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一、判断题（10题，题号1-10,共10分请判断各题说法对的或错误，并将答题卡相似题号对应时符号涂黑，对时涂“、/”,错误涂“X O评分阐明每题1分，判断错误不得分并倒扣1分,最多扣至判断题总分为0）
1.土地还原利率大小与待估宗地日勺土地权利、土地用途有关（）2,采用市场比较法评估宗地价格时，比准案例应处在同一供需圈，也就是“区域原因”所描述的范围（）
3.土地估价是为交易双方进行土地交易提供价值参照（）
4.采用成本迫近法评估城镇待拆迁国有土地使用权价格时,土地获得费可按拆迁安顿费计算.拆迁安顿费重要包括拆除房屋及构筑物日勺赔偿费及拆迁安顿补助费（）
5.采用剩余法估价时，应当把握好最佳开发运用方式的分析、开发总价值欧I预测，以及开发成本、开发期、利润等项的估算（）
6.土地评估价格的高下与土地估价人员H勺水平关系很大，估价师水平越高，评估价格越高（）
7.在规划限定的其他条件不变日勺状况下，单位地价与土地容积率呈正有关（）8某待估宗地设定有他项权利后，会合适提高该宗地的市场价值.（）O
9.相对于土地面积、土地形状等条件，交通条件对地价水平日勺影响最大（）46o下表为某都市基于楼面地价『、J住宅容积率修正系数表比较案例的容积率为2,楼面地价为2023元/平方米，待估宗地容积率为35,其地面地价为（）元/平方米容积率
1.
822.
533.5修正系数
1.
000.
970.
920.
880.85A.1753B.5950C.6134Do798847o既有一宗规划为商住综合的土地，其所在区域的商业用途价格为800元/平方米，商住混合用途价格为1000元/平方米，则该宗土地的评估价值应为（）元/平方米A.800Bo900C.1000D
180048.某宗地的土地获得成本为1500万元，土地开发成本为3000万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元,开发完毕后日勺房地产价值为9000万元，则投资该宗地的收益率为（）A.
55.6%B.500%C.612%Do667%o o
49.2023年某写字楼出租，签订了3年租赁协议，协议月租金50元/平方米，每年租金增长率为10%,每年支出总费用为380元/平方米.2023年该写字楼日勺房地纯收益为（）元/平方米50o某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2吼现上市需按作价人股方式处置,评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元/平方米.假设土地出让年限到期后商铺免费收为国有，则年折旧费为（）元/平方米Ao24o00Bo28o57C3000D
31.58o o
51.某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元,土地还原利率为6%,该宗地70年土地使用权价格是（）万元.A.1017Bo987Co983D910o
52.2023年某宗地土地开发费用为1000万元.2023年某评估企业对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等状况下土地开发费用需2023万元，年利息率为6%,采用成本迫近法评估时，土地开发费应当取（）万元.Ao1000B.1124C.2023D.
224753.某工业开发区面积100万平方米,开发区总地价为3亿元,可出让土地H勺比例为60%,现出让一宗工业用地，其土地出让底价为（）元/平方米
54.某都市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表.既有一宗工业用地坐落在四级地内，到达“三通（通路、通上水、通电）一平”，则其土地开发程度修正值为（）元/平方米Ao0B.—5C.-6D.—
1155.某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%,土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为（）元/平方米Ao2500B.1250C.1000D.500
三、多选题（15题，题号56-70,共30分每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相似题号对应的字母涂黑评分阐明每题2分,多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为对的选项的每项得05分）
56.有关重置价格与重建价格的区别，Ao估价时点不一样C.选用的建筑材料不一样Eo采用的人工单价不一样下列选项中说法错误时有（）B.建筑工艺不一样D.建筑构配件不一样
57.合用于对大批量宗地进行估价的措施有（）A.路线价法Bo基准地价系数修正法C.成本迫近法D.市场比较法Eo收益还原法
58.根据剩余法H勺基本原理，下列计算公式对的H勺有（）oAo地价二开发后不动产总价值一整个项目开发成本一开发商正常利润B.地价二市场价格一正常成本一正常利润一不可预见费C.地价二不动产总价一建筑开发费一管理费一维修费一保险费一税金一开发商利润Do地价二房地产预期售价一建筑总成本一销售费用一税金一利息E.地价二不动产总价一建筑开发费一专业费一利息一税金一开发商利润
59.基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地啊（）oAo土地用途Bo土地级别C.土地使用者D.,土地开发程度E基准地价o60o下列选项中有关土地价格描述，对日勺H勺有（）A总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢B.具有明显个别性和地区性co土地价格高下决定了地租水平高下D.土地价格由开发成本决定E.土地价格高下与社会经济水平相适应
