论善意取得制度正当性的运用

论善意取得制度正当性的运用以一起冒名出售房屋案为分析对象熊丙万中国人民大学法学院博士研究生上传时间浏览次数字体大小大中小关键词不动产冒名处分善意取得焦点笔谈2009-10-94570内容提要善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型自《物权法》明///确规定善意取得制度（第条、第条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（年第辑）106107特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进20092行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流本篇为博士生熊丙万的《论善意取得制度正当性的运用》案情回顾一起冒名出售房屋案年月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积平方[]米年月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘20065200金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜在第三次见面和洽谈20075期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了调包随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙“”年月日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商双2007715方初步约定，以元每平米的价格交易该房屋，并约定于同年月日一起到房屋登记管理部门办理过户手续一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款11000/723月日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证登记机关723经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了万元房款天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但220手机已经关机，无法联系其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平张平告知李3大庆，其父张焕已经出差，并且告知了张焕联系电话房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接事宜，但发现此前与其交易的张焕是骗子张焕10认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而拒绝交付房屋第二天，房屋管理部门通知“”李大庆领取房屋登记证书（证书上记载的变更登记日期为月日），李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋双方为此发生争议，张焕首先到公731安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明三个月后，张焕便诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全部房款焦点笔谈

一、问题的提出[]在本案中，刘金龙通过窃取房产证和伪造身份证等刑事违法手段，在违背原所有人张焕意志的情况下，冒充张焕名义，将不动产房屋出卖给买受人李大庆，使原权利人丧失对其不动产的占有和登记刘氏已携款逃之夭夭，难以及时寻找甚至无法寻找因此，原所有人张焕与买受人李大庆就房屋权属发生争议房屋经刘金龙无权处分之后，其到底归谁所有呢，双方争议应如何解决呢这与《物权法》确立的善意取得制度密切相关，也与《合同法》中的无权代理制度有关，主要涉及如下问题一是不动产善意取得中无权处分应当如何理解，冒名处分行为是否属于该无权处

[1]分“”“二是赃物能否适用善意取得制度”三是善意取得中无权处分与表见代理中无权处分的关系如何冒名处分行为能否适用表见代理制度“”“”这些问题都有赖于对善意取得制度正当性的深入认识，只有对其深刻把握并加以运用，才能对本案具体问题作出准确判断本文试对善意取得制度的正当性基础作系统梳理，在此基础上分析不动产善意取得中的几个具体问题，最后提出对本案的意见

二、善意取得制度正当性之间的逻辑体系善意取得制度以无权处分为前提，其在保护善意买受人利益，维护市场交易安全的同时，牺牲了原所有权人的利益其以牺牲一方利益为代价来保护另一方利益，因“”此必须要有充分的正当性理由这也是百年来困惑法律人的历史难题无权处分等善意取得的构成要件的内涵和外延，都需要借助支撑善意取得制度的正当性理“”由来判断自世纪初叶开始，学理上先后提出了诸多理由来证成该制度的正当

[2]性，其中，有影响力和实质意义的大致有三种一是权利外观说；二是风险支配说20；三是防患成本说从提出这些学说的历史背景来看，学者们主要是以后一种

[3]学说来弥补前一种学说的不足，以对善意取得制度的正当性进行修正和完善

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[5]时至今日，绝大多数研究仍然引用前述学说来阐述善意取得制度的正当性基础但是，这些研究也仅限于简单列举和描述前述理由，而鲜有对其逻辑关系的讨论，未能形成论证上的合力笔者以为，若能厘清产生于不同历史时期的正当性基础的关系，并形成一个正当性基础的逻辑体系，将更有利于增强善意取得制度的正当性，也能为其具体适用提供更为有力的判断标准就对善意取得制度的正当性的证成来说，权利外观说、风险支配说、防患成本说之间既不是简单的平行割裂关系，也不是论证中强势理由与弱势理由的关系，相反，它们具有内在逻辑联系，尤其是在运用的时间上具有先后顺序，分别用于判断善意取得制度中不同的问题，形成了一个伴随

[6]着时间的纵深逻辑关系这种关系可以概括为权利外观善意取得制度适用的前提；风险支配力是决定能否适用善意取得的一般标准；防患成本是在风险支配能力相同情况下的补充判断标准

（一）权利外观善意取得制度适用的前提谈及善意取得制度的功能时，通常称其为了满足维护交易安全的需要而这一需要蕴含着一个前提，即当前的交易活动已经面临着不安全因素的威胁，其主要表现“为不真实的权利外观在正常交易中，出让人必须对交易标的享有出售或者设立”担保等处分权，而这种处分权是根据法定物权公示方法来对外表彰的，即不动产登“”记和动产占有出让人依据法定公示方法对外形成的客观状态即为权利外观因此，受让人也需要凭借权利外观来判断出让人是否真正享有处分权只有出让人通“”过不动产登记或动产占有等方式表现出了权利外观，受让人对出让人有处分权的信赖才能够获得法律上的积极评价，基于这种信赖从事交易活动的安全性才能受法“”律保护再进一步说，当这种权利外观不真实，才有讨论是否适用善意取得的必要反之，如果没有权利外观，则买受人的信赖就是一种不能获得法律的积极评价和保护的误信，也无所谓保护交易安全的需求了，自然也谈不上善意取得的适用问题因此，只有无权处分人表现了权利外观时，才有保护交易安全的需求，才有讨论善意取得制度适用的必要那么，不真实权利外观是否一定导致善意取得制度的适用呢笔者认为，其只是引起了保护交易安全的需求，但此种需求不一定能得到法律支持因为，这里还存在着另一种对立的需求所有权的保护，如果法律适用善意取得制度来支持前者，则意味着让原所有人承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险，从而限制甚至——牺牲了后者问题在于，法律以牺牲后者为代价来保护前者的理由何在呢纵观各家

[7]著述，大多数理由认为交易动态安全应优先于所有权静态安全，若交易安全得不到维护，则人们不敢随便从事交易，或者付出大量时间和人力成本去调查处分人权属状况，不利于经济发展与繁荣但是，从所有人的角度来看，保护所有权是我国宪法确定的一项基本原则，除非基于国家利益和公共利益的需要，其不受他人剥夺也有学者认为，善意买受人的利益代表了整个市场的交易安全，而交易安全即构成了公共利益笔者认为，此种理由恐难成立，因为一方面，从微观上看，以公共利益为理由来限制私人利益，其主要逻辑在于，用极少数人的利益来换取了多数人的更大“”利益但是，每一个善意取得制度的适用，其在保护特定买受人的利益同时，通常也牺牲了相应的所有权人的利益，被保护人的数量和被牺牲人的数量是相当的这显然不是公共利益另一方面，从宏观上看，如果说善意取得制度的建立，有利于消除广大潜在商品买受人对权利外观的信赖，促进交易的开展，那么，这同时意味着，广大所有权人将对自身财产的现行保护制度的不信赖，不敢轻易移转财产，反过来阻碍交易正常开展这显然是以一种公共利益为代价，来牺牲了另外一种公共利益如果所有权这一基本权利就得不到保护，那又岂敢轻易参与生产或市场交易活动呢又何谈动态安全呢因此，公共利益难以成为善意取得最终适用的正当性理由在静态安全与动态安全矛盾对立的局面下，孰应优先保护，动态交易安全优先于静态“”安全这一理由的说服力是苍白的因为，在这一论证中，动态交易安全优先于静态“安全既是结论又是原因，患了以结论论证结论的错误”“因此，不真实权利外观的形成，只是引起了保护交易安全的需求，引发了讨论是否适”“”用善意取得制度的前提，并不必然导致善意取得的适用至于善意取得制度能否最终适用，还需要借助其它因素来考量

（二）风险支配能否适用善意取得的一般标准当不真实权利外观这一前提条件成就之后，善意买受人与无权处分人从事交易，且支付了交易对价在此情形下，如果适用善意取得制度，则交易安全优先于所有权静态安全得到保护，原权利人承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能得风险；反之，如果不适用善意取得制度，则所有权静态安全优先于交易安全得到保护，善意买受人负担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险因此，善意取得制度的核心是前述负担和风险的分配，无论是否适用善意取得制度，都将使原所有权人或者善意买受人承受负担和风险那么，到底由哪一方来承担这种风险呢风险支配理论认为，应当由最有能力预测和控制风险的一方来承担在善意取得制度中，所有权人和善意买受人都具有一定的预测和控制风险的能力，但又存在差异对买受人来说，除了信赖依据法定公示方法表征的权属状况之外，法律让其承担更多义务来查明交易相对人是否享有真正处分权是不合理的一方面，在迅捷的市场交易中，除非有相反的证据，受让人只能依据不动产登记或者动产占有来确定登记权利人或者占有人为有处分权人，并与其发生交易；另一方面，即使受让人能够通过各种途径查明商品的权利归属状况，这也将大大增加善意受让人的市场交易成本，阻碍市场交易有序进行这也是法律赋予不动产登记和动产占有以公信力的原因所在而对原所有权人来说，理论通说和立法实践大都认为，若其行为（包括作为和不作为）对不真实权利外观的形成起到了积极作用，也就是说，无权处分人基于原权利人的意思取得了不动产登记或者动产占有，那么，不论受托人是否享有处理该物的授权，所有人自动使其物脱离了自己名下的登记或者自身的占有，从而自然触发了其物最终被无权处分人转让的链条正如加利福利亚法院的一个判决指出将其财

