2025年-全装修住宅工程质量分户验收管理制度

南京市建筑工程局文件宁建工字〔〕号2008106关于印发《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》的通知各有关单位现将〈〈南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行.二八年八月十八日OO工程名称检查项目及部位建设单位开竣工日期20年月日一20年月日施工单位监理单位序验收项目验收内容验收记录及结论号

1、窗角斜裂缝1外墙

2、墙面裂缝

1、楼梯踏步、梯段及平台净宽

2、电梯候梯厅深度、电梯门净宽

3、高层首层疏散外门及通道宽度2楼（电）梯、通道

4、公用走道净高

5、地面空鼓、接缝、裂缝、破损

6、墙面接缝、裂缝、破损

1、墙面及天棚渗漏、裂缝

2、地面裂缝、起砂3地下室

3、通道净高综合验收结论施工单位建设单位监理单位物业公司总包装修验收人员验收人员验收人员验收人员单位名称验收人员20年月日20年月日20年月日20年月日20年月日注，

1、公共部位检查单元划分每个单元的外墙为一个检查单元每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元；地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元

2、验收时应对照工程实物，将验收项目中未发生的验收内容划除

3、每个检查单元填写本表格一张，本表一式四份，建设（监理）、装修施工单位各一份工程名称结构及期面积m2建设单位监理单位总户数总包工日期20年月日一20年月日施工单位内容验收情况根据《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法》要求，组织相关单位于20—年—月—日-20—年一月一日对本工程进行了分户验收；对屋面进行了24小时蓄水（2小时淋水）试验，发现屋面渗漏一处；外窗（口有挑檐或外窗内凹于外墙概况10cm以上）分别在__________________________________________________层设置了淋水带共—层（带），进行淋水试验，发现外窗渗漏一处，室内有防水要求房间进行了24蓄水试验—间（其中卫生间____________间，设地漏的厨房—间，设地漏的阳台—间），发现渗漏__________处室内共验收______户，形成《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》一份、《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》______份，验收合格______户，验收不合格______户共验收公共部位_____个检查单元（其中外墙______个检查单元，楼（电）梯通道一个检查单公共部位元，地下室_____个检查单元），形成《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》______份，验收合格______检查单元，验收不合格______检查单元验收结论建设单位监理单位总包施工单位项目负责人总监理工程师项目经理（公章）（公章）（公章）20年月日20年月日20年月日装修（幕墙）等专业施工单位其他施工单位项目经理项目经理:项目经理项目经理项目经理（公章）（公章）（公章）（公章）（公章）20年月日20年月日20年月日20年月日20年月日全装修住宅工程质量分户验收汇总表附录三说明、本表是在建设单位组织分户验收并形成了完整的《全装修住宅工程1质量分户验收记录（室内）》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签章，公章为法人章、本表一式四份，一份由建设单位送《单位工程竣工验收通知书》时交质监站，2另建设、监理、施工单位各一份、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图,作为本3表的附件、验收结论包括合格或不合格，对分户验收过程质量情况也可做必要的描述

4、全装修工程的主要参建单位应对该表进行签章确认

5、当外窗有挑檐或外窗内凹于外墙以上时，应在表中打610cm注明，否则打“X”全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表附录四工程名称结构类型及层次地上地下建筑面积m2分户验收时间20年月日一20年月日单位姓名职务（职称）证号建设监理总包参加分户验收人员施工类别物业一次验收合格单元整改后验收合格单验收单元（户）数数元数室内分户验楼梯公收概况共外墙部位地下室累计发现问题需整改的已整改数量、比例％项目名称、内容数量墙面空鼓、裂缝□裱糊口涂饰墙面（处）口饰面砖口木饰面验收整改情况口装修材料表面划痕、损伤空鼓、裂缝起砂楼地面（处）口地砖口木地板口装修材料表面损伤发现问题需整改的已整改数量、比例%项目名称、内容数量天棚□吊顶外窗渗漏开启门窗（处）划痕损伤分户验收整改口内门窗及细木、隔断情况屋面渗漏防水工程（处）外墙面渗漏地面渗漏b；l J室内空间几何尺寸（处）开间给水管道及接口渗漏给排水（处）排水相序、接线不正确电气工程（处）零地线串联口通风与空调（处）制冷、制热、送风门禁、对讲图像口智能（处）报警、联动其它（处）烟道及附件公共部位（处）建设单位（章）监理单位（章）总包单位（章）装修单位（章）装修单位（章）装修单位（章）其他单位（章）其他单位（章）其他单位（章）注

