容积率调整程序

容积率调整程序

（一）建设单位向市规划管理部门提出书面申请，说明调整理由，提出具体调整方案，并附调整后的规划设计方案图；

（二）市规划管理部门对调整容积率申请进行初审，组织有关部门及专家对容积率调整的必要性和调整方案的合理性进行论证、评审，对论证不通过的，不予调整；

（三）市规划管理部门对论证通过的调整方案进行社会公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证；

（四）经论证、公示（听证）后，市规划管理部门认为确需调整容积率的，依法提出调整意见，并附论证、公示（听证）结论和市国土部门土地出让金补缴测算方案等相关材料报市经营性用地使用管理联席会议讨论通过后，报市政府批准；

（五）容积率指标调整经市政府批准后，市规划管理部门方可办理规划方案调整审查等相关手续，并及时将依法变更后的规划条件抄告市国土部门；

（六）建设单位应当根据变更后的容积率及时向市国土部门办理土地出让金补缴等手续，市国土部门与建设单位签订国有土地使用权出让合同补充协议；

（七）建设单位凭土地出让补充协议、补缴出让金及相应契税的缴纳凭证，方可申请办理或变更建设工程规划许可证容积率指标调整突破控制性详细规划的，应当依法先行调整控制性详细规划第七条涉及容积率调整的相关批准文件调整过程中各个环节的相关材料，应按城建档案管理的规定及时归档备查第八条市规划管理部门和市国土部门应将容积率调整审批情况和土地出让金差价补缴情况，定期抄告市监察部门第九条市规划、建设等管理部门应加强对建设项目施工过程中的跟踪管理，确保建设单位按规划许可进行施工第十条市规划管理部门进行建设项目竣工规划核实，重点检查建设用地范围内的总建筑面积是否符合规划设计条件确定的容积率指标因违法建设而造成总建筑面积超过规划许可确定的总建筑面积的，市规划管理部门对尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价～的罚款，并补缴土地出让金等相关费用（土地出让金补缴标准参照容积率调整5%执行）；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收10%入，可以并处建设工程造价以下的罚款未按规定整改到位、行政处罚未执行到位及未按规定补缴土地出让金和相关规费的10%建设项目，市房产管理部门不得准予房屋产权登记第十一条建设单位、设计单位应严格按照本办法及相关规范进行设计，准确计算建筑面积，对违反本办法及相关规范，弄虚作假的，将依法严肃处理第十二条市规划、国土等行政管理人员及其他相关行政管理人员在经营性用地容积率规划管理中违反本办法，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂擅自调整容积率的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任第二篇容积率计算与调整（深圳）容积率计算与调整建筑容积率计算2005-10-20154300建筑容积率（地面以上建筑面积半地下室建筑面积）建设用地面积

4.1当半地下室在室外地面以上部分的高度不超过米的，在建筑容积率计算时，半

4.

1.1=+/

4.

1.

1.1地下室建筑面积不计入容积率即建筑容积率地面以上建筑面积建设用地面积

1.5建筑容积率的调整=/在建筑设计审批时，规划行政主管部门根据政府鼓励与限制性政策规定，按本规定

4.2条、条及条，对《建设用地规划许可证》与《土地使用权出让合同书》中规定的建筑容积率（以下简称规定建筑容积率）进行核增、核减、奖励

4.

2.

14.

2.

24.

2.3性调整，与之对应的建筑面积称为核增建筑面积、核减建筑面积、奖励建筑面积，即调整建筑容积率（规定建筑面积核增建筑面积奖励建筑面积核减建筑面积）建设用地面积=++-/规定建筑面积规定容积率建设用地面积核增建筑面积=x规划行政主管部门为保证公众安全、改善环境、鼓励配建机动车停车位等目的，允

4.

2.1许对建筑中一些特定用途的建筑空间增加等量的建筑面积经审核，下列情形增加核增建筑面积在建筑物内开辟城市公共通道、城市公共开放空间或建筑楼层架空作公共停车、绿

4.

2.

1.1化休闲使用，必须符合以下条件（）全天可通行的城市公共通道1建筑楼层（包括一层）或地下室内的城市公共通道，车行通道有效宽度不小于米，净高不小于米；人行通道净宽不小于米，梁底净高不小于米

5.0（）建筑楼层架空作城市公共广场

4.

53.

53.6建筑楼层（包括一层）架空作城市公共广场，其梁底净高小于米，进深不小于2米，建筑面积不小于平方米

6.0（）建筑楼层架空作公共停车

8.0150建筑楼层（包括一层）架空或裙房屋顶层主楼架空用作停车，但必须符合有关设3计规范（）建筑楼层架空作绿化休闲建筑一层架空或裙房屋顶层主楼架空，用作绿化休闲使用时，架空部分的进深不3小于米，梁底净高不小于米，并应有不小于四分之一的绿化面积，裙房屋顶用作绿化休闲使用时，初房屋顶的建筑面积不小于平方米，且有从屋顶平

4.

