小镇项目推广活动方案

小镇项目推广活动方案已拟定的小镇项目推广活动方案，请赐教意见背景本项目地处内地城市一场镇上，建筑面积平米左右，由幢多层中式建筑组成，小镇有其它小项目多由当地私人修建，无车位，无物管，在此种背景下，本项3000015目提出第三代居住社区概念，从物管、设计、配套上与其它小项目区别开，在项目文案中，体现宜居项目所处场镇（由于本镇所处地理位置是其它镇通往县城的必经“”之路，且离县城较近），第三代居住社区当地首席生态大盘大创心等“”项目现状前期开发商不愿意过多投入，且此次一期开发仅三幢，也不想正规操作，“”“”“6”请有一名亲戚在售房部作日常工作，现预订只有几套，造成开发商对项目信心不足，促成此次推广活动请大家帮理一下，是否有更佳的处理方式，谢谢（项目一期）推广活动

一、活动目的xxxx（考虑到月中上旬是农作物收割阶段，由于项目地处小城镇，故本次活动时间定于在9年月下旬，效果更佳）

2009、本次活动拟定由开发商销售部人员及演艺公司共同推广，主要对场镇常住人口、9赶集村民进行重点宣传，推出居家，请向我看齐第三代大型居住社区就在1您身边，通过演出、现场趣味活动互动、现场客户接待三点合一将卖点有效传递，“——xxxx同时倡导新的生活方式，争取向大众传递更多的本项目优势，刺激其购房意愿”、抛出项目卖点，引导新的购房居家理念，让客户心理上接受项目的规划设计，心甘情愿2花更多钱，购买未来更好的居家生活、通过本次活动，树立企业品牌，强化开发商实力，为后期持续开发打下坚实基础、完全颠覆以前的买房居家观念，以全新的理念引导消费群，将小项目与本案完全3从本质上区分开，同时以一种大气度，大手笔的姿态迎合现代居家要求4

二、推广地点及准备措施推广地点镇及意向购买人群较集中的乡镇巡演、演艺公司提前确定，表演的节目要有新颖，能吸引人气，开发商将卖点提炼出来，xxx交由演艺公司将卖点融入到整个推广活动中，另活动中小礼品落实必须到位

1、销售人员备齐宣传资料在演出地点搭设临时接待点（配备可现场组装的轻便桌椅为佳），现场设有项目介绍的展架，以便客户更深入的了解项目，另配数名推广人2员在演出所在乡x镇对商户、流动人员进行资料散发、销售人员应对其它竟争项目作深入的了解，从中分析总结提炼出本项目卖点，有利于本案的前期精准定价和销售，以及优惠政策的确定

3、轮渡包装，以及渡口现有户外广告的更换工作，活动开展前完成、要从本质上区别开其它小项目，体现本项目的高端品质，细节处理必不可少，作4为销售一线的工作人员应着统一工作服，配工作牌，并制作名片，让小镇出现全新的5销售感观和模式，彰显大盘气度、活动后期，销售工作及时跟进，及时回访老客户将活动的战果及时转化成销售业绩6

三、推广活动主题思路定位及活动内容要素（树立大盘风范，无法超越的居家品质，未来生活就是这样的）、好的卖点是支撑价格最有力武器和保障，凭什么销售价格要比其它项目价格高这就要求我们必须提炼出人无我有，人有我新的核心卖点，在市场上树立独一无1二，无可逾越的品牌高度，引导消费群未来的生活应该是这样的“”、项目设计理念是否迎合未来居家要求活动推广中及户外广告中必须体现得淋漓尽致

2、前期限时优惠价格认购，限时一个月，一个月后价格调整，刺激客户尽早落单、推广活动现场送礼物，根据开发商欲投入费用，可考虑在印有项目的购物3袋、雨伞、纸杯等日常用品中进行筛选（时值中秋、国庆，也可考虑月饼等）4logo、凡活动当天咨询并作登记客户可再享受元购房大礼包（大礼包非现金，直接在购房款中扣出，该礼包可转让给亲属，有效期限时一个月，意在刺激客户登51000记）

