长租公寓运营模式的问题及优化建议探讨

长租公寓运营模式的问题及优化建议探摘要长租公寓是近年来兴起的一项新产业随着政府政策的大力扶持，以及金融资本的大量涌入，许多大型企业纷纷向长租公寓进军，为我国住房租赁行业的蓬勃发展提供了新的契机，但同时也出现了一些问题，这些问题不仅影响到了相关企业的正常运作，也影响到了租房市场的稳定因此，进行长租公寓经营模式的研究，不仅可以从根本上揭示其运作的规律，也可以为其提供一些参考意见，同时也可以帮助管理者根据经营模式中的问题，制订出一套既能维持市场秩序，又能激励企业积极性的规范和政策基于此，本文首先分析了我国长租公寓发展现状，其次分析了长租公寓运营模式的分类，随后分析了长租公寓运营模式的问题，最后从多个方面阐述了长租公寓运营模式的优化建议，以供相关人士参考关键词长租公寓；运营模式；问题；优化建议引言:为了使全国人民能够安居乐业，大力培育和发展住房租赁市场，已成为我国解决城市居民住房问题的一项重大措施在过去的几年里，租赁和购买的住房体系逐步完善，但是长租公寓的运营模式中也出现了许多需要解决的问题，因此，需要深入探讨长租公寓的运营方式与发展战略，从而推动我国住宅租赁体系的进~■步完善

一、长租公寓概述长租公寓在国内又被称为“单身公寓”或者“白领公寓”，在国外已经有了很长的历史，直到最近几年，才在国内得到了广泛的推广具体就是公寓的经营商将通过购买或者租赁的方式将房源集中在自己的手中，再进行装修、配置家具,以单间的方式对外出租，主要针对的是周围的年轻上班族与短租公寓相比，长租公寓的租期通常要多于6个月，在我国一般为一年根据长期公寓的不同，可以分为不同的类型根据运营商的不同，可以分为互联网、房地产开发商、中介、酒店公寓；根据资金来源的差异，可以将其划分为国资背景和社会资本；根据项目的分布状况，可以将其划分为分散型和集中型；物业的持有与否，可以划分为轻资产型与重资产型两种

二、我国长租公寓发展现状

（一）长租公寓市场需求旺盛第六次人口普查资料表明，我国依靠租赁住房满足住房需要的人口占12%,而城市居民的住房占21%,住宅的需求也在不断增加，预计到2023年的时候，房屋的需求将会超过1400万链家研究院最近发表的报告显示，到2025年，这一数字将会上升至

2.9亿，而2030年将会突破

4.6亿如今，面对高昂的房价，大多数刚毕业的大学生都会选择留在大中城市，因此，租房成了他们开始工作的首选大量的租房需求增长，为大中城市的住房租赁市场带来了持续增长的动力报告中指出，在我国房地产市场上，房地产市场的成交量在15兆左右，而住宅市场只占到了7%［口像北上广深这种一线城市，虽然拥有全国最发达的房产租赁市场，每年6万亿的成交额，但也只有2500亿，只占了4%从整体上来看，中国的住房市场明显还不够成熟，面对发展不均衡但具有巨大发展潜力的租赁市场,长租公寓应运而生一方面，传统的房地产市场和现在的青年对住宅的需求不相适应开发商们热衷于开发大面积的楼盘，以追求高价，这样的房子不仅浪费了单身和年轻夫妇的资源，还会让租户们付出更多的钱长租公寓则是为了满足“单身白领”对小户型的需要而形成的一种强烈的需求另一方面，我国的租赁市场还没有完全发展起来目前，我国的住房出租大多是通过中介企业与租户之间的签订合同而订立的由于信息的非对称性，使得租户在租赁市场中处于劣势,同时也存在着租赁期限不确定、租户管理困难等问题，租赁市场上的纠纷时有发生然而，长租公寓经营者在取得房屋时就会签订长期租赁合同，形成了一个稳固的租约关系，形成了一个稳定的租户群体，可以有效地保障租客的利益，从而推动了整个行业的长远发展

