大连世纪大厦项目营销策划书

［大连世纪经典大厦］项目营销筹划书世纪经典大厦］项目市场推广和新闻炒作的主题提议序言大连［世纪经典大厦］位于大连市星海湾商务中心区，由大连锦联房屋开发有限企业开发日勺高档高层住宅本汇报是根据我们对大连房地产市场的初步理解，并结合我们在房地产项目市场推广方面积累啊丰富经验，提出［世纪经典大厦］项目市场推广和新闻炒作的主题提议，仅供参照

一、［世纪经典大厦］项目概况

1.基本资料名称［世纪经典大厦］位置位于大连市星海湾商务中心区，星海广场西北边建筑形式23层三角型塔楼户型构造248-300m2,5房3厅和6房3厅越式、越复式为主，120户容积率

8.3土地面积4800m2建筑面积39919m2建筑密度

33.62%开盘时间不详入伙时间不详价格均价约7000元管理费不详发展商大连锦联房屋开发有限企业物业管理不详代理筹划不详建筑设计不详承建商不详这里距权威性医疗中心——大连医科大学附属二院仅一站地这里距大型百盛购物中心、家乐福超市仅5分钟车程数百米外的星海广场东商业街正在建设当中［世纪经典大厦］处在繁华闹市日勺边缘，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风景一流，到达国际一流水平的都市规划、环境绿化以及环境保护，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家时尚

三、［世纪经典大厦］户型特点大厦分跃层和跃复合体共八种户型，面积为248-320平方米，户型从四室二厅三卫至六室三厅三卫在东北地区率先推出跃复合体户型，即一种单元包括三个不一样空间层面客厅面积为43・52平方米,层高

4.5米，居室层高3米沿双行楼梯向下进入湿分区——厨房、餐厅、工人房、工人卫，上行进入生活区——小朋友房、客房、公用卫生间从客厅另有上行楼梯进入主人生活区——超大面积主人卧、主人卫、书房及健身房宽敞独立玄关，主佣、动静、干湿分区明晰，完全防止了互相干扰，多层互相独立的空间不仅提高了建筑日勺实用率，满足一种完整家庭的整体协调，又可以满足每个家庭组员的个性空间需求，充足体现现代人的居住价值观

四、［世纪经典大厦］物料及装饰［世纪经典大厦］从开发理念到规划设计，从楼宇设备选型到装饰用料选材，到处超前领先于现代，开发商的综合实力、丰富的开发经验和强势外部资源组合保证了大厦的品质和技术领先大厦外观运用后现代主义的设计风格，造型经典，气势挺拔裙楼外墙采用进口高档大理石，主体采用进口花岗岩干挂到顶，楼顶采用进口高级新型建材做艺术造型整体基本色调分为三个部分，裙楼部分为绿色基调，中间塔楼部分以粉红色为主，顶部为天蓝色大堂大厦入口大堂设计为五星级酒店原则，直径

4.8米日勺进口大型智能型旋转门，由微机控制，安装有16部传感器，可容轿车通过层高11米日勺开敞式大堂，布置由名家设计日勺喷泉瀑布、景观小品、雕花立柱，迎宾大厅古典优雅、气势不凡会所会所位于大厦裙楼一二层，设计装修豪华，规划有康体、健身、娱乐、餐饮、美容等功能一层大堂设商务中心、钢琴伴奏区、洽谈区和小品景观，大厦时室内恒温泳池、桑那房、更衣室也位于会所一楼会所二层，西区为健身娱乐区，设高尔夫推杆练习场、台球室、乒乓球室、壁球室、麻雀室、健身中心；东区有阅览室、影音室、咖啡厅、多功能活动厅、小朋友活动中心等建筑构造无梁楼板，内外筒剪力墙构造室内无突出梁柱内部装饰‘窗入采用弧形落地氟碳喷涂铝合金窗，双层中空密封钢化镀膜玻璃，玻璃为淡绿色，窗框为粉色具有防紫外线、环境保护、降噪、隔热以及很强的耐酸碱、耐腐蚀性能门入每户入户门为双扇高级红檀木仿古雕花木门，配设智能化密码门禁系统，防盗、防火阳台入室外观景阳台，放置独立小型家庭中央空调室外主机，透明钢化玻璃围合厨房入配送整体进口厨房设备，并做精装修，预留洗衣机上下水口，内设排烟道卫生间入每户三个卫生间（主人卫、公用卫、工人卫），送原装进口顶级洁具，并可按业主喜好进行设计装修,从淋浴喷头到大型豪华冲浪浴盆，皆采用当今最新科技、最流行外观墙面和地面所有采用进口罗马磁砖，百余种款式与色彩可供挑选空调入每户送进口独立式小型家庭中央空调，采用风冷热泵水系统配合室内装修同步安装使用，IC卡分户计量主机置于阳台，面向各房间室内设送风口，各房间分设温控开关，温度随意调整，满足大连冬季采暖和夏季制冷的规定电梯入四部日本进口原装三菱高速电梯，内部豪华装修，配24小时电视摄像监控系统、背景音乐和紧急呼喊系统，可同步容纳15人乘梯，候梯时间不超过五秒纯净水系统九采用进口负离子净化纯净水系统，有效清除水中杂质和细菌，铜质水管入户，免除二次污染，出水到达直接饮用原则智能化设施可视对讲系统九采用目前先进技术，在大厦管理中心设可视对讲系统，并连接到住户，支持来访者与住户的安全沟通具有如下八大功能

