谁说大象不能跳舞？

策略研究I谁说大象不能跳舞？----------文带你看懂全国住宅市场的转型与变革从年下半年开始，全国房地产市场正式进入了发展的新周期从年至202120212024年上半年的房地产的发展情况，虽然统一的基调都是市场下行，政策优化放宽，但细致对比每年的嫡口市场走势,其中还是有很±的差异的今天,就我们从联、±地、商品住宅新房和二IJ手房的发展变化，来梳理下新周期中全国房地产的转型历程和特点01从先破后立，到先立后破，房地产转型发展的坎t可与坚韧从年到年上半年,在房地产政策方面，全国经历了由收紧到微调、再到全面20212024宽松和持续优化的过程政府根据市场变化适时调整政策方向，推动房地产市场向新周期的转变2021年，处于政策收紧的最后阶段限购、限贷、限售、限价等四限政策的严格执行，以及土地供应、金融监管等方面的收紧措施2022年，政府开始适时调整房地产政策，以稳定市场预期部分城市开始放松限购、限贷等政策，同时加大保障性住房建设力度，满足不同层次住房需求，2023年政策进入全面宽松优做0具体政策上全面取消或放松限购、限贷政策，下调房贷利率，降低购房首付比例，以及加大保障性住房建谢口城中村改造力度等然而，由于前期市场调整较深，市场恢复仍需一定时间2024年上半年，政策持续优化实施了进一步下调个人住房公积金贷款利率，取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率下限等，政策有效降低了购房门槛和成本房地产新周期的发展模式将更加注重市场的平衡发展、民生保障和可持续发展，主要发力的方法包括在彳蛤t发展租购并举、保障房建设、人地挂钩、房企经翔触；在消费端支持改善性需求、限购放松,房地产税等时间政策方向主基调房住不炒，稳地价，促刚需年重要会议月全国两会——房住不炒，房子是用来住的；稳地价，增加土地2021H13供应；帮助青年人缓解住房困难主基调支柱产业、长效发展年重要会议、月中央政治局会议首次提出房地产良性循环；、月2021H2112212中国经济年会,再次提出房地产是支柱产业2021-2022主基调通过〃稳需求〃来稳经济年重要会议月全国两会——租购并举，满足合理住房需求；稳地价、稳2022H1L3房价、稳预期；因城施策、月日，年降至O25205LPR

4.45%主基调通过〃保供给“来〃稳信心〃年重要会议、月日住建部等出台〃保交楼政策性银行专项借款政策；2022H

21819、月，金融十六条、第二支箭、第三支箭211-12主基调房住不炒、支持刚性和改善性住房需求重要会议月两会——防范化解优质头部房企风险；加强住房保障体系年L3建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题、2023H12月中央政治局会议——要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位4主基调:楼市全面优化调整，构建楼市新模式重要会议月中央政治局会议一适应我国房地产市场供求关系发生重年L72023大变化的新形势，适时调整优化房地产政策；、全国重点省市地方层面楼市H22松绑政策出台频率在月、月、月分别达到次、次、次9101115091111主基调:重磅优化政策应出尽出，全面去库存2024年重要会议月中央政治局会议——结合供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期H14待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施主基调防风险、去库存、完善供给体系、构建房地产发展新模式重要会议、月二十届三中全会加快建立租购并举的住房制度；加大保17障性住房建设和供给；充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权；改革房地2024年产开发融资方式和商品房预售制度、月中央政治局会议要持续防范化H227解重点领域风险要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作在土地市场，从2021年至2024年上半年经历了由热转冷再趋稳的过程2021年，土地市场经历了冷热两重天的变化上半年房地产住宅土拍市场仍处于相对高位运行，热点城市土拍竞争激烈，高溢价地块频出如徐州溢价率最高的宗地，平均溢价率5超,无锡月拍出的号地块溢价率超过但从第三季度开始，房100%5XDG-2020-55400%企开始逐渐出现违约暴雷现象，土拍溢价率也逐渐降低，甚至流拍土拍市场经历了冷热两重天之后，全国土地使用权出让收入达到历史高位的亿元，同比年上涨O

8705120203.5%2022年，土拍遇冷，央企和国企拿地占比迅速提高全年流拍撤牌增多，房企拿地意愿低迷，为稳定市场，部分地方国资平台成为土拍市场的主力军，进行托底拿地全年国有土地使用权出让收入下降到亿元，同比下降O

6685423.2%2023年，土拍市场持续低迷，成交量和溢价率均处于较低水平这一年政府频繁出台政策调整土白规则，如取消限价、降低保证金比例等，吸引房企参与因此尽管市场整体低迷，但部分优质地块仍受到房企的关注和争夺这一年国有土地使用权出让收入下降到亿元，57996接近年水平,同比下降，降幅收窄

201713.2%2024年上半年，土拍市场规模降量，局部地区热度回升政府继续加大政策扶持力度，进一^放宽土拍条件，以据:辰市场信心，宁波、苏州、厦门、合肥等热点城市地王再现，企业竞拍的信心和热度有所回暖但房企在拿地时整体仍持谨慎态度，更加注重项目的盈利能力和去化速度因此月全国国有土地使用权出让收入为亿元，同比降低1-

61526318.3%可以看出，在土地市场的成交金额方面，全国已经从年年的年均万多亿2019—20218元的规模，降低到了年一年的年均万多亿元的规模（年全年2021202452024。