商业地产北京商业项目市调工作计划书

号地商业项目工作计划书

412.文化背景海宁历史悠久，文化积淀丰富，紫薇•隆兴嘉苑遥对正在建造日勺“江南第一亭”——紫薇阁，并与海宁博物馆、钱君陶艺术馆、惠力寺等文化场所、文化古迹遥相呼应，互为映衬，一开始沉淀了海宁的历史文化底蕴

3.人文设计背景浙江城建建筑设计院以“人为主体和发明环境”为小区设计的两大重点为了更好地使两者凸现出来，确定了如下规划指导思想

1、根据住户多种浅表日勺、深层的需求，在整体布局上以大而开放日勺公共空间与居住相对来说小而私密的户内空间相结合，使人的心理产生认同感和归属感，然后再辅以某些半开放半隐蔽的I休闲空间使人产生亲切感，尊重与体现人对空间的规定

2、强调各个空间之间的联络，做到道路网合理，人车分流，每户朝向景观花园的客厅小区以一各明确的环形路作为主干道，围合中心花园，人车分流，做到交通便利、流畅、安全、有序

3、小区的主入口和中心花园形成一条景观轴，对小区内整个环境有着提纲携领的作用，以便小区内住户之间的交流

4、强调通透景观、绿色生态、精致的人工景观小品等多种要素，力争发明一种优美的环境，使居室生活因情趣与品位充实其中而变得意义不凡

5、强化区域建筑特性，变化以往仅仅通过品牌效应形成日勺住户心理归属感，在建筑外观、色彩处理、出入口设计、小区环境主题设计上融汇整体风格来强调个性原因，使住宅对建筑环境自身产生归属感因此本小区建筑风格则以现代风格表述，这在海宁尚属第一家形象包装（-）楼盘LOGO设计主题自然、精致、绿色、温馨传达本楼盘，突出楼盘的特色及人文设计思想

（二）售楼部

1.包装思想由于本售楼部是目前海宁气势最佳、最大的I售楼部，这一招已经占先，因此要充足运用这个优势，在布局包装上要“造势”，以求先入为观

2.功能分区1接待区销售人员迎接客户，设有巨型企业形象展示画2楼盘展示区整体规划模型3洽谈区设有展板、设洽谈桌椅4休闲地带售楼部南侧的休闲区

3.包装1休闲地带摆放鲜花绿树、多种微缩园林景观小品，并设参与者休息的别致的桌椅,同步带动售楼部整体的动感和悠闲2展示区摆放位置需明显，在模型周围需设置有两三个人同步并肩通过H勺空间3自助式资料取阅该功能设置于展示区及洽谈区内，更能体现一种自由、人本的精神售楼部内通过大量采用项目旗、POP等宣传材料，营造出销售的气氛，并以大量的装修材质，来凸显一种独特、时尚、生态的动感

（三）工地包装建立产品形象，予以消费者深刻、明确时印象项目大型工地广告牌、引导旗、形象工地围墙等

（四）销售资料宣传单（海报）售楼普及资料，优势在于费用低，可大量发放，传播范围广泛，内容简朴邮政广告随报投递，抵达率高，适合直击目的消费群KI）展板售楼部放置的资料，全面简介楼盘信息礼品费用低、美观、实用，用于传递信息，可以制造销售热点根据现阶段日勺状况，现较为合适的是礼品袋、明信片等

（五）其他路牌从售楼部到工地现场（电线杆），起到引导、宣传作用名片、制服、胸牌等VI系统的设计制作，起到规范宣传作用四.宣传方略现代营销理念认为，营销即是传播营销的关键在于针对有独特价值的信息，最迅速精确地传达给消费者，让其产生鲜明的印象与认知冲动紫薇•隆兴嘉苑预开盘期的广告宣传，需用多层次、多组合的手法推广，将紫薇•隆兴嘉苑的独特优势、悠闲环境及沉淀的文化底蕴等充足体现出来广告基调由于紫薇•隆兴嘉苑的销售推广范围是一期I幢楼的预发售部分，有鉴于此，在广告布署上,广告基调以形象宣传+少许促销信息的路线媒介方略结合当地状况，首先分析一下多种媒介在房产宣传上时特点与作用:报纸长处是弹性大、及时，对当地市场日勺覆盖率高，易被接受和被信任；缺陷是时效短，转阅读者少邮政长处是弹性大、及时，对当地市场的覆盖率高，易被接受和被信任；缺陷是时效短，转阅读者少电视长处是视、听、动作紧密结合且引人注意，送达率高；缺陷是成本高、展露瞬间即逝户外广告长处是比较灵活，展露反复性强，成本低；缺陷是不能选择对象，发明力受局限通过以上各类媒介的分析、对比，在预开盘期的宣传推广中的媒介方略为

