物业管理工作方案

物业管理工作方案物业管理工作方案篇1为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，结合我市物业管理工作实际，特制定本方案

一、指导思想以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展

二、目标和范围

（一）目标

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到

90、

2、新建住宅小区推行招投标率达到100;20—年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》办主任蔡莹同志兼任主任，城管办主任林燕芳同志担任党务副主任办公室设在社区办主要职责负责指导各社区居委会划分物业管理小区，抓好试点，协调帮忙社区居委会解决有关问题各社区居委会要成立物业管理委员会，作为社区基层的物业管理协调机构

二、规划与目标

1、小区规划根据需要与合理原则，全街城建区规划为56个物业管理小区，其中基础条件较好的居民区（一类小区）15个；单位型居住区（二类小区）21个，目前，各方面尚不具备条件的小区（三类小区）20个江滨社区18个，其中一类小区8个；即

①江滨花园；

②中山2#、3#、4#；

③望园楼；

④建融花园；

⑤永乐花园；

⑥望江大厦；

⑦晏公小区；

⑧东风储蓄所宿舍二类小区8个，即

①市供销社;

②市公安局；

③北门小学；

④防疫站；

⑤粮食局；

⑥外贸公司；

⑦百合竹柴炭宿舍；

⑧金源小区三类小区2个，即

①晏公路；

②北门路后溪洋社区11个，其中一类小区3个即

①桃源新城；

②后溪公寓；

③燕城商厦二类小区3个即

①长途客运站小区；

②江边路81号至100号小区；

③江边路35号至68号小区三类小区5个即

①新府路69号小区；

②新府路65号小区；

③燕江中路66号小区；

④解放北路42号小区；

⑤江边路106号小区鸿燕社区6个，其中一类小区1个即茶花山庄二类小区2个即

①闽通长运黄山岭小区；

②燕江东路小区（包括市交通局宿舍楼、饲料公司宿舍楼、农行、重晶石宿舍楼、农行、化纤厂宿舍楼、劳服公司宿舍楼、燕归宿舍楼）三类小区3个即

①黄山新村一路；

②解放北路一组；

③解放北路二组红山社区13个，其中一类小区3个即

①库区路双龙小区；

②库区路化纤厂宿舍；

③燕江东路43号宿舍二类小区5个即

①永林宿舍；

②军供站宿舍；

③工商宿舍；

④智胜宿舍；

⑤种子公司宿舍三类小区5个即

①黄山二路居民区；

②石油公司宿舍;

③燕江东路居民区；

④库区路居民区；

⑤库区路货场黄山社区8个，其中二类小区3个即

①贮木场新村；

②永安四中；

③人造板厂三类小区5个即

①黄山岭；

②北大桥；

③西营坂；

④尼葛新村；

⑤原造纸厂福利区

2、工作目标社区物业管理工作是城市管理工作的重要基础，直接关系到居民的切实利益和社会的稳定与发展，加强社区物业管理不公有利于提高城市管理水平和改善城市居住环境，并且对于我市创立卫生城市、礼貌城市和一流人居环境具有重要意义20_年前，我街物业管理工作的目标是加大物业管理工作的宣传力度，让社区居民充分认识到物业管理工作的重要意义，取得理解和支持；在36个

一、二类物业管理小区逐个召开业主大会，成立业主委员会，切实发挥业主、业主委员会在物业管理活动中自治的作用；根据住宅小区的特点搞好分类指导，年内抓好五个试点，并认真推广；进一步规范小区的物业管理力争到达36个

一、二类物业管理小区在20_年底前，逐步实行规范化的物化管理，20个三类物业管理小区，按照“旧城改造一个规范一个”的原则进行，以全面提升城市管理水平

三、实施步骤

1、制订方案（20—年5月-6月15日）组织街、居工作人员对社区居民住宅进行摸底调查，研究讨论，在征求有关单位和社区居民意见的基础上，划定物业管理小区，制定社区物业管理实施方案

2、宣传部署（20_年5月26日-6月31日）召开各种会议，对社区物业管理工作动员部署；运用墙报、黑板报、专栏等形式加大物业管理工作的宣传力度，使社区居民充分认识实行物业管理工作的必要性和意义，以及给群众带来的.切身利益

3、抓好试点（20_年6月16日T0月30日）街道确定江滨社区的永乐花园、后溪洋社区的后溪公寓小区、鸿燕社区的黄山新村一路、红山社区的双龙小区、黄山社区的贮木场新村作为物业管理的试点小区试点方案另文