[8]产信托给他人后，所有人便创造了一个其物被善意买受人购买的外观，其也应当因“转让带来的不利益承担责任在此情况下，不真实权利外观已经形成，善意买受人通常只能根据权利外观来判断”

[9]权属状况，其识别不真实权利外观这一风险的能力较弱；而原权利人的行为对不真实权利外观的形成具有积极作用，其防止引起不真实权利外观这一风险的能力则“”相对较强从另一个方面来看，原权利人有较强的风险防患能力，但没有积极去防“”患，则其具有可责性要素即便原所有权人遭受欺诈，其也没有理由给善意买受人造成交易上的负担因此，应当让原权利人承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险也即是说，应当适用善意取得制度，赋予善意买受人取得物权的权利

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（三）防患成本能否适用善意取得的补充判断标准通常情况下，无权处分人权利外观的形成与原权利人的行为有着积极的联系，风险支配能力可以成为判断是否适用善意取得的一般标准例如，基于对其它共有人的信赖而将共有不动产登记在部分共有人名下，给予欺诈等错误认识变更了不动产登记，基于信赖将动产移转给他人占有（借用、保管、维修等）原权利人的风险预测和控制能力相对较强，应当承担适用善意取得制度的不利后果但在另外一些情

[11]况下，不真实权利外观的形成与原所有权人的行为几乎没有联系，也不符合其内心意思此时，风险支配能力强弱关系的比较和判断则十分困难例如，乙伪造与甲之间的房屋买卖合同、甲的房产证和身份证件，并串通登记机关工作人员，将甲的房屋变更登记到乙名下，办理了房产证，然后将该房屋出售给不知情的买受人又如，乙盗取了甲的笔记本电脑，并将该电脑出卖给不知情的丙在此情况下，既不能说原权利人更有能力防止引起不真实权利外观的风险，亦不能认为，买受人更有能力识别不真实权利外观在此，可以说双方风险支配能力相当，则不能用风险支配能力“”“作为判断是否适用善意取得制度的标准”那么，到底应当由谁来承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险呢在回答之前，有两点需要强调一是在《物权法》颁布之后，仍有不少学者以维护市场交易安全为由，主张应当对占有脱离物同样适用善意取得对此，前文已经做详细评“析，切不可以结论论证结论二是占有脱离物是否善意取得，与社会道德风尚没有实”质性联系仍有不少著述认为，如果占有脱离物适用善意取得制度，则既可能助长各种违法行为，也可能破坏传统的诚信善良道德标准事实上，这是世纪计划经济时代基于不劳而获的简单道德观的延续，未能正确认识该制度善意取得制度20以买受人的善意为前提，非善意买受人不能得利于善意取得，因此，这一观点也就“”

[12]缺乏了依据与风险支配说相反，传统民法关于占有脱离物的研究路径可以给“”我们带来重要启示通过对防患财产被盗成本和识别赃物成本的经济学对比分析，

[13]有经济学家得出了如下结论对盗赃物等占有脱离物来说，让善意购买者负担交易风险的社会成本低因为，如果被害人无法追回其物，那么其将投入更多的资源用于防盗，而这部分资源本可以投入新的生产来创造新的价值；相反，如果被害人可

[14]以从买受人处追回其物，则上述盗赃相关成本就会降低因此，从社会整体角度来分析，排除占有脱离物适用善意取得，则有利于社会整体财富的增长，是可取“”

[15]的因此，如果原所有权人与买受人预测风险的能力相当或者难以判断强弱关系，则应当以防患成本来判断是否适用善意取得，并将其作为判断善意取得适用的补充标准如果盗赃物等占有脱离物被排除适用善意取得，那么，原权利人除了可请求无权处分人损害赔偿外，还享有对买受人的回复请求权，其既可请求撤销变更登记，也可请求买受人返还原物在静态的个人利益和动态的公共利益激烈的冲突之间，法律做出了艰难的取舍，善意取得被排除适用后，善意买受人就要承担向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险法律作为公平正义的维护者，必然要求兼顾善意受让人的利益，对原所有权人的回复请求权的行使加以适当限制这种限制主要体现在三个方面，一是要求所有人必须在法定的时间内行使回复请求权，即为回复请求权设定时效；二是要求特定情况下所有人以有偿方式回复其物，即有偿回复制度；三是原则上禁止被害人对货币、无记名证券等流通性极强的物行使回复请求权《物权法》第条对遗失物的善意取得问题作出了特别规定，我国学界通说认为，应对该条作扩大解释，将其扩大适用于包括盗赃物在内的所有占有脱离物笔者也持该107

[16]观点具体到不动产，可采如下规则不动产所有人有权向无权处分人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内要求撤销房屋变更登记，但是，

[17]受让人通过拍卖或者具有经营资格的经营者购得该不动产的，所有权人请求变更登记时应当支付受让人所付的费用所有权人向受让人支付所付费用之后，有权向无权处分人追偿

三、善意取得制度正当性的运用在张焕与李大庆房屋产权纠纷一案中，李大庆能否依据我国《物权法》确立的善意取得制度获得房屋所有权是争议的焦点对此，有三种代表性观点一是肯定说该说认为，本案符合《物权法》第条规定的无权处分、支付合理对价、受让人是善意、办理变更登记等四个要件，应当适用善意取得二是否定说该说认为，本案不符合106善意取得构成要件，因为第一，《物权法》第条规定的无权处分主要是指发生登记错误时或者登记不准确时（如登记在部分共有人名下），买受人基于对登记簿公106“”信力的信赖而认为，记载于登记簿的权利人就是真正权利人而本案中，李大庆信赖的登记簿本身就是真实的，只不过错误地信赖了刘金龙冒名表现出的真实权利人身份，不构成善意取得制度中的无权处分第二，本案中，刘金龙是通过违法犯罪行为占有张焕房屋所有权凭证的，违背了张焕的意思，因此房屋是赃物而根据我国“”《物权法》，赃物不能适用善意取得制度第三，李大庆看见房间内挂了一幅张焕夫妇的结婚照片，但其并未因此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系因此，不能认“为其主观上构成善意三是表见代理说该说认为，对于本案中刘金龙的冒名处分”行为，虽然不能适用善意取得制度，但可以类推适用表见代理制度，李大庆可以据此“”取得房屋所有权下文将结合前述善意取得制度的正当性，对此相关争议问题进行分析

（一）善意取得制度中的无权处分是否包括冒名处分行为本案中，刘金龙并非房屋的物权人，其处分房屋的行为属于一般意义上的无权处分“”行为但问题在于，其是否属于《物权法》善意取得制度中的无权处分呢有学者提出，不动产善意取得制度是一项物权变动制度，其旨在维护不动产登记制度的公信“”力，具体来说就是弥补现行登记制度存在的两个潜在缺陷一是登记信息错误；二是登记信息不详尽（如共有人登记不详）无权处分人只能是名义权利人或部分共有人等，买受人信赖的只能是名义权利人有权利，或者部分共有人有处分权，而“”“”不应当包括对处分人本身行为能力的信赖例如，无民事行为能力人、限制性民“„‟”事行为能力人处分自己财产的行为，即不属于善意取得之无权处分至于类似于

[18]刘金龙的冒名处分行为是否属于善意取得制度中的无权处分，鲜有论述“”“”前述观点将欠缺行为能力的处分行为排除在善意取得的无权处分之外，笔者认为是合理的，因为，善意取得制度建构在所有权人、无权处分人和买受人三方当“”事人基础上，而在欠缺行为能力的处分行为中只有两方当事人，不符合善意取得“”“”“”制度的基本要求但前述观点将无权处分仅限于两种登记信息缺陷的情形，笔者“”认为，这是不全面的从解释论的视角来看，刘金龙的冒名处分行为也应当属于我国“”善意取得制度中的无权处分，主要理由在于第一，冒名处分行为也是形成不真实权利外观的事由不真实权利外观是讨论适用“”善意取得制度的前提，也是该制度形成的根本原因冒名处分行为同样可以引起不真实权利外观，且足以使买受人信赖在房屋买卖过程中，当事人除了要根据登记信息查阅登记簿记载的权利人是谁之外，还必须要确认与其磋商不动产交易人就是被记载的人就登记信息而言，在现行法律框架下，登记通常是不动产权利设立和变“”动的法定要件，不动产登记也因此具备了彰显权利的机能同样，当事人身份信息也具有特定的彰显方法，在房屋登记过户时，具有两个渠道，一是直接通过身份证

