思想作风整顿个人总结-王建林

思想作风整顿个人总结王建林思想作风整顿个人总结-在这次思想作风整顿教育活动中，经过学习动员、撰写心得、查找问题、制定整改措施等几个规定动作的完成，我个人对思想作风整顿教育有了更新、更深的理解；对“”自身存在的问题也有了进一步的认识；对今后工作努力有利方向和目标下面将本次思想作风纪律整顿过程中的一些个人情况总结如下

一、加强学习，提高思想认识在本次思想作风整顿教育学习全过程中，无论是集体组织学习、还是自学自己一直坚持，在学习过程中认真做好学习笔记，撰写学习心得

二、查找问题，剖原因找根结在本次思想作风整顿查找问题阶段，自己从思想认识、工作态度、敬业精神、学习等方面进行了解剖，认真反思，深刻剖析产生这些问题的根源与危害从主观上查找原因，概括起来主要有以下几个方面一是政治学习不够，平时只满足于读书、看报，学马克思主义理论少，对马列主义、毛泽东思想、邓小平理论缺乏系统的学习，特别是对江泽民总书记提出的三个代表的重要思想和科学发展观没有深刻地领会，钻研不够，联系实际不够，使自己对理论知识的理解与“”实际脱钩，没有发挥理论的指导作用，只是为了学习而学习，使学习变得形式化、教条化，因而不能准确把握形势二是对业务知识缺乏钻研精神业务水平要有提高，必需要对业务钻研，而自己在业务方面存有依赖性，认为领导会有指示，我不用先急着干，害怕自己先做做不好而且自己尚未有一整套学习业务知识的计划工作方法简单，只安于表面，把自己份内的事做好就可以了，对问题不作深层次的分析、思考，未注意到工作方法的完善会给自己的工作带来动力

