养老院建设可行性报告

养老院项目可行性报告完毕人:XX完毕时间月日1216随着着社会构造欧I变迁，家庭构造的变化，养老方式和消费方式欧I转变，老式家庭养老模式已经很难适应现代社会经济发展的I需要，借助于家庭以外H勺力量养老是老年人的普遍需求，但是由于我国社会养老保障制度还不完善，养老体系还不健全，特别是养老服务体系尚未真正H勺建立健全起来,无法为老年人提供多样化、全方位的生活和护理服务，供需矛盾日益突出我国老龄化速度的加快也是养老服务业发展日勺内在需求我国老年人口的J平均寿命延长了，但是健康状况却不容乐观，高龄、生活半自理和不能自理的I老人迅速增长家庭养老功能日益弱化，家庭“空巢”化现象十分突出只有发展养老服务业才干满足老年群体H勺特殊需求，缓和家庭功能化所产生的养老困境因此，投资建立养老院是个阳光产业，在充足的论证下，一种收费合理，服务满意的养老机构可以获得市场份额并获取利益

2、有助于增进就业，推动经济发展养老服务业是集生产、经营、服务于一体的综合性产业，是社会经济发展各链条日勺重要构成部分，在经济建设、社会发展和扩大就业方面发挥重要作用一方面，养老产业是极具经济价值和开发潜力的“朝阳产业”除了老式意义上的老年生活照顾、康复护理、专项用品开发等外，养老服务还涉及老年食品、用品、保健、保险、文化、教育等诸多领域我国老年人口基数大且增长快，由于老年人用品及服务提出大量需求，是老年市场蕴含着巨大日勺商机,养老服务产业的市场份额将不断提高，发展前景广阔，有助于推动国民经济较快发展

2.不仅是商业，还是公益养老服务业的特殊性正体现于此我们不能仅将养老院投资项目当作是一种纯正欧I商业项目，要把它和房产、商场的I建设辨别开来我们国家人口数目大、老年人口比重大、长期的计划生育政策，以及地区公共基础建设日勺不均匀性是当下养老事业面临的基本现实问题，这也导致了政府主导的公共养老事业局限性以解决与满足我国日勺养老规定民办养老院在这时起了很重要的I补充作用更多民营养老院附加了为不同地区、不同层次日勺老年群体提供了多种选择，有助于使更多无力在家进行养老日勺老年人得到安逸舒服的I老年生活环境此外，解决了老年人H勺养老问题，也解放了其子女当经社会发展迅速，年轻人在就业、择偶、下一代日勺培养等方面面临着空前日勺压力没有了在家照顾老人也许是4个日勺牵绊，年轻人可以将更多的精力投入到自己的I事业中去，这有助于推动社会发展进步另一方面，老人安顿问题的解决也有助于避免家庭矛盾，减少因如何安顿老人而产生不必要的争论从这些层面上来说，养老院项目对国家、对社会是有奉献U勺，作为一家大型国企，这也是责任与担当的体现因而，在有经济能力投资发展的前提下，虽然收益不高，这种项目于是该鼓励的I

3.为公司带来附加价值除了以上所述的内容，投资养老院项目尚有其他附带价值一方面，养老院建设体现了公司日勺社会使命感，为行业的道德、责任、抱负等方面树立了标杆，同步对公司形象起到了宣传作用另一方面，有助于公司职工退休后的安顿问题有需要日勺退休工人可以很以便的找到一种养老场合，退休而又有精力口勺老人还可觉得养老院提供清洁、管理等的工作，实现再就业这对增强职工归属感，提高职工工作热情，构建和谐公司起到很大增进作用因此，作为一种大型公司，投资养老院这个热门市场是利大于弊欧I,是可行口勺只要有完善的规划、细致的勘察、优良H勺管理、热情的服务，各个项目一定能成为一种成功的I项目，对公司起到积极日勺作用