[19]持有人出示的身份证来判断，二是通过登记机关审核后的结论来判断在本案中，不但刘金龙出示了高仿真的身份证件，而且登记机关对刘金龙就是登记簿上的张焕进行了确认，这两项信息足以使买受人李大庆相信，与其进行交易的人就是张焕因“”此，冒名行为同样能够导致买受人面临不真实权利外观，破坏交易的安全性，维护动态交易安全的需求也因此产生，善意取得制度的适用由此引发“”“第二，法律之所以保护对登记簿上不真实权利外观的信赖，是因为登记簿由政府部”门管理，其上记载信息的真实性以政府的信用来担保，具有极高的可信度法律保护买受人对不真实权利外观的信赖，实际上就是对政府信用的维护就身份信息而言，无论是身份证件，还是登记部门对处分人身份信息的确认，同样是以政府信用来担保的按照类似情况类似处理的原则，冒名处分行为引发的不真实权利外观也应当与登记信息错误同样对待，即通过考虑适用善意取得制度对其予以保护第三，从无权处分与不真实权利外观两个概念的关系来看，二者是相对应的两个概念，只不过视角不同而已不真实权利外观强调的是，买受人所信赖的与其交易的“”权利外形是虚假的；而无权处分是强调的是，向买受人处分的行为不符合法律的规定从这个意义上讲，无权处分与不真实权利外观在关系上犹如一个硬币的两面，“”在内涵上应当是相同的因此，善意取得中的无权处分应当包括冒名处分行为“”第四，从法律规范的文义来看，我国《物权法》第条并未将无权处分只限定于“”登记信息错误的情形，因此，将冒名处分行为纳入该条的无权处分是完全可能的106“”从历史解释角度来看，虽然立法机关的法律释义和部分参与立法专家学者“”的著述，都以登记信息错误来举例说明不动产善意取得中的无权处分，但这并不

[20]

[21]等于善意取得制度适用的全部外延因此，将冒名处分行为纳入善意取得制度的调“”整范畴，并不违反新近的立法原意

（二）本案中，赃物对善意取得制度的适用有何影响本案中，刘金龙的冒名处分行为无疑构成刑事犯罪，房屋也因此成了赃物，那么，“”房屋赃的属性能否直接排除善意取得制度的适用呢《物权法》回避了该问题笔“”“”者曾撰文讨论该问题，认为不能简单以赃的属性来否定善意取得制度的适用，而应当根据不同罪名下具体情形来予以分别判断我国新近司法解释也采纳了

[22]“”此观点在此，笔者结合前文关于善意取得制度正当性，就赃物对善意取得制度适用的影响加以论述

[23]与善意取得制度相关的赃物主要是违法人非法侵占的他人财物，但违法行为的种类千差万别，既包括盗窃、抢劫等完全超出原所有权人预测和控制能力的行为，也包括诈骗、敲诈勒索等原所有人具有一定预测和控制能力的行为笔者曾尝试根据原所有权人丧失占有时的主观状态对刑事违法中的赃物做一个区分一类是盗赃物，即强迫交易罪，抢劫罪，盗窃罪，抢夺罪，聚众哄抢罪等完全非基于原所有权人的意思“”脱离占有的物此时原所有权人通常不具有风险控制能力，不能适用善意取得制度另一类是非盗赃物，即诈骗罪，敲诈勒索罪，招摇撞骗罪，信用证诈骗罪，合同诈骗罪，贪污罪，职务侵占罪，受贿罪，非法处置查封、扣押、冻结的财物罪等基于原所“”有权人意思脱离占有的物，与善意买受人相比，原所有权人具有更强的风险预测和控制能力，应承担因未能防止形成不真实权利外观所带来的风险但是，这种区分并不是绝对的，因为，即便是在某一个具体罪名之下，无权处分人取得占有的情形还存在很大差异，原所有权人预测和控制风险的能力还有强弱之别因此，关于赃物是否适用善意取得，还需要结合具体情况判断所有权人与买受人的风险控制能力的差异本案中，李大庆在从事交易过程中获得了如下信息一是刘金龙出示了仿真身份证和房产证；二是刘金龙实际占有房屋；三是房屋管理部门刘金龙的房屋所有人地位进行了确认三项信息一起形成一个权利外观，足以使李大庆产生合理信赖至于李大庆发现房屋内的真正张焕夫妇的结婚照，笔者认为，不能依此否认李大庆的合理信赖，因为，照片不具有彰显房屋所有权的功能，更何况，实践中有很多悬挂他人照片的可能总之，李大庆不具有识别不真实权利外观的风险控制能力关于刘金龙是否具有防止形成不真实权利外观的风险控制能力，有两个行为值得考虑一是张“”焕将房屋钥匙交付给刘金龙房屋租赁是正常的民事活动，交付钥匙要是履行租赁“”合同约定义务的行为我们不能因此认为张焕违反了正常的财产照顾义务二是房产证被刘金龙掉包张焕的真房产证被掉包，其是否未尽对自己财物的合理保管义务呢笔者以为，这还应当根据刘金龙归还给张焕的假房产证的仿真程度予以区别对待“”如果假房产证仿真程度很低，张焕稍加注意即可识别，则表明张焕未尽合理保管义务，

1.并且引发了此后的不真实权利外观则其具有强于受让人的风险控制能力而未能控制根据风险控制能力一般判断标准，张焕应当承担不利的后果，承当向刘

[24]“”金龙追偿的负担和追偿不能的风险，或者承担请求登记机关损害赔偿的负担，而李“”大庆则通过善意取得制度取得房屋所有权反之，如果假房产证仿真程度很高，张焕在短时间内难以识别，则不能认为张焕未

[25]尽合理保管义务，也不能判断张焕与李大庆之间风险控制能力的强弱如此，本案不

2.宜适用风险控制能力这一一般标准，而需采用防患成本这一补充判断标准本案中，既不能说张焕更有能力防止引起不真实权利外观的风险，亦不能认为，李大“”“”“”“”庆更有能力识别不真实权利外观在此，可以说双方风险支配能力相当据防患成本说，让善意受让人负担交易风险的社会成本低，即应排除善意取得制度的适“”“用因此，尽管李大庆已经完成变更登记，但其不能取得房屋所有权，无权请求张焕”交付房屋，相反，张焕可以请求变更房屋登记，恢复原本的所有权人登记状态不过，张焕需要在回复请求权时效期间内（类推适用《物权法》第条的年）行使权利1072

（三）本案可否适用表见代理制度前文认为，冒名处分行为属于善意取得制度中的无权处分，由善意取得制度调整那么，其还能否类推适用表见代理制度呢在比较法上，确实有立法例将冒名处分行“”为类推适用无权代理制度例如，上世纪年代，德国联邦法院判例确立了如下规则冒充他人名义实施行为，相对人误以为系该他人做出意思表示的，类推适用《德80国民法典》第条、条关于无权代理的规定，本人可以予以追认或者予以拒绝符合标表见代理要件的，可以适用表见代理制度笔者认为，从功能上讲，这177179

[26]种类推适用技术是可行的，因为，善意取得与表见代理相同，都是保护对权利外观的信赖，维护市场交易秩序只不过，善意取得制度中的权利外观主要是指物权公示信息错误形成的虚假外观，而表见代理中的权利外观通常是指无权处分人具有代理权的虚假外观因此，从维护市场交易安全秩序角度考虑，对冒名处分行为，表见代理制度可同善意取得制度竞合适用，买受人可以选择其中一项制度来寻求保护需要指出的是，从法律解释学上看，善意取得对冒名行为的适用是法律规范的直接适用，而表见代理只是类推适用由于善意取得制度和表见代理制度在构成要件上和法律适用效果上存在诸多差异，因此，当事人可以根据自身实际情况作出不同的选择，同时承担因选择代理的诉讼风险不过，在本案中，善意取得制度被排除适用，表见代理制度同样也不适用表见代理是指，本人因其行为（作为或者不作为）创造了代理权存在的权利外观，引起善意相对人信赖时，为了维护交易安全，应当使本人负担责任，受代理权行使的约束因此，表见代理的形成至少要符合如下两个要件一是要存在表见事实，足以使买受

[27]人信赖；二是买受人非因过错对代理人无权代理的事实不知情表见事实可分两类一是表示授权，即本人曾表示授予他人代理权，但事实上并未授予；二是本人知“”道他人以自己名义从事行为而并未表示反对在表示授权型的表见代理中，虽然表见代理的成立有扩大趋势，即只要客观上本人有足以使人误信为授予代理权的