03.6台直达室外地面的专设公用楼梯3000在建筑物沿街一层开辟骑楼作为城市公共开放空间，必须符合以下条件在道路两侧设置，骑楼建筑的一层外墙面至道路边线不小于米，且有防撞和

4.

2.

1.2安全措施，骑楼地面应符合城市人行道地面标准

0.45经规划行政主管部门核定的避难层中用作消防避难的建筑面积在室外地面以上部分的高度超过米地半下室，作人防、车库用途的建筑

4.

2.

1.3面积

4.

2.

1.

41.5核减建筑面积规划行政主管部门对地下室、在室外地面以上部分的高度不超过米半地下室除

4.

2.2作人防、设备用房、车库外的其它用途的建筑面积，经审核，减少等面积的建筑

1.5面积奖励建筑面积在城市规划行政主管部门特别划定的地段内，用地单位在《建设用地规划许可证

4.

2.3》及《土地使用权出让合同书》的规定之外，自愿在建设用地范围内开辟公共开放空间，无偿提供给城市管理部门管理、供市民使用，经向城市规划行政主管部门申请批准后增加的建筑面积城市规划行政主管部门根据城市规划的需要，指定在下列地区的某些地段内，鼓

4.

2.

3.1励用地单位开辟城市公共开放空间（）建筑容积率和建筑覆盖率过高的地区或旧城改造地区；（）城市中心地区主要生活性干道两侧，且人流密度过大的地区；1（）城市规划特别要求的其他地区在建设用地范围内开辟的城市公共开放空2间，分为建筑开放公共空间和场地公共

3.

4.

2.

3.2开放空间两种类型每种类型均有规定的适用条件和建筑面积奖励系数建筑开放空间建筑面积奖励系数与场地开放空间建筑面积奖励系数由城市规划行政主管部门另行文规定建筑物内开辟建筑公共开放空间，应符合条之（）（）、条的规定

4.

2.

3.

34.

2.

1.

1124.

2.

1.2建设用地范围内开辟场地公共开放空间，应符合下列条件（）带状场地最小宽度不小于米，面积不小于平方米

4.

2.

3.4（）广场最小宽度不小于米，广场面积在商业区不小于平方米，在其他地区

14.050不小于平方米

28.0100建筑开放空间的奖励建筑面积的计算200（）奖励建筑面积（建筑开放空间建筑面积奖励系数）建筑开放公共空间的建

4.

2.

3.5筑面积1=k1x（）奖励建筑面积的功能一般与所处楼层建筑功能一致当建筑设计确有困难时，亦可与《土地使用权出让合同书》规定的主要功能相同2（）凡获得奖励建筑面积不再进行核增建筑面积计算场地公共开放空间的奖励建筑面积的计算3（）奖励建筑面积（场地开放公共空间的建筑面积奖励系数）场地开放公共空

4.

2.

3.6间的建筑面积1=k2x（）奖励建筑面积的功能应与首层建筑功能相一致，当建筑设计确有困难时，应与2《土地使用权出让合同书》规定的主要功能一致建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，须符合消防、环保、交通等方面的规

4.

2.

3.7定建设工程按本规定开辟的城市公共开放空间，在建设工程竣工验收后，必须向政府

4.

2.

3.8有关部门办理移交手续，交政府管理根据《土地使用权出让合同书》的规定，建设工程的土地使用权，归用地单位所有城市公共开放空间状况（包括基本功能与形态）的改变，须经城市规划行政主管部门批准建筑高度与层数计算建筑高度2005-10-20154500建筑高度指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度但下列

6.1情况不计入建筑控制高度屋顶突出物的高度在米以内，且其水平投影面积之和不超过该建筑物标准层建筑面

6.

1.19积的八分之一者实心女儿墙高度自墙顶往下小于米者；建筑物屋顶另加构架但不设围合外墙者，构架部分不计入高度

6.

1.

21.5出檐式平屋顶的建筑高度

6.

1.3具有出檐式平屋顶的建筑，其高度为自基地室外地坪起至檐口底面止

6.

1.4坡屋顶建筑高度坡屋顶建筑物当屋面坡度超过四十五度（含四十五度）时，建筑高度自基地室外地

6.

1.5坪至坡屋顶的的二分之一为止；当小于四十五度时，按条规定计算场地前道路标高与场地地坪高度不同的建筑高度

6.