61.有关多种估价措施的合用范围，下列选项中说法iE确的有（）.Ao路线价法是仅合用于特大都市的估价措施Bo成本迫近法合用于工业用地估价，对商业及住!co市场比较法除了可以用于土地价格评估外，；姜暴惹髯孥票蔷琴为产租金评估D.收益法只合用于有收益或有潜在收益啊不动琦E.基准地价系数修正法日勺合用范围与市场发育程度无关62o下列有关单位地价、楼面地价描述对日勺的有（）.A.楼面地价单位地价+容积率Bo单位地价比楼面地价更能反应地价水平高下co楼面地价单位地价小建筑面积D.单位地价:楼面地价小土地总面积51E.楼面地价单位地价义土地面积小建筑面积63o根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑原则的不一样，房屋的构造分为（）A.钢筋混凝土构造B.土木构造Co砖混构造D.砖木构造E.简易构造64o我国现阶段地租日勺详细体现形式包括（）A.土地出让金B.青苗赔偿费C.土地承包费D.房屋拆连赔偿费E.耕地占用税
65.根据马尔萨斯日勺观点，地租是总产品中时剩余部分，产生该剩余时原因有（）.Ao土地日勺性质B.土地日勺用途c.生活必需品所特有的性质D.〜肥沃土地日勺相对稀少性Eo土地空间分布不均；第二的段第三航收
66.下图是土地酬劳曲线示意图，下列选项中对的H勺有（）A.LK L
2、L3分别为总酬劳、平均酬劳和边际酬劳E.从计算过程来看，边际酬劳是总酬劳的一阶导数值C总酬劳曲线中日勺转向点为边际酬劳曲线日勺最高点D.第一阶段为酬劳增长最剧烈的阶段，也是最合理的阶段E.总酬劳为最大时，边际酬劳为零67o估价人员根据国有土地使用证记载日勺事项，可以理解到宗地日勺（）等信息Ao四至Bo面积Co用途D.获得价格Eo权属纠纷
68.在影响宗地价格日勺原因中，下列选项中属于区域原因的有（）Ao交通条件B.物价变动C.繁华程度D宗地临街状况oE.房地产投机
69.建筑物折旧的类型包括（）.Ao物理折旧B.经济折旧Co功能折旧Do材料折旧E.环境性折旧70在区域原因修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有（）oA.设施类型与否齐备B.设施价格Co设施水平Do使用保证率Eo设施使用频率
四、情景分析题（3题，内含15小题，题号71—85,共15分每题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一种符合题意，请选择并将答题卡相似题号对应的字母涂黑.评分阐明每题1分,多选、有错误选项时不得分，不倒阳分；少选但均为对的选项的每项得025分），（-）某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式获得国有建设用地使用权1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所宾馆周围为商服用地，道路以生活型主干道为主，电力设施骨干输电线路为双回路10千伏，供水管径300毫米，排水管径500毫米，固定装机容量为1000Ho宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全现因宾馆经营不善，县人民政府同意其在不变化用途的前提下进行整体改制就上述内容，回答71-75小题的问题71o下列选项中，有关划拨用地使用权及其价格评估描述错误时有（）Ao划拨土地使用权价格二出让土地使用权价格B.企业改制时可根据划拨土地日勺平均获得和开发成本，评估划拨土地使用权价格，作为原土地使用者日勺权益，计人企业资产Co该宾馆土地使用权以免费方式获得，土地资产不应计入其企业资产Do划拨土地使用权价格不包括土地增值收益
72.根据《土地运用现实状况分类》（GB/T21010--2023）,评估时可设定其土地用途为（）Ao批发零售用地B.住宿餐饮用地Co商务金融用地D.商服用地73o若你为该宾馆改制日勺土地估价师，优先选择的两个估价措施为（）Ao市场比较法B.收益还原法C.成本迫近法D.剩余法74o对该宾馆进行土地评估时，有关土地开发程度的描述,下列选项中对H勺H勺有（）Ao待估宗地设定开发程度为红线内外“五通〃和内部场地平整Bo待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度Co待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通〃和红线内场地平整D.待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估75o该宾馆改制时有关土地资产处置方式的J描述，下列选项中对时的I有（）.Ao补办出让手续B.保留划拨C.作价出资（入股）Do国有租赁lOo在采用收益还原法计算附着有建筑物日勺土地价格时，需要遵照最有效使用原则，将土地收益从房地收益中分离出来.（）
二、单项选择题（45题，题号11-55,共45分.每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一种最符合题意，请选择并将答题卡相似题号对应的字母涂黑评分阐明每题1分，选错不得分，不倒扣分）IK工业区位理论的关键就是对运送、劳力及（）互相作用日勺分析和计算Ao道路原因B.区位原因Co集聚原因Do资金原因12o某都市二级住宅用地平均容积率为
2.0,以楼面地价为原则的基准地价为1200元/平方米既有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为40,除容积率外不必进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最也许为（）元/平方米.Ao950Bo1200Co1300I）150013o某大型百货商城临街宽150米，进深100米，采用路线价法评估其土地价格时必须进行修正日勺内容有（）.A.宽深比修正B.区位修正Co用途修正D.出让方式修正
14.《全国工业用地出让最低价原则》公布实行以来，对全国各地的工业地价有一定影响，这属于影响土地价格的（）o
（二）某企业因融资需要委托某土地评估机构，对所属某宗地2023年6月30日的价格进行评估待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地，宗地面积10000平方米，其中商业用地占20%,住宅用地占80%都市基准地价的评估基准日为2023年1月1日，综合级别三级地基准地价为3500元/平方米,商业用地二级地基准地价为5000元/平方米，住宅用地三级地基准地价为3000元/平方米市国土资源局公布都市地价指数（以上季度为100）如下表就上述内容，回答76〜80小题的问题公告期
2007.2007,
6.