三、找准原因，制定整改措施一是要加强政治理论学习，不断提高自身的政治素质思想作风整顿教育学习是终身的事情，任何时候都不能放松今后我不仅要学税收法律、业务，更要认真学习马列主义、毛泽东思想、邓小平理论、江泽民总书记三个代表的重要思想等科学理论，精读有关重点文章，及时学习领会党的文件精神，“用邓小平理论武装自己的头脑，提高自己的政治理论修养，坚定自己的政治信念进”一步增强纪律观念，增强纪律意识，树立正确世界观、人生观、价值观，自觉地加强党性煅炼，遵纪守法，廉洁奉公，做到自重、自省、自警、自励以高度的责任感、事业心，以勤勤恳恳、扎扎实实的作风，以百折不饶、知难而进的勇气完成领导和上级交给的各项任务二是要积极开拓进取，提高工作水平要不断加强学习，加强锻炼，努力提高自己业务本领；要讲究方法，注重实际，加强自己工作能力和修养；要开拓创新，积极进取，把工作提高到一个新的水平三是加强自我修养，自我完善，努力提高综合素质充分发挥主观能动性热爱本职工作，干一行爱一行，虚心好学，遇到问题多看多问多想，多向周围的同志请教无论在何时何地都要老老实实做人，认认真真办事二八年十二月二十六日扩展阅读王建林谈商业地产的八点心得商业地产的八点心得万达集团董事长王健林在中国（浙江）商业地产高峰论坛上的演讲最近三年，万达商业发展公司专注于做购物中心，在全国个城市建了个购物中心，总面积万平方米，其中开业个，在建个我们的目标是到年至少建设个购物1921300中心，争取个，总面积万平方米，年租金收入亿元以上，这是我们的129201*50长期目标6070080050我们为什么提出年的奋斗目标呢因为我们全面分析了世界前个购物中心发展商的资料，如果达到万平方米、亿元租金收入这个规模，那么我们就201*100可以在购物中心这个领域进入世界前三名目前，世界第一名是澳大利亚的西部集80050团，它下属两个公司，合起来有万平方米的购物中心面积万达目前和家跨国企业，其中有家世界强企业，签订了战略合作协议，1700双方约定了权利义务战略合作协议有四个方面第一，共同选址，对每一个店址大1710500家提出意见，书面确认第二，技术对接，一个店谁要多少平方米，高度，出入口、交通体系等等，每个战略合作伙伴出专业人员与我们的规划设计部进行技术对接，之后再正式签署确认书第三，平均租金我们把购物中心作为长期发展的产业，假如一个购物中心有家主力店，家次主力店，那么个合同谈判，恐怕得用半年时间才能搞定为了快速扩张，快速发展，我们与所有加入合作的伙伴，都约定一个61016前提条件，就是接受我们的平均租金这个概念全国的城市分三等租金这样做的好处是，每个店的租金具体多少不用再谈判，速度快第四，先租后建签了租约之后，我们再投资这四点加在一起，叫做订单地产现在订单地产这个概念已经在全国叫响了，我们用自身的行动做示范，希望全国做商业地产的同仁都能这么做倒不是“”向我们学，而是都能先下订单再投资，这样做的最大好处在于规避投资风险下了订单，一年可以收万租金，那么总投资额无论如何不能超过亿元因为租金要扣的税，控制在亿元以下，还能有的投资回报率，还了利息，还能有点收10001入这样就能规避风险，符合中央禁止重复投资的政策，不管钱是不是自己的，只要17%18%浪费，就是浪费社会资源什么叫商业地产我看报纸上谈了很多商业地产，但很少有人搞明白我个人理解，商业地产不是商业，也不是地产，也不是简单的商业加地产我认为，商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资目的明确，是以零售物业租金收入为目的，如果开发后销售出去，称不上商业地产我们在大连有一个大型开发项目，做了万多平方米的二层底商，建完后全部出售了，这就不叫商业地产，这是房地产，房地产开发本来就包含住宅、写字楼、底商建筑等如果开发目的不是以零售物5业租金收入为目的，就不能叫商业地产我认为，中国目前来讲，商业地产还不是进入的最佳时机或者说，中国的商业地产的黄金时机还没到来因为商业地产发展要有三个前提要件第一是收入水准从全世界来看，人均、美元的时候，购物中心才能发展起来，目前中国一些大城市和沿海城市已经达到这个水准二gdp30004000是市场需求，租户有这个需求开放国门之后，全球百强零售企业有多家已wto70经进入中国，前强几乎全部进入中国，都想来切中国这块蛋糕，市场需求巨大去年，沃尔玛全球的首席执行官李斯阁先生应我们邀请出席武汉万达商业广场的开50业仪式他跟我说能不能加大每年的开发量按照我们现在的约定，每年开发个他问，能不能每年、个他希望十年以后，每年开家店可以说，租户58需求足够大即使缺的是什么缺的是房地产金融购物中心这个产业，只有发展房2030100地产信托基金，才能托住这个产业健康的向前发展尽管银行推出十年、八年的长期贷款，也不适合做商业地产从全世界范围来看，目前国外投资商业地产的回报率是；在中国由于是新兴市场，有一点高收益，收益能达到如果年期贷款，每年利息，那么就不可能做这个产业全世界购物中心发展比较好的国家，无一46%89%10例外地，都是使用房地产信托基金只有这种模式，它吸纳的是民间闲资、退休基8%金、政府基金、保险基金这种求稳而对回报率要求不高的资金，只有它们才能托住购物中心的发展所以，凡是解决了信托基金的国家，购物中心才能呈现前所未有的发展态势包括英国这个老牌资本主义国家，虽然其它产业很平稳，但十年来购物中心的发展却如火如荼，现在开业多家，在建多家，占据了整个英国基本建设近一半的投资1400200因为中国目前还没有开发出房地产信托基金这种金融产品，中国的购物中心开发的黄金时期还没到来据我了解，香港政府在年将正式放开允许成立房地产信托基金，新加坡政府已在三年前放开政策，我相信再过几年，中国也会出来这个产品，201*到那时候，我们就会迎来购物中心大发展的时期下面谈一些我们做商业地产的体会、心得

一、解决资金商业地产其实是一个进入门槛很高的产业平均下来，全世界的房地产公司，只有的企业在做商业地产，在中国的比例就更少，少于商业地产是一个复合型的产业，不是房地产行业，也不是商业行业，它包括地产、商业、投资、金融等，非常23%1%复杂在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台万达在这方面有最深刻的教训我们在年开始做商业地产的时候，是以房地产开发的惯性思维来思考问题的从银行贷款，贷二年期，就来做购物中心年，遭遇宏观调201*控，短融长投的弊端就显现出来了，尤其是国家把购物中心列入限制发展的七大行201*业之一，我们的资金链就变得紧张幸亏我们的决策有前瞻性，在年月开了一个总裁办公会，决定除了已开工的购物中心，暂停其它购物中心的建设，集中精力201*1寻找长期资金管道，我们找到了一个战略投资者，拿到几十亿元，解决了问题如果没有预见性，等到银行催债的时候再想办法，那就可能出问题了所以我体会，做商业地产，解决资金而且是可长期使用的低成本资金最重要