4、推广（20_年11月1日-20_年底）试点工作经验在各社区加以推广，地试点中存在的问题和不中之处加以修正和改善在具体实施过程中搞好分类督促指导，推进《物业管理条例》在我街的全面落实

四、主要措施

1、物业管理业管理领导小组每月召开一次会议，学习上级有关文件和会议精神，分析进度，查摆问题，研究部署阶段性工作等

2、建立街、居二级目标管理职责制街道和社区居委会主要领导是落实物业管理条例的第一职责人对社区物业管理工作做到亲自规划部署，经常了解情景，进取协调解决问题，确保全街物业管理工作有步骤有秩序地推进

3、强化考评，严肃纪律街道将定期或不定期地对各社区居委会和驻区单位推进物业管理工作的情景进行督促检查评比，对物管工作落实好的单位和表现突出的个人，年终进行表彰对群众反映强烈，不认真宣传条例，不主动划定物业管理区域，不进取支持业主成立业主委员会或配合有关部门推进物业管理工作的单位，要及时督导，责令其限期改正，典型的要予以通报批评或组织处理物业管理工作方案篇3

一、项目概况本建筑区划位于成都市郸县红光镇红高路1号本建筑区划规划设计的物业类型为住宅、商业本建筑区划规划建设净用地面积平方米本建筑区划总建筑面积平方米其中地上计入容积率的建筑面积平方米（住宅建筑面积平方米，商业用房建筑面积80792平方米,物管用房建筑面积945平方米）；地下建筑面积平方米，地下2层;总绿地面积40530平方米本建筑区划的建筑密度为

26.7%；综合容积率

3.498；绿地率30%本建筑区划规划建设机动（地下）车位4550个；其中商业占645个按照规划设计建造非机动车停车位6339个其中商业占2421个项目配套本物业设有五星级全域会所式酒店，涵盖室外露天泳池、亲子玩乐室、篮球馆、羽毛球馆、台球室、拳击馆，、健身馆二乒乓球馆、沙狐球馆、壁球馆等十余项设施及大型连锁超市、电影院、社区服务中心

二、综合服务质量标准

1、确保服务及时率100%;

2、客户服务满意度85%以上；

3、环境及保洁达到优秀等级；

4、设施设备完好率达98%,设备有效利用率95%；

5、重大消防、治安、安全事故率为0;

三、面积数据

1、商业总建筑面积80792平方米1）集中商业建筑面积16868平方米2）沿街商业建筑面积13330平方米3）人人乐大型超市建筑面积3300平方米4）太平洋影城建筑面积5893平方米

四、物业公共服务费标准物业服务费建筑面积—收费标准收费标准

3.0元/m7月

五、管理人员配备及主要职责管理人员的配备原则因事设岗、精简高效，使客户感觉没有虚职，没有闲人

1、客户服务部全面负责商业客户服务工作主要职能是客户接待与内部管理本部门直接接受物业服务中心经理领导该部门设主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商业1名），主要在前台主要职责1）严格遵守公司各项规章制度，服从管理2）接受物业服务中心经理的直接管理，对其工作负责3）负责物业管理工作的组织实施，收集物业各类数据，具体执行物业管理计划的编制工作4）负责与相关单位的协调、沟通，并建立良好的合作关系5）按时记录并核对水电起止度及收取，负责物业租赁费的催收6）每天不定期巡查商业区域的消防、安全、清洁及车库智能系统的检查，做好巡查记录7）处理前期物业的突发事件并及时上报领导8）完成领导临时交办的其它工作

2、工程维修部全面负责设备设施的运行、保养和维修工作主要职能是保证商业正常安全运行，使物业保值和升值本部门直接接受物业服务中心经理领导该部门设主管1名，水电、土建、机电三个专业的工人各1名

3、秩序维护部全面负责商场、影城及零星商铺的巡逻、监控、消防和车管工作主要职能是安全防范和消防管理直接接受物业费业务中心经理领导该部门设秩序维护领班1名，秩序维护员6名（巡逻岗）A、主要职责（巡逻岗）B、主要职责（车场）1）严格执行公司各项规章制度，服从管理2）接受物业经理的直接管理，对其工作负责3）负责车场管理工作的组织实施4）负责与相关单位协调，维护车库经营正常运行5）负责车场突发事件的前期处理并及时上报领导6）负责车场智能系统操作的指导、监查管理并简易维护，保证系统的正常运行7）严格按照车场管理制度每天不定期巡查车场的消防、安全、清洁，检查车辆的摆放情况，保证车质及车辆的，安全，做好巡查记录8）随时对道路和停放车辆进行巡视查看，保证车辆安全，发现漏油、漏水，未关车窗、车门、车灯，应随时通知车主，做好记录9）发现进场车辆有损坏时应向车主当场指出，并做好记录10）11）车场规定载有易燃、易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止放行进入车场严守岗位，不得擅离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题12）完成领导临时交办的其它任务