（1）促销型或促销性较强的广告采用报纸平面广告；

（2）形象宣传或加强品牌形象的广告采用电视广告与报纸广告相结合；

（3）公关活动的公布采用软性新闻稿与报纸平面广告相结合为主；

（4）平常著名度建立以DM直邮、邮政广告、户外广告为主媒体布署（略）宣传阶段划分分为三个阶段，每个阶段为一种星期时间第一阶段推广时间设定（略）推广内容设定总体楼盘形象、小区平面规划、绿色生态布置广告诉求点人文环境规划第二阶段推广时间设定:（略）推广内容设定楼盘立面效果广告诉求点楼盘立面设计人文思想第三阶段推广时间设定（略）推广内容设定户型效果广告诉求点户型的领先性、舒适性等特点五.费用预算

（一）预开盘阶段（前期）名称设计费印刷、制作、公布数量小计备注楼盘LOGO宣传单（海报）户外广告路牌工地广告KD看板企业简介KD板及包边,原则

0.9mXL2m=

1.08疔小区彩色平面小区入口效果图部分立面效果图重要户型配套设施礼品明信片礼品袋名片胸牌售楼部的装修设计合计

（二）预开盘阶段（公开期）名称设计费公布数量小计备注三维广告片（电视）报纸广告邮政广告合计

一、项目背景中海发展（北京）有限企业是香港上市企业一一中国海外集团有限企业旗下之全资子企业，成立于1997年6月，注册资本3000万美元目前重要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务中海发展（北京）有限企业作为中海地产开拓首都北京房地产市场的排头兵，致力于走专业化与规模化发展的道路，力争”开发一种，成功一种”“中海雅园”、“中海紫金苑”、“中海馥园”等项目已成为北京中高档精品楼盘的典范目前正在建设和即将建设日勺项目尚有“中海•凯旋”、“中海广场”、“中海枫涟山庄”、“中海天地”、“中海高尔夫花园”、“中海海洋公园、海洋花园”等项目小红门项目位于北京市朝阳区小红门地区，项目用地西至成寿寺路，北至关家坑街，东至龙爪树路，南至规划南四环绿化带规划用地总面积为

87.16公顷，其中建设用地

64.38公顷地上规划总建筑面积136万平方米，其中住宅110万平方米，公建26万平方米其中一期已获同意规划建筑面积53万平方米项目商业总面积24万平方米，其中一期12万平方米目前规划为2-6层、沿街的独立商业楼本次调研重要针对小红门项目一期12万平方米日勺商业本次调研的重要内容包括一本项目辐射区域内商业项目研究；一本项目商业投资者、经营者、消费者研究；一本项目商业目H勺客户群定位（包括投资者、经营者、最终消费者）；一本项目商业总体市场定位（业态、档次、价格/租金等）；

二、研究思绪

（一）、研究范围根据本项目所处位置以及地块特性，本次研究调研界定日勺四至范围如下

1.东至京津塘高速；

2.南至南四环;

3.西至南中轴延长线（木樨园桥至大红门桥及延长线）；

4.北至南三环；

（二）、研究思绪商业项目根据分布和位置的不一样重要分为如下类别

1.小区型商业经典欧I是各类住宅区的底商，包括多种所谓“小区商业街”，其主导的消费群体是小区业主以及周围项目的业主；从建筑形式上看，有底商、独立的商业街等；其特点是强调便利性；单店的I规模比较小；业态的选择有一定的范围限制；

