大连市解放路改造项目策划方案

大连市解放路改造项目策划方案美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的年月，民族超市龙头老大北京华联超市在大连开业华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有民族性，华联的进入注20007“”定了中、外超市的肉博战已不可避免商场相对比较集中闻名大连以至全国的“”天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴2-1-3黎之春购物中心、新世界百货等大型商场相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街大连商业分析大连现时商业总存量在调查的个已开业的商场项目中，有个2-2是座落于中山区，其余个分布在西岗、沙河口及甘井子区未来商业供应大2-2-12217连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区而预计到～年52-2-2年底，将会有接近万平方米的商场新面积落成（见下表）商场未来供应表开业年份中山沙河口年月月，，～年，，总计53，，占百份比大连市主要已开业商场一览表编号项目名称20013~1222900011080072500160800地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形33150027160055%45%式天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段，百货天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段，无百货大连商场中山青泥洼桥年前1193010000511，百货新友谊商店中山人民路号，百货韩国批发城中193030004220山长江路年以前，无店铺秋林女店中山胜利广场旁年以前，40000413219883000214百货中兴大厦中山友好街号，百货国泰大厦中山199075003519905天津街西段，无百货友谊商城中山人民路号，400616421990-0635000727百货天伦商厦中山天津街西段，无百货新华洋商场1994-01108006821996-0212中山青泥洼桥，店铺富丽华酒店商场中山人民路中段年0006291996-1013000610以前，店铺先施秋林（百货）中山青泥洼桥，百货胜1997-05280031111998利百货中山大连火车站前广场，百货迈凯乐大连商场中山五200011121998209869113惠路，百货连店铺裕景商城中山大连火车站前广场1998-081470005314，无店铺时代购物中心中山港湾街号，百货1998-095000071151999-巴黎之春购物中心中山上海路，百货沃尔玛超市西岗奥林匹055000011671999-06138006117克广场，无百货连店铺奥林匹克购物广场西岗人民体育场北1999-10238024218奥林匹克广场，无百货连店铺大连百盛购物中心沙河口西安2000-0417000119路，百货家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口，2000-0435000220无百货华联超市甘井子金三角，无超市连店铺通发1997-122800051212000-0113毅电子商场沙河口黄河路号，无店铺广荣商城沙河口黄河0006222000-0715000123路号，无百货全景超市沙河口6632001-0330000324夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、冰淇淋、露天剧场地下一层淑女装地下一层联6672000-0627000625nbsp惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐dq场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧大连大世界家居广场位置沙河口2-3-2区五一广场号开业日期年月日商场总楼面建筑面积，平方米楼层地上五层，地下一层营业时间上午时至午时招商条件地下一层和地4200142171000上一层整体出租※现场气氛商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分98经营品牌产品，产品多为中高档品牌属于大型专业商场※商品布局楼层商品种类主要商品品牌地下一层地上一层各种建材及散件（未定）二层家装银帆房地产交易市场三层陶瓷洁具宏明水具厨具厨房设备雅迪尔四层家具华丰、华夏、野田、兴业五层精品家具罗马家具大连奥林匹克购物广场位置大连人民体育场北开业日期年月商场总楼面面积，平方米楼层地下二层东西广场租金2-3-3元天；负二层2000435000元天※现场气氛商场硬件较好，女装属中档，男装略高由于项目先天的

2.4-

3.5/m2/地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满

1.5/m2/

②足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最

③大限度地发挥两方面的优势青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也大临近步行街

④商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有

⑤一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响机会与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项o——目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流

①大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物

②面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项

③目带来一定的商机进入新的市场或新的细分市场，的商场通道齐全的消费品种灵活变通的商品档次综合餐饮，娱乐及购物

④的便利具名气的商场商场档次分析大连在国内的国民生产总值在n n n年为亿元；较北京的亿元及上海的亿元；相差甚远虽然每n4-4-1

①年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第位1999100721704035每年大约的游客是国外游客，其余为国内游客，其中为东北游14

②客国外游客购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以

1.28%

98.72%60%虽然旅游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低的以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流商场类型以地理为类别，

③商场可分为邻舍商场地区性地域性若以购物为类别，商场又可分为日4-4-2

①常便利商场休闲商场目标商场旅游商场商场主题分析香港又一城的n n n

②n主题又一城知道本身位置的特点及顾客的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物n n n4-4-3便利去迎合家庭成员的需要」所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达，娱乐及个人购物便利店也不少百货公司没有，但行业专门店则比较多广州天河城的主27%题广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄到岁的少青中年人」因为面积太大，所1545以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别主力店行业购物中心（专门店）超级市场戏院娱乐中心餐饮场所商铺本项目产品定位档次定位从销售角度n n n n来讲，本项目的包装定位应是高档次的n n n4-54-5-1■项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足

1.以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片

2.住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群

3.经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档高档次的经营对本项目包装定位■是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次目针对的消费群相