4、清洁绿化部全面负责商场、影城的室内保洁、室外保洁与绿化养护工作主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理直接接受物业服务中心经理领导该部门设清洁员5—7名，绿化1名A、主要职责（清洁）1）

六、管理服务原则

1、以客户需求为关注焦点，以持续提升客户满意度为服务目标

2、以塑造商业品牌，事先物业保值增值为目标

3、建立完善管理体系，打造高效商业管理队伍

4、为客户利益、顾客利益及物业整体发展而服务

七、物业管理服务内容及范围商业物业管理内容包括设备运行维护、安防和环境清洁等硬性服务，也包括环境的营造、人性化的细节服务等软性服务，只有将二者结合，才能更好提升商业物业的附加值和开发商、商家使用过程中对其工作的认同感管理内容主要包括

1、安防管理确保客户、顾客生命财产安全，是商业正常运营的基本条件，强有力的安防工作是商业正常运营的有力保障商场、影城营业时间内人流量大，人员庞大而且复杂，安防实行明岗与便衣巡逻、视频与监控相结合，与当地派出所密切配合；营业结束后统一清场工作要点治安巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及出入登记管理

2、消防工作消防责任重于泰山切实做好日常管理防范措施:消防设备设施定期检查、商场及影城内严禁使用大功率电器、严禁动用明火，一年内组织不少于两次消防演习

3、凡从事物业管理活动的企业，要100取得《物业企业资质证书》

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到

100、

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80以上成立业主大会和业主委员会

（二）范围对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理

（二）全力解决开发建设遗留问题开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决并对存工作要点消防设备设施的日常检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻等

3、保洁消杀绿化管理洁净的公共环境，是商业管理服务水平、企业形象的重要衡量指标营业时间内实行公共场所不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境定期开展公共环境的消杀工作，做好绿化维护，提升商业环境品质工作要点公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀

4、客户服务管理1）建立客户服务管理制度；2）办理入驻（迁离）手续，应查验客户相关资料，按规定程序办理，及时建档归档3）及时处理各类客户服务事宜，向客户宣传国家物业管理法律法规，促进客户正确、安全使用物业4）接待服务A、物业服务区域内应设立并公示服务电话，根据服务合同约定,明确服务时间，有服务记录B、接受客户诉求信息，应视情况轻重缓急程度，采取立即、及时或按约定时限予以答复和处理C、受理客户投诉，应核实情况，做好记录，及时处理，登记存档重要、重大投诉应回访切实满足客（商）户的需求，不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，形成商户、物业公司团结一致，共谋发展的良好局面所谓客户服务无小事，客户服务无止境,细节与执行力决定客户服务水平工作要点良性沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注客户发展

5、公共设施设备维护保养加强商业物业重要设施设备日常检查、维保，及时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生工作要点日常巡检、提前排除安全隐患、分步实施中修、大修计划

八、商业管理特点

1、顾客流量大、流动性强，进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要

2、管理点分散出入口多，电梯、自动扶梯、分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度大物业管理工作方案篇4第一章物业管理要点运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值人性化的管理方针为业户附加沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项、三个重点、四项措施”的管理方针

一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户需求建议采用的管理体制是企业化、专业化、一体化管理思想是安全服务第

一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品追求的目标是社会效益、环境效益、经济效益

二、二项

1、在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比

2、在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比

三、三个重点

1、完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境

2、环境管理责任到人大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环保意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景

3、安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊时间时力争将损失降至最小程度

四、四项措施

1、据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上,将之运用到物业的管理上从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引

2、制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作如《管理规章主度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的

3、时刻有这多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作

4、将不间断地充实管理队伍采用“培训一上岗一再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质第二章拟采用的管理模式物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门其优点是集指挥和只能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间

1、综合管理部1负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才2负责员工工作考勤3负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理⑷负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助5负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通6负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作7负责员工餐厅的监督、检查和管理工作8组织、开展企业文化活动9总经理指派的其他工作