2.商务型商业重要是分布在商务中心区，或者说是写字楼比较密集日勺区域，重要的消费群体是在写字楼里面工作的office群体；重要包括购物中心、各类专业主题场所（如餐饮、休闲、娱乐等）；目前该类型商业向两个相反的方向演化其一是向shoppingmall等巨无霸方向演化；此外是向愈加专业日勺大规模单一主题商业演化；

3.专业交易集散市场专业交易集散市场包括农幅产品交易市场、服装批发市场、花卉交易市场、家俱家居建材五金交易市场等；

4.基于“产业价值链”的商业地产，该商也形态可以当作是“专业交易集散市场”的高级状态，其关键理念是构建“单一产业完整价值链的综合交易场所”；根据本项目所处地块位置以及周围目前状况以及未来规划来看，不合适定位成“商务型商业”，结合本次调研日勺规定，本次研究将分如下两个层次展开第一层次本项目辐射范围内商业项目研究，重要侧重理解有关项目的基本信息、运行模式、目前运行状况、存在的问题，为本项目提供可以借鉴意见与提议;针对有关项目的研究，重要采用深度访谈日勺方式，访问有关项目主管运行的负责人；第二层次本项目辐射范围内有关产业H勺经营者、消费者，以及商铺投资者；针对投资者和经营商户的研究是重中之重，他们对本项目日勺判断基本上可以反应市场日勺真实需求，研究内容包括对本项目所处地段日勺承认程度、对摊位数量/面积的需求意向、对价格/租金的承受能力、经营业态的选择；由于本项目周围基本上不存在商务写字楼，因此消费重要还是依赖项目辐射范围内的居民（包括已经入住的居民区和在建/新建的居民区）；针对消费者的研究重要打听的是本项目辐射商圈的问题，换而言之，本商业项目将辐射多大范围内的I消费者，当然不一样业态不一样规模辐射的半径存在较大U勺差异，同步根据目前商圈范围内商品供应总量以及居民消费能力日勺对比，可以明确商业与否存在机会与空间，还是已经饱和；此外针对消费者的研究可认为此后经营者的商品经营提供一定日勺参照意义；从而指导项目的总体定位；

（三）、调查对象本次调查的I研究对象包括4类群体

1.本次研究范围内的重要商业项目详细运行者，或者有关负责人；

2.本次研究范围内专业商铺投资者（投资顾客）；

3.本次研究范围内多种商业项目详细经营者（租赁顾客）；

4.本次研究范围内多种商业的详细消费者（最终消费顾客，包括单位顾客和家庭人顾客）；

（四）、调查措施从研究措施上看，采针对第一类顾客日勺研究重要采用定性深度访谈日勺方式;针对第二和第三类顾客重要采用定性深度访谈和定量问卷面访相结合的方式进行;针对最终顾客H勺，采用定量问卷面访H勺方式进行