[28]事实，就可以认为成立表见代理但是，无论如何，表见事实必须要与本人的行为（作为或者不作为）有直接的因果关系，其要么是因可归责于本人的授权行为所引

[29]发的，要么是本人应当消除而没有消除的本案中，刘金龙通过犯罪行为形成了权利外观，张焕对不真实权利外观的形成缺乏积极的作用和联系，不符合表见代理

[30]构成要件，不能类推适用表见代理善意买受人李大庆只能请求冒名人损害赔偿结论

[31]善意取得制度的适用主要是对向无权处分人追偿的负担和追偿不能的风险的支配善意取得制度正当性理由之间具有运用上的时间先后顺序，不真实权利外观的形成是讨论善意取得制度能否适用的前提条件，但不是必然条件；所有人和买受人之间的风险支配能力的差异是判断能否适用善意取得制度的一般标准，如果所有权人防止不真实权利外观的能力强于买受人识别不真实权利外观的能力，则适用善意取得；在所有人与买受人风险控制能力相当或者难以判别差异的情况下，防患成本成为判断是否适用善意取得的补充标准，对盗赃物等占有脱离物来说，所有人防患成本较高，从整个社会成本考虑，应当排除善意取得本案中，刘金龙冒名处分行为也引起了不真实权利外观，与因登记信息错误或者登记信息不详尽导致的不真实权利外观具有同质性，属于善意取得制度中的无权处分本案中，刘金龙占有房屋、出示伪造身份证和假房产证、登记部门的确认足以使李大“”庆信赖不真实的权利外观李大庆不具有识别不真实权利外观的风险控制能力而对张焕来说，则应区分两种情况分别对待一是如果假房产证仿真度低，张焕具有“”“”识别真假并防止不真实权利外观的能力，但其未尽识别和保管义务，应承担善意取得制度适用的不利后果，李大庆根据善意取得制度获得房屋所有权二是假房产“”证仿真度很高，超出了张焕合理的真假识别能力，则张焕也不具有防止不真实权利外观的风险控制能力此时则只能依防患成本来排除善意取得制度的适用，买受“人李大庆不能依据善意取得制度获得房屋所有权，相反，所有人张焕在回复请求权”“”时效期间内，有权拒绝交付房屋，且有权请求变更房屋登记第二篇善意取得制度三论善意取得制度三论《当代法学》第期第页赵玉1999-536善意取得是物权法中一项重要制度，已成为商品经济中一条重要交易规则它规定所有人行使权利时不能对抗善意第三人，将所有人之手拒绝于善意取得之外，以维护市场交易秩序稳定各国学者对善意取得制度基本问题已达成共识，但仍存有“”不足，笔者仅从立法依据、标的物、构成要件三个方面进行探讨，以求其能更好适应现今及未来经济发展

一、善意取得的立法依据各国学者对于善意取得立法依据诉讼盈庭、莫衷一是，笔者认为归纳起来可分为表象依据和价值依据

（一）表象依据古代对无权受让关系调整存有两种立法体系在罗马法中所有权至高无上，享有无限追及力，否认了善意取得根基法国、意大利承袭罗马法后根据该法中占有时效制度提出即时时效说，主张善意受让人得主张时效取得，而且其取得时效期间较短仅为年该学说是罗马法在现代经济中一种妥协，和善意取得法律后来相似，但“”1即时时效中占有是一种人对物之关系的事实，而非权利、和善意取得截然不同，不足以作为善意取得立法依据“”“”与其相反，日尔曼法则依据以手护手原则对所有权追及力加以限制，维护买受人利益，并将这种保护方式归纳为后占有关系为前占有关系的唯一保证换言之，只“”有自他人取得物之占有的人才应保证将该物返还给原交付人虽该原则与现今善意“”取得制度观念不可同日而语，但其已经开始侧重于对受让人利益的保护因此，一般认为善意取得制度就是近代以来的日尔曼法以手护手为基础，又吸纳了罗马法中占有时效善意要件，从而得以发展起来的对于以手护手原则成立根据，后世学者“”作出不同解释，进而形成不同理论派别“”占有效力说按日尔曼习惯，动产所有权要求保持标的物实际占有，当标的物由无权处分人交付给第三人，所有权也就发生转移，原权利人除依契约向无权处分人行

1.使权利外，已无其它权利权利外像说认为以手护手原则是日尔曼法注重形式主义结果按物权公示效力，凡占有动产的人即应推定动产所有人，而原权利人和无权处分人间动产契约关

2.“”系不需公示，第三人无从了解，所以原所有人只能向无权处分人追及本人与因说因原所有人未充分考虑到相对人信用，而应承担由于自己错误信任而造成的后果

3.法律赋权说认为在善意取得权利情况下法律赋予占有人以处分他人所有权的职能以上学说均是对以手护手原则进一步延伸，是对同一问题同一层次不同角度

4.的分析，无本质上差别，仁者见仁而已“”综上，表象依据停留在交易过程浅层形态中寻找善意取得制度立法依据，其虽有合理性，然却未揭示出最根本立法依据

（二）价值依据在民法的发展史上，出现过两种财产安全的概念，即财产所有权的静的安全与财产交易权的动的安全，两种安全状态通常情况下是一致的但当所有人的利益和受让人利益发生冲突时，两种制度便体现出不同价值取向静态财产安全是指法律保护占有和所有人的财产利益，禁止他人非法占有它强调的是交易以交易者拥有权利为限，超出自己权利范围的交易为无效，着重保护的是所有人的利益相反，动态交易安全指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益，以此维护活跃的交易活动秩序，促进民事流转两种财产安全制度分别产生于不同的社会基础静态财产安全产生于奴隶、封建制的身份社会中，所有权拥有至高的地位，是奴隶、农民对奴隶主、地主人身依附关系的前提，“是统治者手中束缚被统治者的致命的链锁，被赋予无限制的扩张力随着生产力的”发展，社会化大生产方式渗入到各个领域，商品经济日益频繁，人类进入契约社会原有静态财产安全制度弊端日益暴露，导致权利的受让人为预防不测之损害“之”“1故在任何交易里均非常详细调查真正的权利人，以确定权利的实像，方可开始交易不可，整个社会所赖以生存的契约没有了可靠的安全保证这种怠于交易或不经济的行为远不止对个人利益的侵害，而是直接影响着社会整体利益的实现于是，人们”开始意识到社会的逻辑起点绝不仅仅是个人，社会的价值含量也绝不是个人神圣权利和意志能得以实现的个人应当成为法律生活的协同者而不是权利的对抗老为此个人在某些特定情况下应当奉献自己的权利承担其它自身意志之外的不利益，由此基础产生了动态交易安全可见社会化大生产为形式的商品经济决定了立法制度的价值取向，这是善意取得最深层次的立法依据

二、善意取得标的物善意取得制度是以牺牲原权利人的利益，来维持整个社会动态交易安全总体说来，该制度是在标的物性质区分上建立的，即根据标的物类别不同区别适用善意取得由此导致了流通性相同的标的物在同性交易中产生不同法律后果的缺陷，表现如下后世承袭日尔曼法中以手护手原则时把适用范围也局限于动产，以日本、美国、德国等国民法典为典型如此立法原因在于动产以占有为公信力，受让人依该表象

1.“”事实进行推定可能和实质权利产生误差而不动产由专门机关登记公示在正常情况下不存有误差但以此将公示产生误差的不动产也排除于善意取得适用范围之外则有失公平例如共同共有不动产或登记错误不动产等等对占有脱离物而言，善意受让人在交易中所负担的义务与其在占有委托物的交易中所负义务完全相同，并也是经由无权处分人手中受让，本着权利和义务相对等原

2.则，应赋予占有脱离物的受让人以所有权，且无论对于占有脱离物是否适用善意取得制度，对无权处分人造成的不利益是相同的换言之，若不适用善意取得则既破坏了动态交易安全的立法体系，也未对销赃加以有力阻滞，弊大于利公有财产从其本质来说都是可以自由买卖的商品，与其它流通物无特殊区别依据权利一体保护主义，应适用善意取得制度但由于目前我国公有财产登记制度

3.不健全，保障措施不完备，整个经济体制处于构建过程，如对公有财产严格采取善意“”取得制度，势必造成大量国有资产流失，有修于善意取得社会本位的初衷基于此，笔者认为应在原则上适用善意取得同时，赋予国家的低于市场价买回权，受让人“”经济损失向无权处分人追及埋藏物、隐藏物、漂流物除历史文物或金银等限制流通物或禁止流通物收归国有外，其他应适用善意取得

4.以上是就每个类别的物而进行的具体分析，可看出每个类别物根本性质都是流通物其本性促使其参与到整个流通中去，而不因其按类别区分而有所差异虽各国立法者使经公开市场或出卖同种类物商人，拍卖处的善意人购得标的物均可取得所有权，然却不可能从根本上克服此弊端，可见以标的物性质区分为基础而构建的善意取得制度是缺乏科学性、经济性的

三、重构善意取得构成要件现代社会中人的创造力不断提高，不可再生或不可代替的社会物质财富在范围上越来越小，人们对于财产权利的保护，已不再拘泥于实物形态完整回复，相反，对物权客体价值形态的补偿则成为人们乐于接受的方式各类别物区分在观念上发生变化，作为它们的共性的价值性，益发突显出来，不同类别物，可在价值层次上相互转化，彼此间已不存在绝对界限有鉴于此，善意取得既为保护交易安全而定，而交易之财产范围除国家明文禁止流通物或限制流通物和违反公序良俗之内容外不受任何限制，善意取得也应适用该范围对善意受让人利益之保护并非是仅对善意者的支持，而是体现整个社会对善行为的肯定确认法律是否施援最根本的依据是行为性质，而非标的物的性质换言之，只要标的物在流通物范围内，善意取得便仅以善行为为成立要付如此设置，有益于达到动态安全立法之最终目的据此善意取得构成要件仅为；

（一）交易标的物须为自由流通物法律禁止流通的财产或限制流通的财产，不能进入流通领域，否则没收财产并追究法律责任此为强制性规定，不以当事人不知而免责

（二）善行为一般交易行为均是完全行为能力人在自己意识指导下发生的，当当事人依正常交易经验，以公平实现交易目的意识为行为时便是善行为但当事人为行为之意识不易为外人所知晓，由此只能从以下行为表象中进行推测该交易行为须是经公开市场、拍卖或出卖同种商品商人处购得反之如交易不以公开市场行为为方式便不适用善意取得制度因为在此情况下，受让人自身存在过