二、找到人才所有行业都注重人才，但对商业地产来说，更需要人才，因为这个行业是一个复合型的行业大家不要以为，搞超市、搞百货的人拿来就能用，搞百货搞超市是零售思维，同单纯的房地产思维一样，都不行做购物中心，是先做商业规划，然后找租户，找到合适的主力店、次主力店租户，再做商业物业管理因此，单纯做零售做百货的人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合型的知识现在中国商业地产人才非常紧张我举一个例子说明人才的重要性万达在上海的五角场做了一个三十几万的购物中心，计划明年开业请了号称世界第一的商业设计公司做设计，这家公司有多年专门做购物中心规划的经验，全球做了几百个购物中心开始动工后，一个偶然的机会，我请美国的托伯曼120公司的总裁帮忙看看项目，他们是专门做高端购物中心的，他提出了一些修改意见，让我们有眼前一亮的感觉可惜因为已经施工了，基本的东西不能推翻，只能做些修改修改之后，规划和人流动线比原来更加合理我们计算了一下，仅一项设计上的修改，可以每年增加万的租金这说明懂行的人才对商业地产多么重要所以做商业地产，没有这种既懂商业又懂地产再懂一点金融投资的综合型人才，是非常201*难的正因为如此，万达现在几乎变成了一个学校，一些人来万达做了一两年，就有很多单位想挖他们跳槽所以我们想，干脆自己建一个专门的培训学校，慢慢培养商业地产人才

三、只租不售做商业地产要切记这一点在这方面，万达有深刻的教训我们现在有个购物中心，前个购物中心，有部分商铺是销售的，一共卖了万多平方米如果从单一21销售的角度来看，是很成功的，全国每平米均价万多，卖了几十亿，但是这个109项目竣工后，虽然也进行了招商经营，还是有、个出现了问题什么问题呢商铺310在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二56是经营的有效性销售商铺的时候，因为我们做了十七年房地产开发销售，合同写的很清楚，房子出售后，我们不承担经营上的责任根据销售合同，我们在法律上没有责任，但经营不好，业主商户就要闹事，我们在道义上的责任无法推脱如果万达不是品牌企业，不是一个把购物中心作为长期发展目标的企业，只是打一枪换一个地方，那我们就不用对业主负责当时有四五个业主起诉万达的案子，都以业主败诉为终，因为合同约定很清楚但是我们以购物中心作为长期发展方向，作为品牌企业，就一定要解决业主的问题去年和今年上半年，我们决定，卖出去的这个项目，除了南京、青岛等项目，因为地理位置特别好，经营稳定之外，绝大部分出售商铺全10都拿回来，保证业主若干年的回报率，个别地区所以商业地产即使有个别成功销售之后仍然红火经营的先例，我个人认为那是个8%9%案，不能成为规律万达在全国卖了个项目的商铺，超过一半以上都有问题年，我们做了一个决定，购物中心只租不售，以租为主也不行，只能只租不售10凡是销售购物中心的，在全国失败的例子比比皆是，我举几个譬如东莞的一个大201*，销售得好，价格高，但是现在刚刚开业，已经出现经营问题，我可以断定他们正在走我们以前走过的路无锡站前城投广场，钻石地段，商铺卖的时候火得不得mall了，现在开业不到两年，整体关门，多个业主正在打官司还有很多例子我们观察，凡是卖商铺来做商业地产项目，成以上运作不好，有个别占着天时地利人和200的成功，那是个例现象说到这里，大家可能会说讲了半天，你讲商业地产只租不9售，你有钱有资金管道，我们规模小，但也想做，怎么办呢我给大家出三招、在购物中心旁边规划开发一些住宅假如总投资亿元，的回报率，住宅卖了亿元，剩下亿元作为租金回收，加起来，回报率，就可以了157%、如果在一个核心区，旁边没有地做住宅，那么办可以在购物中心上面规划写字2312%楼或公寓，把上面的部分卖出去，也不要卖商铺

