ShoppingMall项目的开发与管理

项目的开发与管理Shopping Mall

一、的概念内涵shopping mall I购物中心〃一词译自英文日勺和根据字面勺意思也可以译成购物shopping mallshopping center,H林荫道〃或商业中心〃等中日勺指的是室内购物步行街，因步行街非常重视环shopping mall mall境设计，顾客在步行街上购物或漫步，如同在林荫道上同样轻松惬意，因此称之为林荫道一般状况下，和指日勺是同一种类型日勺商业物业，强shopping mallshopping centershopping mall调的是购物中心日勺建筑群设计中要有一条人文景观的步行商业街，一般则是一座主体shopping center式建筑物业相对而言，在美国比较常用，并且常指都市市区的购物中心，郊区区购物shopping mall I中心则多用来描述shopping center在实际应用中，购物中心在名称上还也许称为及等等marketplace,hall shoppingcity有关购物中心的定义，目前各国表述不尽相似，现以美国、日本为例（美国国际购物中心协会）早在年对购物中心的特性表述如下esc19601购物中心日勺规划设计、设置、经营管理都应在统一的I组织体系下运作；2适应管理的需要，物业产权规定统一归属，不可分割；

③尊重顾客的选择权，使其可以实现一次性满足的需要；

④拥有足够数量日勺停车场地；

⑤有更新地区或发明新商圈的奉献

⑤项目日勺招商管理控制:mall□招商人员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段都是有效的方式；□招商项目的质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目的目的市场定位的合作商；mallI口招商项目的风险控制，对故意向的合作商经营稳定性要进行一定日勺调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好的经营商作为合作伙伴，防止盲目招商带来的隐形风险；□招商项目的进度控制，项目筹办阶段招商工作有别于营业后的调整性招商，规定在有限的时间段mall内完毕所有招商项目的以上，才能顺利开张营业，因此，招商过程中须按照不一样类型的合作80%mall项目及时在限定期间段内明确合作关系

九、项目营运管理mall、开业前阶段管理11招商工作完毕，合作商装修完毕，mall项目即将迎来送往开门营业，在mall正式开业前，要充足做好开业宣传推广筹划工作；此阶段的宣传推广重点是面对广大消费者，要让商圈辐射范围内的大多数人懂得项目开业时间，在哪里，怎样抵达，有什么好东西，为何值得去等等问题，到达开门旺市的目mall啊，使合作商信心倍增，来光顾的顾客乘兴而来，开心而去，深入展开深度口碑宣传，带动其他消费人群，迅速成为地区消费热点2贯彻合作商商品进场、商品上柜工作，保证开业率到达百分之百，保证产生良好日勺第一印象3做好所有合作商员工、mall项目员工岗前消防、管理等培训工作，保证所有在mall项目工作的员工对项目的全面理解，做好服务与引导顾客工作mall4做好开业的组织工作，进行必要时模拟开业预演，防止多种突发性事件发生

⑥贯彻及各经营单位促销活动日勺各个环节，保证各项大型促销活动安全顺利进行mall

⑦检查项目设备设施、停车场、清洁卫生等后勤保障工作mall

⑧做好开业典礼活动的组织等工作、开业后营业管理2项目开业后，成千上万的顾客前来观光、购物，对项目的各项工作与否符合顾客所需会提出新mall mall的问题，项目管理者应及时汇总各类存在的局限性，分别安排各职能部门进行研究处理详细地mallI说，包括营业管理，营销推广管理，招商管理，物业管理等年美国出版的《零售辞典》则认为购物中心是一种由零售商店及其对应设施构成日勺商店群体1985作为一种整体进行开发和管理，一般包括一种或多种大型的关键商店，并有众多小商店围绕其中，有庞大的停车设施，其位置靠近马路，顾客购物来去便利〃年，日本购物中心协会对购物中心日勺定义是19741购物中心土地日勺获得与区位，应符合投资与经营的效益原则；2统一的商业形象下，以统•的经营政策进行营运；

③商店的配置要能充足满足顾客消费的选择权；

④有相邻勺而有以便勺停车场；H H

⑤无顾客层次限制；

⑥商店的设置面积与位置，由开发者统一规划；；

⑦拥有数个关键店的设计，并且关键店的面积约为总出租面积的1/2

⑧有能继续扩充的土地；

⑨是该地区各项活动的中心，大部分居民能以各项动机汇集根据上述表述和现代经济发达国家日勺现实状况，购物中心既是一种商业组织形式，又是一种零售业态，同步它还是商业地产集成发展日勺新模式目前在中国，它大多是有地产商投资开发、引入大型零售商租赁经营的商业地产项目I o

