购房定金”碰到新问题

购房定金碰到新问题事例北京工人体育馆附近新开了一个楼盘，各方面条件都不错，订房的人也很多，“”赵女士就是其中的一个，而且一订就是三套房子，每套都交了万元定金在签订正式合同的前两天，该楼盘的发展商突然向已经交过定金的客户声明，该楼2盘的公摊面积计算有误，经过重新测算，每套房屋都增加了平方米的公摊面积，正式合同要按新的面积来签订5-7客户当然不干了以赵女士为代表的客户们认为，交了定金，说明合同基本内容确定，发展商必须按原来的面积数签订正式合同发展商也不含糊，声称宁肯双倍返还定金，也不会按照旧的面积数签约碰到这样问题应当怎么办呢律师提醒实质上，这是一个对主合同签订前定金的法律性质的理解及应用问题，实践中这样的问题非常多在商品房屋销售中，最常见的是如下情形在客户交纳定金后主合同签订前，由于种种原因客户反悔而不愿签订购房合同；或者发展商收取定金后，对售房条件等作出改变，客户难以接受而不能签订正式合同；还有就是定金给付后，客户由于在主合同、补充协议条款等方面与发展商出现分歧，双方都不让步又难以调和，致使主合同难以订立等这些都涉及到对定金的处理问题过去，由于担保法对定金的规定不够详细，缺乏可操作性，使得不同的当事人对定金的理解差别很大从发展商角度考虑，认为定金是一种担保，客户交纳定金却不签主合同显然构成违约，因此应当不返还客户的定金而从客户的角度理解，定金是主合同的担保，但是主合同还没有订立，因此也就无从谈起什么担保，不能按照担保法的条款来适用定金罚则，应该退还客户已经交纳的定金这个问题的争议非常大，但是由于没有明确的法律法规，所以争来争去，最终还是糊涂账，谁也说服不了谁年月日，最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》该司法解释已经自年月日起施行其中对定金问题作出了详200099细、明确的规定该解释第一百十五条规定当事人约定以交付定金作为订立主20001213合同的担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的—“一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金根据此规定，显然是接受定金的发展商如拒绝签订主合同，那么他应该双倍返还定”金给赵女士但是发展商在愿意双倍返还定金的前提下，是有权利不按照原来的方案继续签订合同的赵女士希望发展商能够按照原来的公摊面积数签订主合同的要求，恐怕难以得到法律上的支持此外在实际生活中，客户在交定金时，一般都要签订一份认购之类的文书，内称如果几日内客户不来签订购房合同，则发展商有权扣留定金云云这个约定就是该司解释所谈到以交付定金作为订立主合同的担保的约定由于现在房屋买卖标准合同文本比较粗陋或者有很多需要协商之处，所以很多客户“”要与发展商洽谈补充协议如果客户由于补充协议或者主合同的若干条款与发展商谈不拢，就不愿意签订主合同但是这样一来，发展商就完全有理由依据前述规定，不返还客户交纳的定金，客户就处于比较不利的境地为了避免这种尴尬的局面，提醒广大消费者要在交纳定金时作出特别的书面说明，对双方没有谈妥主合同条款或补充合同条款如何处理定金作出约定，以有效地保护自己的利益实践中还出现这样的情况，有些购房人士交纳定金时，没有书面协议，而在发展商开具的收据上却标明订金、押金、保证金等对于这种情况，该司法解释第一百一十八条规定当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没“”“”“”有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持“提醒广大消费者，如果确定所交付的款项是定金性质，那么应当明确定金二字，并”明确说明在何种情况下不返还或双倍返还等，以免因约定不明而出现纠纷“”《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》从月日开始施行，但具有溯及既往的法律效力该司法解释第一百三十三条规定担保法施行以前发生的担1213保行为，适用担保行为发生时的法律、法规和有关司法解释担保法施行以后因担保“行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按审判监督程序决定再审的，不适用本解释担保法施行以后因担保行为发生的纠纷案件，在本解释公布施行后尚在一审或二审阶段的，适用担保法和本解释这样，自年月日起，凡是涉及到定金问题的纠纷、可能出现的纠纷等，”只要不是已经终审的案件，就要适用该司法解释的规定1995101。