制度五项制度五项基本

五项基本制度

1.国家依法实行国有土地有尝、有期限使用制度不过，国家在本法规定的I范围内划拨国有土地使用权的除外

2.国家实行房地产价格评估制度

3.国家实行房地产成交价格申报制度

4.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度

5.国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织设置房地产中介服务机构应具有下列条件

1.有自己H勺名称、组织机构

2.有固定日勺服务场所

3.有规定数量的财产和经费

4.有规定数量的有关专业人员房地产中介服务机构在领取营业执照后的一种月内,应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门立案房地产经纪人执业资格注册有效期一般为三年，有效期满前三个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续在注册有效期内，变更执业机构者，应当及时办理变更手续经纪人提供服务的形式和内容形式居间行纪代理内容信息机会条件国条与杭州条的I比较1129基本一致部分

1.加紧保障房的建设与供应

2.加紧保障房的建设用地供应

3.加紧保障房的建设资金的供应

4.国家提出差异化的J税收政策；杭州提出初次购置140方如下一般住房的补助政策

5.加大监管力度、整顿房地产市场秩序

6.加强市场监测和分析差异部分

1.对改善型住房国家有首付规定，还有差异化的1税收政策；杭州支持改善型购房政策包括购房补助和公积金贷款

2.国家对商品房预售环节、用地环节有详细的I规定；杭州对此比较笼统有杭州特色部分

1.提高保障房日勺品质

2.扩大住房保障H勺覆盖面

3.鼓励拆迁货币安顿

4.继续购房入户

5.支持房地产开发企业

6.支持租赁市场发展例题甲

03.6购入经济合用房

04.12领房产证

08.9出租给乙方

09.5终止租赁，准备发售经纪人表达此房按规定不能发售，但他可以帮甲方想措施找买家，并由买家承担所有费用问

1.为何经济合用房不能出租？答经济合用房是行政划拨土地，出租房屋H勺收益中包括了国家享有H勺土地收益问

2.经纪人为何说此房不能过户交易？答经济合用房管理措施第31条第1项规定经济合用房获得所有权证之日起满5年方可上市交易问

3.假如成交买家要承担什么风险？答买家承担了向政府缴纳土地收益的风险例题1•金某在代理二手房中，卖方出车祸过世，金某规定其儿子代为签订协议问金某违反了什么规定，应受到什么惩罚？答金某违反了《浙江省社会中介机构管理措施》第二十条故意提供虚假信息资料，出具虚假验资汇报、评估汇报、证明文件及其他文件，应由主管行业为H勺行政部门或工商行政管理部门对中介执业人员处以5000以上30000元如下口勺罚款例题

2.金某自己开日勺企业不具有中介资质，但其加盟大企业并通过大企业的账号签订协议问金某违反了什么规定，应受到什么惩罚？答金某违反了《都市房地产中介服务管理规定》未获得房地产中介资格私自从事房地产中介服务日勺责令停止房地产中介业务，并可以处以1万以上3万如下罚款例题3•金某在代理存量房抵押业务中，为客户找别人顶替客户太太办理有关手续问申请人违反了什么规定，应受到什么惩罚？答申请人违反了《浙江省产权产纪的规定》申请人在申请登记时隐瞒事实真相或为伪造有关证件采取非法手段骗取房屋权力证书H勺由房管部门注销登记，收缴证书并可对个人处以1000元以上5000元如下欧I罚款例题4•金某在代理二手房中，运用买方日勺委托权，私自修改协议金额谋取利益问金某违反了什么规定，并要受到什么惩罚答金某违反了《都市房地产中介服务管理规定》第21条索取收受委托协议以外的酬金或其他财物，或者运用工作之便，牟取其他不合法时利益，违反此规定的收回资格证书或者公告资格证书作废，并可处以1万以上3万如下罚款什么是经纪人的职业道德经纪人的I职业道德是指房地产经纪业的道德规范，是指房地产经纪人员就这职业活动所共同承认并拥有的思想观念、情感和行为习惯日勺总和经纪人职业道德日勺基本规定