1.9当场地前道路标高与场地地坪高度不同时，建筑物高度视下述不同情况分别计算

6.

1.6当进行景观和建筑物结构的规划控制时，建筑物高度仍以场地地坪标高为准计算；当进行消防扑救控制时，如路面标高高于场地地坪标高时，则以路面标高为准计算；当建筑物前后立面高度不同时，规划控制高度按建筑物的主出入口中的一面计算，而消防控制则按扑救登高一面计算建筑群高度限制建筑群高度限制指一组互相邻近的建筑物中最低与最高建筑物高度的幅度建筑群

6.

1.7限高指对其中最高建筑物的高度限制一栋建筑物有两个以上体量建筑组合的建筑高度一栋建筑物有两个以上体量的建筑组合，其建筑物高度以最高体量的高度计算；

6.

1.8特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列规定计算

6.

1.9薄壳结构与波浪形结构屋顶，建筑物高度自场地地坪至薄壳顶高或波顶高；屋面为球形拱顶，建筑物高度自场地地坪至拱顶最高处；

6.

1.

9.1半地下室高出地面的高度

6.

1.

9.2半地下室高出地面的高度为由散水边缘处的室外地坪标高至半地下室顶板

6.

1.10建筑层数计算建筑层数的计算，应按条的规定

6.2住宅顶层有套内两层的复式套型时，若两层之间为满铺楼板时仍按两层计算，

6.

2.

12.

1.16如为

6.

2.2部分楼板和部分上空时，按一层计算但对消防控制，仍按自然楼层数量计算建筑的内各层的层数排列室内设计标高为正负零的楼层，按排列称为一层（建筑设计文件中应按楼层

6.

2.3顺序标

6.

2.

3.1注建筑层数，不得将一层标注为首层或底层），第一层楼板以上称为二层，按此规则类推至建筑最高层数层高不大于米时不计层数室内设计标高正负零下面的一层，按排列称为地下一层，地下一层的楼板以

2.2下称为

6.

2.

3.2地下二层，按此规则类推建筑物地下室最低层数室内地面以上的各层之间如设有夹层（见），则该层不计入层数排列，但大型

6.

2.

3.

32.

3.1公共建筑内设有中庭者，四周的楼层仍按条的规定排列称呼当室内按楼梯休息平台的标高而设置不同标高的楼层时则为错层，其错层的

6.

2.

3.1建筑层

6.

2.

3.4数，以标高为正负零的楼层（一层）为标准，第二层楼面标高以下的各层建筑层数为一层（不同标高的楼层应分别注明标高），层数的标注方法按此规则类推建筑物内电梯层排序建筑物内电梯的楼层排序，应一律遵照的排列

6.

2.4建筑面积计算建筑面积计算的一般规定

6.

2.3层高超过米的楼层均应计算建筑面积，层高不超过米的建筑楼层不计2005-10-

201543003.1算建

3.

1.

12.

22.2筑面积单层建筑物，不论其层高如何均按一层计算建筑面积；穿过建筑物的通道及建筑

3.

1.2物内的门厅、大厅不论其高度如何均按一层计算建筑面积建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工

3.

1.3图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸计算全部建筑面积的范围单层建筑物内设有部分楼层者，层高超过米应计算建筑面积；高低连跨的

3.2单

3.

2.

12.2层建筑物，需分别计算建筑面积时，应以结构外的边线为界整栋建筑物建筑面积，按各层建筑面积之和计算；其一层及各层建筑面积均按外

3.

2.2墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算建筑物外外墙的部位，按结构（柱）外围水平投影面积计算当外墙为非垂直墙面时，按离地、楼面以上米处的外墙或结构外围水平投影

3.

2.

2.

1.

3.

2.

2.2面积计算

2.0突出建筑物主体结构或外墙的玻璃幕墙、金属板幕墙或组合幕墙，均按幕墙的框

3.

2.

2.3架外围水平投影面积计算为方便起见框架突出主体结构或外墙一律按毫米计算150地下室、半地下室及相应的对外出入口建筑面积，按其中口外墙（不包括采光井

3.

2.

3、防水层及保护墙）外围水平投影面积计算建于坡地的建筑物利用吊脚空间设置架空层或深基础地下空间加以利用时，.其层

3.

2.4高超过米，按围护结构外围水平投影面积计算建筑物门厅、大厅内设有回廊时，其层高超过米以上的的按其上口外围水

2.2平投

3.

2.

5.

2.2影面积计算室内楼梯间、电梯井、提物井、管道井、垃圾道、烟道等均按建筑物的自然层计算建筑面积

3.

2.6利用坡屋顶内空间，屋面板底距楼面楼面净高超过米部分的空间，计算该部分

3.