1.高清晰度显示屏，影像清晰，语音逼真；

2.设有门铃提醒，四种室内呼喊音任君选择；

3.留言登录功能呼喊住户时，如未应答，可对住户的室内机留言告知；

4.显示功能顾客呼喊管理员时，自动显示住户门牌号码;

5.室外分机在一层大厅设公用室外分机，在每户门外也有室外分机一部，可直接呼喊分机或管理中心，并双向对讲，并设计有防破坏报警系统；

6.管理中心可呼喊分机对顾客进行集中管理；

7.具有室内开锁功能；

8.报警功能室内分机预留多种报警接口，可外接烟感探测器、瓦斯探测器及紧急按扭智能型立体停车系统九引进德国进口全自动智能型立体停车系统其长处为除了考虑到人的健康与安全之外，同步亦考虑到车的安全驾驶员只需将车开到地面的进车口，并进行简朴的密码输入操作，即可到达存取车的目的,而车辆自身更可免除意外擦伤车身及被盗的危险，从主线实现人车分流七表远传系统九冷水表、热水表、中水、电表、煤气表、纯净水表、热能表通过多媒体技术实现远程费用查询、抄表、顾客档案管理、费率维护等功能，并代缴费用系统对七表故障运行状况进行探测、监控24小时热水系统九优质铜管入户，每户分表计量综合布线系统九采用朗讯布线系统，包括大厦内部网络信息服务管理、光纤主干、超五类语音布线到户、家庭通讯总线接口，每户设二个语音点，一种数据点，在客厅、主人卧及主人卫各设一处插座，在书房设电脑插座一处，宽带高速上网消防自动报警系统九在地下车库设感温探测器，其他部位设烟感探测器，三层以上走廊、电梯和楼梯前室设烟感探测器、声光报警器和手动报警装置，系统按一定扫描周期自动执行所有探测器的巡检，保障大厦H勺消防安全防盗监控系统九大厦一层窗外设有红线外探测器，三层窗体设磁控开关报警器，楼顶设红外探测报警防护装置；各出入口（包括大堂及各分户门、各层楼梯口）、楼内外停车场、会所中H勺重要部位及电梯内安装摄像机实行电视监控；楼梯间通道门及车库门口勺电动门锁由控制中心控制开关，并与消防联动；控制中心及有突发事件发生也许的场所设紧急报警装置；以上系统均实行报警联动，当有警情时:能自动将报警摄像机切换到指定的监视点，启动预置功能及辅助功能，对报警点做出响应，并发出声光报警背景音乐系统九大厦在各休息区、会议室及经理办公室设音量开关，泳池及潮湿地方设置防水型扬声器，播放背景音乐及紧急告知有线电视系统九每户设二个顾客终端（厅、主人卧），可接受全频道电视节目、卫星电视节目，并可接受大厦自办节目

五、英式管家服务［世纪经典大厦］聘任国际最著名日勺International Guildof Butlers（国际管家协会）作为物业管理顾问，为业主提供享誉国际时英式管家服务［世纪经典大厦］的卖点提炼五大卖点崇高小区景观优美规划超前户型独特英式管家

一、崇高小区X星海广场被称为大连第一都市景观，气势恢弘，是大连都市建设的一座丰碑，是大连走向国际化都市H勺代表作，它将伴随大连的深入开放而闻名世界；X星海湾商务中心区是大连市面向二十一世纪的集会展、商贸、旅游、休闲为一体的国际商务中心区;九邻近高等学府和高新科技开发集中的地区，这里将成为大连居民文化素质和艺术品位最高的区域X处在繁华闹市的J边缘，远离都市喧嚣而又不失交通便捷，这里自然风景优美，到达国际一流水平欧J都市规划、环境绿化以及环境保护，完全符合“住宅非中心化”、“住宅生态化”的现代居家时尚

二、景观优美［世纪经典大厦］面对宽阔宏伟日勺星海广场，与现代化的大连国际星海会展中心毗邻而居；东望莲花山日出朝霞，西邻星海公园绿草如茵，北依体育中心气势恢弘，南濒黄海碧波万倾

