物业服务标准基础服务

物业基础服务质量标准、综合管理服务标准内容服务要求小区内设置物业服务中心，办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段物业服务中心设置进行科学管理，办公场所整洁有序1服务中心经理有物业管理员上岗证与经理上岗证管理人员要求2管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范，行为规范，服务主动、热情周一至周日在服务中心进行业务接待，并提供服务，每天接待时间不少于12小时服务时间1服务规范应符合物业管理行业规范要求2公开报修xx,24小时受理业主或使用人报修急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成预约除外03对业主或使用人得诉求在24小时内答复处理4告知业主或使用人装修须知，制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告5建立财务制度，对物业服务费与共用部位、共用设施设备经营收入得收支进行财日常管理与服务务管理，做到运作规范，账目清晰6按有关规定与合同约定规范使用物业维修资金7建立档案管理制度，建立齐全得小区物业管理档案［包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案含业主或使用人装修档案、物业租赁档案、日常管理档案等］8制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施9可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与不低于小区住户80%得业主或使用人沟通，进行满意情况测评，对测评结果进行分析并及时整改10制定物业中心内部管理制度与考核制度11广泛运用计算机进行管理含业主档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等12服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目与标准13综合管理得其它服务项目达到约定得服务标准14对违反小区公约临时管理规约或政府有关规定得行为进行劝阻、制止或报有关部门处理15小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标各组团、栋及单元门、户与公共配套设施、场地有明显标志

二、公共区域清洁卫生服务标准序号内容服务要求每日清扫、每周拖洗一次；一层共用大厅每日拖洗一次；大堂、门厅花岗石、地面1大理石每四个月保养一次扶手、开关盒、表箱盖、单扶手、信报箱、2M以下单元门、开关盒、表箱盖每日擦抹一次，2M以上单元2元门、信报箱门、开关盒、表箱盖每周清洁一次3栏杆每两天擦抹一次4天花板、公共灯具每月除尘一次5每周擦抹一次进户门6楼道玻璃每季度清洁一次7天台、屋顶每月清洁一次9电梯轿厢每日擦拭、清扫一次，循环保洁如有地卷每日换洗一次O多层按幢设置垃圾收集点，每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾、无污10垃圾收集迹、无异味道路地面、绿地每日清扫二次，并巡回保洁，做到无明显暴露垃圾、无卫生死11道路地面、绿地、明沟角；明沟每月清扫一次12宣传栏、小品等每半月清洁一次，高杆路灯2M以上部分每月清洁一次垃圾房每周冲洗一次，垃圾桶内胆夏天隔天冲洗一次，冬天每周冲洗一次13垃圾厢房14果皮箱、垃圾桶合理设置每日清理二次，擦拭一次，箱桶无满溢、无异味、无污迹每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次

6、

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8、9月每月喷洒一次，每年15消毒灭害灭鼠三次

三、公共区域秩序维护服务标准内容服务要求1专职人员，以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训2能处理与应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械与设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件与各类灾害事故得应急预案人员要求3上岗时佩带统一标志，按需求穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠4配备对讲装置与其她必备得安全护卫器械1主出入口24小时值班瞧守、24小时值岗，并有详细交接班记录与外来人员得登记记录2对外来人员进入小区，通过对讲系统联系住户，决定就是否放行门岗3对进出小区得车辆进行管理与疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行确认制度，并进行记录⑴秩序维护人员手持巡更采集器，按指定得时间与路线每二小时巡查一次，重点部位、重点区域每1小时巡逻一次巡逻岗⑵接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报告开发商与警方，协助采取有关措施3在遇到异常情况或住户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施技防设施与1小区设有报警中心，应具备录像监控监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口、楼宇救助对讲可视、周界全封闭、门锁智能卡等四项以上技防设施,24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达得信息监控岗2报警中心接到报警信号后，秩序维护人员五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助得要求，解答用户得询问3小区应有火警、水警、警情应急预案，并在报警中心控制室内悬挂;每年应组织不少于1次得应急预案演习1地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌与地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序2有专职人员24小时巡视与协助停车事宜车辆管理3车辆停放有序，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌与地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每两日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放

四、公共区域绿化日常养护服务标准项目内容要素养护要求植物修剪草坪保持平整，草高不超过10cm清杂草每年清除杂草两遍以上，杂草面积不大于10%o灌、排水常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水草坪施肥按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上病虫害防治及时做好病虫害防治草地生长正常，斑秃黄萎低于10%o其它公共乔、灌木修剪每年两次以上，基本做到无枯枝、萌蕖枝；蒿、球、造型植绿化物及时修剪，每年不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀修剪援植物修剪及叱每年不少于三次，基本无枯枝中耕除草、松土适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松树木按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，施肥花灌木增施追肥一遍病虫害防治防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%扶正加固树木基本无倾斜乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良其它好，无缺枝、空档布置一年中至少有一次以上花卉布置灌、排水保持有效供水，无积水补种缺枝倒伏不超过五处花坛花境及时清除枯萎得花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，施复合肥一修剪、施肥次病虫害防治适时做好病虫害防治

五、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准项目内容运行、保养、维修服务要求每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异门窗常声响墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损发现损坏，属小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得，及时编制计划楼内墙面、顶面、与物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告与建议,根据业主大会决地面定，组织实施路灯、楼道灯完好率不低于90%公共区内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每月检查一次，并视检查情况及雨、污水管道进清掏部位化粪池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好围墙每周二次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围得，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造得，及时编制计划与物业维修资金使道路、场地等用计划，向业主大会或业委会提出报告与建议，根据业主大会决定，组织实施休闲椅、凉亭、每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保雕塑、景观小品持原有面貌，保证其安全使用每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施得安全使用（如需更换得除室外健身设施等外）O对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示与事故安全标志等照明设施,每半月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常

1、每周一次检查污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油

2、每年二次对污水处理系统全面维护保养排水系统

3、控制柜电气性能完好，运作正常

4、污水处理系统正常运行，周边基本无异味与明显噪声，过滤格栅无堵塞，污水排放符合环保要求

1、保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢1整洁

3、电梯发生一般故障得，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业服务人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助升降系统

4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶得，或由业主大会要求专人驾驶得，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行

1、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好

2、每天检查火警功能、报警功能就是否正常

3、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器发现有损消防系统坏及时更换

4、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并做一次放水检查

5、每月检查一次灭火器，及时更新或充压。