2、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那么就把租金回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回报率，但不要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的3升值不断增加的，大店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长这些招不是我的招，全世界的购物中心都是这样运作美国购物中心里的主力店，主要是百货、超市这两种业态，地是白送的，有一些甚至连房子都是送的美国50%吉吉彭尼、西尔斯决定一个项目是否进入至少需要三年，你把地块提供给他，他要反复调查三年，分析、规划，才能最后做决定而且做了决定也很牛，要你把地送给他，甚至把房子盖好白送给他，他付租金也是极低那么为什么购物中心发展商还要把他们拉进来呢因为要靠他们来拉人流美国没有在城里面拆迁的，城里都是私人产权，购物中心都是在郊区，只能靠这一招，拉几个主力店，人流引来了，在主力店与主力店之前做些中小商铺，两层、三层，慢慢提升租金，找到资金平衡点想做购物中心，只有这三招除此，想卖小店铺，那就不要做了

四、做对程序做购物中心的发展商，成多以上是由房地产商转换而来，包括万达，不可避免地带着房地产开发的思维定式，先做规划设计，看立面挺漂亮，自认为各方面都挺好，开9始建，建一半甚至建成了再招商，有些主力店来人，在谈判中发展商处于弱势，只能被迫接受他们提出的价格大连有个发展商的总经理跟我讲外国主力店的租金价格真是恨人，要他不行，不要他也不行我说那你就是在程序上做错了你应该在“开始规划时与他谈租金，不是建设期再招商而且还可以故意与两三家谈，这样租金”“就会谈高一点所以做购物中心，非常重要的是做对程序一定要先租后建，招商在前，建设在后或者叫颠倒程序，把房地产开发商的惯性思维颠倒一下，招商在”前面而且招商绝非招一个主力店的问题做一个购物中心，一般有

七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手所以，一定要把程序做对了，招商在前招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资万达现在做购物中心，建安包括税费、管理费等，不算精装，平均每平方米元左右为什么这么便宜就是设计阶段与进驻的各店对接好，没有无效面积，大堂、电梯、卸货区的位置都是反复计算好的，所有面积都能产生租3000金我们年以后建的购物中心都是收租面积没有无效面积而且我们的程序做对了之后，我们与主力店、次主力店签好合同，约定拿到质检验收证书免租三个月，201*第天开始计租，不管他们开不开业做对程序的好处就是给我们带来效益，避免麻烦91

五、商业定位具体到技术层面而言，商业定位决定项目的成败商业有两句名言一句是隔街死，一条街米宽，一边火的要命，另一边死街还有句话是一步差三成，哪怕“门挨着门开店，但差一步生意就差了三成这些语言都形容了商业定位选址的重要”20“”性商业地产具体到技术层面，最重要的就是商业定位那么，在商业定位里，注重哪几个环节呢、定地址选址靠的是真功夫，没有教科书，更多要靠经验，这就是零售人员、物管人员与开发1设计人员智慧的综合，绝大部分是经验的积累在选址上，无论如何不能一次确定，有时间的话，一年的时段，最好在黄金季节、非黄金季节，一天的时间，中午、晚上都看看还有一点非常重要，看政府规划，到任何一个城市，先了解当地城市规划，城市发展方向暂时人不多不要紧，预计几年后会怎么样我们在南昌的项目，头一个在八一广场，效益很好，第二个项目我们去了红谷滩新区江西省委省政府、南昌的市委市政府决定在江北发展一片，为体现他们的决心，他们把市委、市政府、公检法等所有行政中心都搬过去，但是他们过去办公了，还是有城无市，人气不旺政府希望我们去做一个购物中心，我们规划了一个十几万平的购物中心一个十几万平的购物中心要靠十多万人来支持，那里目前至多有一万人，为什么我敢做呢因为购物中心要两年以后才开业，现在房子卖了很多，另外政府配套建设了两所好学校，我相信，我们的购物中心一上，就会促使更多人入住，形成人气商气我看大势，所以新区也敢去、定规模购物中心在国际上有个理论，万平米以内叫最佳规模，当然这是国外的理论，英2美、澳大利亚，他们的人口比较少，万平米是他们的上限按照中国的国情和快10速发展的态势，我个人认为万平米是最佳的上限规模与效益连在一起，不是越10大越好，规模一大，比较效益就下降了规模越大，租金越低万平的商业，至少15要家不同业态的主力店，超过家次主力店来组合在中国，零售业态没有这么15丰富，在发达资本主义国家有万种商品，中国目前只有万种商品目前在中520国，大主力店的发展可以，万平以上的超市、建材店好找，但次主力店的发展相差5020太远，、平的次主力店极其难找在欧洲，我看到一个糖果的连锁店，每一1个店就几百平方米，但是在一个购物中心里可以开、个店，每个门口开一个别1000201*看小小的糖果，一个店可以有上千种类的糖果，甜的、咸的、什么口味都有，卖糖果45卖出了世界级的连锁品牌，每年多亿欧元销售额类似这种有特色的次主力店，中国现在很少所以，规模上不宜过大现在中国购物中心有比大、比规模的不好风20气在广州开会期间，安徽的一个市政府领导找到我，希望万达去开发一个规划万平方米的购物中心，只要我们肯去，地可以很便宜而当地城市人口只有万38人我说地白送我，我都不做，你们这种思维，谁去做都危险北京人口那么多，在30东、西、南、北规划了四个几十万平的，到现在第一个规划的春天都是死的，万平，根本做不了，政府被迫修改规划，修改到万平的规模所以，规模mall mall要求最佳，不能求最大，要求比较效益租金高，回报率高，才是真本事现在在中国5820做购物中心，迫切需要解决规模偏大的问题，在商品和次主力店不匹配的情况下，盲目求大的结果只能是自食苦果、定主力店地址、规模确定好以后，就是主力店、次主力店的问题主力店和次主力店的确定是3有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心，有些业态适合在郊区在核心商圈，不能搞建材、家居，在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据你的地址和规模选择合适的业态比如在副中心你就选新兴业态，如果在核心尚圈，你就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态关于主力店和次主力店的确定，目前在世界上有一个趋势，更多的向文化、休闲、健身的业态方向发展我看过一篇文章，里面有句话说购物中心是吃出来的国际上也有新的理论，叫四大功能第一个功能是购物；第二是休闲；第三是运动；第四是交际这是世界“”购中心新的理论随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，“”不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留期间现在国内的购物中心，有一些人只单纯地考虑零售卖场，而国外的购物中心，有近一半的面积都拿出来做休闲娱乐文化健身我们从自己开发的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲做得好，哪个购物中心就火以上讲了三个定位，如果地址、规模、主力店都做好，从技术层面上讲，这个购物中心就基本成功了

