，区政府所在南桥境内有

31.6公里杭州湾海岸线，

13.5公里黄浦江江岸线辖区内还有上海市工业综合开发区和上海市化学工业区奉贤分区本项目所处海湾旅游区，是近年来政府开发、规划力度较大日勺地域之一位于奉贤最南端，西毗中国化工城，东近浦东星火开发区，总面积

13.2平方公里，

13.7公里长的海岸线横亘东西海湾旅游区首期将开发海滨广场、海滨浴场、垂钓中心、国防教育基地、海防俱乐部、有海鲜一条街等三十多项景点，目前已经有部分竣工得天独厚的海景资源、综合的休闲度假区加之便捷日勺交通优势使得该区域成为目前上海市郊最具有开发活力和潜力的房产发展区，投资的价值为众多发展商所看好

二、区域楼市分析区域房产开发存在日勺三大利好

1.楼市处于起步阶段，潜力巨大奉贤于2023年8月撤县建区，因为距离市区相对较远加之黄浦江的分割等原因影响，区域房地产市场一直发展较为缓慢；相比较目前房产开发“如火如荼”的I松江等新区而言，整体市场正处于起步阶段，目前新建的商品房则主要集中在西渡、南桥及本案所处的I海湾旅游度假区，消费群则以奉贤区域性客户为主而因为本案所处区域独特的海景资源以及高档休闲度假区的定位，目的客户群的范围扩至上海乃至周围城市，显然从地段资源上即与众多的区域性楼盘形成市场区隔，潜力巨大

2.政策及规划的前景看好伴随奉贤基础设施时逐渐完善，奉浦大桥、大亭公路、大叶公路、莘奉公路等九纵六横日勺公路网络的形成以及莘奉金公路的通车（估计今年年底建成），便捷的交通与相对较低日勺开发成本这两大优势将进一步凸显另一方面，十五”期间，奉贤将建设“一城、一基地、三区““一城”就是按照上海城市总体规划要求，建设杭州湾北岸的当代化滨海新城；“一基地”就是按照上海产业规划要求，建设以机电一体化为特强产业、精细化工为特色产业日勺综合工业基地；”三区”就是按照奉贤区位特点，建设杭州湾北岸的生态旅游新区、城市型与城郊型相结合的滨海当代农业园区、濒海临江特色城乡和小区文明日勺示范居住区这其中尤其强调了新区建设中要一改正去城市产业规划布局与房地产开发相互脱节的情况，要求房地产业同本地产业紧密结合，这对本案开发显然也是一大利好

3.周围的发展将连续拉动该区域商品住宅的消费本案西毗上海化学工业区，东近浦东星火开发区，尤以西面的上海化学工业区，将要点发展烯胫、异氟酸酯、聚碳酸酯等系列产品，并努力建成世界一流，亚洲最大的石油化工和精细化工、深加工基地目前基础设施已基本完毕，拜耳众多等国际著名企业业已开始兴建厂房，而将来随之而来的大批外企高级员工将形成一种相当大的住宅消费群，其较高的住宅消费能力对别墅类物业产生相当大的增进作用区域房产开发日勺特点及弱势

1.区域特征及发展态势明显从项目周围的现况来看，目前海湾地域房产开发主要集中在莘奉公路与奉炮公路之间，主要依托奉新镇较完善的市政配套及奉新公路,整体定位呈现出朝低容积率的独立别墅为主、双联别墅为辅的发展态势，这也有利于区域楼盘整体档次的提升

2.楼盘质素差别较大、低层次日勺区域竞争剧烈区域内目前有不少楼盘处于销售进程如海湾世纪佳园、海上皇宫（金海湾）、海湾颐和花园以及新近公开的棕桐滩•海景高尔夫别墅，前三者因为定位相同，加之开发时间相对较早，产品同质化竞争严重，低层次日勺价格竞争使得上述楼盘时去化速度较慢而位于本项目东南侧的棕稠滩•海景高尔夫别墅因为其较高的I物业定位，产品设计又属上乘，加之发展商先行营造的环境与规模优势,新近公开即引起了广泛的I关注但因为目前仅为预定阶段，其高达6200-10000元/in2售价能否为目的I客户群所接受尚是未知数对该楼盘我们将跟踪调研，从目前日勺市场情况来看，因为本案入市还有时日，目前周围在售个案大都已处于销售晚期，因而对本案构成的竞争威胁不大但因为楼盘之间较大的差别性，可能影响部分客户对本区域的价格取向，有必要在本项目立项之初即考虑相应区隔竞争对手的I有效手段（此点将在下文详细论述我们的观点）