1.当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最2大程度带动起巨大的消费人流本项目的主题定位集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地※首4-5-2“创旅游式主题的商业物业概念将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，”这是一个全新的消费模式※主题新颖的吸引将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力※市内旅游文化的支持大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物※年大连市旅游统计资料去年大连市全年共接待海外旅游者万人次，旅游创汇亿美元，接待海外2001游客和创汇又比上年增长了％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年a.433增长％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达万人次根据统计数字所30得，到大连旅游的游客每年平均增长，实现旅游收入亿元以上，相当于304b.％左右※对消费人群的吸引力将项目设计为一个异国风情文化的购物天284%130地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和gdp10民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性※借用概念的吸引力建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售※借用其它元素的吸引力将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返形象定位项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附4-5-3加值如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是运动就在家门口就充分体现了项目的特色，会使其推广事半功倍敝司建议本项目的形象定位为集世界风情，移“”植大连国际旅游产业街区项目定位的发展优势项目定位发展规划的超“前性及创新性我们认为由于基于项目的规模及地段优势，奠定了项目良好的定位”4-5-4——和经营规划基础，主要在以下方在呈现以多种业态并存进行经营规划以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质a——，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略项目发展前景广阔，投资价值更为显著以多种业态特色消费形式吸纳不同业态的品牌企业进驻经营，提供b——广阔的产品销售舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著“”营造浓厚的市场商业氛围形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营规划，增强投资信心强化首创c——l l的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性借助品牌企业进驻项目l后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势l及特性强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增加人流及品牌效应带动l中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势我们建议以优惠的招d——商措施吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品牌代表的主力店例如运动系列组团的著名品牌耐克阿迪达斯流行服饰系列组团的左丹奴班尼路堡狮龙异国风情美食组团的广州蕉叶饮“”“”食集团（东南亚美食）、台湾美食店等等国际名店城组团的华伦天奴等牌“”“”“”“子家居饰物珠宝玉器组团的现代简美家私香港周大福香港周生生皮具系列特”“gucci”“”乐路、芭迪超市引进屈臣氏式精品超级市场和家谊式生活超市项目产品“”“”“”设计建议针对项目整块建议针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整“”“”4-6体4-6-1◎、鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场，在区与区之间搭建架空步行天桥，将、、地块1以及的部份地块所组成的负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在a ca bc此经营，而铺面招牌设置在地块的西南转角处作用能吸引青泥洼的商业旺区x的人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力建a n设一个下沉式广场，将、、、地块组成的负一层区域有机地连贯起来，解决项目n先天地块分块的缺陷，为主力百货店的引入提供前提条件主力店的引入又为商a bc x场前期的销售、招商及后期的经营吸引大量的人流针对、、、地块的业n态建议在负一层设置购物天地，引入主力百货店主力百货店一方面可吸引大量4-6-2a bc x的人流，推动其它楼层业态的经营；另一方面，可带动项目前期的销售、招商在n其它楼层设置国际流行前线经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象n店及其大量的时尚流行服饰潮流天地；经营种类主经时尚服装、精致饰物、甚至可以搜罗香港、日本、韩国等最流行的服饰汇集于此视讯网络经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等家居饰物珠宝玉器世界经营各种品牌家居用品、灯饰，各类珠宝玉器等相应产品相应的配套在下沉式广场设置一个大型街舞或时装表演广场，注入风情购物公园概念，意在吸引大量的青少年消费人群和消费者的眼球和人流，在区或区的场地可设置室内攀岩场等活动配套租售做法“”、此区负一层先以招商为主，通过优惠的条件引入主力百货店以此作为一个卖点b x带动其它楼层的出售

1、各功能区以优惠条件引入家主力店进行带动，其他部分进行分割独立销售针对、地块规划鄙司建议在、地块与劳动公园之间建造另一个下22—3沉式广场作用可将、地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主干道车流较4-6-3d ed e多，行人过马路不便的问题，为对面的人流过马路提供方便，将劳动公园旅游观n d e光、平时运动锻炼、休闲等的人流吸引过来，推动、地块的经营发展针对n、地块的业态设置）将、地块打造成为一个动、静结合且相互带动的新型的d e4-6-4娱乐、购物天地所谓动是指经营一些娱乐性质的、有动感的，甚至是以运动为主d ea d e题的新型娱乐、康体活动所谓静是指经营一些与动主题有关的各类品牌商品“”相互结合、相互带动是指令到动与静之间，以同样的主题，相互和谐地结合，成“”“”为整体；另外，两者也因为有一个共同的主题，相互带动彼此的经营）建议在、“”“”“”地块的业态设置为国际美食天地荟萃全国各地和世界风情美食经营种类东南亚b de美食、台湾小吃、大型快餐麦当劳必胜客干果、零食专卖店、港式茶餐厅，韩国烧烤，日式火锅等设置原因既懑足附近居民区的需要，又可针对悠闲人群租售做法“”“”以家行业主力店进行带动主要以招商形式置于区