1、验收人员应具备应有的资格

2、职务、职称一栏填写建设单位项目负责人、施工单位公司质量负责人、项目经理、质检员、施工员、技术员，监理单位总监、总监代表、监理工程师等（建设单位其它人员可填写职称），并填写相应的证号

3、表中“口”内容为全装修分户验收的对应选择项目，填表应在“口”中打J或X进行确认填写住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌附录五住宅工程质量分户验收标识牌工程名称房（户）号验收时间年月日20已按分户验收要求对该户的主要使用功能和观感质量进行验收，验收结论为合格建设单位监理单位巡攵施工单位维修联系电话注成品不干胶直接粘贴住宅工程分户门标识牌生产厂家门名称型号防火或防盗级别执行标准出厂日期售后服务电话注

1、可制作成成品不干胶直接粘贴

2、建议厂家做成永久性标记（宋体凹印形式，永久固定在距地面高度1600mm±100mm的内侧较链边上角）标记应包含上表内容，尺寸为30mmX100mm工程铭牌工程名称X X X X X X X开、竣工日期年月年月建设单位开发公司20―20x xx监理单位监理公司XXXX设计单位X设计研究院XXXX施工单位X工程公司XX注铭牌应镶刻在建筑的显著部位，采用石材等耐久性材料制作，并在分户验收前安装完成尺寸为750-900X500-600mm,字体应采用黑体、宋体、楷体或隶书外窗淋水试验要求附录六L淋水试验一般每三至四层设置一个横向淋水带，对有挑檐的或外窗内凹于外墙10cm以上等，应增设或每层设置淋水带引水管从被淋水层次上一层户内外窗引出，并做有效固定和保证淋水管不变形淋水试验时间不少于1小时

2、外窗淋水试验应保证淋水管位置、孔径、孔距、淋水角度淋水前应清理外窗及玻璃，淋水管管径15-20mm，淋水管表面应均匀打孔，喷水孔成直线均匀分布，孔径3-4mm,孔间距在80~120cm范围;淋水管应距窗面表面4100mm,淋水方向与外窗水平方向角度30°o

3、淋水试验水量为自来水正常水压下最大量，淋水时应保证水压当用临时水供水，水压不符合试验要求时，应采取加压泵等方法保证水压

4、淋水1个小时后拆除至下一个淋水层，并观察记录该淋水带范围内外窗及窗周渗漏情况

5、淋水试验过程中应保证每层外窗玻璃中下部2/3表面能形成连续水幕并覆盖窗户和墙体连接部位，同时《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》概况中应注明淋水带设置数量和所在层数

6、竣工验收复核时，现场每幢工程必须保证一个楼层横向封闭淋水带，提前1小时淋水，淋水带布置楼层随机抽查（提前通知\外窗淋水示意图全装修住宅工程交接验收要求附录七全装修住宅工程交接验收应按以下要求实施（-）交接验收的基本条件