四、活动具体的安排和现场规划布置、开发商选定演艺公司，落实宣传场镇，具体时间统筹安排；演艺公司提供活动具体流程（包括人员安排、主持人演讲稿，具体节目内容、流程）

1、活动期间由舞台搭建、布景等由演艺公司负责，开发商在有条件情况下安排车辆宣挂广2告布幅、三重大礼活动现场客户均有机会获得小礼品；主持人适时烘托气氛，凡现场登记客户可获元大礼包（按优惠卡形式发放）项目开展前期限时优价认3

①②购，享受一次付款优惠，按揭优惠的优惠政策推广现场及销售中心均按此1000

③标准执行，销售中心可制3%1%作有关送礼活动的内容置于售房部、活动期间，把销售中心布置，如拱门、花篮、道旗、空飘等，彻底改变前期无人注意的形象意在对外提示销售中心正式开始接受认购咨询4

五、活动安排流程推广活动时间拟定于年月下旬简介售楼部正常时间上下班乡、场镇外卖场工作人员准备工作、宣传物料落实、宣传推20099/广

六、活动期间人员及工作安排/、礼仪小姐若干（待定）统一着装，身着绶带由演艺公司提供或临时招聘销售部进行选1拔，兼职的外国学生在小镇上也有噱头负责对赶集人群、商家、常住居民散发资料负责小礼品发放负责对初步意向客户讲解展示形象、物业管理专业人员、保安人员名，客户简单的咨询回答，展示形象21—2物管提供服务内容，物业管理的优势、置业顾问、推广人员对现场的客户讲解3对客户进行有效户型引导对客户进行签单的心理引导带领客户现场看房、缴费和办理相关手续

七、备注、前期准备工作很重要，人员协调安排以及为现场准备的各种物料（包括着装、展架、宣传资料、户外广告、小礼品、桌椅等）都必须提前落实到位1x、作为项目形象工程，可考虑先将临售楼部旁的小区大门进行施工，并进行绿植点缀2年月第二篇别墅项目营销推广方案、营销活动方案、紫薇庄园营销20099推广中心年底万的销售任务·推广策略摒弃了惯常引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期为阶段的模式，而500更多地考虑短时间高效率效促进销售方案营销方案一“”方案名称秘密庄园拍卖会营销策略短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相“”应活动推广词营销核心冲刺年底万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题中国味，世界观适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的500原生态建筑-推广总口号天造一半，人造一半（紫薇山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计·精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出山屋共融、景随山动的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想“生活中，让项目变成真正意义上的生长于秦岭里的原生态建筑）”品牌意识紫薇又一杰作“”营销推广活动根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案“体的情况蓄势准备期年月日年月日”活动秘密庄园拍卖会；元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑元起步）；2015121—2015xx xx造势紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事寻找“”“xxxx xxxx”全城名紫薇庄主（信息传递价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则2企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势通过领袖群体，带动主力购买层活动主题套别墅元竞拍（摒弃了惯常引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿21“营销，短时间高热度去化两套别墅）”活动概述紫薇山庄元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑元起步）活动时间活动地点售楼中心主办单位西安紫薇地产·1xxxx活动亮点一元起拍活动，商品起拍秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）

2015.