二、购物中心项目开发的程序购物中心的建设既属于商业地产范围，又是零售商业的一种经营业态，其项目口勺开发既要遵从商业经营运作的规律，又要兼顾商业地产的投资风险效益购物中心的商业地产是购物中心经营运作时物质载体，购物中心时成功运行是购物中心投资建设的主线目时；因此，购物中心日勺选址、建筑规模、构造设计、装修环境等均需要围绕有助于购物中心时不一样服务功能的实际需要进行展开购物中心项目的开发程序购物中心项目开发首先要对项目的可行性进行详尽的论证,论证的根据是对项目所在地的消费水平、消费构造、消费能力、竞争环境、都市规划、交通系统等进行详尽勺市场调研，以次确定项目位置、项目规模、H项目经营定位等关系项目经营成败的全局性战略决策；另一方面再进行项目的商业规划设计，其流程是项目经营定位一一项目经营品项、服务功能设计一一经营项目规划布局设计一一项目建筑规划设计一-＞项目运行管理设计--＞项目招商租赁设计--＞项目营业推广设计--＞项目对外营业从目前国内新近开发的项目状况来看，多半是先有一处大型商业物业，再进行经营概念的移植，mall mall导致项目投资周期迟延和经营运作的被动；在专业化商业运作方面，更是这样，往往在招商进行过程中才发现问题，需要向专业商业顾问进行征询，导致许多不必要的经济损失，失去许多商机

三、购物中心的经营定位:项目可以根据各地区消费水平、消费构造、消费能力和项目的经营规mall mall模进行经营定位确实定，基本上可以从如下几种方面考虑

①业态定位集购物、休闲、娱乐、文化、饮食等多功能服务于一体日勺一站式大型购物中心；

②目的市场定位满足地区全客层消费者需要；地区或都市新型商业区的标志性企业；

③主题特色符合当地人群日勺经营主题设计；

④经营品项吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置；从深圳已经在国内率先成功经营一年多的两家项目铜锣湾广场、中信都市广场可以看出，两家mall mall项目在目日勺市场定位方面存在一定程度的区别，两家经营规模靠近，都在万平方米以上，属于中mall7等偏小规模项目，但两家项目勺位置是各有千秋，铜锣湾广场在华侨城，是深圳崇高住宅区mall mall H和著名日勺旅游区，中信都市广场则坐落于深圳市中心，是经典的商务区,从两家项目时经营规模方mall面无法容纳太多经营业态日勺商场，因此，满足地区全客层消费者需要的也许性不大，因此，铜锣湾广场突出满足都市白领与旅游人群消费，商品组合时尚、突出铜锣湾百货，服务组合突出酒吧一条街等项目；中信都市广场则以都市中高层消费为中心，商品服务组合较为高端，如引进日本的西武百货，两家各mall有所长，都获得了很好的经营绩效

四、购物中心的经营规划布局设计

①购物功能为主导，购物中心是以购物功能为重要卖点来吸引消费人群在经营布局附设计上首先要满mJ,足购物功能，一般来说购物区营业面积至少要占购物中心以上；60%

②调感人流为关键，购物中心中等规模面积一般来说要万疔以上，且一般建筑层面多数在层，单103—5层面积较大，顾客漫步其中轻易有疲劳、失去方向的感觉导致不愿继续流动，在项目布局设计时尽量减少由此带来的商业死角；3客流、货流、车流分离，由于购物中心强大日勺汇集人流、商品集散能量，每日人、货、车日勺流动巨大，提前合理规划防止营业后出现混乱；4配套服务项目互相增进的原则，购物中心内多种不一样类型的经营项目有不一样营业特点，营业时间也不尽相似，在布局时要充足考虑其营业特点、需要，做到互相依存、互相增进；

五、购物中心的建筑设计风格1理想的I购物中心建筑设计首先要突出商业空间步行化的特点，营造围绕人性的需要设计流动（人）与固定（商店或商品）之间的比例关系，使顾客便于进出、便于识别方位、便于融入，发明安全舒适日勺商业环境；2购物中心日勺商业活动均是在室内完毕的，因此，商业空间的设计必须通过人工控制，减少恶劣的自然环境对商业活动的影响，注意引进自然的、环境保护的、节能的最新技术和材料，使室内商业活动置于I I人性化、自然化、情景化的商业环境中；3购物中心的商业空间公共化，购物中心不一样于大型超级市场、百货，购物中心提供应大众日勺不只是购物的场所，还是休闲、聚会的中心，因此，公共商业空间的设计应当成为购物中心一道亮丽风景线I rJ

④购物中心日勺主题形象化，虽然可以容纳众多不一样层次、不一样业态的经营项目，但它决不是一mall种无序的大杂烧，同样是一种可以拥有巨大发明力的品牌形象企业，因此，项目在容许经营项目mall mall个性化的同步，耍保持项目自身的内、外形象，并注意与经营定位、目的市场多数顾客群体保持吻合mall协调

