物业工程前期介入及房屋接管验收标准

物业工程前期介入及房屋接管验收原则

一、由管理处成立组建前期介入小组，筹划前期介入目日勺及方案

二、人员及资源配置

三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要

四、对项目的I规划设计提出有助于物业管理顺利实行的I提议，由建设单位及设计单位调整、改善，波及如下方面内容

（一）物业的I

一、由管理处成立组建前期介入小组，筹划前期介入目日勺及方案

二、人员及资源配置

三、参与项目设计及图纸会审，形成会审纪要

四、对项目的I规划设计提出有助于物业管理顺利实行的I提议，由建设单位及设计单位调整、改善，波及如下方面内容

（一）物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店等）

（二）后期经营管理中存在局限性处的调整和改善方案

（三）防盗报警系统和消防设施必须设置，选材和布局合理

（四）对总平和室内多种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从后来使用和维修的角度提出合理化提议

（五）水、电、气供应量符合地区特点和发展需要

五、参与设备选型及安装方案审定

（一）控制因设备选型及安装不妥给物业后来运行管理带来隐患

（二）设备型号、技术参数适合物业配套使用规定

（三）安装方案应有助于设备正常运行和维护保养

六、使用的多种材料、备件与否符合国家质量原则警状况；做好调试运行记录

10.弱电系统⑴网络A.提供经检查合格的设备，并能使用；B.中心应能输出信息到户内点位；C.所有综合布线符合安装规范规定；D.户内信息点位插口完好2CATA电视系统A.提供经检查合格的设备，并完好能使用；B.光纤线路应符合专题规定；C,提供放大器件应能满足放大信号规定；D.户内信息点位插接口完好；E.户内都能收到当地电视节目及有线电视和卫星电视节目

31.线路自户内无短路、断路、跳线与端子盒；

8.户内盒信息点位应完好正常4可视对讲A.提供完好并经检查合格系统设备；

9.综合布线，从设备中心到户内应保证其信号无干扰，无电压降，线无断路、短路、报警信号及对讲功能，符合系统规定；C.楼宇主机及与户内主机都能清晰看见对方，所有增设功能完好⑸智能抄表A.综合布线符合安装规范规定;B.提供经检查合格设备，完好并能正常使用；C.每个点的数据采集与设备显示数据应吻合；D.户内提供的数据采集表及点位应能与系统设备以及数据采集板相匹配

6.安全防卫A.提供经检查合格的设备系统，并能完好使用设备，设备应自动防干扰；B.综合布线符合规范规定，从设备中心到小区输出，信号应精确无误；C.红外报警线路布置应与小区综合布线一致，碰到红外线受干扰应能报警n.停车管理系统1提供完好经检查合格的设备系统；2栏杆道闸应能精确无误传播信号至设备系统；

3.道闸处布线至设备系统应符合安装规范

七、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术原则及协议进行检查，及时发现不合格项目及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录

八、参与隐蔽工程检查，竣工后索取有关隐蔽签证记录

九、现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水试验等

十、雨后注意观测房屋的渗漏状况，及时将意见反馈给开发商整改

十一、设专人跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录

十二、参与竣工验收和接管验收;严格按照国家接管验收原则进行接管验收

十三、尽量全面地搜集物业的多种资料，熟悉各个部分，为后来管理作充足的准备

十四、管理处应在开发商预验收后对房屋进行详细的检查，并作好记录

十五、工程竣工验收后，开发企业工程管理部按交付验收应具有的条件做好交付准备，管理处在接到其书面告知后进行复检详细内容如下一资料部分准备

1.产权资料1项目同意文献；2用地同意文献；3拆迁资料；4房屋分产权清册

2.质保、技术资料部分⑴竣工图包括总平面.建筑.构造.设备.附属工程有隐蔽管线的全套图纸;2地质勘察汇报；3工程协议及开、竣工汇报；4图纸会审记录；5工程设计变更告知及技术核定单包括质量事故处理记录；6隐蔽工程验收签证；7沉降观测记录；8竣工验收证明书；9钢材.水泥等重要材料的质量保证书；10新材料、构配件的鉴定合格证书；11水、电、气、视、讯、卫生洁具、消防、电梯等设备的检查合格证书；12砂浆，混凝土试块试压汇报；13供水、供暖、煤气管道的试压汇报二工程实体部分

