《房地产投资信托基金操作》课件

房地产投资信托基金（）操作实务REITs课程目标与学习期望了解的基本概分析的投资优掌握的投资分了解的交易策REITs REITs REITs REITs念势和风险因素析方法略和风险管理掌握REITs的定义、分类、识别REITs投资的潜在收益学会运用基本面分析、技特征和运作机制和风险，并学会评估投资术分析和量化分析方法对价值REITs进行评估的基本概念REITsREITs是一种投资于房地产的证REITs由多位投资者共同投资，通12券，类似于共同基金过发行基金份额募集资金，购买或持有房地产资产的发展历史REITs年19601美国政府颁布《房地产投资信托基金法》，REITs诞生年代19702REITs市场开始快速发展，成为重要的房地产投资工具年代19803REITs的投资范围不断扩大，包括住宅、商业、工业等多种类型年代19904REITs的交易市场日益成熟，成为全球重要的金融市场之一年代20005REITs的创新发展，出现各种类型和结构的REITs产品全球市场概况REITs全球REITs市场规模持续增长，其中北美市场规模最大，欧洲和亚太市场紧随其后REITs在全球房地产投资中扮演着越来越重要的角色，成为机构投资者和个人投资者配置资产的重要选择中国市场发展现状REITs起步阶段政策支持潜力巨大中国REITs市场起步较晚，2020年首批政府出台一系列政策措施，支持REITs中国拥有庞大的房地产市场和基础设施REITs试点项目发行，标志着中国REITs市场发展，包括税收优惠、发行便利建设需求，REITs市场具有巨大发展潜市场正式开启等力的主要类型REITs权益型抵押型REITsREITs直接持有房地产资产，通过通过发行债券，将房地产资出租或出售资产获得收益产抵押给投资者，获得资金用于投资其他项目混合型REITs结合权益型和抵押型REITs的特征，同时持有房地产资产和发行债券权益型详解REITs投资特点收益来源风险分析直接持有房地产资产，拥有资产的所主要通过出租或出售房地产资产获得面临房地产市场波动、租赁风险、运有权，能够享受资产增值收益租金收入或资本利得营风险等抵押型详解REITs投资特点收益来源风险分析通过发行债券，将房地产资产抵押给主要通过支付固定利息给债券持有人面临房地产市场下跌、借款人违约、投资者，获得资金用于投资其他项获得收益利息支付风险等目混合型详解REITs投资特点收益来源风险分析结合权益型和抵押型REITs的特征，同通过出租或出售房地产资产获得租金面临房地产市场波动、租赁风险、运时持有房地产资产和发行债券收入或资本利得，同时支付固定利息营风险、借款人违约、利息支付风险给债券持有人等的基本特征REITs投资性透明度分散化REITs是一种投资工REITs必须定期披露财REITs投资于多个房地具，用于投资房地产资务信息，保证投资者对产项目，降低单一资产产资产状况的了解风险流动性REITs可以在交易市场上交易，投资者可以随时买入或卖出的投资优势REITs收益稳定风险分散12REITs可以提供稳定的租金收入，为投资者带来持续的现REITs投资于多个房地产项目，分散了投资风险金流专业管理流动性高34REITs由专业的管理团队进行管理，降低投资者的管理成REITs可以在交易市场上交易，投资者可以随时买入或卖本出的风险因素REITs市场风险房地产市场波动，可能导致REITs的价值下降利率风险利率上升，可能导致REITs的融资成本增加，影响收益率租赁风险租户违约，可能导致REITs的租金收入减少运营风险房地产资产的管理不善，可能导致REITs的收益下降的监管框架REITs发行监管监管机构对REITs的发行进行审核，确保其符合法律法规要求信息披露监管监管机构要求REITs定期披露财务信息，保证投资者对资产状况的了解交易监管监管机构对REITs的交易活动进行监管，维护交易公平公正投资者保护监管机构制定相应的制度，保护REITs投资者的合法权益中国试点政策解读REITs试点范围税收优惠发行机制监管制度首批试点项目主要集中于政府对REITs的收益分配、REITs的发行采用公募方建立了REITs的监管制度，基础设施领域，如收费公转让等环节给予税收优式，通过证券交易所进行规范REITs的运作和管理路、物流仓储等惠，吸引投资者参与交易的组织架构REITs基金份额持有人1REITs的最终受益者，享有资产收益和资本利得管理人2负责REITs的日常运营和管理，包括资产管理、投资决策、财务管理等发起人3负责REITs的设立和项目开发，并提供初始资金托管人4负责REITs的资产保管和资金管理，确保资产安全和资金使用合规特殊目的载体（）SPV5REITs的资产持有主体，负责具体的资产运营和管理发起人与管理人的角色发起人管理人负责REITs的设立和项目开发，通常是房地产开发商或资产负责REITs的日常运营和管理，通常是专业的资产管理公所有者司托管人的职责与要求资产保管资金管理12负责REITs资产的安全保管，负责REITs资金的管理，确保防止资产流失或损毁资金使用合规，并定期进行财务核查信息披露3负责REITs信息的披露，确保投资者及时了解资产状况和运营情况特殊目的载体（）的SPV设立注册设立按照相关法律法规，注册设立特殊目的载体（SPV）资产注入将房地产资产注入SPV，使其成为SPV的资产持有主体债务融资SPV通过发行债券等方式进行融资，获得资金用于项目开发或收购基金份额持有人权益收益分配权享有REITs的租金收入和资本利得的分配权信息知情权有权获得REITs的财务信息和运营信息投票权有权参与REITs的重要决策事项的投票退出权有权在交易市场上出售REITs份额，实现投资退出的运作机制REITs资产收购资产筛选收购符合标准的房地产资产，并将其2筛选优质房地产资产，进行投资决注入SPV1策资产运营对房地产资产进行管理和运营，产3生租金收入或资本利得持续管理5收益分配对REITs进行持续管理和运营，确保其长期稳定发展4将REITs的收益分配给基金份额持有人资产筛选与尽职调查投资目标市场分析资产评估法律尽职调查根据投资者的风险偏好和对房地产市场进行分析，对房地产资产进行评估，对房地产资产的产权、租投资目标，筛选符合投资了解市场供需情况、租金确定其价值和投资回报赁合同等进行法律审查，标准的资产水平等率确保资产合法合规资产估值方法成本法市场比较法12根据房地产资产的重建成本，通过比较同类房地产资产的市进行估值场价格，进行估值收益资本化法3根据房地产资产的未来收益，折算其现值，进行估值收购定价策略议价策略付款方式交易结构根据资产评估结果，与卖方进行谈判，根据REITs的资金状况，选择合适的付设计合理的交易结构，确保收购交易的争取最佳的收购价格款方式，如现金支付、分期付款等顺利完成财务模型构建收入预测1根据房地产资产的租赁情况和市场预期，预测未来的租金收入支出预测2预测房地产资产的运营成本、维护成本、管理成本等现金流预测3根据收入预测和支出预测，预测未来的现金流投资回报率计算4根据现金流预测，计算REITs的投资回报率现金流测算12经营现金流投资现金流主要指REITs从房地产资产运营中产主要指REITs用于资产收购、开发、生的现金流维护等方面的现金流3融资现金流主要指REITs通过发行债券、股票等方式获得的现金流投资回报分析净现值分析内部收益率分析投资回报率分析计算REITs的投资项目的净现值，评估计算REITs的投资项目的内部收益率，计算REITs的投资项目的投资回报率，其盈利能力衡量其回报率评估其收益率的上市流程REITs项目申报1REITs发起人向监管机构提交项目申报材料，进行资格审核信息披露2REITs发行人公开披露发行文件，接受投资者认购发行定价3确定REITs的初始发行价格，并进行公开发行上市交易4REITs在证券交易所上市交易，投资者可以在市场上买卖REITs份额发行定价机