1、屋面、外墙面（含外门窗等）应全面完成；

2、内墙面和无吊顶的天棚抹灰完；

3、防水地面基层找平和防水层施工完；其他房间结构层表面平整度达到找平层要求时，可不做找平层；

4、给水管进户，户内配电箱、多媒体箱等安装就位，暗埋的给水和排水管道敷设完毕；

5、全装修样板套施工已完成

（二）交接验收的主要内容是L内装修基层（墙面、地面、天棚）质量检验；（

2、外门窗含分户门）质量检验；

3、已完阳台栏杆的质量检验；

4、平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验；

5、室内空间尺寸检测；

6、建筑电气工程已完成工作量复核；

7、排水管道通水、灌水试验和已完给水管道强度、严密性试验；

8、烟道设置及附件质量检验等

（三）交接验收的程序及要求

1、全装修住宅工程主体结构验收前，应制定交接验收方案，并对验收内容、验收标准、参加人员及分组、检验仪器（或工具X交接批划分、问题处理等进行明确和规定

2、全装修住宅工程交接验收由建设单位组织监理单位的总监理工程师、专业监理工程师、总包及装修施工等单位的质量负责人、项目经理、施工员、质检员按本附录的要求抄报省建设厅、省建管局抄送市建委南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）第一章总则第一条为了加强全装修住宅工程质量管理，保障竣工房屋观感质量和使用功能，根据国务院《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》及国家有关工程质量验收规范，结合本市实际，制定本办法第二条本办法所称全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程本办法所称全装修住宅工程质量分户验收是指，在施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，按照本办法规定对全装修住宅工程的每一户及公共部位所进行的专门验收本办法所称交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程量进行的质量验收和交接工作第三条全装修住宅工程质量分户验收应依据国家和省工程质量验收规范、技术标准以及经审查合格的施工图设计文件等进行第四条鼓励推行住宅全装修，倡导一次性全装修模式下的住宅进行逐套检查验收，并按《全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）》做好记录对存在的质量问题拿出整改方案进行整改，交接验收符合要求后及时办理交接验收手续

3、应以每个单体或不少于10层为一个交接批，酒店式等公寓类不少于5层为一个交接批

4、每一个交接批在交接验收前三天通知质量监督机构，未进行交接验收不得进行下道工序的施工全装修住宅工程质量交接验收记录（室内）工程名称房（户）号幢单元室建设单位所属交接批范围总包装修施工单位施工单位监理单位其它单位交接工作量要求及完成序号验收项目验收内容验收结论及记录完成情要求况1//全装修样板套

1、内墙面抹灰

2、天棚抹灰完，有吊顶的天裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙棚基层表面无质量缺陷2楼地面、墙面和天棚面爆灰、地面基层平整度（复合地及明显修补痕迹板面层）

3、地面面层完成或结构层表面平整度达到找平层要求

1、外门窗安装完毕窗台高度、渗漏、门窗开启、安全3门窗

2、现场“两性”检测合格玻璃标识、外门窗划痕、损伤

3、淋水试验合格栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、4栏杆//护栏玻璃

1、屋面、外墙面（含阳台等）屋面渗漏、卫生间等防水地面渗漏、已完成，防水地面防水层5防水工程外墙渗漏施工完

2、蓄水、淋水试验合格

1、墙面弹出标高控制线6室内空间尺寸室内层高、净开间尺寸

2、地面弹出方正控制线

3、地面测点标识完成插座线盒、配电箱、多媒体7建筑电气工程/箱等安装就位管道渗漏、坡向、排水管道通水灌

1、排水管道、暗埋的给水管8给排水工程水、给水管道试压、高层阻火圈（防道敷设完毕火套管）设置、地漏水封

2、各项功能性检验合格9其它烟道设置及附件烟道及附件安装完毕交接验收结论所交接项目经检验均符合要求，同意交接建设单位监理单位总包施工单位装修施工单位验收人员验收人员验收人员验收人员年月日年月日年月H年月日注交接验收中增加或不包含的验收项目应在验收记录中增加或删除室内层高、开间净尺寸抽测表房（户）号抽测时间20年月曰净国蜂僮实测值（mm）计算值（mm）mm）房间净高开间H HlH2H3H4H5LI L2L3L4最大偏极差极差差实测________房间，不合格______房间，需整改处理房间______________________________抽测人员（建设单位）（监理单位）（施工单位）室户3净空尺寸测量示意图北口Z_____L H