三、规划超前品质领先入创新主题会所入智能化超前

九四、户型独特在东北地区率先推出跃复合体户型，分区明晰，实用率高，满足家庭组员日勺个性空间需求，充足体现现代人H勺居住价值观

五、英式管家［世纪经典大厦］聘任国际最著名艮|International Guildof Butlers（国际管家协会）作为物业管理顾问，防止一般物业管理过度统一日勺管理模式带来的I种种弊端，超越星级酒店式的服务，为业主提供享誉国际的英式管家服务，充足考虑每一种家庭的I个性化需求，满足业主对生活方式、生活质量的高原则规定，保证业主家庭的隐密、安全、舒适和高贵，开创大连物业管理个性化的先河［世纪经典大厦］的营销突破点

一、［世纪经典大厦］营销的突破点精心筹划的公关推广活动

1.权威定位，开创大连“空中别墅、英式管家”之先河；品牌先导，全面整合市场优势资源赋予大厦形象以视觉冲力、象征寓意和文化创意，树立大连高层高档住宅的第一品牌，从而树立锦联地产特点鲜明，风格崇高的开发商形象

2.组织有特殊针对性的I公关活动，媒体组合推出形象广告加以配合，以“二十一世纪经典生活”的广告形象力，制造独特鲜明的市场差异，抓住目的消费层日勺心理期望

3.实行“多种按揭、拉大同层不一样向差价、定向销售、顾客心理定价、顶级单位公开拍卖”的销售方略

二、［世纪经典大厦］营销的障碍点

1.［世纪经典大厦］可称为“空中别墅”，一般认为“别墅”是带私家花园的远郊别墅，而［世纪经典大厦］这种位于市区中心的高层“空中别墅”，在大连还没有先例，需要一种被认识和接受的过程

2.［世纪经典大厦］日勺特性决定其市场消费层面很窄，不适合大规模的媒体广告宣传，有关信息不易传播到位

3.［世纪经典大厦］作为住宅，受规模和地理位置所限，生活配套设施不也许靠自身来完善，要依赖周围的市政配套建设，与小区未来日勺规划有关，这是开发商难以掌控的原因

4.锦联房屋开发有限企业作为房地产开发商在大连H勺著名度和认知度还不高

5.［世纪经典大厦］有30%的单位朝向或景观不利，对制定销售政策带来相称的I难度

6.物业管理难度较高，市场的期望值与现实条件有较大差距

7.亚洲金融危机对人们心理的影响仍未消除，房地产市场近几年价格的下跌阴影和股市的I不稳定，使部分投资者持币观望的态度一时难以变化

8.从大连房地产市场的供需状况看，高档商品住宅供过于求楼内设施业主会所、室内泳池、桑拿房、地下停车场绿化率

30.8%

2.周围环境星海湾商务中心区地处大连市的南端，占地面积176万平方米，毗邻大连市区的I主干道——中山路,东临白云山风景区，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，拥有近130万平方米的绿地，是一处依山傍海，风景秀丽日勺宝地大连市政府于1994年8月开始兴建该区，作为大连市面向国际开放时标志性新区，这里规划发展国际会展、购物中心、文化艺术、国际金融、国际商贸以及与商流、物流相配套日勺酒店、高级居住区、休闲娱乐等项目［世纪经典大厦］面朝海湾，坐拥

4.5万平方米的星海广场，处在星海湾商务中心区H勺最佳位置，环境优美，交通顺畅，配套齐全，是理想的居家所在

3.市场初步定位五星级酒店式高级住宅，采用国际最先进的智能化设施，极尽豪华高档和人性化的户型设计目的客户大连乃至东北最具实力的成功人士

二、［世纪经典大厦］沟通方略提议

三、［世纪经典大厦］营销的机会点

1.从宏观角度来看，我国目前总体经济形势良好，政治局势稳定，经济增长高速稳定，GDP年增长率稳定在8%左右；国家将房地产业作为启动新一轮经济增长的行业初见成效；福利房分派制度已逐渐被废除，住房商品化已成为不可逆转的现实，各地政府口勺政策均有不一样程度的倾斜，总体上对房地产业的发展有利；人民币利率下调和国民储蓄H勺增长也将大大刺激商品房H勺消费，房地产投资以其所具有保值、增值并且风险相对较小等特点将吸引个人投资

2.有投资潜力日勺高档住宅的需求将会增长大连市的房地产市场从2023年开始进入高速成长期，经济形势和房地产市场（尤其是商品住宅）发展趋势看好，伴随大连市深入开放和都市环境H勺改善，其作为东北最大的对外港口和经济活动中心的地位将愈加突显，到大连投资的中外客商将持续增长

3.［世纪经典大厦］项目自身具有不可复制性和一定日勺绝版效应大连市已将星海湾、老虎滩、东海头三个片区列为限制开发日勺区域，这三个片区的房地产项目开发已基本饱和，到2023年之前不再审批新的项目

