签订购房合同注意事项

签订购房协议注意事项签订购房协议注意事项在实践中开发商究竟设置了哪些陷阱呢？总结我们的实践经验，重要表目前如下几种方面广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼稚园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好欧I描述，但对于这种承诺又不写在协议里成果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等状况，买房人规定有一种说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门同意为由，推卸责任，或以协议约定不清搪塞，消费者一般很难得到赔偿房地产开发商或代理商就是运用购房者想当然地认为广告内容都会写入协议的心理，瞒天过海成果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以协议条款作为根据判断是非曲直，而不完全是广告销售陷阱中国人买东西向来有跟风凑热闹的I从众心理，一听说哪个楼盘观者如潮，那些想买房日勺人便跃跃欲试了正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力在此过程中，买房人认为自己得到了廉价，开发商也借此机会筹到了资金然而，内部认购的商品房是在开发商未获得《商品房预售许可证》的状况下销售的，其销售行为是不合法时,因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充足保障这样，买房人的投协议告知后30个工作日内，扣除印花税的I金额（房价总款日勺

0.05%）后，向买受人无息返还已收房款”按套内建筑面积误差确定当事人责任协议范本虽然规定了当事人有四种计价方式可以选择，但开发商往往以北京市按建筑面积发放房产证为由，拒绝购房者做其他选择律师认为，在不能按使用面积签协议的状况下,应坚持选择按套内建筑面积计价、面积确认及面积差异处理，以防止在分摊面积上出现争议派明确配套设施和环境原则目前北京交房时的争议多，交房时的环境差、基础设施和公共配套建筑不能使用是一种关键原因，应当把配套设施、公共配套建筑和环境到达的详细原则写进协议，并约定达不到使用原则的，按主协议第九条逾期交房的规定处理派将广告、楼书的明示事项和承诺写进补充协议开发商为了卖房，会通过广告、楼书进行宣传，售楼人员也常常向买受人做出多种承诺应当将广告、楼书的明示事项和承诺写进补充协议里规定交房同步出示房屋实测面积出卖人在交房时除应出示《北京市建设工程竣工验收立案表》以外，还应出示《房屋实测面积》，防止房屋面积缩水或出卖人在分摊面积上做手脚X为防抵押设置补充条款购置设定抵押权的I商品房对购房者有下列风险一是若开发商不能准时还款，银行也许祈求法院以拍卖方式实现抵押权，导致购房者入住后被规定限期腾房；二是处置抵押物后开发商仍不能付清债务，购房者已交房款无法追回对此，一是可以委托律师通过审查土地使用权证理解状况;二是以补充协议方式约定下列条款出卖人保证所售商品房没有设定抵押，任何第三人都不能对协议标的房屋提出所有权或其派生权利的规定，否则由此导致买受人损失欧I,由出卖人承担所有责任注意质量保证书内容一是注意保修范围及期限建设部《商品房销售管理措施》等有关部门规章规定了在正常使用下，商品房的最低保修期限，购房者要注意查对二是商品房保修期从交付之日起计算三是保修费用由质量缺陷的责任方承担四是赔偿责任的规定在保修期内，因商品房质量缺陷导致房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的I,房屋所有人、使用人或者第三方可以向开发商提出赔偿规定开发商向导致商品房质量缺陷日勺责任方追偿因保修不及时导致新的人身、财产损害，由导致迟延时责任方承担赔偿责任五是开发商售出的商品房保修，还应当执行《都市房地产开发经营管理条例》和其他有关规定买精装房装要签好协议第十三条及附件三一是装修部分的报价精装修是房屋的构成部分而不是独立存在的，签约时应注意到房屋价款时构成不应是简朴的一般房屋的价钱和精装修的费用相加二是装修原则《商品房买卖协议》中的附件三，是对装饰、装修原则的约定，提议购房者从装修的设计、布局、施工工艺及所有装修项目名称、建材品牌、价格原则及对应的档次、颜色、规格等予以详细明确的约定U三是验收验收原则、验收主体以及验收程序等，应在协议中约定验收质量原则可直接约定按照建委颁布日勺《高级建筑装饰工程质量检查评估原则》来进行四是项目变更协议中要有装修项目变更的约定可以参照《家庭装修协议》，在协议中阐明装修改动可以签订工程变更单以明确改动的项目和时间五是违约责任在《商品房买卖协议》第十三条中，对违反协议附件三的处理措施有两种方式一种是“出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”；一种是双方自行约定假如选签第一种，那一定要在附件三中明确约定价格原则假如选择双方约定，除对装饰装修及设备价值日勺约定要详尽外，还要明确详细的违约责任《商品房销售管理措施》中明确规定，商品房现售的条件之一，是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具有交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具有交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”而预售商品房的I交付使用条件是什么，则留给了购房人和房地产商通过协议去约定2023年终开始实行的《北京市都市房地产转让管理措施》，将新建房屋获得“建筑工程竣工验收立案表”和“商品房面积实测技术汇报书”定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件，其他交付使用的条件仍留给了购房人和房地产商约定因此，购房人假如但愿入住时就有一种好的居住环境，就一定要约定好协议第十四条，并将该条“出卖人有关基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，约定为房地产商交房条件之一这一点非常重要资就充斥了风险其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等日勺推出和价格的制定上做文章前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的I单元进行精心搭配一般是选最差的户型和楼层先出手，这样首先可声称那些好的单元已经“名花有主”，另首先还可以防止这些“丑女”到最终“待字闺中当然，这其中也要混杂某些好房型，否则会导致目的客户的流失在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售状况，对其他单元的定价进行调整一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往一般总会把价格定得低某些，以所谓的“最低价”（一般是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”也就不翼而飞了在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇其三，大力营造现场道具和售楼气氛为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来某些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”，在销售业绩示意图上伪装得一片红？