红山税务分局集体土地开发建设调查 -调查报告

红山税务分局集体土地开发建设调查调查报告红山税务分局集体土地开发建设调查-根据市局工作布置，为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况，我局于年月对全区范围内自年立项的集体土地开发项目进行了全面调查现将调查主要情况汇报如下2004111997

一、调查总体情况.经调查，全区自年立项的集体土地开发项目个，截止调查结束工程已完工个，计划投资额万元，已实际完成投资额万元，实际占地面积199721和实际建筑面积分别为平方米、平方米，截止调查结束已13200072220692销售面积平方米，实现销售收入万元，其中个项目已申报

1205798.

41523972.88纳税万元

577519.

8765643.656

二、具体调查内容

1752.

29、开发形式主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主，其中村镇委托外来开发企业开发的项目有个

1、开发项目的审批情况集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要

6.是农民中心村复建房、项目配套生活区、项目配套设施以及农村老师集2资建房名义立项“”“××”“××”“、开发项目的土地来源，经调查，调查的个项目大部分是集体土地，其中八卦洲”有亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征321为国有根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组年号文件69规定，红山区部分通过审查个项目，整体通过审查个项目，可以补办规划手20044续

210、房屋销售对象经调查，目前调查个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占，有的项目421销售对象都是非当地农民60%、开发单位资质经调查，具体开发单位具备开发资质的有个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质

55、领取销售许可证情况目前个项目均未领取销售许可证、能否办理土地使用权证和房屋产权证目前根据南京市集体土地房地产开发遗留621问题处置工作小组年号文件规定，红山区部分通过审查个项目，整体通7过审查个项目，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使200442用权证和房屋产权证，其他项目无法办理两证10“”、销售收入和申报纳税情况目前个项目已实现销售收入万元，已申报销售收入万元，缴纳销售不动产营业税万元

82165643.65

三、集体土地开发特点及存在问题

35045.

81752.

29、项目手续不规范，属非法占地、非法开发所有个项目，均以农民中心村复建房、项目配套生活区、项目配套设1施以及农村老师集资建房等名义，在区计经委立项而实际使用用途中，真正的21““”“××”“××农民复建房仅占左右，其余均对外销售由于未取得合法用地手续，近几年来”“”受到市国土部门的多次整改通知和处罚40%、所谓商品房无合法证件由于未取得合法手续，开发项目无《商品房销售（预售）许可证》，因此无法办理国有土地使用权证和房屋产权证2“”、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积“”“”个项目经区计经委批准的用地面积为万平方米，实际用地面积3平方米；批准建筑面积万平方米，实际建筑面积万平方米

21119.

83120.

58、建设规模巨大

141.

13152.40最大的兴都花园占地万平方米、建筑面积万平方米，建设期从年一4直到年跨越个年头，其次是金山花苑和沁苑山庄分别占地万平方“”65801997米、建筑面积万平方米20058“”“”

15、资金来源多渠道23由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发因此大多采用吸收社会5游资进行开发主要形式有三种一是由村委会组织项目指挥部，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关“”款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的沁苑山庄和金山花苑；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如万丰苑收取土地款万元，万寿商贸中心收取“”“”土地款万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开“”675“”发，如兴都花园由兴卫村的干部和其他投资人共人，投资成立南京海派商贸有240限责任公司，上缴兴卫村亿元取得万平方米的开发权“”7“、税收收入流失严重”

3.1165以上个项目，仅有个项目按预收房款申报缴纳营业税，其他项目均未缴纳任6何税收以目前已收房款万元计算，少缴营业税万元根据南京216市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组年号文件规定，红山区部分

65643.

651529.89或整体通过审查个项目，如通过补办手续，应缴纳营业税为20044万元1256180×5%=2809

四、有关税收征管的建议根据以上调查情况，我们认为、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合《房地产管理法》、《土地管理法》等法律规范，其行为完全符合《营业税暂行条例》规定的销售不1动产的销售建筑物及其土地附着物的征税范围应当征收营业税“、从纳税主体看，销售不动产的主体是企业（如南京海派商贸有限责任公司等）或”“”经济组织（如万寿村委会）这些经济实体发生应税行为，获得应税收入，当然成为2“”纳税人“”、从课税对象看，该建筑物的不合法性没有影响其对外出售而获取经济利益，因此，对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税，也没有改变其是否符3合其他法律规范的性质因此，我们建议对该行为应该征税，不仅应征收销售不动产营业税，而且应加强企业所得税的征管（企业应在机构所在地缴纳）“”以上情况，特此汇报红山税务分局年月日20041115。