旅游地产项目开发条件分析

旅游地产项目开发条件今所

一、旅游房地产开发项目日勺十大要素分析旅游房地产项目的开发不是在想像中完毕，它必须具有如下的十大基本要素、概念基础条件一一旅游特性的自然环境1借助旅游开发地产，一定要先有一种景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素有关并且这个景点或景区自身旅游价值，甚至是旅游品牌这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件、基础设施一一便利日勺交通与地理位置2旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游开发旅游地产项目，必然要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性、专业条件一一符合旅游度假的设计方案3开发旅游地产项目，在前期阶段必然要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发、资源条件一一完善的配套服务与设施4旅游房地产项目欧功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而I做到互相支撑、减少风险的目的但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分构成、法律条件一一合法的产权手续与时权保证5合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件、管理条件一一专业的物业管理与酒店管理6答旅游意外保险的投保范围是中华人民共和国境内的旅游团体日勺全体组员，包括旅游者及旅行社派出时为旅行者提供服务的导游、领队人员，均可作为被保险人参与该保险而旅行社责任保险的保险范围则不包括随团导游、领队及旅行社的其他雇员旅行社应通过投保“雇主责任险”来转嫁这部分风险问旅行社责任保险对哪些状况承担责任，与旅游意外保险有何不一样？答旅游意外保险对旅游途中被保险人急性病发作或意外伤害事故承担责任，而旅行社责任保险则只承担其中由于旅行社责任出险的事故的责任对于如下几种状I况，参保责任保险的旅行社不能从保险企业获得赔偿一是旅游者在旅游过程中，由自身疾病引起的多种损失或损害；二是由于旅游者个人过错导致的人生伤亡和财产损失，以及由此导致需支出的多种费用；三是旅游者在自行终止旅行社安排日勺旅游行程后，或在不参与双方约定的活动而自行活动时时间内，发生的人身、财产损失-宋伟泰国个人旅游签证签证类型个人旅游签证天期30有效期个月最多停留日期天330估计工作日个工作日收证人群全国各省持因私护照的人群（北京当地申5请者）签证资料张寸证件照近照；护照原件（有效期在个月以上）229服务费元/人（含签证费）350阐明此费用仅合用于在北京直接将资料递交到我司，出签后直接到企业来取件的申请人,或者申请人可通过邮政快递递交材料和领取签证，但需自己承担快递费用签证类型个人旅游签证天期60有效期个月最多停留日期天360估计工作日个工作日7收证人群全国各省持因私护照的人群（不办理曾在泰国当地做过延期人士时申请）签证资料张寸证件照近照；护照原件（有效期在个月以上）；本人身629份证原件及复印件一份（双面）；个人一万元或以上日勺存款证明原件及复印件各一份；服务费元/人（含签证费）750签证类型个人旅游签证加急有效期个月最多停留日期天330估计工作日个工作日2收证人群全国各省持因私护照的人群签证资料张寸证件照近照；护照原件（有效期在个月以上）服务费229元/人（含签证费）特殊申明