二、三层，其余部分进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营的条件新生代天3—4e地经营儿童服饰，玩具精品相应配套大型游艺中心，史诺比主题儿童游乐园，设置原因主要通过针对的消费层和游乐硬件配置吸引人流租售做法配套以招商形式或自营为主，铺位部分通过家主力店带动独立销售活色生香国际女人街经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等相应配套设立一小1-2型型舞台，有利于在开业以后定期或不定期举行的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地设立美容疗法会馆，女士健身美体中心设置原因此区针对t女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流租售做法部分以招商为主，用“spa”会馆经营，吸引女性消费者；部分通过家行业主力店带动独立销售活力天地“spa”经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材相应配套设置为3-4足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激的游玩配套设置原因利用设置游玩配置吸引年青消费人流租售做法通过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园的内涵提供强有力的支撑国际名店城荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰经营设置原因此区作为次出入口，其价值仅次于区，在一定程度上体现项目的总体形象档次租售做法此区先a已招商为主，通过优惠的条件引入一些国际性知名品牌，后期作带租约销售项目的特色如何营造五洲风情特色步行街的设置名称恰如其分这条街原名五州4-7（洲）街，我们正好在这条街上设置一条汇聚全球五大洲的风情文化步行街，使人想◎■起街名就想起这里汇聚的五洲风情文化装修设计的统一性在外立面、公共空间、甚至在宽阔的步行街上，都布置着各具特色的异国风情文化使每一处街景都是世■界的特色景点，令消费者无论走在哪里都仿佛置身于异乡与整个项目装修设计的统一，法国凯旋门、美国的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景点、当地风俗文化，都会设置于其中经营业态国际名店街；主要经营世界名牌服饰、品牌皮具、高级化妆品等旅游风情街经营大连及东北特色旅游商品香港兰桂坊经营特色酒■巴、无烟餐饮租售做法此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其它以限制性形式销售，以保证此街的档次特别补充说明本项目的规划设计更多地体现为街区概念而非常见场馆概念，令娱乐休闲配置与经营布局有机结合；）于业态功能区之间的衔接可采用装修风格或配套设施进行划分，既体现出明显的业态功能分“”“”a区，又体现项目的统一性，并充分考虑到出人流导向的效果）项目的主题风情定义是基于项目特性而提出，其作用是为项目营造浓厚的招商和销售、购物氛围，因此b经营布局上与硬件配置相配合令项目定位的旅游、休闲、娱乐、购物溶为一体）对于销售完成后所形成的产权独立可能导致经营混乱现象，可视其商铺位置所处功c能区不同区别对待；或先招商后销售（如区），甚至以优惠的招商条件吸引目标经营者，以树立项目整体形象；或者进行限制性销售，通过销售时鉴定补充协议或管理e公约，令业主在功能区规定的业种范围内进行经营，明确项目鲜明特色定位，或进行独立销售，避免缩窄投资者层面商场的租售策略目标客户销售目标客户（投资客、品牌商户厂家、个体经营者）本地客户外地客户（省内、国内）5-5-15-1-1外资客户（港澳台、国外）招商客户主力经营商户（体现商场形象和档次）/n n n目标经营商户（国内外知名品牌）个体经营者租售时机考虑因素工程进度当5-1-2n n地消费习惯当地气候租售筹备进度租售策略租售推广策略推售前准备n5-2阶段目的（效果）新闻造势引起无锡全市关注的焦点媒体组合以报纸为主5-35-3-1◎推广重点项目的投资前景和经营前景公关活动无锡零售商业发展前景研讨n®®n会本商场的创新经营理念和经营模式研讨会本商场的规划布局专家评审会项n n®目动工新闻发布会租售策略直销资源客户租售第一阶段目的（效果）高®®®调亮相公开租售立即引起市场轰动媒体组合报纸、电视、电台、户外广告、n®◎n®网络等多媒体全方位报道宣传推广重点项目的投资前景和经营前景创新的®®n®经营理念创新的规划布局公关活动至流行时装与电台合作，每周n®®在现场举行直播节目，介绍最新潮流信息或讨论热点话题计算机网络至游戏®n®in show®比赛招商策略主力商户直销资源商户直销租售第二阶段目的（效果）®/in延续前期租售旺势加推新一期铺位媒体组合报纸、电视、电台为主推广重n®®◎n®点项目的投资前景和经营前景创新的经营理念创新的规划布局首次公开租®n®n售火暴减轻投资客资金压力的优惠付款方式；确保升值的商场售价体系公关®®®®活动全城挑战极限极限运动大奖赛三人篮球赛街霸四人足球赛庆贺提®®n前封顶暨业主联谊活动租售第三阶段目的（效果）延续前期租售旺势加推®——®®®新一期铺位启动人脉销售媒体组合报纸、电视、电台为主推广重点项◎n®®目的投资前景和经营前景创新的经营理念创新的规划布局减轻投资客资金压®n®n®®®®力的优惠付款方式；确保升值的商场售价体系高额稳定的投资回报主力商户进驻动态公关活动温馨家庭摄影展儿童集体绘画活动女性美容纤体讲座®®®巡回展销暨抽奖活动租售第四阶段目的（效果）延续前期租售旺势最后一n®®®期铺位媒体组合报纸、电视、电台为主推广重点项目的投资前景和经营®◎n®®前景创新的经营理念和规划布局减轻投资客资金压力的优惠付款方式；确保n®n®升值的商场售价体系高额稳定的投资回报主力商户进驻动态公关活动异®®®国风情系列活动（与旅游局合办）国际美食节试业志庆主要促销手段发展®®n®商参股经营在销售中，发展商采用让利的方式，获得该商铺®®5-5n的股份，业主可选择在开业后任一时间购回经营10%~20%10%~20%权（股份）这种做法的好处在于发展商继续是商场的大股东，能够保证商场招商、经营的整体统筹实施和定位的实现；推广宣传中保持高姿态的调性表明发展®商对经营前景充满自信，同时令投资者感到发展商是真正与业主共同承担投资风险®的因为发展商以让利的形式，获取股份，所以降低了客户的投资投入业主承诺开业优惠折扣客户买铺时承诺按发展商规定时间准时开业的，并交纳万元开业®n保证金（对准时开业铺位的业主可退还保证金）后，可享受折扣优惠；此项可在1《认购须知》中注明在一定程度上能够保证商场开业时有较多的铺位经营，不至过2%于冷场零首期付款方式（按揭）减轻投资者首期压力，降低投资门槛，鼓励小买家入市实际操作是发展商允许买家在规定期限内（一般为一年）分期付给首期n100%房款反租销售针对部分位置较差，预计销售存在一定难度的铺位而采用的促销手段有利于招商、经营的整体统筹实施和定位的实现以较低的投资风险，及稳n定的回报吸引买家招商条件租金优惠扣率形式计算租金扣率即按照营®®业额提取一定比例作为商场的回报，抵偿租金发展商与商户共同承担风险，共同分5-65-6-1n享利润根据无锡市目前的零售市场开放程度，国际知名品牌尚未进驻，仍然有广阔的市场空间有待开拓所以，针对有潜质的知名品牌，对其市场接受程度和营业额具有信心，可利用优惠的扣率方式，引进本商场经营年期根据不同行业而定，除餐饮年期较长（年）外，一般行业可商议年死约年生约或年死约年生约■免租期根据租赁的实际情况，给予弹性的免租期优惠免管理费对于个别商户或102233■一定招租期内的商户可减免一定期限的管理费，鼓励商户进驻送装修除公共地■方装修外，对于个别商户或一定招租期内的商户提供铺内全部或局部装修，一般仅■提供天、地、墙、灯的装修商场的经营管理角色对内经营与商户达至良好的沟通，了解商户的需要，建立融洽的客户关系监察商户严格遵守商场的6-6-16-1-1n管理公约监管租户按照租约经营监控商场的经营状况统筹商场购物环境的n装饰布置对外经营向社会公众推广商场的形象协调与政府各部门及旅n n n游公司的关系监督及协调与物业管理公司、工程公司、广告公司、公关公司等各6-1-2n n方工作目标建立项目的整体形象为商户提供良好的经营条件提高商场n及商户的知名度和商誉吸引更大的消费人流促进商户的经济收益效果6-2n n n旺人（消费人流）提高商场人流满足各年龄阶层的消费需求男、女、老、幼皆n n6-36-宜具有强烈的吸引力、吸纳更广区域消费人流充分利用旅游城市及项目的资源3-1n优势，争取旅游消费人群延长消费者的逗留时间留住各类型消费群体家庭老n n人、丈夫、妻子、小孩非家庭朋友、同事、情侣、个人、游客、团体好吸引，想逛n a.一逛够新奇、够刺激，好想玩饿了有地方吃东西很有心情购物走累了有地方b.®®®®®休息吸引不同消费群体的循环消费引导消费人流竖向引导首层二层三层横向引导流行区运动区儿童区餐饮区旺场（投资者和商家）灵活集中的经n na.b.营组合，适合各层面的经营者合理规划布局，有效地切合投资者和商家的需求6-3-2n在装饰布置上突出体现主题特色充足的配套设施，创造出一流的购物环境一系n n列的旺场推广、租售措施，保证项目的销售和招租双赢旺财（经营收益）提高n n顾客消费率该买、想买的能买到该玩、想玩的能玩到想吃、爱吃的能吃到6-3-3想看的能看到运用多元化经营策略，提高日均销售额和利润平价坚持薄n n n n利多销中档价想买的，能买到，且价不贵高价品牌、精品、货真价实商业6-3-4n物业主要经营管理模式传统百货业经营管理模式新型商业模式经营n n6-4模式比较组成成份不同百货的经营模式是一个整体，是由一个管理层去管理各个专