2、物业管理部1负责筹建、管理员工餐厅2负责会所及会议中心的管理3书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出4负责物业的‘日常清洁工作5负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置6负责物业的除虫灭害工作7协助业主处理租赁工作8负责业户的搬入和迁出协调工作⑼负责业户档案的建立与管理工作10负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的钱点活动提供必要的帮助

3、安全管理部1负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作2与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系3成立义务消防队，定期举行消防演习4建立、健全、制定物业的各项安全规章制度5与业主签订“消防安全责任书”6负责物业大型活动的警卫布置7负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排8负责地下停车场的安全秩序管理工作9负责监工室管理工作10负责安全管理员的管理、培训、考核工作H总经理指派的其他工作

4、工程管理部1负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转2负责物业机电设备的日常维护保养工作3制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施4负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养5负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养6负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求7协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作8负责工程人员的管理、培训、考核工作9负责业主装修方案的审核、监督、管理工作10总经理指派的其他工作

5、财务管理部1协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系2建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作3征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用⑷征收和支付管理公司各类合同费用5制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表6按员工工资表发放员工工资7小量现金的支出和日常采购、入库工作8负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求9总经理指派的其他工作物业管理工作方案篇5为了规范小区内部管理,给广大业主提供一个“整洁、文明、安全、舒适”的居住环境，全力将—华庭推上中山市物业管理优秀住宅小区行列，树立小区良好形象，促进小区物业保值升值,现拟定以下争创“示范”实施方案开展实施工作分以下4个阶段申报准备阶段一宣传阶段一工作落实阶段一迎检阶段结束

一、申报准备阶段

1、根据上级主管部门要求，准备好各种送审材料，包括:小区建设工程规划许可证及规划验收文件;建设主管部门或质量部门出具的工程验收文件；上一年度物业公司财务报表；物业公司营业执照和业主委员会成立证明文件；经规划部门批准的‘项目总平面图；小区外观形象的照片若干张在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90以上同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》二是严格物业管理企业的资质审查在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得

2、填写《管理单位自评概述》，并将达标申报表上交中山市建设局和中山市房地产协会以上工作要求在20_年8月5日前完成,由物业总部—总监负责,—小姐配合

3、成立—华庭创建中山市物业管理示范住宅小区领导工作小组,具体成员为组长__（物业总监）副组长_（管理处经理）组员_（管理处主任）、_（安全服务部主任）、_（总监助理）；

4、领导小组下设5个专业小组第一组:基础管理组组长:一组员:、、第二组:清洁服务组组长—组员:、—;第三组绿化服务组组长—组员:、—第四组设备维修服务组组长:组员、第五组安全服务组组长:—组员—、—、—、—组织的成立和组别的分工，于20_年8月18日前明确落实

二、宣传阶段

1、明确创建工作目的，内部下发通知，全体总动员，统一思想认识，倡议广大员工积极参与；

2、发动广大业主积极配合，在各大堂张贴宣传通知，在各明显部位宣传横幅标语，营造活动气氛；以上工作要求在20_年8月20日前完成，由—负责,—、、—配合物业管理工作方案篇6根据市纪委关于纠风工作的部署和全市20_年纠风工作要点，结合全市物业管理行业实际，制定本工作方案

一、指导思想认真贯彻落实市纪委全会精神，以科学发展观为指导，坚持以人为本、执政为民理念，围绕全市物业管理行业存在的实际问题，扎实开展物业管理纠风治理工作，认真解决损害群众利益突出问题,为促进物业管理事业科学发展提供有力保证

二、工作目标按照市纪委一届—次全会精神和物业管理纠风调研汇报会的指示，全市物业管理纠风工作将认真贯彻落实上级部署，在市纪委统一领导和相关部门的通力协作下，实现以下目标一是将优化经济发展环境与物业管理纠风工作相结合，结合行业存在的问题，将物业服务企业的管理服务行为上升到全市优化经济发展环境工作上来，提高物业服务企业对优化经济发展环境的重要性认识；二是认真落实我市环境建设的工作重点，严肃“工作人员五条禁令”，加强学习，提高认识，严格落实各项规章制度，特别是考勤制度、请销假制度等，严禁工作中的“吃、拿、卡、要”现象，树立部门良好形象；三是加强监管手段，树立服务为民的思想，进一步规范行政行为，强化服务意识，解决百姓关注的热点难点问题，拓宽群众投诉渠道，广泛接受社会各界监督，及时办理群众的咨询和投诉

