第八章 其他估价方法

第八章其他估价方法［学习目标］了解长期趋势法的基本原理，熟悉路线价法的评估方法［案例导入］我国房地产估价、经纪行业概况及学会简介房地产估价、经纪行业属于房地产中介业，是改革开放后，随着房地产市场的发展而快速发展起来的两个新兴行业，是我国房地产业的重要组成部分中国法律规定我国实行房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度，通过国家举办的执业资格考试并取得房地产估价师和房地产经纪人资格的人才能从事房地产估价、经纪活动目前，我国有房地产估价机构5000余家，房地产估价师

3.9万人，房地产估价行业从业人员超过25万人；房地产经纪机构3万余家，房地产经纪人

3.5万人，房地产经纪从业人员超过百万人房地产估价、经纪机构已经成为解决年轻人，特别是高校毕业生就业的重要渠道中国房地产估价师与房地产经纪人学会是房地产估价、经纪行业唯一的全国自律性社会团体，其前身是成立于1994年8月的中国房地产估价师学会2004年7月，经原建设部同意、民政部批准，变更为现名本会的主要职能开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则,加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价和经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价和经纪行业规范健康持续发展2006年，本会成为国际测量师联合会FIG全权团体会员，2009年被民政部授予首批4A级全国性行业协会商会、全国先进社会组织第一节、长期趋势法

一、长期趋势法的基本原理长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，对房地产的未来价格作出推测、判断的方法-时间序列事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时间的变化上升，要么随着时间的变化下降如果将间隔相等时刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了时间序列在相当长的一段时间间隔内，时间序列变化的规律不会改变，那么寻找出这种规律就能预测出时间序列的未来值换言之，人们可以根据时间序列变化的规律，将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以后若干期可能发生的数值在国民经济持续发展时期，一般说房地产价格会呈现不断上升趋势人们可以根据这一时期内的历史资料建立某类房地产价格的时间序列，研究发现它的总体变动规律，运用一定的数学手段就能对未来时刻的房地产价格作出一个比较科学的推断反之，在国民经济低速发展或出现负增长时期，房地产需求萎缩，价格也会出现下降趋势，采用相同方法也会比较正确地估计出房地产未来的价格

（二）运用长期趋势法预测房地产价格的步骤根据长期趋势法的基本原理，预测房地产价格可以分为如下几个步骤

（1）搜集关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料，并进行检查和鉴别；

（2）整理这些价格资料，将时间顺序排成时间序列；

（3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势；

（4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格

（三）长期趋势法的其他作用长期趋势法不仅能够预测房地产未来的价格，还具有其他作用

（1）用于收益法中对未来净收益等的预测；

（2）用于比较法中对可比实例价格进行交易日期修正；

（3）用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展趋势或潜力；

（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏等

（四）长期趋势法适应的对象和条件长期趋势法是根据房地产价格在长期内形成的规律作出判断，借助历史统计资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在所以，长期趋势法适应的对象与价格无明显季节波动的房地产，适应的条件是拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就越准确、可信，因为长期趋势可以消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动

二、平均增减趋势法平均增减趋势法又分为平均增减量趋势法和平均发展速度趋势法（-）平均增减量趋势法如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单的平均增减量趋势法具体做法是首先考察前一期与后一期之间的差，如果每个差波动不大的话，可取其平均值……么=〃+双d=［（P1-Po）+（P2-P1）+（P,-Pi-｝）++（p〃-01）］/n=（%-Po）/n式中Vi—第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值；i—时期序数，i=l,2,n；P0一基期房地产价格的实际值；d一逐期增减量的平均数；Pi—第i期房地产价格的实际值例8-1需要预测某地区某类房地产2003年的价格，已知该地区该类房地产1998年一2002年的价格及其逐年上涨额如表8-1中第二列和第三列所示表8-1某地区某类房地产1998年—2002年的价格（元/平方米）年份房地产的实际价格逐年上涨额房地产的趋势值1998年10901999年125016012552000年142017012402001年158616615852002年17501641750根据历史数据计算出逐年变动额，其逐年变动额平均值，d（160+170+166+164）=165元/平方米，所以该类房地产2003年的预测值为V=1090+165x5=1915元/平方米运用平均增减量法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近，否则就不适宜采用这种方法由于接近估价时点时的增减量对估价更为重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及估价人员的经验来判断确定

（二）平均发展速度趋势法如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，就可以根据逐期发展速度的平均值来推算各期遥趋势值计算公式如下:%=2|/Po X〃2/X23/X p./P-x X〃〃/p_y/fln2,/PC式中t—房地产价格平均发展速度；匕一第i期（可为年、半年、季、月等，下同）房地产价格的趋势值;I—时间序列，i=l,2,3-n；P，一第i期房地产价格的实际值；P一基期房地产价格的实际值例8-2:需要预测某宗房地产2005年的价格，已知该类房地产2000-2004年的价格及其逐年上涨速度如表8-2中第2列和第3列所示表8-2某类房地产2000—2004年的价格（元/m2）房地产价格的实际值连年上污长速度（名）房地产价格的强势年份

20005602001675120.