3.区域规划的不拟定性因为海湾旅游区建设尚处于政府的规划阶段，结合实际国情，中间时不拟定原因较多，尤其部分与区域房地产发展休戚有关的配套设施的完毕日期有待进一步明确，将直接对区域楼市的导向产生影响

4.区域市政配套建设日勺不完善目前区域的市政配套主要依托于东面的奉新镇，大型超市以及酒店、高档娱乐场合等配套设施较为欠缺

5.公共交通系统日勺欠缺别墅物业对公共交通的J依赖性相应较小，但区域内目前仅有梅靶线等两路公交车，且远景规划亦较为贫乏第三部分、地块SWOT分析

一、地块环境调研

1.项目土地性质调查位置奉贤海湾旅游度假区，东临莘奉公路，南沿规划中日勺海滨广场，西近海湾寝园，北为规划路占地面积500多亩地质地貌情况地形呈不规则梯型地块，东西向有一条河滨贯穿其中地质属填海建筑用地地貌土地还未进行平整，目前地块上还有某些本地养殖场合七通一平现状七通一平还未完毕.

2.地块周围环境调查1）地块周围景观A.自然景观东面与地块隔路相望的是规划占地千亩的海湾世纪林公园，往难越过海湾龙腾阁即为壮观的东海，北面为休闲度假用地，往西与海湾寝园之间有300米左右的绿化带，周围视野开阔，远景喜人地块现状，东侧建筑为养鸡场地块内部的河浜，水质清澈，稍加治理即可成为项目内部的一大景观距地块西面约300米为海湾寝园，清明等时间往来人员较为嘈杂，对本案临近部分产生一定的影响B.人文、历史景观本项目往北约1公里为占地1200亩的上海师范大学奉贤校区，在区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供给量日勺80%以上如下所示区域分布图■其他区域□南汇□长宁11%5%12%□闵行32%口浦东15%■松江25%——价格构造合理经过对在售别墅的总价进行分析发觉，目前上海别墅供给量集中在100万至200万价格段，占到了供给量的46版其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供给量的17%；而总价在100万如下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%从价0校生达4000余人；另有奉贤少年军校、前线国防教育地、东海盘陀寺等，有很好的人文、历史景观，区域文化教育气氛浓郁，C.环境、污染情况水、空气、土地污染情况本项目地块位于上海郊县，总体污染情况较轻因为项目周围存在众多在建项目，其建筑期间堆放的大量土堆，将对项目近距离环境造成临时的I较大污染噪音污染地块东临莘奉公路，因为正处于施工期间，会造成一定日勺噪音污染,将来噪音污染情况较轻社会治安情况整体治安情况良好

3.地块交通条件调查1）地块周围的市政路网及其公共交通起始线路日勺现状及其远景规划主要的交通主干道A南北干道莘奉公路.B.莘奉公路纵贯整个奉贤，北至闵行，连接东西要道南奉公路东西干道奉拓公路西至拓林镇，东至奉城乡，是奉新镇连接周围城乡的主要干道远景规划A.莘奉金高速估计于年底建成通车，到时，项目所处地块交通将更为便捷B.沪闵路高架估计来年年底建成，地块与市区日勺连接将进一步紧密主要的公共交通及其路线梅耙线、梅卫线项目对外交通情况项目对外水、陆、空交通均较为便利虹桥机场距地块30分钟车程，火车南站，距离项目地块车程20分钟；40分钟到达人民广场地块与公共交通时连接一一亚交通条件地块亚交通条件良好地块往北即为莘奉金公路入口

4.周围市政配套设施调查1）商店、购物中心及菜市场距项目约5分钟车程时奉新镇上，有、奉新集市等购物中心和肉菜市场2）教育项目附近有奉新幼稚园、小学及上师大奉贤校区等学校，教育文化设施较为齐全上海师范大学奉贤校区，占地达200多亩，既有校舍面积7万多平方米，设30个本科专业，教职员近500人3）医院4）海湾医院在地块5分钟车程内，能以便地满足住户日勺医疗健康需要5）文体、娱乐场合除却海湾旅游区本身的休闲配套外，奉新镇主要商业大街一一奉炮公路上有众多文体娱乐设施，配套完善项目周围分布各个银行的奉新分支机构，奉新邮电支局也在5分钟车程之内