三、主要任务和责任分工

（一）重点加强物业管理法制建设在市纪委支持下，拟定《关于加强物业管理工作的实施意见》，报请市政府颁布实施加强物业管理关键环节监管规范物业市场准入、退出流程，紧紧抓住物业服务企业资质管理、前期物业管理招投标、前期物业管理备案、物业项目竣工（承接）验收、物业管理用房落实、物业服务企业退出项目管理“六个”关键环节，依法加强行政监管，依法维护物业管理各方当事人合法权益在强化监管的同时，形成各部门联动，齐抓共管的工作局面，为构建和谐社区形成联动合力完成时限20—年6月底牵头部门住房保障局责任部门市政府法制办、各区政府、建设局、规划局、工商局

（二）切实加大行业监管工作力度严格纠正随意降低服务标准或只收费不服务行为，促进物业行业规范服务，保障群众基本权益一是开展业主委员会培训工作结合推行社区物业服务站工作,举办社区、业委会专题培训，指导业主委员会切实发挥作用，促进业主自我管理、自我约束机制尽快形成，切实发挥业主委员会依法维护权益的功能二是严格实行物业管理招投标制度督促房地产开发与物业管理分离，鼓励有实力、信誉好的物业服务企业参与竞争，扶持其做大做强三是严格规范物业服务收费行为加快对住宅小区开展物业服务分等定级标准工作，实行优质优价，体现质价相符，进一步推广物业服务“菜单式”模式，切实提高服务收费透明度完成时限20—年12月底牵头部门住房保障局责任部门各区政府、物价局

（三）开展创建业主满意的物业公司活动今年市物业办将组织成立物业管理行风监督员队伍，同时开展创建业主满意的.物业公司评议活动通过以上载体，完善物业管理监督运行机制指导行业内部处理好以下五个方面的关系一是要处理好社区和物业的关系，建立社区与物业的良性互动机制；二是要处理好业主与物业公司的关系，提高物业服务企业的服务意识和技能；三是要处理好新区和老区的关系，通过有关制度和激励措施，妥善处理好协调发展的关系；四是要处理好日常管理和应急管理的关系，提高处理应急问题管理的能力；五是要处理好公共管理与物业公司的关系，梳理有关水电热气等公共服务与物业服务的界限，明晰物业管理范围完成时限20_年12月底牵头部门住房保障局责任部门市纪委环境办、各区政府（社区、城管）、建设局、规划局、环保局、供排水、供热、供电、供气、通讯等单位

（四）在保障性物业管理工作上实现突破针对老旧小区物业管理存在的问题，进一步探索保障性物业管理工作，通过组织贴心人行动、好邻居行动、新管家行动等多种措施，推进弃管楼房管理工作，计划成立社区物业服务站40个完成时限20年12月底牵头部门住房保障局责任部门各区政府、财政局、民政局

四、工作措施和保障措施

（一）工作措施市物业办以推进物业管理纠风工作为契机，深入解决影响和制约行业发展存在的问题，严格处理侵害百姓权益的违规企业重点从以下三个方面入手，一是重点研究解决如何规范服务行为问题20_年要从规范管理和服务方面出台有关规范性文件，明晰物业管理与公共服务单位的职责范围，解决好供水、供热、排水等维修管理责任划分问题在市纪委的支持下，将物业管理服务与公共服务的责任进行界定二是要规范入住收费工作针对物业公司收取装修保证金及进户不合理收费问题，要会同价格主管部门共同研究规范收费行为的具体工作措施建立收费价格公示制度，将企业等级、小区等级、服务标准、收费标准全面公示，服务成本也要定期公示，既是约束物业公司按标准提供服务，也能督促业主按标准履行义务三是要开展经常性培训现在的服务水准层次过低、服务程序、流程、职责不清晰，特别是一线人员缺少与服务标准对应的岗位培训对此,我们将全面开展物业管理培训工作，开展多层次的岗位培训工作，提升服务水平四是强化物业投诉调查、协调、调解措施，探索调解纠纷速裁平台，对业主的合理诉求提供法律支持，维护业主合法权益

（二）保障措施一是加强组织领导物业办高度重视物业管理纠风工作，为认真贯彻落实市纪委一届一次全会和全市优化经济发展环境工作会议精神，成立物业办纠风工作专项推进领导小组，狠抓落实二是强化责任意识各科室要认真履行职责，围绕纠风工作重点和百姓投诉热点，切实解决好百姓反响强烈的问题，明确责任，抓出实效三是加强协调和配合不定期与有关部门沟通，研究解决问题的措施和办法，对重大问题及时与纠风办请示汇报