56782002820121.

58202003985120.

199220041200121.81200【解】由题意本例房地产价格的平均发展速度为t=（1200/560）1/4=

1.21据此预测该宗房地产2005年的价格为V=560x

1.215=1452（元/m2）5如果利用上述资料预测该宗房地产2006年的价格，则为V=560xl.216=1758（元/m2）6运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法与平均增减量法类似，由于越接近估价时点的发展速度对估价更为重要，因此，对过去各期的发展速度如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均发展速度，则更能使评估价值接近或符合实际至于在估价时究竟应采用哪种权数予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势，以及估价人员的经验来判断确定

三、移动平均趋势法移动平均趋势法分为简单移动平均法和加权移动平均法，是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数,形成一个新的派生平均价格的时间序列，消除价格短期波动的影响，呈现出价格长期的基本发展趋势运用移动平均法时，应当按照房地产价格变化的周期长度移动平均-简单移动平均法例8-3:某地区某类房地产2002年各月平均价格如表8-1-3,试预测该类房地产2003年1月份的平均价格表8-3某地区某类房地产2002年各月平均价格元/平方米月份实际平均价格3个月移动平均值5个月移动平均值116822142231726417701610520981639617061865174071694185817448199818331799919101799185310152618671881111698181117671217741711176516661781分析历史数据，房地产价格随机波动较大，经移动平均法计算后，波动减少,消除了随机干扰移动平均项数取值越大，修匀程度也就越大，波动也就越小，但是这种情况下对真实价格变化趋势反应也就越迟钝反之，如果移动平均项数取值越小，对真实房地产价格变化趋势反应越灵敏，易于把随机干扰反应出来因此移动平均项数的选择至关重要，应根据具体情况作出决定简单移动平均法只适合近期预测，而且是预测目标发展趋势变化不大如果目标发展趋势存在其他变化，采用简单移动平均法就会产生较大的预测偏差

（二）加权移动平均法加权移动平均法是将估价时点前若干时期的房地产价格的实际数据经加权后，再采用上述类似简单移动平均法的方法进行趋势估计之所以需要加权，是因为接近估价时点的房地产价格的实际数据对评估更为重要，加权后能使评估更接近或符合实际

四、数学曲线拟合法数学曲线拟合法有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法运用直线趋势法估价，估价对象历史价格的时间序列散点图应当表现出明显的直线趋势，数据点偏离拟合直线估计值的离差平方的算术平均数的平方根（即估计值的标准误差）不得大于允许的误差值设y为各时期的房地产价格，x为时间，根据若干组x与y的历史数据，在直角坐标系上绘出各组数据的散点图，然后求出离各组数据点距离最小的直线，即为预测值的回归直线该直线方程为y=a+bx式中a—回归直线在y轴上的截距；b—回归直线的斜率用最小二乘法解得的a、b的值分别为a=y-bx~22x2-Nx^

五、指数修匀法指数修匀法是以本期的实际值和本期的预期值为依据，经过修匀后得出下一时期预测值的一种预测方法其计算公式为匕+1=匕+（小一匕）ap+（1-二）匕=j式中vt+l——第i+1期的预测值Vi—第i期的预测值Pi—第i期的预测值a—修匀常数，0«々工1指数修匀法的关键在于修匀系数的确定在实际应用中，可通过试算法来确定值比如，可对某一个房地产同时用=

0.

3、

0.

5、

0.

7、

0.9进行试算，看哪个常数修正的预测值与实际值的绝对误差最小，就以这个常数进行修正最合适修匀系数a是一个加权系数，它是新旧数据的分配比置越小，Vi所占的比重越大，所得的预测值就越平稳；越大，Pi所占的比重越大，预测值对最新趋势的反映越灵敏；当=1时，最近的实际数据就是下一周期预测值；当=0时，该期预测值等于上一周期的预测值关于初始值Vi,当历史数据相当多（之50）时,可取Vi=Pi,因为初始值Pi的影响将逐步修匀；当历史数据较少（＜5°）时，可取匕=»第二节、路线价法

