招商项目考察报告

招商项目考察报告项目考察报告第一部分考察说明考察时间年月日2013-6-27考察人员2013627考察项目临淄棠悦、凤凰城项目第二部分项目基本情况及本次参观情况棠悦项目基本情况棠悦地处临淄新老城区衔接地带，位于临淄城区发展方向的主轴线上，附近的凤凰城、三星怡水名城一直都是临淄售价最为高昂的住宅小区棠悦，作为临淄首个城市综合体项目，除大体量的高端住宅外，还将建有大型的商业中心（全新升级版的奥德隆国际广场），同时拥有写字楼、高端酒店、风情步行街等配套设施棠悦，目前总规划占地余亩，建筑面积万平方米，远景规划最大可达余亩，是名副其实的临淄城中新城，是鲁中地区首个提出全价值城市综合60057体先进理念的重要项目整个项目将从城市运营的高度出发，志在打造未来临淄2500“”“城市副中心或新城区中心，让居住于此众多市民在此实现全价值、全生活的新体”验“”“”本次参观情况本次参观首先到其项目营销中心，首先映入眼帘的是该项目气势恢宏的入口处大门，长米在营销中心内部，该项目策划人员做了对项目做了详细介绍，总规划占地亩，总建面万方，采用新古典主义建筑风格，目前项121目正在建设一期幢楼，预计明年月份交房该项目户型面积配比较为齐全，从60057多平均有，在户型设计上也进行了一定的创新，既有普通的平层户型，也215有高厅三叠和平层高厅的创新性户型，赠送入户花园，并且在一层增加院落的基础90---170上，对部分户型将半地下一层和一层结合进行销售，打造多功能地下室，和其他项目形成明显差异化本次参观套样板间，均采用不同风格，并结合主人的喜好着重打造了部分喜好功能空间，在交房标准上毛坯交房，厨卫地面瓷砖，墙面瓷砖到顶4在景观上，由凯德景观进行设计，绿城景观建设，运用台地景观手法，并进行了大型绿植的全冠移植，两颗年高龄的海棠树王，近年的银杏和玉兰等，五重园林体系营造三季有花、四季有景的园林景观；23030在景观轴上建设了一个威尼斯灯塔，来作为社区的标志特征；利用亲水平台、栈桥、阶梯植物结合，首创植物河理念；在细节处理上也比较到位，大型绿植的花坛式，垃圾桶隐藏在花卉下面，井盖方面采用凹陷式井盖，平时的景观小路结合消防车道方正凤凰城项目基本情况*凤凰城规划总面积亩，总开发面积㎡小区总规划居住户数约户，拟建多层住宅（层带电梯）栋；小高层住宅（层带电梯）栋，并配套设置

208.65155300910商业、物业、会所、幼儿园等公用设施622117方正凤凰城贯彻以人为本的规划设计理念，以建设生态型居住环境为目标，主要功能结构特色概括为一环、一心、两轴，一环即是小区整体环行车道与三面地“”下停车出入口相连，形成流畅、完整的空间体系一心即小区的空间景观中心，位“”“”“”“”于小区中部，有中心广场和滨水景观组成，是小区的景观核心两轴是南北景观轴“”和以东西出入口与中心景观连接构成的东西景观轴线方正凤凰城环境设计中小“”桥、流水、人家在整个小区景观轴上得到了生动体现，集生态效应、艺术效果、实用价值于一体，是人们居住、休闲、娱乐的理想所在人车分流结合主要人流方向，车辆直接由环形车道就近进入地下停车库，形成车在外环行，人流方向沿小区主、次入口进入小区景观道路，人车互不干扰，达到人在花园游本次参观情况本项目是目前临淄市场上已经入住的高端社区，在客户口碑上也是最好的社区该项目分四期进行建设，目前三期已经完毕，四期即将动工，入住率在左右，约有余户入住本次参观由物业公司经理陪同，主要对该项目的地下停车场采用柱80%子花篮梁式托顶形式，不影响下方停车，在主楼下面纵向双停车车库形式，自然采500光，低台玻璃罩；外立面方面采用低层蘑菇石结合高层乳胶漆，在颜色上搭配合理；在楼王位置采用复式平层设计，设入户大堂，并在每个单元配置大堂经理名，社区采用完全的人车分流，整个地面上方不见车辆，消防车道结合景观搭配，在自然景观上由于有两个1冢子为古文物保护，进行了集中尽景观；在物业方面全封闭式物管，所有车辆均需持卡进入社区，所有景观节点，主要道路和电梯均做了电子监控，安防监控和消防监控共用一室；在物业人员配备方面社区共配备余人第三部分心得体会对于此次考察，我有以下新的体会和大家分享