①②6-4-1柜，而各个专柜都隶属于同一个企业，管理架构比较简单；而商业物业是由投资者和经营者组成，他们相对独立，拥有产权或经营权的独立，并各自维护自已的利益，组成成份比前者复杂宣传推广、档次的控制不同百货的宣传推广相对简易，而对整个商业物业进行宣传推广、档次的控制难度较大因此我们必须寻求一种适合时代要求又适用于综合商场的经营管理模式新型经营管理主要包括以下方面物业的硬件管理；物业租赁；商户的协调统一物业整体宣传推广；经营信息和相

①关服务的提供；形象建立；现时的商业物业林立，竞争激烈，要在商场上取得一席

②③④⑤之位并非容易，更何况要成为商场上的领头羊呢在当今的商业物业经营管理中，必

⑥须引入一些新型的经营管理模式进行科学的、专业的管理综观目前商业物业的经营管理方式，一般以下两种模式模式一由发展商组织经营管理架构（或公司），聘请具有丰富经验的经营管理顾问公司，由其提供专业顾问意见，交自组的经营管理架构（或公司）执行模式二聘请专业经营管理公司直接经营管理公司直接经营管理，发展商处于监控执行地位采用经营模式的论证从社会分工的角度看，发展商擅长于产品的开发，对于经营管理的专业问题，应由专业的经营管理公司实6-4-2

①施，更有利于整个商业物业的运作对于新的商业物业来说，在开业后年间属于市场的适应磨合期，让有操作综

②1-3合商业物业经验的公司进行操作，可减低操作上的风险选择专业的经营管理公司直接进行经营管理，会得到整间公司的资源结论建议由我司整合专业资

③源，采取模式二为贵司提供直接经营管理的服务好处由我司战略合作伙伴公司加6-4-3入直接的经营管理，有利于与前期的策划销售招商涵接，提前介入整体运作有操◎作广州代表性商业物业天河城的经营管理经验天河城的形式与贵司的项目相◎似将这些专业经验模式用于贵司的大型综合商业物业，有利于商场的整体发展—经营推广推广活动各类展览名车展览、珠宝展览、名画展览、摄影展览等7-时装表演春夏新装、秋冬新装、品牌新系列等美食节特色专题节日中华环球7-1n n美食节、国际儿童节、奥运会、世界杯等电台电视台直播～、品牌推介、流行时n//尚等各类大型游戏及比赛活动电子游戏比赛、网络游戏比赛、书法绘画摄影比n/赛、运动竞赛等商品推广活动运动用品推广、服装系列推广、家居系列推广、及n与商户合办的各类商品推广活动慈善活动商品慈善展销活动、慈善拍卖活动n信息系统建议商场消费指南内容包括商场的地理位置、交通路线、商户名单、经n7-2营规划等基本信息商场刊物定期推出，重点介绍商场的最新信息内容包括商户n动向、潮流信息、产品推介、促销行动、推广活动等计算机网页通过，将nn internet商场的主题、定位、特色、商户组合、最新信息等向全国、国际进行推广，树立商场的形象，吸引国内外游客消费经营促销手段参考互动优惠券行业互动促销如在商场内消费元，即可获赠区元餐券；或，在运动区消费满元，即可7-4n获赠服装礼券元楼层互动促销如在首层消费元，即可获赠二层消费券100b20200元通过互动促销措施，使商场整体结合更为紧密，更容易造成人流循环消费，使10®100每一行业及每一楼层的商业价值得到充分挖掘会员制消费优惠一次性消费一定20金额的消费者可成为商场会员，以后消费可获额外折扣以及其它优惠；可同时实行n消费累积折扣奖励计划印花优惠商场不定期举行优惠促销，优惠期内，消费者均可获取商场纪念印花一款，在集齐一系列纪念印花之后，可在指定节日或特定商场n促销日凭印花抵现金或参与抽奖活动经营管理组织架构商业招商经营运作优势具有较强的商业招商能力，掌握粤、港两地数百个知名品牌商家的网络资8-9-源，能为贵项目的招商提供极大的帮助具有实际招商操作经验，了解招商运9-1-1作过程的各项细节，曾成功完成广州中华广场、广百新翼、中信广场购物城等著名商9-1-2业项目的招商运作具有引入主力店的成功经验对于商业物业，无论是短期的促销还是长期经营，针对性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功个案中9-1-3也充分地体现了这一点如我司在年操作的商业项目广州中华广场，总建筑面积万平方米，以广州首个热带园林休闲购物新天地为主题定位此项目1999-2000在开发初期，其售价约为港币万元平方米，销售状况一般，招商进展缓慢因此，18“”我司为其引入了大型外资百货集团吉之岛，营业面积达万平方米，并以吉之岛3/成功进驻作为卖点吸引投资者和经营者，令销售和招商状况大为好转，特别是销售—2“上甚至出现排队购铺的现象，而售价也升至港币万元平方米；另一方面，在招商”中也以此带动并结合我司本身的商户网络，采取多种招商形式，在短时间内完成全5/场的招任务这一项目可以说是我司甚至广州商业物业中操作得最为成功的个案此外，我司在操作广州标志性物业中中信广场购物城和广州市中心北京路步90%行街项目广百新翼的时候，也灵活运用了主力店的进驻这一手段，如在中信购物—城中引进著名港资零企业屈臣氏（香港和黄集团旗下的连锁精品超市），营业面积—为平方米，在广百新翼则引进了屈臣氏和家谊超市（广州友谊集团旗下的大型—超市），营业面积达平方米当然，在主力店引入的过程，我同也会充分考虑各600个项目的实际情况，有区别性和针对性地引入主力店，力求实现发展商、投资者或经4000营者和进驻商户三赢局面丰富商业经营运作经验，成功个案包括参与经营管理广州天河城项目，不仅令其连续数年出租率达，更令其场内的店中店租“”9-1-4金不断攀升至每月元平方米，逼近广州北京路的一些临街铺面，且通100%过种种经营手法，令整个商场一直处于中上档次，成为广州经营管理最成功的商业2000-2500/物业之一，其营业额位居广东省首位服务品牌我司曾经服务的商户其中包括雅图时装登喜路金利来道蒙康威服饰曼奴9-1-5运动服装班尼路服装有限公司莎莲奴上海东方鳄鱼服饰有限公司东方眼cozzi/maxcd//krizia////freebird//镜先施眼镜老人头康妮雅戴安芬内衣观奇洋服经典故事卡路约翰歌莉娅///toppy//时装百丽鞋业香港万事达飞安娜中国总代理广州李宁体育用品销售有限公司///////•/广州亿安体育用品有限公司雷俊运动时装仁信牛奶老铺肯德基//.//大家乐多美丽快餐东海堂宝生园（香港）化妆品公司卡西欧顶好首/nike//opa/loaio//饰周生生珠宝金行周大福珠宝金行红孩儿谢瑞麟珠宝金行莱福珠宝屈臣氏/////lancome/////////百佳蕉叶风味集团绿茵阁大禾回转寿司店金旺庄韩国料理荔港名食家除了以上曾经服务过的客户，我司还为以下各类行业著名品牌的特约商铺拓展顾问//////（时尚名表系列）（古色女装）华伦天奴（服装）麦当劳便利店先施眼镜（登喜路）芭迪鞋业（女装）（女装）（服装手表）屈臣氏sawatch sussi