1.失他往往是基于对让与人的信任或基于贪图小便宜的心理而与让与人发生交易，甘愿承担风险，所以一旦出现无权转让情况，受让人应对自身的错误信任或错误心理负责向原所有人返还原物，向无权处分人追及损失行为人须是所有人或有权处分人，且不知相对人为无权处分人，否则应推定为恶意，无权处分人的处分包括如下情况（）不享有所有权的人处分他人财产如承租

2.人、租用人转让承租和借用财产（）非法占有他人财产并对该财产处分，如小偷转l让赃物（）虽享有所有权，但所有权受到限制如所有人的财产查封、扣押以后，所2有人仍非法转让财产（）某个或某些共有人未经其他共有人的同意擅自处分共有3财产4既是在市场上进行交易，必然是有偿的，若一方无偿或以极其低廉价格让与，相对方应依交易正常经验应对财产来源进行追查一个城实，不贪图便宜的受让人在此

3.情况应查明财产来源，如不经调查受让财产，很难认其为善意着双方是赠与关系则不属于交易行为行为人的行为须符合法律规定程序，例如一些特殊交易行为须到有关部门登记等，如不依法定程序则视为贻于履行交易应尽之义务，不可推定其为善行为

4.物权变动公示于第三人动产要交付，不动产要登记，以保证相对人权利真正实现也使第三人明了交易双方各自实质权利，确保未来交易安全如不履行该义务，则法

5.律不对该交易行为进行保护有鉴于此，占有改定不能成立善意取得所谓占有改定是所有人占有物可在所有人和受让人间约定由受让人取得间接占有法律关系，以替代物的交换此时虽双方当事人的意志达成一致，并符合其它交易条件，动产所有权发生移转，但由于买受人未履行向第三人公示的义务，所以不具有对抗第三人的效力可见，当事人若在交易过程中自觉履行善行为即以公平实现交易双方预期目的为意识，经由公开市场，拍卖或出卖同种类商品的商人处购得，并依法定程序发生物权变动公示于第三人且标的物在法律允许流通的范围内，则当事人取得所有权若相对人行为也符合此性质时，发生双方预期法律后果让与人行为不符合此性质进行无权处分时，则发生善意取得法律后果【作者介绍】吉林大学法学院注释与参考文献梁慧星、陈华彬著《物权法》，法律出版社年版，第页《法学研究》编辑部编著《新中国民法学研究综述》中国社会科学出版社年月1997181版，第页19909王利明、王秩，人大复印资料《现代法学》《动产善意取得研究》年－由267嵘《日尔曼法简介》法律出版社年版，第页199754-13谢在全《民法物权论》上册，台北正大印书馆，年版，第版，页198756杨立新《民法判解研究与适用》第册，第页19891393同2459刘得宽《民法研究问题与新展望》，中亨有限公司印，第页

⑤《日本民法典》中规定对占有人推定其以所有的意志、善良、平稳而公然地开始占有248动产者，如果善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利《美国统计表商法“典》，货物释意为交易中的动产德国在民法典第三章第二节动产所有权的取得，”丧失中规定善意取得制度杨立新《共同共有不动产交易中善意取得》载于《法学研“”“”“究》年第卷期”陈华彬《法学研究》年期《埋藏物发现若干问题》1997194王利明等著《民法通则》下班，中国政法大学出版社年版，第页同19983孙宪忠《德国当代物权法》法律出版社年第版，第页198875

③19971316第三篇论善意取得制度中善意的认定论文论善意取得制度中善意的认定摘要善意是善意取得制度的核心，如何界定善意的内涵、合理认定善意无论在+理论上还是实务上均至为重要然而，我国《物权法》却欠缺对善意的界定为实现善xx意取得制度保护交易安全和平衡当事人利益的价值追求善意应为受让人取得动产或不动产时非因重大过失而不知物权真实状况的主观心态在认定善意时首先依据公信力基于占有和登记事实推定受让人为善意，然后辅之于其他客观因素，当足以.认定受让人非善意时，则推翻对善意的推定反之，则认定受让人善意本文主要写了三部分，第一部分是善意的内涵界定；第二部分善意的认定标准；第三部分善意在善意取得制度中的价值关键词善意；善意取得；认定；价值善意取得制度是物权法上一项非常重要的制度，起源于日耳曼法上的以手护手原则，并融合了罗马法上短期时效的制度的善意要素而形成，旨在保护善意第三人的“”合法权益，保护动产交易安全通说认为善意取得制度是指无处分权的动产占有人，将动产所有权转让给善意的第三人或为第三人设立他物权，而使得善意第三人取得该动产的所有权或他物权，原权利人丧失该动产的权力不得要求受让人返还的制度例如李某将自己的吉他借给黄某使用，黄某未经李某同意，擅自就该吉他与潘某订立了买卖合同，并且已经将吉他交付给潘某占有此时若潘某是善意的，通过黄某占有吉他的状态相信他是吉他的所有权人而与之为交易，并不知到黄某是是无权处分人，那么善意的潘某取得对吉他的所有权，原本拥有吉他的李某丧失该物权，不得要潘某返还原物，只能就其损失请求无权处分人黄某赔偿善意取得制度关系到动产所有权的静态保护和交易安全的动态的保护，对维护市场交易安全、促进市场经济发展彰显公平原则和诚实信用原则具有重要作用，因此研究和完善善意取得制度具有重要的理论意义和现实意义

一、善意的内涵界定在现代市场经济条件下，动产占有与本权分离的现象日益普遍，不动产登记难免有所疏漏，因而占有、登记所表征的物权状况与真实的物权状况往往存在着不一致，善意取得的发生就是以这种不一致为前提，善意与否就是针对受让人是否知悉真实的物权状况而言如果受让人取得动产与不动产时知悉真实的物权状况，则其心态不符合社会的一般诚信观念，不能谓其善意明知即为恶意，此点毋庸置疑如果受让人不知真实的物权状况并且无过失，则为善意，亦无争议但是，如果受让人应当知道而过失不知真实的物权状况，由于涉及善意与过失的关系，在是否为善意上则存在分歧在立法上，有些国家法律规定善意的内涵不包括对过失的要求如《日本民法典》第条第款规定平稳而公然地开始占有动产者，如系善意且无过失，则即时取得行使于该动1922“-1明知土地登记簿之不正确时，为非善意与动产之善意取得不同，因重大过失之不知，不妨碍民法典第、条规定的适用善意的成立不以受让人事实确已查阅土地登记簿为前提，只89要土地登记簿之登记状况对其权利取得为支持时，即可成立其善意我国有学者2893持类似的观点，认为只要受让人不知登记权利不是真实权利，就足以构成善意，至于[sl不知的原因是否出于过失，在所不问也有学者有不同看法，认为对登记的信赖即为善意受让人成立善意，必然要求其在交易之前查阅登记簿，了解登记簿上所记[91载的权利状况，并对此产生合理信赖如果受让人怠于查询，则推定其不构成善意㈣笔者认为，在我国，由于不动产登记有国家信誉的支持，登记的公信力比占有的公信力强，而且《物权法》第条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因而受让人只要信赖不动产登记簿的内容即构成善意，但这种信赖应是合理的，尽到普l6通人最基本的注意义务，那就是在交易之前查阅登记簿，这对于受让人来说是并不难，却可以起到防患于未然的作用，避免对真实权利人的利益造成不必要的损害如果受让人违反了这一义务，即构成重大过失，为非善意综上，善意取得之善意的内涵应界定为受让人于取得动产或不动产时非因重大过失而不知真实物权状况的主观心态

二、善意的认定标准善意取得制度，是在承认财产所有权静的安全为法律保护财产秩序的基本原则的前提下，在法定场合下以牺牲所有权静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的“一项制度安排善意取得的设立是为了平衡交易中财产动的安全和静的安全这两个法律价值很明显，如果适用善意取得制度，则会使标的物的原权利人丧失所有”权，如果不适用则会使受让人丧失所有权，这些法律所产生的后果与当事人的切身利益息息相关，因此各国民事立法都对善意取得制度的规定设立了严格的要件，在司法中也是严格要求通过归纳梳理可以得出，在善意取得制度的实际运用过程中，主要问题不是对善意取得的认定，而是对善意的认定笔者认为，对善意的认定应当从以下几个方面进行考虑“”“”“”

（二）善意的主体标准善意取得中的善意，指的是受让人的善意，至于让与人是否为善意，则并不影响善意取得制度的适用即，假如出让人是恶意，但受让人为善意，即可适用善意取得制度取得标的物的所有权如果出让人为善意，只要受让人不是善意的，同样不能适用善意取得制度由代理人代理的民事行为在委托代理中，在原权利人委托出让人代理自己的所有权与受让人进行交易的情况

