第五章 收益还原法

第五章收益还原法［学习目标］了解收益还原法的理论依据和适用范围，房地产纯收益、还原利率及收益年限等概念的含义，熟悉求取不同类型房地产纯收益的方法，掌握还原利率及收益年限的求取方法，重点掌握收益法的计算公式及应用［案例导入］估价业逐渐市场化楼市存无限潜力看好后市《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（草案）》公开征求意见于今年月日正式927完成，正式实施细则择日公布旧城改造动迁如何补偿，这个敏感的话题又让人们将关注的目光焦点落在了房地产估价行业上新浪乐居本次有幸专访了上海城市房地产估价公司总经理许军，他对于估价这个专业且又神秘的行业进行了深入解读，并站在估价的角度就目前房地产市场的走势提出自己的观点估价专业始于年代世纪行业走向市场化，房地产评估行业虽与百姓日常息息相关,但8021相对房地产其他领域而言相对陌生，了解估价定义的人甚少，对此许军笑称“估价行业实属低调，”他介绍道，房地产估价的标准定义为，接受委托人的委托对房地产价格提供专业意见，并为此承担法律责任的活动，由此也可以看出，房地产估价也与一般咨询性的估价有所区别实际上，房地产估价行业是随着改革开放市场经济的发展孕育而生许军解释说，早在80年代整个上海房产市场形成后，估价也开始逐渐发展起来，所以就专业而言，估价并非一个新名词而随着房产市场的不断完善，在年时，城市房地产管理法确定了两项与房地产估价相关94的制度这两项制度具体内容分别针对房地产估价制度、一级房地产估价人员的资格认证制度，许军笑称”就行业的诞生来说，估价行业是一个标准的后”90同时，许军指出，整个估价行业真正的市场化过程是在年以后年国务院发布有20002000关估价改制要求文件，要求中介鉴证类企业在年以后改制为市场化机制，并且从名称,人2000员，财务和相关的职责方面都有所改变从而估价行业转变成目前所能见到的这样一个市场化公司而在谈及估价行业在日常生活中所发挥的作用时，许军表示，虽然估价行业的“年纪较轻”，但是估价与日常经济活动等各方面都有着紧密联系他举例称，从房地产市场的最前期土地，到最终产品诞生的整个过程中，房地产估计行业在各个环节中都发挥着作用而目前市民们买房过程中，需要估价行业帮助的部分也日益增加，包括抵押贷款，房地产交易，对资产进行处理以及有些鉴证类需求，这些都需要进行评估由此，许军总结认为，估价行业在市民们的经济生活中占据着举足轻重的地位对于自己的企业在房地产估价行业占据了较为重要的地位，许军表现的十分谦逊，他认为企业的发展与企业特点有关，且与企业所有员工的努力是分不开的许军介绍道，企业是年由上海市房地产评估中心改制出来的，其前生属于事业单位,改2001制后才变为企业，而目前企业与政府部门及相关机构仍存有一定的关联同时，他补充表示，通过自身的努力和在估价领域的一些研究，近年来企业也获得了不同领域客户的认可支持，在资质方面也取得较好的成绩而实际上，上海房地产估价限公司中有部分特点都是之前改制出来的，不仅延续了原先事业单位的一些特点，同时还对原先体制中的弊端部分做出调整改进另外，企业从现代企业管理制度的角度来理解企业并提出做估价要有客观，独立，公正的立场，许军表示，从某元、万元、万元，从第六年到未来无穷远，每年的纯收益将稳定在万元左右，该类房283035地产的还原利率为该宗房地产的收益价格为10%ov=±az=i（1+r）r（l+r）z2022252830351+10%1+10%21+IO%31+10%41+10%510%l+10%5（万元）=

310.2

（四）、预知未来若干年后房地产价格的公式该情形下的假设前提是

（1）已知房地产在未来第，年末的价格为％,

①；第，年末的价格为％则其现值3的计算公式为v=y%+V，白（1+4V.3d3128334t现金流量图如图6-401234图6-4aV=-r1-1+rz1+rz如果为每年相同均为久则公式简化为实际估价中，对于待估房地产目前的价格难以知道，但根据城市规划的发展前景，或由于社会经济地理位置的改变，能够比较容易的预测待估房地产未来某一时期的房地产价格水平，适宜采用该公式，特别是某地区在若干年后，将会出现可以预见的较大改观的情况下例目前的房地产市场不景气，但预测年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价该6-63写字楼现行市场租金较低，年出租纯收益为万元，预计未来年内仍然维持在该水平,但等5003到年后市场回升时，将其转卖的售价会高达万元，销售锐费为售价的如果投资者379506%要求该类投资的收益率为则该写字楼目前的价值为10%,50079501-6%+,1-1+10%l+rzJ1+rz10%L l+10%3_（万元）=6858

（五）、纯收益按等差级数递增或者递减的公式该情形下的假设前提是

（1）纯收益按等差级数递增或者递减；

（2）还原利率不等于零为ro若收益年限为〃年，贝IJ:_aV=--------F式中，人纯收益逐年递增或者递减的数额，如纯收益第一年为，则第二年为第三a+b,年为第〃年为当逐年递增时力为正，当逐年递增时人为负a+2b,a+n-lb现金流量图如图6-5若收益年限无限，贝IJ:a+n-lba+2ba a+bA0123•……n图6-5例某宗房地产，通过预测得到其未来第一年的纯收益为万元，此后每年的纯收益将6-710在上一年的基础上增加万元，收益年限为年，该类房地产的还原利率为该宗房地产的1407%o40收益价格为=