五、组织领导组长—成员—领导小组下设办公室在局监察室，具体负责综合协调、督办落实工作物业管理工作方案篇7为做好—公司20__年防台防汛工作，根据集团防台防汛相关文件工作要求，认真落实防汛防风措施，确保安全到位、保障到位、责任到位提高应对灾害性天气的快速反应能力，在遇到高汛期、强台风来临期间，最大限度确保人员生命安全和减少公司经济损失，积极抓好防台防汛工作的.落实，确保安全生产工作落实到位，特制订公司20—年防台防汛工作方案

一、明确防台防汛工作目标严格贯彻落实十九大精神，坚持安全生产为第一原则，确保公司全体职工充分认识到防汛防台工作的重要性和必要性，杜绝思想上的麻痹心理和侥幸心理，严格落实防台防汛工作责任制，把防台防汛工作的各项措施落实到位

二、贯彻防台防汛工作要求

1、部署“提前”提前谋划、提前安排、提前落实

2、坚持“三个保证”保证领导靠前指挥、保证台风汛期值班制度、保证相关工作人员随时待命

3、做到“四个到位”应急预案落实到位、防范措施落实到位、领导责任制落实到位、工作安排落实到位

三、组织领导结构

1、防台防汛工作领导小组为使防台防汛决策部署更具实效性，成立防台防汛领导小组，做到提前预测、综合分析、认真组织、合理安排，确保统一指挥，迅速协调，领导小组成员名单如下组长—（主要负责人）副组长—（分管领导）成员—（业务部）、—（安全生产部）各物业资产管理人

2、职责分工组长对公司防台防汛工作负总责，全面指挥领导小组防台防汛工作；副组长对公司防台防汛工作负分管责任，协助组长开展指挥工作，并组织相关会议、监督相关工作执行情况等；各小组成员负有防台防汛工作直接责任，负责防台防汛工作方案具体实施

四、主要措施

1、坚持主讯期间值班制度日常以电话值班为主，台风过境期间安排专人进行值班，值班人员要密切关注公司物业，及时向防台防汛工作小组报告情况

2、开展全面隐患排查各物业管理人员应做好排查工作，在8月中旬之前，完成1次全面排查，重点做好排水系统、电器安全使用、玻璃幕墙、广告牌、安全应急等设施的全面排查，对查出的问题及时整改到位做好防台防汛期间的日常定期检查，并做好记录在汛期过后做好复查工作

3、加强责任落实力度各物业管理人应明确自身职责，全面落实防台防汛工作在领导小组日常指导监督的同时，领导小组组长和副组长将开展不定期抽查，对日常检查记录表、值班情况、情况上报不及时等，将根据性质追究责任—物业管理有限公司物业管理工作方案篇8为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行礼宾助理服务

（一）礼宾助理服务实施细则

1、分别于住宅大堂设礼宾助理，24小时接受咨询和服务

2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职助理的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户

3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求

4、助理定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策；企业新闻及相关政策、制度改革最新动态；社区生活诸如天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数,年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格

5、助理倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问

6、礼宾助理”出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退；1对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者；2自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者；3有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者二工作时间标准

1、业主投诉处理的工作时限1服务人员服务态度方面的投诉处理时限情节一般的，不超过半天；情节严重，不超过2天；2工程维修方面的投诉处理时限水浸、停电、停水、马桶堵塞等，及时处理，维修人员到现场时间不超过10分钟；换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天；其他维修，按与业主约定时限内完成，一般不能超过7个工作日；

（3）小区公共部分维修方面的投诉处理时限明显影响业主生活起居，如影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的，及时处理，处理人员到现场时间不得超过10分钟；其他公共部分维修，不得超过3个工作日；

（4）对其他业主行为的.投诉，如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等，物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理

（5）其他投诉的处理时限视具体情况而决定，到达处理时间不超过8小时

2、业主咨询回复工作时限

（1）关于小区一般情况，不涉及管理中心内部情况，不能马上回复的，不超过30分钟

（2）关于各项物业收费项目和标准，要求马上回复，无统一标准，需要确定的，征得业主同意，在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主

（3）关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询，一般要求马上回复，确实无法落实，不超过30分钟回复对方

（4）关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询，马上答复或与业主约定时限内回复，但原则上不得超过2个工作日