100、本次考察项目为临淄在建和已入住项目中的高端代表者，个项目均在景观设计、物业管理以及各项细节处理上下足功夫，着力打造项目的高端形象

12、在户型上，棠悦项目进行了适当的创新，采用高厅三叠和平层高厅户型，并在一层利用半地下室结合销售，打造出多功能空间，可快速促进一层销售样板间营造也2独具一格，键盘式墙面等均给我们留下了深刻的印象、在景观设计上，成熟的景观园林营造不仅给项目自身增加价值点，还在后期客户的口碑方面极具影响，尤其是客户后期的入住后的自身体验更加直接；水景的引入3对增加项目灵气还是不小的作用、在服务上从售楼处到样板间的服务间或园区的体验，每一个环节的热情服务，每一个亲切指引和悉心接待，都会给客户主人翁的尊贵感棠悦项目年轻化的保安4服务及引导人员，统一制服，给人以专业性第四部分对我司项目的启发篇二项目考察报告项目考察报告年月日日，受公司领导委托，由质量监督中心组织，机关相关科室、三个分公司主要负责人和设计院人员共人（公司人，设计院人）参加，分三201046—11个组室外装饰装修组、室外环境组、室内装饰配套组，对长春、沈阳、大连三个北方1192有代表城市的高品质小区进行了实地考察，共参观学习了个小区，其中较具规模和有借鉴性的小区个，分别为中海水岸馨都、大有恬园、东方圣荷西、万科圣溪14谷、唯美品格、罗兰香谷、万科洋浦花园等本次考察组织严密，内容丰富，整个团队7日夜兼程，边看边议，拍摄了大量有价值的影像资料，深感受益匪浅，体会良多，现就考察内容，尤其是规划设计理念，相关材料及产品选用、施工工艺做法和质量通病防治方面的见闻，汇报如下

一、规划设计方面每个小区都有自己的主打建筑风格如地中海风情、新中式田园、美式现代等，这三种风格为当今比较流行的建筑风格，也是目前各地开发商普遍采用的建筑风格——建筑风格体现了小区的文化理念，有了理念就有了文化，和整个城市及开发商的背景、思想，居住人群的品味有机的结合，就形成了小区的整体设计理念地中海风情建筑以黄墙、红瓦为特征，楼层比较低，拱门与半拱门、马蹄状的门窗建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式，在走动观赏中，出现延伸般的透视感绿化植物种类丰富搭配错落；房前屋后处处有景；小区内道路蜿蜒自然，地面铺装丰富，景观小品尺度近人；整体环境给人以舒适而又恬静，豪华不失高雅，私家花园感很强新中式田园结合中国古代文化特色，将小区内景观赋予人文内涵运用现代造园手法体现古代造园理念，在设计中把传统的中式建筑风格和元素加以运用，突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴，这方面大有恬园做的比较好美式现代建筑立面简洁运用一些欧式建筑的装修手法，展现的是一种大都市风格“”其景观以人工手法体现模仿原生态，小品上多运用造型简单现代的亭廊架，铺装丰富但整体以暖灰色调为主给人以素雅的感觉在整个小区的环境设计上重点考察了竖向设计和景观布置及绿化植被方面，这些高档楼盘中多数结合原有场地的高差布置景观，个别没有明显高差的楼盘也都局部设置了坡地来满足景观（转载于项目考察报告）需要结合现有场地的地形，后者的做法比较可取，可在建筑与建筑间构筑高差变化比较缓的坡地为将来植物及景观的布置创造条件以东方圣荷西和唯美品格为代表的高档小区，绿化植物种类丰富，高中低搭配错落，以乔木、灌木为主且以成树为主景观效果较好，但是相对成本也比较高，考虑到地区气候差异，树木成活率也是不可忽视的因素建议与本地绿化部门沟通，根据高低搭配原则选用宜成活的本地树种代替在小区入口处和大型公共活动场地周围设置草坪，这样易于保养且投资费用低人行与车行系统利用竖向分流和横向分流方式来实现车库做在地上时，人行位于车库上方，车库屋面做上人屋面和种植屋面，形成地上二层大广场，车库位于地下时，车库上方做绿化和种植屋面，上方做采光井和通风井，用自然光源做为白天的主要光源，可为物业管理节约大量费用道路全部采用沥青弹性路面面层，场地多为各种面材铺装夜间景观照明可在小区入口和中心广场等大型公共活动场地设置丰富的灯光效果，在建筑组团之间，不宜设置照度较高的光源，应以草坪灯或微型景观灯为主景观细部设计好的景观设计，其细部设计也很优秀，既体现效果又节省维护费用体现小区品质必须从细部做起，铺装用料必须体现设计意图，要有颜色变化，分隔明确如路缘石的选择、铺装快料选型的多样化与搭配、树池的多样化、检查井盖的美化处理、微型景观的随式造景、垃圾箱的隐藏和美化、休息座椅的布置、儿童游乐场和健身器械的安置等等，形成一步一廊一步一景的环境景观建筑设计风格与景观设计的配合这些高档楼盘的景观效果比较出色还有一个主要原因，就是与其建筑风格统一文化内涵根据相应的建筑及景观设计风格，在设计中运用一些有人文内涵的设计，不单单是对元素的模仿，也要将该风格的精髓融入设计小区中水系统、太阳能热水供应系统根据国家节能要求，建议小区利用中水即生活水回用技术和太阳能热水供应，为职工降低生活成本单元入口、大堂及电梯前室根据小区风格，住宅单元入口可采取多种形式，但多层及小高层住宅都有一个统一的特点都突出于住宅本体，形成一个突出门楼式入口，两侧及楼盖采用不同形式加以修饰（如图）高层或超高层住宅多采用大堂式入口，两三——个单元公用一个大堂，显得大气明朗，既节约建筑成本，又便于物业管理电梯前室及大堂象住宅玄关一样精装修，顶棚分层吊顶，棚角石膏线装饰，吊兰花灯照明，墙体多为石材或面砖饰面，地面为酒店大堂式装修，电梯门垭口多为石材口线（非平面）或不锈钢垭口