4.［世纪经典大厦］时市场定位恰好与大连都市发展的思绪“不求最大，但求最佳”不谋而合，该项目日勺推出将起到丰富房地产市场，提高住宅建设原则的示范作用

5.升值潜力巨大［世纪经典大厦］地处大连市集科研文教、旅游度假为一体的商业、金融中心沙河口区，位于亚洲最大H勺海滨广场——星海广场，良好H勺地理位置、不可替代H勺自然及人工景观,为［世纪经典大厦］增长了文化价值和环境价值星海广场周围建设规划将形成由博物馆、体育馆、会展中心、五星级酒店、大型购物中心、高档住宅、海滨浴场等商业、文化、旅游、休闲等设施齐全的广场小区，形成风格各异、功能多样而又整体协调日勺建筑群聚”优势6［.世纪经典大厦］开发商H勺超前意识和建造“世纪经典建筑”的魄力，为大厦注入了强者H勺精神和豪气，这将极大地丰富和延展［世纪经典大厦］的形象内涵

7.［世纪经典大厦］开发商的优势资源组合，是大厦日勺规划、设计、建筑和管理高水准日勺保证

8.［世纪经典大厦］物业的优势大连首座高百米日勺后现代设计风格建筑，内外装饰从选材到色调极尽豪华五星级酒店原则大堂装饰设计；崇高会所；日本进口原装三菱高速电梯；每户配送进口小型家庭独立式中央空调；在东北地区初次采用跃复合体户型设计，8种户型面积248・320平方米，四室二厅三卫到六室三厅三卫，客厅层高

4.5米，房间层高3米；先进日勺智能化安保设施；85%的高实用率

9.大连市房地产发展商的整合营销能力从2023年下六个月开始有了长足的进步，但整体水平尚有待提高，尤其对物业硬件和软件日勺整合配套方面显得不太成熟，这种现实状况为［世纪经典大厦］形象口勺全面塑造预留了相称的发展空间锦联集团投资建设［世纪经典大厦］,是基于长期H勺战略考虑，同步也有雄厚的实力去支持［世纪经典大厦］新奇有力欧J营销活动，独树一帜地在大连房地产市场上发明出鲜明的楼盘形象、集团实力形象，这一有力的市场推广活动，不仅会吸引［世纪经典大厦］日勺目日勺消费者，同步，也将发明出锦联集团巨大的I无形资产这种无形资产会反过来也将促动［世纪经典大厦］的市场销售［世纪经典大厦］的营销目的提议

一、［世纪经典大厦］的营销总目的通过度阶段的市场推广活动，以“二十一世纪经典生活”为主题传播［世纪经典大厦「超时代生态纯住宅”的整体形象，树立大连高层高档住宅第一品牌

1.发明大连高层高档住宅第一品牌的著名度，让［世纪经典大厦］成为大连乃至整个东北地区高级住宅日日勺消费群的首选

2.使［世纪经典大厦］成为大连星海湾商务区代表性建筑

3.赢得大连高档住宅广告形象的制高点，让竞争者不能模仿

4.建立锦联房屋开发有限企业H勺高档、实力形象

5.建立目日勺客户日勺资料库，为锦联地产下一种项目奠定基础

6.培训和提高锦联地产员工的实战水平与房地产营销素质，积累经验

二、［世纪经典大厦］的阶段营销目的根据［世纪经典大厦］的工程进度和项目特点，［世纪经典大厦］日勺市场营销目的将分为三个阶段实行

1.第一阶段（内部认购期，2023年3月至大厦封顶）推广和树立［世纪经典大厦］日勺形象，搜集市场信息反馈，建立目日勺消费群的资料库

2.第二阶段（强销期，封顶至2023年2月）争取在9月金秋时节正式开盘销售，现场设售楼处，充足运用在星海会展中心举行的大型国际性展览进行现场宣传X运用年终节假日较多的I时机，采用登门拜访、面对面销售等方式，重点突破目的消费者X

3.第三阶段（持续期，2023年3月至5月）营造大厦气氛，完善绿化、灯光等工程，会所开始营业［世纪经典大厦］的营销方略要点

一、总体营销方略要点关键方略——品牌推进以项目品牌树发展商品牌，推进市场销售公关推广以公关活动为关键，贯穿整个市场推广期关键手段——心理定价根据目H勺消费者的心理期望定价定向销售跟踪、锁定目的消费群公开拍卖引起媒介关注、扩大影响

1.导入“品牌制胜叩勺战略观念，运用品牌营销手段，将营销各阶段日勺推广活动都纳入以“二十一世纪经典生活”为主题，用塑造［世纪经典大厦］名牌项目带动锦联地产树立品牌的战略中，从而有效推进市场销售

2.运用锦联集团日勺优势资源、著名度和影响力，开展多种以推广［世纪经典大厦］为目的的公关、公益活动，吸引目的消费群的参与和注意，巧用新闻炒作和媒介的传播力量，借力发明［世纪经典大厦］日勺名牌效应