12.1-xxxx.xx.xx专业的竞拍活动公司全程策划a.+自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务小商品元起拍小家电，元b.洗衣机、电视机、电饭煲、、等，活动预热全程体验式营销c.d.11活动组织客户邀约，项目前期意向客户；，紫薇地产公司和西安高科（集团）公司ipad iphonee.管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购12买客户群；、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳露富，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）3“”配合主题活动设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务营销方案二方案名称女王驾到营销策略短时间快速抓住主力购买客群，通过现场活动气氛挤压爆发，并配合相应“”活动争取完成套别墅去化营销核心冲刺年底万销售任务的短时高效营销活动2推广词精神主题女王驾到西安首席名媛盛典登临紫薇庄园，一场引领西安时尚女500士风尚的名媛盛典在紫薇号庄园盛大开启梦幻礼服、时尚造型、台走秀在紫薇庄园堪比《唐顿》的华贵与梦幻中，诚邀风范大家共同鉴证推广总口号私人定t……制名媛礼遇；女王驾到，礼遇秦岭里最后的原生态建筑；献给读懂庄园生活的女王……（协同西安省企业家俱乐部，诚邀女高管、企业主、或高管夫人、企业主爱人等）·营销推广活动根据项目在短期冲刺万销售任务的基础上，在推广上缩小客户群范围，做到精准营销500蓄势准备期年月日年月日活动概述女王驾到礼遇紫薇；献给读懂庄园生活的女王（最终加冕女王得主将2015121—2015xx xx获得紫薇公司巨额购房优惠卷）活动时间活动地点紫薇山庄主办单位“·”“”西安紫薇地产

2015.xxxx·活动亮点梦幻礼服、时尚造型、台走秀专业的活动公司全程策划企业家俱乐部全程参加a.t b.c.奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴全程体验式营销活动组织客户邀约，项目前期意向客户；，紫薇地产公司和西安高科（集团）公司d.e.管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购12买客户群；、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳露富，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）3“”配合主题活动奢饰品展示，奢侈品牌介绍和珠宝品鉴大师现场品鉴第三篇房地产项目推广方案

一、前言

二、太原楼市分析个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘项目优势与不足优势、位置优越，交通便捷位置优越处于北城区的成熟社区之中心徒步分钟即可到达酒店、食府、剧院、1商场、超市等社区设施一应俱全;3交通便捷公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全室外设施活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场2室内设施桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊、小户型ok房厅、房厅，面积平方米之间的小户型，以及提供菜单式3装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力

223268.79——

106.92不足、环境建设缺乏吸引性景观1环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣不利于提升花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆同时也不利于满足区内居民的荣誉感（现代住宅;hs不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）;、物业管理缺乏特色服务物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）2开展特色服务，使花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力

三、目标人群分析hs、年龄在岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人家庭构成口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年135——

60、年龄在岁之间事业蒸蒸日上月收入在元以上时尚、享受在北城1—3工作的管理者或小私营业主228——453000家庭构成口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年

四、营销阻碍及对策1—3阻碍、花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳1hs对策一

2、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售

1、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二一是区内人气不旺，二是花园离大型购物中心太近2对策二hs

一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售

二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色;经营例如高品味的酒廊、咖啡厅等

五、形象定位根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅主体广告语辉煌人生，超凡享受花园提供的（给您的）不止是称心满意的住宅辉煌人生——hs……花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的hs超凡享受享受入住方便享受交通便捷享受特别服务享受都市繁华享受至尊荣誉第四篇六合项目营销推广方案六合项目营销推广方案