2007.
2007.
1.
112.
313.
31.
2008.
6.30商业用
100.
00102.
18103.
26104.
55105.
46104.
15101.20地住宅用地
100.
00103.
35102.
02104.
26106.
33103.
81102.6976o看待估宗地进行评估时，估价人员需要深入掌握基准地价的修正原因百（）Ao定级类型B.开发程度Co容积率D.年期77o该都市的土地定级类型有（）A.商业用地定级Bo商住混合用地定级Co住宅用地定级D.土地综合定级
78.2023年第二季度与2023年第二季度同比都市商业用地地价上升了（）A.115o36%Bo
116.21%C.
15.36%Do
16.21%79o住宅用地基准地价日勺期日修正系数应当是（）.A.
1.28B.
1.25C.
1.23D
12080.若待估宗地商业容积率修正系数为112,区域和个别原因修正系数为
5.06%,年期修正系数为
0.9942;住宅容积率修正系数为108,区域和个别因兼修正系数为
6.01%,年期修正系数为09981,开发程度均不需作修正，则该杀地总地价为（）万元.Ao7171B.5721Co4851D.4271
（三）某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元/月，其他各层为客房，共00个房间，平均每间房费95元/天，空置率为25%,该宾馆营业实际花费25矿元/月,周围同档次『、J宾馆客房部分一般每间房费90元/天，空置率为20%,E常营业费用为年收入的30%；同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/日，营业费用为8万元本区域的商业不动产的还原率为1096假如一年按365巳计算，就上述内容，回答81-85小题日勺问题.
81.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为（）万元A.476B.497Co996D1088o82o采用收益还原法评估该宾馆『、J转让价格时，其年运行费用为（）万元A.96B.300C.333D
36583.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格为（）万元Ao6640B.6960C.7230D7550o84估价人员掌握了宾馆同类建筑物日勺房屋重置价、耐用年限、残值率等有关数据，评估该宾馆用地价格时，可以选用日勺评估措施有（）A.成本迫近法B.比较法Co土地残存法D.建筑物残存法
85.从掌握的评估资料看，该宾馆年经营利润与同档次住宿餐饮业比（）万元A.少60B.少33C.多60D多33Ao一般原因Bo区域原因Co个别原因D.环境原因15o有关描述土地价格日勺重要特性，下面描述不对时的是（）A.土地价格是权益价格B.土地价格由生产成本决定C.土地价格总体呈上升趋势D.土地价格具有明显的地区性16o生地价格、熟地价格、毛地价格是按（）进行分类日勺.A.权利类型B.价格形成方式Co价格表达措施D.土地H勺存在形态17o基准地价系数修正法是（）在估价实践中的详细运用A.合法原则Bo预期收益原则Co最有效使用原则Do替代原则18o土地还原利率为70%,房屋还原利率为96%,则房地产综合还原利率也许为（）A.6o5%Bo7o0%C.8o5%I）96%19o我国土地价格是（）和收益日勺购置价格A.土地价值B.土地所有权Co土地使用价值D.土地权利20o新古典主义地租模型中日勺代表阿兰索的重要奉献在于:将空间作为地租日勺一种关键问题进行了考虑，初次引入（）概念,处理了都市地租计算的理论措施.Ao竞争模式B.区位平衡Co边际效益D.博弈占位
21.按行政原则确定叫居民出行购物距离比按市场原则确定的距离要（）Ao近B.完全相似Co略有差异Do远22o影响土地区位的行政原因有（）Ao都市拆迁Bo都市规划C.用地审批I）.规划审批
23.某宗容积率为r（r〉1）的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为%,地面地价为％,建筑覆盖率为e,则下面描述错误口勺是（）.