（三）工作质量要求

1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意，任何人员不得超过规定的时限；

2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访，回访率不得低于50%（重大投诉回访率达100%）,每月业主满意率要达到90%以上物业管理工作方案篇9以“创建卫生城市，构建和谐社会”为宗旨，不断增强市民文明卫生意识，改善居民生活工作环境，提高城市整体形象，让人民群众人人享受创建成果根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神，现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下

一、创建工作组织机构

（一）成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组（以下简称创卫领导小组）组长巴图（市房产局局长）副组长张焕宏（市房产局副局长）陈巴特尔（市物业处处长）成员段露芳（市物业处副处长）韩朝惠（市物业处管理科科长）贾宏（新城区物业局局长）武忠贵（赛罕区物业办主任）张毅（玉泉区物业办主任）周梅（回民区物业办主任）

（二）领导小组下设创建国家卫生城市办公室（以下简称创卫办），负责创建国家卫生城市的日常工作主任陈巴特尔副主任段露芳韩朝惠成员由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成

二、任务与要求

（一）明确责任目标

1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见，对创建阶段工作进行安排部署；听取四区物业力、（局）创卫工作汇报，提出要求，协调解决问题，检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题，负责创卫工作的通报、简报等宣传工作

2、四区物业力、（局）要立即行动起来，成立创卫工作小组，制定辖区创卫工作方案，真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位根据辖区内住宅小区现状，分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为，加强物业服务企业的卫生监管力度，重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施，建立卫生管理制度，落实清扫保洁人员，保持环境整洁，垃圾收集、储存、清运符合卫生要求

（二）具体要求“创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程，要求各物业服务企业做到

1、小区内垃圾日产日清；

2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物；

3、花草修剪整齐美观；

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物等现象；

5、房屋外观完整、整洁；室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒，建立档案,水箱要加盖加锁；

7、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；

8、车辆管理有序，按规定位置停放

（三）重点整治内容定期清理卫生死角；清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重，要加大力度进行整治，在全面整治的基础上，要加强日常保洁管理

三、创建工作步骤

1、动员部署阶段（20—年3月4月）〜成立工作领导小组，讨论方案，明确职责，研究工作；sp；召开物业服务企业工作动员大会；各物业服务企业拟定具体工作方案，对照标准，查找问题

2、整改提高阶段（20—年4月5月）〜开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标

3、考核验收阶段（20—年5月飞月）认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上，强化长效管理，提高工作水平迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合，发挥各自优势，同步协调推进，各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性，共同为创建工作献策献力，积极参与到各项创建活动中来，让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军

四、加大宣传力度，营造浓厚的创建氛围在创建活动中，要积极开展多种多样的宣传活动，切实加大宣传工作力度物业服务企业要配合社区，利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传，悬挂宣传横幅，每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识，努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛物业管理工作方案篇10近几年来，随着—经济建设的不断发展，人民生活水平和整体素质的进一步提高，各村的拆迁小区和商业性的开发小区如雨后春笋般涌现出来然而由于历史、区域性发展与建设、集镇规划等问题，并没有全部实行专业化、市场化物业管理为加快推进—平安和谐社区建设，制定一套规范的、符合—实际的物业管理方案，并在全镇小区推广是及时且必要的

一、目前—镇小区概况在—经济快速发展的同时，—的城镇建设也得到了突飞猛进的发展居民群众的居住环境发生了巨大的变化，一个个新建起来的小区为居民打造了一个舒适、优美、和谐、文明的家园全镇范围内，已经实行正式的物业管理的小区有金都华庭、丽景花苑、锦绣家园、金湾花苑等6个;而各村的拆迁安置小区如宗言村和谐苑、—村卧龙湖小区、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本没有管理

二、全镇推行物业管理的必要性

（一）商业住宅小区—已有的成气候的商住小区基本都已经有专业的物业管理公司进驻管理在小区管理上，他们有一套专业的、相对完善的管理模式，但并不代表可以高枕无忧，因为城市经验移植到农村有时也会水土不服由于历史、文化及风俗习惯的差异，农村居民和城市居民存在一定的差距虽然经济发展了，但城市化进程相对滞后，如果不从农村实际出发，完全照搬城市物业管理模式，就是引发很多问题，锦绣家园和金湾花苑已经因为沟通上的不通畅造成物业管理和小区业主之间发生矛盾与摩擦所以，对于—镇的商业小区而言,物业管理也需要因地制宜

（二）农村拆迁小区各村经济的发展及对生活环境要求的提高，促使拆迁小区建设进入到一个蓬勃发展的阶段在管理模式上都是由各村自行管理，由于没有统一的规范，造成管理效果参差不齐，引发一系列问题