3.定向销售和顾客心理定价是控制市场日勺有效手段，运用在［世纪经典大厦］这种特殊、量少的高档商品上会有效地刺激部分买家抬高价格，以示身份和能力

4.拉大同层不一样向差价、定向销售、顾客心理定价、公开拍卖等手段，同样是销售30%朝向较差单位H勺有效手段

5.在合适时机，采用最顶级和最差单位公开拍卖的事件营销手段，吸引目的买家参与竞标，意在引起媒介关注和报道，提高大厦和发展商的著名度

6.形成‘立足大连，重点东北，面向京、津、沪、港、台和海外（韩国、日本）工“跳出大连卖大连”口勺宣传推广思绪，使［世纪经典大厦］成为大连形象的一种重要构成部分

二、阶段营销方略要点

1.内部认购期只推不售导致市场饥渴，控制市场，制造悬念，防止因销售周期过长而导致日勺缺乏销售节奏、楼盘形象淡化、广告效果难以维持等问题2强销期顾客心理定价引起目的消费层对价格制定方式日勺爱好，转移其对楼层、朝向日勺价差的注意力3o持续期公开拍卖根据实际销售状况选择拿出最高级日勺或最差的单位进行公开拍卖，吸引目的消费群参与竞标［世纪经典大厦］的市场定位

一、［世纪经典大厦］的市场定位超时代生态纯住宅定位阐明超时代的内涵是运用国际最先进的规划理念，户型设计超前，智能化超前，管理模式超前X追求居住环境更靠近大自然，更符合自然生态是大趋势，除了在地理位置的选择之外，在人工环境营造、新材料和新环境保护技术应用方面也突出生态概念九X纯住宅更能体现高档次、高端、私密性、温馨和人性化，更轻易保证安全和安宁根据［世纪经典大厦］所处的小区环境和自身的质素，以及我们对大连房地产市场走势的分析，我们认为［世纪经典大厦］在未来两年能独树一帜，有也许成为大连的住宅楼王”除了硬件条件具有之外，软件是其能否称王的关键其软件包括大厦日勺物业管理、大厦的J形象塑造和推广，开发商的形象树立等部分软、硬件应当相辅相成、互为补充

二、［世纪经典大厦］的市场定位支持

1.集团支持大厦由大连锦联企业集团企业投资兴建，集国际货运、地产置业为主导产业，集物业管理、装饰工程、生态休闲旅游、拳击体育事业为一体H勺综合性民营企业集团集团资产达

5.3亿元

2.实力组合锦联集团与香港瑞华达国际投资有限企业实力组合，香港、台湾、深圳、上海各地物业管理、景观设计、营销筹划精英强强联手

3.增值小区位于大连星海广场，小区规划完整、现代，城建和商业潜力巨大

4.智能大厦当今国际水准的大厦智能设备和技术，超过现行最高原则

5.崇高会所超过3000平方米的住户专用会所，装修豪华，功能齐全

6.名牌材质外墙、大堂、住户大门、窗、卫生间、厨房、小型中央空调、电梯、净水系统等设备和用材所有为名牌产品

7.超前户型在中国北方率先推出跃复合体户型，住宅功能分区合理，实用率高

8.英式管家国际公认的英式管家服务，周到、可靠，充足体现业主的身份高贵

9.安全承诺消防、防盗、停车等设施先进、完善、智能化程度高，保安措施严密，保安人员规定和管理严格［世纪经典大厦］的品牌形象定位、［世纪经典大厦］的品牌定位尊贵高雅现代定位阐明尊贵——大厦材质高档，服务周全，以高档路线面对高档客户，能满足实力雄厚、品位高、时尚日勺业主心理内在需求，物精客尊，互相辉映，各得其所高雅——大厦的后现代造型和典雅日勺装饰充斥了现代文化和艺术日勺气息，能满足时代精英日勺审美情趣现代——先进的智能化设施和高速H勺通讯网络，能满足现代人追求效率和充足享有科技带给人类H勺以便

二、［世纪经典大厦］的品牌形象

1.品牌关键形象龙马展翼“龙马”是马头龙身的合体，中国古代传说中H勺神物，是吉祥、高贵区I象征用于［世纪经典大厦］主体形象日勺飞马和海龙的合体造型，暗示中国老式文化与象征西方文化的海洋文化融会贯穿，象征大厦品质高贵、独具特性和气势不凡“龙马展翼”作为［世纪经典大厦那j品牌关键形象，在整合营销过程中，将要通过广告推广、公关公益

1.现场包装■工地围墙提议充足运用工地临街围墙外表面，用想象大厦内居家生活的人物和场景画装饰，形成路人、实景与大厦生活画面的交融，充足体现大厦日勺高雅气质、高端生活和以人为本的理念，从大厦开始建设时候起，就建立其高档形象■路牌提议在工地现场临街立一块路牌，以展示［大连世纪经典大厦用勺整体立体规划效果图，强化现场效果■彩旗、条幅、挂幅提议在工地现场悬挂彩旗、条幅和挂幅，以吸引视线、活跃气氛，并突显［世纪经典大厦川勺形象主题■指示系统售楼中心内外及大厦内方位导示牌，不仅仅是功能和美观时需要，同步能反应出整个楼盘的品味和质素，详细体现发展商以人为本的理念和大厦亲和的I形象因此我们提议，统一设计和制作符合国际化原则日勺指示系统