1.H2r4H5套型图贴图区L3L4I cH31L匚50cn1吩注

1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出

2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式四份，建设、监理、总包及装修施工单位各一份

3、当房间净高的正偏差大于或等于30mni时应对该房间楼板、顶板钻孔复核板厚交付第五条本办法适用于本市行政区域内全装修住宅工程质量分户验收及其监督管理工作其他具备居住功能的工程可参照执行第二章一般规定第六条全装修住宅工程的装修设计、施工单位应具有相应的资质全装修住宅土建与装修工程的设计、施工应有效衔接第七条全装修住宅工程的装修施工图设计文件宜在结构士前完成，

0.00经工程原设计单位确认及施工图审查机构审查合格后方可实施当设计内容涉及结构和主要使用功能变更时应办理施工图变更审查手续第八条全装修住宅工程的建设、监理、施工单位应建立健全质量保证体系全装修住宅工程装修施工应由工程原监理单位实施监理；施工总承包单位应负责全装修施工的管理、协调工作第九条全装修住宅工程装修施工前应先做样板套，并展示地板、吊顶等主要工序的施工断面样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位一致第十条全装修住宅工程应在主体结构验收前制定交接验收方案在装修工程施工前，应对屋面、地面、外窗及管道渗漏情况以及室内装修基层、空间尺寸等按《全装修住宅工程交接验收要求》（附录七）的规定进行交接验收，并形成书面验收意见未进行交接验收不得进行全装修施工第十一条全装修住宅工程所用的主要装修材料、设备等应符合设计或相关产品质量标准的要求，应有相应的质量证明文件，并与样板套相一致第十二条全装修住宅工程施工过程中所用的人造木板、涂料、天然石材等影响室内环境质量的主要材料应进行甲醛含量、放射性等相关指标的见证检测工程分户验收前应逐户进行室内环境检测，每户不少于一点第十三条全装修住宅工程在装修施工过程中和交付前，应采用包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护第三章分户验收第十四条全装修住宅工程质量分户验收的内容:（—）裱糊、涂饰、饰面砖、木饰面等墙面面层质量;

（二）涂饰面层、拼装式吊顶等天棚面层质量;1

（三）地砖（含石材木地板等楼地面面层质量;

（四）门窗工程安装质量;

（五）橱柜、隔断、台面等细部工程质量;

（六）栏杆安装质量；

（七）防水工程质量；

（八）给排水工程安装质量；

（九）电气工程安装质量；

（十）通风与空调工程安装质量；

（十一）建筑智能工程安装质量；

（十二）外墙、楼（电）梯通道及地下室等公共部位质量；

（十三）国家和省市有关规定、标准中要求分户检查的内容第十五条全装修住宅工程质量分户验收应按以下要求进行（-）建设单位组织总承包及专业施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质检员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等进行验收已选定物业公司的，物业公司应参加分户验收工作;

（二）应配备各种常规检测工具和激光测距仪等检测仪器，检测仪器应经计量检定合格；

（三）应逐户、逐间检查，并做好记录对外窗等容易产生渗漏水的部位应按《外窗淋水试验要求》（附录六）进行淋水检查；

（四）分户验收合格的，应及时完成《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》（附录一）及《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附录二）的签字手续，并将有验收人员签名的《住宅工程质量分户验收合格标识》（附录五）置于户内醒目位置暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量结果应附图标注;

（五）分户验收不合格的，经整改符合要求后，重新组织验收第十六条全装修住宅工程分户验收应形成下列资料（-）《全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）》（附录一）;

（二）《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》（附录二）；

（三）《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》（附录三）；

（四）《全装修住宅工程质量分户验收整改汇总表》（附录四X分户验收资料应整理、组卷，并按档案管理要求由建设、施工单位分别存档第四章监督管理第十七条建设单位办理质量监督手续时，应明确住宅工程竣工验收备案时是否为全装修质量监督机构对符合全装修住宅工程申报条件的实施全装修质量监督备案机关对实施质量监督的全装修住宅工程，在竣工验收备案文件中予以注明第十八条全装修住宅工程竣工验收除符合《南京市房屋建筑工程质量监督管理规定》（宁政发号）的规定外，尚应符合以下要求