一、营销推广目的、全面成功招商、通过塑造商业街品牌形象，成功树立开发商品牌

1、通过操作，力图把该项目建成六合区最好的商业街，让该项目成为六合城建的重2要组成部分

3、让该项目成为六合人民购物休闲的好处所

二、项目定位空中步行街4立体旺商铺、案名南城精品街（）该案名通俗易懂，朗朗上口，便于记忆而且该案名把开发商的名字内含在其中，可0nanchengelegancemaket以通过塑造商场品牌形象达到树立开发商品牌形象的目的精品街不仅点出该项目的商铺特点，而且还指出项目的经营特色，提升项目的档次、产品定位南城精品街，全方位立体式的购物广场、节约现代的建筑风格，两层全框架结构，三层的超大空中广场，简明别致的挑檐1“”时尚的建筑，挑战六合传统风格商铺特别的商铺给有特别眼光的你、票务代办a„„处、价格协调处、消费者权益维护中心、最新商品发布会、商场保安完善的管理为b„„您提供阳光般的服务、空中、地面全方位立体商铺服务，融购物、美食、休闲、娱乐为一体一条龙的服务为您吸引如潮的人流，让您的投资得到有力的保障c、客户定位一铺旺三代成功人士的成熟投资宣言、迎合已经成家或者有一定资金基础的成功人士稳健投资的心理，宣扬商铺投资的2“”———“”辉煌前景，力求达到在六合及其周遍地区形成商铺投资的热潮、整合都心地段和a政府扶持以及规模经营特色，冲破区域客户成交量瓶颈，引发周遍区域客户总动b员，使购铺群体呈几何级递增、缔造六合区的湖南路，借此项目把此地建成六合“”区的新的商业中心c“”、形象定位品位休闲专区时尚购物领地、生活要时尚，购物当然也要时尚天使阳光，您当然的时尚购物场所、休闲要品3“”位天使阳光，三层立体休闲广场，融会各地美食的美食一条街，这里的休闲，当然a b如众不同、让这里成为追求时尚、品位人生的购物休闲专区

三、营销推广主线六合商业第一街c根据项目前期规划的特点和六合区的具体情况，我们把该项目的推广主线定为六合商业第一街这个推广主线简单直接，气势很大，较好第显示了开发商的雄心，同时也有利于树立客户的信心而且为以后开发商品牌的操作提供空间

四、推广层面、政策政府扶持投资保障1操作要点重点强调该项目与政府的关系，项目在未来城市政规划中的地位，以及政府能够给予项目的种种优惠政策目的通过与政府挂钩，一方面树立投资者（客户）信心，给投资者的资金的安全以无形的承诺和保障另一方面，也预期树立将来商场消费者的购物信心，为以后的商场经营打下良好的基础同时可以融洽开发商和政府各职能部门之间的关系可能性结合该项目和六合区的特点，把该项目与政府为市民做实事等市政工程联系起来努力把项目操作成开发商和政府共同为六合市民打造的专门的购物休闲场所，做到三方共赢、概念观念一铺旺三代投资时代的生财之道操作要点通过公众媒体等各种渠道，宣传投资尤其是商铺投资的优势及重要性然2\“”——后用各种方法告之公众如何选择投资商铺同时炒作休闲购物的概念目的最大限度的开发潜在的客户，使显在的客户明晰投资的方向和目标为项目造势，在六合形成一股讨论投资商铺的热潮为后来项目的具体操作预热可能性现在正进入全民投资时代，如何使钱生钱是大家关注的问题而且改革开放初期掘下第一捅金的一代，在如今的社会背景下（各种制度日趋完善、对知识等要求越来越高）如何能够成功地进行第二次创业，这各问题是广大潜在客户所关心的问题而且大众传媒能够迅速广泛地传播概念、地段都市核心快速收益3操作要点通过对该项目区位、交通、周遍环境以及项目本身的操作，让该地段因为项目本身而成为六合区新的商业中心目的地段一直是商铺投资者关注的重点通过操作，让客户相信该地段未来会有较大的升值空间，树立客户投资经营信心可能性该项目位于城区主干道延安路旁，与区政府一路之隔周遍有机关宿舍、百合园、新加坡花园等小区，还有六兴电气仪表公司和六合双语学校北边园林东路有诸多的机关南边距离原来的城市中心也很近应该说，该地段在六合区属上乘地段，潜力很大、经营时尚购物休闲专区操作要点通过我们赋予项目的独特经营理念，把项目从同类产品中区别开来重点4强调经营理念的独特性和服务的全面性目的让客户觉得在这样的经营模式下有利可图，而且能够享受到开发商提供的各种方便周到的服务，从而增加客户的投资经营兴趣可能性针对六合目前商业经营现状（缺乏真正意义商的综合商场、功能单一等），我们提出的综合经营，购物休闲一体化的经营主张，应该能够较快地使项目脱颖而出，形成六合区的特色商城、建筑人性设计舒适享受5操作要点通过我们对项目本身的前期规划，结合设计，最终把项目打造成分区合理、功能齐全、具有现代风格的精品商铺目的树立项目别具一格的直观形象，进一步提升项目的知名度营造一种舒适、人性的购物、经营环境吸引更多的客户和消费者可能性针对六合区整体商业建筑的现状，我们提出大开间、小进深的商铺分隔，节约现代的建筑分隔，功能齐全的休闲广场，整齐有序的精品装修，都能给人以很强烈的视觉冲击，造成很好的轰动效应、服务至诚至真阳光服务6操作要点根据前期规划，在适当的时候引入物业管理根据人性化原则，建立各种便利设施，制定各项服务措施大力宣传完善的服务对投资者和消费者的意义目的让客户投资经营无后顾之忧，同时与客户建立柔性的沟通完善的管理和服务也让客户相信在本地区有着这样的管理和服务的商铺能够吸引更多的消费者，从而让客户的投资能够较大限度地收益可能性由于目前六合区的商铺管理较为混乱，只要在设计时预留一些空间，再加上较为规范的物业管理（这点开发商可以附带地进行物业管理），即能取得较好的效果、广场购物也休闲操作要点根据前期规划，将广场设计为融休闲、运动、园林为一体的多功能市民广7场，并大力宣传购物休闲的消费观念目的聚集人气，让该项目成为市民休闲的集中场所体现开发商对消费者的尊重为后期的长远开发留下伏笔可能性开发商在前期规划中预留空地，然后投资根据商铺整体建筑风格设计广场其投资纳入开发成本、付款方式灵活自由满足您的多种需要8操作要点考虑到客户的各种实际情况，采取自由灵活的付款方式目的尽可能多地满足客户需要，实现全面成功招商可能性与银行合作，分期收回成本