2.售楼中心包装提议加强［世纪经典大厦］售楼中心内外的J包装

3.样板房包装提议加强［世纪经典大厦］样板房日勺包装

4.［世纪经典大厦］广告方略提议和礼品海报等手段，一直贯穿下去，区别于其他楼盘，树立［世纪经典大厦］独一无二H勺品牌形象“龙马展翼”因其古典H勺形意和色彩，会与［世纪经典大厦］的现代感产生一定距离，需要运用广告语予以弥补

2.品牌形象广告语提议［世纪经典大厦］目的客户定位

一、［世纪经典大厦］的目的客户定位以多次置业者为重要销售对象投资者为主，实际家用型为辅定位阐明［世纪经典大厦］物业档次高、户型面积大，故总价会较高受规模和地理位置的限制，作为一般人的居家生活会有诸多不以便之处，因此，其市场定位应重点考虑业主的身份、地位和荣誉感，在定位H勺取向方面偏向投资的增值潜力

二、［世纪经典大厦］的目的消费群分析根据我们对大连市商品住宅消费群体日勺调查研究显示，目前购置商品住宅H勺消费者大体可以分为三种类型，即实际家用型、投资型、投机型他们在消费动机、成分构成、消费决策等方面各有其特点我们认为［世纪经典大厦］的目的消费群中，投资型会占一种较大的比例，另一方面是实际家用型投机型很少,基本不用考虑现分析如下实际家用型九购房目日勺重要为满足实际居住日勺需求，如自住、给亲人住或养老度假等，他们的购房行为往往深思熟虑，用较长的I时间在市场上寻找和比较适合的I楼盘，对楼盘的详细规定较多，细节考虑周到，如•物业素质包括位置、采光、朝向、装修原则、自身配套、实用率、物业管理等；•周围配套状况包括有交通状况、学校、医院、菜市、超市等；•价格实际用家大都是有预算之后才购房，购房款多是他们储蓄资金的大部分，故一般而言，他们对价格比较看重，常常会多方搜集资料、反复比较，尽管不一样用家对物业素质等有着不一样感性倾向，但“价廉物美”一直是其共同追求日勺目的；•升值潜力非最重要考虑原因，除非买家自身考虑短期内换楼总体而言，实际用家是较理性的消费者，一般日勺购房考虑时间较长，落定速度慢，且偏向选择现楼和短期楼花物业投资型九购房重要出于看好物业前景，但愿物业保值、升值或作长线收租之目日勺，部分非自己居家他们日勺重要考虑原因有•物业升值潜力位置、交通、用料、配套、档次状况、发展商背景、宏观投资环境等皆为反应物业升值潜力日勺重要原因；•物业租金回报率高回报可减轻部分贷款利息，亦有助于长线投资，故物业若能提供可观的租金回报，对投资者的吸引力较大•前期投入资金:即按揭贷款额度，一般投资者都抱着分散投资日勺心态入市，他们不乐意将大量资金积压于一种投资项目上，宁可付出利息亦不但愿前期投入资金过多，故按揭成数愈大，愈能使其尽快落定认购伴随经济的迅速发展，人们的投资意识逐渐增强，存款利率低使越来越多的人将目光投向股市、地产、古玩、字画等市场，期望获得比银行存款利息更高日勺回报投资有升值潜力的高档商品住宅无疑是一种风险较低的投资形式2023年大连日勺地产市场中，众多的外地消费者大多是看好大连的地产前景,才选择品质高、环境好、规划和管理完善、价格合理、开发商有实力的楼盘投资投机型入购房目日勺为看好物业前景，唯规定于物业入伙前转让图利，重视“短线炒作:相对而言，其比投资者所冒H勺风险更大其购房考虑日勺重要原因有•低价位即俗称欧r水位”，如物业开盘前内部认购期的j优惠折扣，较同区同类型物业廉价的价格等，最能吸引此类短期炒家入市•羊群心态纯低价位局限性以吸引投机者入市，他们一般“买升不买跌”，假如物业价格上升，首先要有大需求及压迫性，如展销会时营造人山人海的热闹气氛，开盘子时排队认购/抽签认购等，均能直接刺激此类买家入市•前期投入小、付款期长投机者一般规定前期投入的资金要尽量少，且付款周期尽量长，以便于他们于短期内炒卖有足够时间,并因此到达以小博大、获取利润H勺最终目的•物业升值潜力影响投机者认购物业至为关键的要素，由于若物业条件上佳，则短期升幅效应会更明显，同步大大减少投机风险•购房考虑时间投机者购房不会考虑诸多细节问题，较之用家而言，落定速度较快在中国大陆进行房地产投机口勺大多为香港人，受亚洲金融风暴影响，港人自顾不暇，目前在内地市场已鲜见香港投机者，而内地人士受老式观念等原因影响，很少涉足商品住宅的投机市场