1.遵法经营

2.以诚为本（真诚、坦诚）

3.遵守信用

4.尽职守责

5.公平竞争重视合作做好服务有哪些好处？L为企业带来更多日勺业绩

6.为个人树立良好日勺形象

7.为企业宣传品牌，提高著名度经纪人怎样产生业绩？市场定位一—资源配置——房源开发（客源开发）――房源条件确认（客源需求确认）--房源分类（客源分类）-一配对看房意向——单居--双居一-协议——售后服务执法的来源

1.房地产中介平常检查

2.所有部门的联合行政执法检查

3.社会重大事件突发事件的检查

4.群众的信访

5.根据诚信档案上反应的开展的调查执法日勺内容

1.五上墙

2.代理行为日勺真实性和合法性

3.委托协议上必须有经纪人签名及企业盖章

4.在职人员日勺真实性

5.其他法律法规遵照的I规定诚信档案管理的作用

1.信息公开公告

2.社会监督

3.行状况反应作用

4.实现行业行政管理监督作用经注册的房地产经纪人有下列状况之一的，由原注册机构注销注册

1.不具有完全民事行为能力

2.受刑事惩罚

3.脱离房地产经纪工作岗位持续2年（含2年）以上

4.严重违反职业道德和经纪行业管理规定房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一种经纪机构，并以房地产经纪机构日勺名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职《经纪人管理措施》中所称经纪人，是指在经济活动中，以收取佣金为目的I,为促成他人交易而从事居间、行纪或者代理等经纪业务欧I自然人、法人和其他经济组织经纪人名称中的行业应当表述为“经纪”字样，经纪人的I经营范围应当明确经纪方式和经纪项目经纪人应当将所聘任的经济执业人员的姓名、照片、执业的经纪项目、联络电话等在经营场所明示经纪人不得有下列行为

1.未经登记注册私自开展经纪活动

2.超越经核准的经营范围从事经纪活动

3.为委托人隐瞒与委托人有关的重要事项

4.伪造、涂改交易文件和凭证

5.违反约定或者违反委托人有关保守商业秘密的规定，泄露委托人的商业秘密

6.运用虚假信息，诱人签订协议，骗取中介费

7.采取欺诈、胁迫、贿赂、恶意串通等手段损害当事人利益

8.通过诋毁其他经纪人或者支付简介费等不合法手段承揽业务

9.对经纪的商品或者服务作引人误解的I虚假宣称

10.参与倒卖国家禁止或者自由买卖的物资、物品经纪人有下列行为，有工商行政管理机关视情节轻重，分别予以警告、处1万元如下罚款

1.在经纪协议中未附有执行该项经纪协议业务日勺经纪执业人员的签名

2.为按本措施规定将聘任的经纪执业人员的状况在经营场所明示

3.向工商行政管理机关提交或在经营场所明示虚假经纪执业人员材料实行经纪人员业务知识考核制度经纪人员业务知识考核合格后，具有下列条件的，可申请领取经纪人员资格证书

1.具有完全民事行为能力

2.非国家机关在职工作人员

3.申请经纪资格之前三年内没有受过刑事惩罚或者因经济违法行为受过行政惩罚、罢职以上行政处分申请经纪人员资格证书日勺，由县级以上工商行政管理部门审查、发证申请科技、房地产以及法律、行政法规规定的其他特殊行业的专业经纪人员资格证书时,由省或者市（地）工商行政管理部门会同有关行政部门审查、发证设置具有法人资格的经纪企业，应当具有下列条件