五、营销推广步骤、新闻文件式炒作，项目前景规划经营优势、举行各类公关活动，推广项目以事件营销作配合，全面公开招商

1、广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广，促进招商成功2

六、营销推广阶段

3、项目认知阶段（－月中旬）目的项目预热在公众中形成较高的认知度，在六合区及周边区域形成一般投资商137铺的热潮公众对项目有一定程度的理解，吸引公众对南城的注意，提升投资者对项目的价格预期手段重点选择政策、概念、地段三个层面进行推广选择广播报纸电视等媒体炒作商铺投资概念和购物休闲一体化新的购物理念树立全方位立体休闲购物广场的产品形象通过媒体或者政府的公关活动突现项目的政策优势通过有公众参与的“”活动让公众体验地段优势方案主题六合区十年（年）长远规划～六合区市政重点工程商铺投资全攻略（重点）sp全方位立体步行街南城精品街

20042005、公开招商阶段（－月下旬）————目的在建立项目形象后，逐步加强全方位立体休闲购物经营优势与前景，开始279全面公开招商“”手段重点选择项目本身的层面进行推广从功能、建筑风格、建筑质量、产品本身的特征等全面强调全方位立体休闲购物经营优势与前景方案主题最好玩的、最轻松的、最舒服的、最现代的－－－－功能规划“”融购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的商业街南城精品街未来六合商业第一街南城精品街（重点）————品位休闲专区时尚购物领地－－－－－－南城精品街—————市民的娱乐休闲广场－－－－－南城天使阳光广场“”、持续招商阶段（－月下旬）目的突出开发商的品牌标识，突出经营特色，保持热销效应31012手段强调舆论向导，将立体休闲购物方式和阳光式商业管理服务模式提升到理论高度展开讨论重点选择经营、付款方式、广场层面，结合其他各个层面进行强力推广方案主题地段＋人流＋经营模式－－－－商场制胜的基本元素（重点）我们不仅出租商铺，而且为你创造财富－－－－经营理念放心购物，阳光服务－－－－－服务承诺哦，原来这里还可以纳凉啊步行空中，天使般的感受饿了，可以先吃饭，再逛街哦商铺也能这样的漂亮－－－－－经营特色（重点）、试业开业阶段（－月）目的主推商场形象及品牌，进一步提升产品知名度，吸引更多的人来消费413手段在广场举办各种节假日庆典活动并进行舆论报道，开发商各种优惠措施举行商品发布会、业主经营之道交流会等等方案主题黄金经商宝地，机遇岂容错过快人一步把握商机，精明投资决策－－－－试业前全方位立体休闲购物广场－－南城精品街时尚购物，品位休闲－－南城精品街绝版投资经商机遇，把握千万商机－－－－－开业前（重点）“”总结各阶段主要炒作题材中，事件营销结合公关活动为主，利用各种节假日以及庆典活动，利用大众传媒对项目主要优势全面推广，促进招商