六、购物中心时管理特点在国内零售业，商业企业名称可以说比较混乱，有诸多人把百货、商厦、商城、广场等模糊日勺称为购物中心，实际上仅仅是一种名称而已，本质上却是百货商场或批发市场，这与严格意义上购物中心含义不一样，原因在于并不具有购物中心的本质特性购物中心的本质特性体目前顾客消费满足度上是能否满足全客层一占站式购齐的需要;体目前管理上是统一管理和分散经营的经营管理方式的实行，这是判断与否是购物中心的原则I统一集中管理和分散经营是一种先进的购物中心管理模式它体现了现代化商业企业投资者（所有权）、管理者（管理权）、经营者（经营权）三者的专业化分工与合作，三权分离时出现，代表了新型购物中心的管理日趋走向成熟的方向新型（区别于以往的定义）购物中心的管理者是一群集现代化商业物业管理与现代化各类shopping mall经营业态的商业企业管理日勺集成者它通过对购物中心项目所在地区市场调研、预测、分析研究来统一确定项目的规划、建设、开发、运行和管理，对购物中心的平常运行、保安、保洁、维修保养、整合营I销推广等进行统一组织管理，给所有日勺商家和顾客提供良好的营商环境和购物环境经营者（商户）不参与购物中心的管理，独立经营，定期向管理者交纳管理费，而所有者和管理者都不参与平常经营，租金、管理费和商家的经营状况无直接关系这种管理方式不一样于百货、超市，也不一样于商业街和批发市场，可以概括的说是一种为广大顾客提供精心设计的商品和服务，为广大商家（商户）设计发明一种良好的营商环境的双赢的现代生活之城

七、购物中心时管理模式目前国内市场对购物中心的管理方式有如下几种

①地产投资商自行设置商业企业管理；

②专业顾问管理机构参与合作管理；

③委托物业企业管理；委托商业顾问企业征询；

④重要投资商承租经营；购物中心时管理不管以何种方式管理，都要因地制宜、遵照商业行业经营规律运行，成功时把众多经营者（商户）组织协调到一起，为广大消费者提供优质的商品和服务，让消费者满意都是成功的好方式切忌盲目照搬和相信”洋水解渴〃，或简朴化认为只要可以就万事大吉，应当多从企业自身资源状况copy出发，选择适合的管理模式

八、购物中心时招商管理:招商工作是购物中心顺利实现经营目的的中心任务,能否按照项目预期保质保量的顺利完毕招商工作，I关系到购物中心项目的运行成败招商计划口勺制定是保证招商工作有序开展的指导性文shopping mall献，包括

①项目招商方略mall□关键主力店先行，辅助店随即日勺原则；□零售购物项目优先，辅助项目配套的原则；□放水养鱼的原则；□先做人气，再做生意的原则

②购物中心项目招商目的分布计划□零售设施关键主力店百货、综合超市等；辅助主力店时装、电器、家居、书店等各类专业店；配套辅助店不一样地区商品特色店；□文化娱乐设施关键主力店动感影院等；辅助主力店小朋友乐园等；配套辅助店艺术摄影、旅行社等；□餐饮设施关键主力店中餐、咖啡西餐、美食广场、酒吧等;辅助主力店快餐类、风味小吃类等;□配套服务设施宾馆、写字楼、银行、邮局、诊所、美容美发、停车场等；

③购物中心项目招商招租条件根据购物中心的投资计划计算分析单位面积物业成本、经营管理成本，参照当地市场商业物业租金水平，并综合考虑项目经营方略制定切实可行日勺招商招租条件按照通例招商招租条件可以分为、、类，a bc用以区别不一样状况下对分类项目的招商招租招商招租条件对同一项目要稳定，对薄利配套项目要有一定程度日勺灵活性

④项目勺招商推广筹划mallH项目面对的合作商是国内外某些领域著名企业、著名品牌.，推广筹划面对的市场是国际性水准日勺众mall多招商机会的筛选，因此，范围上要广，重点简介项目所在地消费环境、本项目日勺经营定位、mallmall项目日勺业态组合、经营规模、管理模式等合作商关怀日勺实际问题，使合作商对项目有全面、深入mall的理解，便于深入接触洽谈合作招商推广筹划的程序发达地区一般要由内而外，即先做好当地区推介工作，再深入吸引外地合作项目；如东部沿海开放都市上海、广州、深圳等地区；其他地区可以先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌.，再选择当地有特色的商品和服务项目招商推广筹划的形式采用立体交叉日勺方式进行，可以通过新闻公布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样日勺方式。