制资产估值收益率水平市场供求123根据REITs的资产价值和市场预根据REITs的预期收益率和市场利根据REITs的市场供求情况，调整期，确定REITs的估值率水平，确定REITs的发行价格发行价格，以吸引投资者认购信息披露要求财务信息运营信息REITs必须定期披露财务报表、REITs必须披露房地产资产的运资产负债表、利润表等营情况、租赁情况等信息风险提示REITs必须对投资者的风险进行提示，包括市场风险、利率风险等持续合规管理法律法规合规REITs的运营和管理必须遵守相关法律法规的要求内部控制制度建立健全的内部控制制度，规范REITs的运作流程风险管理体系建立完善的风险管理体系，识别和控制REITs的各种风险信息披露制度严格执行信息披露制度，及时准确地向投资者披露信息的投资分析REITs技术分析2分析REITs的股价走势、交易量、技术指标等基本面分析1分析REITs的资产质量、财务状况、管理能力等因素量化分析运用量化模型，分析REITs的投资价3值和风险基本面分析方法资产质量财务状况管理能力评估REITs所持有房地产资产的类型、分析REITs的盈利能力、资产负债率、评估REITs的管理团队的经验、能力和位置、租金水平等现金流等财务指标业绩技术分析指标移动平均线相对强弱指标（）RSI12观察REITs的股价走势，判断判断REITs的超买和超卖情趋势和支撑阻力位况，寻找投资机会指标MACD3分析REITs的股价动量，识别买卖信号量化分析模型数据分析模型构建将历史数据输入模型，分析REITs的投资因子筛选根据因子筛选结果，构建量化分析模型价值和风险选择影响REITs价格的因素，例如租金收益率、空置率等投资组合管理资产配置投资策略风险控制定期调整根据投资者的风险偏好和投选择合适的投资策略，例如设置止损点和止盈点，控制定期对投资组合进行调整，资目标，确定REITs在投资组价值投资、成长投资、波动投资风险以适应市场变化合中的比例率套利等风险控制措施多元化投资投资于多个REITs项目，分散投资风险止损机制设置止损点，在REITs价格下跌到一定程度时及时止损杠杆控制谨慎使用杠杆，避免过度借贷，增加投资风险定期评估定期评估REITs的投资价值和风险，及时调整投资策略的税务处理REITs收益分配1REITs的租金收入和资本利得分配给基金份额持有人，需要缴纳个人所得税转让收益2投资者出售REITs份额，需要缴纳资本利得税税收优惠3政府对REITs的投资收益给予一定的税收优惠政策，鼓励投资者参与税收优惠政策免征企业所得税个人所得税减免增值税优惠REITs本身免征企业所得税，降低了投投资者获得的REITs收益分配，可享受REITs在资产转让环节，可以享受增值资成本个人所得税减免政策税优惠政策税务筹划策略合理避税利用优惠政策12根据税收政策，选择合适充分利用税收优惠政策，的投资结构和交易方式，最大程度地降低税收成降低税收负担本专业咨询3咨询专业税务机构，制定科学的税务筹划方案的财务报告REITs资产负债表利润表现金流量表反映REITs在特定日期的资产、负债和反映REITs在特定期间的经营成果，包反映REITs在特定期间的现金流入和流所有者权益状况括收入、成本、利润等出情况关键财务指标租金收益率衡量REITs资产的收益能力，越高越好空置率反映REITs资产的出租情况，越低越好资产负债率反映REITs的财务风险，越低越好现金流比率衡量REITs的偿债能力，越高越好业绩评估标准收益率评估REITs的投资回报率，衡量其盈利能力风险控制评估REITs的风险管理水平，衡量其稳定性合规管理评估REITs的运营和管理是否符合法律法规的要求投资者回报评估REITs为投资者带来的收益和回报的估值方法REITs市场比较法2通过比较同类REITs的市场价格，进行估值净资产价值法1根据REITs的资产价值，进行估值收益资本化法根据REITs的预期收益，折算其现3值，进行估值净资产价值法