七、公关活动建议（活动）、举行各类节假日庆典活动－－－项目推广例如三八妇女节sp五一劳动节1show五四青年节国庆元旦圣诞春节、将楼层的主要功能与公关活动相结合2例如一层举办各种美食节二层举办时装发布会广场举行各种茶艺、文艺表演等公众娱乐活动“”、充分抓住各类经贸及社会盛世作推广例如各类经贸洽谈会3

八、关于商铺经营建议、注重整体形象，从建筑外部及室内商场形象保持统

一、统一管理、统一规划、统一布局

1、开业保证金制度

2、三权分离（所有权、使用权、经营权）

3、购物停车优惠

4、成立购物消费会员制度

5、节假日庆典活动推广6第五篇房地产项目营销推广方案房地产项目营销推广方案7目录

一、前言

二、市场分析

（一）、区域市场分析

（二）、区位市场分析

（三）、区位竞争分析、区位市场竞争性项目分析、竞争对手营销策略分析

1、区位市场竞争态势分析2

（四）、项目分析

3、项目地块分析、项目资源分析

1、项目分析

2、项目优势分析3swot

43.

1、项目劣势分析、项目机会分析

43.

2、项目风险分析

43.3

（五）、项目企划思路

43.

4、针对项目优势和机会、针对本案劣势和威胁1

三、项目发展定位2

（一）、发展商定位

（二）、市场定位、项目主题定位、项目形象定位

1、客户群体定位

2、目标市场细分

3、目标市场选择

53.

1、目标市场定位

53.2

（三）、产品定位

53.3

（四）、价格定位、项目总体定价原则、项目总体定价方法选择

1、项目总体定价方案2

四、项目的营销推广3

（一）、营销推广体系的建立、项目价值体系的建立、实现价值体系的要素1

（二）、营销推广计划

2、前期铺垫期

1、计划时间、推广计划目的和重点

71.

1、计划安排

71.

2、预期效果

71.

3、逐步导入期

71.

4、计划时间

2、推广计划目的和重点

72.

1、计划安排

72.

2、预期效果

72.

3、项目公开期

82.

4、计划时间

3、推广计划目的和重点

83.

1、计划安排

83.

2、预期效果

3.

3、持续强销期

83.

4、计划时间

4、推广计划目的和重点

84.

1、计划安排

84.

2、预期效果

4.

3、逐步降温销售期

84.

4、计划时间

5、推广计划目的和重点

85.

1、计划安排

85.

2、预期效果

5.

3、项目尾盘销售期

85.

4、计划时间

696.

1、推广计划目的和重点、计划安排

96.

2、预期效果

6.3

（三）、项目推盘方案

96.4

（四）、项目销售进度目标

（五）、营销推广策略、媒体宣传策略、媒体选择

1、宣传主题

101.

1、广告创意及诉求

101.

2、媒体组合策略

101.

3、媒体宣传预算

101.

4、营销活动策略

101.

5、营销活动目的

2、营销活动计划

112.

1、营销活动预算

112.