2.

72.0的全部建筑面积屋面顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构的外围水平投

3.

2.8影面积计算设有结构层的书库、立体仓库、立体车库按结构层计算建筑面积，没有结构层书

3.

2.9库按承重书架层计算建筑面积有围墙结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影水平投影面积计算

3.

2.10骑楼及有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台按柱外围水平投影面积计算建筑物及外有围护结构的门斗、眺望间、观望电梯间、橱窗、桃廊、走廊等，按

3.

2.11其围护结构外围水平投影面积计算

3.

2.12建筑物外有柱和顶盖的走廊、檐廊，按柱外围水平投影面积计算建筑面积室外楼梯（不论有无围护结构）按自然层投影面积之和计算建筑面积

3.

2.

133.

2.14封闭的阳台、挑廊、按其围护结构外围水平投影面积计算计算一半建筑面积范围

3.

2.15建筑物外的有盖无柱的外走廊、檐廊、按顶盖水平投影面积一半计算

3.3建筑物间有顶盖的无柱架空通廊，按其顶盖水平投影面积的一半计算

3.

3.1有独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一

3.

3.2半

3.

3.3计算未封闭的阳台、柱廊、按其水平投影面积一半计算不计算建筑面积的范围

3.

3.4突出房屋外墙的构件、配件、艺术装饰、附墙柱、垛、勒脚、台阶、挑檐、悬挑

3.4雨蓬、墙面抹灰、镶贴块材、装饰面

3.

4.1两建筑物间无上盖的架空通廊用于检修、消防扑救用的室外爬梯

3.

4.2建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱、花架、露台、天面的花园、泳池等

3.

4.3构筑物、如独立的烟囱、水塔、水池、油（水）罐、气柜、栈桥、地下人防干、

3.

4.4支线等

3.

4.5舞台上及后台的悬挂幕布、布景天桥、挑台建筑物的变形缝，沉降缝，缝的两边室内不相通的，则变形缝、沉降缝不计算

3.

4.6建

3.

4.7筑面积突出外墙的凸窗，进深不大于米高度不大于米，且窗台高度不小于米

3.

4.

80.

62.

20.4坡屋顶内的空间，净高不超过米部分的建筑面积公用建筑面积的计算范围

3.

4.

92.0公用建筑面积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积

3.5应分摊公用建筑面积地面以上的设备用房、套（单元）门以外的室内、外公用楼梯、电梯、内外廊、

3.

5.

13.

5.

1.1门厅、过道、消防控制室、为整栋建筑服务的值班警卫室、建筑物内公用的垃圾房、垃圾井道、管道井，突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间等地面以上层高超过米的设备层；本规定核减建筑面积中的公用建筑面积

3.

5.

1.

22.2不分摊公用建筑面积

3.

5.

1.

34.

2.2地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积

3.

5.2层高超过米的避难层中用作消防避难的建筑面积及转换层的建筑面积；

3.

5.

2.1符合条核增建筑面积要求的特定用途的建筑面积；

3.

5.

2.

22.2符合条奖励建筑面积要求的特定用途的建筑面积；

3.

5.

2.

34.

2.1多栋建筑物共用的设备用房

3.

5.

2.

44.

2.3公用建筑面积的分摊原则及方法

3.

5.

2.5公用建筑面积的分摊，应以栋为单位进行非本栋的公用建筑面积不在本栋分

3.6摊

3.

6.1，本栋公用建筑面积不分摊到别栋产权各方有合法建筑面积分割文件或协议的，按其文件或协议进行分摊计算，无

3.

6.2建筑面积分割文件或协议的，按套（单元）内建筑面积比例进行分摊计算一栋建筑物具有多个产权人时，须先求出整栋房屋的公用建筑面积分摊系数，再

3.

6.3按栋内的各套（单元）内建筑面积比例分摊多功能综合楼，按其服务功能进行公用建筑面积分摊须分别求出整栋房屋和栋

3.

6.5内不同功能区的公用建筑面积分摊系数，再按栋内各功能区内各套（单元）内建筑面积比例分摊多功能综合楼中，仅服务于某一功能区的公用建筑面积（电梯间、楼梯间除外（应在该功能区内进行分摊；该功能区以外仅为该功能服务的电梯间、楼梯间，若通过其他功能区的楼层，则该部分的公用建筑面积按该功能区与其他功能区建筑面积的比例进行分摊各套（单元）应分摊的公用建筑面积各套（单元）内建筑面积公用建筑面积分摊系数=x公用建筑面积分摊后，不划分各产权人在公用建筑面积上的产权界建筑面积的测算精度要求和计量单位

3.

