浅谈国有企业破产清算程序中的公有住房处置所涉法律问题

根据《中华人民共和国破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定

（二）》第一条、《民法典》第二百零九条规定，当企业破产时，尚未进行住房制度改革或者职工没有购买、没有进行物权变更登记、所有权仍属于企业的公有住房，应该列入破产财产否则，如企业名下的房产不划归破产财产，不仅缺乏法律依据，而且将严重损害债权人的利益，该房产后续的产权归属、处置也将会面临各种复杂的法律问题

（二）经过房改政策已由职工购买的公有住房根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，以及国务院办公厅转发的《国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革的意见》的有关规定可见，职工根据国家和市人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价和标准价购买的公有住房，应当视为已购公有住房，职工在购房后即拥有全部产权，该住房不再属于国有企业所有，当然不可被列入破产财产

（三）小结当国有企业破产时，公有住房是否为破产财产，要依据该住房的产权而定所有权全部属于企业的，必定构成破产财产；所有权部分属于企业的，属于企业的所有权部分构成破产财产；所有权全部不属于企业和不属于企业的部分，不构成破产财产同时，在处理作为破产财产的公有住房时，还应该考虑职工的优先购买权和优先租赁权

二、公有住房的处置办法

（一）公有住房处置的相关法律法规规定在企业清算阶段，处理企业所有的不动产最常见的处理方法就是对其进行估价、拍卖但对于国有破产企业的公有住房来说，由于其特有的福利性质及极强的政策指导，并不可以进行简单的拍卖处理，仅以利益最大化为唯一处理原则根据最高人民法院审判委员会通过的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条规定，破产企业在对公有住房的管理应区别不同情况，采取不同方法，以稳妥处置公有住房问题二公有住房的具体处置方法已出售的公有住房予以确权

1.在房改的大潮中，许多职工通过签订买卖合同并向企业支付房款，以取得该住房的所有权但在企业改制时，仍会有部分员工出现已交清房款，但尚未办理完房改手续，或者还未办理过户更名的情况河南省政府制定的《关于深化国有企业产权制度改革的意见试行》中，有针对该类房产处理的具体执行政策，虽该意见并非全国性的指导意见，但其相关的公有住房处理政策是值得各地政府予以借鉴、参考同时根据我国现行的房改政策，职工出钱购买的住房，产权应当归职工所有因此破产企业的职工住房，若企业已经和职工签订合同，并给职工办理房改手续的，在职工交付房款后，住房即属职工个人所有，不属于企业的破产财产.未出售的公有住房的处置2可出售的公有住房应优先向职工进行出售1根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第八十一条规定，房改是部分国有企业职工应当享有的福利性政策优惠，不可因为企业的破产清算事宜而轻易地取消相关职工享受优惠的权利因此，在职工完全自愿的情况下，即使处于破产清算程序中，仍然要推进公有住房的出售和房改的工作企业被宣告破产后，虽已不具备给职工房改的主体资格，并已难以为职工办理相应的房改手续，但破产管理人仍可代替破产企业向当地住房制度改革领导组、房改办等有关部门申请办理房改事项，并按房改优惠政策向破产企业的职工出售相关公有住房优先向职工予以租赁2至于不具备房改条件的、无法出售的公有住房，包括平房，筒子楼，简易房,危险房，违章建筑和近期需要拆除的住房等，破产国有企业仍可将该类公有住房继续出租给原有承租户，并按照相关的规定收取租金

三、可出售公有住房的公开拍卖、出售事宜作为相关房屋的所有权人，本可对该住房进行任意处置，但因企业已无法存续，为偿还债务，应当将可出售的房产进行出售但是公有住房的承租人往往却是真正的房屋占有人及使用人，故破产企业对该部分公有住房的拍卖及向第三人出售的过程中，将可能受到承租人、使用人的重重阻挠那么对于公有住房能否公开拍卖出售，以及当公有住房被拍卖或出售给第三人后，破产企业需不需要向原承租户给予相关的补偿、补贴，笔者将会在下文谈论这两个问题

（一）在破产清算过程中，公有住房能否拍卖公有住房的承租人与公有住房的所有权人之间存在房屋租赁关系（但该种租赁关系不同于市场化租赁关系，详见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定），承租人基于其债权请求权仅能要求所有权人履行租赁合同义务，而不能以其因租赁合同形成的债权请求权对抗所有权人所享有的物权不过，由于公有住房的福利性质及政策性质，其虽为破产财产，但能否将其拍卖变现以偿还债务事宜，却一直颇有争议，各地的司法实践情况都不尽相同公有住房可被拍卖予以清偿破产债务