三、［世纪经典大厦］目的客户类型根据我们对［世纪经典大厦］自身特性和大连市场的分析，以及上文的市场定位提议，我们列出目的消费群H勺5种重要类型:

1.大连当地日勺企业主、高级职业经理人、社会名流;

2.在大连的外资企业H勺高层管理人员;

3.有一定实力日勺华侨自用或为在大连的亲属置业;

4.京、津、沪、东三省来大连的置业者;

5.港、台来大连的投资者

四、［世纪经典大厦］目的客户特性

1.经济实力他们具有雄厚的资本实力，在大连或者国内其他地方有产业和投资

2.置业目H勺

（1）看好大连区域性经济中心和国际性港口都市日勺前景，在此投资；

（2）同其他大都市相比，开放程度高，政策优惠，而地价相对廉价，有升值潜力；

（3）爱慕大连日勺滨海特性，大连的风景和都市建设特点，将家安在大连；

（4）事业发展需要，在大连开展海外贸易或渗透东北市场；

3.决策方式由于高档住宅的投资跟家庭组员和业主自身的事业发展规划有关，目日勺客户群日勺决策，常常要通过较长时间日勺考察和商议部分作为企业投资行为的要通过决策层或通过专家征询后决策

4.文化特性

（1）大连当地消费者日勺成分较复杂，但崇尚现代文明，有较强的身份感，部分甚至有攀比心态；

（2）外企高层管理人员大多受过良好的高等教育，对西方文化的理解和所受日勺影响较深，品味较高;

（3）有一定实力的华侨，具有一定的中国老式文化特点，但已经习惯了西方的生活方式；

（4）国内其他地方日勺消费者，接受西方文化和生活方式；

（5）港、台人中国文化的老式色彩较多，但对西方文明不陌生、不排斥

5.阅读习惯目的客户群常常阅读经济、财经类报刊，注意官方报纸和新闻报道，其家庭组员较注意高档时尚杂志和消费刊物

6.行程通例机场是此类目的客户常常出入日勺旅行口岸高级酒店与高雅的娱乐场所（西餐厅、特色餐厅、高尔夫球场、网球场等）是他们平常活动的重要场所

7.心理特性由于他们事业有成，他们多讲究身份、地位、荣誉、品位，对个人尊严和身份的象征十分在意

8.语言规定与他们对话，两种语言很好英语和一般话

9.社会意识对所在楼盘的发展商和实力背景、公益形象、公众议论比较关注

10.对住宅日勺规定材质要优良，对拥有世界性名牌日勺比率较在意；对通讯（互联网）、消防、防盗等智能化设置非常重视；对位置的以便与否，尤其是车位，以及周围的商业服务区位功能比较在意；对物业管理的专业性、个性化和国际通例十分推崇，但愿随叫随到式而干扰很少的管家服务；对环境保护、绿化、文化品位、管理人员素质、语言沟通规定较高

11.对销售服务的规定对售楼处环境布置规定有品位和档次，对销售人员日勺气质和专业素质规定较高，对销售资料的包装与否精美很在意

1.发明新概念以“广场物业”概念为关键

2.强调唯一性、差异性和超前性有关［世纪经典大厦］的唯一性以及与周围楼盘的差异性和规划设计中H勺超前性，有待于我们与贵司专业人员共同探讨和商议

3.体现崇高和荣誉感在［世纪经典大厦］广告的创作和设计中，一直贯彻这条主线，诉求体现业主应有的崇高感和荣誉感

四、［世纪经典大厦］广告预算提议以一般的I广告宣传费用比例，按照销售额的11%计算可售面积（m2）*均价（元/m2）*2%

49919.5*9000*

2.5%=8,988,188广告预算约为900万元世纪经典大厦推广主题提议序言大连［世纪经典大厦］位于大连市星海湾商务中心区，由大连锦联房屋开发有限企业开发日勺高档高层住宅本汇报是根据我们对［世纪经典大厦那J初步理解，并结合我们在房地产项目市场推广方面积累的丰富经验，提出［世纪经典大厦］项目市场推广和新闻炒作的主题提议，谨供贵企业参照

一、广场物业概念的提出

1.广场在都市中H勺地位都市日勺广场往往是这个都市日勺政治、文化和经济活动的中心，往往是这个都市日勺象征，就仿佛都市的脸，可以反应一种都市的风格、气质、文化内涵，纪录着都市的历史沧桑；从都市规划的角度来说，广场可以使都市布局疏密有致，使都市愈加漂亮感人，更富有个性和魅力广场使生活在都市里的人们可以挣脱高楼大厦、人车穿流的拘束，有充足日勺空间愉悦身心，尽情享有都市生活方式大连市的广场建设闻名中外，各具特色日勺广场构成了大连市的独特风格，并成为大连市的一道亮丽日勺风景线，使大连人民为之骄傲