1.下，如果受让人知道出让人并非该标的物的所有权人，并且出让人的意思表示完全按照被代理人的意思进行的，善意的主体仍然是受让人，仍然可以适用善意取得制度在受让人由其代理人委托代理的民事行为中，代理人是按照被代理人的委托行使权限的，如果被代理人是恶意的但代理人是善意的，被代理人仍然不能适用善意取得制度，的时间应当以受让人取得物权、实现对标的物的间接占有时为标准在实际交付中，-3判断善意的时间应当以受让人实际接受标的物的时间为标准另外，关于附条件和;附期限的所有权出让的民事行为中，如果双方约定了一定期限或达成一定条件才能发生标的物的移转，应该以所有权让与时为标准，而不应该以期限、条件达成时作为判断是否为善意的时间点，这是出于维护第三人利益的目的而考虑的对于不动产而言的善意认定的时间要件，理论上存在两种观点，一种是以不动产申请登记时间为标准，一种以登记完毕时间为标准笔者倾向于第一种观点，即以登记申请的时间为准因为登记的公示公信原则的目的就是保持原不动产物权不变，来对抗第三人的善意推定因此想要适用善意取得制度，应当在权利人试图保护其原不动产物权的时候适用因此，笔者认为，对于不动产而言，登记申请的时间即是善意的时间如果受让人在申请不动产登记时是善意的，对于之后的情况，不应当妨碍不动产所有权的取得这符合公示公信原则，也具有正当性和正义性

（三）无过失是否应该成为认定善意的要件我国《物权法》第条关于善意取得的条款并没有明确规定善意的判断标准，但“”年《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题106“”的指导意见（试行）》第条第款明确规定房屋善意取得中善意的判断标准2010买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受191“‘’人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或登记簿中存在异议登记的除外这一规定无疑为善意取得制度中无过失要件的适用提供了宝贵的参考意见”笔者认为，无过失应该成为认定善意的要件虽然笔者也同意从善意的本来涵义上来理解，是不包括无过失条件的，但是，为了在保护善意受让人的同时兼顾原权利“”“”人的利益，受让人是应该承担一定的注意义务例如同样两个善意受让人，一个没有过失而不知晓物权的真实信息，一个由于重大过失而不知晓物权的真实信息，如果判定这二人都可以适用善意取得制度，那么相对于第一个善意受让人而言是不公平的，对于原权利人来说也是不公平的况且如果大多数人都秉承这种理念，人人都可以不进行基本的调查而受让、出售标的物而不用担心物的所有权问题，势必会致使善意取得制度得到滥用，扰乱正常的交易秩序，进而影响商品经济的发展因此，笔者认为，应当将无过失作为确认善意的一个要件确认无过失作为善意认定的条件之后，要解决的问题是，应当采用无过失要件还“”是无重大过失要件呢笔者认为，无过失要件未免太过严厉，如果采用无过失要“”件，则会加重受让人的负担，因为受让人为了避免过失而不知，必须支付过高的调查“”成本，査明交易情况后才敢与出让人进行交易如此一来，未免对受让人的要求过于苟刻，同时这样会影响交易的效率，跟现代社会商业交易的节奏不符，甚至会阻碍交易的达成另外，从占有推定的角度而言，受让人看到出让人占有标的物，即可推定其是标的物的所有人，而无过失要件则跟占有推定制度相悖而在重大过失的情况中，通常是信息量相当充分，足以引起一般人、普通人的注意，但受让保护对此外形的信赖亦应该由法律予以保护，从而使物权人负起某种外形责任-5该种主张为学者倡导（）法俸特别规定说，认为善意取得制度是法律.根据社会当时所处的特定经济环境和经济基础而作出的特别规定该种主张主要由meyerfischer4台湾学者郑玉波先生倡导（）占有效力说，认为依照物权公示原则，动产以占有作.为公信力，故动产占有人被推定为法律上的所有人第三人善意从占有人处受让动5产即发生善意取得的效果至于善意取得制度存在的价值基础，一般认为，在商品交换过程中，从事交易的一方往往并不知晓对方当事人是否有权处分财产，也不可能.对在市场上出售的商品逐一核实是否为对方所有适用善意取得，可以免除其心理上负担及经济上不必要的损失，从而可以放心大胆的从事交易，这将有利于市场经济.的健康发展同时，善意取得制度更有利于充分发挥物自身的经济价值一方面，承认交易有效，善意第三人即时取得所有权，可以免于善意第三人受所有权追及另一.方面，善意取得通常都是因为无权处分而发生的，正因为原权利人可能忽视对物的财产权利，才出现了无权处分行为而善意的第三人愿意取得该财产，表明善意第三人更愿意利用原物，原物在善意受让人手中可能比在原所有人手中更能发挥其利用价值，因此法律选择保护善意受让人对原物的权利而不是原所有人，在许多情况下可能更有利于充分发挥原物的效用和经济价值

（二）善意取得制度中善意的实践意义.重新构筑善意取得的内涵，尽管我国理论界及实践界均承认善意取得制度，对善意取得制度的著述及文章也比比皆是但我国法学理论界对于善意取得制度的含义却存在很大分歧有的学者认为善意取得，又称即时取得，指无权处分他人动产的让与.人，于不法将其占有的他人动产交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于.善意，即取得该动产所有权史尚宽先生认为善意取得（），亦称即时取得，谓动产让与人纵无让与之权利，以所有权之移转或其他物权之设定为gutglaeubigerezterb目的善意受让该动产之占有者，取得其所有权或其他权利梅瑞琦、汪淑华认为善意取得是指无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人之动产交付于买”.受人后，如买受人取得该动产系出于善意则其取得该动产的所有权以上在对善意取得制度的定义基本上都是从善意取得财产及后果方面进行论述，而”没有充分考虑到受让人善意问题有学者将善意取得概括为即如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺该定.义从受让人的主观态度来构筑善意取得的概念，着眼于第三人的善意即对前手交易”的瑕疵不知情或者不应知情，自有其合理之处可见，在善意取得制度中，受让人善意是非常重要的因素，是善意取得制度确定的法感情基础和价值判断正当性的道德源泉在善意取得制度构成要件中，作为受让人善意要件的内在性质铸就了该制度所以受法律保护、社会承认的基石.

四、结语善意取得制度具有深厚的历史渊源，是民法上的一项重要制度随着世界贸易的不断繁荣、我国加入世界贸易组织、商品经济不断发展，善意取得制度使用的频率日渐增多，虽然《物权法》规定的善意取得制度仍存在缺陷，例如将不动产列入保护的范围、未明确盗赃物遗忘物是否适用该制度等，但是相信随着我国法制的不断建立健全和学者们对善意取得制度的更深入研究，我国的善意取得制度的完善指日可待，必将对更好地保障动产交易安全起到重要作用参考文献王书江日本民法典冲国人民公安大学出版社，

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2004.500-

502.，thatkindofbonafideacquisition，xxabstract thegoodfaithisthecoreofthesystemofbonafideacquisitioningoodfaithh，owtodefinetheconnotationreasonabledeterminationofgoodbothintheoryandpracticeareveryimportant.howeverchinaspropertylawlackofgooddefinition.accesstothesystemtoprotectthesafetyoftransactionsandbalancetheinterestsofthepartiesfortherealizationofthevalueofthepursuitofgoodfaith.bonafideassigneeshouldacquiremovableorimmovablepropertyisnotduetogrossnegligencean，dtherealstatusofthesubjectivestateofmindno，tright.ingoodfaith.firstlybasedonthecredibilitybasedonpossessio，nandregistrationpresumptionoffactoftheassigneebonafide andcomplementedbyotherobjectivefactors，asissufficienttoidentifythenonbonafideassignee，thenthepresumptionofgoodfaith.ontheotherhandisrecognizedgoodwillassignee.thispapermainlywrotethethreepartthefirstpartistodefinethemeaningconnotation;secondpartofgoodidentification;thethirdpartinthesystemofbonafideacquisitioningoodfaithinthevalueof.keywords第四篇论不动产善意取得中的善意论不动产善意取得中的善意goodwill;goodwill;recognition;value兼评《物权法》第条《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第条在规定适用不动产善意取——106得时，仅在第款中指出受让人受让该不动产或者动产时是善意的，却并未界定106不动产善意取得中的善意，也并未对善意以何人、何时为标准作出规定然而，1“”善意要件又是不动产善意取得的构成要件之一，善意是非常关键的因素，是整个善“”“”意取得制度确立的根基，对善意的判断和认定是适用不动产善意取得制度的关键所在对此，本文力求阐明不动产善意取得中善意的涵义，归纳出善意的判断标准，并说明判断善意与否的时间点，希冀对司法实践中适用不动产善意取得有所裨益“”“”