（二）长租公寓行业竞争激烈长租公寓在资本市场上很受欢迎，但还没有完全成长起来，还没有形成垄断,所以竞争越来越激烈由于我国房地产市场发展的不均衡，以及长租公寓的分布主要集中在一线及一些二三线城市，大量的流动人口、旺盛的市场需求以及大量的存量住房，这些都为长租公寓的发展创造了有利的条件同时，对开发商来说,经营长租公寓没有什么难度，房地产开发商可以将自己的项目租赁或整体租赁进行统一的经营其次，由于核心地区的房价越来越高，人们对长租公寓的需求也越来越大根据CRIC的资料，前30强中有三分之一已经涉足了租赁市场，业内各方都在想方设法收购、竞标以获得更多的项目，甚至在某些老城区的更新招标中，也能看到高价成交，其竞争之激烈，丝毫不逊色于一块一级土地对这些开发商来说，发展长租公寓，既是为了寻求业务转型，也是为了稳定资金流，增强客户粘性

（三）国家以及地方政策的支持近几年，我国出台了大量的租赁政策和法规，使我国的租赁行业更加规范，发展进入了快车道总的来说，政府在五个层面上给予了支持第一，鼓励中介机构进入租赁市场，大力发展房屋租赁企业，并指导其与租赁企业进行合作，促进租赁物业的发展⑵第二，在供应上，允许开发商按照相关政策将商业建筑改造成出租房屋第三，为居民提供税收优惠，鼓励政府采取税收优惠，比如对租赁住房给予优惠，比如企业租赁住房享受其他优惠第四，加强对住房租赁企业财政政策的支持，包括拓展融资渠道、开发房地产投资信托等第五，建立一个服务平台和一套完善的管理体系，住房租赁市场由住建部和相关部门联合建设，为房屋租赁市场提供信息发布服务除了这些，各大一线城市也都出台了相关的政策，表示要加大对租赁住房的供给广州提出在今后5年内，将有2375万平方米的普通商品住房和825万平方米的租赁住房用地；北京提出在今后5年内要建设五十万套租赁住房；“十三五”期间，上海将新增700,000套租赁住房

三、长租公寓运营模式的分类

（一）集中式运营按照物业的分布情况，可以将其经营模式划分为集中型和分散式集中式物业经营模式多为传统物业经营模式，以整幢大楼为经营对象，包住后再进行装修首先，是由发展商购入现有的商业物业，将工厂转变成商用，或将房屋用作商用,以出租为主，通常一间房屋为两个人，再加上他们的品牌，他们就是公寓的经营者，这些房子都是按照统一的标准来装修的⑶租赁模式的初期投资相对较低，易于扩展，这也是大部分长租公寓品牌在运营上的主要手段集中式的租金一般不高，主要针对年轻顾客，适用于年轻的大学生、蓝领等，不会给他们带来太大的经济负担其次，它能够提供高质量的服务，安全、可靠和标准化，并且住房数量较少，住房集中，管理费用较低，施工难度较小

（二）分散式运营分散式的长租公寓，是指在各个区域内，由运营商统一管理，提供统一的、标准化的改造和服务因为分散式公寓的房源数量多，可以提供更多的选择，从而使产品的档次更加丰富但同时，由于房屋分布的原因，将会导致经营成本的增加，因此，运营商必须采用更多的信息技术，以减少经营成本，提高经营效益,从而达到一定的效益其次，分散式的长租公寓适用于中等、低收入群体和年轻人等，同时，它具有较高的空间利用率和较低的费用，故又称“N+1”但是，它也存在一些缺陷，包括个体面积较小、管理难度大、工作效率低、管理失误多等

（三）重资产运营重资产运营就是指运营商通过自建、收购等方式取得并持有房源，对外出租,以收取租金为主要手段以集中式物业为主的经营方式，对运营商来说，具有较强的跨周期资产运营优势，并且能够大幅度地扩大租赁住房的供应，有效地解决租赁住房供应短缺的问题

（四）轻资产运营轻资产运营是指以长期租用或委托经营的形式取得房屋，但经营者不拥有房地产，仅以出租或提供服务为目的⑷该模式的优点在于能够迅速地在短期内扩大市场并取得更快的发展，但也有一定的局限性，即缺乏自主性，融资困难

（五）代建运营代建运营模式是房屋业主或使用者委托房屋企业进行土地规划、施工、经营等，为房东支付一定的房租，为承租人收取房租及服务费，同时赚取差价及服务费其中，业主必须承担建设工程的费用，并享有物业的价值和租金的固定收益代建运营从经营业务转变为代理建筑，并为房地产开发、房屋建筑、出租等提供全方位的服务，这为长期租赁公寓的全链条打下了坚实的基础此外，在设计和建造的过程中，可以满足业主的要求，无需进行后期的装修