六、搞好设计搞好规划设计绝不单是设计师的责任，反过来说，单靠设计师是做不好购物中心的因为设计师大多是从建筑结构的角度提供有益的意见，但做购物中心，第一位是租赁人员的责任设计师，尤其西方国家培养出来的设计师，他们讲个性、讲创新，不考虑投资成本，也不考虑从商业上是否合理完全凭设计师规划购物中心风险很大我可以举一个大家熟悉的例子，上海的正大广场，黄金宝地，小陆家嘴最好的位置，万平方米的购物中心现在只有、层没有关，层全停业了而且、层卖的都是大杂货，跟陆家嘴的定位完全不符，没有品牌入驻我看正大广场没有救，胎20123-812里带来的毛病，先天不足，只有一条出路，炸掉重建为什么这么说当年他们买地便宜，炸掉之后，万多平的土地价值比现在这个楼的价值高多了，全部炸掉，做公寓卖出去，就是不做公寓，重新思考一下做购物中心，也可行正大集团就是因为崇8洋媚外，迷信美国的设计师，连中庭都是拐来拐去的美学是有了，但人流动线不合理，做商业地产是失败的搞好设计有四个关键点、人流动线1这是设计方面的第一要素人怎么流动，就象河一样，水往低处走，怎么样让水流得顺畅不能突然加一个的坡度我们自己的体会，单一通道是最好的，最多一个环路人在这种路线中，方向感好，容易找到位置2%、视觉通透在国外做购物中心有个设计要求，一眼至少能看到十个店招看到越多的店铺越好，2能刺激人的购买欲不能搞花里胡哨不实用的东西、交通体系卸货区要尽量安排在地下，我们现在做购物中心，卸货区全部安排在地下，为什么呢人车分流，不和地面争位置如果觉得地下室做卸货区要把高度提3高有点浪费，那么可以局部把卸货区做高一点，其它地方做低一点如果钱多一点，可以都做高这样有好处将来停车位不够了，可以加一层低停车场，停车位就加了一倍首先要解决人车分流问题车辆，包括私家车、送货车，都不要和人在同一层面交叉再一个，厕所最好设在离电梯与扶梯近的位置这是很小的细节问题人有内急，一层厕所满了，可以坐电梯上二层，不能让人排队等候如厕，增加卫生清洁的难度这里面涉及的内容很多，不展开讲了，有很多专业书籍，大家可以看、主力店的技术标准这与一开始我讲的招商在前建设在后有很大关系不同业态的主力店有不同的要4求，建材超市要求荷载吨，普通的超市和书店吨，做普通的百货荷载有、公斤就够了高度，如果做建材超市，至少要米层高；做生活超市，米层高41400就可以了；而做仓储的话，要米如果建电影院，至少要米层高，要考虑将来使50085用大银幕不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主910力店进行技术对接，才能掌握好这些东西做了两三年，所有业态的特点就掌握了，再做就会很熟悉了，这需要时间积累上海有一个四十万平米的购物中心，做到正负零，来找我帮他招商，他们招商了一年，一个主力店都没招进来他主动提出，如果我帮他招商满场，他给我的股份可我们研究过图纸之后告诉他，炸掉重来当时只盖了一层地下室，投资花了万他们的项目设计，层高平均米，通通20%荷载公斤，怎么能去招商呢建材一进来，就能把楼板压塌，就是做超市也有危