285.6万元n

六、纯收益按等比级数递增或者递减+的r公n式该情形下的假设前提是纯收益按等比级数递增或者递减；还原利率不等于零为r112___x_________7%1+7%40六r gaxnJ+rr=g若收益年限为〃年，贝卜式中，纯收益逐年递增的比率，如纯收益第一年为则第二年为第三年为a第g—a1+g,1+g2,n年为当逐年递增时为正，当逐年递增时为负a1+g n/g g现金流量图如图6-7严a+l+gal+g2,al+g0123・・•・••n图6-7若收益年限无限，则v=—一g例某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为年；预6-850计该房地产未来第一年的纯收益为16万元，此后每年的纯收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的还原利率为该宗房地产的收益价格为9%、〃/1v=—^—]16_1+2%°1一10%-2%11+10%,万元=

195.41第三节纯收益、还原利率及收益年限的确定在了解了收益还原法的计算公式后，我们清楚的认识到，收益性房地产的价值就是该房地产的未来纯收益的现值之和由此可见，房地产价格的高低取决于三个因素.可获得纯收益的大小，即办的大小在其他因素不变的前提下，办大则房地产价格高,1ai小则房地产价格低.获得纯收益的可靠性，即厂的大小由于获得纯收益是否可靠将影响投资风险的大小,而2风险的大小又决定了还原利率的大小，它们之间的关系是获得的可靠则风险小，风险小则一r小，于是房地产的价格就高；获得

⑨不可靠则风险大，风险大则广大，于是房地产的价格就低.可获得纯收益期限的长短，即n的大小在其他因素不变的前提下，〃大则房地产价格3高，〃小则房地产价格低可见，收益还原法应用的关键是正确的确定待估房地产的纯收益由、还原利率厂及收益年限no

一、纯收益的确定纯收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的客观收益纯收益的大小是决定房地产价格的一个重要因素在实际估价中，只有全面了解有关收益性房地产的各种收益情况，才能客观地求取房地产的纯收益，准确的估价房地产价格-纯收益的计算公式计算纯收益的基本公式为纯收益=总收益-总费用=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、纯收益通常以年度计潜在毛收入，是假定房地产在充分利用无空置状态下可获得的收入有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置，拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入运营费用指维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益，运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率纯收益是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益-不同类型房地产纯收益的求取纯收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取出租型房地产纯收益的求取

1.出租是收益型房地产常见的经营利用方式，因而出租型房地产是收益还原法估价的典型对象出租型房地产，应根据租赁资料计算纯收益，纯收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金以及租赁代理费等由出租人负担的费用租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整直接经营型房地产纯收益的求取

2.直接经营型房地产的最大特点，是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开商业经营型房地产，应根据经营资料计算纯收益，纯收益为商品销售收入扣除商品销售1成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润工业型生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算收益,纯2收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润农地纯收益的估算，是由农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工3费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等尚未使用或自用的房地产，可比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相

3.应的方式计算纯收益，或直接比较得出纯收益混合型房地产纯收益的求取

4.对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的纯收益的求取，可以把它看成是各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合

（三）求取纯收益应注意的事项在实际估价中，由于经营管理水平等原因，某一具体估价对象的实际毛收入和运营费用因为其自身原因而具有个别性；而估价要求评估的是客观合理价格，因而应该参照市场上类似房地产的一般收入和费用水平，对估价对象的实际收入和费用进行调整，调整为具有代表性的客观收入和客观费用作为估价依据因此，在实际估价中纯收益的求取应注意以下几点:（）房地产的纯收益，是指房地产本身所带来的纯收益，包括有形收益和无形收益1

（2）运营费用包括两部分内容

（1）维持房地产正常生产、经营或使用所必须支出的费用，例如维修费、管理费等；

（2）归属于其他资本的收益，或称非房地产本身所创造的收益，例如货币资金的利息和利润等（）由有效毛收入扣除合理运营费用，实际上是由有效毛收入中扣除非房地产本身所创造的3收益，剩余的即是房地产本身所带来的收益，也即房地产的纯收益例有一建筑面积为的写字楼，其月毛租金水平为元/空置率为租金损6-9lOOOn10013%,失为毛租金收入的合理运营费用为有效租金收入的则该写字楼的2%,30%,潜在毛收入=元/卡.月义个月万；10001^x10012=120有效毛收入万元x（）（）万元；=1201-13%x1-2%=

102.3合理运营费用=万元万元；

102.3x30%=

30.7纯收益=万元-万元=万元

102.

330.

771.6

（4）实际估价中的潜在毛收入，有效毛收入，合理运营费用都应采用正常客观的数据，如果利用估价对象本身的资料推算出的潜在毛收入、有效毛收入、合理运营费用或纯收益与正常客观的情况不符，则应将其调整为正常客观的

（5）房地产有租约限制的，必须考虑租约对房地产价格的影响租约期内的租金，宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金例某商店的土地使用年限为年，从年月日起计该商店共有两层，每层6-10402004101有出租面积为平方米一层于年月日租出，租期为年，可出租面积的月租金为20020051015元/平方米，且每年不变；二层现暂空置附近类似商场

一、二层可出租面积的正常月租金180分别为元/平方米和元/平方米，运营费用率为该类房地产的还原利率为试20012025%9%估算该商场年月日带租约出售时的正常价格2008101商店一层价格的估算租约期内年纯收益二万元200xl80x1-25%12=

32.40租约期外年纯收益=2002001-25%12=

36.00万元X X

32.

4032.