1.总平面1道路路面不应有积水,空鼓和断裂现象；2明沟、散水、天沟内不得有断裂、堵塞、积水现象；3室外排水系统的标高，窖井设置,管道坡度,管径均必须符合室外排水设计规范的规定,管道直且排水畅通，井盖搁置稳妥并设置井圈；4化粪池应按合理排污量设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得不大于5cm；5单位工程日勺临时设施及过渡用房拆除清理完毕，到达工完、料净、场地清6群体建筑应检查对应的市政、公建配套工程和服务设施，到达应有的I质量和规定

2.房屋主体构造1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的容许变形值，不得引起上部构造欧I开裂或相邻房屋的损坏；2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝、不得超过钢筋混凝土构造设计规范的规定值；3钢木构造结点牢固，支撑系统可靠，构件选材必须符合构造工程施工及验收规范规定；4砖石构造必须有足够的强度和刚度，不容许有明显裂缝

3.房屋建筑部分1墙体，梯踏步的阳角完好无损、饰面材料表面洁净，粘贴牢固，阴阳角顺直，无缺棱掉角；2门窗安装平正牢固，无翅曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置精确，铝合金门窗缝隙平密，木门窗缝隙适度；3楼地面面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，不容许有裂缝，脱皮和起砂等缺陷块料面层表面平正，接缝均匀平直，无缺棱掉角，木楼地面平整牢固，接缝密合；4砂抹平整，不应有空鼓，裂缝和起泡等缺陷；5油漆，刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象；6凡与水接触的平面区域的坡向对时，排水畅通，无积水，不容许有渗漏现象在有临时积水区域如屋面、卫生间、盥洗间|必须做24小时闭水试验；7外墙立面不得漏水；8烟道、通风道畅通无阻塞物；9晾衣架安装牢固，摇臂应灵活

4.房屋水、电、气、视、讯1给排水、煤气管道安装牢固，接口严密，控制部件启闭灵活、无滴漏，并进行水气压试验，提交试验记录及试验汇报，灌水试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生间工程施工验收规范的I规定；2地漏排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水畅通；3卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装平正牢固，部件齐全，制动灵活；4照明器具等低压电器安装位置对的，整洁美观，接触良好，部件齐全，牢固可靠；5配电线路符合设计规定，满足负荷需要，绝缘良好，接地可靠每回路导线间和对地绝缘不得不大于1MQ/KV,并提供测试记录及汇报；6配电装置标识对的清晰，开关灵活，漏电保护动作敏捷；7多种避雷装置的所有接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气安装工程施工及验收规范及I规定；8电视、、网络系统安装符合对应专业技术指标规定，并提供末端原则数值；

9.煤气表、热水器布置位置合理，安装牢固，通风良好

5.给水系统

1.给水系统上下水管网试压，冲洗管内杂物完毕，附属设备安装齐全;2生活水池清洁、卫生，水池、水箱已消毒完毕，并已通过主管单位取样检查并颁发许可证；3水泵前后阀门启动灵活，水泵电机绝缘合格；4空载运行水泵时，电机温升、中轴偏差、机械响声及润滑状况良好；5启动给水泵、给水箱，灌注水，注意水压，电机温升与否正常，水泵边缘有无滴漏，机械响声有无异常；6启动水箱出水管总阀，逐渐启动各层总阀，观测水咀、出水、水质状况,应符合规定；17给水阀门水表的I接法与否对的，器具与否齐全，有无缺件缺损，排水管、地漏排水与否畅通

6.排水系统1各排水管道已做通水、通球试验，并有试验记录及试验汇报；.2各排水管道附件齐全；无遗失；3各排水口、地漏口、建筑垃圾已打扫完毕；4抽水马桶接口，排水畅通，余水量正常；5各层地漏口、排水口排水畅通；6管道接口及管道粘接良好，无滴漏