7.11（超级市场）我司热切希望能籍以上的各方面优势，为本项目提供全方位的全程服dunhill jesszcae´mu guess/务第二部分住宅部分大连住宅市场概况分析本地购房消费以中低价为主，价格介于元，且多集中于城乡结合部，外地购买力在大连不容忽视，1-■尢其对于高价住宅来讲，其比例较大产品选择层次结构较广，且类型多样，从一2500-4000/m2般的解困房、经济适用房到海边豪华宅、别墅，从市中心到市郊的大型小区都相继一■一出现发展商已迈向品牌时代，陆续涌现了万达、亿达等全国知名开发企业住宅产品仍偏向于大户型为主，但特色■产品不多住宅销售的服务意识有待加强，营销技巧也有待提高楼盘规模产品类■型户型面积均价施工进度装修星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房复■式元现楼豪装雍景台连体高层单体高层二房四房193-247㎡元准现楼豪装曼哈顿大厦单体高层公寓套间三房365-4428600/m2~12121-㎡元准现楼豪装项目的优势劣势分析项目优势位198848300/m2~43置优越、交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈景观优越与大连市中14~197888200/m22-2-1n心最大的绿地公园一路之隔，园景、山景收眼底同区域同文件次竞争项目不多，n直接竞争大大减少项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势项目n劣势属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾开发成本高，不利于发挥n2-2价格竞争力优势项目档次较高，会针对消费人群变狭窄项目旁的高架桥建n n筑，令项目低层单位受景观和噪声的影响一方面项目开发资金需求量大，对销售n n周期要求较短，另一方面，此类型项目对施工进度要较高，因此两者间的矛盾将制n约着项目的成功目标客户的定位和分类项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同住宅的目标客户3-分析大连市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于之间东北地区的3-1一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员东北地区的高级n30-50n公务人员祖籍东北华侨公寓的目标客户分析在大连的三资企业的外方n投资者或高级管理人员大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员大连n3-2n市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士他们共同特征是社会上n n事业成功的一群，他们或者是经历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气，对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值，更需要荣耀和被受尊崇所以他们注重产品的素质，注重项目的内涵，注重项目的形象项目定位项目理解4-4-、本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，所以本项目的开发，必须以商1用物业和高价住宅相结合开发，才能承受本项目开发成本压力；

1、本项目位于市中心，交通发达，以及城市规划配套完善，更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优2势，且配合本项目的硬件支持，建议本项目走高尚住宅的路线、本项目位于繁华的商业、娱乐地带，周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年的消费群所以项目住宅部分的重点目标客3户是这群中青客户群产品定位根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走高档次豪宅路线众所周知，作为豪宅楼盘，4-2不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应“”有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目的产品不仅能具备这些条件之外，更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为大连市中心标志性顶级豪宅大连市中心位于大连市最繁华的地理位置；标志性强调项目在大连市的城市地位；顶级走在时代的最前边，超越居住新境界；豪宅非一般的住————宅，是住宅市场的高端形象定位项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确————定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广4-3方向，并为项目增加附加值如我司操作奥林匹克花园的主题形象是运动就在家门口就充分体了楼盘特色，会其推广策略事半功倍为了打动我们的目标消费群；荣“耀、尊崇所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态建议项目的住形象定位是”滨城都会至尊府第项目形象包装本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶级豪宅的亮点，又要表现项目的高层次的品味，因此本项目包装成一“”4-4个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求使到居住在这里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志产品建议住宅功能细分和户型面积的比例建议对、、、号楼功能说明号楼其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影5-5-15-响，其档次性也会有所折扣，故建议将其针对客户层放宽，因此，户型面积比例为1-1a bc da户型建筑面积比例二房小三房标准三房小四房号楼其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其独特的市场特征，故75-851595-11040110-12533需满足以下要求实用性在面积有所控制的前提下，保证每个单位的各种使用功130-14012b能投资性作为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般住宅较理n想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面，本项目的销售单价较高，故可在面积n上尽可能令其总有所控制，从而更好地满足投资客户的要求服务性公寓在服务功能方面的提供，令其投资价值和办公用途得到实现综上所述，建议号楼的户n型面积比例为户型建筑面积比例一房二房小三房b第二篇大连市解放路改造项目策划方案目录第一部分商业部分大连市概况35-503065-754095-11020大连市概况大连市的商业分析市场回顾国营商场同合资商场共1-51-存超市效应商场相对比较集中大连商业分析大连现时152-52-152-1-1商业总存量未来商业供应市场售价及租金反映大连商业个案52-1-262-1-372-272-2-1分析大连胜利广场大连大世界家居广场大连奥林匹克购72-2-272-2-3102-3物广场项目的商场部份分析项目概况项目分析项112-3-1112-3-2122-3-3目优势项目劣势机会威胁市场定位国内市场133-153-1153-2swot16s——形势大连商城的形势本项目覆盖地域及经济潜力市场需要什16w——16o——17t——184-184-1么商场档次分析商场类型商场主题分析本项目产194-2214-3224-4品定位档次定位本项目的主题定位※首创旅游式主题的商业234-4-1244-4-2254-4-3254-5物业概念※主题新颖的吸引※市内旅游文化的支持※对消费人群的吸引力264-5-1264-5-228282828※借用概念的吸引力※借用其它元素的吸引力形象定位项目定位的发展优势项目产品设计建议针对项目整块建议2929304-5-3304-5-4针对、、、地块的业态针对、地块规划针对、地块的314-6334-6-1334-6-2业态设置项目的特色如何营造商场的租售策略目标客户a bc x334-6-3de354-6-4de销售目标客户招商客户租售时机租售策略租售推354-7385-405-1405-1-广策略主要促销手段招商条件租金优惠商场的经营管1405-1-2405-2405-3415-3-1理角色对内经营对外经营目标效果415-5455-6465-6-1466-旺人（消费人流）旺场（投资者和商家）旺财（经营收益）运476-1476-1-1476-1-2476-2486-3486-3-1用多元化经营策略，商业物业主要经营管理模式经营模式比较486-3-2496-3-3496-3-4采用经营模式的论证结论经营推广推广活动信息506-4506-4-1506-系统建议经营促销手段参考经营管理组织架构商业招商经营运作4-2526-4-3527-537-1537-2优势具有较强的商业招商能力，具有实际招商操作经验，537-4548-559-具有引入主力店的成功经验丰富商业经营运作经验，服务品牌559-1-1559-1-2559-1-3第二部分住宅部分大连住宅市场概况分析项目的优势劣势分析项目569-1-4579-1-557优势项目劣势目标客户的定位和分类住宅的目标客户分析1-592-602-1公寓的目标客户分析项目定位项目理解产品定位602-2603-613-1下一页613-2614-624-1624-2624-货韩国批发城中山长江路年以前，无店铺秋林女店中山胜利广场3