1、安全问题目前，很多村的拆迁小区因没有建设完毕，还有后期工程正在进行，所以没有进行封闭式的管理小区道路虽装有监控设备，但基本形同虚设，早安全上造成了隐患

2、卫生环境问题:拆迁小区使村民原来的闲散的聚居模式变为集中的居住模式原来只要自扫门前雪就行，现在多出很多公共地方需要大家共同维护，但由于小农思想的影响，很多村民就疏忽了这一块，造成一些公共区域（如楼道）垃圾成灾四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充分调动街道、社区的积极性，依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益

（四）建立市、区、街道、社区职责明确责任体系对于具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100;对于尚不具备物业管理条件的住宅区，要确定管理单位，实行专项服务，待具备条件后，推行物业管理逐步形成以社区为主，专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任，为物业管理创造良好的环境

（五）采取多种形式，加大对物业管理方面法规的宣传工作制定具体的宣传方案，分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件，引起社会各界物业管理的重视，让广大业主不断了解物业管理的政策法规，引导全社会树立正确的消费观念，促进社会的和谐

三、组织领导为使这项工作落到实处，市政府成立领导小组组长邢凯副组长王铁成员单位市房产局、建委、规划局、公安局、行政执法局、民政局、各区政府领导小组办公室设在市房产局，负责日常的组织协调各区政府也要成立相应的组织机构，抓好具体的组织实施

四、职责分工规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持“条块结合、区域负责”的原则，市领导小组全面负责此项工作的监督、指导；市领导小组办公室具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；各区政府要针对物业管理存在的问题负责此项工作的具体实施；各相关部门按照职责分工，密切配合各区政府实施整改工作各单位、各部门要明确分工，落实责任，相互配合，加强检查验收，切实提高我市的物业管理水平市房产局为全市住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全市物业管理工作的指导、监督，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作，如物业管理立法、前期物业管理招投标、物业管理企业资质审查、业主大会、业主委员会组建、物业管理工作的调研和宣传等工作市建委、规划局为开发、建设单位的管理部门一是在进行住宅小区前期规划时，要规划建设必要的物业管理服务用房等相关配套设施，以方便后期的物业管理工作；二是严格按照规划对住宅小区进行竣工验收，不按规划建设的住宅小区，不能予以验收，并限期整改；三是对开发建设遗留问题，要制定整改工作方案，积极组织整改，达到合格标准市行政执法局、公安局负责对物业管理行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高各区政府为物业管理工作的责任主体，要针对目前物业管理工作存在的问题，制定具体的整改工作方案，积极配合市政府相关部n,加大管理力度，认真组织整改，使问题得到及时有效的解决

五、实施步骤依法加强居民小区物业管理是一项长期工作，为确保完成本方案确定的工作内容，今年要分三个阶段进行实施

（一）排查阶段由市领导小组牵头，建委、规划、房产、公安、行政执法等相关部门配合，各区政府组织实施，对开发建设遗留问题、物业管理和住宅小区存在的问题进行一次拉网式排查，并进行登记造册，建立管理档案

（二）整改完善阶段各区政府对排查中出现的各类问题进行认真分析，查找根源，制定相应的整改措施，报市领导小组审查，审查合格后，方可按责任分工认真组织整改

（三）验收阶段领导小组成员单位按照工作内容和标准，集中时间，认真组织,对整改后的物业企业和住宅小区逐个进行审核，确保达标

六、保障措施

（一）提高认识，明确责任各级领导要把加强居民小区物业管理工作当作重要工作来抓，实行“一把手”负责制，层层落实责任建立市、区、街道、社区职责明确的责任体系和长效管理机制市政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效

（二）密切配合，抓好整改市政府相关部门和各区政府要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改对整改不及时或不彻底的，有关部门要按照相关规定进行查处，确保全部达标

（三）加强宣传，营造氛围要结合开展“贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场”活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道

（四）强化管理，巩固成果市政府相关部门和各区政府要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确管理单位和管理责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定物业管理工作方案篇2为了贯彻执行《物业管理条件》，规范我街物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善社区居民的生活和工作环境，现结合我街实际，制定物业管理工作实施方案

一、组织领导街道成立物业管理领导小组主任由街道党工委副书记、办事处主任沈萌同志担任；副主任由街道党工委副书记郑文珍、街道办事处副主任陈同志担任；成员由街道党政办、城管办、社区办、物业管理公司和各社区居委会负责人组成下设办公室，由街道社区。