九、参照文献

1.徐相明；顾品强上海市奉贤区1960〜气温与降水量变化特性［期刊论文］-农技服务,27

（12）

2.崔丽；徐亚丽浅析养老院养老在中国H勺发展［期刊论文］-才智

（4）

3.龙霞我国民办非公司单位存在问题及对策一一以民办养老院为例［期刊论文卜管理观测

（27）

4.金依莎，刘彦华民办养老院:尚待成熟的投资蓝海［期刊论文］-小康•财智⑴

5.《大众商务（创业版）》编辑部投资养老机构:“夕阳”产业焕发“朝阳”前景［期刊论文卜大众商务（创业板）

（12）

6.林华外资养老院探路中国［期刊论文卜金融经济（市场版）

（8）

一、概况

1、项目概况

2、报告范畴

二、项目建设规模及建设内容

1、项目建设规模

2、项目建设内容

三、项目市场分析及市场定位（采用SWOT分析措施）

1、市场分析

2、市场定位

四、项目选址及建设条件

1、项目选址

2、建设条件

五、项目环保、安全卫生、消防及节能

1、环保

2、安全卫生

3、消防

4、节能

六、项目投资估计和资金筹措

七、项目风险分析

1、项目风险分析

2、项目风险回避

八、结论

九、参照文献

一、概况

1.项目概况运用既有的20亩土地，在奉贤区建立一所现代化欧

1、规范原则的养老院，扩大公司的1营收渠道和社会形象力，同步作为福利项目也为奉贤区H勺老人提供一种可以安适养老日勺环境,尽公司日勺社会义务养老问题是当下一种重要的讨论话题，如何做好养老院日勺建设、服务、医疗保健、财务效益等，是我们所要重点考虑的问题通过对既有养老院的状况的分析，我们可以获得直观的经验来对此项目区I建设做出指引

2.报告范畴通过对既有市场状况日勺分析，当下国情与民众需求的结识，并结合已有资本和目日勺，论述在奉贤建立养老院日勺各个方面的可行限度同步探讨建设规模、建设地址、环保、安全卫生、消防及节能、市场定位、效益与风险等多方位内容为公司与否将资源投入到养老院的建设中，如何保证经营中的利益并规避风险提供理论准备与指引其中特别注重SWOT分析法的指引意义

二、项目建设规模及建设内容L项目建设规模项目所在地定于上海市奉贤区，投入土地总计20亩，资金富余初步计划建设成一种布局合理，各项功能设施齐全的I养老社区，住宿公寓配套医疗室、保健室、老年活动室等设施，并且强调绿化建设，园区内卫生条件达到国标，空气质量良好，尽量使老年人养老生活舒服、安逸

3.项目建设内容

1、多层公寓养老院多层公寓的I总建筑面积约5000平米，建筑样式为豉混或框架构造，采用条形排布，以六层为主，配有电梯公共走廊宽阔、明亮，以便人员进出，大量采用外飘窗、凸窗、大阳台，保证有较好H勺采光性整个养老院充足运用自然资源，多层屋顶采用太阳能集中采热系统绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿、推窗见景H勺景观效果

2、医疗室建筑面积约1000平方米，养老院口勺医疗室建成双层建筑，各重要科室齐全，另有急救处与观测处医疗室要配备常规诊断与保健器械，并时刻有医生值班

3、活动室建筑面积约1000平方米，双层构造，重要配备棋牌室、乒乓球室和戏剧室和电影院等；

4、接待室、会议室、办公室建筑面积约1000平方米

5、其他公共设施总建筑面积约4000平方米，涉及公共餐厅、车库、景观绿化、老年人晨练运动器械和其他安全设施等

6、物业管理养老院实行封闭式现代化物业管理供电系统采用双路供电，采用高级安全插座；通讯系统每间都设立电话插口及网络接口；电视系统每间设立工控闭路电视及卫星电视；护理系统公寓每层均有护理人员值班，老人有何问题随叫随到，第一时间协助老人排忧解难安保系统周边采用围墙和景观绿化将养老院和外界隔开，同步有保安定期巡逻；

三、项目市场分析及市场定位

1.市场分析

1、我国养老院养老的背景目前，我国老龄化进入迅速发展阶段，据民政部门的权威信息显示，我国老年人口将年均增长800万到900万人，至力老年人口将达到

2.48亿，较目前增长1个亿估计至2050年进入重度老龄化阶段,老年人口将达到

4.37亿，约占全国总人口日勺30%也就是说，到本世纪中叶，我国将进入中档发达国家行列，那时，中国人口的1\3都将是老年人如今正处在老龄化社会日勺加速发展阶段，并呈现出老龄化规模大、速度快、区域发展不平衡、老龄化超前于现代化等特点，这都使得我国的养老事业成为新世纪国家发展的一种巨大挑战此外由于我国特殊欧I生育政策，上世纪90年代初，我国每10个年轻人养1一种老人，而目前越来越多的家庭将浮现4个老年人、一对夫妇和1个孩子的所谓“