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[10]...旁年以前，百货中兴大厦中山友好街号，百41990750035货国泰大厦中山天津街西段，无百货友谊商城中山人民路19905400616421990-063500072号，百货天伦商厦中山天津街西段，无百货71994-0110800682新华洋商场中山青泥洼桥，店铺富丽华酒店商场中山人民1996-02120006291996-10130006路中段年以前，店铺先施秋林（百货）中山青泥洼桥，101997-0528003111百货胜利百货中山大连火车站前广场，百货迈凯199820001112199820乐大连商场中山五惠路，百货连店铺裕景商城中山大连火车98691131998-081470005314站前广场，无店铺时代购物中心中山港湾街号，1998-09500007115百货巴黎之春购物中心中山上海路，百货沃尔玛1999-055000011671999-0613超市西岗奥林匹克广场，无百货连店铺奥林匹克购物广场西80061171999-10238024218岗人民体育场北奥林匹克广场，无百货连店铺大连百盛购物2000-0417000119中心沙河口西安路，百货家乐福沙河口黄河路与西安路交叉2000-0435000220口，无百货华联超市甘井子金三角，无超市连1997-12280005121店铺通发毅电子商场沙河口2000-01130006222000-07150001上一页下一页23黄河路号，无店铺广荣商城沙河口黄河路号

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[10]...，无百货全景超市沙河口沙河口区台山，无超市连店6632001-03300003246672000-铺长江广场中山区长江路号，无店铺新玛特购物广场06270006252001-0155002中山青山街号，百货连店铺百年商城中山青泥洼桥商业区261232000-051700227，百货奔德大厦中山人民路，百货大连世界贸易12001-101480008228大厦中山同兴街号，百货伊都锦中山青泥洼桥商业区2001-05600005229180004330252001-102100072031，百货金座广场中山中山路号，百货连店铺大世界商业中心沙河口五一广场，百货成吉思汗国际购物中心沙河口24500613247300005133中山路号，百货荣德国际商城西岗区奥林匹克广场2001-05710004234，无百货科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处55216000041352001-，无店铺市场售价及租金反映现时各大商场的管理形式是以传统的百10320002362001-05-货公司为主，店中店的管理形式在大连市内仍未能普及现时大连市各大商场的租780032-2-3售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是至，而经营化妆品的，则有较高的至的倒扣率（详见下表）大连市主要商场招商条件一览表序项目名称发展20%24%商投资商地区招商条件大连商场大连商场股份有限公司中山服装倒扣23%27%率化妆品倒扣率秋林女店大连商场股份有限公司中山服装倒扣/120-24%率化妆品倒扣率友谊商城大连友谊集团中山服装倒扣率化妆23-27%221-24%品倒扣率先施百货秋林百货、香港先施中山服装倒扣率化妆24-28%326-30%品倒扣率皮具倒扣率富丽华酒店友谊集团中心地上租金美元26-30%425-28%每天每平方米元地下租金美元每天每平方米元胜利广场25-30%26-28%5上一页下一页3-

3.51-

1.56nbs由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层

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[10]...的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一

②定的难度项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势青泥洼商业区已有较为丰富的

③业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也

④大临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有

⑤一定影响机会与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带o——

①来一定的人流大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客

②旅游购物面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现

③时的商场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、休闲新天地，

④可吸引这部份细分的消费群现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛

⑤广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升项目规模较大，自身可上一页下一页

⑥设置的内容很多，可将其设计为大连市的特色购物场所，作为大连市有代表性的购

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[10]...物天地威胁青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或t——