红色标识代表已售单元？，让人觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引起客户的购置欲望其四，设置订金陷阱我们常常会碰到这样的状况，一旦客户看中某种户型、体现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了，假如不交付订金他人就会买走，规定客户立即交付订金假如客户说没有带够订金，售楼人员就会规定客户先交五百到一千元的“小订”，签订认购协议书，然后规定客户次日交齐“大订”而一旦客户把“大订”也交了，售楼人员也就完毕了把客户套住的任务由于，我们看到的认购协议书常常会有这样的条款:“假如在约定的时间内未能签约，所付订金不予退还”有许多客户在签订认购协议书后，通过再三考虑不想购置已经认购的房子时，考虑到认购协议书约定不签约就不退还订金，为了防止订金的损失，就会签订自己并不乐意签的协议，从而给自己带来更大的损失“五证”陷阱一种合法正规的房地产开发商，必须具有齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》？也叫建设工程动工证？、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用阐明书》，这也是法律对销售方的基本规定但在实践中，有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假状况，常常找借口不出示这些文献的原件，要么说正拿着有关文献在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的企业本部售楼人员往往会先规定客户签订认购书或协议，而客户一旦交完订金或购房款，再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸,客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充斥春意时笑脸协议陷阱几经斟酌后，客户便要决定购房了，因此得与开发商签订《商品房买卖协议》一般状况下，开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的协议，协议会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入有关内容的，而有些选择性填写处也许还空着这时，购房者往往认为该说的都已注明了，协议就算是完毕了，殊不知就是这些空白处为开发商后来作弊提供了条件例如，原则协议第十五条迟延办理产权证欧I,违约金每日按已付房款的I万分之三计算,但您一不留神，开发商（售楼人员）便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任前很快我们从报上看到过这样的案例迟延办证一年多，只赔付96元或者在不能准时办理好时，干脆让购房人退房尚有的协议中写明的违约条款表面上貌似公平，实际不公平例如约定任何一方解除购房协议都要支付总房款40%的违约金这实际上只是限制购房人，开发商自己一般不也许将卖出去的房子再收回不卖以上，我们对购房陷阱的几种状况做了简朴归纳，实践中尚有许许多多的陷阱，我们在此就不再一一列举为防止购房人吃亏上当，我们提出防止陷阱日勺对策如下第一，要有强烈的法律意识对于购房人来说，挑选所购房屋的I位置、压低价格当然重要,但我们认为更重要的是要时刻警惕我们要看到在尚不规范的房地产市场中，陷阱无处不在因此，学习理解有关法律、法规，向专业人士（尤其是专业律师）征询、理解有关购房方面及I法律规定、知识是十分必要的，惟有此，才有也许很好地维护自己的合法权益另一方面，要充足行使法律赋予的权利，在交易过程中一直坚持平等互利、协商一致的原则平等交易是一种法律原则目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位,与购房者之间信息极不对称，存在种种开发商（售楼人员）以强凌弱、做霸王买卖的现象为此，消费者要摆正心态，不畏强权，购房时要把问题弄清、搞细，对协议条款有异议、约定不明确、不满意的，就坚决不签，坚决不买；该坚持的原则就一定要坚持，不要图一时之快,随便妥协，从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失再次，要认真签约，保留好证据在购房过程中，不要轻信开发商（售楼人员）的花言巧语在签订协议步一定要认真审查每一种条款，把有关问题问清晰、弄清晰；您但愿得到的一切承诺，和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免后来空口无凭收楼时和入住后，一旦发现问题，应保留好多种证据，必要时对有关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实日勺存在最终，要学会依托专业人士、拿起法律武器维护自己的权利房屋买卖不一样于一般消费,波及工程、质量、协议、物业管理等多种领域，有关法律法规比较复杂购房人虽然经多方考察，一般也很难通过个人的努力弄清问题日勺症结所在因此，假如发生了对您不利日勺事情,或者您预料到风险也许到来时，为有效地维护自己的合法权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织获得联络，以求得协助・基础设施基础设施包括与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯（和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施供水购房人购房前应弄清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水属于前者，购房人应规定房地产商在协议上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网;属于后者，购房人则应规定房地产商在协议上写明，交房时，地下水时使用已通过管理部门审核同意，并能出示检疫部门确认的符合饮用水原则欧I汇报供电购房人应规定房地产商在协议上写明，房屋交付使用时，用电已纳入都市供电网络，不使用临时施工用电和其他不符合规定时用电双路供电日勺，则应让房地产商在协议上写明，房屋交付使用时具有双路供电的条件供暖购房人购房前也应弄清自己所买房屋冬天供暖方式市政供暖的，应规定房地产商在协议上写明，房屋交付时，小区供热已纳入都市供热管网；自供暖的，应规定房地产商在协议上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具有供热条件供气供气是最复杂的问题，入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活规定都不能满足但房地产商往往以煤气、天然气企业规定购房人入住基本到达70