750.您所申请时签证与否可以成功,取决于有关国家使领馆签证官时直接审核成1果；若最终发生拒签状况申请人应自然接受此成果,不能规定退还服务费（其中签证费退否根据有关国家使领馆的详细规定执行申请人应同步放弃追究我司任何责任的权利.”估计工作日”为使馆签发签证时，正常状况下的处理时间；若遇特殊原因如2假期、使馆内部人员调整、签证打印机故障等，则有也许会产生延迟出签的状况；对申请人根据签证估计日期提醒，而进行的后续旅程安排所导致的也许经济损失，我司不承担任何责任.有关签证资料上公布的签证有效期和停留天数，仅做参照而非任何法定承诺，3一切均以签证官签发的签证内容，为唯一根据暑期旅游带什么衣物恤，七分裤，裙（恩，女生的话），内衣内裤（不要忘掉，没日勺换会很难T受的）袜子，拖鞋（假如觉得旅馆的拖鞋也许不洁净的话），太阳帽太阳镜（看你I,日勺习惯罗），泳衣（去海边日勺话）假如是去九寨沟，西藏此类也许会冷的地方，一定要向旅行团或者去过时人问清晰，他们会懂得带什么衣服最合适药物檀香正气（防中暑），痢特灵（防拉肚子），创可贴，晕车药，风油精,感冒药（看你平时习惯吃什么了）药每样带一点点就够用了，可以装在一种巴掌大的包包里，但要带全点为好，旅游景点找个地方看病开药也许会很麻烦护肤品一般日勺护肤品带一两样就好，防晒霜（去海边千万要带！）食品可以带点解闷日勺零食，以便面，水果（够路上吃就可以，由于到了你说不定想尝尝当地时）梳洗用品牙刷牙膏口杯，毛巾，梳子，镜子，肥皂（要带盒否则没法拿），洗发水，长头发带夹子头绳之类（弄头发比较以便）其他相机，（有的话）1DV小扇子，折叠刀（瑞士军刀最佳，没有的话，带一把主刀一种起子的一般刀2就可以），指甲刀（路途短不带也行），纸巾，湿巾杂志，收音机扑克3/mp3/walkman,充电器4秋季旅游注意事项秋季，是人们外出旅游的旺季，在旅游中，应注意哪些事项呢？着装外出旅游穿着上首先要“舒适”，例如说鞋最佳不要穿过硬的皮鞋，尤其是新鞋，以防磨出血泡影响行程衣服以宽松的休闲装为佳外出时最佳戴一顶遮阳帽或使用防晒伞，由于夏、秋季阳光强烈，紫外线的长波对人的皮肤伤害很大，长时间阳光直晒会让人感到头晕，皮肤会晒裂，严重者会引起多种皮炎饮食外出旅游因水分消耗大，因此多喝汤及吃清淡食品为佳，最佳多吃新鲜蔬菜、水果，可合适配些瘦肉，尽量少食油炸、油腻食品，以防引起消化不良许多人在爬山时看到泉水觉得凉爽，又加上干渴，于是不管三七二十一，痛痛快快地饮一顿，其实这是不好的习惯由于有些泉水有害矿物质超标，有的地方污染很严重，饮用后对健康不利住宿应选择通风透光的旅店，有条件时选择星级宾馆，睡觉前最佳洗个热水澡、泡泡脚，假如走路过多还应搓搓脚心和按摩一下小腿以加强血液循环，睡觉时最佳不要整夜开着空调，以免受凉，否则第二天会浑身无力此外，外出旅游选择游泳时，首先要选择水质，有的水质不洁净，这不仅会严重损伤皮肤，还会诱发某些疾病阳光强烈时最佳不在露天游泳最终提个醒，外出时别忘了带上点防暑及治腹泻的药物前期的开发当然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要原因是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供合适于项目定位日勺项目服务、财务支撑条件一一健全的财务制度与监督管理体系