一、不动产善意取得中善意的涵义“”不动产善意取得中的标的物显然必须是不动产，而不动产的概念可以参考最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第条所作的解释土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产我们所讨论的不动产186“的范围可以参照《担保法》第九十二条规定本法所称不动产是指土地以及房屋、林”木等地上定着物同时，不动产善意取得的权利表征区别于动产的占有，以登记为“唯一有效要件，因此此处的不动产不包括未经登记的不动产”在此种语境下的不动产再结合《物权法》第条的规定，不动产善意取得可界定为第三人出于善意信赖不动产登记簿的登记，而与登记记载的权利人发生交易，并106且转让的不动产已经登记于该第三人名下此时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意第三人也即时取得不动产所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿以此界定为前提，我们再来探究其中的善意根据善意取得制度旨在维护交易安全，保护善意第三人的特点，我们可以认为善意的发出者必须是受让人，这里的“”善意仅指受让人的善意而非出让人的善意受让人的这种善意是与登记簿相联“”系的，是受让人对登记簿中权利事项的错误登记产生了信赖，没有这种信赖就不会“”1有后续的交易行为那么，此种善意该如何界定呢德国法采取了一种纯客观化的方法，程啸《论不动产善意取得之构成要件》，《法商研究》年第期（总第期）即只要登“”“”1记簿的登记状态在客观上对受让的权利取得提供了支持，就认为受让人是善意的，20105139不以受让人事实上是否查阅了登记簿为前提该方法的一个前提是登记簿的内容是正确的，这在不动产登记制度比较完善的德国是可以通过法律拟制的（《德国民法2典》第条第款规定，为了受让人的利益，登记簿的内容被视为正确）然而我国的现实状况却不允许采取纯客观化的模式，原因在于长期以来我国的不动产登8921“”记制度非常不完善，相比较信赖登记簿上的登记，受让人更愿意相信不动产权属证“”书，即使两者都真伪难辨，受让人都无法形成对登记簿的信赖为了弥补前提的缺失，认为仅仅要求登记簿的登记状态在客观上对受让人的权利提供支持还不够，还应当要求受让人实际查阅了登记簿并从登记簿上知悉了出让人为登记权利人这在实践中也是可行的，因为《物权法》颁布后，我国各地的不动产登记机构已经按照《物权法》和相关法律规定建立了登记簿，并且《物权法》第条也明确赋予了权利人和利害关系人的查询复制权要求受让人查阅登记簿并不会增加受让人过多负担，18相比较真实权利人因善意取得而丧失不动产物权而言，这并不过分3综上所述，《物权法》第条第款不动产善意取得中的善意是指已经登记的不动产的交易过程中，受让人经过查阅登记簿，在确认了出让人为登记权利人（虽然登记1061记载的权利人与真正权利人不符）后对此产生的信赖

二、不动产善意取得中善意的判断标准在如何判断受让人的善意问题上，我国学界目前主要有两种观点第一种观点认为，《物权法》第条第款将动产的善意取得和不动产的善意取得合并规定，两者具有相同的涵义，即无论动产的受让人和不动产的受让人对其中的善意都应该采取相1061同的标准不知情且非因重大过失而不知情其理由有二（）《物权法》第条第款的文义上并没有任何迹象显示动产的善意与不动产的善意有所不同因此，41106该条中的善意应是同一标准，不存在1动产善意取得采取一个标准而不动产善意取得采取另一个标准的立法意图（）“”如果对不动产受让人的善意采取德国的纯客观化方法，真实权利人就必须举证受52让人明知不动产登记簿的记载错误，即要求举证受让人的内心状态，这使得真实权“”利人处于极为不利的境地，过于苛刻，有失权衡这种观点显然紧扣法条，并且考虑了我国登记错误概率比较高的现实，倾斜保护真实权利人的权利，【德】6鲍尔、施蒂尔纳《德国物权法》（上册），张双根译，法律出版社年版，第23页住房和建设部、国土资源部也分别颁布了《房屋权属登记信息查询暂行办法》、2004502《土地登记资料公开查询办法》在实践中，查询、复制登记簿已日渐高效便捷梁慧星、陈华彬《物权法》，法律出版社年版，第页孟勤国、申惠文《我4国＜物权法＞没有承认登记公信力》，《东方法学》年第期崔建远《物权20071025法》，中国人民大学出版社年版，第页排除了具有重大过失的受让人的善200956意，加重了受让人的注意义务20096第二种观点认为，尽管《《物权法》第条第款将动产的善意取得和不动产的善意取得合并规定，但仍有区分的必要对于动产的受让人可以认为其具有重大过失1061而不知道时为非善意，但对不动产善意取得而言，应以受让人对登记的信赖作为判断标准在通常情况下，只要受让人信赖了登记，就推定其是善意的，除非事先明知登记错误或者登记簿中存在异议登记的记载其理由也有二（）动产占有的公信力显然低于不动产登记的公信力，这是因为不动产登记有国家信誉作为支持（）71《物权法》第条第句虽然明确了登记簿的推定效力，但并未规定占有的推定效2力，这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交161付对于动产的权利推定效力这种观点显然突出了不动产依赖登记取得公信力的特点，减轻了受让人的注意义务，保护了受让人的利益，符合善意取得制度的初衷笔者更倾向于第二种观点，即不动产和动产受让人的善意应当采取不同的判断标准对于不动产受让人，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的受让人不负有调查核实的义务，不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意之所以提出这样的主张，主要基于以下的理由（）我国目前的不动产登记制度尚不完善，登记的机构不统一，登记簿错误情形时有发生，在此种现实条件如果要求受让1人负有调查核实义务显然是过于苛刻的，因为受让人很难进行相应的调查，即使调查也难辨真伪，此种义务等于是将登记错误产生的风险完全转嫁到受让人身上，显失公平（）如果因为受让人应当知道登记簿错误而由于重大过失而不知，以此排除受让人的善意显然是在降低登记簿的公信力，不利于形成对登记簿的信赖，容易造2成司法实践中过分宽泛地解释受让人应知的范围，甚至会使得交易当事人完全漠视不动产登记簿的存在因为不动产善意取得中的善意是受让人对登记簿的信赖，“”如果登记簿的公信力足够高，这种信赖就越容易，就越不需要进行调查核实从政策层面考虑，如果要形成对登记簿的信赖，就应当加强登记簿的公信力，就应当取消受让人的调查核实义务（）对不动产受让人的善意采取更为宽松的判断标准并不会使真正权利人处于不利的境地因为《物权法》已经为真实权利人提供了很强的保3护一方面依据《物权法》第条第款的规定，权利人或利害关系人在发现登记簿的记载存在错误时，可以进行更正登记，消除登记簿错误，进而避免他人的善意取191得而在更正登记完成之前，权利人或利害关系人还可以根据《物权法》第条第款的规定进行异议192王利明《中国物权法教程》，人民法院出版社年版，第页78王利明《不动产善意取得的构成要件研究》，《政治与法律》年第期登记，82007246从而迅速地切断登记簿的公信力，避免他人善意取得以此可知，更正登记和异议登200810记是为了真实权利人防止遭受他人善意取得其不动产物权的风险而提供的措施另一方面，《物权法》第条第款对于登记机构就登记错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使真实权利212人因他人善意取得而遭受损害的，登记机构即便对此没有过错，也应向真实权利人承担赔偿责任这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益，因此没有必要再通过给受让人施加注意义务去过度保护真实权利人9综上所述，判断不动产善意取得的善意应与动产善意取得的善意区分开来，应以受让人对登记的信赖为标准，只要不动产受让人不知道登记簿的记载错误并且登记“”簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的，受让人没有调查核实的义务，不能因为受让人没有进行调查核实而否定其善意

三、不动产善意取得中善意的时间点对于基于法律行为的不动产物权变动，《物权法》第条第款已明确了登记生效要件主义，即只有经过登记，才能发生物权变动效力因此，只有在不动产登记完成时91为止受让人都是善意的，才能构成不动产的善意取得然而，不动产登记是不可能瞬间完成的，而是需要一段时间后才能完成的在整个不动产登记过程中往往会形成不同的时间点，比如提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间究竟该以哪个时间点为准呢目前理论上尚存争议，主要有以下两种观点第一种观点认为，由于申请登记与登记完毕存在时间差，并且申请递交后，当事人无法控制登记的实际完成时间，如果在此空隙中受让人因种种原因知道了登记簿错误，就否定其为善意的话，必然不利于交易安全和市场的繁荣，因此只要受让人在申请登记时为善意，无论此后是否知道登记簿错误，均不影响善意取得的成立这种观点排除了申请登记与登记完毕之间的善意状态，有利于受让人的同时排除了10真实权利人在这段时间内主张权利的机会“”第二种观点认为，鉴于《物权法》第条第款要求受让人在取得不动产物权时为善意，而只有当登记完成时才能算得上取得不动产物权，且《物权法》条也规定1061不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动14产登记簿时发生效力因此，将判断受让人是否为善意的时间点确定在记载于登记“簿时更合理些这种观点严格按照登记生胡康生主编《中华人民共和国物权”法释义》，法律出版社年版，第页119吕伯涛主编《适用物权法重大疑难问题研究》，人民法院出版社年版，第200764-65页崔建远《物权法》，中国人民大学出版社年版，第页效要件2008146主义，不仅需要判断受让人的善意状态，同时也给真实权利人主张权利留下了时间11200986-8710笔者更倾向于第二种观点，理由有二（）第一种观点存在纰漏，当事人在提交登记申请后并非完全无法控制登记的进程例如，《中华人民共和房屋登记办法》第条1非常明确地规定房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可21以撤回登记申请这意味着受让人在提出登记申请后发现登记簿存在错误，是完全“有机会撤回登记申请的基于诚信原则的要求，受让人在明确知道了登记簿错误之”后自然应当撤回登记申请，如果不撤回，显然非善意（）结合《物权法》的相关条文，《物权法》第条第款第项明确要求出让的不动产依照法律规定应当规定2的已经登记；《物权法》第条规定，只有记载于不动产登记簿，不动产物权变动的10613效力才发生从中我们可以认为以记载于登记簿的时间作为判断善意的时间点是符14合《物权法》的立法本意的综上所述，判断不动产善意取得中的善意与否的时间点应以登记完成时为准，在此之前，受让人必须保持善意，否则不构成不动产的善意取得“”