二、SWOT分析

1.地块地产因子分析所谓地产因子，指的是一种建筑地块所具有的合适建造某种建筑的条件和质素，一种地块之地产因子决定了该地块合适建造的建筑功能和档次，是其将来建筑价值之关键原因之一经过对海湾项目地块之环境考察，能够看出，该地块具有如下特色地块位于政府大力开发日勺海湾旅游度假区内，是适应将来城市住宅发♦展趋势的优质地块；地块毗邻东海，独特的海景资源使得该区域的休闲度假优势较为突出；♦地块周围规划为大型公园及低容积率的高档物业，视野开阔；♦地块内既有一条河浜，水质清澈，稍加治理即可成为项目内部的一大景♦观地块基本平整，地质合适作住宅建筑用途；♦地块周围交通路网顺畅，但公共交通系统较为缺乏，且目前无直达本项♦目地块入口日勺公交车；地块周围1公里半径内市政配套齐全，但缺乏大型超市及部分高档娱乐场合；♦地块西侧约300米处为海湾寝园，可能使部分客户产生排斥♦感;地块所处为旅游度假区，环境情况良好，但西面日勺上海化♦学工业区可能造成部分空气污染；水质没有大的污染♦以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子

2.地块SWOT分析项目优势分析考察本项目之地产因子，能够看出其具有如下优势地块位于政府大力开发的海湾旅游度假区内，可依托区域形成规模效应，♦市场前景看好；独特的海景资源凸显地块的优势，与近郊众多别墅楼盘形成市场区隔；♦地形方正，规模适中，适合营造一种具较高品质的生活小区；♦地块内既有欧I河浜，加以治理可成为项目内部的一大景观♦地块居住环境比较平静，东侧奉新镇上配套设施较为完善,可迎合“生♦活便利，居家平静”的客户心理项目邻近有主要交通干道，能远离城市的喧嚣干扰，又可享有城市之便利繁华；♦项目弱势分析当然，在看到本项目的优势同步，我们必须正视本项目存在的某些弱点项目西面毗邻海湾寝园，清明等时间往来人员过于嘈杂，可能影响部♦分客户的判断；项目目前直入公共交通较为缺乏♦因为本项目为企业所开发第一种项目，实战经验、品牌号召力均较为♦单薄上述弱势点都为临时性的，只要规避得当，能够进行有效的弱化改善项目市场机会分析宏观市场整体向好，别墅类物业正处于迅速升温阶段，有效♦需求较大；伴随西侧化学工业区企业日勺陆续进驻，其中蕴涵了大量的住宅消♦费能力；区域房产开发尚属早期，只要开发商对项目定位精确；规划、景观、宣传做得到位，将会♦是很大的市场机会项目市场威胁分析项目周围楼盘欧I竞争威胁是显而易见日勺，区域内还有少许待开发地块，其内部的♦地块面积、地质都与本地块相同，将对本项目形成直接威胁政府对区域的开发进度将直接对本项目的销售乃至利润产生♦影响第三部分项目定位分析阐明项目定位是根据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析,并未综合考虑资金流量、投资回报等敏感原因

一、项目定位及不同住宅项目所应具有的地产因子

1.不同住宅项目所应具有的地产因子房地产发展历程表白，不同档次的住宅项目所应具有的基本地产因子有所不同，详细如下表单身公地产因子一般住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加阐明寓对公共交通很强强一般弱不宜闹市区、人员混杂E的依赖性对噪音、环不宜紧临交通主（快）干;境干扰欧1适强较强弱很弱高压线、工厂等应性对小区周围市高很高高高政配套要求小区物业管低不高高很高理时要求建筑、质量低一般高很高精品设计装修要求容积率、覆无一般低低盖率要求对休闲空具有品味的专用康乐、S间，绿化要无一般高很高会所及小区内环境求最佳具有天然稀缺景须景观要求无一般高很高源以上分析表白，本项目地块具有全部中高档住宅所必须的地产因子,是较理想的中高档物业地块.

