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四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表……
10534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.33销售收入
1.
10534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.
331.2租赁收入
0000001.3其它收入000000现金流出
20120679514.
5230169878.
6330169878.
6330169878.
6330169878.63开发投资、经营
2.
10120679514.
5230169878.
6330169878.
6330169878.
6330169878.63其它支出
2.2000000净现金流量
0413756635.47-
30169878.
63147975504.
7147975504.
7147975504.7累计净现金流量00-
30169878.
63117805626.
07265781130.
77413756635.47福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表计量基本方方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案1单位案万500050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000白歌元也元121912191462170619502193243726812924316834123656389941434387463048745118日/M2也元/亩81236181236197483311373051299777146225016247221787194194966621121382274611243708325995552762027292449930869713249444341191也%
14.
514.
516.
8319.
0121.
0622.
9824.
7926.
528.
1129.
6431.
0932.
4733.
7835.
0236.
2137.
3438.
4239.45介;匕*344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228万元弯344803448035652368233799539167403394151042682438544502646198473694854149713508855205653228万元本万120681206812478128881329813708141191452914939153491575916169165791698917399178101822018630元次万224122241223174239352469725458262202698227743285052926730028307903155232313330753383734598元急534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444万元534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444534445344453444万元S万000000000000000000元总万18964189641779216620154481427713105119331076195908418724660744903373125591387216元兑万62586258587154855098471143253938355131652778239120051618123184445871元刖万127061270611921111361035095658780799572106425564048554070328525001715929144兀分%
91.
591.
583.
876.
5569.
663.
0556.
7550.
754539.
4534.
1528.
9523.
9519.
114.
49.
755.
20.8为挖%隹
488.
1488.
1468.
55450.
2433416.
8401.
55387.
1373.
45360.
55348.
3336.
65325.
55315304.
9295.
3286.052772人J掂a万元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-1401-2035-2670-3305-3939争%财万1835218352181291790717685174631724117019值%元回年
1.
941.
9422.
072.
142.
222.
32.4回年
1.
21.
21.
211.
221.
231.
241.
251.26润%
555549.
9145.
1340.
6636.
4532.
4928.75利%
157.
14157.
14142.
59128.
96116.
17104.
1592.
8282.
14167971657516353161311590815686154641524215020147982.
492.
62.
722.
842.
983.
143.
313.
53.
713.
951.
271.
271.
281.
291.
31.
311.
321.
331.
341.
3525.
2121.
8718.
715.
6912.
8210.
17.
55.
032.
660.
472.
0462.
4853.
4244.
8136.
6428.
8621.
4414377.
611.16福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5000000土地拍卖价款万元
15000500050005000500050001.1土地拍卖单价元/M
21219121912191219121912191.2土地拍卖单价元/亩
8123618123618123618123618123618123611.3%
14.
513.
7514.
2915.
0214.
5713.77土地拍卖价款占比例项目总成本万元2344803636334997332893431836303资金筹措万元3344803636334997332893431836303资本金万元
3.
11206812727122491165112011127063.2借款万元224122363622748216382230723597经营总收入万元4534444703054512518405611650771销售收入万元
4.1534444703054512518405611650771租赁收入万元
4.2000000利润总额万元5189641066819516185512179714469所得税万元6625835206440612271934775税后利润万元712706714713076124291460496948%
91.
551.
792.
6592.
6104.
1568.4全投资财务内部收益率9%
488.
1389.
4491490.
9520.
75429.9资本金财务内部收益率10全投资财务净现值万元621422086432611275463983Ic=30%11资本金财务净现值万元183521500818751178311962716762Ic=30%全投资回收期年
121.
942.
381.
931.
931.
852.16资本金回收期年
131.
21.
251.
21.
21.
191.23投资利润率14%
5529.
3455.
7655.
7363.
5239.86资本金利润率15%
157.
1483.
82159.
33159.
22181.
47113.87基准期望收益率%03030303030土地拍卖价款临界点万元
108486151441464016900112831.1土地拍卖单价元/M
20206836913568411927501.2土地拍卖单价元/亩
0137869624604702378583274576518331821.3%
020.
9832.
332.
8435.
0225.84土地拍卖价款占比例项目总成本万元204044746883445854826243665资金筹措万元304044746883445854826243665资本金万元
3.101415716409156051689215283借款万元
3.202629130474289803137028382经营总收入万元404703054512518405611650771销售收入万元
4.104703054512518405611650771租赁收入万元
4.2000000利润总额万元5065837629725578547106所得税万元60217225182394259223457税后利润万元0441151124861526247618%03030303030全投资财务内部收益率9%
0429.
9429.
9429.
9429.
9429.9资本金财务内部收益率10全投资财务净现值万元0-4-5-5-5-5Ic=30%11资本金财务净现值万元01676216762167621676216762Ic=30%全投资回收期年
1202.
822.
822.
822.
822.82资本金回收期年
1301.
231.
231.
231.
231.23投资利润率%
14016.
2816.
2716.
2716.
2716.27资本金利润率%
15046.
546.
546.
546.
4946.5福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分布情况表变化因素项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5投资投资变化比例％0122-5-2100投资变化概率
00.
20.
20.