计算方法适用范围优缺点将REITs的资产减去负债，得到净资产适用于REITs的资产价值较为稳定，且优点简单易懂、比较客观；缺点价值能够准确评估的场合缺乏市场预期，可能低估REITs的价值市场比较法计算方法适用范围优缺点通过比较同类REITs的市场价格，估算适用于REITs的市场交易较为活跃，且优点反映市场预期，比较灵活；缺REITs的价值有可比的同类REITs的场合点可能受到市场情绪的影响，缺乏客观依据收益资本化法计算方法适用范围优缺点根据REITs的预期收益，折算其现值，适用于REITs的未来收益较为稳定，且优点考虑市场预期，比较客观；缺得到REITs的价值能够准确预测的场合点预测未来收益存在不确定性，可能存在偏差的交易策略REITs择时交易杠杆操作12根据市场分析和REITs估运用杠杆，放大投资收值，选择最佳的交易时益，但也可能放大投资风机，以获取最大收益险对冲策略3通过对冲策略，规避REITs的市场风险，降低投资损失择时交易技巧基本面分析根据REITs的基本面情况，寻找undervalued的REITs进行投资技术分析运用技术分析指标，识别REITs的买入和卖出信号市场情绪关注市场情绪变化，避免追涨杀跌止损策略设置止损点，控制投资风险杠杆操作策略借款融资保证金交易风险控制通过借款获得资金，放大投资收益以较少的资金控制较大的交易额，放杠杆操作存在放大风险的可能性，需大投资收益要谨慎控制杠杆率对冲策略运用卖空策略期权策略套利策略123通过卖空REITs，对冲市场下跌风利用期权工具，构建对冲组合，规利用REITs不同市场之间的价格差险避风险异，进行套利操作的风险管理REITs市场风险流动性风险主要指REITs的价值因市场波动而发生变化的风险主要指REITs难以在市场上快速变现的风险信用风险运营风险主要指REITs的租户或借款人无法偿还债务的风险主要指REITs的资产管理不善，导致收益下降的风险市场风险控制多元化投资止损机制市场分析投资于多个REITs项目，分散投资风设置止损点，在REITs价格下跌到一定密切关注市场变化，及时调整投资策险程度时及时止损略流动性风险管理现金储备资产配置12保持充足的现金储备，确保合理配置资产，避免过度集中REITs能够及时偿还债务投资于流动性较差的资产市场交易3积极参与市场交易，提升REITs的流动性信用风险防范租户筛选租赁合同抵押担保严格筛选租户，选择信誉良好的租户签订完善的租赁合同，明确租户的权利要求借款人提供抵押担保，降低借款人义务违约风险运营风险控制专业管理内部控制聘请专业的资产管理团队，负责建立健全的内部控制制度，规范REITs的运营和管理REITs的运营流程定期审计聘请独立审计机构，对REITs的财务信息进行审计投资案例分析REITs成功案例失败案例例如，美国某REITs公司投资于大型购物中心，通过合理的例如，某REITs公司投资于写字楼，由于市场变化导致租金资产管理和运营，取得了稳定的租金收入和资本利得下降，最终导致REITs的价值下跌成功案例剖析优质资产专业管理12投资于位置优越、出租率高的聘请专业的资产管理团队，负优质资产责REITs的运营和管理风险控制3建立完善的风险管理体系，有效控制投资风险失败案例警示市场风险没有及时识别和控制市场风险，导致投资损失管理缺陷资产管理不善，导致租金收入下降或资产贬值风险控制不足没有建立完善的风险控制体系，导致投资风险过高市场展望REITs随着中国REITs市场的不断发展，预计未来REITs市场将呈现以下趋势

1.市场规模将持续扩大，REITs产品类型将更加丰富

2.投资范围将更加多元化，涵盖基础设施、商业地产、住宅等多个领域

3.监管制度将更加完善，REITs的运作和管理将更加规范

4.投资者参与度将不断提高，REITs将成为重要的投资工具REITs的投资具有较高的收益潜力和风险控制能力，对于投资者来说，REITs将是投资组合中不可或缺的一部分。