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住到达70%后通气，这种承诺显然存在太多不定原因例如一种项目假如房地产商仅销售出69%,与否意味着可以永远不通气对于“精装修”房，不存在购房人再改供气管道问题，购房人完全可以理直气壮地规定房地产商在协议上写明，房屋交付使用时有“气”供应对于“初装修”房，房地产商也完全可做好供气管道，严禁购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应假如做不到这一点，购房人至少应规定房地产商在协议上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采用措施（例如提供煤气罐及更换服务），处理购房人入住后因“没气”而导致的实际生活困难通讯、电视目前人们对生活质量日勺规定越来越高，可以通讯和看电视已成为最基本的规定对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的I,购房人都应规定房地产商在协议上写明，一入住就能直接使用其他尚有某些项目，购房人也应规定房地产商在协议中写明详细交付使用日勺日期如住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联;居住小区按照规划规定配建公交站点，开通公交线路;居住小区与公交、地铁站点距离较远的I,房地产商承诺自行配置交通车辆连接公交、地铁站点尚有些房地产商承诺小区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在协议上写明详细交付使用的日期•公共配套公共配套建筑，包括与购房人购置房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等多种公共建筑购房人可规定房地产商在协议上写明，按照规划规定配建欧I教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、小区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商尤其宣传的地下车库和会所，与住房同步交付使用不能承诺的，购房人应规定房地产商承诺有可供过渡使用的公共建筑设施目前，诸多建设项目滚动开发，购置前期开发房屋的购房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染对平常生活的影响对此，购房人应规定房地产商承诺在房屋交付使用时，做到交付房屋的周围场地清洁、道路平整，与后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制日勺原则购房人同步还应规定房地产商在协议上写明，绿地详细完毕和交付使用日勺时间购房人在规定房地产商将上述承诺在协议第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按如下日期到达使用条件”下时空行逐条列明的基础上，还应在“假如在规定日期内未到达使用条件，双方同意按如下方式处理”日勺空行中，写明购房人与否可以选择退房如不退房，与否可在使用条件到达前拒收房屋，房地产商怎样支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出详细约定・明确费用由谁出曾有购房人收房时发现室内有和电视天线，但插座里面却没有线，拿着协议问房地产商是怎么回事，房地产商竟说什么“我在协议中承诺了提供和电视，但仅仅是提供，而没说免费提供公共电视天线在楼顶，你要入户，先交300元入户费；线已做到了楼道里,你要接通先交1500元安装费我按协议竣工了，你说不能用是由于你没交钱”这种让人生气的事目前照样不少，只不过目前大多发生在有线电视和宽带入户问题上更有某些房地产商让购房人入住时交煤气、天然气的管道铺设费甚至所谓的电力增容费，某些以有门禁系统为诱饵吸引购房人的房地产商，到交房时反过来要购房人买门禁卡，否则拿了钥匙也进不了楼门门禁系统还没防小偷，先把购房人给禁在门外这些房地产商抓住了购房人没有精力打官司的弱点，也懂得购房人虽然到了法院也很难说清的现实状况，因此在房屋交付时再额外赚购房人一笔，购房人往往只能忍气吞声为了防备再碰到这种窝心事，笔者提议购房人千万不要怕麻烦，一定让房地产商在协议第十四条上将承诺提供的设施一条一条地写清晰有关费用由谁出，规定房地产商在协议上写明入住就能使用假如房地产商不愿写，购房人就要小心这里有鬼！什么房子按套内面积售房根据《北京市都市房地产转让管理措施》实行意见第27条规定，经济合用住房、一般住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋日勺预售，都应当以套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款同步，根据《北京市都市房地产转让管理措施》实行意见第27条规定，商铺、写字楼、独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定可以有三种计价方式选择按建筑面积计价、按套内使用面积计价或按套计价根据《北京市都市房地产转让管理措施》实行意见第26条规定，商品住宅预售协议中没有约定共用建筑面积处置状况的I、2023年12月1日后来新获得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目未按套内建筑面积计价的I,市或区、县国土房管局不得进行预售登记按套内面积买房对购房人来说有什么好处自2023年12月1日北京市开始实行按套内面积售房至今，已经有超过60个新开住宅项目获得了按套内面积卖房的预售许可证，买房人到这60多种楼盘买房，可按套内面积买房过去，北京市按建筑面积预售商品住宅，因公摊面积而引起欧I面积纠纷是近年北京楼市比较突出的I问题北京市政府新出台的I《北京市都市房地产转让管理措施》明确规定，目前预售商品房必须按套内面积卖房，即买房人掏钱买的是自己户门以内的I面积按套内面积买房怎样保障权益套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成，按套内建筑面积买房，买房人买的就是自己家门内的面积，开发商不能再在公摊面积上进行暗箱操作，买房人对所购置的房屋面积心里有谱，不再吃亏根据新规定，房屋竣工后，套内实测面积与预测面积发生误差时，按协议约定的方式处理，协议未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3%日勺，购房人有权退房“按新措施，公共部位的产权属于谁根据《北京市都市房地产转让管理措施》第十三条规定，房地产转让时，对应日勺共用部位、共用设备日勺权利份额一并转让;按照国家和本市规定可以单独转让日勺地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让协议中载明；没有载明日勺，视为一并转让开发商卖房时应公告哪些公摊部分按照套内建筑面积买房，并不是买房人不承担公摊面积，建筑面积和公摊面积仍在购房协议中同步写明根据《北京市都市房地产转让管理措施》第35条规定房地产开发企业在预售商品住宅之前，应当公告有资质的测绘单位出具的商品房预售面积测绘技术汇报书和下列分摊状况