2.项目市场定位1）地产项目定位之基准地产项目的定位是基于项目地块之地产因子决定的地块合适建造的建筑功能；♦市场调研反应时具有有效需求的市场空间；♦政府在城市总体规划上的限制♦2）项目定位从项目定位之各基准出发，考察本项目日勺地产因子、市场空间及政府城市规划对该地块日勺规划限制，发觉该地块为城市规划之高档房产之住宅用地，容积率W♦

0.26,建筑密度W%该地块具有建造中高档住宅所需的充分日勺地产因子；♦上海市商品住宅市场调研表白，以低容积率、低建筑密度为其明显特点日勺别墅类♦物业在经历了前几年日勺低迷后，正走向全方面复苏；另一方面，虽然本项目区域内已经有不少数量的I所谓中高档别墅类物业供给，但大部分别墅楼盘带有浓厚的乡村色彩，真正高品质的I住宅的市场有效供给不足，区域内有效格上看，上海别墅市场的I产品构造与消费构造基本吻合，不存在大的构造性矛盾口300万以上12%□100万以下□100-200万15%46%□200-300万27%价格分布图

2.市场需求情况分析需求旺盛针对部分潜在客户群调查表白，伴随“5+2”生活模式日勺盛行，原来居住在市区中高收入阶♦层的二次置业，也将购房视线转移至郊外，使市场购置力随之日趋健旺，类似本案这么的住宅小区将是他们日勺首选所以，本项目地块具有定位为“纯高尚独立别墅日勺品质生活园区”的J充要条件该项目将定位于如下概念上海市海湾旅游度假区的高尚生活圈概念；♦上海市郊大型别墅群概念；♦成功人士“5+2”崭新生活模式的概念；♦利用地块内的水景资源及地势的起伏和构造的处理，做出傲视上海的海景住宅和生态住宅日♦勺概念；低容积率、低建筑密度、高绿化率塑造出真正高品质的别墅群的I概念；♦纯粹美式乡村别墅建筑风格的概念♦以上概念成为上海市其他小区模仿的样板概念♦、主力客户群定位根据项目的J市场定位，本项目之主要客户群应涉及:主力客户群职业特征家庭构造可能购体满巢阶段或空巢阶段，一般有保姆处理家务追求人生功成名就后的高品质生活享有私营企业主各行业成熟型外企、合资企业及初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活企业高级管经济型效益很好的国内企的舒适品位和情调理人员业初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活个体工商户以商贸为主实用型的舒适品位和情调灰色收入者行政单位满巢阶段或空巢阶段成熟型律师、会计有名气的1律师、初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活经济型师事务所等会计师等的舒适品位和情调部分高收入者证券投资行业初巢或满巢阶段，一般为三口之家，追求生活工作场合、时间经济型及部分自由职的舒适品位和情调相对自由业者初巢、满巢和空巢阶段，需要家庭工作空间，文艺界著名歌、画、文等文豪华型追求品位和风格人士艺娱乐界衣锦还乡人在沿海城市或海多为家人购置实用;士外有较高收入者

三、户型比定位

1.经济型户型4房X2厅X3卫XI厨面积230—250平米百分比占10%

2.实用型户型4房X2厅X3卫XI工义1厨面积250—280平米百分比占20%

3.成熟型户型A4房X2厅客厅挑高X3卫XI工XI厨，B4房、5房X3厅或2厅客厅挑高X3卫XI工XI厨面积A280—320平米，B320—350平米百分比A30%,B30%；

4.豪华型户型5房X3厅或2厅客厅挑高X4卫XI工XI厨面积350平米以上百分比10%考虑到本项目体量较大，实施分期开发，一期户型比须兼顾如下几种原因A、首期单位的市场反应对后期信心的影响;B、首期户型对整体户型比的包容性；C、首期组团在规划和环艺实现上同整体规划和环艺效果的差别；突出同附近楼盘日勺差别，体现本楼盘的品质感实用型和成熟型户型为楼盘整体定位及与周围楼盘差别型之集中体现，同♦步其合理的户型面积易形成销售热点，提议首期户型比加大此两种户型百分比，亦可随将来市场情况的变化而相应作出及时调整提议物业形态以2层建筑为主，客厅尽量采用挑高设计♦