4036.001一1+9；产-20+9%+1+9%2+9%1+9%2二（万元）

375.69商店二层价格的估算年纯收益（）（万元）=2001201-25%xl2=2L60X XV=U]___________J_（严_9%|_1+9%（万元）=

229.21该商店的正常价格=商店一层的价格+商店二层的价格（万元）=

375.69+

229.21=

604.90

（四）纯收益流量的类型求取纯收益时，应根据纯收益过去、现在、未来的变动情况及可获纯收益的年限，确定未来纯收益流量，并判断该未来纯收益流量属于下列哪种类型（）每年基本上固定不变；1（）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；2（）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；3（）其他有规则的变动情形4

二、还原利率的确定（―）还原利率的内涵还原利率是将房地产的纯收益转换成价值的比率实际上是一种投资收益率如果将购买房地产看成一种投资行为，这种投资所需投入的资本额，是房地产的价格，这笔投资在将来获得的收益就是房地产每年产生的纯收益简单的说，还原利率就是前述各种收益还原法公式中的丫从市场投资和统计角度而论，资本投资收益率的大小，与项目投资的风险、大小直接相关，即某类项目投资的风险越大，其收益率也相应越高；风险越小，其收益率越低因此,选用还原利率时，应等同于与获取估价对象的纯收益具有同等风险投资的收益率由于房地产具有位置固定性等特点，其风险因不同地区而异而且与房地产的类型或用途、投资者进入房地产市场的时机等因素相关因此，不同地区、不同时期、不同用途的房地产，投资的风险不同，还原利率也不相同，选用还原利率时，这点应特别注意运用收益还原法估价时，房地产价格对还原利率这一参数变化反映最为敏感，确定合适的还原利率是最重要也是最困难的问题由于还原利率的微小变化，将导致房地产价格的很大差异，从而直接影响估价结果的准确性如果还原利率选取不当，即使纯收益的估算很精确，计算结果仍然不可信任，如表所示6T表产生定额纯收益的房地产在不同还原利率下的评估价值6-1纯收益（万元）还原利率（％）评估价值（万元）

6415065120661006785.

7168756966.67注表中使用的估价公式为房地产价格=纯收益+还原利率从表中可以看出，每年都产生万元纯收益的房地产，在的还原利率下，评估价值约64%150万元，在的还原利率下，评估价值约万元，还原利率发生的变化，评估价值相差5%1001%50万元，因此，实际估价中对还原利率选取的精度要求非常高-还原利率的种类在房地产估价中应用最广泛的三种还原利率是综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率，这是与房地产估价对象的三种实物存在形态相应的综合还原利率

1.综合还原利率是应用于评估复合房地产时所采用的还原利率采用综合还原利率估算复合房地产的收益价格时，所对应的纯收益也是复合房地产的纯收益，即土地和建筑物产生的年纯收益之和建筑物还原利率

2.建筑物还原利率是运用收益还原法评估建筑物时所采用的还原利率采用建筑物还原利率估算建筑物的收益价格时，所对应的纯收益也是建筑物的年纯收益，即从房地的总年纯收益中分离出建筑物的收益土地还原利率

3.土地还原利率是运用收益还原法评估土地时所采用的还原利率采用土地还原利率估算土地的收益价格时，所对应的纯收益是土地的年纯收益，这个纯收益不应包括其他方面带来的部分如果在求取土地的价值时选用的还原利率不是土地还原利率，即使得出了一个结果,这个结果也不能说是土地价值.综合还原利率、建筑物还原利率、土地还原利率三者虽然是严格区分的，但又是相互联4系的如果知道了其中的两种还原利率，便可求出另外一种还原利率此三种还原利率相联系的公式如下_^V+V-rVr LB BB一匕%=善也蛔过小■=%+%式中心一综合还原利率；n—土地还原利率；一建筑物还原利率；KBV L一土地价值；VB一建筑物价值运用上述公式必须确切地知道土地价值和建筑物价值是多少，这有时难以做到但如果知道了土地价值占房地产价值的比率，建筑物价值占房地产价值的比率，也可以找出综合还原利率、建筑物还原利率和土还原利率三者的关系，其公式如下r=L-rL+B-rBo式中土地价值占房地产价值的比率；=L,FL+l-LrB=l-BrL+BrB L—一建筑物价值占房地价值的比率，3L+B=100%例某宗房地产，土地价值占总价值的土地还原利率为建筑物还原利率为6-1140%,6%,8%,综合还原利率为r=L-rL+1-L IB0=40%x6%+1-40%x8%=

7.2%三还原利率求取的基本方法合理确定还原利率是科学、准确地确定估价结果的关键，在房地产估价实践中，主要运用下列方法确定还原利率市场提取法

1.市场提取法又称实例法，是利用收益还原法公式，通过搜集市场上相类似房地产的纯收益、价格等资料，反求出还原利率的方法如果房地产市场比较发达，容易获得可靠的房地产交易资料，则市场提取法是一种有效而实用的方法运用市场提取法求取资本比率时，所选取的实例必须是与待估房地产相类似的实例；为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似房地产交易实例来求取具体要求是，选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例通过搜集的类似房地产的价格、纯收益等资料，分析纯收益的现金流量，选用相应的收益法计算公式，反求出还原利率在的情况下，通过直接求取例如在房地产市场中收集到五个待估房地产类似的交易实1例，如下表所示6-2表选取的可比实例及相关资料6-2可比实例纯收益万元/年价格万元还原利率%

11210211.

822319012.

13108811.

446554212.