四、结语当善意取得制度扩展到不动产领域时，我们不仅需要《物权法》第条的确认，更需要对善意进行可操作的有效地判断，否则难以实现善意取得的初衷均衡所有权106人和善意受让人的利益，保护交易安全，稳定经济秩序对此，我们应理清不动产善“”意取得中善意的涵义，以受让人对登记的信赖为标准，以登记完成时为判断善意与否的时间点望司法实践中有更多的探讨和研究“”“”第五篇善意取得制度善意取得《中华人民共和国物权法》第条正式确立了我国的善意取得制度作为物权法乃至民法中的一项重要制度，该善意取得制度是我国民事立法和社会经济发展的必然106产物依该条规定，对我国物权法所确立的善意取得制度应作广义的理解，其作为我国民事立法中制度创新的积极成果，较传统民法意义上的善意取得制度有了开拓性发展善意取得制度，是物权法上的一项重要制度作为适应商品经济发展需要而产生的一项交易规则，动产善意取得制度有助于稳定社会经济秩序，维护正常的商品交换因而该制度业已在世界范围内，被大多数国家和地区的民事立法所确认我国现行民事立法尚未在整体上实现善意取得制度的立法化，关于这一制度的理论探讨也未尽完备如何构建我国的善意取得制度理论，从而为其立法化进行理论准备，就成为民法学上一个迫切需要解决的课题笔者将从善意取得的起源、概念、动产所有权善意取得的构成要件、不动产的善意取得及善意取得的法律效果等方面阐述善意取得制度，期待着我国制定民法典，确认善意取得制度，促进社会主义市场经济健康有序地发展正是由于我国传统民法在法律制度的设计上，将善意取得制度与登记的公信力制度分别予以规定，所以才导致人们长期以来对善意取得制度理解上的争议有人认为两种制度的差异不能调和，善意取得制度仅指动产的善意取得，不应也不能包括不动产的善意取得，因为不动产的善意取得问题系由登记的公信力制度规范之；有人则认为两种制度可以统一，善意取得制度不仅指动产的善意取得，也应当且能够包括不动产的善意取得笔者同意后一种观点，因为传统民法的善意取得制度与登记的公信力制度在理论基础上并不存在实质性的差异其归根结底是物权的公示公信原则的逻辑结果，两者创制的目的是一致的，其在功能上可谓异曲同工在促进交易便捷、保护交易安全和维护善意受让人的利益方面并无二致因此，对善意取得制度的理解宜根据具体情况作狭义与广义之区分狭义的善意取得制度系指传统民法意义上的善意取得制度，即动产善意取得其界定如上所述广义的善意取得制度系指适用范围涵盖动产、不动产及其他物权的善意取得制度其界定如下善意取得，又称即时取得，指无处分权人将其占有的动产或者错误登记在其名下的不动产转让给善意第三人或者为善意第三人设定他物权，在符合一定条件的前提下，善意第三人依据法律的规定取得动产或者不动产所有权或者他物权的制度善意取得制度的渊源十分复杂，多数学者认为善意取得制度发源于日尔曼法的以手护手原则近代以来，为了保证交易安全和便捷的需要，善意取得制度进一步吸“收了罗马法上的时效取得中善意要件，逐渐完善和发展起来善意取得制度是通过”第三人在交易时对占有的公信力的信赖，对于已登记的不动产则是对登记公信力的善意信赖，通过这种善意信赖来保护第三人即无辜毫不知情者的合法权益，进而维护已形成的新的财产关系，稳定社会秩序，阻断原所有入对该物的追及力我国善意取得制度具有以下特点统一适用于动产和不动产统一适用于所有权和他物权构成要件比较严格，以利于兼顾所有权的保护与交易安全的

①②③维护从反面规定了不适用善意取得的情形《物权法》第条规定，遗失物赃物等占有脱离物不适用善意取得

④107从本质上说，善意取得制度是一种以牺牲财产所有权的静的安全为代价来保障财产交易的动的安全的制度在符合善意取得条件的情况下，善意取得制度适用的结果是，由善意第三人取得所有权或者他物权，而真正所有权人的所有权消灭或者所有权上产生他物权的负担但是，善意取得制度并非完全不考虑对原所有权人的保护，而是在优先保护交易安全的前提下，兼顾所有权人利益的保护善意取得制度的主要立法目的在于协调由无权处分行为所产生的善意第三人与物的所有人之间的矛盾，其结果是物的原所有人丧失权利，而善意第三人取得权利也可以说，善意取得制度解决了当静的财产安全与财产交易时动的财产安全发生冲突时，两方面利益的取舍问题对财产静的安全的保护以保护原所有人的利益，为了维护静态的社会秩序和平稳定；当涉及财产交易时，对财产动的安全的保护则为保护善意第三人的利益，形成动态的社会秩序的的同时，追求社会效益的最大化在现代社会，市场经济日益繁荣发展，财产的流通更为频繁，社会秩序不可能永远静止，一成不变，因此，维护动态的社会秩序，保护财产交易中动的财产安全迫在眉睫，必须完善善意取得制度当今，承认善意取得制度，保护财产交易动的安全，对促进社会经济稳定有序地发展，是十分必要的善意取得制度，作为在物权法领域优先保护交易安全，在债权法领域兼顾所有权的保护，具有以下功能有利于维护交易安全，维护公共利益有利于降低交易成本，鼓励交易，促进物的流转有利于充分发挥物的效用，

①促进物尽其用;

②;

③构成要件是善意取得制度的重要内容和组成部分善意取得制度与登记的公信力制度的构成要件及其具体要求差异很大而且较为复杂正因为我国物权法动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起作出规定，从而统一和简化了善取得的构成要件根据《物权法》第条的规定，适用善意取得制度应具备如构成要件无处分权人处分了他人财产106受让人受让该财产时是善意的

1.受让人以合理的价格有偿取得

2.转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让

3.人应当注意的是，尽管物权法将动产善意取得和不动产善意取得的构成要件统一

4.起来作了规定，但毕竟动产与不动产的公示方法是不同的，因此，并不排除在构成要件的具体要求上仍然会存在一些区别所谓准善意取得，是指善意取得所有权之外的其他物权无处分权人进行处分，并不限于所有权，还包括在标的物上设定用益物权和担保物权，此种情形，如果受让人善意，同样发生该项物权的善意取得由于传统民法中善意取得制度仅适用于动产，因此准善意取得的准用范围也限于以动产为客体的他物权同时由于其善意取得须以取得物之占有为构成要件，故传统民法中准善意取得的范围极为有限，主要指质权因为传统民法中的他物权，除质权外，均主要以不动产为客体与之不同的是我国的善意取得制度统一适用于动产和不动产，相应地，准善意取得的准用范围也不限于以动产为客体的他物权诸如以不动产为客体的房屋抵押权、地役权等他物权均可准用于准善意取得我国正处于经济社会高速发展阶段，所有权类型的多样化、商品交易活动的日益频繁的现实，要求立法由原来保护所有权静态安全的价值取向转变为保护交易动态安全的价值取向作为物权法乃至民法中的一项重要制度，善意取得制度是我国民事立法和社会经济发展的必然产物我国善意取得制度将以其特有的创新精神充分有效地发挥其促进交易便捷、保护交易安全、维护市场交易秩序和谐的制度功能适于善意取得的不动产，一定是发生了登记错误的不动产如果不动产上没有发生登记错误，则不会有错误登记的公信力产生，也就不符合善意取得的要件不动产登记错误的发生，常见于以下三种情形共有的不动产登记在一个人名下因履行无效合同发生的不动产登记错误因其他原因发生的登记错误

①②能够适用善意取得的动产，原则上限于占有委托物所谓占有委托物，指基于真正权

③利人的意思而丧失占有的物如基于租赁、保管合同关系，由承租人、保管人直接占有的动产此外，借用物、运输物、承揽物、试用买卖物、质物均属于占有委托物《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》（试行）（以下简称《意见》）第条的规定共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效但第三人89“善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿对于这一司法解释，笔者认为，该司法解释并不能表明善意取得制度在我国民事立法或司法实践中的确立这”是因为，首先，该条司法解释的立法目的并非规定所谓善意取得制度，而是针对部分共有人擅自处分共有财产行为所作的相应法律评定其次，该条司法解释的具体内容与善意取得制度的基本内容相差甚远但是，就强调维护善意第三人的合法权益而言该司法解释却首次从我国民事立法层面体现了善意取得制度的思想而且，其体现出来的善意取得制度的思想较传统民法更具中国特色，其肯定共同共有财产可以善意取得，即表明没有将不动产排除在善意取得的适用范围之外因为该条中虽未明确说明共同共有财产的范围，但此条解释中的共同共有财产显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其实质是指共同共有的不“”动产，而且主要是指共同共有的房屋。