①特色性要求较高市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响市场定位商

②③4-业物业是本项目的重头戏，是本项目是否赢利的关键，因此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量资金，利于项目的后续开发，另一方面营造商业氛围聚集人气，带动住宅的销售在本项目开发上我们可以选择双管齐下，只是在我们项目营销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商业部份的工程可以同步进行，这样也有利于项目销售进步保持一致和很好的延续国内市场形势香港在年代末年代初的蓬勃商场发展，引发起处于经济快速增长的中国大陆地产4-14-1-1商搅尽脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去增加他们的利润虽然在设计8090方面大多吸收香港的经验，及聘用能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都做成大量空置商场积压相对投资成本及管理成本，回报率已接近零的地步现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资金未能到位待市场成熟之后他4-们才作打算但这是不是代表现在就不应该兴建商场呢答案应该是未必超1-2额的供应通常都会是在非商业区内的地块出现的其实，在房地产发展中，配合形4-1-3势永远比等待形势好在商业或购物区兴建商场永远都是合理的做法始终地产发展永远都不离地点，地点广州天河城的成功正好充分表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比比皆是的国内的商场大多数都是以美观为主要设计概……念，往往忽略了商场的创富能力，适当的布局及配套到招商推广时，问题出现了，4-1-4但却改不了暨定的事实华丽商场变成空置，白白浪费了经济资源以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也确实把很多租金限制在一个较为低的水平汰4-1-5弱留强的现实正在出现，从前商户投诉的高租金现象，现在都降至比较他们想像还要低的地步租户在租金方面的负担，现在绝对不是问题而也因为这样，租金就反而会变得有上升的潜力一般商场的成熟期都需要年期间，顾客需要有从认识喜爱，常到至必到的习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展的阶段4-1-63-5一般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展过程中做工夫不可了大连商城的形势正如国内其他城市一样，大连在商铺商场方面的供应也远超市场可以随的自一九九八年有超过平4-24-2-1方米的商场建成后，商铺物业的租售情况大受打击低租金不再是唯一业主去吸引210000租户的方法，共同承担风险的联营方式也开始流行，据我们了解，一般的营业额提成都是左右虽然说租户都不原独立承担租金的风险，但家乐福[]和沃而玛的进入市场使大连的传统零售模式起了变化我们相信也会刺激新的后来23%—32%4-2-2者奥林匹克广场的成功也会令商户对大连商情重新估计，而百分百投向设备完善的商场在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较理想而其他在中山路的，在人民路的，也不见得成功街上人流多，商场内，尤其实在首层以上，人流不4-2-3多；商场布局欠佳；而货品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流的方向青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的影响，当街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥4-2-4街的步行街将会成为大连市购物的新时尚地区虽然临街店铺会增加，但新颖商场的加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包括大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面的帮助本项目覆盖地域及经济潜力大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾客的它的毗邻覆4-34-3-1盖地域应包括中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在岁到岁的男的比女的略多除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面都是比较大连市的平均数字15454-3-2高在年，大连常住人口为万，即期人口为万，其中常住外国人为人旅游人数为万人，其中万是国内游客在国内游客中，4-3-

31999545.

3644.6是东北人游客平均每月有万人，假设每位游客消费元，每月584220262000从游客方面得到的额外消费额会是每月亿元假设每户人口为人，大连60%4-3-4166500市有，户假设每月消费元，每月大连市的消费总额会是亿

8.34-3-53元在年，劳动人口工资收入比年增长，物价指数却下降

2148666100021.5了显示购买能力实际上升了市场需要什么大连市民的日常4-3-

61999199821.70%生活习惯在过去的年内起了基本的变化城市从国内较为迟起步改革的城市变为

0.50%

22.2%4-4

①国内向国际开放的五个城市之一从主要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦5比比皆是的都市市民的日常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯对环境的诉求也有不同的期望这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢迎的事实中可以看到而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们

②可以综合他们的需要如下时尚的购物感觉休闲的购物环境方便的商场布局舒适的商场通道齐全的消费品种n n n上一页下一页n n灵活变通的商品档次综合餐饮，娱乐及购物的便利具名气的商场商

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[10]...场档次分析大连在国内的国民生产总值在年为亿元；较北京的n nn4-4-1亿元及上海的亿元；相差甚远虽然每年的增长率也达两位数字，比国家平均

①199910072170数字高，但在全国排行只能位于第位每年大约的游客是国外游客，其4035余为国内游客，其中为东北游客国外游客购买力的档次不能成为主14

②

1.28%流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅游消费可能比较大连日常消费

98.72%60%高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低的以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高

③档为次流商场类型以地理为类别，商场可分为邻舍商场地区性地域性若以购物为类别，商场又可分为日常便利商场休闲商场目标商场4-4-2

①nnn旅游商场商场主题分析香港又一城的主题又一城知道本身位置的特点及顾客

②nnnn的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要」所以在组4-4-3合方面，餐饮占的比例很大，达，娱乐及个人购物便利店也不少百货公司没有，但行业专门店则比较多广州天河城的主题广州天河城位处于地铁站上盖，及天27%河新发展区顾客年龄比较轻所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄到岁的少青中年人」因为面积太大，所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商15场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完所以它有两家百货公司，一家超市，两45个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别主力店行业购物中心（专门店）超级市场戏院娱乐中心餐饮场所商铺nn nnnnn4-5本项目产品定位档次定位从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的4-5-1■项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足

1.以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片

2.住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群

3.经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档高档次的经营对本项目包装定位■是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次目针对的消费群相

1.当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最2大程度带动起巨大的消费人流本项目的主题定位集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地※首4-5-2“创旅游式主题的商业物业概念将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，”这是一个全新的消费模式※主题新颖的吸引将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力※市内旅游文化的支持大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物※年大连市旅游统计资料去年大连市全年共接待海外旅游者万人次，旅游创汇亿美元，接待海外2001游客和创汇又比上年增长了％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年a.433增长％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达万人次根据统计数字所30得，到大连旅游的游客每年平均增长，实现旅游收入亿元以上，相当于304b.％左右※对消费人群的吸引力将项目设计为一个异国风情文化的购物天284%130地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和gdp10民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性※借用概念的吸引力建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售※借用其它元素的吸引力将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返形象定位项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主4-5-3题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是运动就在家门口就上一页下一页“”的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地设立美容疗法会馆，女士健