059072012.5表中的个可比实例的还原利率的简单算术平均数为6-

2511.8%+

12.1%+

11.4%+

12.0%+

12.5%-5=

11.96%⑵在.卜一］的情况下，是通过一卜一古卜来求取具体是采用试错法，计算到一定精度后，再采用线性内插法来求取，即是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取，可通过计算机r来完成在的情况下，是通过厂二来求取3V6+gr-g v安全利率加风险调整值法

2.安全利率加风险调整值法又称累加法，是以安全利率加上风险调整值作为还原利率的方法，该方法将还原利率分为无风险投资收益率和风险投资收益率两大部分，分别求出每一部分，然后相加得到还原利率其中无风险投资收益率又称安全利率，由于现实经济生活中不存在无风险的投资，所以通常1可选用风险相对较低的投资收益率来代替安全利率，如同一时期的一年定期存款法定利率或一年期国债利率风险投资收益率又称风险调整值，是超出无风险投资收益率的部分，是承担额外风险2所要求的补偿还原利率其基本计算公式为还原利率=安全利率+风险调整值=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠该方法主要是从投资者获取期望目标收益的角度考虑，其技术关键是风险调整值的确定风险调整值是根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等各种风险因素，确定增加或减小的风险利率在不考虑时间和地域范围差异的情况下，风险调整值主要与房地产的类型相关，通常情况下，商业零售用房，写字楼，住宅、工业用房的投资风险依次降低，风险调整值也相应下降该方法的具体操作是首先找出安全利率，其次，确定在安全利率基础上对投资风险，管理负担和投入资金缺乏流动性的各项补偿复合投资收益率法

3.复合投资收益率是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为还原利率计算公式R=M.R M+1-M RE式中R-—还原利率粉—贷款价值比率%,抵押贷款额占房地产价值的比率---抵押贷款资本比率%,第一年还本付息额与抵押贷款额的比率RM--自有资本要求的正常收益率%RE下列几点有助于理解上述公式可以把购买房地产视作一种投资行为房地产价格为投资额，房地产纯收益为投资收1益购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分，特别是在房地产与金融紧2密联系的现代社会，所以有抵押贷款额+自有资金额二房地产价格房地产的收益相应的也有这两部分来分享，即3房地产纯收益=抵押贷款收益+自有资金收益于是有4房地产价格还原利率;抵押贷款额抵押贷款利率+自有资金额自有资金收益率X XX于是有5鳖斐慧资本化率=x抵押贷款利率+需驾整自有资金收益率x房地产价格房地产价格=贷款价值比率抵押贷款利率+-贷款价值比率自有资金收益率X1X例某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为自有资金要6-128%,求的年收益率为则该类房地产的还原利率为15%,r=M+1-MFM FEo=70%x8%+1-70%xl5%二

10.1%投资收益率排序插入法

4.投资收益率排序插入法是指找出相关投资类型及其收益率，风险程序，按风险大小排序,将估价对象与这投资的风险程序进行比较，判断，确定资本比率具体步骤如下调查、搜集估价对象所在地区的房地产投资、相关投资及其收益率和风险程度的资料,如1各种类型的银行存款、贷款、政府债券、保险、企业债券、股票，以及有关领域的投资收益率等将所搜集的不同类型投资的收益率按低到高的顺序排列，制成图表2将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较，考虑投资的流动性、管理的难易3以及作为资产的安全性等，判断出同等风险的投资，确定估价对象风险程度应落的位置根据估价对象风险程度所落的位置，在图表上找出对应的收益率，从而就确定出了所要4求的还原利率需要说明的是，无论采取何种方法求取还原利率，都需要估价人员运用自己掌握的关于还原利率的理论知识，结合实际估价经验和对当地的投资及房地产市场的充分了解等作出综合判断因此，还原利率的确定同整个房地产估价活动一样，是科学与艺术的有机结合

三、收益年限的确定对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，纯收益中不扣除建筑物折旧费些程度上而言，这个立场也影响到了企业的一个精神“在整个企业经营过程中，我们也做了一些别人不愿做的，但我们觉得很有价值的事情这些事情可能不能带来短期的利益，但会影响长远的管理和发展包括了我们对房地产数据库的建设以及对于人才的培养我们企业最早实行人员内部培养规章制度，并且为每位员工制定成长规划，人才的发展对于企业而言是相当重要的”许军分享道在谈及今年月日正式完成的《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（草案）》公927开征求意见时，许军显得颇具心得他表示，此次征收管理条例与此前区别最大的地方在于征收的主体明确为政府，即政府为征收人，而此举使征收管理工作有了较大的改观而该条例内在精神则体现了整个条例对于私有财产权益的保护，并体现了尊重精神该条例明确作为被征收人的所有相关权益都应该得到补偿，相比之前的相关条例，显得充分许多而这也从另一方面体现目前房地产市场的发展“对于房价的认识要有一个大的理解背景J许军如是说道他解释道，经济发展的水平提高使房地产价格、市场完善度及繁荣度也提高到了一定的水平许军总结表示，中国前三十年的房价走势由外部因素造成，经济因素，制度因素和政治因素，对房价推动力较强将来面对的更多是内部因素，房地产本身的特点，区位和权益因素，未来房产会是不断细化、细分的市场，价格变化不但是由宏观环境决定，在相对成熟的市场环境下，每一种房地产的变化都会有其自身的变化规律对市场经济的发展，对房产市场有信心，整个国家后三十年的发展很有潜力目前需要注意的是保障体系如何完善，在完善的前提下，商品市场才可能会有良性理性的发展此外，城市化进程的动力还是会有一定持续期整个城市的发展需要不断的完善三五年之后，外在面貌改变后，城市内在理念、城市管理、内在气质也有变化，这是城市化进程的另一方面城市如何发展与房地产是紧密相关，未来城市的发展空间非常巨大，总体看非常有信心第一节收益还原法概述