2.广场的文化和历史价值纵览世界名城的历史，可以发现都市日勺发展都是以都市日勺广场为关键，几乎每一次重大的历史事件、每一种重要的历史人物、每一种时代日勺交替和变迁都与某些广场有联络，并遗留下遗迹，这些广场也因此名垂青史自文艺复兴时代以来，伴随艺术、科学、商业日勺繁华，使都市广场愈加多姿多彩大连H勺广场是大连改革开放、经济腾飞的象征与标志

3.广场物业日勺经济价值都市广场作为都市政治、文化和经济活动中心日勺地位，使得都市广场周围日勺物业不仅有纪念和欣赏价值，同步会成为炙手可热日勺不动产，有着巨大的升值空间现代房地产业已经将“广场”二字用于建筑口勺名称中，这也意味着“广场”对人们生活的意义已经超过它本来的定义，体现了生活在都市口勺人们一种向往，向往日渐拥挤的都市能有开阔H勺视野和天空，而真正H勺广场建筑其价值是不容置疑H勺

4.广场物业概念广场周围的建筑有时因广场日勺闻名而闻名，有日勺广场因某个建筑的闻名而闻名，也有的建筑和广场因某个名人或事件而闻名，人物与广场与建筑融为一体，构成了广场的文化和历史，并成为这个都市日勺标志和象征因此，我们将位于广场周围的具有一定代表性，且外观独特、位置佳、景观优美的商业建筑统称为广场物业所谓广场物业概念由如下几种内容构成•该广场的名称由来和含义•该广场的规划功能、设计理念、象征意义•物业在广场所处的位置•周围交通、景观、配套设施•物业自身的定位与广场的内在联络•物业日勺外观设计、装饰风格、内部质量、管理水平等方面的独特之处

二、［世纪经典大厦］的推广主题提议综上所述，我们提议［世纪经典大厦］H勺推广主题定为新世纪的经典大厦住宅，真正日勺广场物业

三、新闻炒作和广告创意提议围绕广场物业这个主题，用新闻炒作的手段推出“广场物业”新概念，在房地产业展开对未来广场物业规划和设计的讨论，引起消费者的关注在广告创意上运用广场对于人们的生活、心理、情感、文化等方面H勺影响和作用，诉求生活在这里应有的崇高感、荣誉感、自豪感和空间感

四、市场推广方略提议以组织公关活动和公益活动为主，投放媒体广告为辅，倡导广场文化建设和广场环境保护，让消费者对广场产生好感，产生爱，继而产生对［世纪经典大厦］日勺关注［世纪经典大厦］项目营销筹划书序言［世纪经典大厦］是大连锦联房屋开发有限企业开发H勺高层公寓，大厦位于大连市著名H勺星海广场，该大厦目前已经开始动工怎样为［世纪经典大厦］树立独特鲜明日勺形象，赋予项目更丰富日勺文化价值和精神内涵，这是我们在进行筹划之前思索时最重耍日勺问题我们认为必须将品牌意识融入市场营销的每一种环节，才有也许在竞争剧烈的大连楼市中脱颖而出，成为名牌楼盘，并且最终获得满意的销售业绩因此，我们对该项目提出用品牌带动销售，用公关引导推广的整体营销思绪鉴于时间紧、工作量大等原因，我们H勺筹划方案难免挂一漏万，敬请赐教［世纪经典大厦］项目概况

一、［世纪经典大厦］简介地理位置大连市星海湾星海广场土地面积4800平方米占地面积

1613.97平方米建筑面积

39919.5平方米绿化率

30.8%容积率

8.3实用率85%建筑高层高档公寓户型跃层与跃复合体共八种户型四室二厅三卫——六室二厅四卫面积248——320平方米总户数126户车位总数120个使用年限70年估计交付使用日期2023年5月1日

二、环境和配套［世纪经典大厦］座落于大连市著名口勺星海广场星海广场东临莲花山，西接星海公园，北依体育中心，南濒黄海，与大连国际星海会展中心为邻，周围有百年城雕、海滨浴场、圣亚海洋世界、现代博物馆等休闲渡假场所，被称为大连都市第一景观这里交通便利、四通八达，距市中心4公里、距火车站5公里、距大连港8公里、距机场10公里、距沈大高速公路入口12公里，16路、22路、23路、28路、406路、711路、502路等数十条重要交通线路通过于此，刚投入使用日勺轻轨电车从大厦旁穿过这里是大连市有名的学院区，幼稚园有空军一级幼稚园、星海幼稚园等；小学有富国小学、星海小学;中学有46中（辽师大附中）、31中、79中、48中；大学有大连理工大学、东北财经大学、大连医科大学、大连海事大学、辽宁税务专科学校、大连水产学院、大连市商业中专等数十所大中专院校。