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[10]...身美体中心设置原因此区针对女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流租“spa”售做法部分以招商为主，用会馆经营，吸引女性消费者；部分通过家行业主力店带动独立销售活力天地经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、运动“spa”3-4用品、运动器材相应配套设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激的游玩配套设置原因利用设置游玩配置吸引年青消费人流租售做法通过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园的内涵提供强有力的支撑国际名店城荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰经营设置原因此区作为次出入口，其价值仅次于区，在一定程度上体现项目的总体形象档次租售做法此区先已招商为主，通过优惠的条件引a入一些国际性知名品牌，后期作带租约销售项目的特色如何营造五洲风情特色步行街的设置名称恰如其分这条街原名五州（洲）街，我们正好在这条街上设置4-7◎一条汇聚全球五大洲的风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇聚的五洲风情■文化装修设计的统一性在外立面、公共空间、甚至在宽阔的步行街上，都布置着各具特色的异国风情文化使每一处街景都是世界的特色景点，令消费者无论走在■哪里都仿佛置身于异乡与整个项目装修设计的统一，法国凯旋门、美国的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景点、当地风俗文化，都会设置于其中经营业态国际名店街；主要经营世界名牌服饰、品牌皮具、高级化妆品等旅游风情街经营大■连及东北特色旅游商品香港兰桂坊经营特色酒巴、无烟餐饮租售做法此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其它以限制性形式销售，以保证此街的档次特别补充说明本项目的规划设计更多地体现为街区概念而非常见场馆概念，令娱乐休闲配置与经营布局有机结合；）于业态功能区之间的衔接可采用装修风格或“”“”配套设施进行划分，既体现出明显的业态功能分区，又体现项目的统一性，并充分考a虑到出人流导向的效果）项目的主题风情定义是基于项目特性而提出，其作用是为项目营造浓厚的招商和销售、购物氛围，因此经营布局上与硬件配置相配合令项b目定位的旅游、休闲、娱乐、购物溶为一体）对于销售完成后所形成的产权独立可能导致经营混乱现象，可视其商铺位置所处功能区不同区别对待；或先招商后销售c（如区），甚至以优惠的招商条件吸引目标经营者，以树立项目整体形象；或者进行限制性销售，通过销售时鉴定补充协议或管理公约，令业主在功能区规定的业种范e围内进行经营，明确项目鲜明特色定位，或进行独立销售，避免缩窄投资者层面商场的租售策略目标客户销售目标客户（投资客、品牌商户厂家、个体5-经营者）本地客户外地客户（省内、国内）外资客户（港澳台、国外）招商5-15-1-1/客户主力经营商户（体现商场形象和档次）目标经营商户（国内外知名品牌）个nnn5-1-2体经营者租售时机考虑因素工程进度当地消费习惯当地气候租售筹备进度nnn租售策略租售推广策略推售前准备阶段目的（效果）新闻造势引起5-25-无锡全市关注的焦点媒体组合以报纸为主推广重点项目的投资前景和经营35-3-1◎n®®前景公关活动无锡零售商业发展前景研讨会本商场的创新经营理念和经营n nn®®模式研讨会本商场的规划布局专家评审会项目动工新闻发布会租售策略直销资源客户租售第一阶段目的（效果）高调亮相公开租售立即引起市场轰®®n®动媒体组合报纸、电视、电台、户外广告、网络等多媒体全方位报道宣传推◎n®®®广重点项目的投资前景和经营前景创新的经营理念创新的规划布局公关n®n活动至流行时装与电台合作，每周在现场举行直播节目，介绍最新潮®®®n流信息或讨论热点话题计算机网络至游戏比赛招商策略主力商户直销®in show®资源商户直销租售第二阶段目的（效果）延续前期租售旺势加推新一期铺®/in n®®位媒体组合报纸、电视、电台为主推广重点项目的投资前景和经营前景◎n®®创新的经营理念创新的规划布局首次公开租售火暴n®n®上一页下一页®®®®nbsp减轻投资客资金压力的优惠付款方式；确保升值的商场售价体系公关活动

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[10]...全城挑战极限极限运动大奖赛三人篮球赛街霸四人足球赛庆贺提前封顶;®n®暨业主联谊活动租售第三阶段目的（效果）延续前期租售旺势加推新一期——®®®铺位启动人脉销售媒体组合报纸、电视、电台为主推广重点项目的投◎n®®资前景和经营前景创新的经营理念创新的规划布局减轻投资客资金压力的优®n®n®惠付款方式；确保升值的商场售价体系高额稳定的投资回报主力商户进驻动®®®态公关活动温馨家庭摄影展儿童集体绘画活动女性美容纤体讲座巡回®®®展销暨抽奖活动租售第四阶段目的（效果）延续前期租售旺势最后一期铺n®®®®位媒体组合报纸、电视、电台为主推广重点项目的投资前景和经营前景◎n®®创新的经营理念和规划布局减轻投资客资金压力的优惠付款方式；确保升值n®n®的商场售价体系高额稳定的投资回报主力商户进驻动态公关活动异国风®®®情系列活动（与旅游局合办）国际美食节试业志庆主要促销手段发展商参®®n®股经营在销售中，发展商采用让利的方式，获得该商铺的股®®5-5n份，业主可选择在开业后任一时间购回经营权（股份）这种做法的好处在于发展10%~20%10%~20%商继续是商场的大股东，能够保证商场招商、经营的整体统筹实施和定位的实现；®推广宣传中保持高姿态的调性表明发展商对经营前景充满自信，同时令投资者感®到发展商是真正与业主共同承担投资风险的因为发展商以让利的形式，获取股份，所以降低了客户的投资投入业主承诺开业优惠折扣客户买铺时承诺按发展®商规定时间准时开业的，并交纳万元开业保证金（对准时开业铺位的业主可退还n保证金）后，可享受折扣优惠；此项可在《认购须知》中注明在一定程度上能够保1证商场开业时有较多的铺位经营，不至过于冷场零首期付款方式（按揭）减2%轻投资者首期压力，降低投资门槛，鼓励小买家入市实际操作是发展商允许买家在n100%规定期限内（一般为一年）分期付给首期房款反租销售针对部分位置较差，预计销售存在一定难度的铺位而采用的促销手段有利于招商、经营的整体统筹实施n和定位的实现以较低的投资风险，及稳定的回报吸引买家招商条件租®金优惠扣率形式计算租金扣率即按照营业额提取一定比例作为商场的回报，抵偿®5-65-6-1租金发展商与商户共同承担风险，共同分享利润根据无锡市目前的零售市场开放n程度，国际知名品牌尚未进驻，仍然有广阔的市场空间有待开拓所以，针对有潜质的知名品牌，对其市场接受程度和营业额具有信心，可利用优惠的扣率方式，引进本商场经营年期根据不同行业而定，除餐饮年期较长（年）外，一般行业可商议■10年死约年生约或年死约年生约免租期根据租赁的实际情况，给予弹性的免租期优惠免管理费对于个别商户或一定招租期内的商户可减免一定期限的2233■管理费，鼓励商户进驻送装修除公共地方装修外，对于个别商户或一定招租期内■的商户提供铺内全部或局部装修，一般仅提供天、地、墙、灯的装修商场的经营■管理角色对内经营与商户达至良好的沟通，了解商户的需要，建立融6-洽的客户关系监察商户严格遵守商场的管理公约监管租户按照租约经营监6-16-1-1n控商场的经营状况统筹商场购物环境的装饰布置对外经营向社会公众nnn推广商场的形象协调与政府各部门及旅游公司的关系监督及协调与物业管理n6-1-2n公司、工程公司、广告公司、公关公司等各方工作目标建立项目的整体形象nn为商户提供良好的经营条件提高商场及商户的知名度和商誉吸引更大的消费6-2nn人流促进商户的经济收n nn。