一、收益还原法的概念收益还原法又称收入资本化法、投资法或收益现值法，在土地经济理论和土地估价时又称为地租资本化法收益还原法是预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，收益还原法作为房地产市场价值的一种评估方法，以其充分的学术理论研究，被广泛地应用于具有收益的房地产的估价，采用收益法估价求得的价格称为收益价格

二、收益还原法的理论依据收益法的理论依据是经济学中的预期原理预期原理说明，决定房地产价值的，是房地产未来所能获得的收益，而不是过去已获得的收益；具体地说房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度，而不是基于其历史价格，即生产它所投入的成本或过去的市场状况由于房地产效用的长久性，在房地产耐用年限内，将会源源不断地给权利人带来经济收益因而，房地产的价格可由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来体现按照收益法评估的房地产价格，相当于这样一个货币额，如果把它存入银行就会源源不断地得到与某一房地产的纯收益相当的利息收入，即此时房地产的价格就相当于这一货币额，即和土地摊提费对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于或与土地使用年限一起结束的，就根据土地使用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，可采用下列方式之一处理（）先根据建筑物的经济寿命确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公1式，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值

（2）将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，纯收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费，即y a~D~DB L=或者”二——-——r Ij LV+d+d,R式中--------------建筑物折旧费；D---------土地摊提费；LD---------建筑物折旧率；BD---------土地费用摊提率L扣除建筑物折旧费和土地摊提费，相当于在每次建筑物经济寿命结束和土地使用年限到期时，能分别累积到一笔资金，利用该资金可对建筑物和土地进行不断地“复制，最终使房地产的收益年限拓展为无限年第四节收益还原法运用举例例某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益万元，年支出总费用万元在附6-135530近选取了、、、四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表试用所给资料估计该宗房地A BC D产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）该题关键是利用类似房地产的纯收益和价格资料求取还原利率（）年纯收益=万元155-30=25（）还原利率2类似房地产价格（万元）纯收益（万元/年）A25230B29435C2382811662030房地产还原利率二A

11.90%25235房地产还原利率二B=

11.90%29428房地产还原利率二C=

11.76%23820房地产还原利率二D=

12.05%还原利率二

11.90%+

11.90%+

11.76%+

12.05%-4=

11.90%25房地产价格=万元377^6%=21例某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有张床位，平均每张床位每天向客人实收6-14300元，年平均空房率为该旅馆营业平均每月花费万元；当地同档次旅馆一般床价为每5030%,14床每天45元，年平均空房率为20%,正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的还原利率为试选用所给资料估算该旅馆的价值10%o该题主要是注意实际收益与客观收益的问题除了有租约限制的以外，应采用客观收益在弄清了此问题的基础上，该旅馆的价值估算如下年有效毛收入=万元1300x45x365x1-20%=

394.20年运营费用=万元

2394.2x30%=

118.26年纯收益=万元

3394.2-

118.26=

275.94旅馆价值=万元

4295.94+10%=

2959.4例6-15某房地产建成于1998年12月30日，此后收益年限为50年；1999年12月30日至年月日分别获得纯收益、、万元；预计年月日至年月200212308590952003123020051230日要分别获得纯收益、、万元，从年月日起每年可获得的纯收益将稳定在95929420061230万元，•购买该类房地产通常可得到银行的抵押贷款，抵押贷款的年利率为自有资本9570%6%,要求的收益率为试利用上述资料估算该房地产年月日的收益价格10%20021230该题主要是注意过去收益与未来收益的问题收益价格是未来的纯收益折现到估价时点的价值之和在弄清了此问题的基础上，该房地产年底的收益价格估算如下2002计算公式为1（）ai（万元）；（万元）；a3（万元）a2=942=93=96（万元）=95（）（）3r=M-+1-M reFM=80%x8%+1-80%xl3%=9%n年4=48-4=44⑸-3年将上述数字代入公式中计算如下6949396951一1+9%1+9%21+9%39%1+9%3[1+9%44-3二（万元）

1029.92例某房地产估价技术报告片断6-

16.估价对象概况1待估房地产位于市路号，总用地面积为平方米，总建筑面积厂房建筑XX XXXX

4752.00面积平方米，办公楼建筑面积平方米

1023.

68626.96土地性质划拨用地，土地使用期限自年月至年月

1999820498.估价要求2要求评估该房地产年月日的价值

1999825.估价方法选用及测算3根据估价对象的特点和实际情况，认为该房地产同类市场出视较多，采用收益还原法进行估价计算公式（）在还原利率不变，年收益不变，收益年期有限的情况下1房地产价格V-----------房地产年纯收益a--------------还原利率r---------------房地产收益年限n--------------（）计算过程（按每平方米单位面积计算）2）确定租金价格1根据该区类似估价对象房地产租赁市场的调查和租赁案例的收集资料显示，其月租金水平厂房一般为元/平方米、厂区内办公楼为元/平方米，现根据对估价对象地理位置10-1820-35及装修情况等因素的综合考虑，确定估价对象的月租金为厂房为元/平方米月、办公楼为1320元/平方米月）确定还原利率2通过安全利率加风险调整值的方法来求取综合还原利率，安全利率取银行一年期存款利率