三、研究内容针对上述不一样研究对象，研究内容如下:一针对研究区域内有关商业项目侧重理解“业态形式、建筑规模、经营状态、管理方式、租金水平”等内容a.项目基本信息详细位置（最终提交详细的位置分布图）、项目名称、建筑面积、内部总体布局及功能（业态组合、业态分区）、总摊位数量、单位面积分布、开业时间、建筑档次、外立面材料及颜色、层高、装修状况、电梯、空调、物业管理服务；b.经营模式定制化开发、开发后持有经营、开发后整售（最终顾客、机构投资人）、开发并进入稳定经营期后带租约整售、进行物业证券化/引入信托基金、售后回租、专业运行商参股、融资租赁；C.销售价格、租金、物业管理费；d.项目客户构造分析投资客户来源及构造；租赁客户来源及构造；e.项目优势劣势分析，面临的压力，未来发展前景；f针对商铺投资客户a.投资客户投资价值模式投资类型、投资方向、投资经验、投资能力、区域投资状况分析、对投资回报时规定、投资商铺的重要考虑原因位置、项目定位、价格、物业管理及服务、区域环境及潜力、项目品牌、项目特色等；b.投资客户对商铺的详细需求需求的商铺数量、楼层、单位面积大小、价格承受能力（单价/总价）、配套、物业管理、对层高/面宽的规定、电梯、车位需求；c.对本项目的接受程度对位置日勺接受程度、对拟开发产品日勺接受程度、对价格的接受程度、本项目的优势及劣势；d.理解商业项目日勺信息途径；e.投资顾客特性分析地区来源、年龄、投资能力、教育程度、商业投资经验；一针对商铺租赁客户（经营者）a.商铺租赁客户租赁决策模式投资商铺的重要考虑原因位置、项目定位、租金水平、配套、物业管理及服务、区域环境及潜力、项目品牌、项目特色等；b.商铺租赁客户对商铺的详细规定需求的商铺数量、楼层、单位面积大小、租金承受能力、物业管理费承受能力、配套需求、对层高/面宽的规定、电梯、车位需求;C.对目前商铺的I不满意之处；d.对本项目H勺接受程度对位置的接受程度、对拟开发产品H勺接受程度、对租金的接受程度、本项目日勺优势及劣势；e.理解和租赁商业项目的信息途径；f.租赁顾客特性分析地区来源、年龄、租赁能力、教育程度、商业从业经验；一针对各类型商业最终顾客a.客群来源（本区域、北京其他区域、异地）、不一样类型客户口勺交通方式、交通时间及距离；b.选择本区域的原因、选择有关项目欧I原因、重要购置的商品类别；c.选择有关商品的购物场所原则（位置、交通、购物环境、产品类别、价格、服务、停车等）；按照此原则对有关项目进行评价；d.不一样类型及档次商业项目客户构造对比分析；e.选择小红门项目H勺接受程度，阻碍接受的原因；

1、研究方案U!f.对本区域商业设施的评价及改善意见；一针对研究区域内有关商业项目调查措施:深度访谈，详细由九力企业专业研究员持设计好的定性深度访谈提纲进行面对面访问；访问持续60-90分钟，访问结束后支付访问对象礼金1份；样本量初步估计访问10家左右，详细访问项目由双方共同协商确定；一针对商铺投资客户调查措施:定性深度访谈+定量问卷面访；样本量:定性访谈6人，充足考虑每种业态的投资人；定量访问50人;访问对象:本区域内有关商业地产项目投资客；一针对商铺租赁客户（经营者）调查措施:定性深度访谈+定量问卷面访；样本量:定性访谈8人，充足考虑每种业态的投资人；定量访问150家；迹间对象:本区域内有关商业地产项目详细经营者（不包括同步是投资客又是经营者）;一针对各类型商业最终顾客调查措施:定量问卷拦截访问；样本量:成功样本量200人；

五、项目流程图=征询客户意见整体工作方案设计客户参与讨论访问提纲及问卷设计访问对象:定量访问目前正在有关商业项目内进行购物欧I单位及个人顾客;实地访问执行=汇报移交/称述=客户参与资料整顿及汇报撰写

六、研究成果在所有研究结束后，九力企业将提交委托方《41号地项目商业市场调研汇报》中文版word或者ppt格式壹式贰份，并附电子拷贝1份汇报包括项目方案设计、访问对象基本背景资料、重要调查发现、结论和提议、附件（问卷及深访提纲）

七、研究期限本项研究需要28个工作日，项目结束以最终汇报移交为标志乙方将随时向甲方汇报进程项目H勺详细日程安排如下工作内容时间预算（工作日）提纲及问卷设计确认3详细访问执行15数据分析、资料整顿4汇报撰写6合计28

八、费用预算本次研究共需要预算RMB16,0000元（壹拾陆万元整）2023年紫薇•隆兴嘉苑预开盘阶段（前期和公开）市场推广一.目的全面简介紫薇•隆兴嘉苑的优势，导入紫薇•隆兴嘉苑的“人文生态环境”的概念，并针对目的消费群体实行详细销售措施诱导，令其产生购置欲望二.背景分析

1.命名背景众所周知，西山古称紫薇山，紫薇•隆兴嘉苑冠以“紫薇”前缀命名，充足运用地段概念，以享有盛名口勺“紫薇”拉近人的心中距离。