四、长租公寓运营模式的问题

（一）行业管理不规范，标准不统一在我国，长期公寓租赁市场的建设还处在初级阶段，有关的法规还在不断地制定、健全，所以，我国目前对长租公寓的监管还不够规范同时，由于长期公寓的特殊性，在行业内还没有一个统一的标准和规范保障，比如，在消防验收方面，由于长租公寓包括住宅、商业、酒店等多种房源，因此，各地对其消防验收的参考标准也不尽相同

（二）行业集中度低，市场竞争激烈当前，我国的长租公寓处于起步阶段，存在着大量的市场参与者，以及各种行业之间的竞争随着长租公寓的兴起，房地产开发企业、专业机构、中介机构、经济型酒店等众多的市场主体纷纷涌入这就造成了我国长租公寓市场缺乏合理的市场主体，缺乏高产业集中度，缺乏龙头企业的引导⑸

（三）投资回报周期长，盈利模式不明晰目前长租公寓的经营模式主要是以资产经营为主，其投资收益不高，而且收益周期也比较长，所以，要想进入长租公寓市场，则需要具备一定的资本实力，并且要想盈利，则需要一段时间的积累此外，整个长租公寓的租金回报率偏低也是整个行业的一个难点，但是如果要发展长租公寓，就首先需要完善金融工具,并且建立相应的机制

五、长租公寓运营模式优化建议

（一）确保公寓的住宅和服务品质长租公寓在追求规模扩张的同时，也要确保住宅品质和服务品质在寻求盈利和拓展市场的同时，运营商也不能忽略“质量”这一核心问题高品质的住宅会让租户的生活感受更加舒适，而高品质的服务则会为租户提供更好的服务体验同时，还能给运营商带来更多的流量，这是一个很好的循环在行业发展壮大的同时，也要加强对长租公寓的监管，建立行业协会和其他有关部门对其进行监管,以确保长期租赁住房的健康发展

（二）增加社区服务社区服务是一种提升长租公寓收益的方式，也是一种轻资产经营方式在我国有着漫长的租赁史上，租住仅仅是为租户提供一个栖身之所，而在其它方面的发展却相对滞后社区增值服务的推出，不仅可以为经营单位带来新的盈利增长点，而且可以改善住户的居住品质和居住品质，对于探索社区增值服务有一定的实际意义

（三）长租公寓企业进行合资长租公寓的企业越来越多，但也遇到了不少的障碍长租公寓的企业可以结成一个合资企业，来解决一些平台和基础性的问题同时，运用企业特有的经营模式，实现成果的分享，根据企业的规模和利润分配，降低费用支出合资企业能够具备雄厚的资本，能够满足长期需要的资本匹配，具备丰富的中介，吸引大批的租户此外，也要增强自身企业的运营管理能力，加强市场调查，全方位掌握政策的市场动态，并且对房屋租户进行详尽的了解

（四）扩大租住阶层长租公寓以中高收入的年轻白领为主要消费人群，在租金、服务等各行业均处于较高水平然而，目前我国大中城市仍有大量的中低收入阶层，其发展不仅无法满足低收入阶层的需求，而且随着规模的增大，整个租赁市场的租金也会随之上升，从而加剧了中低收入阶层的生活压力⑹所以，在发展长租公寓时，不能一味地追求数量上的增长，需要重新划分市场，真正实现“居者有其屋”五利用新兴网络平台进行推广新企业要树立自己的品牌，树立差异化的竞争优势，加强宣传，可以通过一些比较新颖的方式，比如在微博上发广告，或者在热门的视频网站上发一些有创意的视频，来吸引更多的人的眼球其次，要建立一个可靠的团队，把每个订单都做得完美，提高企业的声誉，在众多的品牌中树立自己的地位，并获得稳定的客户资源，从而取得长久的租约

六、结束语综上所述，尽管长租公寓在我国尚属新兴的模式目前，我国的长租公寓经营管理中仍有许多问题，但是相信随着国家政策的调整，以及借鉴国外类似行业的经营模式，我国长租公寓的运营效果将会有很大的提升参考文献

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