6.6房屋建筑面积测算中误差按下式计算

3.7（）

3.

7.1注指开二次方mp≤±

0.02x∠p+

0.001xp公式中为建筑面积中误差，为建筑面积值，单位为平方米误差极限为“∠p”pmp p建筑面积以平方米为计量单位，所有面积计算过程中保留到小数点后位面2mp积计

3.

7.23算结果保留至小数点后位公用建筑面积分摊系数保留至小数点后位以上2其他

3.

7.35建筑面积计算过程如遇上述以外情况，可参照本规定精神办理

3.8建筑覆盖率（建筑密度）

3.

8.1建筑覆盖率的计算2005-10-20154500在建设场地范围内所有建筑物基底面积之和

5.1建筑覆盖率建设用地面积=————————————————————————计算建筑覆盖率以建筑物基底面积为准当半地下室在室外地面以上部分不超过米，半下室的建筑面积大于一层建筑面积时，多出的部分不计入建筑覆盖

5.

1.1率，仍以一层

1.5建筑面积为准地下车库存的引道，不计入建筑覆盖率各类建筑名词居住建筑供人们日常居住生活使用的建筑

5.

1.2物包括2005-10-

201550002.2住宅供家庭居住使用的建筑物住宅应按套型设计，每套必须是独门独户

2.

2.

1.1，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等住宅的层数划分应符合《住宅设计规范》的规定别墅一般指供短期住宿、休养、游憩、娱乐的独家低层住宅，多建于城市gbj96-86郊外风景优美处，有宽敞的室外空间在深圳市范围内指带有独立庭院的独立

2.

2.

1.2式或并联式的低层住宅别墅区建筑容积率一般小于宿舍供学生或单身职工集体居住右不配置独立厨房的建筑物宿舍一般应

0.

42.

2.

1.3与某一主体项目配套建设公寓供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物在深圳市公寓具有以下规定

2.

2.

1.4（）公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；（）根据深圳市人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；1（）根据公寓的使用要求，每套公寓的建筑面积一般在下列范围内；多层2平方米，中高层平方米，高层平方米；3（）公寓应充分考虑社会化服务的要求所谓酒店式公寓即按酒店模式管455055理的公寓4居住区配套设施建筑经城市规划行政主管部门确定须在居住区内配套设置的建筑物，包括中小学、托儿园、肉菜市场、居委会、厕所、垃圾站等

2.

2.

1.5商业建筑供人们从事各类经营活动的建筑物包括各类日常用品和生产资料等的零售商店、商场、批发市场

2.

2.2金融、证券等行业的交易场所及供经营管理业务活动的商务办公楼

2.

2.

2.1各类服务业建筑，包括旅馆（含宾馆、酒店、招待所等）、餐馆（含中西餐

2.

2.

2.2厅、饮食店、酒吧等）、文化娱乐设施（如卡拉歌舞厅等）、会所（亦称会

2.

2.

2.3员俱乐部，为会员提供休憩、饮食、聚会、文化娱乐和体育活动等的场所）等ok公共建筑为公众提供社会服务的建筑物包括

2.

2.3政府机关、各党派团体、人大、政协、法院、检察院等部门的办公建筑新闻出版、图书展览、广播电视、邮政电信、影剧院、文芳团体以及体育、

2.

2.

3.

12.

2.

3.2医疗卫生、教育科技、宗教、社会福利等的建筑物机场、铁路、公路、港口等提供城市对外交通运输功能的主体建筑物工业建筑供人们从事工业生产的建筑物包括

2.

2.

3.3工业厂房可分为通用工业古物房和特殊工业厂方

2.

2.4高新技术产业建筑供从事高新技术研究、产品并开发以及高新技术产品生

2.

2.

4.1产的建筑

2.

2.

4.2工业区配套设施建筑城市规划行政主管部门确定须在工业区内配套设置的建筑物，包括宿舍、食堂、管理楼、垃圾站、变电所、煤气调压站等

2.

2.

4.3仓储建筑包括普通仓库、特殊仓库、冷库、危险品仓库、保税区仓库等市政公用设施建筑，包括

2.

2.5水、电、燃气等供应设施建筑，如供水厂，泵站、泵房调压站、变电站、变

2.

2.6电所、储气站等

2.

2.

6.1公共交通、出租汽车、轻轨、地铁等附属建筑邮政、电信、电话等的技术机楼

2.

2.

6.2污水处理厂、垃圾收集站、垃圾填埋场、垃圾焚烧发电厂及污水泵站等环境

2.

2.

6.3卫生设施建筑

2.

2.

6.4其他如殡仪馆、房屋维修站等综合楼指由两种及两种以上用途组成的建筑

2.

2.