80004.8险这样的条件只能做百货，都做百货的话，万平米一个平面，地下层到地上400层，哪个百货敢做216所以，如果不注意主力店的技术要求，就会造成浪费

七、商业物管购物中心的物业管理是一个特殊形态的物业管理，绝非简单的保安、保洁目前万达最缺的就是这方面的人才，既懂商业又懂机电又懂物管的人，太缺了即使有这样的人，待遇要求也很高我们与上海复旦大学、深圳物管学院签了一个协议，每年定向培养人才但远水解不了近渴，他们毕业后，还需要五到十年的锻炼才能真正用得上，不过作为一个有长期目标的公司，这种投入还是要做的购物中心的开业，对购物中心是个考验不是什么开业大吉，开业其实意味着大麻烦，开业后经营不好要掉铺一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金所以，招满30%商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉，补充上来后，第二年可能会掉，这种调整是个永远的循环商业物业管理第一重要的是商业开业之后的补充30%招商调整，还有机电、保安、保洁等职责20%

八、承受压力一般来讲，商业项目要有三年的培育期，最少也要两年培育期所以，大多数基金收购购物中心，要开业两年之后才考虑有的基金要过三年才收购他们都要等渡过培育期，基金只要求的回报，但必须稳定开业是一个分水岭，开业之后麻烦事很多，主力店、业主、商户的投诉，机电的维保，环保的要求等等，尤其是市场的培育3-5%问题，前三年不稳定，很麻烦所以，想从事购物中心这个行业，一定要有足够的心理准备，一定要有承受压力的心理准备，做购物中心绝非轻松事否则为什么全国只有的房地产企业，全世界只有平均不到的房地产企业做购物中心呢我打一个不恰当的比喻，做住宅开发是小学，做写字楼、酒店等是中学，那么做购物中心就1%3%是大学，是一系列业态的集合，而且开业后要迎来一大堆的问题，要有足够的心理准备，要渡过市场培育期，才能迎来阳光坦途广州的天河城，现在成了购物中心的典范，开业年半，租金比最初翻了倍，看起来很成功大多数人却不知道，天河城也曾差点死掉，如果不是国有企业的话就已经死掉了天86河城建设时，贷款亿元，前三年连续亏损，租金收不上来，还不了贷款，困难重重后由广东省政府出面组织六大公司分担出钱还贷，才渡过了难关过了几年，培7育期过了，大家认可它了，买东西的人也走顺腿了人都是有惯性思维的，去什么地方走顺腿了自然就去了，不一定是有目的性的我们调查发现，购买行为中只有百分之十几是目的性购买，是随机购买天河城渡过难关之后，才有生意兴隆所以说，轻轻松松做不了商业地产，没有承受压力的准备做不了商业地产即使有资金、80%有人才，但是怕麻烦，想潇洒就不能做商业地产这是我自己的一点心得，总结起来还有很多今后还要不断地探索，给大家提供一点有益的东西借此机会，我也卖一个广告，万达在个城市做了多个购物中心，还要继续做，长三角六个一线城市，上海、苏州、南京、无锡、宁波、杭州，惟有杭州1920没有进不是我不想来，梦中都想来上有天堂，下有苏杭，我不来天堂，我去地狱吗只是以前杭州地产太火，地价很高，我们很难找到项目如果在座房地产同仁有兴趣，拿到购物中心用地的，愿意与我们合作，我们会让大家获得很好的回报有钱大家赚谢谢大家。