2.再根据估价对象所处地区社会经济环境及比较投资估价对象与投资其他经济行为的风险后，25%,认为风险调整值取比较合理，所以，综合还原利率为6%

8.25%）确定有效收益年期3根据估价规范，委估建筑物出现于补办土使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算折旧厂房生厂用房耐用年限为年办公楼耐用50年限为年，因委估物建于年，厂房剩余使用年限为年、办公楼剩余使用年限为

60198233.00年

43.00）计算年租金收益4年租金厂房（元）13x12x

1023.68=

159694.08办公楼（元）20x12x

626.9=

150470.40）计算年租赁成本5

①房产税按租金的贝12%,IJ厂房

159694.08x12%=

19163.29（元）办公楼（元）

150470.40x12%=

18056.45

②营业税附加按租金的则

5.875%,厂房

159694.08x

5.875%=

9382.03（元）办公楼；

150470.40x

5.875%=

8840.14（元）

③管理费按租金的贝

1.5%,IJ厂房

159694.08x

1.5%=

2395.41（元）办公楼

150470.40x

1.5%=

2257.06（元）

④维修费按建筑物重置价格的根据厦门市建设安装工程定额和取费标准，参考类似

2.0%,工程的造价，确定该工程的造价为元/平方米，贝920IJ厂房920x

1023.68x2%=

18835.71（元）办公楼920x

626.96x2%=

11536.06（元）

⑤保险费按建筑物重置价格的

1.5%o,厂房920x

1023.68x

1.5%o=

1412.68（元）办公楼920x

626.96xl.5%o=

865.20（元）

⑥年租金损失按半个月租金计算，折算为厂房13x13x

1023.68x（1-24）=

6653.92（元）办公楼20x12x

626.96x（1-24）=

6269.60（元）年租金成本合计厂房元

57843.04办公楼

47824.51元）计算年纯收益年纯收益二年总收益-成本6厂房

101851.04元办公楼

102645.89元）利用还原公式计算评估标的物现值7“

101851.04元=114431981则厂房

8.25%1+

8.25%

33102645.89-x=

1203031.447C

8.25%1+

8.25%43则办公楼:［小结］本章主要介绍市收益还原法的基本理论和评估步骤，收益还原法的概念、理论依据以及适用范围，重点阐述了收益还原法的计算公式，纯收益、还原利率及收益年限的确定最后通过相关实例介绍了收益还原法的应用［复习思考题］收益法的含义及其理论依据是什么？

1.收益法适用的对象和条件是什么？

2.收益法估价的操作步骤是什么？

3.列举收益法的各种计算公式及其应用条件

4.如何运用有限年期的收益法公式进行不同年期价格之间的换算？

5..什么是纯收益？纯收益求取中应注意哪些问题？

6.何谓还原利率？其实质是什么？7收益率与投资风险的关系如何？

8..何谓求取还原利率的市场提取法？

9.何谓求取还原利率的累加法？

10.何谓求取还原利率的投资收益率排序插入法？

11.土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率三者的含义及相互关系如何？12［案例分析］案例一某宾馆总建筑面积10000m2；一层建筑面积2000m2,其中500mz为宾馆大堂，150mz出租用于餐厅和咖啡厅；其余各层为宾馆客房、会议室和自和办公室该宾馆共有客房间190（建筑面积7600皿1）22）,会议室2间（建筑面积200nl2）,自用办公室3间（建筑面积200m2）,当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%；会议室的租金平均每间每次元，平均每间每月出租次；附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方50020米建筑面积元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积元，该宾馆正常经15000800营平均每月总费用占客房每月总收入的当地宾馆这种类型的房地产的还原利率为40%,8%o问题试利用上述资料估计该宾馆的正常总价格案例二某单位通过有偿出让方式取得了一宗地的土地使用权，当时购入价为每平方米400元，宗地占地面积为平方米，出让期为年，在此地块上建设了一饭店，建筑容积率为1000040目前已使用了年，根据当地市场资料，用比较法评估此地块得到目前出让期为年时的地3,1040价为每平方米元（容积率为时的地价），据当地资料，当容积率每增加时，宗地单位面50011积地价比容积率为时的地价的基础上增加该饭店现在每月的房地经营净收入为万元，16%,11当地同类型饭店现在每月的房地产经营净收入为万元若土地还原利率为建筑物还原利108%,率为10%问题试评估其不动产的现时价格？利息额纯收益二某一货币额利率X房地产价格=纯收益/利率因而购买收益性房地产可以视为一种投资，投资者购买收益性房地产，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金假设某投资者拥有一宗房地产，每年能产生万元的纯收益；同时，此投资者拥有万元15150的资本金，将其存入银行假设银行的年利率是则此投资者每年可得万元的资本利息额10%,15那么房地产每年产生的纯收益和万元的资本金每年获得的利息是等价的，我们可以认为该150房地产的价值是万元150上述收益还原法的基本思想是一种朴实、便于理解的表达，严格来说是不很确切的这仅仅是假设房地产纯收益和还原利率每年均不变，获取收益的年限为无限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的一种方法由于影响房地产纯收益的因素很多，实际上，纯收益往往经常变化，又由于我国的土地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采用的还原利率等于银行利率也仅是特例普遍适用的收益法的基本思想表述如下将估价时点视为现在，那么在现在购买有一定收益年限的房地产预示着在其未来的收益年限内可以源源不断地获取纯收益，如果现在有一货币额可与这未来源源不断的纯收益的现值之和等值，则这一货币额就是该房地产的价格收益性房地产的价值就是该房地产未来纯收益的现值之和，考虑到资金的时间价值，其高低取决于下列个因素、可获纯收益的大小；、可获纯收益期限的长短；、获得该纯收益3123的可靠性