1.法定代表人获得经纪人员资格证书

2.从业人员中获得经纪人员资格证书时不少于五人（杭州规定3人）

3.具有对应欧I组织机构和固定的业务场所

4.注册资金在十万元以上

5.兼营特殊行业经纪业务的，应当具有两名以上获得有关专业经纪人员资格证书的专职人员

6.专门从事特殊行业经纪业务的，应当具有四名以上获得有关专业经纪人员资格证书的I专职人员

7.国家有关企业法人登记管理规定的其他条件中介机构应当亮证、亮照经营，并在其经营场所的I明显位置公布服务内容、服务规范、收费项目、收费原则、监督投诉机构日勺电话和地址等事项7月1日后来设置的I房地产经纪机构，自领取营业执照之日起30日内，同步提供经纪机构应具有的其他条件凭证，到市房产管理局立案并申领立案证书对符合条件的经纪机构，市房产管理局在立案材料收件后10个工作日核发立案证书房地产经纪机构设置分支机构的，分支机构须向市房产管理局办理立案手续申领分支机构立案证书立案证书的I有效期为二年，有效期满前三个月内房地产经纪机构和分支机构可申请延期，经审核同意延期后方继续有效房地产经纪机构和分支机构歇业、或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后15日内到市房产管理局注销立案证书对持续二次或整年合计四次进入每月推件量前10名的房产中介机构，本局将予以警告,并处以暂停代理办证业务一种月，该中介机构的法人代表要重新接受专业知识的学习和培训，经考试合格后方可恢复代理办证业务执业经纪人一年内有责投诉3次者，暂停执业一种月进行专业知识的学习，考试合格后方可恢复执业，并将该执业经纪人暂停执业的状况对外公布一年内有责投诉达5次者,暂停执业6个月，有行业协会重新审核其执业资格、进行再教育培训，培训考试合格后方可恢复执业，并将该执业经纪人暂停执业的I状况对外公布完善房地产交易房款监管制度，房地产经纪机构应当申报交易房款监管的银行账户及账号,根据银行确认的银行账户及账号证明进行立案登记，通过杭州市房产信息网向社会公告和银行监管账户及账号信息并以登记及公告的银行账号及账号开展经纪业务和办理房产交易受理购房入户条件钱江新城单套住宅购房总价值到达100万元以上（含100万元）上城区单套住宅购房总价值到达100万元以上（含10万元）杭州经济开发区单套住宅购房总价值到达60万元以上（含60万元）其他城区单套住宅购房总价值到达80万元以上（含80万元）房屋登记措施所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载口勺事项在房屋登记薄上予以记载的行为办理房屋登记，一般根据下列程序进行

1.申请

2.受理

3.审核

4.记载于登记薄

5.发证国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋日勺幢、层、间等有固定界线的部分为基本单元进行登记非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界线时部分为基本单元进行登记共有房屋，应当由共有人共同申请登记未成年人的房屋，应当由监护人代为申请登记监护人代为申请未成年人房屋登记时，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为成年人利益的书面保证申请房屋登记时，申请人应当使用中文名称或者姓名申请人提交的证明文件是外文的，应当提供中文译本委托人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明境外申请人委托代理人申请房屋登记区I,其授权书应当按照国家有关规定办理公证或者认证办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看

1.房屋所有权初始登记

2.在建工程抵押权登记

3.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记

4.法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划区内依法属于全体业主共有的I公共场所、公共设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，（所有权属于谁？）不颁发房屋权属证书抵押期间，抵押人转让抵押房屋日勺所有权，申请房屋所有权转移登记的，除提供所规定的材料外，还应当提交抵押人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠获得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以改房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后,在办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押设置登记《物权法》所称物，包括不动产和动产不动产物权的设置、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力,但法律另有规定欧1除外不动产物权的设置、变更、转让和消灭，根据法律规定应当登记日勺，自记载于不动产登记薄时发生效力因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设置、变更、转让或者消灭欧I,自法律文书或者人民政府日勺征收决定等生效时发生效力因继承或者受遗赠日勺、获得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力因合法建造、拆除房屋等事实行为设置或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力论述房地产经纪人合法经营的重要内容

一、基本条件

1.领取营业执照

2.进行机构立案

3.获得执业资格

4.经纪执业人员立案

5.做好执业人员明示

6.签订经纪协议步，由执业资格的人员鉴定

二、经营行为:

1.为委托双方签订履行协议提供预定日勺服务

2.如实简介，公正中介

3.妥善保管好当事人的I样品、款项等财务

4.根据有关规定或者协议约定，保守协议各方的商业秘密，制作并保管好经纪业务时文书5•切实维护消费的合法权益，依法经营，接受行政监督简述消费者的法律特性以及消费争议的处理途径

一、消费者具有如下四个方面的特性

1.消费性质属于生活消费

2.消费客体是商品和服务

3.消费方式包括购置、使用商品和接受服务

4.消费主体是包括公民个人和进行生活消费的单位

二、消费争议的处理途径

1.与经营者协商和解

2.祈求消费者协会调解

3.向有关行政部门申诉

4.根据与经营者到达的仲裁协议提请仲裁机构仲裁

5.向人民法院起诉。