6.5其他名词

2.

2.7夹层在一个楼层内，局部增设的楼层

2.3裙楼指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过米标准层指建筑

2.

3.1的内主要使用功能与幸而布置相同的各楼层

2.

3.

2242.

3.3设备层指专用于布置机电设备等的楼层结构转换建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与

2.

3.4层采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层

2.

3.5“避难层高层建筑中用作消防避难层幕墙突出于建筑主体结构以外的成片围护结构，一般按材质分为玻璃幕墙

2.

3.

62.

3.

7、金属板幕墙及玻璃幕墙、金属板组合幕墙和干挂石材幕墙等名词解释建筑容量名词2005-10-20154200用地面积经城市规划行政主管部门规定的用地范围内的土地面积建设

2.1用地面积经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积

2.

1.

12.

1.2建筑面积指建筑物外墙或结构外围水平投影响面积总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各

2.

1.3层建筑面积之总和

2.

1.4套内使用面积指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积使用面积的计算，应符合下列规定

2.

1.5室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层，按复合层内皮尺寸计算；

2.

1.

5.1烟囱、通凤道、各种管道竖井等均不计入使用面积非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入

2.

1.

5.2使用面积；

2.

1.

5.3住宅使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等

2.

1.

5.4套内使用面积系数房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用建筑面积的比率（）

2.

1.

5.5套（元）内使用面积系数套（单元）内使用面积%=套（单元）内建筑面积按规定应分摊公用建筑面积————————————————————————套（单元）内建筑面积房屋按套（单元）计算的建筑面积，为套（单元）+门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积

2.

1.7公用建筑面积建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积

2.

1.8建筑物基底面积指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面

2.

1.9积建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（）

2.

1.10建筑容积率在建设用地范畴围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与%建

2.

1.11设用地面积的比值绿地率建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（）绿地

2.

1.12%面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化绿化覆盖率建设用地范围内全部绿化种植的水平投影响面积之和与建设用地

2.

1.13面积的比率（）地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高者%半地下室房间室内地面低于室外地面的高度等于或超过该房间净高且

2.

1.141/2不超

2.

1.151/3过者建筑层数层高大于来的楼板结构分层层数，但不包括条规定1/2不计

2.

1.1622611入建筑高度的层数层高相邻楼层楼（地）面板之间的垂直距离楼层净高楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离

2.

1.17建筑高度自建筑物散水外缘处的室外地坪室建筑物最高部分的垂直高度，

2.

1.18具

2.

1.19体计算方法详见公共开放空间建设用地范围内建筑物内部或外部开辟出全天开放供公众使61用的

2.

1.20室外场地空间公共开放空间应与建设用地周围的城市空间密切联系成有机的整体公共开放空间必须符合《标准与准则》中的相关条款第三篇建筑容积率调整面积方法（模版）建筑容积率调整面积方法为切实加强城市建设项目审批管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、省政府《关于进一步加强城乡规划工作的意见》（政发号）等法律、法规的规定，现就建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认工作提出如下管理办法〔2006〕40

一、适用范围本办法适用于县范围内建设项目建筑容积率调整及建筑面积确认的处理

二、建设项目建筑容积率调整的处理

（一）一切建设项目均应严格执行城市规划，项目开发建设单位必须认真履行土地出让合同，按照合同中约定的建筑用途和容积率进行设计和建设，不得擅自改变用途或变相超容积率建设凡不按照约定用途建设，或未经项目审批单位和建设（规划）行政主管部门批准而超容积率建设的超建筑面积部分，均为违法建筑

（二）县规划与建设局在组织项目方案设计及施工图设计审查时，应对建设项目按规划控制性指标、项目立项文件、初步设计批复及国土资源局供地合同等文件进行严格审查，并应要求施工图审查单位对建筑面积进行严格审查

（三）经县规划与建设局审查，对建设项目建筑容积率超过规划控制性指标及县发改委、国土资源局等有关文件、合同规定的，分别按以下程序处理工业性项目（包括工业、仓储）工业项目以项目总建筑面积为基数，超出面积在项目总建筑面积以内的，由县

1.规划与建设局核准后直接办理，项目不再重新立项；超出面积在项目总建筑面积10%以上的，由县经贸委重新立项备案后，再由县规划与建设局办理相关手续办理完毕后，企业应将有关资料报县国土资源局备案10%工业性项目内的行政办公和生活服务等配套设施用地按省人民政府《关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知》（浙政发号）严格控制公共事业性项目（包括政府投资行政事业办公楼、体育、医疗、教育用房和经济适〔2004〕37用房等）