7、营销条件一一专业的营销推广系统

8、资金条件一一丰富的开发经验与开发实力

9、网络条件一一健全、便捷的互换网络10

二、旅游房地产成功开发的大宝典110宝典一精确定位旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当日勺时代性角色，防止同一地区在产业与项目构造上欧雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人I口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等原因，围绕所扮角色与功能目的，整合到开发项目中去，培植独特的优势宝典二统筹规划规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼目前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一宝典三发掘提高在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目日勺，开展经济商业文化运作，I过度商业化，将失去文化的内涵与引力，减少项目的品位；纯文化或过度强调文化性，没有商业化欧市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报只有努力挖掘自I身的优势内涵，运用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化宝典四项目创新创新也是旅游房地产发展的灵魂美国迪斯尼乐园自开业以来之因此经久不衰，主线原因是每周均有一种新娱乐项目推出作为供人们游玩休闲为重要功能日勺旅游房地产，项目时不停翻新以及设计上留有充足的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，一直以新奇引人的姿态与魅力去赢得游人的青睐宝典五重视创意房地产日勺创意与筹划，好比学生作文的中心思想的提炼和体现项目日勺规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，气氛的营构与把握，都应在创意、I筹划中很好地确定，最终通过新奇朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力I宝典六精心设计旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，与否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施I齐全、规模恰当、层高合适、空间适度、安全便捷、观感舒适是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对一般百姓和弱势人群的以便与关爱诸如扶手高度、地面防滑等详细的细部都应在设计中体现出来宝典七强调文化没有文化或蕴含肤浅的房地产项目，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟，文化性重要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工时工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反应其风格与品位，在社会欧逐渐认同中增强其魅力J由于自身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目日勺建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质和创新，并从一开始就全面导入和IS09000IS014000体系它不仅要与当地的区域历史地理文脉亲密融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼宝典八先做旅游，后做房产项目建设强调高起点、大手笔、跨越式，最佳是聘任实力雄厚、资质一流的国际著名景观设计企业进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实行分步进行综合型的旅游地产项目一般来说原则上是先做旅游，后做房地产因此首期的项目中应包括重要的旅游项目，以人气带动区域价值提高（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中欧号召I力，取信于人，为后续开发的顺利实行奠定基础但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发时节奏，保证资金链的安全，要短线开发与长线开发结合因此也要合适包括一部分房地产，以增长现金流，缓和资金压力也可先将部分土地作价入股与其他企业成立新日勺房产项目企业，以尽快变现，从而减少投资风险宝典

九、高度重视公关工作旅游地产项目需要要建立和充足用好省市与当地领导的公关资源，这是项目顺利I推进的关键原因之一（在投资环境还不完善、不透明欧状况下就更是如此，由于它I提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺资源）同步，要促使当地政府与开发商方建立起相似日勺价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推进的事情（最佳是让该项目成为当地日勺重点项目，重要领导兼任建设领导小组负责人）宝典