三、收益还原法的适用范围房地产所产生的收益分为可以用货币来度量和无法用货币来度量两类收益法适用于有收益或有潜在收益，并且收益和风险都能够量化的房地产，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它属于收益性房地产即可如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公寓、游乐场、厂房、农地等房地产；而对于收益或潜在收益难以量化的房地产价格的评估则不适用如政府办公楼，学校公园、图书馆、博物馆等公用、公益房地产的估价，收益法大多不适用收益法还可用来检验市场比较法和成本法评估出来的价值的可靠性

四、收益还原法的操作步骤运用收益法估价一般分为下列个步骤进行7搜集有关房地产收入和费用的资料；12估算潜在毛收入；估算有效毛收入；3估算运营费用；4估算纯收益；5选用适当的还原利率；6选用适宜的计算公式求出收益价格7其中，潜在毛收入、有效毛收入，运营费用、纯收益均以年度计第二节收益还原法的计算公式根据收益还原法的基本原理，假设纯收益和还原利率都已知的条件下，我们来讨论收益还原法的各种计算公式

一、货币时间价值

一、货币时间价值概念对于一个投资者，很重视其投资和收益，如果仅测算出某一项目未来时期的盈利值，并不能直接说明该项目该时期的现金收支的实际情况，因而在测算未来收益的时候，必须考虑货币的时间价值一般来说，现在手持元现金与年后的元，对所有者来说并不相同，以后10110者换前者，还要有一定的“附加”，这就是利息，不是利息大小的是利率例如年利率为年10%,初存款为元，在年末就可得到元的利息由此知道，未来一年后的元刚好100100xl0%=10110等于现在的元，之间差的元就是“附加”那么，货币的时间价值的概念是在不考虑10010物价上涨因素的影响，同样的货币，在今天要比今后的某个时期更值钱，即同样数额的资金，在不同时间点上具有不同的价值下面讨论几个与资金时间价值有关的概念计算公式，假设一本金，即现值；年金，即连续出现在各计息周期期末的等额支付金额P A—n—计息周期数，一每个计息周期的利率一利息总额IF一本利之和，即将来值单利值

1.单利值是指现在存入一笔钱本金，按期以一定利率计算利息，每期均按原始本金计息,这种计息方式为单利在以单利计息的情况下，利息与时间是线性关系，不论计息期数为多大，只有本金计息，而利息不计息则利息为I=Pxzxnn期末的本利和为尸=P+/=jPl+ix〃复利值

2.复利值是指按期按一定利率将本金所生利息加到本金上再计息，逐期滚算到预定期数的本利总值，这一过程通常称为“利滚利利息为i=p[i+On-i〃期末的本利和为F=P+I=Pl+in显然对同一笔本金，在利率和计息周期相同的情况下，用复利计算出的利息金额比用单利计算出的利息金额大当本金越大，利率越高，计息周期越多时，两者差距越大要做到同样数额的本金，在计息周期相同的情况下，实现相同的时间价值，即本利之和相同或利息额相同，即单利计息的利率与复利计息的利率应不同，它们之间的关系是:设单利利率为〃复利利率为那么MP（l+=p（l+i）n或=p[（l+，2）-121+%〃T现值

3.现值指未来某一金额的现在价值，也就是现在按一定利率，存入一笔现金，到未来恰好等于某一金额，该存入现金就是未来这一金额的现在价值由尸=（尸）得P1+1式中，（i+r；）被称为折现系数生年金的复利值年金是指在某一特定时期内，每间隔相同时间收到或支付（偿还）一定数额的款项年金的复利值则是指年金按复利计算的本利总值年金的复利值为F=A（\++A（1+iy-2+..・+A（1+i）+A=A“+）〃_]_i_式中，被称为年金的复利值系数id年金的现值

5.年金的现值是指年金的复利值的现在价值由尸=尸力\和尸得到=9+，，LQ+L）」」炉—1+1zi+r辞了式中，称为年金的现值系数还本付息额

6.如果现在有一笔贷款产，准备〃年还清该笔贷款，年利率为，，那么每年应还本付息额的A计算公式可由尸=得到A

二、上述公式的运用某人于年月将元现金按年利率存入银行，单利按年计息，问到年L

1994320002.2%2004月本利和为多少？3/二P1+i x〃=20001+

2.2%x10=2440元.某公司向银行贷款万元，贷款利率为猊复利按年计息，期限为年，问到期该公

2125.855司应偿还银行多少钱？F=Pl+iy万元=120001+

5.85%5=159454某房地产现正在建设一幢商住楼，预计两年后销售，其利润为万元，问该利润现值

3.1800是多少年利率为

9.3%1800—.某综合楼的年租金为万元，问至第年末共获多少租金年利率为

4720102.0%P=F------------不=

1506.77a7U1+

9.3%

2.二A=720x支32^1:11:

7883.8万元〃1+TJ_i

2.0%.某综合楼拟出租年，年租金为万元，问年的租赁价值是多少年利率为

515570157.5%严]尸4=570x

1.46万元1+

7.5%=503J_i[l+in

7.5%1+

7.5%

15.某房地产公司向银行抵押贷款亿元，年利率为在年内分期偿还，问每年应

6125.05%,10还还本付息额是多少？A=]:120000x5-05%1+5-0^%1°=

15578.3万元〃1+Jl+o-lj1+

5.05%10-1

三、折现与折现率在进行房地产投资开发项目评估以及其他项目评估时，都需要考虑货币的时间价值房地产投资开发后，已建成物业出售或出租的收益相对于投资期是未来收益，需要调整到投资期的价值，以评估是否进行该项投资，这一过程称为折现将未来值折现到现值，就需要应用折现率所谓折现率就是一种将未来的价值折现到现在价值的利率，通过折现率计算所得的现值是复利的反向关系

二、收益还原法不同情形下的计算公式

一、基本计算公式根据资金的时间价值,我们将收益法的基本原理公式化:式中，房地V—产收益价格切一房地产第年纯收益i—房地产的还原利率rn一房地产自估价时点起至未来可获收益的年限使用现金流量图将公式形象化如图6-1Bi

3.