（一）被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；

（二）参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；

（三）不分摊的共用部位按新措施，购房者可以自己测量面积吗按照套内建筑面积卖房日勺同步，北京市商品房的测绘也在实行市场化，开发商可以委托有资质的I测绘机构测绘《北京市都市房地产转让管理措施》规定，买房人查询面积实测技术汇报书，开发商不能拒绝一旦测绘数据误差较大，房屋面积与事实不符合，假如是由于测绘技术引起的，测绘单位承担法律责任，买房人可以起诉测绘单位贷款办不下来购房者有权选择退房有的开发商在协议中规定，买受人贷款办不下来时，出卖人可以选择解除协议这一规定使得买受人在贷不下款后只能听出卖人的支配，处在很尴尬的地位本律师认为买受人贷不下款，只要其准时提交了材料，退房的选择权应交给买受人提议条款:“按照银行确定的贷款金额和年限办贷款手续，并向出卖人补交差额房款部分若买受人已按银行规定的规定提供了对应的文献，并在规定期间内办理了按揭贷款申请手续,贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的I,买受人可在如下方式中进行选择

（1）选择其他付款方式，并享有应优惠幅度，按照所选付款方式向出卖人支付房款；

（2）解除买卖协议，出卖人在收到按揭银行拒绝发放按揭贷款告知及买受人书面解除买卖。