[2003]88（-）分户验收全部合格后，竣工验收七个工作日前，建设单位应将《单位工程竣工验收通知书》和《全装修住宅工程质量分户验收汇总表》报送相应的质量监督机构；X开竣工时间以及工程建设有关单位名称的铭牌（附录五第十九条全装修住宅工程竣工验收时，验收组应抽查一定的户数对分户验收工作进行检查和复核（拼装式吊顶应拆开检查），质量监督机构对验收过程进行监督第二十条竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，符合要求后方可重新组织验收第二十一条住宅工程验收中弄虚作假，降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚第五章附则第二十二条《全装修住宅工程质量分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交给住户第二十三条本办法自二八年十月一日起施行第二十四条本办法由南京市建筑工程局负责解释附录一全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）附录二住宅工程质量分户验收记录（公共部位）附录三全装修住宅工程质量分户验收汇总表附录四全装修住宅工程质量分户验收及整改情况汇总表附录五住宅工程质量分户验收、分户门标识牌及工程铭牌附录六外窗淋水试验要求附录七全装修住宅工程交接验收要求附录全装修住宅工程质量分户验收记录（室内）工程名称房（户）号幢单元室建设单位开竣工日期20年月日一20年月日施工单位监理单位序验收项目验收内容验收结论及记录备注号

1、拼缝、图案；

2、色泽；

3、翘边、气裱糊泡、褶皱；

4、划痕、损伤、胶污染

1、裂缝；

2.、颜色；

3、起皮；

4、戈IJ涂料痕、损伤、污染墙1面

1、空鼓、裂缝；

2、接缝；

3、色泽；饰面砖

4、破损

1、裂缝、起皮；

2、色泽；

3、拼缝；木饰面

4、损伤

1、裂缝、色差、起皮、水迹；

2、大面天涂料饰面平整、洞口处理棚2面

1、拼缝；

2、大面平整、洞口处理、水层拼装式吊顶迹

1、空鼓；

2、裂纹、破损；

3、接缝、高地砖（含石材）楼低差；

4、表面观感3地面木地板

1、拼缝；

2、响声

3、颜色；4损伤外门窗（含分

1、窗台高度；

2、渗漏；

3、开启；

4、标门户门）识、

5、划痕、损伤窗4安装内门窗

1、开启；

2、平整；

3、损伤细木

1、接缝；

2、损伤细厨柜门扇

1、开启；

2、损伤部5工程玻璃隔断

1、开启；

2、标识；

3、损伤台面安装划痕、损伤

1、栏杆高度；

2、竖杆间距；

3、防攀爬6栏杆安装措施；

4、护栏玻璃；

5、栏杆固定及细部处理

1、屋面渗漏；

2、卫生间、阳台等有防7防水工程水要求的地面渗漏；

3、外墙渗漏序验收项目验收内容验收结论及记录备注口节（过程验收人员及时间）

1、给水管道及接口渗漏；

2、排水8吊顶内管道专项验收管道坡向、渗漏；

3、吊顶内管线敷设；

4、空调管道保温

1、地漏水封高度；

2、卫生器具划9给排水工程痕、渗漏

1、配电箱回路标识、相色及漏电保10电气工程护；

2、插座相序、接线、接地、插座类型；

3、照明通断11通风与空调工程制冷、制热、送风

1、多媒体箱；

2、门禁、对讲；

3、12建筑智能工程防盗、报警、联动；

4、电话、网络线路通断13其它烟道设置及附件验收结论施工单位建设单位监理单位物业公司总包装修及其他专业施工验收人员验收人员验收人员验收人员单位名称验收人员20年月日20年月日20年月日20年月日20年月日注

1、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表（一式四份），检查完毕及时签字；建设（监理）、总包、装修施工及住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份；

2、工程中增加或不包含的装修项目应在验收记录中增加或删除；

3、对分户验收前可能提前专项验收的项目如吊顶内管道、通风与空调工程、建筑智能工程等，应在分户验收记录的备注栏中记录过程验收时间以及建设、施工、监理单位参加验收人员；

4、全装修分户验收中所指的空调系统不包括挂机和柜机住宅工程质量分户验收记录（公共部位）附录二总页第页。