2112.3

一、前言11概括性语言陈述营销推广方案的思路及依据、方案的推广执行和预期目标等88899

二、市场分析

（一）、区域市场分析介绍项目所在城市行政区的基本情况，一般包括行政区规模、人口、交通状况以及行政区在该城市的地位和未来发展等方面

（二）、区位市场分析区位市场是指项目所在的小区域或城市房地产市场板块（如廊坊锦绣花苑、馨语星苑分别属于廊坊西北板块、西南板块）重点对区位的商品房市场基本现状介绍和未来市场发展趋势预计，同时阐述区位市场基本情况**

（三）、区位竞争分析首先概述区位市场竞争概况（在售或拟售项目数量、产品未来供给等），以及区位的整体产品定位和目标客户群定位等、区位市场竞争性项目分析原则上要求以表格形式介绍区位竞争性项目，且以饼状图描述竞争性项目产品的面1积区间和户型套型配比、竞争对手营销策略分析竞争性项目采用的推盘策略，包括开盘时机选择、推盘量、推盘产品选择、推盘媒体2选择、推盘活动策划、优惠方式以及销售进程控制等、区位市场竞争态势分析综合分析区位市场的竞争基本现状，预计区位市场未来竞争态势3

（四）、项目分析、项目地块分析对项目地块的地理位置和区位的人文生态环境、交通、生活配套、周边商业业态、市1场竞争等进行概括性分析、项目资源分析概述项目所用用的资源，如项目所具备的区位大环境资源和产品资源等

2、项目分析、项目优势分析从项目的地理位置、交通、生活配套、人文资源、生态环境、规划设计、发展商等方面3swot

3.1分别阐述项目优势、项目劣势分析一般从项目的硬件条件、软件条件和竞争等方面分析项目劣势

3.

2、项目机会分析一般从区位宏观背景（如大规模拆迁、重大规划等）、市场诉求（如景观规划、产品的

3.3类别、套型、面积等）分析项目的机会、项目风险分析一般从政策、竞争、市场、销售以及项目硬软件等方面分析项目显性和隐性分析

3.4

（五）、项目企划思路、针对项目优势和机会针对项目优势和机会，通过拟采用的什么样的企划思路强化项目优势，提升项目销售附加值；

1、针对本案劣势和威胁针对项目劣势和威胁，通过拟采用的什么样的企划思路弱化项目劣势，促进项目的2销售进程；

三、项目发展定位基于对以上市场详细分析以及对本案拟推出产品的了解，在推广过程中，针对本案推广主题、架构、过程，其核心问题在于如何使客户认识，并接受和选择本案经过客观分析，本案发展定位框架如下图所示

（一）、发展商定位可从发展商的发展战略、品牌形象、经营理念、竞争理念等方面描述

（二）、市场定位项目的市场定位是房地产项目运作成败的关键，项目市场定位主要从项目主题定位、项目形象定位和客户群定位三个方面展开，而项目市场定位需要考虑的重要因素还包括项目区位供应情况、目标客户群体的需求、项目地块自身情况以及项目开发先前宣传推广的主打理念等、项目主题定位项目名称和项目推广案名的选择，说明对其选择的原则，并对项目名称和推广案名1进行诠释；、项目形象定位项目的核心价值体系，一般从产品的品牌形象层面、产品属性层面和产品的价值层2面等方面阐述、客户群体定位、目标市场细分、目标市场选择、目标市场定位

33.

13.

（三）、产品定位

23.3一般以图表的形式说明产品规划（产品的套型配比、面积区间）结果，可参考文下表格，并对产品户型面积区间（如套型区间划分可参考㎡以下、㎡、㎡、㎡、㎡、㎡和㎡以上）统计，对主力户7575—9090—型进行分析户型100100—110110—125125—144144套型面积（㎡）套数分项合计套型合计居室a22-1-

175.55~

85.

6131820.25%

50.75%b2-2-

188.20~

106.