1.杭州市人民政府为积极支持企业改革脱困，减轻国有企业办社会的负担，出台了《关于认真做好市属破产、拍卖企业职工住房接收工作的通知》，福建省人民政府办公厅发布《关于机关事业单位剩余公有住房处理意见》，该两文中均有对公有住房进行公开拍卖作出规定，而在山东省文登市，烟草公司文登市分公司就按照遵循市场经济规律、盘活闲置资产原则，对套公有住房进行了公开拍卖28公有住房不可被拍卖予以清偿破产债务

2.但是，在破产清算程序中，拍卖可能意味着剥夺职工的居住权或生存条件，其通过破产财产的处理和分配，将原属于企业的所有权转移给其他人，原来的居住关系很难维持不变，同时有损原有职工应享有的福利政策因此，多地法院都因以下缘由不支持企业破产时拍卖公有房屋首先，现行规定缺乏可操作性，执行中法律适用难《民事诉讼法》《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》对强制迁出房屋或者强制退出土地的执行程序进行了简要规定但对如何解决执行后被执行人的居住问题规定不明，司法实务中对于如何界定执行后安置标准等一系列问题均找不到可以适用的规定其次，被执行人抵触情绪大，强制执行实施难涉及公有房产执行案件的被执行人多为自然人，如房屋被执行，被执行人及其家属就失去了唯一的住所，被执行人往往无力承担另行购买住房的高额费用，将可能长期陷于“居无定所”的窘境，故其不愿配合法院执行再者，财产混同，财产界定难特别是在公有房屋租赁、执行案件中，有的被执行人在使用房屋过程中对房屋进行了装修或添置了设施，但双方在合同中对此约定不明，或者在审判阶段未对该问题作出处理，将会对此后的执行带来非常大的阻碍因该问题涉及当事人实体权利，执行程序中法院无权作出处理认定而且，案件当事人往往牵涉非常复杂的矛盾纠纷，双方积怨很深，被执行人有时拒不履行判决确定义务，或者被执行人时常以自杀、自焚相威胁或者采取暴力对抗法院执行的过激举动.小结3由于公有房屋使用权的现实存在与法律的不规范性之间矛盾重重，特别是住房制度改革、公有房屋出售、置换等政策允许或调整之后，司法实务中对公有房屋使用权的认识不一，特别是涉公用房屋使用权执行问题比较突出，法官执行无所趋从所以，虽然我国个别地区已出台相关条例支持公房拍卖事宜，但是也有不少地方法院根本不支持公有房屋的拍卖，一旦拍卖引起的社会不稳、加剧当事人双方矛盾，法院难以调解，执行难度十分大如何正确处置公用房屋案件已经成为社会必须面对的难题之一，我国推进公有住房的处置的立法现已是势在必行

（二）公有住房被拍卖、出售给第三人后，是否需要向原承租人给予弃租补偿、购房补贴根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，以及《民法典》中“买卖不破租赁”的相关规定，公有住房的承租人可以要求拍卖后涉案房产的新产权人继续履行先前的房屋租赁合同借鉴上述相关规定，那么在破产清算程序中的公有住房拍卖后，原承租人也可以要求拍卖、出售后的新产权人继续履行相关的房屋租赁合同同时，《广东省公有房产管理办法》《广州市房屋租赁管理规定》等有关公有住房、租赁的法规、规章，并没有明确规定公有住房的产权单位应无条件保障承租人的住房权益换言之，并没有相关法律法规规定在公有住房在破产清算过程中被拍卖后，国有企业需对承租职工进行相应补偿或提供替代性房产安置承租职工与此同时，亦无相关法律法规规定国有企业应向有关公有住房承租人承担任何弃租补偿或置换房产的义务值得指出的是，公有住房是国有企业提供给职工的福利性住房公有住房一旦拍卖后，将有可能对承租职工的个人利益会造成一定的影响，例如新的买受人在租赁期限到期后不再同意续租或要求提高租金等有鉴于此，国有企业在依法依规的前提下，仍可循相关法律途径作出安置方案，以尽可能消除相关不良影响、维护社会秩序的稳定，但有关方案的制定、实施等均应遵循国有资产监管的相关法律法规总言之，在解决国有企业在破产清算过程中的公有住房处置问题时，须密切结合实际情况，争取双赢局面同时，国家仍要尽快出台公有住房处置的相关法律法规及细则，规范各方的具体做法，终止乱象，并且，深入分析国有企业公有住房制度改制的各种历史遗留问题，找到历史遗留问题的症结及根源所在，解决历史遗留问题，这样才能从根本上解决公有住房的处置问题参考文献高兴.上海市公有住房制度历史沿革及涉诉若干问题的处理中国不动产法

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