二、材料及产品选用在建筑墙体保温材料设计上，三个城市我们所看到的楼盘中设计基本一致，均采用板（聚苯乙烯泡沫塑料板），没有发现使用板（挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的eps xps在外装饰装修材料设计上，不同地区和不同品质楼盘各有不同，大致可分为四种形式一是比较传统的设计，主要以面砖和涂料（液态）搭配效果为主，用于高层住宅较多；二是整体面砖（非釉面、勾缝）设计，主要在不同部位、采用不同颜色协调搭配效果，用于多层住宅较多；三是底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为仿石漆设计（板打磨找平、贴网、刮胶泥找平后再喷仿石漆）；四是底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为弹性质感外墙漆（胶泥状）设计（板打磨找平、贴网、刮胶泥找eps“”平后再抹弹性质感外墙漆）后两种多为高品质楼盘、高层住宅设计“”eps外墙外保温材料使用板（聚苯乙烯泡沫塑料板）设计其优点是板相对“”板而言变形系数小，不易起鼓和开裂，易eps eps xps于打磨，从而保证基层平整度；板相对板而言价格要低；其缺点是板相对板而言保温系数有差异，其厚度要有所增加epsxpseps针对外装饰装修材料设计，按照我们目前开发的两个楼盘定位标准，认为后两种设xps计比较适合高层住宅，尤其是第四种形式效果更佳，即底层（裙房）采用石材（干挂），其余楼层为弹性质感外墙漆设计典型案例长春市万科洋蒲花园；沈阳市万科金域蓝湾；洪浩左岸慧晶（正在外装饰施工）“”——“·”楼宇门、进户门及塑窗产品档次非常高，全部为国内知名品牌，富贵华丽——“·”“·”配电柜、书报箱、空调（通风）格栅、护栏、小区围墙、花园围栏等几乎都是厂家来的成品，档次高，质量好

三、施工工艺做法及质量通病防治本次考察主要针对外装饰面施工工艺方面进行了深入调研，弹性质感外墙漆（彩色胶泥）整体观感效果立体感强；整体立面效果可进行随意分割，既可大块分割，又可“做成面砖式分割（缝路均匀，面砖效果非常逼真）；整体观感质量好，保温层拼接处”无明显凸凹和裂缝现象，表面顺平，是较为新颖的做法，也是本次考察最大的收获“”其缺点是弹性质感外墙漆相对普通外墙涂料（液态）而言，其造价要略高一些另外，在卫生间及盥洗间方面，整体式淋浴间和卫生间是较为实用和流行的做法篇“”三商业项目考察报告商业项目考察报告第一部分考察背景说明为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，年月日月日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团在为期2014814—8五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江18市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司第二部分考察主要商业项目分析

一、项目名称张家口德高森板业有限公司、基本情况张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、1科学的质量管理体系、主营品牌张家口德高森板业有限公司成立于年月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科2200612技股份制企业、经营范围人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务；建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售

3、项目特点公司拥有固定资产万元，占地面积平方米技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三项国家专利，先后获得世界华人科学技术发4300026000明奖、科技发明进步奖等“、考察小结眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需”“”求，是行业发展的必然选择装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换5代产品，来满足国内市场的巨大需求目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，德高森牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，“无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，”兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围德高森牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用；通过用料配比调制，“”改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料；通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板；基材一次成型，内应力均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护由此看来，此项目具有“”广阔的市场前景和高效的商业回报

二、项目名称江苏省吴江市山湖颜料有限公司、基本情况吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色淀的有机颜料的专业制造商产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及1涂料印花工业、经营现状目前生产两大系列产品有机颜料及预分散颜料切片年产量达多吨，本公司产品９０％外销

22000、主营品牌核心产品耐晒青莲色原（紫３＃）形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大耐晒桃红色原（红８１＃）采用国外先进工3艺，品质达到国外同类产品的水平、项目特点吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保采用该预分4散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性、考察小结有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色其生产5所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。