4、

2、r格局，居家养老老式模式受到极大的挑战，一般家庭越来越小型化、核心化，已无力承当养老的重任,养老问题将更多的求助于社会因此社会养老越来越受到注重作为社会养老方式之一的养老院养老更是由于其专业化、人文化满足了老年人对于生活照顾、护理康复和精神关爱等方面的I需求，因此受到了人们欧I热捧

2、我国养老院养老面临时困境正是由于以上因素，从目前的状况来看，我国老人到养老院养老是一种发展的趋势，但目前也存在着诸多的问题

①、我国公办养老院供不应求、护理人员缺口大据保守估计，目前我国养老院的床位缺口数量在300万以上，但与此日益严重日勺老龄化现象相相应日勺则是养老护理人员不管是规模还是专业水平都不能适应这种严峻日勺现实目前我国至少需要1000万名养老护理人员养老护理员短缺已经成为制约养老服务业可持续发展日勺重要因素，民办养老院的I护理员多为都市下岗职工或农村无业的“4050”人员，文化限度不高,绝大多数缺少养老护理基本常识，仅靠经验来完毕平常工作，无法保证服务的专业性全国100多万养老护理专门服务人员中，持有国家养老护理职业证书日勺人员不到3万人，只占3%左右，由于待遇差、社会地位低、劳动强度大，护理人员流失严重改善养老护理队伍福利待遇，实现年轻化、知识化、专业化成为亟待解决的问题目前诸多地方存在着公办养老院“一串难求”和排队等床区I现象，这重要是由于公办养老院有着天然优势，从地理位置上来看，它们往往在市中心且接近居住区，医疗、交通等配套设施齐全，更大的优势在于公办养老院收费很低，因此广受欢迎

②、民办养老院发展受阻在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓这是由多方面的因素所导致的目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题I、资金短缺这是最大日勺困难按现行制度设计，养老院大多数为民办非公司单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特性是不以营利为目资源提供着不获得经济回报，不享有该组织口勺所有权由此不难看出，养老服务机构日勺公益性质是明确无误的也应为如此，其社会融资受到限制，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押中国人民银行《带框通则》对民办非公司单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行根据各自理解决定贷款条件而根据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制II、民办养老院承当重国家规定日勺免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到贯彻，导致民办养老院承当较重民办养老院属于非营利性的I民办非公司单位，早在，国务院办公厅就转发了《有关加快实现社会福利社会化的意见》，规定在用地、用电、用水、电话等方面予以优惠政策，但这些政策诸多都未得到有效贯彻例如，没有统一日勺税收政策，税务部门将有的民办养老院作为公司来看待；规定民办养老院日勺水电费按民用价格原则，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格原则收取，承诺的床位补贴不能到位等由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院欧I优惠政策形同虚设III、用地困难有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%由于近年O来房屋租金大幅攀升，费用不断增长这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少OIV、看病难，意外险空白大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具有条件，而未能纳入城乡职工基本医疗保险定点单位，因此参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的I难题民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此导致的纠纷较多，而保险公司一般不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范畴

2.市场定位在对实际状况的理解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这重要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等因素导致的但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题随着人们收入的增长，老人，以及他们日勺子女们更多地想要谋求一种足够舒服的I环境来安顿老人，这时，他们更多H勺是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件这些都为项目H勺发展带来了有利因素因此要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化

1、现代化养老院的建筑、设施等，充足彰显现代化，整体格局与一般居民区相似，不与外面世界脱轨;通过电视、网络、电信等手段让老人在生活中能以便地理解世界，并与外界交流；医疗室配备某些治疗老人常见疾病日勺先进医疗器械，做到紧急状况是能有效协助老人脱离危险；明确高效的园区管理等

（2）、科学化养老院H勺公寓建设要充足考虑科学、舒服，窗户、阳台H勺设立必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设立既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好，多选择，让老人在吃上面吃的舒心；老人口勺活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等

（3）人性化养老院的护理人员都要通过有关日勺职业测试，并有相称的工作经验，工作态度好,让老人满意；对于老人提出日勺问题与规定，养老院要及时认真地予以解决，尽最大也许满足老人；老人子女老看望老人口勺，予以以便的安排；活动室、学习室、多媒体娱乐室等一应俱全，满足老人多方面需求