20.
20.20销售收入变化比例％销售0-122-35-50销售收入变化概率
00.
20.
20.
20.
20.20福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分析情况表方案名称序号项目名称计量单位数值备注基本方案期望值0土地拍卖价款万元
150001.1土地拍卖单价元/M21219土地拍卖单价元/亩
1.
28123611.3土地拍卖价款占比例%
14.26项目总成本万元235054资金筹措万元335054资本金万元
3.112269借款万元
3.222785经营总收入万元452054销售收入万元
4.
1520544.2租赁收入万元05利润总额万元170006所得税万元5610税后利润万元7113908全投资财务内部收益率%
81.659资本金财务内部收益率%
463.110万元5256全投资财务净现值Ic=30%11万元17596资本金财务净现值Ic=30%全投资回收期年
122.0213资本金回收期年
1.2114投资利润率%
48.515资本金利润率%
138.56土地拍卖最高限价方案0土地拍卖价款临界点万元13291财务内部收益率期望值%
29.8财务内部收益率大于基准%60（期望）收益率的概率财务内部收益率小于0的概%0率
一、技术经济指标
1、用地面积55832m
22、容积率
3.
63、可建面积200995m2其中住宅面积184763m2商店面积沿街商店面积6916m2*2层=13832m2小区内商店面积120（）m2*2层=2400m2另外可建车位地下室面积9500m2（车库450个）
4、绿化率35%
5、密度30%以内（本方案按30%计算）
二、可行性分析本可行性测算方案，销售收入为100%,因此在本地块投标中应考虑该因素万元以内附福州市好景花园土地竞拍成本计算表福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表福州市好景花园土地竞拍经济分析表福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表o建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本项目的最理想的总地价款在9638侠客行置业有限责任公司二00四年九月十二日福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表编码工程项目（费用）名称计量单位工程量单价或费率造价或费用百分比计算公式或说明（元）楼面造价（%）（元/M2）
一、征地、拆迁、前期费
1.
0054710890259.
9215.87%征地补偿费项按实际发生1-1-
115000000050000000237.
5414.51%1-2-1设计费平方米
21049518378891018.
001.1%18元/平方米建筑招投标费项1-3-
1110000100000.
050.01%1-4-1建筑核放样费项
150000500000.
240.02%施工许可证项1-5-
1120000200000.
100.01%消防审核费平方米1-6-
121049548419804.
000.25%
二、建安造价
2.
00191948968911.
8955.67%土建及安装费用平方米2-1-
1210495650136821750650.
0039.69%2-1-2地下室部份建安费用平方米
0120000.000%小区道路配套费平方米2-2-
1210495701473465070.
004.28%电梯费用部2-3-
1702500001750000083.
145.08%工程监理费项2-4-
11150000015000007.
130.44%工程监督费元、%2-5-
11559400000.
223430681.
630.1%小区配水电费用等平方米2-6-
121049510021049500100.
006.11%
三、其他税费
5.
0098138754.
91466.
2328.47%营业税等元、%3-1-
15344361508.
545427072.
75215.
8113.18%广告费项3-2-
115000000500000023.
751.46%3-3-1销售管理费用元、%
53443615015344361.
525.
391.55%建设管理费用元、%3-3-
124665985824933197.
1623.
441.44%利息费用元、%3-4-
12466598585.
630034327.
76142.
688.72%不可预见费元、%8-1-
124665985837399795.
7435.
152.15%总成本zzj
00344798612.
911638.
04100.01%
0000.000%00（）
0.000%序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积M2可售面积M2项目套数可售套数销售收入元销售模式备注1住宅元/曲2050184763000378764150按建筑面积元/肝2沿街店面一层13000691600089908000按建筑面积3沿街店面二层元/nV4000691600027664000按建筑面积小区店面一层元/肝410000120000012000000按建筑面积小区店面二层57t/mJ3X120000036000X按建筑面积6车库元/套5000095000450022500000按项目套数合计00000534436150序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积M2可租面积M2项目套数可租套数租赁收入元租赁模式备注000000合计000000序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1
一、征地、拆迁、前
547108905471089013677722.
513677722.
513677722.
513677722.5期费
二、建安造价219194896819194896847987242479872424798724247987242
三、其他税费
398138754.
9198138754.
9224534688.
7324534688.
7324534688.
7324534688.73合计
344798612.
91344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年投资计划
1344798612.
91344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23资金筹措计划
20344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23自有资金
2.
1120679514.
52120679514.
5230169878.
6330169878.
6330169878.
6330169878.
632.2借款
0224119098.
456029774.
656029774.
656029774.
656029774.
62.21向银行贷款
0224119098.
456029774.
656029774.
656029774.
656029774.6序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年现金流入
10534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.33销售收入
1.
10534436149.
990178145383.
33178145383.
33178145383.
331.2租赁收入
0000001.3其它收入000000现金流出
20344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23开发投资、经营
2.
10344798612.
9286199653.
2386199653.
2386199653.
2386199653.23其它支出
2.2000000净现金流量
0189637537.07-
86199653.
2391945730.
191945730.
191945730.1累计净现金流量00-
86199653.
235746076.
8797691806.
97189637537.07。
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