三、项目定位在规划思想中的体现本部份将根据项目的市场定位，提出我们对本项目规划设计上的某些倾向性提议，以供参照1可连续的I居住Sustainable housing理念可连续居住概念的关键是强调生态化生存，它追求居住环境的健康价值，人与环境间的协调和交流价值，它能满足、更能兼顾后裔人的福利2）居住空间私密性合适围合的半私密空间，有利于产生归属和领域感3）组团中介空间日勺营造所谓中介空间，是一种介于室内与室外的I第三种空间，籍由这种空间,人们得以享有室内与室外双重空间的I特质4）亲水环境——柔性空间利用小区内部的河浜，采用滨河景观廊带构成居住区的一条柔性“边界”，可接近日勺亲水空间沿此边界生长的“指状绿地”进一步到小区内部，使河面景观向小区每一幢楼敞开将来的家，不再只是一幢房子，它融合了自然时光影声色，能真正倾听自然的声音，呼吸自然的气息居住区西北缘圈合形成尽端空间，东南向海面敝开，符合生态设计的1“微气候”原理，亦与中国风水理论相合，西北缘封闭有利于冬季挡风，东南向敞开，有利于引入东南风，此格局能有效调整环境日勺微气候5）空间时可辨认性和文化性组团以梅、兰、竹、桃、樱、银杏……主题设定，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴6）环艺设计细部小区内道路可分为几种不同主次的道路，如小区主干道、次干道、门口小道、散步道、庭园小径等，把它们用不同的材料与色彩加以辨别,同步区间全部的硬道路都做色彩处理，同外部城市道路有明显目勺辨别，使小区空间有明显的归属感，同步也丰富了小区日勺道路网散步道上可布置、摆放某些原创性的主题园艺小品，可提升小区日勺艺术内涵功能艺术小品日勺导示牌、垃圾桶、座椅等的独立设计、精心选材照明的道路主灯、草地灯、泛光灯、节日日勺装饰灯、庆典用灯等，营造多层次的光环境短期内需求增长有限目前上海约1700万人口，以5口之家计算，约有340万个家庭单位按照既有人均收入水平，结合国际惯例来统计，将有2%的家庭购置别墅，这么仅上海本地就蕴藏着6-7万套别墅的消费能力,它还未涉及来自港台地域及周围省、市的购置者而目前上海别墅上市日勺总量还不到

1.5万套，依然有较大空间但另一方面，目前上海市住宅市场一年近两千万平方米的销售量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析,在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供给量还有一定差距（结合上述，上海房地产市场23年内要消化近一千万平方米日勺新建别墅，则平均每年必〜需卖掉三百多万平米,即一万套以上）所以，长久看好的I别墅市场在短期内显然是供过于求上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供给高峰期此次调研表白，今年上六个月开盘时别墅项目就不下30个，短期供给量日勺增长速度超出了需求量的增长速度对本项目而言，前期的市场定位变得尤为主要，怎样在现今纷乱日勺竞争局面中实现利润最大化并奠定初步日勺品牌基础，市场定位时正确是否为根本之原因

3.市场前景预测从需求构造的角度分析，上海目前别墅市场较之此前有了质日勺奔腾,别墅生活不再是可望而不可及的I贵族生活的标志，正在悄然走入一般百姓日勺生活2023年，上海别墅市场日勺销售面积、销售金额在整个商品房销售百分比逐渐上升而伴随上海人均GDP日勺逐渐增长（到2023年已突破4500美元），及加入WT0后汽车价格的下降、市政交通建设的不断完善，伴随第二套住宅时代日勺到来，时间、空间和距离有了新日勺概念，人们日勺居住理念发生了重大的变化，别墅生活将越来越为更多的购房者所接受,市场前景看好

二、发展态势综述

1.产品设计趋势——规划采用点状、流线型的I布局形式别墅日勺绿化要点抛弃了中心围合的景观控制论，而以散点布置，确保一户一景的绿化配比——房型目前上海新开别墅的户型构造都比较科学，款式多样，构造都较为简易，主力面积控制在250平方米主流构造为一楼为公共空间，二楼为私人生活空间部分别墅项目采用错层，使空间的利用更为人性化，功能的划分更细面积联体一200平米左右，独立一300平米左右——配套双车位（主人车位+访客车位）二套全进口中央空调（水冷型）智能型热水供给器老年居室和太太书房地下家庭影视娱乐厅SPA——建材门窗采用环境保护型隔热桥氟碳烤漆工艺室内管道全部铜管铺设红外线防盗和瓦斯报警、紧急呼喊系统

2.细分物业简述——独立别墅上市量约占全部的110%市场价位200万——1000万主力面积300平方米左右单价5000元以上主要分布区域浦东、闵行、青浦。