2.严格按县发改委立项文件及初步设计批复的建筑容积率建设，建筑容积率确需调整的，由县发改委批准（核准、备案）后，方可调整，并按建设项目审批程序办理相关手续经营性项目经营性项目建设严格执行项目规划控制性指标及县发改委、国土资源局有关文件要

3.求部分项目在土地出让后，因区块规划条件的变化或项目方案设计中的技术因素，不改变具体建设用途但确需少量超容积率建设的，在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市安全、城市生态，确保建筑密度、绿地率两项指标严格控制的前提下，应根据以下程序进行容积率调整“”（）建设单位或个人向县规划与建设局提出书面申请并说明调整的理由（附容积率调整后的规划设计方案）；1（）县规划与建设局组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；（）在本地的主要媒体上进行公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时应2组织听证；（）经专家论证、征求利害关系人的意见后，县规划与建设局应依法提出3容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报县人民政府批准；4（）经县人民政府批准后，县规划与建设局应及时将依法变更后的规划条件抄告县发改委、国土资源局备案；5（）建设单位或个人应根据变更后的容积率到县发改委调整项目立项内容、到国土资源局办理相关土地出让收入补交等手续后再到县规划与建设局办理相关规划建设6审批手续

三、土地出让金的补缴

（一）工业性项目工业性项目超建筑容积率建设的，由县规划与建设局确认设计方案并经县经贸委批准后，以书面形式告知县国土资源局，由县国土资源局办理相关用地手续，并签订土地出让补充合同，土地出让金可以免缴

（二）公共事业性项目公共事业性项目超建筑容积率建设的，由县发改委会同有关部门确认后重新发文，再由县国土资源局按照其项目土地供地方式办理有关用地手续

（三）经营性项目凡经营性项目实际容积率超过土地出让合同约定容积率的，均须补缴土地出让金土地出让金的补缴标准为凡土地出让合同对超容积率的土地出让金补缴标准有约定的，按合同约定的补缴标准补缴

1.凡土地出让合同对超容积率的土地出让金补缴标准没有约定的，其超容积率部分建筑面积，以现行市场评估价补缴

2.因城市规划需要调整方案而超容积率的，其超容积率部分建筑面积，以现行市场100%评估价补缴

3.

四、建设项目建筑面积的确认80%

（一）严格执行建筑面积计算口径标准建筑面积的计算口径统一执行中华人民共和国国家标准（房产测量规范）（）、建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房号）和省建设厅《省关于贯彻执行的若干规定》（浙建房gb/t

17986.1-2000号）的有关规定〔2002〕74

（二）严格控制建筑面积的合理误差〔2001〕130建设项目建筑面积误差是指县规划与建设局审核发放《建设工程规划许可证》时计算确定的面积与建设项目竣工后的实测建筑面积之间的差距总建筑面积的合理误差标准为建设项目总建筑面积在平方米以内（含平方米）的，合理误差为；平方米（含平方米）的，合理误差为；平方米10001000（含平方米）的，合理误差为；平方米以上的合理误差为总建5%1000-500050003%5000-10000筑面积合理误差按累进计算，且合理误差总面积不得超过平方米100002%100001%

五、加强对违规行为的处理500

（一）县规划与建设局应加强对设计单位和施工图审查单位的监督管理，对违反有关法律、法规和规范的行为，要严格按照有关法律法规进行处罚

（二）本办法施行后所有的经营性用地建设项目对实测面积超出规划批准建筑面积（含经依法批准增加的建筑面积）的超出面积部分严重影响城乡规划实施的，要依法予以拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价的罚款

1.对实测建筑面积超出规划批准建筑面积（含经依法批准增加的建筑面积）在合理误10%差范围内的部分（）总建筑规模未超出规划容积率要求，予以规划认可；

2.（）总建筑规模超出规划容积率要求，按相关规定补缴城市基础设施配套费及土地1出让金后，予以规划认可2对实测建筑面积超出规划批准建筑面积（含经依法批准增加的建筑面积）在合理误差范围外的部分（）总建筑规模未超出规划容积率要求，应按照《省城乡规划条例》

3.中有关条款进行处罚后予以规划认可；（）总建筑规模超出规划容积率要求，应按照1《省城乡规划条例》中有关条款进行处罚，并补缴城市基础设施配套费，同时应按竣2工时的市场评估价加倍补交土地出让金后予以规划认可