7.循环水泵1水泵设备安装平稳，运行时无较大震动；2管网试压冲洗，水处理装置安装合格，并已可投入正常运行；3循环泵、加压泵、空载运行正常；4系统上各类阀门工作状态正常、开闭灵活，系统管网保温状况好;⑸启动水处理装置，循环泵、加压泵，做管网保压测试;6系统末端出水管需到达设计规定，满足使用条件

8.供电系统1配电设备、发电设备安装基座牢固，检修以便，试运行良好，产品资料齐备；2按照施工资料，仔细检查各类主干电缆，母线槽的进出编号、各箱柜编号、控制对象对的；各类标志齐全，系统已可正常投入运行；3各类电缆、母线槽、各相对地、相间绝缘电阻值合格，反复接地、保护接地、工作接地不得混淆不清，接地电阻值合格；4关闭各终端控制箱、柜进线开关、及各层用电总开关，使主回路线独立;5关闭配电室各出线回路总开关；6合上高压总开关，送上低压配电柜电源；7逐渐合上各分路回路总开关，观测其电压、电流值；8分别合上各分路回路总开关，观测其电压、电流值；9启动重负荷，观测功率原因装置与否自动切换；10检查各配电箱柜的使用功能与否到达设计规范规定；11电气系统投入试运行后，每隔一到二个小时分别记录好，电流、电压、功率因数；12室温湿度、变压器温升等有关数据；13测试记录好防雷接地线的接地电阻值，假如是高层建筑，则测试各层均压带接地电阻值；14室内全面检查检查时应注意电气方面，电气的J三相电，接法对的与否，室内插座的相线，和零线接法对的与否，插座与否有电

9.消防系统1消防设施必须符合建筑设计防火规范，高层民用建筑设计防火规范规定,系统模拟试验检测记录、联动控制、火灾报警必须满足消防规定，并且有消防部门检查合格证；2火灾自动报警系统A.根据施工资料，核算好工程、安装质量、探测器安装部位等实际状况；B.开主机空载运行，检查主机各项功能及控制数据；C.逐渐接上各个回路、探测器、观测其运行状况；D.在主机上编好各个探测器的J地址码、部位码，使主机码正常运行；E.填写好调试记录，并对每个探测器做现场吹烟试验；检查其报警敏捷度、实际位置的精确度；F.做好调试汇报，在试运行期间填写好平常运行记录⑶联动系统A.根据施工资料，核算好联动设备接线状况、及整个工程安装质量；B.启动联动系统，测试联动主机在空载下的联动状况与否正常；C.逐渐接上各个联动设备、及控制设备、并测试各点电压、电流值；D.在控制室设置好多种联动逻辑关系、检测各联动设备受控成果、回授运行成果；E.在控制室检测联动设备在自动状况下，与否按设计的逻辑关系进行联动、动作H勺成果与否符合规范规定；F.做好调试成果，并在设备试运行期间，填写好运行状况⑷喷淋系统A.管网已试压，冲洗完毕；B.整个管网设备安装完毕；C.喷淋泵，空载运行合格；D.稳压装置启动正常；E..关闭各层安全信号阀；F.启动泵予以主管网灌装水，检查泵运行状况，电机温升，自动排气阀门工作状况；G逐渐启动各屋安全信号阀，未端试水装置对每屋平面管网灌水；H.各类报警信号时显示；I.调试压力开关，水力警铃；J.分别在各屋做放水试验、检测各类信号、启泵的逻辑关系；K.检测泵接合器的进水状况；L.做好调试记录，记录好系统设备运行状况⑸普消系统A.管网已试压、冲洗完毕；B.各类附属设备已安装；C.稳压装置启动正常；D.泵电源到位，空载运行合格；E.打开试验拴，启动泵观测、泵运行状况、电机温升、机械润滑、试验口水压数、水拄喷射距等；F.检查泵接合器进水状况、室外消火拴出水状况、消火拴按钮启泵状况及报。