一、路线价法的基本原理路线价法是根据土地价值随街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法与比较法、收益法等估价方法对个别宗地地价评估相比，这种方法能对大量土地迅速估价，是评估大量土地的一种常用方法上述单价即为路线价（unit value）,是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地，设定标准深度，求取的该标准深度的若干宗地的平均单价路线价估价法的基本理论依据是级差地租原理，城市土地的土地位置有不同的使用效果和产生不同的经济效益城市的主要街道，尤其是商业区街道的地块的临街位置直接关系到未来房地产，尤其是商业房地产的使用效率地块临街的宽度、进深的长度、地形的形状、临街的位置等反映了房地产使用的方便性和可用性，故应依此进行适当调整，才能求得待估地块的合理价格路线价估价法认为市区各宗土地价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减，一宗地越接近道路部分价值越高，离开街道愈远价值愈低临接同一街道的宗地根据可级性大小，可划分为不同的地价区段，以不同的路线价区段来表示宗地的不同可及性在同一路线价区段内的宗地，虽然可及性基本相等，但由于宗地的深度、宽度、形状、面积、位置等仍有差异，可用性相差很大，所以需制订各种修正率，对路线价进行调整因此路线价法的理论基础也是替代原理根据上述原理，路线价估价法的关键是标准宗地的确定、路线价的附设和深度修正率的确定路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式为土地价格（单价）=路线价x深度价格修正率土地价格（总价）=路线价x深度价格修正率x土地面积如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了上述计算公式计算价格，还要做加价或减价修正计算公式如下土地价格（单价）=路线价X深度价格修正率X其他价格修正率土地价格（总价）二路线价X深度价格修正率X其他价格修正率X土地面积或者土地价格（单价）二路线价X深度价格修正率土单价修正额土地价格（总价）二路线价X深度价格修正率X土地面积土总价修正额

二、路线价估价法的适应范围路线价法适宜于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合路线价法是否运用得当,还依赖于较为整齐的道路系统和宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率

三、路线价法的操作步骤运用路线价法估价一般分为划分路线价区段、设定标准深度、选取标准宗地、调查评估路线价、制作深度价格修正率表和其他价格修正率表、计算临街各宗土地的价格等6个步骤（-）划分路线价区段路线价区段是沿街带状的一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异的地点，通常是从十字路或丁字路中心处划分，两路口之间的地段为一个路线价区段但较长的繁华街道，有时需要将两路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价而某些不很繁华的街道，同一路线价区段可延长至数个路口另外，在同一条道路上，如果某一侧的繁华程度与对侧有显著差异时，应以道路中心为分界线，将该道路的两侧各视为一个路线价区段，附设两种不同的路线价路线价是路线的平均地价，因此路线价区段划分合理与否直接影响路线价水平路线价区段划分除在室内进行外，还要进行实地外业调查路线价区段划分完毕，对每一路线段求该路线段内标准宗地的平均地价，附设于该路线段上

（二）设定标准深度从理论上讲，标准深度是地价变化的转折点，由此向街道方向地价受街道的影响而有所变化，由此远离街道方向地价不受街道的影响但实际估价中的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的众数以临街土地的临街深度的众数为标准深度，可以简化以后各宗土地价格的计算如果不以临街土地的临街深度的众数为标准深度，由此制作的深度价格修正率表，将使以后多数土地价格的计算都要用深度价格修正率进行修正这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性

（三）选取标准宗地标准宗地是路线价区段内具有代表性的宗地选取标准宗地的具体要求是:

（1）一面临街；

（2）土地形状为矩形；

（3）临街深度为标准深度；

（4）临街宽度为标准宽度（可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）；

（5）用途为所在区段具有代表性的用途；

（6）容积率为所在区段具有代表性的容积率（可为同一路线价区段内临街各宗土地的容积率的众数）；

（7）其他方面，如土地使用权年限、土地生熟程度等也应具有代表性路线价是标准宗地的单位价格，路线价的设定必须先确定标准宗地面积标准宗地的面积大小随各国而异美国为使城市土地的面积单位计算容易，把位于街区中间宽1英尺，深100英尺的细长形地块作为标准宗地日本的标准宗地为宽

3.63米，深

16.36米的长方形土地

（四）调查评估路线价路线价是附设在道路上的若干标准宗地的平均水平价格通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、比较法等，分别求其单位价格或楼面地价然后求这些标准宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示东京都法则，选择评价对象区域的土地当中价值最高的地段以1000点表示，其他地段与1000点相比较，得到以点数表示的相应数值采用点数有以下优点

（1）点数容易换算成金额；

（2）点数不受币值变动的影响；

（3）点数容易直接估算估价前后的价值差；

（4）点数容易求取地价上涨率而采用货币金额表示则较为直观，易于理解，在交易中便于参考，规定的路线价便于土地持有人及有关人土批评监督将标准宗地的平均价格作为路线价，以此为标准，就可以评定同一地价区段内其他宗地的价格

（五）制作深度百分率表和其他修正率表深度百分率又称深度指数，深度百分率表，又称深度指数表深度百分率是指距临街的深度不同而引起地价变化的相对程度如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条的利用价值越大，越远离道路的细条的利用价值越小，则接近道路的细条的价值高于远离道路的细条的价值临接同一街道的土地，路线价虽然相同，但由于宗地的宽度、深度、形状不。