四、项目选址及建设条件

1.项目选址本项目选址于奉贤区海思路，紧邻华东理工大学与上海师范大学，占地20亩因临近海湾大学城，文化氛围浓郁，且以便大学生到养老院进行志愿者活动因地处风景优美日勺海岸之滨,远离都市污染，故而空气清新，有益老年人生体健康此外，如今这里随着旅游业日勺发展，各项公共设施及银行、超市、邮局等一应俱全，有更数年轻人来到这里定居，从而为他们日勺老人住入养老院提供了客观条件

2.建设条件奉贤大学城涉及华东理工大学（奉贤校区）、上海师范大学（奉贤校区）、上海应用技术学院（奉贤校区）、上海旅游高等专科学校、上海商学院（奉浦校区）、上海电子信息职业技术学院、上海中华职业技术学院、上海工会管理职业学院、上海第二工业大学（奉贤校区）、上海都市管理职业技术学院（菜场路校区）等多所院校，其中上海师范大学（奉贤校区）,华东理工大学（奉贤校区），上海应用技术学院（奉贤校区）紧拥在一起，坐落在美丽日勺海湾旅游区，构成了继松江大学城和南汇大学城之后的第三所大学城一一奉贤大学城奉贤大学城建设是上海创立新型办学模式的一次摸索和改革，采用了市场经济体制下的新机制、新模式区里出土地、银行贷款搞基建、高校以租赁方式进入园区大学城“先换机制、再进学校”，几所大学优势互补、强强联合，共同构建没有“围墙”的大学园区，形成规划整体化、资源共享化、后勤社会化、管理集中化日勺园区运作模式，以此提高办学效益,盘活教学资源，增进上海高等教育规模的进一步扩大，满足市民对教育日益增长的需求养老院毗邻大学城，开发需要奉贤区政府批准设立，规划面积20亩，集中建造开发区按照精干、高效日勺原则设立必要H勺工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作、高效率、快节奏地为建设提供便利

3、水文地质条件本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小重要气象资料如下℃年平均气温

15.8℃年平均气温增温率

0.55/10a

1817.3mm年最大降雨量

1127.8mm年平均降雨量

654.3mm年最小降雨量

五、项目环保、安全卫生、消防及节能

1、环保1-1环保执行原则

1、《中华人民共和国环保法》

2、《建设项目环保保护管理措施》

3、《建设项目环保保护管理措施实行细则》

4、《污水综合排放原则》1-2污染物与污染源本项目产生H勺重要污染物为生活污水排水系统和生活废水排水系统，以及医疗特殊废水排水系统生活污水经化粪池解决后同生活废水回合一同排入市政污水管网，食堂排水经隔油器解决后排入室外生活污水排水管网，医院医疗区污废水分流排放，非医疗区污废水可直接排入都市污水排水管道，特殊部门的污水还应收集特殊解决1-3环保措施

1、项目规划对排污管网做了合理的J设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入都市地下污水管网

2、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾并安排保洁人员进行定期清理、打扫，以保持院区的清洁、卫生有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至都市垃圾解决场解决

3.安全卫生

1、常规区域绿化、路面平坦、无积水，重要道路用水泥、沥青或石块铺设,避免尘土飞扬

2、污水排放符合国家环保规定

3、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中解决

3、消防根据《建筑设计防火规范》GBJ16-87规定，养老院消防用水按室外25L/S计算，室内15L/S计算，消防管网布置成环形，消防用水和生活用水用同一根总管，养老院内配备一定数目的灭火器，同步培训护理人员和老人们对的使用灭火器

4、节能本项目重要节能为水、电为了进一步减少能耗，节省能源，减少生产成本，本项目采用了多项节能措施，重要措施所有

1、所有设备选型尽量采用节能型

2、为了提高电网的功率因素，在低电压侧不重静电容量

3、设立专门日勺能源和材料管理机构，检测各生产阶段日勺能源及节能状况并制定奖惩制度

六、项目投资估计和资金筹措项目估计投资为5000万元，涉及土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购买费、室内装修费、多媒体设备采购费，水电煤气费以及人工工资费等资金来源重要为三部分公司出资、国家补贴、社会资助公司资金重要用来承当建造于人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即贯彻到位，支撑建造所需特别日勺，这部分资金可以来源于公司日勺既有资金流，也可以来源于公司的I贷款国家补贴重要体目前水电等常规消耗类支出上社会资助能协助多媒体设备区I贯彻，以及多种医疗器械的配备