24.在都市土地定级时，要考虑主次干道对周围土地日勺影响距离，该距离一般用如下（）方式确定.A.从道路中心到周围可以抵达该路日勺最远地块的距离作为影响距离B.建成区面积与所有主、次干道总长度比值的二分之一C.道路所在的级别范围内日勺道路总长度与级别面积的比Do两条道路之间时中心线到路中心线的J距离25o在建立路线价及其修正体系日勺基本程序中，首先是要（）Ao设定原则深度Bo划分地价区段C.划分地价等级D.划分路线价调查区段26o有关成本迫近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误H勺是（）A.当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定期，耍进行年期修正Bo当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定期,需对土地增值收益进行年期修正Co当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定期，需对成本价格进行年期修正Do当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正
27.下列选项中说法错误的是（）A.绝对地租是土地价格存在的本源B.级差地租时存在是决定土地价格高下日勺重要原因Co垄断地租来自农业雇佣工人发明的剩余价值Do矿山地租的决定措施和农业地租同样,都包括级差地租和绝对地租
28.最有效使用应当以预测原则和（）原则为基础，就过去、目前以至未来作长远的考虑后予以确定Ao需求与供应B.酬劳递增递减Co最有效使用Do变动
29.采用剩余法估价时，调查待估土地区位条件和运用状况的重要目的是（）.A.计算建筑密度B.估算土地开发费用C.估算建筑成本D.确定土地最佳运用方式
30.有关绝对地租描述，下列选项中不对的日勺是（）Ao绝对地租是平均利润的一部分B.绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额C.绝对地租的实质和来源是农业工人发明的剩余价值Do土地所有权的I垄断是绝对地租形成的主线原因31o下列选项中（）不属于路线价估价法中深度修正日勺措施A.四三二一法则B.苏慕斯法则Co杉木正幸法则Do哈柏法则
32.根据土地酬劳递减的J基本原理，下列选项中表述不对时的是（）A.当边际酬劳不小于平均酬劳时，平均酬劳具有上升趋势Bo当边际酬劳不不小于平均酬劳时，平均酬劳开始下降C.当边际酬劳等于平均酬劳时，平均酬劳最低D.当坐标原点与总酬劳曲线上某一点的连线恰好是总酬劳曲线日勺切线时，平均酬劳率最高
33.都市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是（）.A.宗地容积率Bo宗地形状C.建筑密度【）.宗地用途34某宗地土地使用者经2年自行开发完毕基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年,如开发费均O匀投入，则采用成本迫近法估价时，土地开发费的计息期应为（）年Ao1Bo
1.5C.2Do335o某住宅小区的平均月租金为21元/平方米,年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%,该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为（）A.5o23%Bo
6.43%C.
6.86%D721%o36o建筑地段地租的一种明显特点是（）占有明显时优势A.垄断地租B.级差地租Co绝对地租Do相对地租
37.决定土地价格高下的重要原因是（）W、J存在.Ao垄断地租B.级差地租Co绝对地租D.相对地租
38.下列选项中，最适合采用成本迫近法进行价格评估的是（）Ao都市中心的商业用地Bo公益设施用地C.都市中心的综合用地D.待开发住宅小区用地
39.公式“还原利率=安全利率+风险调整值〃的“安全利率〃一般可用（）代表A.一年期定期存款利率B.一年期贷款利率C.证券年平均收益利率D.期货年收益利率
40.下列选项中，不属于交易案例与待估宗地日勺有关性和替代性的描述是（）.A.用途应相似B.同一供需圈内Co两年内日勺交易案例D.交易案例日勺真实性
41.下列选项中，不适合用市场比较法进行评估H勺是（）.Ao工业区待出让地块B.市中心办公楼日勺租金C.二手房交易价格D.边远地区办公用地42o基准地价是城镇土地市场日勺（）和公告性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场日勺有关地价水平及其变动趋势Ao宏观性Bo微观性Co指导性D.控制性43o某宗工业用地，土地获得费为100元/平方米，有关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%,则土地投资利润为（）元/平方米Ao
86.00B.87o50C.
88.00D
91.25o
44.某都市以2023年为基期,2023年、2023年、2023年的地价指数分别为
110、
115、123某比较案例2023年成交价为1200元/平方米，则2023年该比较案例价格为（）元/平方米Ao1476B.1342C1200D1073o o45o甲、乙、丙三宗土地的单价分别为1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容积率分别为
8、
5、
4.5,若其他条件相似，则购置者会优先选择（）A.甲宗地Bo乙宗地Co乙宗地、丙宗地任选其一D.甲宗地、乙宗地任选其一。
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