23.3a，i3nf t t¥……t01234……n图6-1因未来各年度的纯收益无法准确预测，因此，该公式只有理论上的意义，在现实中难以操作根据房地产未来获取纯收益流量的类型，我们可以推导出下述各种公式

二、纯收益及其它因素每年不变的公式该情形下的假设条件是1纯收益每年不变为a；2还原利率〃每年不变且大于零当r=0时,V=axn若收益年限为〃年，贝IJV=-1------------r|_l+r\使用现金流量图将公式形象化如图6-201234……n图6-2此公式适用于有限期出让大块土地地价的评估；对于单纯的建筑物估价，如果纯收益为折旧前的，也可近似采用此公式若收益年限无限，则V=-r该公式可直接用于估价土地的收益价格，因为土地的收益是无限期的；对于房地合一的房地产，当建筑物提取折旧时，其收益价格也可运用该公式例某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，土地出让年限为年，现已使用6-150了年；该房地产正常情况下的年纯收益为万元，还原利率为则该房地产的收益价格12010%,为U I1]2011尸[1+rH10%[1+10%万元=

195.60除了直接计算房地产收益价格外，该公式还有其他用途.同一房地产不同年限的价格换算；1假设岛K”=L y用心表示为无限年期时的值（当时，K=l）,〃表示收益年限为时的值,心77K/7=8K77K表示“为无限年时房地产的价格，匕表示〃为有限年期时房地产的收益价格，进一步可推导出YN~V OQXKNVn—vco X工”K K”该公式的运用前提为

（1）匕与VN对应的还原利率相同且不等于零，当M或昨之一为七时，要求还原利率nTZT7大于零；当匕和V N都不为几时，且还原利率等于零时，K=VN*N;

（2）V■〃与VN对应的纯收益相同或可转化为相同（如单位面积的纯收益相同）；

（3）如果％和VN对应的是两宗房地产，则该两种房地产除年限（收益年限或土地使用权年）不同外，其他方面均应相同或修正为相同例已知某收益性房地产年的收益权利的价格为元/平方米，还原利率试求6-250300010%,其年收益权利的价格30匕%1殳=3000x1--一二^/1--—1——L JL1+10%1+10%二元/平方米

2852.

38.比较不同年限房地产价格的高低2如果两宗房地产收益的年限或土地使用权年限不同时，就不能直接比较该两宗房地产价格的高低，需将它们转换成相同年限下的价格例有、两宗房地产，房地产的收益年限为年，单价元/平方米，房地6-3A B A502000B产的收益年限为年，单价元/平方米假设还原利率为试比较该两宗房地产价格的30180010%,高低要比较该两宗房地产价格的高低,需要将它们先转换成相同年限下的价格为计算的方便,房地产匕=》=%A«201—=2000+1—1+“」1+10%严—将它们都转换成无限年下的价格元/平方米=

2017.18匕*=%A2011+”[=1800+1-1+10%30_房地产B（元/平方米）=

2114.27通过上述处理之后知道，名义上房地产的价格低于房地产的价格，实际上却高于BAA房地产的价格用于市场比较法中土地使用权年期修正

3.该公式可用于市场比较法估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正例某宗工业用地出让的土地使用权年限为年，所处地段的基准地价为元/平方6-4501200米，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地还原利率为通过对基准10%地价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格为V50=V8X Kso其他作用

4.该公式还可用来计算不同还原利率下，有限年土地使用权价格接近于无限年土地使用权价格的年限如可以用来说明还原利率不同，土地使用年限长到何时，有限年的土地使用权价格接近于无限年的土地所有权价格通过计算可知，还原利率越高，接近于无限年的价格越快当还原利率为时，需要年才能达到无限年的价格，时为年，时为年，时为2%5203%3504%2605%220年，时为年，时为年，时为年，时为年，时为年，时6%1807%1508%1309%12014%8020%为年当还原利率为时，只要年就相当于无限年的价格6025%50

（三）、纯收益在前若干年有变化的公式该情形下的假设前提是

（1）纯收益在未来前r年（含第/年）有变化，在f年以后无变化为a；（）还原利率不等于零为〃；2若收益年限为〃年，贝IJv=y ai+-|~i___________!—11（21+―—现金流量图如图6-3图6-3该公式有重要的实用价值，在实际估价中，一般很难准确预测在房地产的整个使用周期内0123tt+1t+2n每年的纯收益，但可以根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来年或可以预测的3-5更长时期的纯收益作出估计，并且假设从此以后的纯收益将不变，然后对这两部分纯收益进行折现处理，计算出房地产的价格若收益年限无限，则v=ta.ai=\------7+---------例某宗房地产，通1+r1rl+rz6-5过预测得到其未来年的纯收益分别为万元、万元、万5202225。