十、整合宣传炒作大项目的开发波及千头万绪，必然会碰到多种阻力和障碍，为此，在项目未启动时就要有统

一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作），要先入为主，与媒体开展亲密合作，尽量使该项目路人皆知旅游途中常见十大骗术第一招最常见的大概要算是吉普赛的「专业扒手」，严格说来也不算是骗，应说是手法高明迅速的「偷」妇女抱着小孩或几种小孩子一组，绕着「待宰肥羊」团团转几圈，或是拿着报纸*近你，几秒钟就能顺利得手了！破解术少用外露的霹雳包，改用内藏式贴身腰包，护照及金钱都放在贴身腰包里，口袋只放当日要用时少许现钞，最重要的是不要让陌生人有*近自己的机会第二招在人群中故意散落满地铜板，当有人目光被吸引，甚至好心蹲下去帮忙捡拾，这时候旁边早已虎视眈眈的「第三只手」就会趁虚而入了！破解术遇事不要太好奇，也不要因身边发生时事而疏忽该有的警惕性就算有心想协助他人，也要先照顾好自己的行李I第三招公园里，慈祥的老先生发现你背后衣服脏了，好心告诉你还帮忙清理等到闲话家常完、衣服也清理洁净后，口袋里的钱和皮包当然也不翼而飞了！破解术友善的当地居民确实让人觉得温暖，不过防人之心不可无，有些事最佳还是自己来吧！谢谢「好心人」然后迅速离开现场，最佳立即到人多的地方，以防扒窃不成反被抢第四招快餐店的邻桌客人（常是中东人）故意丢了人民币在地上，然后告诉你「是你的钱掉了吗？等你低头捡起来时，邻桌客人已经和你桌上（或椅上）的背J包一起消失无踪！破解术在餐厅或快餐店，同桌伙伴去洗手间、只剩自己一人看守行李时，不要理会邻桌客人的动作和谈话，所有行李都不可离开视线第五招「假观光客」拿着地图来问路、或是一起研究行程，通过仔细讨论后他们称谢拜别，只留下背包已被洗劫过的「真观光客」破解术旅行途中自己也是个需要看地图的观光客，被人问路当然不寻常最佳直接说自己也不清晰，立即离开现场，不要让自己被包围在中间，增长骗徒下会第六招歹徒假扮警察在路上检查游客的护照，还规定检查携带的外币与否为假钞被带回假警局（或带进暗巷）的无辜游客，不是真钞被掉包，就是所有的钱全被当成假美金没收了破解术一般在没有犯罪或意外状况发生时，不会有警察来「临检」观光客假如不能当场判断警察的真伪，最佳说护照和钱都在旅馆保险柜中，或是佯装听不懂请当地路人及店家帮忙翻译，无论怎样都不要掏出重要证件和金钱第七招碰到乐意权充当地导游的热心人，简介许多景点、交通、食宿资料获得观光客信任后，再简介令人心动的黑市汇率，换完钱就发现换来的钱不是少了许多、就是全是假钞！破解术任何国家的黑市兑换都是不合法的，假如在黑市换钱而发生问题时，不仅没有申诉机会也许还要吃上官司最保险的措施是在银行换钱，虽然要付些手续费但却安全得多第八招在「兑换处」（）换钱也不见得百分之百安全，有时遇上牌告汇率Exchange和实际兑换时不一样，换完问询才懂得牌告汇率是一次兑换五佰美元以上日勺优惠，这时想不换也来不及了！破解术每家银行或兑换处的汇率、手续费计算都不尽相似，换钱之前一定要先问清晰，例如可问换一佰元美金（现金或旅行支票）可拿到多少外币？这样很快就可以算出实际的汇率，再决定要不要换换好钱之后，别忘了将护照和钱收藏妥当再离开银行，以防歹徒早等在外面下手第九招在币值比较小的国家旅行，面额很大的现金（动辄上万元甚至百万元一张）常让人算不清晰，尤其拿大面额现金买廉价小东西时，一不小心花了眼睛，本来该找回九十九万元却只拿到九万九千元！破解术买小东西时防止用大钞，若恰好没有零钱就先算好该找多少钱，把找回来的钱当着商家面前算清晰，一旦离开可就没有机会讨回公道了第十招无论是真艳遇或是假艳遇，在旅途中都同样是时高风险的事提防有心的骗徒摇身一变为浪漫的异国情人，一夜风流或俪影成双几天之后人财两失！破解术出国旅行时，就像脱离平常的现实生活走进另一种时空，很轻易让人就失去原本应有的理智与判断力因此别对旅途中的异国恋情有过多的期待和幻想，就算有缘认识新朋友也不要急于发展，好好保护自己才是最重要的旅行社责任保险与旅游意外保险的区别问旅行社责任保险处理了哪些问题？答《旅行社投保旅行社责任保险规定》中指出，因旅行社日勺疏忽和过错导致所接待的海内外旅游者遭受人身和财产损失，依法应由旅行社承担的经济赔偿责任，保险企业代表旅行社赔付旅游者这样，即转嫁了旅行社日勺责任风险，也保障了旅游者的利益此外，从年月起，寿险企业提供的旅游意外保险条款中已不再承保财产199912保险，因此，目前许多旅行社实际上已经不能按照《旅游意外保险规定》的规定投保足额保险，旅游者的利益无法得到全面保障，由此产生了许多旅游者出险后规定旅行社按《旅游意外保险规定》中“旅行社为入境旅游者、出境旅游者办理的旅游意外保险金额不得低于万元人民币；国内旅游者不得低于万元人民币”的规3010定，补足赔偿差额，使旅行社处在非常尴尬的境地旅行社责任保险则既包括人身责任，也具有财产责任，因此可以在经营责任保险的财产保险企业一次投保，符合《保险法》的有关规定问旅行社责任保险和旅游意外保险都是强制性的吗？答在月日《旅行社责任保险规定》实行前，旅行社必须为旅游者购置旅游91意外保险，而新规定实行后，旅行社没有义务为旅游者购置旅游意外保险，不过，旅行社应当推荐旅游者购置有关的旅游保险并由旅行者自愿选择，且一般由旅行社代理保险企业向旅游者发售保险根据《旅行社责任保险规定》，在中华人民共和国境内的旅行社，投保旅行社责任保险时，应当遵守本规定因此，旅行社责任保险是强制性的，在旅游行程中，组团社和地接社都也许存在意外事故发生后的责任风险，因此无论是组团社或地结社都应投保问旅行社责任保险和旅游意外保险的投保范围有何不一样？。