六、其他事项第四篇天津市建设用地容积率调整管理规定天津市建设用地容积率调整管理规定规法字号第一条为进一步规范和加强本市城市建设用地容积率调整的规划管理，维护规划的〔2011〕28权威性和严肃性，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《天津市城乡规划条例》等法律法规和住建部、监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》等文件要求，结合本市实际，制定本规定第二条本规定适用于本市行政区域内，国有土地使用权出让后建设用地容积率调整的规划管理、土地管理以及相关的监督检查工作第三条规划、土地、建设、监察等主管部门按照各自职责，做好相关工作第四条建设单位或者个人应当严格按照规划主管部门提出的规划条件中所确定的容积率进行建设，任何单位或者个人无权擅自调整建设用地容积率第五条国有土地使用权出让后，原则上不得调整建设用地容积率有下列情形的，建设单位或者个人可以申请调整建设用地容积率

（一）因经济社会发展、城乡规划修改、国家及本市政策变化等原因，造成地块开发建设条件发生客观变化的；

（二）因公益性公共设施、城市基础设施、重大项目建设等原因，导致地块的建设条件发生变化的；

（三）在紫线范围内，因恢复建设已灭失的老建筑或者经专家委员会论证提出特殊要求的；

（四）法律、法规、规章或者国家及本市政策等规定的其他情形申请调整建设用地容积率，不得影响国家利益和社会公众合法权益第六条建设用地容积率调整涉及控制性详细规划修改的，按照《中华人民共和国城乡规划法》和《天津市城乡规划条例》关于控制性详细规划修改的有关规定办理建设用地容积率调整涉及细分导则修改的，按照本市的相关规定办理第七条在符合控制性详细规划和细分导则的情况下，调整建设用地容积率按照下列程序办理

（一）中心城区和环城四区范围的，由建设单位或者个人向市规划主管部门提出申请；其他地区的，由建设单位或者个人向所在地区、县规划主管部门提出申请申请材料要说明调整理由，并附具体调整方案

（二）规划主管部门应当从建立的专家库中随机抽调专家，会同建设、国土房管等相关部门，对调整的必要性和调整方案的合理性进行论证，提出专家论证意见；不同意的，书面通知建设单位或者个人

（三）经专家论证可行的，规划主管部门应当在官方网站公示，并采取多种形式征求利害关系人的意见；必要时，可以组织听证

（四）经论证、征求利害关系人意见后，规划主管部门依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报同级人民政府批准

（五）经同级人民政府批准后，规划主管部门应当正式函告建设单位或者个人，并及时将依法变更的容积率调整情况抄告土地、建设行政主管部门

（六）土地主管部门应当将有关变更情况公示天在公示期内如无竞买申请的，重新签订土地使用权出让合同或者签订补充合同，相应调整土地使用权出让金，建设20行政主管部门同步调整配套费收费面积及金额；如有竞买申请的，应当重新进行公开出让第八条建设用地容积率调整后，建设单位或者个人应当持有关批准文件，向规划、土地、建设等主管部门申请办理相关许可审批或变更手续第九条规划主管部门应当及时公布经依法批准的容积率调整情况，接受社会监督第十条调整容积率的相关批准文件、调整理由以及论证意见、公示（听证）材料等应当按照城建档案管理的有关规定，及时移交备查第十一条超容积率建设行为未经处理的，规划主管部门应当对违规工程进行查处，并不得为其继续办理后续规划手续相关处罚结果函告建设部门第十二条违规调整建设用地容积率，由上级城乡规划主管部门或者同级政府撤销其相关规划许可审批第十三条对违反规定和法定程序调整建设用地容积率以及在规划管理中玩忽职守、权钱交易等违法违纪行为，监察部门按照有关规定追究相关人员责任第十四条本规定自年月日起施行天津市规划局201131天津市城乡建设和交通委员会二一一年一月十四日签发签发天津市国土资源和房屋管理局○天津市监察局第五篇国土资源部关于调整容积率的文件山西省国土资源厅你厅关于房地产用地调整容积率后如何补缴地价款有关问题的请示收悉，经研究，函复如下为加强房地产市场宏观调控，进一步规范房地产用地管理，国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发号）中明确规定坚决制止擅自调整容积率行为经依法批准调整容积率的，〔2010〕204“市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款征收应补缴的土地出让价款，应严格遵循地价评估、集体决策程序，以原出让方同意调整容积率的日期为评估期日，参照市场价格水平，优先采用市场”比较法、假设开发法等评估方法，评估测算新旧容积率规划条件下的土地市场楼面地价，并择高作为补缴土地出让价款的标准评估应遵循《城镇土地估价规程》（－），可以由政府委托具备土地评估资质的机构进行土地市场楼面地价应评估测算以下内容后择高确定评估期日新容积率规划条件下gb/t185082001的楼面地价，评估期日原容积率规划条件下的楼面地价，原出让时楼面地价期日修正到评估期日的修正值核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准核定楼面地价时不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替因调低容积率造成地价增值的，补交土地出让价款可按评估期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确认。