1117430.50%c2-2-

290.21~

112.03…………居室……33-2-1…………3-2-2…………合计……

（四）、价格定位

100、项目总体定价原则项目总体定价一般应该有一个总体原则主线，总体定价时，再根据各影响因素的主1次比例予以个别修正最为常见的房地产总体定价原则是低开高走、单价总价平衡原则结合项目的市场定位和产品定位，同时参考位区位市场的产品状况、价格状况、关键性竞争项目包括价格、销售等在内的营销策略，综合分析确定项目的总体定价原则、项目总体定价方法选择2就房地产产品而言，最为常见的总体定价方法有市场比较法、成本加层法和市场引导法，目前公司采用的定价方法基本上是市场比较法通过不同的总体定价方法分别对项目进行价格（均价）拟定、项目总体定价方案对不同方法拟定的项目均价方案进行分析和调整，最终确定项目总体均价水平，同3时明确项目最高价和起价范围

四、项目的营销推广

（一）、营销推广体系的建立如何将项目品牌形象在客户的心目中清晰的建立，如何将产品力和产品的特征反映在营销推广的过程中，是营销推广体系的关键，说白了就是如何打动目标客户群体、项目价值体系的建立在明确了项目的优劣势和目标客户群体的基础上，如何建立自身产品的价值体系成1为目标客户群体是否购买本案的关键所在一般而言产品的价值体系分基础价值层面和附加值价值层面、实现价值体系的要素一般实现产品价值体系的基本要素是产品要素和推广要素2从产品属性和特征进行概况性分析产品价值；如何利用营销策略和手段实现产品价值体系

（二）、营销推广计划、前期铺垫期、计划时间年月份年月份、推广计划目的和重点

11.1前期铺底期目的一般是通过密集性企业广告、产品卖点广告和软性广告抽象地阐述200x xx—200x xx

1.2产品，引起市场猜测，给人们以想象推广重点一般是企业形象广告、预设悬念；、计划安排期间的关键性推广事项计划安排；

1.

3、预期效果、逐步导入期（天）、计划时间

1.4年月份年月份、推广计划目的和重点

2602.1200x xx—200x xx

2.2逐步导入期解答产品即将上市前期铺垫营造市场疑惑，一般通过有目的性和针对性广告宣传，强烈引起市场关注，激起目标消费群体注意，使其在较短时间内对项目深刻认识，确立项目在目标客户群心目中形象，锁定目标客户推广重点一般是产品整体形象深化、产品概况（根据项目的营销策略适时通过宣传产品的起价或均价水平、产品主力面积范围等）介绍、产品推介会预告或开盘预告广告等、计划安排期间的关键性推广计划事项，一般有项目的建立、销售大厅包装、销售道具的准

2.3备、销售人员前期培训、期间媒体宣传计划等；vis、预期效果、项目公开期（天）

2.4项目公开期一般是从项目推界会（或公开认购）到项目开盘阶段

330、计划时间年月份年月份、推广计划目的和重点

3.1项目公开期将产品强力导入市场，将前期市场积累全面引爆，到达或超过预期计划200x xx—200x xx

3.2推广重点一般是产品推介会（公开认购）和开盘预告广告等、计划安排产品推界会（公开认购）计划执行、期间关于项目开盘强力宣传；

3.

3、预期效果目标客户群体开盘前的锁定预计目标（或公开认购目标）、开盘销售预计目标；

3.

4、开盘销售期（天）、计划时间、推广计划目的和重点

4154.

1、计划安排、预期效果

4.

24.、持续强销期、计划时间

34.

4、推广计划目的和重点

44.

1、计划安排、预期效果

4.

24.、逐步降温销售期、计划时间

34.

4、推广计划目的和重点

55.

15.

25.、计划安排、预期效果、项目尾盘销售期、计划时间

35.

4、推广计划目的和重点

66.

1、计划安排、预期效果

6.

26.

（三）、项目推盘方案

36.4说明项目推盘方案计划，具体到每一批次楼宇编号、单元编号和数量，以及每一批次预计推出时间和清盘（销售率达到）时间计划，以表格的形式明示批次95%数量楼宇单元编号推盘时间计划期批＃、＃单、＃11年月期批2001233xx xx12120……………………期批……21……。