七、项目风险分析

1、项目风险分析风险是可以预测时不拟定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出如下几点重要风险

1、支付力风险从宏观面上来看，上海目前日勺养老院市场在较长时间内都会呈上升趋势，总体需求增长但由于区域经济发展的不平衡性，以及不同地区文化、习俗H勺差别，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感限度不一，这影响了老人搬入养老院的意愿养老院日勺收费项目大体相似，重要涉及一次性设备购买费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等收费原则根据房间类型、配套设备和提供的服务质量不同差距较大但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院口勺老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优质服务是保证市场口碑H勺核心因素

2、竞争风险随着中国老龄化人口和中产阶级数量迅速增长，外国投资者已经开始瞄准中国养老产业，中国养老产业也许在此后成为外国人的新战场不久前国内第一家顶级外资养老院在上海国际医学院落户这家颐养中心宣称将通过高质量、多样化日勺服务为老年人在志趣相投日勺群体中提供自主、稳定和高水准的生活，更重要的是老人们日勺健康能得到绝对日勺保障上海市老年学学会秘书长孙鹏镖觉得，有外资进入上海养老市场，并将富裕老人定位目的人群,这样的尝试未尝不可由于在上海的确存在部分有经济实力的老人或其子女乐意支付高昂养老费用的老年群体此外，德国青年社会及教育工作国际联盟也与青岛市老龄办达到合伙意向在将来两到三年,双方结合各自的优势与特点“取长补短”，中方发挥市场优势，德方发挥资金及经验优势，在青岛开办养老服务业项目，建设高档养老机构外国，特别是外国发达资本主义国家，比我们更早进入工业化社会，也更早地遇到老龄化的问题，无论在经济实力上还是在技术、管理等水平上都领先我们许多一旦政策容许下，外资资本大量投入到中国养老机构领域中，在将来几年内，是必会对国内养老市场形成巨大的冲击，也给本项目带来新H勺挑战此外，国内其他的养老机构，多种公办公营、民办公助、民办民营性质欧I养老机构，都会形成一定的I市场争夺,是需要注意的I地方

2、项目风险回避

1、市场定位和服务水平是核心因素在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成精确的I市场定位，适度超前的规划理念，独具风格的建筑布局，人性化日勺管理是成功日勺重要因子针对目前外资入侵主打高品位养老市场，既有公、民营养老机构则是无针对日勺面相一般大众,本项目应采用差别化服务来抢占市场对比外资养老机构，本项目应具有价格优势，而对照其他国内养老机构，本项目要有更好的管理水平与硬件能力实现竞争优势最重要的I一点还是在服务水平上养老产业事实上是一种服务I匕老人在其中的体验是评价一种养老机构水平和档次日勺最核心因素,无论竞争对手是谁或其如何，努力提高自身建设与服务水平是取胜日勺不二法宝2宣传与口碑项目价值的最后体现，耍超越众多的I竞争对手，需借助于经营中成功的形象包装和宣传筹划成功的形象包装和宣传筹划可以增长项目H勺附加值和产品竞争力养老院作为一种特殊日勺社会性服务部门，口碑起着重要作用好的口碑能带来更多的J客户，有助于赚钱而不好的口碑足以消灭一种项目这就规定项目从建设之日起，就要把环保、与民和谐放在首位，在项目投入使用之后，始终注重服务品质、乐于奉献，使老人们满意，这样便会带来良好的口碑

3、项目资本管理对公司拟投资的养老院项目，谨慎研究、科学决策，在投资决策上一方面要回避风险从本质上来说，养老机构是个特殊行业，既有赚钱性，又有福利性，回报率地，投资回收周期长,管理比较复杂因此将资金和精力集中在公司主营业务上，以支撑投资项目，使养老院项目收入占主营业务收入半尺一定的比例之内即可控制风险，保证对养老院日勺公司资源支持运用好补贴某些地方针对养老机构出台补贴政策，北京对通过民政部门批准、社会力量投资兴办日勺新建、扩建或运用其他设施改造的养老服务机构，符合建设项目管理规定和资助条件0U经评审优选，由市政府固定资产投资按照每张床位8000元一16000元予以一次性建设资金支持上海的补贴力度比北京更大此外，各地政府还于陆续增长了运营补贴，每张床位补贴金额在100元左右运用好这些补贴，有助于更好地建设养老院

八、结论

1.“夕阳”产业焕发“朝阳”前景

1、需求急切，市场广阔。